MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH

Kinh nghiệm của một số quốc gia về sự tác động của các mối quan hệ giữa thịtrường Bắt động sản và thị trường Tài chính 241.4.1.. Hiệntại, sau những năm 2020,2021 thị trường Bat động san

Style Definition: TOC 1: Left Style Definition: TOC 4

Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân Khoa Bắt động sản và Kinh tế tài nguyên

MỖI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG

TÀI CHÍNH

Giảng viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Thị Hải Yến

Sinh viên thực hiện: Hoàng Văn Tú

Mã sinh viên: 11195541

5/2023

1.1.2 Đặc điểm của Bat động san

1.1.3 Khái niệm thị trường Bat động san

1.1.4 Vai trò của thị trường Bất động sản

1.1.5 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1.6 Phân loại thị trường Bat động sản

1.1.7 Các nguồn vốn trong thị trường Bất động sản

1.1.7.1 Tín dụng ngân hàng

1.1.7.2 Nguồn vốn người dân

1.1.7.3 Kiều hồi

1.1.7.4 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

1.1.7.5 Nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS

1.2 Khái quát thị trường tài chính

1.2.1 Khái niệm thị trường tài chính

1.2.2 Phân loại thị trường tài chính

1.2.2.1 Thị trường tiền tệ (nợ ngắn hạn)

a) Khái niệm

b) Vai trò của thị trường tiền tệ

c) Đặc điểm của thị trường tiền tệ

d) Những ai tham gia vào thị trường tiền tệ

4

4 4 4

5

5 6 9

11 11 11 12 12 12 13

13

13 13 13 14 14 14

c) Dac diém 181.3 Mối quan hệ giữa thi trường Bat động san và thị trường Tài chính 181.3.1 Mối quan hệ giữa quy mô và cấu trúc thị trường tài chính với thị trường bất

động sản 18

1.3.2 Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bat động sản 191.3.3 Mối quan hệ giữa độ sâu (độ lớn) tài chính và thị trường Bat động sản 211.3.3.1 Mối quan hệ tích cực giữa thị trường Bat động san và thị trường Tài chinh211.3.3.2 Mối quan hệ tiêu cực giữa thị trường Bắt động và thị trường Tài chính 221.3.4 Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản 221.3.5 Mối quan hệ giữa ôn định tài chính và thị trường Bat động sản 231.4 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sự tác động của các mối quan hệ giữa thịtrường Bắt động sản và thị trường Tài chính 241.4.1 Kinh nghiệm quốc gia về các mối quan hệ giữa thị trường Bat động san và thị

d) Thi trường tài chính 32

e) Khủng hoảng thị trường bất động sản và tài chính 341.4.1.2 Thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính Thái Lan năm 1990 —

1997 36 a) Thị trường tài chính 36

b) Bong bóng Bắt động sản 40c) Khủng hoảng bat động san và thị trường tài chính 411.4.2 Bài hoc kinh nghiệm về các mối quan hệ giữa thị trường Bat động san và thi

trường Tài chính với Việt Nam 44

Chương 2: Thực trạng về mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản và thị

trường Tài chính tại Việt Nam 47

2.1 Bối cảnh kinh tế vĩ mô 472.2 Thực trang thi trường Bất động sản và thị trường Tài chính tại Việt Nam 51

2.2.1 Khái quát tình trạng Thi trường tài chính 51

2.2.1.1 Thi trường tiền tệ 512.2.1.2 Thị trường vốn 52a) Thị trường cổ phiếu 52b) Thị trường trái phiếu 53c) Thị trường cho vay thé chấp 562.2.1.3 Thị trường ngoại hối 572.2.2 Khái quát tinh trạng thị trường Bat động sản 58

2.2.2.1 Tín dung Ngân hang 59

2.2.2.2 Dòng vốn của người dan 602.2.2.3 Kiều hối đối với Bất động sản 602.2.2.4 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 612.3 Thực trạng về mối quan hệ giữa thị trường Bat động sản va thị trường tài chính

62

2.3.1 Mối quan hệ giữa quy mô, cấu trúc thị trường tài chính với thị trường BĐS 622.3.2 Mối quan hệ giữa độ sâu (độ lớn) tài chính và thị trường bat động san 662.3.3 Mối quan hệ tác động giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bat động

2.3.4 Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính va thị trường Bat động san 722.3.5 Mối quan hệ giữa 6n định tài chính và thị trường bat động sản 772.4 Đánh giá thực trạng nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản và thị

trường Tài chính 79

2.4.1 Những kết quả đạt được 79

2.4.2 Hạn chế và nguyên nhân 792.4.2.1 Hạn chế 79

2.4.2.2 Những nguyên nhân tồn tại 79Chương 3: Giải pháp khuyến nghị về mối quan hệ giữa thị trường Bat động san

và thị trường Tài chính tại Việt Nam 81

3.1 Định hướng phát triển thị trường Bắt động sản và thị trường Tài chính dựa trêncác mối quan hệ tại Việt Nam 813.2 Một số giải pháp phát triển mối quan hệ thị trường Bat động sản và thị trường

Tài chính tại Việt Nam 81

3.3 Đề xuất kiến nghị 82

3.3.1 Đối với Quốc hội 82

3.3.2 Với Chính phủ 83 3.3.3 Với Ngân hàng nhà nước 84 3.3.4 Với Bộ tài chính 84 3.3.5 Với Bộ xây dựng 84

Kết luận 86

Tài liệu tham khảo 88

Biểu đồ 1.6: Tỷ lệ thanh toán nợ trên thu nhập hộ gia đình tại Mỹ từ năm 2001 —

2013 32

Biểu đồ 1.7: Phát hành mới chứng khoán tại Mỹ 33

Biểu đồ I.8: Chỉ số S&P 500 từ 2001 đến 2007 33Biểu đồ 1.9: Số ngân hang phá sản tại Mỹ từ năm 2007 đếm năm 2012 35Biểu đồ 1.10: Tổng số tài sản và tổng số tiền gửi của các ngân hàng phá sản tại Mỹ

từ năm 2008 đến 2012 36Biểu đồ 1.11: Số dư tài khoản vãng lãi của Thái Lan từ năm 1990 đến 2000 38Biểu đồ 1.12: Tổng nợ nước ngoài và GDP của Thái Lan từ năm 1990 đến năm

Biểu đồ 1.17: Ty giá hối đoái thị trường giao ngay Baht/USD 44Biểu đồ 2.1: GDP thực tế Việt Nam từ năm 2015 đến 2022 47Biểu đồ 2.2: Chỉ số sản xuất PMI Việt Nam từ năm 2019 đến nay 48Biểu đồ 2.3: Xuất nhập khẩu Việt Nam từ năm 2006 đến năm 2022 48Biểu đồ 2.4: Cung tiền M2 của Việt Nam từ năm 2018 đến năm 2022 49Biểu đồ 2.5: Tăng trưởng cung tiền M2 và tăng trưởng tin dụng 50

Biểu đồ 2.6: Lãi suất qua đêm tại Việt Nam 50

Biểu đồ 2.7: Giao dịch thị trường mở Việt Nam 51Biểu đồ 2.8: Chi số VN - Index 52Biéu đồ 2.9: Quy mô thị trường trái phiếu so với GDP 53Biểu đồ 2.10: Khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành và dư nợ so với GDP từnăm 2020 đến năm 2022 54

Biểu đồ 2.11: Dư nợ trái phiếu và du nợ tín dung từ năm 2016 đến năm 2022 55

Biểu đồ 2.12: TPDN đáo hạn 2023-2024 55Biểu đồ 2.13: Phân bổ tín dụng cho người mua nhà và chủ dau tư Bat động sản từ

năm 2018-2021 56

Biểu đồ 2.14: Tỷ giá trung tam VND/USD 57Biểu đồ 2.15: Dữ trữ ngoại hối Việt Nam từ năm 2020 đến đầu năm 2023 58Biểu đồ 2.16: Phân bổ các doanh nghiệp Bat động sản Việt Nam năm 2022 59

