Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản

Nhà ở có một vai trò va vị trí hết sức quan trong trong đời sống xã hồi, điểu đó được biểu hiện chủ yếu qua các khía cạnh sau: Đầu tiên, trong việc phát triển kinh tế - xã hội thi nha ở

HOANG PHƯƠNG HA

PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở XÃ HOI TRONG

THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2019

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HOANG PHƯƠNG HA

PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG

THI TRUONG BAT DONG SAN

LUAN VAN THAC SILUAT HOC

Chuyên ngành: : Luật kinh tế

:838 0107

Người lướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2019

"Tôi xin cam đoan đây là công tỉnh nghiên cứu khoa học độc lêp của riếng tôi

Các kết quả nêu trong luân văn chưa được công bổ trong bat kỳ công trình nào khác Các số liêu trong luân văn la trung thực, có nguồn gốc rõ rằng,

được trích dẫn đúng theo quy định

"Tôi xin chịu trach nhiệm vẻ tỉnh chính ác và trung thực của luân văn này.

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Hoang Phương Hà

Nhận thức chung về mua bán nhà ở 2 hội trong thi trường

bat động sin

Ly luên pháp luật về mua bán nha ở xã hôi trong thi trường

bat động sin

Chương 2 THYC TIẾN TRONG VIỆC THỰC HIEN

PHÁP LUẬT VẺ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SAN

"Những kết qua, thành tựu đạt được,

Những hạn chế va vướng mắc phát sinh trong quá trình thực

thi pháp luật về mua bản nhà ở xế hội

Nguyên nhân

Chương 3 MỘT SÓ KIEN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN.

PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở XÃ HỘI.

TRONG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SAN

Định hướng hoàn thiên pháp luật về mua bán nha ở xã hội ở

Việt Nam.

Mt sô kiến nghị góp phan hoản thiện pháp luật về mua bản

nhà 6 xã hội ở Việt Nam

KẾT LUẬN

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO

Trang

4 4

46

58

58

60 65

1 Sự cần thiết của đề tài

Trong thời gian qua, Đăng, Nhả nước và đông đão người dân luôn đánh sự quan tâm và chủ ý đặc biệt cho chủ trương nhà ở sã hội Các dự án va

chủ trương phát triển nha ở xã hội đã được Đảng và Nhà nước dat ra tử lâunhưng chỉ đến năm 2006, van để nay mới được triển khai trên thực tế Trongcác vấn để chính sách về sã hội, nhà ở xã hội là một trong những điểm nông

do vừa mang tính zã hội, vừa mang tính thực tiễn cao Công tác phát triển quỹnha ở #4 hội không chỉ nhdm nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân

vả phục vụ nhu cầu hiện đại hóa, ma con để giải quyết van dé an sinh xã hội

Dân số ngày cảng tăng nhanh thi tai toán nhà ở ngày cảng trở nên nóng hon

túc nào hết Đây là vấn để không đáng lo ngại cho bộ phên dân cư có thu nhập

cap, nhưng với những dân cư có thu nhập thấp, người nghèo, học sinh, sinh

viên thi còn gặp nhiều khó khăn, bat cập trong việc tự lo cho mình chỗ ở

Để đạt được mục tiêu tạo nên sư đột phá trong chính sách phat triểnnhà ở x8 hôi, Chính phủ đã ban hảnh những quy định cu thể trong việc xâydựng nha ở xã hội, cơ chế khuyến khích và các hành lang pháp lý để cácdoanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội Ở những địa phươnglớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phô Hỗ Chi Minh và nhiêu tĩnh thành phốkhác đã hình thành mô hình phát triển riêng dự án “Nha ở xã hội” Đề từ đó,biển giấc mơ an cư của nhiều người thu nhập thấp dẫn trở thảnh hiện thựcTuy vậy, việc áp dung các quy định pháp luật nay trong thực tiễn cho thay,

‘bén cạnh những kết quả tích cực đạt được, van còn nhiều hạn ché, ton tại do

các mu đối chưa hấp dẫn, chưa di sức khuyến khích doanh nghiệp tham gia

Những rio cân như mô hình tổ chức chưa thực sự hoản thiện, các ưu đãi về tảichính chưa đủ hap dan, sự rườm rả, phức tap trong hỗ trợ tín dụng ngân hang

vả quy trình thủ tục mua bản đã tạo nên không ít khó khẩn cho các doanh nghiệp và người dân.

"Nếu giãi quyết được các vẫn dé trên, nước ta dé dang hoạch định đượcmột chương trình phat triển nha ở xã hội đồng bô, cân bằng lợi ích của ba chủthể tham gia 1a nhà đầu tư - nha phân phổi - người sử dung, hướng tới an sinh:

xã hội, nâng cao chất lượng đời sóng nhân dân

"Nhằm tìm hiểu ré hơn về pháp luật mua ban nhả 9 sã hội cũng như'việc áp dung các quy định nay trong thực tiễn hiện nay tại các địa phương, tacgiã lua chọn dé tai: "Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thi trường Bắt

động sin” làm đề tai luân văn của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gin đây, pháp luật mới ghi nhận những quy định vé mua bán nhà ỡ xã hội Công tác nghiên cứu để tai này mang một ÿ ngiữa lý luận

và thực tiễn sâu sắc Tuy vậy, tính đến thời điểm hiện tại, số lượng các công.trình nghiên cửu khoa học và các bài viết về van dé nay lại không nhiều, chưa

nhận được sự quan tâm nghiên cửu của giới khoa học pháp lý Thời gian qua,

một số công trình nghiên cứu về đến dé tai này được công bổ, tiêu biểu trong đó

như một số sách chuyên khảo TS Doén Hỏng Nhung, "Pháp luật về Nhà ở xã hội, nha ỡ cho người thu nhập thập tại Việt Nam”, Neb Xây dựng, Hà Nội, nim

2010, TS Trên Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyển, "Pháp luật về Kinh

doanh bat động sản”, Nb Tư pháp, Hà Nội, 2009 Bên cạnh đó là các bai báo va tap chí, cũng như hội thảo khoa học cũng nghiên cứu vẻ vẫn để nay dưới khía

cạnh lý luận vả thực tiễn như TS Doãn Hang Nhung, “Một số ý kiến hoản thiện

pháp luật về tdi chính đối với nhà ở sã hội ở Việt Nam”, Hội thảo Khoa học

“Hoan thiện pháp luật kinh doanh bat đông sin Việt Nam”, tháng 10/2012, t31;

'Võ Thi Mỹ Hương, “Pháp luật vẻ nha ở 2d hội trong nên kinh tế thị trường ở VietNam’, Tap chỉ Nha nước và Pháp luật, số 4/2012, r37-43; Chuyên dé “Nha

ở xã hội”, Tạp chi Kiến trúc Việt Nam, số 4/2012 Mặc di vay, các công trìnhnghiên cứu nêu trên mới tập trung dé cập đe nội dung quy hoạch và phát triển.nhà @ xẽ hội, cũng như nghiền cứu dưới khoa học pháp lý vé mma bán nhà 3, các

“Pháp luật vẻ mua bán nhà ở xã hôi”, Luân văn thạc sf (2014) đã tim hiểu nội

dung này nhưng theo quy định của pháp luất kinh doanh bat động sin năm 2005.

Tiếp thu và phát triển các thành quả nghiên cứu trên đây, luân văn đã

i sâu tìm hiểu một cach có hệ thông, toàn điền và tập trung vẻ pháp luật mua

‘ban nha ở xã hội va thực tiễn thi hảnh pháp luật tại một số địa phương tiêubiểu trong cả nước theo quy đính của pháp luật kinh doanh nha 6 năm 2014

3 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu.

Mục tiêu trong việc nghiên cứu dé tải nay là phân tích va làm rõ các

cơ sở lý luận cũng như thực tiễn của các quy định pháp luật vẻ nhà ở xã hồi

và pháp luật vé mua ban nha ở zã hội, các yếu tổ tác đồng đền pháp luật, xem

xét và nghiên cứu các quy đính pháp luật vé mua bán nhà ở zã hội một cách

có hệ thông, dénh giá việc thi hành pháp luật vé mua ban nha ở xã hội trongthực tiễn nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiên pháp luật va nâng cao hiệu quả

thực thi pháp luật vé mua bán nhà 6 sã hội ở Việt Nam hiện nay.

Dé dat được mục tiêu nghiên cứu, các nhiệm vu trong qua trình thực

hiện nghiên cửu để tài này gồm:

- Tiên hành phân tích ban chất va vai trò của nhà ở va nhá ở xã hội

cũng nhưsự phát triển hệ thông nhà ở xã hội tại Việt Nam

- Tiên hành thu thập số liên vẻ xây dựng và quy hoạch nhà ở x hội,

dữ liêu về nhu câu trong việc mua nhà ỡ xã hội và khả năng dép tmg nhu cầu

đó trên thực tế, dữ liệu vẻ kết quả hoạt động trong việc triển khai dự án nhá &

xã hội tại các địa phương, nhất lả tại các thanh phổ lớn.

- Tiến hành hệ thẳng các quy định pháp luật liên quan đến mua bán nhà

ở xã hội Tiền hành phân tích và đánh giá việc thực thi pháp luật về mua ban nhà

ở xã hội trong thực tiễn, để từ đó chỉ ra những hạn ché và vướng mắc phát sinh

- Tién hành để xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua ban nha ở 2 hội

4 Đối trong nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.

Đồi tượng trong việc nghiên cứu: Luận văn nảy nghiên cứu, tìm hiểu

vả tập trung đánh giá các nội dung liên quan đến quy định của pháp luật về mua bán nha ở xế hội theo Luật Bat dai năm 2013, Luật kính doanh bắt đông,

sản năm 2014, Luật Nha ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn

Pham vi trong việc nghiên cứu: Luận văn này tập trung vào nghiên.

cứu vẫn để liên quan đến nhà ở xã hội ma không tìm hiểu về nha ở nói chung,

nhả chung cử hay nha ở thương mại với các hoạt động trong việc mua bán

mà không nêu các hoạt động thuê hay thuế mua nhà ở 28 hội.

