CAC NHOM THE CHAP VA TIN THAC
2.3. Thực trang về mối quan hệ giữa thị trường Bat động sản và thị trường tài
2.3.4. Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường Bắt động sản
Trong thời kỳ 2020-2021, một lượng vốn lớn đồ vào thị trường bất động sản gây làm thị trường phát triển nóng, gây tăng giá bất động sản trong địa phương ở Việt Nam. Tỷ lệ tăng trưởng cao như thế này gồm những nguyên nhân sau:
e_ Thứ nhất là vì lãi suất thấp kích thích vay vốn
e Thứ hai là các trung gian tài chính như các Ngân hàng thương mại nới lỏng
điều kiện cho vay vốn
e _ Thứ ba là các công ty chứng khoán với vai trò là các nhà nhà tư van, định giá, bảo lãnh tài sản, các ngân hàng thương mại đóng vai trò là nhà phân phối trái phiếu thị trường thứ cấp đối với các công ty bất động sản muốn phát hành trái
72
trái phiếu riêng lẻ lại dé phát hành những trái phiếu 3 không: không có tài sản đảm bảo (chiếm 71% năm 2021), không có xếp hạng tín nhiệm, không bảo
lãnh thanh toán (ngoài ra còn không niêm yết trên sàn chứng khoán, không có công cụ giám sát việc sử dung vốn của doanh nghiệp, ...)
e Tht tư là lỗ hỗng về luật chứng khoán, cụ thé tại điều khoản 12 luật chứng khoán 2019 quy định về các hành vi bị cắm về hoạt động chứng khoán và thị trường chứng khoán, trong khoản 12 này không có nhắc đến việc cắm chèo
khéo, xúi dục, lôi kéo buôn bán công khai bán chứng khoán trên diện rộng. Có
thé thấy rõ ràng là một lượng lớn trái phiêu Bat động sản phát hành riêng lẻ
được mua lại bởi công ty chứng khoán, và tổ chức tín dụng ở thị trường sơ cấp sau đó bán cho các nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp. Các ngân hàng thương mại, tổ chức được coi là uy tín nhất trên thị trường tài chính lại chèo kéo, xúi dục, lôi kéo những người mua trái phiếu phát hành riêng lẻ ở thị trường thứ cấp trong khi họ không phải là những nhà đầu tư chuyên nghiệp
Biểu đồ 2.31: Co cau nhà đầu tư của trái phiêu Bất động sản và tô chức tín dụng
năm 2021
3%
1%
1%
3%
= TCTD = CTCK = TCTD = CTCK
Quy = CT Bao Hiém Quy = CT Bao Hiém
= TC khác = NĐTCN = TC khác = NDTCN
= Chua rõ = Chưa rõ
(Nguồn: Vietnam Bond Market Association)
Do vậy một lượng vốn lớn đã được phân bổ không hợp lý vào những công ty không có tình hình tài chính tốt, không có khả năng trả nợ. Thị trường bat động sản do vậy hình thành bong bóng. Khao sát nợ của 10 công ty Bat động sản Việt nam là Vinhome
73
(VHM), Novaland (NVL), Khang Điền (KDH), CTCP Đầu tư Hai Phát (HPX), Tổng Công ty cô phan Dau tư Phát triển Xây dựng (DIG), Công ty cổ phần tập đoàn đất xanh
(DXG), Tập đoàn Kinh Bắc (KBC), Công ty cổ phần Vincom Retail (mã: VRE), Tổng Công ty Dau tu và Phát triển Công nghiệp (mã: BCM), Công ty cô phan Phát triển Bat động sản Phát Đạt (mã: PDR) cho thấy nợ dài hạn của các công ty ty tăng đột biến
trong thời kỳ 2019-2022, nâng tổng nợ lên đến mức cao kỷ lục.
Biểu đồ 2.32: Nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, tổng nợ của 10 tập đoàn Bất động sản
2019 2020 2021 2022
—No ngắn hạn “===Ng dài hạn Tông nợ
(Nguon: Tính toán và tông hợp từ Báo cáo tài chính các năm cua tác giả)
Khao sát số liệu báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp Bat động sản lớn và vừa ta thấy lợi nhuận của các doanh nghiệp này trong năm 2020-2022 không may khả quan.
Biéu đồ 2.33 thé hiện chỉ số ROE, ROA rõ điều đó:
74
Biểu đồ 2.33:
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
-5.00%
-10.00%
Có thé thay rang lợi nhuận của các công ty đến năm 2022 đến suy giảm so với các
năm ngoái, ngoài Vinhome thì 3 tập đoàn có lợi ROE, ROA cực kỳ thấp. Với lợi nhuận
như thế này khó có thể có khả năng trả nợ cho tín dụng cho vay của Ngân hàng và trái phiếu. Trong khi đó, khối ngân hàng 2019-2022 do cho vay quá nhiều dẫn đến chỉ số
LDR tăng cao, hơn 100% năm 2022 làm cho thanh khoản của ngân hàng suy giảm
NVL 14.03%
12.27%
3.81% £82%82%
271% :
160% 0gạứ
2019 2020 2021 2022
——ROE =—ROA
13.18%
6.12
73%
2019 - 2021 2022
——ROE =—ROA
(Nguon: Tính toán và tổng hợp từ Báo cáo tài chính các năm của tác giả)
nghiêm trọng.
