(Luận văn) mối quan hệ giữa tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản tại tp hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ng hi ep NGUYỄN THỊ ĐOAN TRÂN w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu Chuyên ngành: Kinh tế tài - ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 oi m at nh z z vb ht LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ k jm om l.c gm n a Lu Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH n va y te re th TP HỒ CHÍ MINH - Năm 2009 ng hi ep w n lo ad Lời cam đoan ju y th Tôi cam đoan luận án Thạc sĩ Kinh tế tơi nghiên cứu thực Các thơng tin, số liệu sử dụng luận án hoàn tồn trung thực xác yi pl n ua al n va ll fu oi m Nguyễn Thị Đoan Trân Cao học khóa 16 - Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng hi BẢNG THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ep ACB w n AIG lo ad CDS ju y th CIC yi pl EFMs n ll fu GDP va FHA n FED ua al EXIMBANK Asia Commercial Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu American International Group Tập đoàn bảo hiểm Mỹ Credit Default Swap Bảo hiểm khoản vay chấp Credit Information Center Trung tâm thơng tin tín dụng Emerging Financial Markets Thị trường tài Viet Nam Export Import Bank Ngân hàng Xuất nhập Việt Nam Federal Reserve System Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ Federal Housing Administration Gross Domestic Product Tổng sản phẩm nội địa Housing Development Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Phát Triển Nhà TP HCM Home Owners' Loan Corporation Mergers and Acquisitions Mua bán Sáp nhập Mortgage-Backed Security Các khoản cho vay chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Nam Việt Ngân hàng thương mại Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển thức Tổ chức tín dụng Vietnam Technological and Commercial joint stock Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh World Bank Ngân hàng Thế giới Ngân hàng thương mại cổ phần Miền Tây World Trade Organization Tổ chức Thương mại Thế giới at z M&A nh HOLC oi m HDBANK z n n va y te re WTO a Lu WESTERNBANK om WB l.c TP.HCM gm TECHCOMBANK k TCTD jm ODA ht NAVIBANK NHTM vb MBS ac th ng hi MỤC LỤC ep Trang w n TRANG PHỤ BÌA i lo ad LỜI CAM ĐOAN ii y th BẢNG THUẬT NGỮ VIẾT TẮT iii ju MỤC LỤC iv yi DANH MỤC CÁC BẢNG viii pl n ua al DANH MỤC CÁC HÌNH ix n va PHẦN MỞ ĐẦU fu ll Chương TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN m oi VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Lý thuyết liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu đề tài 1.1.1 Lý thuyết thị trường Adam Smith 1.1.2 Lý thuyết thị trường Lemon (Theory of Markets for Lemons) at nh 1.1 z z vb jm ht George Akerlof Lý thuyết quản trị rủi ro ngân hàng 1.1.3.1 Nhận dạng loại rủi ro 1.1.3.2 Quản lý rủi ro tín dụng 1.2 Tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm 11 1.2.2 Đặc trưng tín dụng bất động sản 12 1.2.3 Vai trị tín dụng bất động sản 13 1.2.4 Rủi ro hoạt động tín dụng bất động sản 16 1.3 Bất động sản thị trường bất động sản 18 1.3.1 Khái niệm phân loại bất động sản 18 1.3.2 Những nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 19 k 1.1.3 om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng hi ep 1.3.3 Thị trường bất động sản vai trò thị trường bất động sản 21 1.3.4 Nhân tố tác động đến thị trường bất động sản 23 1.4 Nghiên cứu tín dụng bất động sản mối quan hệ w n với khủng hoảng lịch sử 25 lo Khủng hoảng tài