Công tác nghiên cứu tap trung vào lý luân vẻ nha ở xã hội cũng như thực trang thực hiện pháp luật vé mua bản nhà ở 22 hội trong thời gian vừa

qua, cũng như đưa ra các giải pháp để hoan thiện và nâng cao hiệu quả thực

thí va áp dung trong thời gian tới

5 Phương pháp tiến hành nghiên cứu dé tài

Để tải luận văn này được nghiên cứu trên cơ sỡ quan điểm của chủ

nghĩa Mác - Lénin, từ tưởng Hỗ Chi Minh vẻ nha nước và pháp luất, đường Tôi, chính sách của Bang va Nha nước trong việc xây dựng và hoàn thiện hệ

thống pháp luật nói chung va các chính sich trong việc quản lý nhà ở xã hội

nói riêng

Để nghiên cửu dé tải luận văn nay, các phương pháp sau đây đã được,

ap dung

~ Ap dung phương pháp biện chứng để phân tích va đánh gia các chính

sách về nhà ỡ 2 hội cho người dân trong điểu kiến kinh tế và xã hội hiện nay của Việt Nam.

- Ap dụng phương pháp tổng hợp va kế thừa các công trình nghiên.cửu trước đây, bên cạnh đó la các bai viết về phát triển nhà ở xã hôi nói chung

"và pháp luật liên quan đến mua bán nhá ở 2 hội nói riêng

- Ap dụng phương pháp phân tích vả tổng hop, hệ thông va đánh giá

khoa học với các quy định của pháp luật về mua bán nhà 6 zã hội va các số Tiêu, dữ liêu thu thập được.

xã hội qua các năm.

Từ các phương pháp trên, luận văn đánh giá vả xem xét một cách

khách quan cũng như có cái nhìn toản điện va đưa ra các giải pháp để hoàn

thiện pháp luật trong việc mua bán nha 6 sã hội

6 Các giá trị đóng góp của luận văn.

Luận văn nay là công trình nghiên cứu có tỉnh toàn diện và đã áp dụng một hệ thống pháp luật vé mua ban nhà ở xã hội Một số kết quả cơ ban

mi luận văn đã đạt được:

_Một là, đã chỉ ra khải niêm vé mua bán nhà ở cũng như chỉ rố và phân

tích các yêu tổ có ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xẽ hội

Hai ia, đã nghiên cứu, bên cạnh đó tổng kết qua trình phát triển nha &

xã hội trên toàn quốc.

Ba là, đã hệ thống pháp luật liên quan đến mua bán nba 6 zã hội, đưa

ra những kết quả đạt được va những bat cập, vướng mắc va han chế trong việc thực thí pháp luật về mua ban nhà ở xã hội Từ đó, đưa ra các để xuất, kiến

nghị để hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả trong việc thực thi

pháp luật về mua bán nha ở 38 hội

1 Cấu trúc của luận văn.

Ngoài phan mỡ đâu, kế luôn và danh mục tai liệu tham khảo, nội dung của luân văn gồm 3 chương

Cñương 1 Những vẫn 4é lý luận vẻ pháp luật va thực trang pháp luật

về mua ban nha 6 2 hội trong thị trường bat động sẵn

Cñương 2 Thực tiễn trong việc thực hiện pháp luật về mua bán nha ở

xã hội trong thi trường bat động sản.

Cñương 3 Một số kiên nghỉ nhằm hoàn thiện pháp luật về mua ban nhà ỡ xã hội trong thi trường bat động sin

Chương 1

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE PHÁP LUẬT

VA THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI.

TRONG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SAN

1-1 Nhận thức chung về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bat động sản.

LLL Khái niệm nhà ở

1.111 Khải niệm về nhà ở

Thuỡ za xưa, nha ở đơn thuần chi lả một nơi trú than để bão vệ con

người nhằm chống lại những bất lợi của điển kiện thiêng nhiên như: nắng,

mưa, béo, tuyết, giỏ, thủ rừng Dẫn dẫn, nha ở đã tré phát triển thành một

phan quan trọng trong đời sống của con người, tao điểu kiến thuận Loi giúp cho con người nói chung và từng cá nhân, hô gia đình, nói riêng nghĩ ngơi, tai

tạo lại sức lao động, sinh con để duy trì noi giống, tiên tới Gn định để làm

kinh tế va phát triển sin xuất Theo dòng chảy của thời gian, 28 hồi ngày

một phát triển, tiến bộ va trở nên văn minh hơn Nha ở luôn là tư liệu sinhhoạt cũng như là nhu cẩu thiết yêu không thể thiếu giống như cơm ãn áo mặccủa mỗi cả nhân và mỗi gia đỉnh Nhu céu có một nơi thích hợp để ở không

chi là một quyên cơ bản cia con người ma là một trong những điều kiện cần

thiết cho sự phát triển kinh tế, xã hội Nhà ở không những là một kién trúc

thông thường nhằm bao đầm cho con người những nhu câu hing ngày mà nó

con là sự biểu thị các giá trị lịch sử va văn hóa của một dan tộc, một quốc gia

‘Vi những lẽ trên ma ở bat kỹ quốc gia, đất nước nao, Nha nước déu dảnh sự

quan tâm đặc biệt đến van dé nha ở Việc quan tâm nay được thé hiện thông,

qua việc Nha nước ban hành các chính sách, pháp luật cũng như tao lập khung,

pháp lý cho người dén có thể thực hiện các giao dich vé nha ở nói chung và

vẻ mua ban nha ở nói riêng Ở Việt Nam, các quy định pháp luật về nha ở

2014 và các văn bản pháp luật có liên quan Hiển pháp năm 2013 có quy

định tại Điển 22: "Công dân có quyển có not 6 hop pháp

Ở các góc độ khác nhau, Khái niêm nhà ở được luân giãi như sau

Theo góc dé triết hoc, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đẳng bộ va mang tinh văn hóa Còn dưới phạm trù xã hội học thì nha ở là

phương tiện dé đáp ứng nhu cầu ở của con người, tuy nhiên theo góc 46 kinh

tế học thì nha ở 1a khối tai sản có giá trị lớn trong tổng tai sản quốc gia

Theo Từ điển Tiếng Việt thi nhà ở là: “ Chỗ ở và sinh hoạt của mét

gia định

Khoản 1 Điều 3 Luật Nha ở năm 2014 có quy dink: “Nh ở là công,

trình xdy dung với mục đích dé ở và phuc vụ các niu cầu sinh hoạt của hộ gia

đinh cá nhân

Qua do, có thể thấy rằng, dưới góc đô pháp lý hay theo cải nhìn xã hồithì nha ỡ déu 1a nơi phục vụ sinh hoạt cho gia đính hoặc cá nhân và nó luôn.gắn liên với nhu cầu thiết yêu của con người Không những thé, nha ở còn làmột bat động sản có giá tr lớn đối với cá nhân va nha ở luôn gắn lién với đất đai

1.112 Phân loại các dạng nhà ô

Ở Việt Nam, nhà ở được phân loại khá phong phú va da dạng, dua

trên những tiêu chí khác nhau.

Mét là căn cứ quy định tại Điều 3 Luất Nha ở năm số 69/2014/QH13

do Quốc hội khỏa 13 ban hanh ngày 25 tháng 11 năm 2014 (sau đây goi tất là

Luật Nhà ở năm 2014), thi nhà ở bao gồm các loại như sau:

- Nhà ở thương mat là nhà ỡ được đầu tư xây dung để ban, cho thuê,

cho thuê mua theo cơ chế thi trường,

1 Nggẫn Nhẹ Ý, 2001), Matin ing Mit, No Go đục, Hà Nội, SH.

- Nhà ð xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đổi tượngđược hưởng chính sách hỗ trợ vẻ nhà ỡ theo quy định của Luật này

- Nhà 6 công vụ là nhà ở được ding dé cho các déi tương thuộc điện

được ở nha công vụ theo quy định của Luật nay thuê trong thời gian đầm nhận chức vụ, công tác

- Nhà ở ciamg cac là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, cổ lối đi, cfu thang chung, có phân sé hữu riêng, phan sé hữu chung va hệ thống công

trình ha tang sử dung chung cho các hộ gia định, cá nhân, tổ chức, bao gồm.nhà chung cư được xây dựng với mục dich để ở và nhà chung cư được xâyđựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở vả kinh đoanh

- Whit 6 riêng lễ là nhà ỡ được sây dựng trên thửa đất ở riêng biếtthuộc quyền sử dung hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, ca nhân, bao gồm.nhà biệt thự, nhà ở liên ké và nha ở độc lập

- Nhà ở dé piuc vụ tái đinh cư là nhà ở dé bô trí cho các hộ gia định,

cá nhân thuộc điện được tái định cư khí Nha nước thu hồi đất 6, bi gidi tỏa nhà ỡ theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, căn cứ theo Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng quy định chỉ tiết một số nội dung vẻ quản lý chất lượng công trình xây đựng thì nha ở được phân

thành hai loại: Nha, kết cầu dạng nha va nha biết thự không thấp hơn cập IIL

- Về phân cấp công trình xâp dung đối với nhà và kết cẩu dạng nhà:

Đặc biệt là nhà có chiéu cao trên 200 m, Cấp [a nhà có chiểu cao từ 75 - 200

am, Cấp II là nhà có chiêu cao từ 28 - 75 m, Cấp III 1a nha có chiéu cao tử 6

-28 m, Cấp IV lả nhà có chiéu cao thấp hơn hoặc bằng 6m

~ Về phân cấp công trình xây dung đối với nhà ở biệt tue Rhông thấp

ơn cấp IIL Đặc tiệt là nhà có sô tang trên 50; Cấp [la từ 20 - 50 tang, Cap II

Ja từ 8 - 20 tang; Cấp III là tử 2 - 7 tang va cấp IV lả nha có 1 tang,

That ba, dựa vào nguồn vốn sây dựng thi nhà ở được chia thành:

Căn cứ vao tiêu chuẩn thiết ké nha cao tng số TCXDVN 234-2004 do

Bộ trường Bộ xây dựng ban hành ngày 02/11/2004 va các văn bản có liên quan [20], thi phân loại nhà ở căn cứ vào 46 cao bao gồm:

ig được định nghĩa như sau: thường là nhà có sén, vườn

- Nhà tháp

phục vụ độc lập cho từng gia dinh va ngôi nba chính từ 1 đến 4 tổng.