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
75
ROE, ROA của một số tập đoàn Bắt động sản
DIG
12.85%
arm 6Ũ1%- 58594
—————
2019 2020 2021 2022
———ROE ——=ROA
VHM
33.60%
29.55%
16.84% SQA'%q
11.03% 1270
TNT
2019 2020 2021 2022
——ROE “——==ROA
Biểu đồ 2.34: Chỉ số LDR thuần tổng hợp của 10 ngân hàng có vốn hóa cao nhất
sàn chứng khoán
7000 102%
6000 100%
„5000 98%
Nghìn 4000 96%
3000 94%
2000 92%
1000 90%
88%
2019 2020 2021 2022
mmm Cho vay khach hang = mm Tién gửi kháchhàng —==LDR thuần
Nguồn: Tính toán và tổng hop từ Báo cáo tài chính năm của tác giả Năm 2022, chỉ số LDR thuần chung của 10 ngân hàng thương mại là 101%, với mức cao như thế này thì tín dụng cho vay trong năm 2023 sẽ bị suy giảm nhiều. Điều này
khiến cho các công ty Bat động sản thực sự khó khăn hơn trong việc vay vốn ngân hàng, đặc biệt là những công ty có kết quả hoạt động kém trong năm 2020-2022, làm trầm trọng hơn về tình hình tài chính đối với các doanh nghiệp Bắt động sản, còn đối với Ngân hàng thương mại, sẽ có một lượng nợ xấu mới gia tăng do các công ty không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình.
Tóm lại, trong năm 2020-2021, một lượng vốn lớn được thị trường tài chính phân
phối thông qua kênh tài chính gián tiếp cho thị trường Bat động sản, nhưng rõ ràng một điều là lượng vốn này không được sử dụng hợp lý, nhiều công ty có lợi nhuận không
đủ dé trả lãi vay. Do vây sẽ tác động ngược lại thị trường tài chính năm 2022, khối
ngân hàng khi mà nợ xấu khối ngân hàng sẽ gia tăng, trong tình hình xấu nhiều doanh
76
nghiệp phát hành trái phiếu phá sản thì uy tín và ảnh hưởng của các tô chức tài chính đặc biệt là Ngân hàng thương mại. Những điều này sẽ góp phần tạp nên một cuộc
khủng hoảng thị trường tài chính, thị trường Bat động sản và nền kinh tế Quốc dân nói
chung.
2.3.5. Mối quan hệ giữa ôn định tài chính và thị trường bat động sản
Hợp nhất tài chính có nghĩa là sự thành lập, sáp nhập các các công ty thuộc nhiều lĩnh vực tài chính. Hợp nhất tài chính góp phần tạo nên các tập đoàn tài chính có quy mô lớn và cực kỳ phức tạp. Chúng dần dần trở thành những định chế tài chính có quá nhiều ảnh hưởng để có thể bị phá sản (too interconnected to fail). Việc hop nhat tai
chính của các ngân hang với các công ty tài chính hoạt động trong các lĩnh vực như
bảo chứng chứng khoán, đầu tư, môi giới, hay bat động sản có thé sẽ gây một sự đồ vỡ
của thị trường vì đây là các hoạt động cực kỳ rủi ro. Khủng hoảng tài chính 2008 tại
Mỹ là một ví dụ. Ngân hàng thương mại là định chế quan trọng nhất của thị trường tài
chính, do vậy nó không được phép tham gia vào các hoạt động rủi ro. Nhưng ở Việt
Nam, luật pháp không cấm việc một ngân hàng thương mai sở hữu một công ty chứng khoán. Do vây chắc chắn sẽ có Ngân hàng thương mại có công ty con hay sở hữu một
lượng cổ phần nhất định của một công ty chứng khoán, có nghĩa là ngân hàng thương mại có thể thông qua công ty chứng khoán đề tham gia thị trường chứng khoán. Công ty chứng khoán ở Việt Nam vừa tự doanh, vừa môi giới, vừa tư vấn phát hành trái
phiếu, và định giá trái phiếu, tài sản dam bảo. Bảng 2.1 sau đây là danh sách các ngân
hàng thương mai sở hữu công ty con là công ty chứng khoán Bảng 2.I: Danh sách các ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại Công ty con
Vietcombank Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS) Techcombank Techcom Securirites JSC
Agribank Công ty cô phần chứng khoán Agribank
MB bank CTCP chứng khoán MB
77
BIDV Công ty cô phần chứng khoán ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
Vietinbank Công ty cô phan chứng khoán Ngân hang
Công thương Việt Nam
(Nguôn: Tổng hợp của tác giả) Điều này gây có thé gây ra rủi ro như sau:
Ảnh hưởng đến sự an toàn của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại, khi định chế này có thể tham gia vào các hoạt động rủi ro hơn được không được
cho phép của lĩnh vực mình thông qua công ty chứng khoán. Việc sử dụng tiền huy động ngắn hạn dé đầu tư vào các sản phẩm dài hạn trên thị trường chứng khoán sẽ khiến cho việc mat cân đối giữa tài sản, nợ và vốn chủ sở hữu trên
bảng cân đối kế toán khi các sản phẩm tài chính này bị giảm giá bởi một số yếu tố vĩ mô, thanh khoản sụt giảm sụt giảm, khi đó ngân hàng sẽ không có khả
năng đối phó với sự rút tiền gửi hàng loạt của người gửi tiền (bank run).