Đơng Nam Á 1997 25 1.4.2 Khủng hoảng tài thị trường tài ad 1.4.1 y th Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa Kỳ 28 yi 1.4.4 ju - EFMs (Emerging Financial Markets) 26 pl Toàn cảnh khủng hoảng 28 1.4.4.2 Nguyên nhân khủng hoảng 30 1.5 Bài học cho Việt Nam 38 n ua al 1.4.4.1 va n Kết luận chương 40 ll fu m oi Chương THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 at nh VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH 41 Tổng quan hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) z z TP Hồ Chí Minh 41 vb Mạng lưới NHTM TP Hồ Chí Minh 41 2.1.2 Hoạt động tín dụng NHTM TP Hồ Chí Minh 42 2.1.2.1 Huy động vốn 42 2.1.2.2 Cho vay 46 2.2 Tín dụng bất động sản NHTM TP Hồ Chí Minh 50 2.2.1 Chính sách tín dụng thị trường bất động sản 50 2.2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM k jm ht 2.1.1 om l.c gm n a Lu Nguy tiềm ẩn hoạt động tín dụng bất động sản Thực trạng thị trường bất động sản thời gian qua TP.HCM 63 ac 2.3.1 th Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh 63 y 2.3 te re NHTM TP Hồ Chí Minh 60 n 2.2.3 va TP Hồ Chí Minh 52 ng Đánh giá tồn thị trường bất động sản hi 2.3.2 ep TP Hồ Chí Minh 70 w 2.3.2.2 Nguyên nhân 73 Khảo sát mối quan hệ tín dụng bất động sản n Tồn 70 lo 2.3.2.1 ad 2.4 y th thị trường bất động sản 74 ju Kết luận chương 85 yi pl al Chương GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG n ua NHẰM PHÁT TRIỂN LÀNH MẠNH THỊ TRƯỜNG va BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH 87 Quan điểm hoạt động tín dụng bất động sản 87 3.1.1 Xây dựng chiến lược tín dụng bất động sản n 3.1 ll fu m oi nhằm đảm bảo hiệu cho hệ thống NHTM 87 Đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển lành mạnh at nh 3.1.2 thị trường bất động sản 88 z Ổn định phát triển kinh tế 89 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản 90 3.2.1 Gói giải pháp sách 90 3.2.1.1 Kiện toàn hệ thống pháp lý 90 3.2.1.2 Phát huy tối đa vai trị Chính phủ Ngân hàng Nhà nước 91 3.2.1.3 Về sách thuế 93 3.2.1.4 Hoàn thiện phát triển hệ thống cung cấp thơng tin tín dụng 94 3.2.2 Gói giải pháp cho hệ thống ngân hàng thương mại 95 3.2.2.1 Xây dựng chiến lược tín dụng bất động sản 95 3.2.2.2 Kiện tồn quy trình cấp tín dụng chặt chẽ, hợp lý hiệu 97 3.2.2.3 Xây dựng sách đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ 101 3.2.2.4 Xây dựng “văn hóa quản trị rủi ro” 103 3.2.2.5 Xem xét tỷ lệ nợ, đánh giá lại khoản vay cấu nợ 105 z 3.1.3 k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng hi ep 3.2.2.6 Phát triển hạ tầng công nghệ thông tin 107 3.2.2.7 Xây dựng hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng, nâng cao vai trị cơng tác quản lý tín dụng, giám sát đánh giá 107 3.2.2.9 Phát huy tối đa vai trò hệ thống hệ thống kiểm soát nội 109 3.2.3 Gói giải pháp khác cho thị trường bất động sản 111 n Nâng cao lực tài chính, sử dụng địn bẩy tài phù hợp 108 lo w 3.2.2.8 ad y th Đẩy mạnh công khai, minh bạch hoạt động ju 3.2.3.1 yi thị trường bất động sản 111 pl Đa dạng hóa hàng hóa, cân đối cung cầu al 3.2.3.2 n ua thị trường bất động sản 112 Một số biện pháp tạo vốn cho thị trường bất động sản 112 3.3 Hướng nghiên cứu 113 n va 3.2.3.3 ll fu m oi KẾT LUẬN 114 z z PHỤ LỤC at TÀI LIỆU THAM KHẢO nh DANH MỤC CƠNG TRÌNH TÁC GIẢ k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng hi DANH MỤC BẢNG ep Bảng 2.1 Mạng lưới tổ chức tín dụng TP Hồ Chí Minh đến 31/5/2009 42 w n Bảng 2.2 Huy động vốn (ĐVT: tỷ VNĐ) 44 lo Bảng 2.3 Dư nợ tín dụng (ĐVT: tỷ VNĐ) 46 ad Bảng 2.4 Dư nợ tín dụng dư nợ tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 52 y th ju Bảng 2.5 Dư nợ tín dụng bất động sản phân theo nhu cầu vốn vay yi (ĐVT: tỷ VNĐ) 58 pl Bảng 2.6 Giá số đất dự án 64 al n ua Bảng 2.7 Kết chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm 65 va Bảng 2.8 Lĩnh vực công tác thâm niên công tác mẫu 76 n Bảng 2.9 One-Sample Statistics 78 fu ll Bảng 2.10 One-Sample Test 78 m oi Bảng 2.11 One-Sample Test 79 at nh Bảng 2.12 Descriptives 80 Bảng 2.13 Test of Homogeneity of Variances 81 z z Bảng 2.14 ANOVA 81 vb jm ht Bảng 2.15 Group Statistics 82 Bảng 2.16 Independent Samples Test 82 k gm Bảng 2.17 One-Sample Statistics 84 Bảng 2.18 One-Sample Test 84 om l.c n a Lu n va y te re ac th ng hi DANH MỤC HÌNH ep w Hình 2.2 Huy động vốn (ĐVT: tỷ VNĐ) 45 Hình 2.3 Tốc độ tăng trưởng vốn huy động 45 Tình hình dư nợ tín dụng (ĐVT: tỷ VNĐ) 47 n Tình hình lãi suất thời gian qua 43 ad Hình 2.1 lo Hình 2.4 y th Hoạt động cho vay huy động vốn 49 yi Hình 2.6 Tốc độ dư nợ tín dụng 48 ju Hình 2.5 pl Dư nợ tín dụng dư nợ tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 53 Hình 2.8 Dư nợ xấu tín dụng bất động sản (ĐVT: tỷ VNĐ) 55 Hình 2.9 Tỷ lệ nợ xấu so với tổng dư nợ cho vay bất động sản 56 n ua al Hình 2.7 va n Hình 2.10 Dư nợ cho vay bất động sản phân theo thời gian (ĐVT: tỷ VNĐ) 57 fu ll Hình 2.11 Số hộ bán 63 m oi Hình 2.12 Giá cho thuê văn phòng 65 at nh Hình 2.13 Tình hình cho th văn phịng 67 Hình 2.14 Tình hình nhà để bán 68 z z Hình 2.15 Tình hình hộ dịch vụ cho thuê 69 vb Đề xuất quy trình tiếp nhận vốn vay, đánh giá thẩm định 99 k jm ht Hình 3.1 om l.c gm n a Lu n va y te re ac th ng hi PHẦN MỞ ĐẦU ep i Đặt vấn đề w n Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản bắt nguồn từ Mỹ vào cuối năm 2007 lo ad lan nhanh, ảnh hưởng sâu rộng trở thành khủng hoảng tài lớn kể ju y th từ thời kỳ đại suy thoái 1929-1933 Các tác động khủng hoảng không dừng lại nước Mỹ mà nhanh chóng lan rộng đến quốc gia toàn giới với yi pl mức độ nhiều hay tùy theo quy mơ kinh tế mối liên hệ với kinh tế Mỹ al ua Ngày nay, giới phải đối mặt với suy thoái kinh tế mà ảnh hưởng n kéo dài khoảng năm năm phục hồi Vì vậy, quốc gia nên va n chia sẻ giải pháp để thân kinh tế tự phục hồi phục hồi chung fu ll kinh tế tồn cầu thay kinh tế có giải pháp đơn lẻ m oi Nhìn lại kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản phát triển nóng vào cuối nh năm 2007 đầu năm 2008 gây “bong bóng” bất động sản cao nhiều so với giá at z trị thật Điều nhấn chìm khơng biết nhà đầu tư đổ vốn vào lòng tham z ht vb thị trường, đồng thời nhiều ngân hàng rơi vào hoản cảnh khó khăn với jm khoản nợ xấu nguy khả khoản cao Một nguyên k nhân chủ yếu tình trạng việc cung ứng vốn dễ dàng hệ thống gm ngân hàng qua kênh tín dụng bất động sản Mặt khác, việc cho vay bất động sản với đa om l.c số tài sản đảm bảo bất động sản nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động cho vay ngân hàng a Lu Với đánh giá trên, tác giả chọn đề tài “Mối quan hệ tín dụng n va bất động sản thị trường bất động sản TP.HCM” nhằm nghiên cứu thực trạng n hoạt động tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản thời gian qua; tìm te re mối quan hệ chúng từ đó, kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao chất lượng ac th cầu phát triển lành mạnh thị trường bất động sản tương lai y tín dụng, vừa đem lại hiệu