- Nhà nhiều tẳng được định nghĩa như sau: là loại nhà ở phục vụ chocác gia định với số tầng từ 4 đến 9 tầng, Trong đó, nhà chung cử nhiều tangla

t4 đến 7 tổng, với phương tiện liên hệ theo chiều đứng và chỉ là cầu thang bô.

- Nhà cao tầng được định nghĩa như sau: là nba cao từ 9 tang trở lên

‘Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao ting số TCXDVN 323-2004 có quy định nhàcao tng là nhà ỡ, căn hộ có chiéu cao từ 9 đến 40 tang Khái niệm vẻ nhà caotang được Ủy ban dữ kiên Emporis định nghĩa: “mit tba nhà có chiéu caotrên 35m (115M) (khoảng độ 12 ting), được chia thảnh không gian tiêu chuẩn.trên diện tích sản sử dung” Mặc da vậy, cũng không nên nhằm lẫn giữa khải

tiêm nhà cao tổng với khái niệm nha chọc trời Nha chọc trời là nha cao tang với đô cao trên 244m Vì vậy, tất cả các nha chọc trời đều la nhà cao ting,

nhưng chỉ có những tòa nha cao tang nao trên 244m mới la nha chọc trời Ì

Các phân loại này có ÿ nghĩa quan trong trong việc giúp các nba thiết

kế va thi công áp dụng các bộ quy chuẩn xây đựng một cách chính xác để xây

hoạch vorlpss co (1iBai€SE3%X8E335ng.N4E11688%4230-nla.

+!EEE15B8580c-rsE15B822202zl5zeapEri, trừ cập ngày 35/8/2015

đựng va quy hoạch nha ở vừa dam bão yếu tổ bên vững va an toàn, vừa đảm

bao tính mỹ quan vả thông nhất đồ thí.

11.13 VỊ trí và vai trò của nhà 6 đốt với đời séng xã hôi

Nhà ở đối với con người là nơi cư trú lâu dài Nha ở chính là một

trong những điều kiện vat chất cơ bản của sự sinh tổn, bên cạnh đó cũng lảđiều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - zã hội Nhà

ở có một vai trò va vị trí hết sức quan trong trong đời sống xã hồi, điểu đó

được biểu hiện chủ yếu qua các khía cạnh sau:

Đầu tiên, trong việc phát triển kinh tế - xã hội thi nha ở la một trong,

những điều kiện vat chất tôi quan trong

"Nhà ỡ không những la một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sing

dân cư, ma còn là diéu kiện vật chất để vận hảnhldnh tế đất nước binh thường

và phát triển Nhin từ góc độ vi mô, nhà ở của công nhân, viên chức hay các doanh nghiệp gin hay za nơi làm việc déu ảnh hưỡng trực tiếp đến độ dai thời

gian di trên đường đến nơi lam việc va mức hao phí thé lực của ho, Điều đó

có tác động đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp Điều kiện cử trú của người dân tốt hay sấu, không những có liên quan tồi tái sản suất sức lao động,

‘ma tính tích cực trong sẵn xuất của người lao đông sẽ bị tác động trực tiếp

Tiếp 6, nhà ở là điền kiện vật chất quan trọng có ảnh hưởng tới sinh hoạt 2 hội và điều chinh các mỗi quan hệ xã hội

Thông qua số lương, kết cầu, hình thức, kiến trúc vả bố cục, nhà ở đãthể hiện vai tro của nó, Hình thức xêy dựng của nhà ở phản ánh hình thức cư

trủ cla dân cư, tác đông tới quan hé hang xỏm, láng giéng và sự giao lưu tinh cảm giữa những cả nhân trong công ding Không những vay, bé cục và quy

hoạch nha ở có tác đông lên hệ thống giao thông va tinh trang sử dựng quỹđất ỡ

“Ngoài ra, nhà ở là điểu kiện vật chất thiết yêu để tái sản xuất sức lao

đông sã hội

Lao động là một trong những điều kiện cơ bản để tiền hảnh sản xuất,

ngoài ra, lao động là hoạt động tiến quyết trong quá trình sản xuất Chất lượng

của lao đồng phan anh qua thể lực và trí lực, những diéu nay ảnh hưỡng trực

tiếp tới qua trình sẵn xuất Nhằm giải quyết được việc nâng cao chất lượng lao đông thì đầu tiên, phải giải quyết va đảm bao các điều kiện ăn, ở, mặc cũng

như những tư liêu sinh hoạt khác Như Ph Angghen từng nói: “Con ngưởitrước hét phải ăn uỗng, chỗ ở và mặc đã rôi mới dén làm chỉnh trị, khoa học,nghệ thuật tôn giáo “2

Bai vay, nha ở không những 1a phương tiện thiết yếu để bao vệ con

người trước các hiện tương tự nhiên mà đây còn là nơi giáo dục, đào tao vả nuôi dưỡng con người từ khi sinh ra đến khi lớn lên, là nơi tao điều kiện để tải

sản xuất sức lao đông của con người Với tư cách lả một loại tư liệu vật chất,

nhà ở không chỉ phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con người, mà còn phục

‘vu quả trình sản xuất xã hội Nhà ở vừa đơn thuận là vật chất vừa có khả năng

gin bó, đem lại cho con người những giá tị tính thân lớn lao

Do vậy, hoàn toàn có thé khẳng định rằng, nha ở dong một vị trí to lớn

‘va vai trò quan trong trong đời sóng xã hội con người Sự phát triển của nha ở

nói chung phải phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - zã hội, như vay mới

co khả năng thúc day kinh tế - xã hội phát triển bên vững,

11.2 Khái niệm nhà ở vã hội

1.12 1 Quan niệm nhà ở xã hội

Trên thé giới, khái niêm “Nhà ỡ xã hồi” (Social housing) xuất hiện lẫn.

đầu vào những năm 1970 từ các nước Canada, Anh, Mỹ va dẫn dẫn lan réng

ra các nước khác như Han Quốc, Nhất Bản Nhà ở xế hôi là loại nhà ở cung cấp cho những người không có thu nhấp, hoặc có thu nhập nhưng không ding

kế Ho là những người không có khả năng và không bao giờ tu ban thân kiểm

được một chỗ ở Thông thường, những người nảy là người giả đơn thân, 3.C Mắc ~Eh Angghen, (1996), Thân áp tập 7,3 Cinq ch, Hà Nội 500

người vô gia cư, người đau yêu không nơi nương tua, người tất nguyễn Trong một sé trưởng hợp, loại nha nay còn được gọi lã nha từ thiên Đa phân,

loại nha này là của Nhà nước, bên cạnh đó còn cỏ các tổ chức từ thiện, cáchiệp hội nha ở tham gia từng phân để duy tei cuộc sống cho những người sôngtrong nhà zã hội Tùy vào từng hoàn cảnh cụ thể mã người đăng ký nba ở xãtội có thể được được cho thuê với gia thấp hoặc được ở hoan toàn miễn phi

‘Nhu vậy, ở mặt nghĩa rông, nha ở xã hội của một quốc gia hay một địa phương, đa số là dành cho dân cư vả những người lao đông có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Còn ở mặt nghĩa hẹp, nha ở xã hôi bao gồm những căn nhà giá rẻ vả cấp thấp, được Nha nước sỡ hữu hoặc được Nha

nước và các tổ chức phi chính phủ quản lý, nhằm cung cấp cho một số đổitượng thuộc diện được ưu tiên trong xã hôi như các đối tượng chính sách,

những người có thu nhập thấp được cho ở hoặc cho thuê với giá rẻ hơn so

với giá thị trường Mục đích của việc phát triển hệ thông nha ở xã hội lả đểxây dựng các cộng đông dân cư một cách có tổ chức, han chế kha năng hình

thánh tự phát các khu dân cư cia người có thu nhếp thấp mà những khi nay

‘ban thiu, nhéch nhac, hay con goi la khu nha 6 chuột, nơi day ray cácvân nạn

xã hội nhức nhồi.

Ở nước ta, nhà ở xế hội 1a một khải niêm mới, được ghi nhận lần đâu

tiên trong Luật Nhả ở năm 2005 Tại khoản 2 Điểu 3 Nghỉ định số 71/2010/NĐ-CP thi nha ở xã hội được quy định như sau: “Nha ở xã hội là

nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

dung cho các đổi tượng theo quy dmh tại Điều 53 và Điều 54 của Luật

Tà õ nha, thuê hoặc tmiê mua theo cơ ché do Nhà nước quy dinh

Tại Nghị đính số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/1 1/2013 của Chính phi về

phát triển và quản ly nha ở xã hội (sau đây gọi tắt là Nghị định số

188/2013/NĐ-CP), khái niêm nha ở sã hội một lẫn nữa được định nghĩa Theo nội dung được quy định ở khoản 1 Điều 4 Nghỉ định này "Nhà ở xã lôi

là nhà ở được đầu tr xây dung có sự hỗ tro, un đãi của Nhà nước đỗ cho cácđổi tượng quy định tại khoản 1 Điều 14 của Nght dinh này mua, thuê hoặc

Thuê ran

Hiện nay, nhà 6 sã hội được định nghĩa tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ởnăm 214 như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỖ trợ cũa Nhà nước cho cácđối tượng được hướng chính sách HỖ trợ về nhà ở theo quy dinh của Luật này”

‘Nhu vậy, so với quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, định nghĩa vẻ nhà

ở zã đã có sự thay đôi Năm 2005, nhà ở xã hội có thể do Nha nước hoặc tổchức, cá nhân thuộc các thành phan lánh tế dau tư xây dung thi nay nha ở xãhội do Nha nước hỗ trợ Xuất phat từ tên gọi, mục tiêu cũng như đối tượng.phục vu, có thé thấy nha ở xã hội là một chính sách mang ÿ nghĩa xã hội lớn,thể hiện zõ nét sự quan tâm của Đăng vả Nha nước đổi với các nhóm đổitượng còn gặp nhiều khó khan trong việc tự lo cho minh một nơi ăn chén ở 6:

định như người nghèo, người thuộc diên chính sách, người lao đồng có thu

nhập thập

Theo quy định tại Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xã hồi tại đô thị phai la nhà chung cư hoặc nha ở riêng lẽ được thiết kế bao đăm những tiêu

chuẩn chung cia pháp luất về xây đưng, phủ hợp với quy hoạch xây dưng

11.2.2 Vai trò và vi trí cũa nhà ở xã lội

Mét là nhà ở xã hội đã góp phân đảm bão chỉnh sách an sinh sã hội của Nhà nước,

Quyển có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân va

được quy định cụ thể trong Hiến pháp nước ta Hiện nay, dân số của Việt

Nam là khoảng 00 triệu người, trong đó, phan lớn là người có thu nhập ở mức.

trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạtkhoảng 1.960 USD)* Ở những thảnh phó, khu đô thị, người dân có nhu cầu.tất lớn về nhà ở Tuy vây, với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 44

{gen phế bu cu Trả trứng Chữ hồ ti đến ain đúc pt rên Vật Nem (VORP) ng 05027013.

triệu đổng/năm như trên (tức 1a khoảng 3,6 triệu déng/thang), hẳu hết người dân déu có kh năng tài chính là có hạn so với giá nha ở trên thị trưởng, Với

nhiều người dan, ước mơ để co thé sở hữu một ngôi nha bằng chính nguồn thu

nhập của minh đôi khi là quá xa vời Việc thông qua chính sách nha ở xã hội

của Nha nước đã thôi một luông gió mới, giúp những người lao động có thunhập thấp có được chỗ ở, một nơi “an cư lạc nghiệp” Với tư tưởng chủ đạo lả

lâm sao đâm bảo rằng người có thu nhập thấp được định cư trong điều kiện

tốt nhất có thể, chính sách nhà ở xã hội ra đời đã thể hiện sự chăm lo, quan

tâm của Nha nước đối với đời sống của một bộ phận không nhö người dân

Day là một bước để cụ thể hóa quan điểm vé phát tnén một nên kinh tế thịtrường định hướng sã hội chủ nghĩa của Đăng, và để thực hiện mục tiêu tăngtrưởng di đổi với phát triển, phát triển di đôi với tiên bộ và công bằng xã hội

„ chính sich nhà ở xã hội chính là một chủ trương đúng đắn va phủ

‘hop với thực tiễn hiện nay của đất nước, góp phan giải quyết tốt các van để xãhội va thúc day qua trình phát triển bên vững kinh tế

Hai là, phat triển nha ỡ xã hội chính là góp phẩn kích câu đầu tư thông, qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà 6.

Dưới sự hỗ trợ của Nha nước, Nhà ở 2 hội là loại hình nha ở được,

Do vai

phân phối với mức giá thâp hơn gia thi trường tới những đôi tương đặc biệt

trong xã hội Điểu đó có nghĩa là yêu tổ 28 hội được đặt lên trên yêu tổ lợi

nhuận Vậy làm thé nao để thu hút những nhà dau tư bỏ vốn va theo đuổi loạihình nhà ỡ này? Pháp luật hiện hành đã xem xét, tinh toán để cân bằng lợi ichgiữa các chủ thể Nhà nước - chủ đầu tư - người đân Theo đó, Nhà nướckhuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phan kinh tế khác nhau trong.nước va nước ngoai thực hiến đầu tư phát triển váo quỹ nha ở 2 hội thôngqua các chính sách va ưu dai vé miễn tién sử dung, tiên thuê dat, miễn giảm.các khoăn thuế liên quan theo quy định của pháp luật Những hé trợ nay cómục đích để các doanh nghiệp có động lực tham gia đầu từ vả xây dựng nha ở

xã hôi Đặc biệt la trong bồi cảnh hiện nay, tinh trang thi trường bat động sinđang chững lai, tn kho bat đồng sin với số lượng lớn (nhất là chung cư cao

cấp, nha ở thương mai ), nhiễu dư án nha ở thương mai zin phép được chuyển đổi sang nhà ở xã hội Năm 2014, Bô Xây dựng đã có kiến nghị với

‘Thi tướng Chính phi không cấp phép đâu từ mới cho các dự án phát triển các

dự án khu đô thi mới, nhà ở thương mại Ngoài ra, còn có 25 dự án nhà 6 sã

hội đang triển khai dự kiến hoàn thành trong giai đoan 2018-2020 trên dia ban

Ha Nội như dự án xây dựng khu nhà ở xã hội cho cản bộ chiến sỹ Bộ Công

an tại phường Cỗ Nhu 2, quân Bắc Từ Liêm, Khu nhà ở xã hội tai 6 đắt quy

hoạch K-1 phường Phương Canh, quân Nam Từ Liêm, Dự án chung cư nha ở

xã hội cản bộ chiến sỹ Bộ Công an tại phường Thanh Xuân Trung, quân

‘Thanh Xuân, Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thi mới Thịnh Liệt, Dự án đầu

tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tai 6 đắt CT3, CT4 khu đồ thi mới

Kim Chung Như vậy, có thé thấy, thay vì đầu tư vào các dự án xêy dựngnha ở thương mại đang gp khó khăn trong dau ra tiêu thụ sản phẩm, các nhađầu từ đã và đang dân chuyển sang nha ở xã hội nhằm hướng đến phục vụnhững đổi tương thực sự có nhu cầu vẻ nha ở Ngoài ra, việc triển khai các dự

án xây dựng nhà 6 2 hội cũng góp phản giúp một số thi trường khác kích câu như thi trường lao động, thi trường vật liệu xây dựng, góp phản giải quyết việc làm cho một bô phân không nhỏ những người lam việc trong lĩnh vực nay.

Ba là nhà ở xã hội gop phân bình Gn thị trường bat động sản

Sw ra đời của nhà ở xã hội đã giúp các sản phẩm được cung ứng trênthị trường bat động sản thêm phan phong phú Sự đa dang và phogn phú naygiúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, cân nhắc hơn vẻ nhà ở, để phù hopvới nhu cầu và khả năng tài chính của bản thân Người dân nhờ đó ma có thểtiếp cận với giá tri thực của nba ở, thay vì phai chiu “gia 20” do những cơn sốtđất trong một thời gian dai trước đây Bên cạnh đó, khi phân khúc nha ở sã

hội với giá ré hơn giá thi trường xuất hiện sé tăng tính canh tranh trên thị

trường nhà đất Lúc nay, các nhà đâu tư không chỉ xét về giá cả ma ho sẽ phải

dành nhiều sự quan tâm hơn đến chất lượng của nha ở nhằm tăng sức thu hút, canh tranh người mua Chính vi vay mã thị trường bắt động sản sẽ hoạt động

lành mạnh, đúng thực chất va én định hơn

Khi ngành bất đông sin tăng trưỡng sẽ tác động, kéo theo sự tăng,

trường của nhiễu ngành khác Trong bối cảnh hiện nay, do sự suy thoái kinh

tế toản cầu ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều nước trên thé giới, ngành bat động.sản trong nước dé giảm nhiệt, các giao dich mua ban bat động sẵn bi ngưngJai, tuy nhiên, người thu nhập thap có nhu cầu về nha ở lại ở mức cao vả nêu.như họ được tạo điều kiện théa đáng để tiếp cận với nguồn cung thi đây 1a

những tin hiệu tích cực cho thi trường bắt động sẵn trong nước hiện nay.

1.1.3 Khái niệm mma bán nhà ở xã lội

1.13.1 Khái niêm mma bán nhà 6

Hiên nay, không chi 1a từ liệu sinh hoạt hang ngày mã nha ở đã trở thành một loại hang hóa, một tải sin đặc biệt được đưa vào lưu thông trên thị

trường, Nha ở được xây dựng trên đất cing với đó nha & gắn lién với đất Bởi

vi đất dai có tính chất cỗ định vé vi ti địa lý và không thể di chuyển được nênnha ở cũng không thé di chuyển được và cổ định vẻ vị trí địa lý Dựa vào dic

tinh tự nhiên nay mà theo quan niêm của pháp luật, đất dai, nha ở và công trình xây đựng được coi là bất đông sản Mua bán nhà ở chính lả một loại hình kinh doanh bắt động sản Pháp luật kinh doanh bat động sin ở nước ta không dé cập trực tiếp đính nghĩa như thé nào là hoạt đông kinh doanh nha và công trình xây dựng, cũng như mua bán nhà ở ma chỉ định nghĩa khái niệm vẻ kinh doanh bat động sin nói chung Theo quy định tại khoản 1 Điễu 3 Luật

Kinh doanh bat động sin năm 2014 thi: “Kinh doanh bắt động sản là việc đầu

he in dé thực hién hoạt động xây dung mua nhận chuyễn nhượng để bám,cimyễn nhương; cho tim, cho thwié lại, cho thuê nua bắt động sản: thực hiện

dich vụ môi giới bắt động sản; dich vụ sảm giao dich bắt động sản; dich vụ te

vấn bắt đông sẵn hoặc quân If bắt động sẵn nhằm mc dich sinh Tot

Từ định nghĩa trên cỏ thé thay hoạt động mua bản nhà & có những đặc

điểm cơ bên như

Mét là nha ở chính là đối tượng của hoạt đông mua bán nhà 6 Đây la

sản phẩm của hoạt động tạo lập, đầu tư của các cá nhân, các doanh nghiệp

như các tổng công ty kinh doanh nhà, các công ty zây dựng, các chủ đâu tư ở trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xy đựng

"Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể la nhà ở được xây

dựng hoàn chỉnh, hoặc tổn tai đưới hình thức nha xây dưng xong phản thô, hoặc 1a nha ỡ hoàn thiện song phân nội thất, trang tr hoặc nhà ở được hình thánh trong tương lai (aha ở hình thánh trong tương lai có nghĩa là tại thời

điểm ma các bên thực hiện giao dich mua bán, nha mới bắt dau được xây dựng,

và chủ đầu tu hoặc bên bán mới bản giao nhà cho bền mua trong tương la),

Hai là, hoạt đông mua bản nba ỡ có mục đích chính là the lợi nhuận Hình thức pháp lý của giao dich là hợp đồng dân sự về mua - ban nhà

Ba là, khôn giỏng như đất đai, nhà ở không do tự nhién tao ra ma đây

1 sản phẩm do con người lam ra Vì vay, trước khi tiền hành hoạt động kinhdoanh, các chủ thể kinh doanh phải tạo lap ra hang hóa bat động sẵn là nhà ởthông qua hai hình thức: Thue nhất, tự mình tao lập ra nha thông qua việc bö

vốn đầu tư, T7nứ hai, thuê, mua nhà ở do người khác tao ra, sau đó cho thuê lại

hoặc bán lại thu lợi nhuận Nha ở là sản phẩm do con người tự tao ra, sau mộtthời han sử dung nhất định thi sẽ bi mat đi Việc sở hữu loại bất động sin nay

có thé tuyệt đối, trọn vẹn Nha ở có thể định rổ giá cả, xác định được giá trị

thực, và cảng ngày con người lại cảng tao ra những loại nha ở đa dang va

phong phú về kiểu dang, kiến trúc, trong khi do, thì đất đai lại không có đặc

tính này.