Rủi ro về lợi ích nhóm Ngân hàng thương mại và công ty con là công ty chứng khoán của nó sẽ có xu hướng cho vay, môi giới, định giá trái phiếu, .... cho
những công ty, tổ chức có mối quan hệ thân quen, làm ăn lâu dài. Điều này góp phan vào sự phân bé không hợp lý vốn thông qua thị trường tài chính. Thi
trường bat động san vì đó mà trở nên không ổn định.
Trong giai đoạn 2020-2021, thị trường cổ phiếu chi trong hơn một năm tăng hơn gấp đôi, mà thời kỳ này lại là giai đoạn đại dịch không sản xuất hàng hóa được. Bong bóng tài chính hình thành, một lượng lớn vốn được dé vào thị trường mà đối với thị trường Việt Nam, thị phần ngành BĐS ở thị trường cổ phiếu và trái phiếu lại chiếm ty trọng cao, tín dụng ngân hàng dành cho BĐS cũng chiếm hơn 20%. Do vậy thông qua thị trường tài chính, một lượng vốn cuối cùng sẽ kết thúc ở thị trường Bat động sản. Gây
ra sự tăng trưởng nóng của thị trường BĐS năm 2020-2021
Có thể thây rằng sự liên thông của thị trường tài chính và thị trường BĐS, sự phát triển không ồn định ở của thị trường tài chính cũng sẽ dẫn đến mắt 6n định của thị trường Bắt động sản.
78
2.4. Đánh giá thực trạng nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường Bat động sản
và thị trường Tài chính
2.4.1. Những kết qua đạt được
Thứ nhất, nguồn vốn của thị trường tài chính đã được thị trường Bat động sản huy động dé phát triển các công trình, hạng mục quan trọng giúp tăng cường sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đề phát triển kinh tế cho quốc gia.
Thứ hai, thị trường trường vốn đang giữ mức tăng trưởng đều qua các năm. Tuy rằng van còn khiêm tốn, một phần vốn của doanh nghiệp Bat động sản đã được huy động từ
thị trường chứng khoán thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng như những năm trước.
Thứ ba, thị trường trái phiếu có sự tăng trưởng qua các năm, dự báo trong tương lai sẽ là một thị trường chủ chốt trong huy động vốn.
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân 2.4.2.1. Hạn chế
Một là, cơ cầu thị trường tài chính không hợp lý của thị trường tài chính dẫn đến nguồn vốn chủ yếu mà thị trường Bắt động sản huy động được là từ các ngân hang
thương mại (trung gian tài chính), thay vì thị trường chứng khoán
Hai là, cơ cau hệ thống tài chính trên thị trường chứng khoán chưa hợp lý làm mất ôn định của thị trường tài chính, xung đột lợi ích giữa các bộ phận, giảm niềm tin của các nhà đầu tư. Khiến việc phát triển thị trường chứng khoán càng trở lên khó khăn hơn, mà đây là một trong kênh cần chú trọng phát triển dé huy động vốn cho thị trường Bat
động sản trong tương lai.
Ba là, thị trường tài chính bị các trung gian tài chính chỉ phối, xảy ra hiện tượng phân phối nguồn vốn không hợp lý cho thị trường Bắt động sản gây ra rủi ro cho cả 2 thị
trường.
2.4.2.2. Những nguyên nhân ton tại
Thứ nhất, thị trường tài chính và Bat động sản ở Việt Nam dang trong thời kỳ đầu hình thành và phát triển nên cần phải có thời gian dé cải thiện.
79
Thứ hai, thiếu sự giám sát của các cơ quan chức năng chính phủ dé xảy ra nhiều sự việc nghiêm trọng về việc huy động vốn của thị trường Bắt động sản thông qua thị
trường Tài chính làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư đối với các định chế tài chính và doanh nghiệp Bắt động sản
Thứ ba, hệ thống pháp luật về thị trường Bat động san và thị trường tài chính còn
nhiều thiếu sót, chưa hoàn thiện. Nhờ đó mà nhiều đối tượng có thể lợi dụng kẽ hở của luật để thu lợi gây rồi loạn thi trường.
Thứ tư, thị trường Bắt động sản và thị trường Tài chính có những diễn biến thất
thường, thông tin về thị trường có lúc bị bóp méo do tham nhũng, do hiện tượng đầu cơ
80
Chương 3:
Giải pháp khuyến nghị về mối quan hệ giữa thị trường Bắt động sản và thị
trường Tài chính tại Việt Nam