Biểu đồ 2.17: Lượng kiều hối của Việt Nam từ năm 2003 đến năm 2022 61

Biểu đồ 2.18: Vốn đăng ký và vốn thực hiện FDI của Việt Nam từ năm 2010 đến

2022 61

Biểu đồ 2.19: -Cơ cấu FDI giải ngân vào Việt Nam 62Biểu đồ 2.20: Cơ cấu thị trường tài chính Việt Nam năm 2021 và T9 năm 2022 63Biểu đồ 2.21: Cơ cấu tài sản theo lĩnh vực trong ngành Tài chính 64Biểu đồ 2.22: Quy mô các thị trường vốn so với GDP(%) từ năm 2015-2020 65Biểu đồ 2.23: Tổng tài sản và vốn điều lệ của hệ thống tổ chức tín dụng Việt Nam

giai đoạn 2016-T6/2022 66

Biểu đồ 2.24: Quy mô sàn chứng khoán Hose 67Biểu đồ 2.25: Cơ cầu vốn hóa các ngành trong thị trường cô phiếu từ năm 2020 đến

năm 2021 68

Biểu đồ 2.26: Khối lượng chứng khoán niêm yết 68

Biểu đồ 2.27: Ty trọng khối lượng phát hành TPDN từ năm 2020 đến năm 2022 69Biểu đồ 2.28: Giá nhà chung cu, nhà riêng, nhà mặt phó tại thành phô Hồ Chí Minh

và Hà Nội từ năm 2019, 2021 (triệu đồng/m2) 70Biểu đồ 2.29: Vốn hóa thị trường cho các công ty niêm yết nội địa của các nước

chứng khoán 76

Danh muc hinh

Hình 1.1: Dòng vốn thông qua hệ thống tài chính 20Hình 1.2: Phương thức hoạt động của thị trường cho vay Bat động sản tại Mỹ28

Lời mở đầu

1 Lý do chọn đề tài

Thị trường tài chính bản chất là nơi luân chuyên vốn trong xã hội, do vậy thị trườngtài chính phát triển thì kinh tế mới phát triển, kinh tế phát triển thì thị trường bất độngsản mới phát triển Việt Nam là một nước đang phát triển, nên chú trọng vào phát triểnthị trường Bất động sản một cách ổn định để tạo ra cơ sở hạ tầng tạo tiền đề của hoạt

động kinh doanh Đề làm điều đó thì rõ ràng là thị trường tài chính cần phải đi trước,

phát triển trước dé phát triển thị trường Bắt động sản

Thực tế cho thấy, từ lúc cải cách kinh tế mở cửa đến nay, việc phát triên thị trường

Bắt động sản đều dựa phần lớn vào tín dụng ngân hàng Điều này bat cập ở chỗ, ngânhàng là định chế tài chính huy động tiền gửi ngắn han, mà bat động sản thì phát triển

lâu dài nên cần nguồn vốn dài hạn Lấy tiền huy động ngắn hạn cho vay đài hạn là cực

kỳ nguy hiểm đến thanh khoản của ngân hàng khi mà thị trường Bat động sản đóng

băng, các doanh nghiệp không có khả năng chi trả những khoản vay cho các ngân hang

thương mại, dẫn đến rủi ro cho cả hai thị trường Đối với Việt Nam, thị trường tài

chính có vẻ như chưa rút được sai lầm từ những cuộc khủng hoảng trong quá khứ Hiệntại, sau những năm 2020,2021 thị trường Bat động san phát triển nóng do những nguồnvốn tín dụng và từ thị trường chứng khoán đồ vào, phần lớn trong số này là nguồn vốntín dung thì đến năm thị trường bat động sản am đạm, các công ty Bất động sản hàng

đầu thị gặp khó khăn trong việc huy động vốn do lãi suất ngân hàng tăng cao trong suốtnăm 2022 cùng với đó là hạn chế cho vay trong lĩnh vực Bắt động sản do các ngân

hàng thương mại gặp vấn đề về thanh khoản Thị trường Tài chính mà ở đây là các

ngân hàng thương mại chưa bao giờ bị suy giảm về niềm tin như trong thời gian này docác hoạt động của nó liên quan đến thị trường Bất động sản Bài học lịch sử kinh tế

Việt Nam vẫn còn đó, cuộc khủng hoảng năm 2012 cho chúng ta thấy được sự mat ồn

định của thị trường tài chính có tác động đến thị trường Bắt động sản nghiêm trọng và

ngược lại Cả hai thị trường hiện nay đang đối mặt với những vấn đề riêng và chung,

chính phủ hiện tại cũng đang nỗ lực đưa gia các giải pháp dé cải thiện tình hình hiện

tại Do vậy việc nghiên cứu các mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản và thị trườngTài chính là cực kỳ cần thiết dé có những hiểu biết thêm về hai thị trường, các mối

quan hệ của nó va tình hình hiện tại Qua đó, có thé đưa ra các giải pháp kiến nghị

trong việc cải cách lại hệ thống của thị trường tài chính, cũng như giúp thị trường bấtđộng sản có thé phát triển một cách bền vững Nền kinh tế Việt Nam có thé phát triển

mạnh mẽ, én định trong tương lai

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về mối quan hệ tác động giữa thị trường Bat động sản và

thị trường Tài chính

- Đánh giá thực trạng mối quan hệ tác động thị trường Bắt động sản và thị trường Tài

chính tại Việt Nam

- Đề xuất giải pháp kiến nghị mối quan hệ thị trường Bat động san và thị trường Tài

chính tại Việt Nam

3 Đối tượng nghiên cứu

- Các mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản và thị trường Tài chính

4 Phạm vi nghiên cứu

- Thời gian: 2019 đến nay

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản đối với thị

trường Tài chính

- Không gian: tổng không gian, thị trường Bắt động sản và thị trường Tài chính Việt

Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng đó là

+ Phương pháp khảo cứu tài liệu:

+ Phương pháp phỏng vấn chuyên gia

+ Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp

Chương 1:

Cơ sở khoa học lý luận về mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản và thị

trường Tài chính

1.1 Khái quát thị trường Bắt động sản

1.1.1 Khái niệm Bat động sản

Theo khái niệm Bắt động sản trong nhiều sách giáo trình thì có thể định nghĩa Bắtđộng sản bao gồm đất đai và các loại tài sản gắn liền với đất mà không di dời được

Để trở thành Bắt động sản, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Trường đại học Kinh TếQuốc Dân, cần có những tiêu chí sau:

+ Thứ nhất, Bất động phải là một yếu tố có ích cho con người

+ Thứ hai, tài sản này phải được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc tổ chức cộng đồng, có

nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thé

+ Thứ ba, Bất động sản phải là tài sản có thể đo lường giá trị nhất định

+ Thứ tư, Bất động sản không thể di đời được (hoặc đi dời hạn chế)

+ Thứ năm, Bat động sản phải tồn tại lâu dài

(Hoàng Văn Cường và các cệng sự; 2015) Những yếu tố này phù hợp với thực tế,

mỗi yếu tô là một cấu phần dé tạo nên một Bat động sản Chang hạn như yếu tố Bat

động sản có thé đo lường giá trị nhất đỉnh, nếu Bat động sản mà không thé đo lường

giá trị thì rõ ràng nó không thé coi là một hàng hóa do không thể trao đôi được

1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản

Theo sách giáo trình Thị trường Bắt động sản của GS.TS Hoàng Văn Cường và các

cộng sự thì Bất động sản bao gồm 10 đặc điểm như sau:

+ Thứ nhất, Bất động sản có nhiều loại khác nhau với kiểu dáng và kiến trúc khác

nhau nên các yếu tố kết cầu vật ly được sử dung dé tạo nên Bat động sản cũng rat đa

dạng.