1.13.2 Khái niêm mua bắn nhà 6 xã hột

Con người ta ai cũng có nhu cầu trong việc ăn, 6, mắc va di lại Trong,

đó, nhu cầu vé nơi ăn chén ở luôn luôn 1a mốt nhu cầu cơ bản, tắt yêu va phản ánh rổ nét chất lượng cuộc sống Có một thực tế ring, không phải ai cổng có

đủ khả năng va điều kiện tư xây một ngôi nha cho minh để 6, nên nhẩm giải

ho phải thuế, mua hoặc thuê mua nha của người khác Củng với thuê mua và thuê, hoat động mua bán nhà ở đã tao điều kiện thuân.

lợi cho nha ở được luân chuyển trên thi trường, giao lưu thương mại và đáp

quyết nhu câu chỗ

ting được nhu cẩu cia người dân

Tâm lý chung của nhiêu người dân là cỏ một ngôi nba thuộc sở hữu

của minh để làm tai sản thé chấp vay vén trong kinh doanh hoặc nhằm mucđích để lại cho con cháu, dân cư wu tiên lựa chon việc tham gia váo quan hệ

mua bản Vi quan hệ mua bán nhà giúp người dân có quyển sở hữu hoản toàn,

tuyệt đổi, và người mua có thể độc lập va chủ động trong quá trình sử dung vàkhai thác mà không bi hạn chế hoặc lệ thuôc nhiều như hai hinh thức thuế

mua vả thuê nha ỡ Theo góc độ của pháp luật dan sự, việc mua bán nha ở xã hội của ac chủ thể được thực hiện dựa trên sự thöa thuận giữa các bên tham.

gia thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng Theo đó, mỗi bên đều được

hưởng những quyển và có trách nhiệm thực hiện những nghĩa vụ khác nhau như bên ban có nghĩa vụ giao quyền sỡ hữu nha ở va nha cho bên mua, trong khi biên mua có nghĩa vụ nhân nha, quyền sỡ hữu nhà ở từ bên bán và trả tién cho bên bán Qua đó, nhận thấy, mua ban nha ở xã hội đã gop phản giải quyết nhu câu về nhà ở cho bộ phận không nhé người dân trong xế hội hiên nay, đặc biết là những người dân có thu nhập thấp Thông qua việc mua bán nhà ở xã hội mà những người dan nay có cơ hội sở hữu ngay ngối nhà trong

mơ ma không cần phải chờ đợi qua nhiéu năm thang như đối với các giao dich thuê mua, thuế

1.2 Ly luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thi trường bất động sản.

12.1 Tinh cấp thiết phải điều chinh bằngpháp luật về méi quan hé

mua bán nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở 2 hội là một vẫn dé đã được Đăng va Nha nước đất

ra từ lâu nhưng phải đến những năm đâu của thé kỹ XX, vẫn để nay mớichỉnh thức được quan tâm vả triển khai trên thực tế Song song với đó, tại các

đô thi nói chung, nhất là những thảnh phó lớn như Ha Nội, Đà Nẵng, Thanhphô Hỗ Chí Minh nói riêng thi nhu cầu mua nhà ở ngày cảng tré thành mộtnhu cầu quan trọng va cấp thiết

Khi triển khai trên thực `, chính sich nha ở xế hội còn gặp phải

, chưa đủ sức khuyền khích các doanh nghiệp tham gia Các doanh nghiệp,

các nba đâu tu luôn đặt yêu tổ lợi nhuận lên hàng déu Do đó, ho chú trong vàtập trùng hơn vào phát triển nha ở cao cấp, nhà ở thương mại va căn hé chungcy dé có thể xoay vòng vén nhanh, sém thu hồi vốn, dẫn đến tỉnh trang

phân khúc nhà ở xã hội không đáp ứng được nhu céu của người dân Song

song với đó, các chỉnh sách ưu dai tai chính va các mô hình tổ chức chưa thực

s hoàn thiên, thủ tục và trình tự mua ban nha ở 28 hội còn phúc tạp, rườm ra, tạo tâm lý e ngại cũng như gây không ít khó khăn cho người dân và các doanh.

nghiệp xây dưng

"Nhà ở xã hội lan đâu tiên được ghỉ nhân tại Luật Nhà ở năm 2005 Vé

cơ bản, sự ra đời của pháp luật về nhà ở xã hội dé tạo lập ra một hành langpháp lý chi tiết, cụ thé để triển khai trên thực tế

Pháp luật về nha ở xã hôi có quy định rõ, cụ thé thé nao 1a đối tượng,mua, điểu kiện để mua ban, hợp déng mua bán, các thức huy động vốn để

mua bản nha ở sã hội, quyển va nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào hop

đồng mua bán nha ở zã hội để diễn ra minh bạch, quy cũ Tuy nhiên, nếu các

quy đính về nha ở xã hội không được điều chỉnh và dự liêu một cách hop lý,

có thể những chính co ý nghĩa xã hội sâu sắc này chỉ mang tính lý thuyết ma

không thể triển khai hiệu qua trên thực tế, bên cạnh đó, một số người hoặc.nhóm người nhất định sẽ dé dàng nắm giữ được nha ở xã hội, thay vì là những

đổi tượng, ting lớp dân cư ma Nba nước ưu tiên hướng tới Nghiêm trong hơn, khi hoạt động mua ban nba ở xã hội không được quản ly, quy định một

cách nghiêm túc và chặt chế thi sé lam gây mắt én định, rối loạn thị trường,bất động sin, kéo theo nhiễu hệ luy về chính trị, sã hội khác,

Vệ mat ý nghĩa, các quy định về mua ban nha ở xã hôi có những đóng

góp to lớn:

- Dưới góc độ quản if nhà nước- Pháp luật được sinh ra với mục tiêu

Ja điêu chỉnh các hoạt động trong moi lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội,nhằm đảm bão rang sự phát triển lành manh vả Gn định, thông qua đó bảo

đâm quyển vả lợi ich hợp pháp của người dân Với các quy định, chính sách

vẻ nba 6 sã hội, nhả làm luật đã thể hiện từ duy kip thời nắm bắt những thay

đổi của xã hội, ban hành các quy đính mới va cần thiết, tao cơ sỡ pháp lý cho các hoạt đông quản lý nha nước trong lĩnh vực đất đai Việc pháp luật điều

chỉnh hoạt động mua bán nha ở xã hội thể hiện sự sát sao trong quản lý củaNhà nước, tạo cơ sở vả điều kiện cho các cơ quan có thẩm quyền quản lý vả

xử lý vi phạm một cách kip thời

- Đối với cini đầu ne: thông qua các quy định của pháp luật về mua

‘ban nhà ở xã hội, các chủ dau tư nắm va hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.trong hoạt đông đầu tư, xây dựng và kinh doanh nha ở zã hội, đồng thời, ho

cũng tránh thực hiện các han vi vi phạm pháp luật.

- Đắi với đối tượng mua nhà ở xã hội: trong việc bảo vệ quyên lợi của

người mua ban nhà ở xã hội, các quy định vé pháp luật mua ban nha ở xã hội

có ý nghĩa to lớn trong việc phòng tránh, giải quyết các trưởng hợp phát sinh tranh chấp.

uất quy định vẻ đâu tư, ay dựng và mua bán nhà 6 sã hội, trong đó bao gồm.

những nguyên tắc, nội dung, đổi tượng, quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổchức tham gia trong lĩnh vực dau tư, say dựng liên quan dén chính sách vẻ

nha ở xã hội và của các cá nhân tham gia sử dụng nha ở xã hội va giao dich liên quan đến nhà ở xã hội.

‘Voi mục tiêu bảo đâm việc én định thị trường bất động sản nói riêng

và nên kinh tế thị trường nói chung, pháp luật về mua ban nha ở 2 hội đượcxây dựng theo hướng đưa ra những quy đính cần va di để tạo ra hảnh langpháp ly cho các chủ thể hoạt động an toàn, hiệu quả va trong khuôn khỏ, tránh.hỗn loan, ở khía cạnh khác, hướng tới việc tạo động lực, khuyến khích để

hoạt động mua ban nay vốn đang là hình thức mới mẽ được tao cơ hội, điều

kiện để được phát triển rộng và manh hơn Cu thể, những nội dung cơ bản sau

của hoạt đông mua bán nhà ở xã hội được pháp luật điều chỉnh

- Các quy đính có nội dung vé hoạt động xây dựng, đầu tư nha ở sã

hội Nội dung bao gồm các quy định liên quan đến hình thức mà chủ đầu tư

thực hiện đầu tư, vốn đâu từ và những ưu đấi đối ma chủ đầu tư zây dựng nhà

ở sã hội được hưởng

- Các quy định về mua bán nha ở xã hội Cụ thể như:

4) Đối tượng và điều kiện được mua nhà 6 xã hội Đây là nôi dung tiên quyết, va tác đông trực tiếp đến thời gian và tiền đồ bản giao nha ở xã hội.

ii) Hợp đồng mua ban nha ở xã hội

iii) Quyên và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ mua bản nha

ở zã hội Đây là quy đính có tinh rằng buộc tréch nhiệm nhưng cũng bảo vệ

quyển va lợi ich hợp pháp cho mỗi bên khi tham gia vào quan hệ mua bán nha

ở xã hội.