cho ngành ngân hàng đồng thời góp phần đáp ứng nhu 120 ng hi Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động ep sản phải thực việc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp w n thơng tin mua bán Nên có chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở lo ad hữu nhà bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không ju y th giao dịch qua sàn yi pl 3.2.3.2 Đa dạng hóa hàng hóa, cân đối cung cầu thị trường bất động sản al ua Cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, bước xã hội hóa việc đầu tư hạ n tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng cơng trình cơng cộng chế hoạt va n động thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, fu ll sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý thị trường nhà cho m oi người có thu nhập thấp, người thuộc diện ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị nh trường bất động sản nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư at z z ht vb 3.2.3.3 Một số biện pháp tạo vốn cho thị trường bất động sản jm - Tạo môi trường điều kiện nhằm thu hút đầu tư thị trường bất động sản k Xây dựng trung tâm thông tin liệu đất đai, bất động sản, đồng thời phát triển gm sàn giao dịch bất động sản nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường tạo sân om l.c chơi lành mạnh cho chủ thể tham gia Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai - Chứng khốn hóa bất động sản Đây hình thức huy động vốn cho thị trường a Lu bất động sản áp dụng rộng rãi thị trường bất động sản phát triển phù hợp n va cho chủ đầu tư điều kiện thiếu vốn nước ta Hình thức thu hút n lượng vốn lớn dân cư đầu tư vào bất động sản cách chuyên nghiệp, te re giải pháp để thu hút nguồn vốn đầu tư gián tiếp thay thu hút hầu hết đầu tư ac th động sản khơng hồn tồn phụ thuộc vào ngân hàng đa số nhà đầu tư y trực tiếp vào thị trường bất động sản, từ tạo nguồn vốn phát triển thị trường bất 121 ng hi nước ta thời gian qua Tuy vậy, để thực điều địi hỏi cần có hành lang ep pháp lý với quy định chặt chẽ, đầy đủ nhằm đảm bảo an toàn cho thị trường - Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây mơ hình w n mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lo ad lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử ju y th dụng điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mua lại khoản nợ yi pl chứng khoán đảm bảo bất động sản… Chứng quỹ đầu tư tín thác al ua có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức n định kỳ không tham gia quản lý đầu tư va n - Thu hút có kiểm sốt vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động fu ll sản Trước tình hình vốn nước ngồi đổ vào thị trường bất động sản tăng cao, cần m oi xem xét nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường bất động sản (thông qua hệ thống nh ngân hàng thương mại) bao nhiêu, tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng Việc at z cân đối nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường (dẫu rằng, tỷ lệ z ht vb cân đối cần phải nghiên cứu) việc quan trọng cần thiết Nếu om l.c gm 3.3 Hướng nghiên cứu k 5-10 năm tới khó lường jm nguồn vốn nước thời điểm lấn át nguồn vốn nước, hệ Luận văn tập trung nghiên cứu mối quan hệ yếu tố vốn thị trường bất a Lu động sản, chưa vào nghiên cứu toàn diện tác động yếu tố khác đến thị n va trường bất động sản như: hệ thống sách, pháp luật; phát triển kinh tế - xã hội; n phong tục tập quán, thị hiếu; chủ thể