+ Thứ hai, mỗi Bat động sản đều gắn liền với vị trí nhất định

+ Thứ ba, tính lâu bên, trong đó tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý quyết định sự tồntại của Bất động sản

+ Thứ tư, tính dị biệt, trong đó mỗi bất động sản khác nhau về vị trí lô đất, kết cầu và

kiên trúc, hướng, cảnh quan và các ngoại cảnh

+ Thứ năm, tính ảnh hưởng, cụ thể là hàng hóa bat động san chịu ảnh hưởng mạnh

mẽ bởi các bat động sản liền kề

+ Thứ sáu, Bất động sản có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị Do

vậy nhà đầu tư phải có nguồn vốn dài hạn đủ để đáp ứng các yêu cầu cơ bản triển khai

và vận hành dự án

+ Thứ bảy, tính khan hiếm

+ Thứ tám, hàng hóa Bắt động san bị chịu chi phối bởi yếu tô tập quán, tâm lý và thị

hiểu

+ Thứ chín, Bất động sản có hoạt động tốt, đem lại nguồn thu lớn hay không phụ

thuộc vào năng lực quản lý

+ Thứ mười, Bat động sản chịu sự quản lý của nhà nước như: Quản lý về kiến trúc,quy hoạch, các tiêu chuẩn và chủ sở hữu

Mỗi yếu tố trên đây đều gắn liền với một đặc điểm của Bat động san, sự thay đôi của

từng yếu tố gây ảnh hưởng đến giá của Bất động sản

1.1.3 Khái niệm thị trường Bat động san

Theo nhóm chuyên gia Trường đại học kinh tế quốc dân: Thị trường bat động sản

được hiểu một cách khái quát là tổng thé các giao dịch về bat động sản dựa trên các

quan hệ hàng hóa — tiền tệ diễn ra trong một không gian xác định, một thời gian xác

định Theo đó thị trường bất động sản không chỉ mang ý nghĩa về địa điểm, mà còn baohàm các yếu tố về không gian và thời gian được xác định khi các mối quan hệ giao

dịch về Bất động sản diễn ra (Hoàng Văn Cường và các cộng sự, 2015)

1.1.4 Vai trò của thị trường Bat động sản

Thị trường Bắt động sản là một phần quan trọng không thể thiếu đối với nền kinh tế.Cùng với các thị trường khác, thị trường BĐS là nơi mà hàng hóa gặp nhau, thúc đâysản xuất và tiêu dùng, phát triển kinh tế quốc gia Các vai trò của nó cụ thế như sau:

+ Thứ nhất, thị trường Bat động sản góp phan thúc đây sản xuất phát triển

+ Thứ hai, thị trường Bat động sản phát triển góp phần huy động vốn cho hoạt động

đầu tư phát triển

+ Thứ ba, thị trường Bat động sản đóng góp vào tăng trưởng kinh tế

+ Thứ tư, phát triển thị trường Bắt động sản góp phần tăng thu cho nhà nước

+ Thứ năm, phát triển thị trường Bắt động sản góp phần mở rộng các thị trường

trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế

+ Thứ sáu, phát triển thi trường Bat động sản góp phan vào sự 6n định xã hội

+ Thứ bảy, thị trường Bat động sản góp phan nâng cao đời sống người dân

+ Thứ tám, thị trường Bat động sản phát trién góp phần thúc đây đổi mới các chínhsách, trong đó có cách chính sách đất đai và chính sách Bat động sản

Có thê nói rang, thị trường Bat động san góp phần đóng góp vào nền kinh tế quốc

dan, nó là một trong những thành phần giúp cho nền kinh tế tuần hoàn, góp phan tạo ranhiều sản phẩm đóng góp vào GDP của quốc gia

1.1.5 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bat động sản có thé có nhiều đặc điểm, song những đặc điểm cơ bản của

nó như sau:

+ Thứ nhất, thị trường Bat động sản luôn phải dựa vào dat đai, sự vận động của thị

trường Bat động sản cũng như sự hoạt động của thị trường dau tư trên đất Do đó, quan

hệ mua bán, giao dịch trên thị trường Bat động sản thực chất là giao dịch, mua bán vềquyền năng gắn liền với đất và Bất động sản được phép giao dịch Như vậy, đặc điểm

của đất đai tại một khu vực nào đó có tác động trực tiếp tới hoạt động của thị trường

Bat động sản Có thé nói như, ở một địa phương nào đó có mật độ dân số cao, thị

trường bat động sản khó tiếp cận đất đai hơn, giá ca cũng cao hơn

+ Thứ hai, quá trình tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư trên đất, tạo lập bất độngsản luôn phụ thuộc vào hệ thống chính sách, pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng Hệ

thống chính sách, pháp luật hợp lý, việc thực thi nghiêm túc sẽ tạo điều kiện đề thị

trường phát triển mạnh Ngược lại, hệ thống chính sách, pháp luật thiếu thống nhất

hoặc tô chức, thê chế thực thi pháp luật yếu kém sẽ gây cản trở cho thị trường Bat độngsản phát triển

+ Thứ ba, thị trường Bat động sản có phát triển được hay không còn phụ thuộc vàochiến lược phát triển đất nước, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Một chiến lược

phát triển đất nước hợp lý, được đồng bộ, một quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội hợp

lý, bền vững sẽ giúp cho thị trường Bat động sản phát triển mạnh mẽ và bền vững

+ Thứ tư, thị trường Bat động san luôn cần một lượng vốn đầu tư lớn Vì chứa đựng

một lượng vốn đầu tư lớn nên thị trường Bất động sản có quán tính lơn (có sức ì cao),khả năng xoay trở rất nặng nề khi gặp các sự cố bất thường Ví dụ, khi thị trường chothuê thiếu nhà ở nên giá cho thuê cao, việc nay làm tăng đầu tư xây dựng, làm cho

cung nhà ở tăng, có xu hướng vượt quá cả câu.

+ Thứ năm, do cần một lượng vốn lớn nên thị trường Bất động sản và thị trường tàichính liên hệ rất mật thiết với nhau Khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản

gây ra khủng hoảng thị trường tài chính Ngược lại, thị trường tài chính hoạt động yếukém, không bền vững làm cho thị trường Bắt động sản hoạt động yếu kém, không bềnvững theo Mặt khác, thị trường Bất động sản luôn chịu ảnh hưởng trực tiếp và rất

mạnh bởi tình hình vĩ mô của nền kinh tế như khi phát triển nóng, suy thoái Giải phápkiềm chế lạm phát luôn làm cho thị trường Bắt động sản đình trệ, giải pháp thúc đây

phát triển kinh tế khi kinh tế rơi vào suy thoái luôn tạo sức phát triển cho thị trường Bắt

động sản.

+ Thứ sáu, khác với các thị trường khác, thị trường Bat động sản không hoàn hảo,

nguyên do là vì các thông tin trong thị trường Bắt động sản không day đủ, và phổ biến

rộng khắp, công khai như những loại hàng hóa khác Thêm vào đó, sự can thiệp của

Nhà nước vào thị trường Bắt động sản là một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của

thị trường Ngoài ra, tính khan hiếm, tính không tái tạo được của đất cũng tạo nên tính

không hoàn hảo của thị trường Bắt động sản

(Hoàng Văn Cường và các cộng sự, 2015)

Bảng 1.1: Thi trường hoàn hảo so với thị trường Bat động sản điển hình

_— { Formatted: Indent: First line: 0”

Dac diém Thi trường hoàn hao Thi trong Bat động san

điển hình

Số lượng người mua và

người bán

Nhiều người tham gia;

không độc quyền; hoặccạnh tranh độc quyền

Ít người tham gia; người

bán kiểm soát “thị trường

của người bán”, và người

mua kiểm soát “thị trường

của người mua”.

không có kiến thức; traođổi mang tính pháp lý,phức tạp và tốn kém

Điều kiện sản phẩm Tất cả các sản phẩm giống

nhau và thay thế cho nhau;

vị trí có lợi hơn; một thị

bán ở một thị trường tốt

hơn

trường Bắt động sản nằm

tại địa phương không di

chuyển được trong khu

vực và quôc gia

Quy mô và tân suât mua Mặt hàng mua là nhỏ và

tương đối rẻ; cũng như

được mua thường xuyên.