iv) Thủ tục và trình tự mua bán nhà 6 sã hội

v) Xử lý vi pham và thực hiên giải quyết tranh chấp trong hoạt đông

mua bán nhà ở xã hồi

12.3 Các nguyên tắc của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

1.2.3.1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do théa thiận rên cơ số tôn

rong quyền và lợi ich hợp pháp cũa các bên thông qua hop đồng, không trái

ny dinh của pháp luật

Binh đẳng là một trong những quyên tự nhiên cơ ban của con ngườigin bo mật thiết với con người trong hoạt động xã hội Nhân loại đã trai quanhiều đầu tranh hy sinh để bảo vệ quyền bình dang Vì vậy, bão đâm quyền.tình đẳng là một trong những nhiệm vụ quan trọng của các quốc gia văn.minh Trong số các quyển bình đẳng đó, quyền bình đẳng trước pháp luật lá

quyền quan trong của con người được thé giới ghỉ nhận Xây dựng và bảo vệ

quyển bình đẳng trước pháp luật là một giá trị zã hội quan trọng 1a mục tiêu

phần đầu của 2 hội loài người Bình đẳng không phải 1a van dé có tính chất

cá nhân mà nó có mỗi liên hệ mật thiết giữa cả nhân này với cá nhân khác,giữa pháp nhân, tổ chức nảy với pháp nhân, tổ chức khác khi tham gia vảo cácquan hệ zã hội Quyển bình đẳng trước pháp luật la một trong những nguyêntắc pháp lý cơ ban được quy định trong pháp luật ở nhiễu quốc gia Tại Việt

Nam, ngày 28 tháng 11 năm 2013 tại kỳ hop thứ 6 Quốc hội nước Công hoa

xã hôi Chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua bản Hién pháp mới được

Chủ tịch nước ký Lệnh công bổ ngày 08/12/2013 và có hiệu lực kể từ ngày01/01/2014 trong đỏ đã ghi nhận giá trì bình đẳng với tư cách là nguyên tắcHiển định, tai Điểu 16 quy định “ Moi người déu bình đẳng trước pháp luật

Không bi phân biét đổi xử trong đời sống chính tr, dân sự, kinh tế, văn hóa,

xã hội” Như vậy thay vì quy định quyền bình đẳng của “Moi công dân” nhưtrước đây thì Hiển pháp 2013 đã quy định quyền bình đẳng của mọi người lả

khái niêm có nội ham rộng lớn hơn, bao quát hơn Š

` lEp go Page tt in asp Te “67 Maodeinghienc, tu cập ngữ 15/72016

‘ban nhà 6, không phân biệt giới tinh, tuổi tắc, trình độ va mức thu nhập.

Tự do giao kết hợp dong lả nguyên tắc cơ ban của giao kết hợp đông

nói chung Theo đó, dit thiết lập quan hệ hợp đồng trong lính vực nảo (dan sự,

thương mai hay lao đông), các chủ thể déu được tự do về mặt ý chi, không cóchủ thé nảo có quyên áp đặt ý chi để bắt buộc hay ngăn cân chủ thé khác giao.kết hợp đông Quyền tu do giao kết hợp đồng xuất phat từ ban chất của hợpđông Hợp đồng là sự thỏa thuận va thông nhất về mặt ý chí giữa các chủ thể,nhưng không phải tat cả những thỏa thuân giữa các chủ thể déu là hop dng Sựthöa thuận chỉ có thể trở thảnh hợp đông khi y chí của các chủ thé được thể hiện

(trong sự théa thuận) phù hợp với "ÿ chí thực” của họ Với yêu câu đó, tự do

trong giao kết hợp đông phải được ghi nhân la một nguyên tắc cơ bãnŠ

Quyền tu do giao kết hợp đồng được thể hiện trong pháp luất hợp

đẳng khá nhất quản Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc giao kết hợp ding dân sự được thực hiên theo các nguyên tắc “1 Tự do giao kết hop đồng nhưng không trái pháp luật, dao đức sã hôi, 2 Tư nguyện bình đẳng, thiện chi,

hợp tác, trùng thực và ngay thẳng" Biéu 11 Luật Thương mai 2005 quy định

nguyên tắc tự do, tự nguyên thoả thuân trong hoat đồng thương mai: “1 Cac

‘én có quyển tự do thoả thuân không trải với các quy định của pháp luật, thuần phong mỹ tục và đạo đức x hội dé xac lập các quyên và nghĩa vụ của các bên trong hoạt đồng thương mai Nhà nước tôn trong và bão hộ các quyển

đó 2 Trong hoạt đồng thương mai, các bến hoàn toàn tư nguyện, không bến.

ảo được thực hiến hành vi áp đất, cưỡng ép, de doa, ngăn cin bén nao” *

Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng la một nguyên tắc cơ bản vả có ýnghia quan trọng Hợp đồng la hình thức bắt buộc của việc giao kết mua bán

nha ở Việc théa thuận của hai bên chủ thể, quyển và nghĩa vu của các bên.

le UR tộc gVbong tạ hoi ocf2š 1011 ty cập ngày 16/1201

được thé hiện rõ rang trong hợp đồng Chính vi vậy, pháp luật đã nêu rõnguyên tắc giao kết cân được ghi nhân bằng thöa thuận cia hai bên tuy nhiên.

không vi phạm điều cắm

1.2.3.2 Bat động sản đưa vào hình doanh phải có đủ diéu Kiện theo

my định của Luật này

"Nhà, công trinh xây dựng đưa vào kinh doanh phải có di các điều kiện sau đây.

- C6 đăng ký quyền sỡ hữu nha, công trình xây dựng gắn liên với đất

trong giấy chứng nhận về quyền sử dung đất Đôi với nha, công trình xâyđựng có sẵn trong du an đâu tư lanh doanh bat động sản thi chỉ cẩn có giấychứng nhân về quyén sử dụng đất theo quy đính của pháp luật vẻ đất dai,

- Không có tranh chap về quyên sử dung dat, quyền sở hữu nha, công.trình xây dựng gắn liên với đất,

- Không bi kê biên để bão đảm thi hành án

1.23.3, Kinh doanh bắt động sẵn phải trung Đúc, công khai, mình bachTrong hoạt đồng kinh doanh, bắt kỷ một cá nhân, tổ chức kinh đoanh

ảo cũng đều khát khao va đặt ra cho mình những mục tiêu dé đạt được nguồn

thu lợi nhuận lớn nhất Khi đó “ho” sẽ có những công thức, chiến lược, kinh doanh riêng của mình để đạt được mục tiêu đất ra.

‘Nhung các mục tiêu, cách thức, chiến lược nao đi nữa, thi cũng cần phải tuân thủ những qui định của pháp luật về sự đảm bao trung thực, khách

quan, minh bạch một cách day đủ chất chế và nghiêm minh,

Tuy nhiên, đôi khi, lại có những trường hợp cô ý vi pham pháp luật đểđạt được mục đích, hoặc cũng có thể vô ý do không hiểu rõ, không nắm được

những qui định liên quan đến “cai” minh đang kính doanh, ma đã gây cho đổi phương những tinh huống rũi ro không đáng có, từ những tinh huống

thiếu/không trung thực, thiều/không công khai, minh bach trong kính doanh

chức kinh doanh, như sau:

Tint nhất, sự trung thực, công khai, minh bạch được thể hiện trong

khöan 3, điều 4, Luật Kinh doanh bat đông sản 2014, quy định về “Nguyên.

tắc kinh doanh bat động sản”, cụ thể như sau: “3 Kinh doanh bất động sản

phải trùng thực, công khai, minh bach.”

Thứ hai, theo qui định tại diéu 6, Luật Kinh doanh bất động sẵn 2014, quy dinh vé "Công khai thông tin vẻ bắt đông sn đưa vào kinh doanh”, quy định như sau

1 Doanh nghiệp kinh doanh bat động sẵn có trách nhiệm công khai thông tin vé bat động sẵn theo các hình thức sau đây:

a) Tai trang thông tin điện từ của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản, Ð) Tại trụ sỡ Ban Quân lý dự án đối với các dự án đâu từ kinh doanh bat động sẵn,

©) Tai sản giao dich bất đông sản đổi với trường hợp kinh doanh qua sản giao dich bat động sản.

2 Nội dung thông tin vé bất đông sin bao gồm:

a) Loại bắt đồng si

9) Vị trí bắt đông sin,

©) Thông tin vé quy hoạch có liên quan đền bat động sẵn,

đ) Quy mô của bắt động sin,

@ Đặc điểm, tinh chất, công năng sử dụng, chất lương của bất đôngsản, thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dung chungđổi với bat đông sản la tòa nha hỗn hợp nhiêu mục đích sử dụng, nha chung cư,

©) Thực trang các công tình ha tang, dich vụ liên quan đến bat động sin,8) Hồ sơ, giây tờ về quyền sở hữu nba, công trình xây dựng, quyền sửdung đất và giấy tờ có liên quan đến việc dau tư xây dựng bắt đông sản, hop

đẳng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thué mua của cơ quan nhà nước có

thấm quyên đối với việc ban, cho thuê mua nha ở hình thành trong tương lai,

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dung bất động sản (nêu có),i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt

đông sin

Thực hiện được day đủ và đúng theo tinh thân của nguyên tắc nay sẽ giúp thi trường bat đông sản nói riêng va cả nên kinh tế nói chung trở nên lành mạnh, vi bat đồng sẵn la ĩnh vực vô cùng nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp

đến hoạt đông sản xuất, kinh doanh

Trước khi Luật kinh đoanh bat động sin ra đời, thi trường bat đôngsản phát triển con tự phát, thiểu lành manh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ

lớn Tinh trang đều cơ nha đắt, kích cầu ao để nâng giá bắt động sản kam cho

thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều “con sốt” giá nha đất xây ra.Thông tin về bat đông sản không đã

của các bên tham gia giao dịch không được bao dam Chính vi vay, nguyên

đủ, thiếu minh bach; quyển và nghĩa vụ.

tắc công khai, minh bạch đã giúp làm giảm một phẩn đăng ké tinh trang “lim

giá" nhà, đất và yêu tố cụ thể nhất dm bão cho nguyên tắc này chính là đưa'vảo yêu câu về san giao dich bắt động sin”

123.3 Tổ chức, cả nhân có quyên kinh doanh bắt động sẵn tat Rìm vue ngoài pham vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo guy hoạch và kế hoạch sie

dung đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê đuyệt

Bat có mục đích bảo vệ quốc phòng, an ninh là một loại hình đất đặc biệt Đây la "vùng đất bat khả xâm pham”, vì mục đích và vai trò của nó là vì quốc phòng, an ninh quốc gia Pháp luật ghi nhận các tổ chức, cá nhân được.