tham gia thị trường…Vì vậy, thời gian te re tới, tác giả nghiên cứu tác động yếu tố thông qua việc sử dụng mơ hình ac th tương quan y hồi quy để thấy tương quan mạnh, yếu yếu tố định lượng 122 ng hi KẾT LUẬN ep Thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn hình thành phát triển, w n bên cạnh thành mà thị trường mang lại cho kinh tế TP.HCM, lo ad không kể đến tồn bất cập thị trường cần khắc phục Cùng với quy mô ju y th ngày phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi nhu cầu vốn ngày lớn - thực thị trường tiềm để ngân hàng tham gia vào việc tài trợ vốn yi pl phát triển sản phẩm dịch vụ tài Tuy nhiên, với khuyết tật thị trường al ua bất động sản nguy tiềm ẩn việc cấp tín dụng bất động sản, khiến n ngân hàng không khỏi dè dặt tham gia tài trợ vốn cho thị trường Bài học từ va n khủng hoảng kinh tế nước khu vực Châu Á năm 1997-1998 gần fu ll khủng hoảng tín dụng nhà chuẩn Mỹ m oi Chính vậy, tác giả chọn đề tài: “Mối quan hệ tín dụng bất động sản nh thị trường bất động sản TP.HCM” để phân tích tầm quan trọng yếu tố vốn at z đến phát triển thị trường bất động sản, đồng thời qua đề xuất số giải z ht vb pháp nâng cao chất lượng tín dụng mang lại hiệu an toàn cho ngành ngân hàng k mạnh thị trường bất động sản jm nói riêng kinh tế nói chung, song đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát triển lành gm Cụ thể ngân hàng khơng nên hài lịng với lợi nhuận mang lại từ hoạt động om l.c tín dụng bất động sản tại, mà cần xây dựng chiến lược bất động sản dài nữa, với sách lược cụ thể cho thời điểm phù hợp với nội lực mục tiêu a Lu Bên cạnh đó, ngân hàng cần phải trọng kiện toàn quy trình cấp tín n va dụng cách chặt chẽ, hợp lý hiệu quả; xây dựng sách đào tạo bồi dưỡng n đội ngũ; xây dựng hệ thống chấm điểm, xếp hạng tín dụng hữu ích; xây dựng “văn hóa te re quản trị rủi ro”; phát huy tối đa vai trò phận kiểm tra, giám sát, kiểm soát nội y ac th bộ; nâng cấp hệ thống hạ tầng công nghệ thông tin cuối cùng, không 123 ng hi phần quan trọng, nâng cao lực tài chính, đồng thời sử dụng địn bẩy tài ep phù hợp Song song với nỗ lực ngân hàng, Chính phủ Ngân hàng Nhà nước w n với vai trò quan quản lý cần hoàn thiện hệ thống pháp lý thơng thống phù hợp lo ad với thơng lệ quốc tế, đủ để điều chỉnh, định hướng hoạt động tín dụng bất động sản ju y th thị trường bất động sản, song đảm bảo việc cung ứng đủ vốn, tạo điều kiện cần thiết cho thị trường phát triển an tồn Ngồi ra, Chính phủ Ngân hàng Nhà nước yi pl cần hoàn thiện phát huy vai trò hệ thống cung cấp thơng tin tín al n ngân hàng ua dụng, xem yếu tố quan trọng đảm bảo an toàn cho ngành va n Kết thúc trình nghiên cứu để thực luận văn thạc sĩ kinh tế này, tác giả fu ll tin tưởng rằng, với việc thực đồng giải pháp đề xuất luận văn, hoạt m oi động tín dụng trước hết khơng ngừng mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, tiếp nh kênh cung cứng vốn hiệu an toàn đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững thị at z trường bất động sản tương lai z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th 124 ng hi DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ep Nguyễn Thị Đoan Trân (2009), “Mối quan hệ tín dụng bất động sản thị trường w n bất động sản”, Tạp chí Cơng nghệ ngân hàng (thứ Ba, ngày 20/10/2009) lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th 125 ng hi TÀI LIỆU THAM KHẢO ep Báo Cafef (2009), Tín dụng ngân hàng bơm “bong bóng” bất động sản, w n [http://cafef.vn/2009072012018891CA35/tin-dung-ngan-hang-bom-bong- lo ad bong-bat-dong-san.chn, đăng ngày 20/7/2009] ju y th Báo Saga.vn (2007), Adam Smith (1723 - 1790), [http://www.saga.vn/Giangduong/Guongmathocgia/886.saga, đăng ngày 08/01/2007] yi pl Báo Saga.vn (2008), Khủng hoảng nợ chuẩn Mỹ: Từ A đến Z, al ua [http://taichinh.saga.vn/TinTheGioi/taichinhquocte/chungkhoantaichinhchaum n y/taichinhhoaky/403.asset, đăng ngày 18/02/2008] va n CB Richard Ellis, Viet Real Estate, báo cáo thường niên fu ll Cục quản lý nhà thị trường bất động sản, Khái niệm, phân loại bất động sản, m oi [http://quanlynha.vietreal.net.vn/Default.aspx] nh Hồng Phúc (2009), Quản trị rủi ro đừng theo mốt, Thời báo kinh tế sài gòn online, at z [http://www.thesaigontimes.vn/Home/doanhnghiep/quantri/20903, đăng ngày z ht vb 14/7/2009] jm Hồ Việt Hà (2009), Cơ cấu lại nợ: Một số vấn đề cần quan tâm, Cafef, k [http://cafef.vn/2009050209065789CA36/co-cau-lai-no-mot-so-van-de-can- om l.c It Soft Solution, Đòn bẩy vốn - Trung gian tài chính, gm quan-tam.chn, đăng ngày 03/5/2009] [http://www.itjsc.com.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=294& n [http://cafef.vn/20090809020331817CA35/gia-dat-trung-quoc-lai-len-con- y te re sot.chn, đăng ngày 09/8/2009] n va Khánh hoa (2009), Giá đất Trung Quốc lại lên sốt, Cafef, a Lu Itemid=16] ac th 126 ng hi 10 Khoa Tài doanh nghiệp Kinh doanh tiền tệ (Trần Ngọc Thơ chủ biên) – ep Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh (2003), Tài doanh nghiệp đại, NXB Thống kê, TP.HCM w n 11 Lê Thị Hồng Minh (2008), Khủng hoảng tài Mỹ năm 2008, Trường Đại học lo ad Kinh tế TP.HCM, Tháng 11 năm 2008 ju y th 12 Mai Vân (2009), “Thoát suy thoái từ thị trường nội địa”, Báo Người lao động (Thứ sáu, 22.5.2009), yi pl 13 Minh Tuấn (2009), “Giải mã” lợi nhuận ngân hàng, Dân trí, al ua [http://dantri.com.vn/c76/s76-335795/giai-ma-loi-nhuan-cua-cac-ngan n hang.htm, đăng ngày 08/7/2009] va n 14 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chi nhánh TP Hồ Chí Minh, báo cáo thường fu ll niên từ 2005 đến tháng 5/2009 m oi 15 Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Thống kê, at nh TP.HCM z 16 Nguyễn Văn Tiến (2005), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, NXB z ht vb Thống kê, Hà Nội jm 17 Nguyễn Cao Hữu Trí (2009), Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản k ngân hàng thương mại từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ, gm Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, TP.HCM Vai trị vị trí thị trường bất động sản om l.c 18 Phòng quản lý thị trường bất động sản - Cục quản lý thị trường bất động sản, a Lu [http://webbatdongsan.vn/show.aspx?cat=005010&nid=1499, đăng ngày 06/7/2009] n va 19 Tổng cục thống kê, Thơng cáo báo chí số liệu thống kê kinh tế-xã hội tháng n đầu năm 2009, [http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=507&ItemID=8527] te re 20 Trần Trí Dũng (2008), Chứng khốn hóa có giúp giải rủi ro vay nợ bất động y ac th sản, Saga, [http://www.saga.vn/view.aspx?id=10716, đăng ngày 01/4/2008] 127 ng hi Phụ lục I ep PHÂN LOẠI TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN w Theo quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tín dụng bất động sản n lo phân thành loại sau: ad Cho vay xây nhà để bán; - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; - Cho vay sửa chữa, mua nhà cửa; - Cho vay xây dựng sở hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp; - Cho