Bắt động sản được mua

không thường xuyên, dưới

4-5 lần trong cuộc đời; ví

dụ: một ngôi nhà là khoản

đầu tư lớn nhất đối với

một gia đình trung lưu.

Vai trò của Chính phủ Chính phủ có vai trò rất ít

(nếu có), tự do kinh đoanhchiếm ưu thế

Chính phủ đóng vai trò

chủ đạo trong khuyếnkhích hoặc hạn chế sự pháttriển của thị trường Bất

động sản, với các công cụ

tài chính, tiền tệ và chínhsách về quy hoạch, môi

trường,

Giá cả Giá cả được thiết lập bởi

nguồn cung và nguôn câu

Giá cả bị ảnh hưởng bởi

sự thay đổi nguồn cung và

nguồn cầu nhưng không

hoàn toàn; giá cả có thé bị

bóp méo do người mua

hoặc người bán thiếu kiến

thức về bất động sản và thị

trường.

(Nguồn: Norbert J Stefaniak, 1998)

1.1.6 Phân loại thị trường Bat động san

Tùy theo mục đích phân tích và cách tiếp cận đề phân tích, theo giáo sư Hoàng Văn

Cường và các cộng sự thì thị trường Bat động sản có thé phân thành các loại sau:

> Phân loại dựa theo vào hàng hóa bất động sản trên thị trường:

+ Thị trường đất đai: các quan hệ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đai với

mục đích sử dụng khác nhau

+ Thị trường nhà ở: bao gồm các quan hệ giao dịch liên quan đến nhiều loại nhà ở

như nhà ở liền kề, nhà ở tập thể, nhà ở chung cư

+ Thị trường bat động sản công nghiệp: đây là thị trường dành cho các bat động sảnđược sử dung vào mục đích công nghiệp như nhà máy, xưởng sản xuất, kho bãi

+ Thị trường bat động sản văn phòng công sở: các quan hệ trao đổi hàng hóa bat

động sản là các văn phòng, các trụ sở làm việc của các doanh nghiệp trong các lĩnh vực

khác nhau.

+ Thị trường bat động sản nông nghiệp: các quan hệ giao dịch liên quan đến các bat

động san sử dụng vào mục đích nông nghiệp như vườn cây, ao cá, trang trại

> Phân loại thị trường dựa vào tính chất quan hệ trao đổi:

+ Thị trường mua bán: nơi diễn ra các hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu bất động sản

+ Thị trường thuê và cho thuê: bao gồm các quan hệ giao dịch liên quan đến hoạt

động thuê và cho thuê các loại bất động sản như nhà ở, cửa hàng, văn phòng

+ Thị trường thế chấp: Nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến hoạt động thế chấp

giữa một bên là người có Bất động sản muốn thế chấp đề lấy một khoản tiền sử dụngcho mục đích riêng của mình và một bên là tổ chức nhận thế chấp có tiền muốn cho

người có bat động sản vay tiền của mình

+ Thị trường bao hiểm: Đây là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bảo hiểm bat

động sản

> Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường

10

+ Thị trường chuyên nhượng quyền sử dụng đất (giao, mua, cho thuê) hay gọi chung

là thị trường đất đai

+ Thị trường xây dựng công trình, nhà để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp)

+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình, nhà ở (thị trường thứ cấp)

> Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhà nước

+ Thị trường Bất động sản chính thực được hiểu là thị trường mà ở đó các giao dịch

có liên quan đến Bat động sản nằm dưới sự quản lý của nhà nước, tuân theo pháp luật

+ Ngược lại, phi chính thức không tuân thủ hoặc tuân thủ không đầy đủ các quy định

của pháp luật nhưng vẫn tôn tại Mức độ tồn tại của thị trường phi chính thức phản ánhnhững lỗ hồng của hệ thống pháp luật và thực thi pháp luật ở mỗi nước

(Hoàng Văn Cường và các cộng sự, 2015)

1.1.7 Các nguồn vốn trong thị trường Bắt động sản

1.1.7.1 Tín dụng ngân hàng

Tín dụng ngân hàng là các khoản vay, trong đó ngân hàng đóng vai trò là bên cho

vay, còn bên đi vay là các cá nhân, đoanh nghiệp Trong quá trình quyết định cho vay,

về phía ngân hàng sẽ tiền hành điều tra khảo sát xem bên cho vay có đủ điều kiện chovay không, còn bên cho vay sẽ phải cung cấp các dẫn chứng dé chứng minh điều đó

Đối với thị trường Bat động sản, nguồn vốn tín dung từ ngân hàng là một kênh cực

kỳ phô biến dé huy động vốn cho thị trường Các doanh nghiệp bat động san vay vốntín dụng ngân hàng thông qua các hợp đồng vay vốn thế chấp trung và dài hạn Các tàisản thế chấp ở đây là bất động sản hoặc bắt động sản hình thành trong tương lai

1.1.7.2 Nguồn vốn người dân

Nguồn vốn của người dan là những tài sản và nợ mà người dan có được từ ba nguồn:

e Thu nhập va chi tiêu của hộ gia đình

e Đầu tư và tiết kiệm của hộ gia đình

e Nợ của hộ gia đình

11

1.1.7.3 Kiều hối

Kiều hối là lượng tiền mà người lao động hay định cư ở nước ngoài gửi về chính

quốc, nhằm mục đích kinh doanh, tiêu dùng, hay tiết kiệm của người thân ở quê hương.Lượng vốn từ kiều hối có thể trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia vào thị trường Bat động

sản.

1.1.7.4 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài hay còn gọi là FDI, là nguồn đầu tư của các cá nhânhoặc doanh nghiệp nước ngoài cho một quốc gia nào cho hoạt động kinh doanh, sản

xuất như xây dựng xưởng chế tạo, thành lập các trung tâm thương mại, du lịch,

logicstics, trong đó chủ đầu tư sẽ nắm quyền điều hành và quản lý nhằm mục đích

tạo lợi nhuận.

1.1.7.5 Nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS

Doanh nghiệp bat động sản huy động nguồn vốn từ người dân thông qua nhiều cách

như sau:

e _ Vốn góp ban đầu: theo luật doanh nghiệp thì chủ doanh nghiệp phải có một số

vốn ban đầu cần thiết khi thành lập doanh nghiệp và nguồn vốn này đến từ các

cô đông của công ty với một tỷ lệ sở hữu cô phần sở hữu công ty nhất định lúcban đầu

e Phat hành chứng khoán: Đây là những dot phát hành cô phiêu hoặc trái phiếu,

đối với phát hành cổ phiếu thì có thé huy động lần đầu (IPO) hoặc huy độnglần kế tiếp lần đầu (FPO), đối với phát hành trái phiếu thì có phát hành riêng lẻ

và phát hành công chúng.