tự do kinh doanh bat động sản mà không thuộc phạm vi đất trên, do chủ théduy nhất có quyển đối với đất quốc phỏng, an ninh la Nha nước Tuy nhiên,

việc kinh doanh nảy phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch sửa dụng đất đã

7 ha nto com ba tng ach quan mist bachtrng kdl trọ cập mgiy 2072018.

tải nguyên đấc biệt

1244 Cơ cầu của

nhà ởxã hội

Trong lĩnh vit phát triển nha ở nói chung, nhà ở xã hội nói rién, hệ

thống văn bản pháp luật ở cấp trung ương bao gồm: Luật Nha ở, các Nghị định do Chính phủ ban hành vả các Quyết định do Thủ tướng ký nhằm hướng

dẫn và cụ thể hóa việc thi hành Luật Nha ở vả Thông tư do các Bộ ban hanhhướng dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định Ngoài ra việc phát triển nha

ở xế hôi còn được định hướng bởi các Luật liên quan như Luật đắt dai, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bat động sản va các Nghị định và Thông tư tương

ving Ở cấp địa phương, căn cứ theo quy định ở văn bản cấp trung ương, từng

i phương có các Quyết định cia Uy ban nhân dân cấp tĩnh, thành trực thuộc

trung wong quy định chi tiết một số yếu tô đặc thủ cũng như cách thức tiền

"hành và quân lý phát triển nhà @ va nha ở sã hội tai địa phương

dung pháp n quan đến vẫn dé mua bán

Bang dưới đây cho thấy danh muc các văn bản pháp luật có liên quan.đến phát triển Nhà ở xã hội ở cấp trung ưng đo Quóc hôi, Chính phủ, Thủ

tướng và B ô chuyên trách phê duyét và ban hảnh

STT Loại văn bản Tên văn bản.

1 Luật Nhà ở 2014

2 Luật Luật Dat dai 2013

3 Lut Kinh doanh bắt đồng sản.

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP

4 Ngui4698/ 000806 ngày 20/10/ 2015 vẻ phát triển và

quan lý nhà ở xã hi, Ha Nội

5 Nghị đính số 09/2015/NĐ-CP

ngày 20/10/ 2015 quy định chi tiết

và hướng dẫn thí hảnh một số

điều của Luật Nha ở, Ha Nội

6 — | Chiên lược phát triển nhà ở Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày

20/11/2011 của Thi tướng Chính phủ về việc phê duyét chiến lược

phat triển nha ở quốc gia đến năm

2020 và tắm nhìn năm 2030.

Thông tư Thông te sé 07/2013/TT-BXD

"hưởng dẫn việc xác ainh đối tương

và điều lên vay Hỗ trợ nhà ở theoNght quyét 02NQCP do Bộ

trưởng Bộ Xây đựng ban lành,

Hà Nội

"Như vậy, tai thời điểm hiện tại thi các văn bản hiện hảnh có liền quan

đến chính sách nha 6 sã hội là Luật Nha ở 2014, Luật Bat dai 2013 Các văn

‘ban được bé sung, thay thé và cập nhật thường xuyên với tình hình thực tế Sự.thay đổi nảy một mặt cho thay sự thích ứng va phan hôi của các cơ quan ban.hành chỉnh sách với thực tiến thi hành chính sách, mặt khác cũng cho thaytính không 6n đính của hệ thống pháp lý liên quan đến nhà ở sã hôi Ngoài raviệc phát trién nhã ở còn định hướng, chưa phải la bi điều chỉnh, theo Chiếnlược phát triển nhà ở quốc gia theo phê duyét tai Quyết đính số

3127/2011/QĐ-TTg

Koi nghiên cứu các văn bn pháp lý nêu trên cũng như một số vẫn bản.

cấp địa phương khác, có thể nhận thấy quan điểm phát triển nhả ở xã hội tại'Việt Nam trong thời gian từ sau Đổi mới đến nay có nhiễu biển đổi trước khi

co được cách nhìn nhận khá thông nhất như hiện nay Những thay đổi nay gắn

12.5 Các yêu tô ảnh hưởng tác động dén pháp luật mua bán nhà &

xã hội

12.5.1 Đường lỗi và chính sách cũa Đăng về hoạt động mua bán nhà

nã lôi

Trong từng giai đoạn lich sử nhất định, để phủ hợp với từng bối cảnh

Đăng và Nhà nước ta đều đưa ra các chủ trương, chính sách va đường lối phát

triển kính tế - xã hội khác nhau Như đã phân tích ở trên, pháp luật về mua

‘ban nha ở xã hội chính lả một bước thể chế hóa đường lỗi, chính sách của

Đăng va Nha nước trong phát triển lánh tế nhằm đảm bảo an sinh xã hội Qua

chỉnh sách nay, Đảng đã cụ thé hỏa quan điểm vẻ phát triển một nên kinh tếthị trường định hướng 28 hội chủ nghĩa, dé thực hiền mục tiêu tăng trưởng điđôi với phát triển, phát triển di đôi với tiền bộ vả công bang xã hội Do vay,

khi có sự thay đỗi trong đường lối, chính sách nảy thì cũng kéo theo đó pháp uất nha 6 nói chung và pháp luất về mua ban nha ở ã hôi nói riêng cũng sẽ

có sự thay đổi dang kể

Tử sau đổi mớ, nên kanh tế đất nước ta đã có những bước phát triển

vượt bac Mac dù vây, nên kinh tế thị trường cứng đã bộc 16 những mất trái, kéo theo đó là tinh trạng khoảng cách ngày cảng lớn giữa người giau người nghèo, một bô phân dân cư trong 28 hội có thu nhập va mức sống cao, sở hữu nhiễu bat đông sẵn, nha 6, trong khi đó, người dân nước ta, dai đa sé là những,

nông dân, công nhân có thu nhập thấp, sinh sông từ các ving núi, nông thôn

én các đô thị, họ lại dang sông trong điều kiện nha ở chất lượng thập, tôi tàn

Đây chính là vẫn để quan trọng, yêu cầu sự quan tâm của Bang và Nhà nước

Chính vi vậy, trong giai đoan hiên nay, Nhà nước đã dành sự quan têm chú trong đặc biệt đến những chính sich an sinh x hội, trong đó bao gồm van dé

xây dung, tao lập nha ở xã hội nhằm để giải quyết khó khăn vẻ nha ở cho

nhóm đối tương đặc biệt này.

12.5.2 Chính sách trong lĩnh vực tài chỉnh đầu tr và xây đựng nhà ở

xã hội, cho vey mua nhà 6 xã lội của Nhà nước

-0 thể triển khai hiệu quả nha ở xã hội trên thực tế, nhiều chínhsách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thé bao gồm chủ dau tư va người dân

khi tham gia vào quan hệ mua bán đã được Nhà nước sây dựng va ban hành, Nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia vao việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội, về phía chủ đầu tư, Nhà nước đã thực hiện việc khuyến khích thông qua chính

sách tải chính dau tư xây dưng, trong đỏ có những ưu đãi vẻ miễn tién sửdụng dat, tiến thuê dat đối với đất xây dưng nhà ở x8 hồi, các khoăn thuế liênquan được miễn, giảm Còn đối với người dân, các chính sách như chỉ vay

mua nhà ở sẽ hội giúp cho những người lao đông có thu nhập thập, đối tương chính sách sã hội ma họ không đũ tiém năng tài chính đã được Nhà nước zây

dung và để ra để ho có thể tiếp cân, sở hữu nha ở xã hội thông qua hình thức

vay tiên từ Ngân hàng nha nước.

'Nội dung pháp luật về nha ở xã hội được quyết định bai các chính sách tai chính trong đâu tư xây dựng và chi vay mua nhà ở xã hội Các chính sách về wu đãi cia Nhà nước dành cho các đổi tương mua nhà ở sã hội và chủ

đầu tư chỉ được hiện thực hóa khi pháp luật quy định rõ rang, cụ thé va chỉ tiết

12 5.3 Thị hiễu, tâm If và hành vi cũa người dân

Mua bản là quan hé pháp luật mà các bên tham gia déu tự nguyên,

tình đẳng với nhau về quyền va nghĩa vụ Vi vậy, trên cơ sở đâm bao hải hóa

vẻ lợi ích cũa tắt cả các bến khi tham gia vao mỗi quan hệ nảy, pháp luật về

mua ban nhà ở 28 hồi được ra đời Hoạt động mua ban nha ở chỉ có thể di

1a đúng thực chất, suén sẽ khi người dan có nhân thức đúng đắn và đây đủ về các quy định pháp luật liên quan đến việc mua ban nhà ở xã hôi Mat khác, ý' nghĩa chính của chính sách liên quan đến nha ở xế hội là để giúp người dân có

thu nhập thập được đính cơ, sinh sông trong những điều kiện tốt nhất có thể

Nhóm dân cư này có nhu cầu với loại hình nba ở zã hội do họ có mong muốn tim được một nơi ăn chỗn ở ma ở đỏ diéu kiến sinh hoạt tốt hơn nơi họ đã có.

Các van để mà những người dân danh sự quan tâm la các tiêu chuẩn zây dựng

aba ở xã hội, chúng sẽ được sây dựng ở đâu và bao gồm những kết cầu hạ

Tổng: cơ sở tân để ntxục vú đội sống: Việt này phân ánh thi biểu: yêu tả tâm ý'

của người dân, song song với đó cũng có tác đông một phân quan trọng đến nội dung pháp luật liên quan đến việc mua ban nhà ở xã hội Các quy định

pháp luật vé mua bán nhà ở sã hội phải đảm bao nhà ở khi đền tay của những

đôi tương mua thực sự đáp ứng được nhu cấu, mong muốn của họ, không chỉ

đơn thuần về giá cã, ma cả chat lượng, thiết kế mang tính thẩm mỹ, phù hopvới thị hiểu của người dân

1.2.5.4 Stetée động của thị trường bắt đồng sản

Trong sé các hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay, mua ban

nhà ở diễn ra phổ biển va khá sôi nỗi trên thị trường Chính vì thé, khi có sựxuất hiện của phân khúc nba 6 sã hội, tỉnh hình thị trường bat đông sẵn có chi

phối và đồng thời chính loại hình nha ở này cũng tac động đến hoạt động của thị trường bất đông sin trong nước Dựa trên thực trang và tinh hình cia thị

trường mà pháp luật vẻ mua bán nha ở xã hội phải tạo ra những quy định để

phủ hợp và bao dm thị trường bất đông sản van hành một cách lảnh mạnh,

‘Gn định va minh bạch Cụ thể như trong nhiều năm trước đây khi thị trương,bat đông sản trở thành cơn sốt, kéo theo đỏ là giả nha đất bị đối lên, thổiphẳng cao chót vớt Trong tinh hình, bối cảnh đỏ, thi trường xuất hiển một

loại hình mới là nhà ở xã hội có gia thắp hơn các loại hinh nha khác đang tin tại trên thị trường, gop phần ha nhiệt thi trường bắt động sản, đẳng thời kéo

giá nha về gan hơn với giá trị thực tế của nó Thời điểm hiện tại, sau một thời

gian dai đóng bãng, thị trường bất động sin đã có dẫu hiệu lắng zuống

hông còn tinh trang giá ảo va cd mỗi nhà đất ma chỉ có những người có nhu

cầu thực sự về mua nhà để 9 mới tham gia giao dich trên thí trường bất động

sản Những người này chinh là phân khúc dân cư có thu nhập thấp, các đổi tượng chính sich xã hội và công nhân - những người thực sư có mong muôn.