vay bất động sản khác ju y th - yi pl n ua al va Từ năm 2007, với phát triển không ngừng kinh tế, nhu cầu vay n ll fu mở rộng nhiều mục đích khác nhau, Ngân hàng Nhà nước cụ thể oi m loại hình cho vay bất động sản sau: Cho vay xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh; - Cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; - Cho vây xây dựng khu đô thị; - Cho vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; - Cho vay xây dựng kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; - Cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở; - Cho vay xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán; - Cho vay quyền sử dụng đất; - Cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khác at nh - z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re ac th 128 ng hi Phụ lục II ep CƠ CHẾ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN w Cơ chế chấp, bảo lãnh bất động sản (gọi chung chế chấp) n lo thực chủ yếu theo quy định Luật đất đai năm 2003, Bộ Luật dân ad y th văn quy phạm pháp luật khác Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Bộ, ju ngành ban hành như: Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ yi pl bảo đảm tiền vay TCTD; Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/07/2000 ua al Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đầu tư nước Việt Nam; Nghị n định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định va số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay n ll fu TCTD, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ oi m sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999; Thông tư số at nh 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 hướng dẫn số quy định đảm bảo tiền vay; Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 z z hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ TCTD; Thông tư vb jm ht liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn trình tự thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài k gm sản gắn liền với đất số văn khác Theo đó, TCTD có quyền lựa chọn định việc nhận tài sản chấp, bảo l.c om lãnh cho vay bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay cho vay n cơng trình, tài sản khác gắn liền với đất a Lu bảo đảm tài sản Tài sản chấp gồm: giá trị quyền sử dụng đất; nhà cửa va n Cơ chế chấp bao gồm quy định pháp luật việc tổ chức thực y te re cơng việc quy trình chấp TCTD quan chức ac th 129 ng hi Phụ lục III ep BẢNG KHẢO SÁT Ý KIẾN w n lo Kính chào Quý anh (chị)! Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài “Mối quan hệ tín dụng bất động sản thị trường bất động sản” phục vụ cho việc học tập trường đại học, tác giả xin nêu số câu hỏi đây, mong nhận đóng góp ý kiến chân thành Quý anh (chị) Trân trọng cảm ơn giúp đỡ Quý anh (chị) Tác giả xin cam đoan thông tin mang tính cá nhân Quý anh (chị) nêu đây, giữ bí mật sử dụng khuôn khổ nghiên cứu tác giả  Thông tin chung người trả lời: Họ tên: Cơ quan công tác: Bộ phận công tác: Chức vụ: Điện thoại: Email: ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m nh Lĩnh vực ngân hàng Lĩnh vực kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Giảng dạy môn học lĩnh vực ngân hàng bất động sản Lĩnh vực khác (ghi rõ) z k jm ht vb     z (Đánh dấu stick vào ô chọn) at Câu Xin vui lịng cho biết cơng việc Q anh (chị): gm om l.c Câu Xin vui lịng cho biết Q anh (chị) cơng tác lĩnh vực (câu 1) thời gian bao lâu:  < năm  Từ -