¢ Huy động vốn từ vốn góp mua nhà của khách hàng: Thị trường Bat động san

Việt Nam rat phô biến việc huy động vén từ người dân thông qua hình thứcnày Hình thức này hoạt động trên nguyên tắc khách hàng có nhu cầu mua

nhà/căn hộ trả tiền theo tiến độ được cam kết trên hợp đồng hoặc trả toàn bộ

giá trị Bất động sản trước khi nhận nhà hoàn thành đưa vào sử dụng hoặc trảchậm trong một thời gian nhất định thông qua hình thức trả góp được bên thứ

12

ba bảo lãnh cho vay, cấp tín dụng mua nhà và thế chấp chính là căn nhà hìnhthành từ vốn vay đó

¢ Huy động vốn từ các quỹ đầu tư: Các quỹ đầu tư này là trung gian tài chính

trên thị trường tài chính như ngân hàng thương mại, nguồn vốn được luân

chuyền từ những cá nhân, công ty ủy thác cho các quỹ đầu tư này thực hiện các

hoạt động đầu tư vào các doanh nghiệp Bat động san

1.2 Khái quát thị trường tài chính

1.2.1 Khái niệm thị trường tài chính

Thị trường tài chính là những thị trường mà trong đó vốn được luân chuyên từ nhữngngười thừa vốn đến những người thiếu vốn Thị trường tài chính, chang hạn như thi

trường trái phiếu và thị trường cô phiếu, hai thị trường này đóng vai trò quan trọng

trong việc thúc day nền kinh tế hoạt động hiệu qua hơn bằng cách chuyên vốn từ người

có nhưng không sử dụng hiệu quả đến những người sử dụng hiệu quả (Frederic

S.Mishkin và Stanley G.Eakins, 2012).

1.2.2 Phân loại thị trường tài chính

Cơ cấu thị trường tài chính cực kỳ phức tạp bao gồm nhiều định chế tài chính như

ngân hàng, quỹ đầu tư, công ty tài chính, các cơ quan quản lý Nhìn chung có thể chia

ra làm ba thị trường: Thị trường tiền tệ (ngắn hạn), thị trường vốn (dài hạn) và thị

trường ngoại hồi Trong đó thị trường vốn bao gồm thị trường trái phiếu, cổ phiếu và

bản chung:

e Chung thường xuyên được bán với mệnh giá cao

13

e_ Chúng có rủi ro rất thấp hoặc không có

e Ching đáo hạn trọng một năm hoặc thấp hơn ké từ ngày được phát hành

(Erederic S.Mishkin và Stanley G.Eakins, 2012)

b) Vai trò của thị trường tiền tệ

Thị trường tiền tệ cung cấp các sản phẩm tài chính ngắn hạn (kỳ hạn dưới một năm)cho các nhà đầu từ sử dụng tiền nhàn dỗi của mình để đầu tư mang lại lợi nhuận cao

bất thường so với giữ tiền mặt hoặc gửi ở các ngân hàng Do đó, thị trường tiền tệ cũngcung cấp lượng vốn ngắn hạn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân

c) Đặc điểm của thị trường tiền tệ

Đặc điểm thứ nhất, các giao dich trong thị trường tiền tệ đều được giao dịch thông

qua nền tang online, do vậy nó không diễn ra ở bat kỳ địa điểm cụ thé nào và thị trườngthứ cấp của thị trường này luôn luôn sôi động

Đặc điểm thứ hai, thị trường tiền tệ là thị trường bán buôn với những lượng hàng hóarất lớn, những tổ chức, nhân viên nghiệp vụ được chuyên môn hóa ở trình độ cao, đó lànhững người trung gian, kết nối cung cầu, được gọi là những người tạo lập thị trường

d) Những ai tham gia vào thị trường tiền tệ

Những đối tượng tham gia vào thị trường tiền tệ bao gồm: Bộ tài chính, Ngân hàng

trung ương, Ngân hàng thương mại, các công ty, cá nhân, các quỹ.

Bang 1.2: Các đối tượng tham gia vào thị trường tiền tệ

Đối tượng tham gia Vai trò

Bộ tài chính Bán chứng khoán được chính phủ phát

hành để tài trợ cho nợ công

Ngân hàng trung ương Mua và bán các chứng khoán chính

phủ như là phương pháp chính chính dé

kiểm soát lãi suất

Ngân hàng thương mại Mua chứng khoán chính phủ, bán

chứng chỉ tiền gửi và cho vay các khoản

14

nợ ngắn hạn; cung cấp các tài khoản củanha đầu tư cá nhân dé đầu tư vảo thị

trường tiền tệ

đa dạng như một phần thường lệ của việc

quản lý tài sản của họ

Công ty đầu tư (Công ty môi giới) Giao dịch đại diện cho các tài khoản

đầu tưCông ty tài chính Cho vay vốn cho các cá nhân

Công ty bảo hiém (về thiệt hại và bat Duy trì thanh khoản dé đáp ứng các

động sản) nhu cầu cấp thiết, không ngờ tới

Quỹ hữu trí Duy trì đầu tư trên thị trường tiền tệ

cho đến khi sẵn sàng đầu tư cho chứngkhoán và trái phiếu

Cá nhân Mua quỹ tương hỗ đầu tư thị trường

tiền tệQuỹ tương hỗ đầu tư thị trường tiền tệ Cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham

gia vào thị trường tiền tệ bằng cách huyđộng tiền của họ để đầu tư vào các chứngkhoán thị trường tiền tệ mệnh giá lớn

(Nguôn: Frederic S.Mishkin va Stanley G.Eakins, 2012)

1.2.2.2 Thi trường vốn

Thị trường vốn là thị trường gồm các chứng khoán có thời hạn đáo hạn nhiều hơn

một năm Các chứng khoán này bao gồm cổ phiếu, trái phiếu va tín dụng dài hạn

(Frederic S.Mishkin và Stanley G.Eakins, 2012).

a) Thị trường chứng khoán

i Khái niệm chứng khoán

Chứng khoán là tài sản đối với người mua chúng, chúng có thể là nợ (chứng khoán

nợ - trái phiếu) của cá nhân hoặc doanh nghiệp phát hành ra hoặc là chứng khoán vốn —

15

cổ phiếu, cho phép chủ sở hữu được chia sẻ một phần trong lợi nhuận và tài sản công

ty

ii Cac loại chứng khoán:

Các loại chứng khoán được phát hành bao gồm:

+ Chứng khoán nợ là các loại có thu nhập có định, bao gồm: Chứng khoán nợ do

chính phủ phát hành (tín phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu), chứng khoán nợ do cơ quan chínhphủ và chính quyền địa phương phát hành (trái phiếu), chứng khoán nợ do doanh

nghiệp phát hành (trái phiếu), chứng khoán nợ hình thành từ nghiệp vụ chứng khoán

hóa và các sản phẩm tiền tệ

+ Chứng khoán vốn bao gồm: các sản phẩm tiền mặt (cổ phiếu, chứng chỉ quỹ), các

sản phẩm phái sinh (chứng quyền, quyền chọn mua bán cổ phiếu, hoán đổi cô phiếu,

hợp đồng mua bán cô phiếu có kỳ hạn, hợp đồng tương lai cổ phiếu), các sản phẩm cơcấu (trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu có liên kết cổ phiếu) (Mạc Quang Huy, 2009)

li Khai niệm thị trường chứng khoán:

Thị trường chứng khoán là một phần thị trường tài chính, nơi mà chứng khoán nhưtrái phiếu và cổ phiếu mua bán trao đổi dựa vào cung và cầu Thị trường chứng khoánquyết định giá và đối tượng tham gia

iv Vai trò của thị trường chứng khoán

Các chức năng của thị trường chứng khoán như:

+ Cung cấp các khoản vốn đài hạn cho các dự án đầu tư dài hạn

+ Làm rủi ro về sự biến động về lãi suất so với vay ngắn hạn ở thị trường tiền té

+ Tạo thanh khoản cho các tài san tài chính được nắm giữ là trái phiếu và cô phiếu, thịtrường chứng khoán là nơi mà các tài sản dễ đàng chuyền đổi ra tiền để mua hàng hóa

và dịch vụ

+ Thị trường chứng khoán là nơi quyết định giá các các tài sản chứng khoán và trái

phiêu bởi cung và câu.