được sở hữu một ngôi nha riêng để nâng cao chất lượng cuộc sống của minh

Vi lẽ đó, hề thống nhà ở x8 hôi đã đáp ứng được nhu cầu của những người dân này và la tin hiệu đáng mừng trong quá trình phục hổi của thị trường bat đông sin vốn đang tén tại một loạt bat động sản tốn kho (dat nên thương mai,

nhà ở thương mai, căn hộ cao cấp, biệt thự bỏ hoang ) Do đó, có thể nhân

thấy, các quy định pháp luật vẻ mua bán nhà 6 xã hội cẩn có những điều

chỉnh, thay đổi như thé nao, khi nào noi lỏng, khi nao that chat phụ thuộc

oán toàn vào tình hình của thi trường bắt động sẵn.

125.5 Sự tác động từ hột nhập tht trường quốc tế

Công cuộc đổi mới đất nước theo đường lối phát triển nên lánh tế thị

trường định hướng x4 hội chủ nghĩa và xây dựng Nha nước pháp quyển của dân, do dân, vì dân đã có những bước tiến dai và cũng đạt được nhiều thành.

‘tru Hiên nay, trong bồi cảnh mỡ cửa hội nhập quốc tế va phát triển nên kinh

tế thi trường, tiến hành cải cách các thủ tục hành chính trong toản bô hệ thông, pháp luật nói chung và pháp luật mua ban nha ở sã hội nói riêng lả một yêu cẩu, đôi hôi khách quan được ưu tiên hang đầu.

Trong thời buổi hội nhập kinh tế, các thủ tục hành chính cẩn phảiđược tinh giảm, rút gon mã vẫn bảo dim không gây phién hả, tạo tâm lý e

ngại và quan trong là hiệu quả cho người dân cũng như các nha đầu tư nước ngoái Khi tham gia vào các giao dich mua bán nha ở xế hội, yêu cầu phải có

những quy định pháp luật về mua bán nha ở 28 hội để tao ra môi trương pháp

ý thuận lợi, thông thoan cho các nha đâu tư, doanh nghiệp và người dân Song song với đó, phải bảo dim được tính công bằng giữa nha đầu tư trong nước với nhà đâu tu nước ngoài khi tham gia xây dựng và đầu tư vào nha ở xã hội.

Mất khác, sự hồi nhập quốc té sâu và rộng hiện nay cia đất nước cũng,

Ja một ưu điểm thudn lợi để có thé hoc tập, giao lưu và trao đổi lanh nghiệm.lập pháp của các nước, đặc biệt là tham khão các quy định vé vẫn dé mua bannhà 6 sã hội dé từ đó nit ra mô hình phù hợp, hướng tới hoan thiên pháp luật

vvé mua bán nha 6 sã hội tại Viết Nam.

1.26 Đắ tượng thụ hưởng và điên kiện tiép cận nhà ở xã hội tai Việt Nam

Có thể thấy là trước khi có định nghĩa chính thức về Nhà ở xã hội trong

Luật Nha 6 2014, việc xác định đối tượng thu hưởng va điều kiên tiếp cân tới

quỹ nhà ở công là rất chung chung, khiến cho việc triển khai hành động trinên rất khó khẩn Cùng với sự xuất hiện về đính nghĩa về Nha ở xã hội trongLuật nha ở 2014, các nhóm đối tượng cu thể đâu tiên đã được sác định bao

gồm nhóm cán bộ, công chức, viên chức, quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân Đây là nhóm đối tượng

tương đổi hẹp, vén là những người nằm trong nhóm được ưu tiên trong việc.tiếp cén nhà ỡ công trong thời gian trước Ngoài ra thì Luật nha 6 chưa hé đểcập dén điều kiện lanh tế của từng nhóm đối tượng nêu trên mã chỉ tập trung

về điều kiện nơi ở hiện tại của người dân như chưa có nhà 6, hoặc điện tích ở

trình quân đầu người thấp hơn so với một mức nhất định, hoặc vẻ chất lượng

kém của nha 6.

‘Voi việc để mở một điều khoản trong Luật Nha ở 2014 cho phép các

nhóm đối tượng khác theo quy định cũng sẽ được xem xét đưa vào nhóm tu

tiên tiếp cận quỹ nha ở xã hội, tiến trình bd sung các nhóm đổi tượng khácngây cảng được hoán thiện, thể hiền qua hàng loạt các văn ban pháp luật banhành trong thời gian từ 2006 đến 2013 Ngay trong Nghị định đầu tiên hướngdẫn thực hiến Luật nha là nghỉ định 90/2006/NĐ-CP, mốt nhóm đối tương,khác được bổ sung la những người tra lại nha công vụ, vẫn thuộc nhóm đổi

tượng được bao cấp nhá ở trước kia Văn ban ban hành năm 2006 nay cũng đã

65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đổi tượng là học sinh sinh viên va người

én đô thi có thu nhập thấp đã được tính đền Đây 1a thời điểm đâu tiên nhómngười nghèo sống trong các thảnh phổ được tính đền như là một đổi tượng thụ

hưởng nhà ở sã hội Tuy nhiên di kèm với việc mở rộng đổi tượng này là các điểu kiện xét duyệt chất chế hon liên quan đến tinh trang ou trú trong đó

khẳng định ưu tiên các nhóm đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tam trú

di hạn tại địa phương và điều kiện kinh tế của các hộ gia đính thu nhập thấp

‘Voi việc tổn tại quá nhiều văn bản được ban hảnh năm 2009 nhằm điềuchỉnh các nhóm đối tượng được wu dai khác nhau, một số khó khăn va hiểunhằm trong việc thống nhất quản lý va triển khai các kể hoạch nhà & đã suấthiện Ví dụ, nhiễu người vẫn coi nha ở có thu nhập thấp nằm ngoài phạm vi

của nhà ỡ xã hội.

"Nhân thay van dé nảy, Chính phi đã ban hành nghỉ định

71/2001/NĐ-CP và đặc biệt là nghị định 188/2013/NĐ-71/2001/NĐ-CP dành riêng cho phat triển nhà ở

xã hội, trong đó gộp tất cả các đổi tượng được tru tiên nha ở nêu trên cùng với các điều kiện đang được quy định riêng ré trong các văn bản trước Đẳng thời,

trong văn bản nảy cũng bỗ sung thêm các nhóm đối tượng là những người

nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đổi tượng chỉnh sách khác như

người giả, cô đơn, hộ nghèo đô thi, Hai nhom đối tương đáng lưu ý được bd

sung là những hộ tái định cư gấp khó khăn vé nha ở và các công nhân lam việc trong các khu khai thác, khu mô vốn là các kh vực tập trung nhiễu lao đông nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa được hưởng chính sách wu đãi trong các văn bản trước

‘Vanban Đối trợng thụ hướng "Điều kiện tiếp cận nhà ở xã

hội Luật Nhà ở

2014

Cit thê hóa một số nhóm đổi

tượng:

+ Can bộ, công chức, viên

chức, i quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lương

vũ trang nhên dân + Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ

quân thập hon mức tôi thiểu

Ging nine điều chinh về điều

*iện kinh tế hộ gia đinh

+ Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên.

Đà bd sung điều iện với các

hô gia đình 6 nông thôn + Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nha ở nhưng, nhà ở bị hư hỗng, dét nát hoặc phải đang ở nhà tam Nghị dink Tổ smg nhồm đối tượng:

+ Các đối tương đã trả lại nhà ở công vụ quy định

BS sing điều wen về điển

*iện Rinh tế hộ gia đinh:

+ Có mức thu nhập bình quân hang tháng của hộ

không vượt quá 5 lần tổng số

tiến thuê nhà ở xã hội phải

Vãnbản —[Đổitmợngthụhưởng "Điều kiện tiếp cận nhà ở xã

hội

trả hàng thang đổi với căn hô

có điên tich tối đa là 60 m2 sản và không thấp hơn 4 lẩn số tiến thuê phải tra đối với căn hô có diện tích tôi

thiểu là 30 m2 sản

Nghị _ quyét | BS sing cde nhém 61 tong | BS sung điển Riba ve cee

18/2009/NQ- | + Hoc sinh, sinh viên các cơ sỡ |+ Phải có hộ khẩu thường trú

CP và Các |đâo tao (Nghỉ quyết 18 và hoc tạm trủ dai hạn (it nhất

quyết định | quyết định 65) 1 năm) tại địa phương.

65, 66, |+ Người có thu nhập thấp tại | Đẳng thời diéu chữnh về điều 67/2009/ QĐ- | khu vực đô thi (Nghị quyết 18 | kiện kinh tế hộ gia đinh.

TTg và quyết định 67) + Có mức thu nhập bình

quân hàng tháng của hỗ gia đính đưới mức thu nhập bình quân của địa phương,

Nghị dink

TU2010/NĐ- | Tổng hợp lai các đối tượng tìm luướng và điều kiện tiếp cân nhà:

cP ở xã hội von nằm rãi rác từ các văn bản trước đó

Tổ smg nhồm đổi tượng:

+ Hồ nghèo khu vực nông thôn + Các đối tượng chỉnh sách zã hội đặc biết khó khăn (người