16

v Dac điểm của thị trường chứng khoán

Đặc điểm của thị trường chứng khoán có thể ké đến như

+ Là thị trường tài chính trực tiếp chính kết nối giữa cá nhân, tô chức dư thừa vốn,

hoặc cần dau tư sinh lời với cá nhân, tổ chức có nhu cầu về vốn dé đầu tư phát triển các

dự án.

+ Các giao dịch diễn ra trên nền tảng online

+ Có các điều luật để kiểm soát thị trường chứng khoán và ủy ban giao dịch chứng

khoán(Securities and Exchange Commission) ra đời dé thi hành các luật này và dé bảo

vệ nhà đầu tư và duy trì sự minh bạch của thị trường chứng khoán

b) Thị trường cho vay thế chấp

i Khái niệm

Cho vay thé chấp là một khoản vay dài hạn được dam bảo bằng bat động sản Một

nhà phát triển có thé vay được một khoản vay thé chấp cho phát triển dự án, hoặc cáckhoản thé chap dé xây dựng nhà ở cho một gia đình (Frederic S.Mishkin và Stanley

G.Eakins, 2012).

Thị trường cho vay thế chấp là nơi mà người đi vay — cá nhân, doanh nghiệp, chínhphủ có thé vay được dài hạn Vì vậy thị trường cho vay thế chấp là một danh mục củathị trường vốn bởi thế chấp là nguồn vốn dài hạn (Frederic S.Mishkin và Stanley

G.Eakins, 2012).

ii Chức năng thị trường cho vay thé chấp

+ Chức năng của thị trường cho vay thé chấp là:

+ Cung cấp các khoản vốn dài hạn cho cá nhân và tổ chức

+ Kết nối những cá nhân, tổ chức có tiền nhàn dỗi trong dài hạn với cá nhân, tổ chức

cần những khoản vốn vay trong dài hạn

17

+ Rủi ro về thông tin bat đối xứng dẫn đến rủi ro về đạo đức và lựu chọn bất lợi đượcgiảm đi đáng kể bởi cá nhân, tổ chức cho vay phải có tài sản đảm bảo tương xứng với

khoản vay

iii Dac điểm của thị trường cho vay thế chấp

¥Y Thị trường cho vay thế chấp có những đặc điểm như sau:

+ Lãi suất vay thế chấp: Lãi suất mà người đi vay trả dựa trên khoản vay thế chấp là

yếu tố trong quyết định vay Lãi suất vay thé chấp được quyết bởi ba yếu tổ là lãi suấtthị trường dài hạn hiện tại, thời hạn khoản vay và tỷ lệ chiết khâu

+ Điều khoản cho vay bao gồm về: tài sản thé chấp, sé tiền trả trước, bảo hiểm thé

chấp tư nhân và tiêu chuân quyết định người cho vay có đủ yêu cầu

(Frederic S.Mishkin và Stanley G.Eakins, 2012)

1.1.1.3 Thị trường ngoại hối

Ty giá ngoại hối là cực kỳ quan trọng trên thị trường ngoại hối đối với một quốc gia,

ví dụ như khi giá trị đồng tiền của một nước tăng (tăng giá trị so với các đồng tiền củacác nước khác), hàng hóa xuất sẽ trở nên đắt hơn và hàng hóa nhập khâu sẽ trở nên rẻ

hơn (mà giá nội địa không đổi ở hai nước) Ngược lại, khi giá trị đồng tiền một nước

giảm thì giá hàng xuất khẩu sẽ rẻ hơn và giá hàng hóa nhập khẩu sẽ đắt hơn

1.3 Mối quan hệ giữa thị trường Bat động sản và thị trường Tài chính

1.3.1 Mối quan hệ giữa quy mô và cấu trúc thị trường tài chính với thị trườngbat động sản

18

Về quy mô, thị trường tài chính có quy mô lớn thì sẽ có nhiều trung gian tài chính,vốn hóa thị trường chứng khoán lớn Do vậy, thị trường bất động sản sẽ dé đàng hơn

trong việc huy động vốn từ thị trường tài chính Ngoài ra, việc có quy mô lớn đồng

nghĩa với việc sự cạnh tranh giữa các định chế cũng trở lên rõ ràng hơn, giúp giảm chỉphí, thời gian cho các thủ tục cần thiết trong việc huy động vốn

Cấu trúc thị trường tài chính có tỷ trọng hợp lý cân đối giữa các trung gian tài chínhnhư ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư Sẽgiúp cho thị trường Bất động sản có thể huy động được đa dạng nguồn vốn hơn thay vìphụ thuộc vào riêng một nguồn vốn

1.3.2 Mối quan hệ giữa kha năng tiếp cận tài chính và thị trường bat động sảnKha năng tiếp cận tài chính là cực kỳ quan trọng đối với thị trường Bat động san

trong việc huy động vốn Thị trường tài chính là nơi phân phối vốn qua 2 cách là cáchgián tiếp và trực tiếp

Ở tai chính trực tiếp, người đi vay vay vốn trực tiếp từ người cho vay thông trên thi

trường tài chính bằng cách bán các chứng khoán (các công cụ tài chính), chúng là

những quyền lợi có liên quan đến tài sản và lợi nhuận của người đi vay

Ở tài chính gián tiếp, các trung gian tài chính là cầu nối giữa người vay và người cho

vay, những định chế tài chính này là đóng vai trò quan trọng trong việc giảm đáng ké

phí và chuyên nghiệp về việc tư van pháp lý cũng như soạn thảo hợp đồng thay cho ca

2 bên giúp cho vốn được lưu thông một cách nhanh chóng

19

Hình 1.1: Dòng vốn thông qua hệ thống tài chính

Người đi

(Nguôn: Frederic S.Mishkin và Stanley G.Eakins, 2012)

Có thé thay rằng khả năng tiếp cận tài chính có tốt hay không dựa vào hai hướng lưuchuyên vốn gián tiếp và trực tiếp Kha năng tiếp cận vốn tốt, qua các định chế tài chính

và qua đây là thị trường chứng khoán hoạt động tốt sẽ tác động trực tiếp đến các doanhnghiệp Bắt động sản

Các cá nhân có đủ điêu kiện có nhu câu mua Bat động sản được tiêp cận vay von

nhanh chóng làm tăng nhu cầu về nhà ở và các bất động sản khác

Chính phủ thông qua thị trường tài chính cũng có thể kiểm soát nguồn vốn vào thi

trường Bat động sản đang phát trién nhanh dẫn đến cung vượt cầu hoặc giá cả tăng caobằng Cũng thông qua thị trường tài chính chính phủ cũng có thể khuyến khích doanhnghiệp phát triển các loại hình bat động sản phù hợp như nhà ở cho người thu nhập

thâp.

Người nước ngoài có thê thông qua thị trường tài chính để đầu tư vào thị trường bấtđộng sản nước đó Chăng hạn như vốn FDI (Financial Direct Investment) và vốn FII

(Financial Indirect Investment).

1.3.3 Mối quan hệ giữa độ sâu (độ lớn) tài chính va thị trường Bắt động san

1.3.3.1 Mối quan hệ tích cực giữa thị trường Bắt động sản và thị trường Tài

chính

Thị trường tài chính phát triển sâu rộng sẽ cũng cấp lượng vốn về trung và dài hạn

cho thị trường Bat động san

Đối với thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp bat động sản có nhiều cơ hội pháthành lần đầu cỗ phiếu hay phát hành thêm cé phiếu trái phiếu trên thị trường chứng

khoán khi mà thị trường tài chính khởi sắc, kỳ vọng cao của các nhà đầu tư đối với thịtrường Bắt động sản phát triển tốt trong tương lai

Đối với các trung gian tài chính như ngân hàng, khi thị trường tài chính phát triển tốt

sẽ làm gia tăng lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế hoạt động Do vậy, chỉ tiêu và

21

đầu tư cũng tăng theo kéo theo đồng thời sư gia tăng cung và cầu của thị trường Bất

động sản, thị trường phát triển mạnh giai đoạn này Ngược lại, khi mà thị trường bất

động sản phát triển, thanh khoản của tài sản bat động sản cao (sự chuyển đổi tài sản

thành tiền mặt để mua hàng hóa và dịch vụ) Các ngân hàng do vậy dễ dàng hơn trongviệc cho vay thế chấp đối với các cá nhân, cũng như doanh nghiệp Điều này sẽ giúp

doanh thu và thu nhập của khối ngân hàng tăng, giúp thị trường phát triển

1.3.3.2 Mối quan hệ tiêu cực giữa thị trường Bat động và thị trường Tài chính

Đối với thị trường chứng khoán, khi mà giá cả chứng khoán lao dốc, kỳ vọng của

nhà đầu tư dành các hoạt động kinh doanh trong đó có bất động sản cũng giảm Các

doanh nghiệp bat động sản lúc này sẽ khó có thé huy động vốn bằng biện pháp phát

hành trái phiếu và cô phiếu, cũng như việc bán cô phiếu của công ty thu lại ít hơn do

giá giảm.

Đối với các trung gian tài chính, ngân hàng dành tín dụng quá nhiều cho thị trườngBat động san trong thời gian dai sẽ làm cho thị trường phát triển nóng trong thời kỳ đó.Giá bat động sản tăng gây ra bong bóng gat bat ôn nền kinh tế, lạm phát tăng cao làmchính phủ phải tăng lãi suất điều hành đề kìm hãm lạm phát Điều này có thể làm chothị trường bất động suy giảm, thậm chi đóng băng Doanh thu của doanh nghiệp bat

động sản giảm và huy động vốn khó khăn do lãi suất cao, cung tiền co lại khiến cho

doanh nghiệp không có khả năng chỉ trả lãi vay hay đảo nợ (refinancing) Các khoản

cho vay của ngân hàng đối với các doanh nghiệp này vì thế sẽ bị xếp hạng nợ mức

3,4,5 (nợ xấu, nợ nghi ngờ và nợ có khả năng mất vốn), trích lập dự phòng đối với các

khoản nợ nảy tăng lên, do vậy doanh thu cũng như lợi nhuận ngân hàng giảm trực tiếpkhiến thị trường tài chính kém phát triển, thận trọng hon trong việc cho vay vốn đối vớingành bat động sản

1.3.4 Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bat động sản

Đối với thị trường tài chính nói chung, các trung gian tài chính và các cơ quan giámsát thị trường chứng khoán cũng như các định định chế tài chính hoạt động hiệu quả sẽgiảm rủi ro về thông tin bất đối xứng (thiếu thông tin), rủi ro dẫn đến rủi ro đạo đức và

lựa chọn bất lợi, các nhà đầu tư nhờ vậy tin tưởng hơn Các doanh nghiệp Bất động sản

hoạt động kinh doanh tốt sẽ được vay vốn với những điều khoản tốt, cũng như nhanh

22

chóng trong việc huy động và tiếp cận vốn thông qua cả hai hướng Điều này sẽ làm

tăng cạnh tranh trên thị trường bat động san, sự phát triển của thị trường cũng vi thế màbền vững

Các trung gian tài chính hoạt động năng suất hơn sẽ làm giảm các chỉ phí hoạt động,chỉ phí cho vay nhờ thế cũng giảm, thủ tục diễn ra nhanh hơn Việc tiếp cận vốn cho thịtrường Bat động sản diễn ra nhanh chóng và ít tốn kém hơn Ngược lại nếu các trung

gian tài chính hoạt động kém, chỉ phí hoạt động tăng cao, điều này khiến cho chỉ phí lãivay tăng, làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp Bắt động sản khi vay vốn, tác động

tiêu cực đến thị trường Bất động sản

Thanh khoản thị trường chứng khoán giúp thị trường lưu thông tốt trên thị trường

chứng khoán, Doanh nghiệp Bắt động sản lúc này sẽ dễ dàng huy động vốn thông phátphát hành cé phiếu hay trái phiếu

1.3.5 Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường Bat động sản

Khi TTCK biến động nhiều sẽ kích thích thị trường BĐS phát triển Bởi vì, trường

hợp TTCK biến động theo xu hướng tăng trưởng cao, sẽ thúc đây lượng vốn đầu tư vàothị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS gia tăng Tuy nhiên, nếu lượng vốn vào thị

trường BĐS gia tăng quá mức và không được kiểm soát tốt thì có thể tiềm ân nhiều rủi

ro cho thị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS có nguy cơ xuất hiện bong bóng và

gặp khủng hoảng trong tương lai, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu (bắt đầu từ Mỹ)

là một minh chứng cho tác động này

Khi thị trường BĐS tăng trưởng, sẽ là tín hiệu dé kích thích TTCK hoạt động sôi

động hơn Tuy nhiên, những tác động này chi thé hiện rõ trong ngắn hạn

Khi thị trường BĐS gặp khủng hoảng và giảm sút, khu vực ngân hàng thường giảm

mạnh cho vay bat động san va tăng lãi suất đề hạn chế đầu tư vào BĐS, làm cho thị

trường BĐS giảm sâu hơn Bat 6n của thị trường BĐS có thé khiến nợ BĐS có nguy cơtrở thành nợ xấu của khu vực ngân hàng Điều này dẫn đến hệ qua là khu vực tài chính

và thị trường BĐS luôn phải đối mặt với rủi ro tiềm ân do sự phát triển thiếu ổn định

23

1.4 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sự tác động của các mối quan hệ giữathị trường Bắt động sản và thị trường Tài chính

1.4.1 Kinh nghiệm quốc gia về các mối quan hệ giữa thị trường Bất động sản

và thị trường Tài chính

1.4.1.1 Thị trường bất động sản và khúng khoảng tài chính Mỹ từ năm

2007-2011

a) Các tổ chức hỗ trợ cho vay thế chấp ở Mỹ

Các tổ chức hỗ trợ cho vay thé chap ở Mỹ bao gồm:

*_ Nhóm thé chấp và tín thác (Mortgage pools and trusts): trong đó nhóm thé chấp

là nơi mà các khoản thế chấp được ủy thác làm tài sản thế chấp để phát hành

MBS Một số MBS được dam bảo thông qua Fannie Mae, Freddie Mac và

Gennie Mae Ngan hàng thương mại

Tổ chức tiết kiệm và cho vay

Cơ quan liên bang và các cơ quan khác

SNL AK Các công ty bảo hiểm

Tai Mỹ cơ cấu vốn đành cho việc cho vay thé chấp lại không phải phan lớn bởi cácngân hang thương mại mà là các nhóm thé chấp và tổ chức cho vay thế chấp Điều đóđược biểu thị ở biểu đồ 1.1 dưới đây:

Biểu đồ I.1: Thị phan cho vay thé chấp của các tổ chức cho vay lớn tại Mỹ năm

2010

24

#8 Nhóm thé chấp và tô chức tín thác '# Ngân hàng thương mai

TM Các cơ quan liên bang và cơ quan khác # Tổ chức cho vay và tiết kiệm

TM Công ty bảo hiểm nhân thọ

(Nguồn: Frederic S.Mishkin va Stanley G.Eakins, 2012)

Nhóm thé chấp và tín thác (mortgage pools and trusts) phát trién mạnh mẽ từ năm

1990 đến nay, chiếm đến 58% nguồn vốn và thay thé cho nguồn vốn của ngân hàng

thương mại vốn chi dé cho vay ngắn hạn với 23% Bên cạnh đó tổ chức cho vay và tiết

kiệm và bảo hiểm cũng chiếm nguồn vốn rat đáng kể với lần lượt là 10% và 9%

Quá trình của nhóm thế chấp và tín thác được biểu thị tại biểu đồ 1.2 dưới đây:

Biểu đồ I.2: Vốn cho vay thé chấp hiện hành của các quỹ thế chấp và quỹ tín thác

VON CHO VAY THE CHAP HIỆN HANH BỞI

CAC NHOM THE CHAP VA TIN THAC

25

Nhóm thế chấp và tín thác tăng trưởng cao dần dần chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơcấu vốn trong những năm 2000 Với số vốn cũng cấp kỷ lục cho thị trường thế chấp đạt

7,000 tỷ đô-la năm 2008 Sau đó do khủng hoảng tài chính và Bat động sản năm 2008

số vốn giảm còn một nửa từ năm 2008 trở đi

b) Thế nào là MBS? (Mortgage-Backed Security)

¥ Các cơ quan hỗ trợ cho vay thé chấp

Dé thúc đây kinh tế quốc gia, chính phủ Mỹ đã cho thành lập một số cơ quan dé muacác khoản nợ thế chấp Hiệp hội thế chấp quốc gia (the Federal National Mortgage

Association) (Fannie Mae), được thiếp lập dé mua các các khoản nợ thế chấp từ hiệp

hội tiết kiệm và cho vay (Thrifts) đề có thê cho vay thêm nhiều hơn Cơ quan này huyđộng vốn bằng phát hành trái phiếu ra công chúng

Cũng trong giai đoạn này Cục quản lý nhà ở liên bang (the Federal Housing

Department) cũng được thành lập để bảo hiểm một số hợp đồng cho vay thế chấp nhấtđịnh Điều này làm tăng thanh khoản của các khoản nợ thế chấp, giúp chúng có thé bán

dễ dàng trên thị trường mà nhà đầu tư không cần phải lo lắng đến lịch sử tín dụng hoặcgiá trị của tài sản thế chấp

Đến những năm 1960, thị trường thứ cấp cho các khoản nợ thế chấp sa sút Chính

phủ Mỹ tái cấu trúc lại Fannie Mae và đồng thời tạo thêm 2 cơ quan mới: Hiệp hội tàitrợ Bất động sản quốc gia (Ginnie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp mua nhà liên

bang (the Federal Home Loan Mortgage Corporation) (Freddie Mac) Những cơ quan

này có quyền được chào bán, phát hành các chứng khoán được đảm bảo bởi cả hai loại

nợ thế chấp được bảo hiểm, lẫn không được bảo hiểm

v MBS

Dé bán trực tiếp các khoản thé chấp cho các nha đầu tư, các chứng khoán được đảm

bảo bằng tập hợp một số lượng lớn các khoản thế chấp gọi là quỹ thế chấp (mortgage

pool) Một tổ chức được ủy thác, chang hạn như ngân hàng hay cơ quan chính phủ namgiữ tổ chức thế chấp Nó đóng vai trò như thé chấp cho các chứng khoán mới Quá

trình này được gọi là chứng khoán hóa.

26

c) Bong bóng bat động sản giai đoạn 2001 - 2008

Để miêu tả trực quan dễ hiéu, hình 1.2 dưới đây sẽ mô tả sự vận hành của dòng vốnvào thị trường Bắt động sản Mỹ:

27

Hình 1.2: Phương thức hoạt động của thị trường cho vay Bat động sản tại Mỹ

hành CDS (Bear Sterns, AIG, Lehman

khoản vay thế chấp cho ngân hàng đầu tư để gia công thành các MBS để bán cho các

quỹ tín thác, điều này giúp loại các khoản tài sản cho vay thế chấp ra khỏi bảng cân đối

kế toán của ngân hàng Hai tô chức Fannie Mae va Freddie Mac với vay trò tăng thanhkhoản cho thị trường thế chấp bằng việc mua lại các khoản cho vay mua nhà từ những

người cho vay tư nhân được phê duyệt, gộp lại với nhau, bảo lãnh các khoản trả hàng

tháng của chúng và bán lại cho các nhà đầu tư

Vào năm 1995 J.P Morgan đã giới thiệu một cách mới để bảo hiểm trái phiếu, nó

được gọi là hợp hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS — Credit default swap) Đây chính là

công cụ phái sinh chính đóng vai trò lớn cho sự đồ vỡ của thị trường tài chính Khi màcác nhà phát hành các hoán đổi rủi ro tín dụng, họ hứa sẽ bảo hiểm người mua khỏi rủi

ro tín dụng tiềm tàng do xảy ra một rủi ro cụ thé, đổi lại với một khoản phí trả đều đặn

cho nhà phát hành Các hoán đổi rủi ro tín dụng cho phép người mua các MBS

(Mortgage-Backed Securities) chuyền rủi ro tín cho nhà phát hành Trong khoảng thời

28

gian từ năm 2000 đến 2008, các tô chức phát hành hoán đổi rủi ro tín dụng lớn bao

gồm AIG, Lehman Brothers va Bear Sterns

Trong giai đoạn từ 2001 đến 2007 lãi suất liên bang thấp, tạo điều kiện cho việc vayvốn Biểu đồ 1.3 biểu thị lãi suất liên bang:

Biểu đồ 1.3: Lãi suất liên bang Mỹ

§.00 7.00 6.00

(Nguồn: Board of Governors of the Federal Reserve System)

Có thé thay được rang lãi suất chi còn một phần trăm từ cuối năm 2001 đến cuối năm

2004, và tăng trở lại đến năm 2007 Các chỉ số vĩ mô lúc nay rất tốt, tăng trưởng GDP

trung bình 3-4% mỗi năm, ty lệ thất nghiệp thấp chi từ 4-5%, lạm phát từ 2 — 3.5%

Thị trường cho vay thế chấp lạc quan với sự tăng trưởng, các khoản vay thế chấp

được diễn ra nhanh chóng, tổ chức cá nhân cho vay thì không quan tâm đến người vaythế chấp có đủ tiêu chuẩn không vì sau đó có gia công đóng gói thành MBS bán cho

các nhà đầu tư hoặc bán trực tiếp cho Fennie Mae và Freddie Mac Đối với nhà đầu tư

họ cũng lạc quan vì đã có hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (Credit default swaps) Dovậy nợ dưới chuẩn một phần tăng trưởng là nhờ CDO (Colateralize Debt Obligation),CDO rủi ro hơn cũng có lãi suất cao hơn so với MBS Nợ dưới chuẩn chiếm 2% tổng

nợ.

29

Bong bóng bat động sản bắt đầu hình thành từ khi Fed giảm lãi suất cuối năm 2001

và đỉnh điểm 2006-2007 Giữa năm 2000 và 2005, giá nhà tăng trung bình 8% mỗi

năm, đỉnh điểm là 15% năm 2005

Sự tăng của giá nhà tại Mỹ được tổng hợp thành chỉ số và biéu diễn tại biểu đồ 1.4

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

à tại Mỹ từ năm 2000 đến 2011

(Nguồn: Statista Research Department)

Có thé thay rõ rằng chi số giá nhà có xu hướng tăng từ năm 2001 khi ma Fed bắt đầu

thực hiện chính sách tiền tệ nới nỏng Trung bình mỗi năm tăng đến hơn 10%, đạt đỉnh

năm 2006 và giảm dần, đến năm 2011 chỉ số giá nhà chỉ bằng năm 2003

Có thể thấy rằng, yếu tố thứ nhất làm gia tăng giá nhà là sự tăng trưởng của các

khoản nợ dưới chuẩn làm tăng cầu về Bat động sản, trong năm 2004 vay nợ dưới chuẩnchiếm 17% tổng khoản vay mới Điều này cho thấy rằng chỉ qua một thời kỳ ngắn mànhiều người mới đã đủ điều kiện mua nhà, trong khi đó các dự án xây dựng nới cũng

không cung cấp đủ nhu cầu Nợ hộ gia đình tăng từ 85% thu nhập khả dụng của hộ gia

30