Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt, kinh nghiệm của một số quốc gia và bài học cho Việt Nam

Theo giáo su Lim Lan Yuan — khoa xây dựng và BĐS - Đại học quốc giaSingapore thì cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thé của một tài sản cụ thé, tạ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYÊN

Dé tai:

NGHIEN CUU PHUONG PHAP DINH GIA DAT

HANG LOAT KINH NGHIEM CUA MOT SO QUOC

GIA VA BAI HOC CHO VIET NAM

Ho va tén sinh vién : Luu Thi Phuong Hoa

Mã sinh viên : 11191992

Lớp chuyên ngành : Bất động sản 61B

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Đức Kiên

Hà Nội, 2023

em đã hoàn thành một cách chin chu nhất.

Tiếp đến, dé có thé hoàn thành bai tốt nghiệp này, em xin cảm ơn Ban lãnhđạo, các anh/chi cán bộ, nhân viên tai Công ty Cô phần Tham định gia Thé Ky da taođiều kiện cho em được nghiên cứu, tiếp cận thực tế và giúp đỡ em, cung cấp nhữngthông tin, tài liệu để em có thê hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp

Bước đầu đi vào thực tế của em còn hạn chế và nhiều bỡ ngỡ nên không tránhkhỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu củaquý thầy cô để kiến thức của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn đồng thời

có điều kiện bổ sung và nâng cao ý thức của mình

Xin chân trọng cam ơn!

Hà Nội, ngày 14 tháng 5 năm 2023

Sinh viên thực hiện

Lưu Thị Phương Hoa

MỤC LỤC

DANH MỤC TU VIET TẮTT 22s s£©s£S£Ss£Es£ES£ESs£SseEseEssessesserserssse 3DANH MỤC HỈÌNH - 2-5 s< S2 Ss£SSESSESsEEsEESEESeEsExsttserserssrssrrsrrssrssre 4DANH MỤC BANG BIÊU 5-5-2 << s2 s2 SsSEseEsESsESsESsEseEseEsersersessese 4

0900067100075 5CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ DAT VÀ KHÁI NIỆM

CHUNG VE ĐỊNH GIÁ HÀNG LOẠTT -.s-s-sss<sse ssevssevseessersserse 8

1.1 Tong quan về đất dai và giá tri đất dai cc cece eeeeesteeeeeee 8

L1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai ©5cccscccec: 81.1.2 Tổng quan về giá trị đất Mi c.cccccccccccessessesssessessessesssessessessssseeseeses 10

1.2.1 Khái HIỆH CÍHH Ă Ăn key 16 1.2.2 Cơ sở giá trị -Ă 5S SE e 18

1.2.3 Các cách tiếp cận trong định giá đắt 5-ccccccccccrecrcee 201.3 Tong quan về định giá đất hàng loạt - 2 25c cecxerxerxerszes 23

1.3.1 Khái niệm định giá đất hàng loạt -cccccccccsccereereee 231.3.2 Vai trò, tiềm năng áp dụng ©5cccccccccecrrcrrererree 24

CHUONG II: NGHIÊN CỨU NGUYÊN LÝ VAN HANH VÀ ÁP DỤNG

ĐỊNH GIA DAT HÀNG LOẠTT -s- 5° 2s se ssss£ss£sseEsssssessexsersersssss 27

2.1 Nghiên cứu tống quan về nguyên lý vận hành định giá đất hàng loat 272.2 Nội dung quy trình định giá đất hàng loạt 2-5-5 555552 29

2.2.1 Phạm! Vi CONG VIỆC SG HH TH net 29 2.2.2 Nhận dạng và thu thập dit HIỆU SH ghi, 32 2.2.3 Phân tích dit lIỆH SG SH nh 37 VN h ee.e 38 2.2.5 Tính đại diện của dit lIỆU - SG HH key 38 2.2.0 Đặc tả MO HHÌHÌÏH HH TH ng HH ng nghiệt 39

2.2.7 Hiệu chuẩn mô hÌnh, 555cc E122 112111 reo 432.2.8 Đảm bảo chất WONG 555cc SE eerrec 48

2.2.9 Đánh giá giá trị và ứng dụng m6 lHÌHÌH tene teens 48

2.3 Nghiên cứu tình huống và kinh nghiệm quốc tế trong áp dụng định giáđất hàng loạt ¿2° s SE E2 127121121121121121121121111 1.2111.111 erre.48

2.3.2 Vương quốc Ảnh -ccckcEkSEEEEEEEErrtrrtererrees 56CHƯƠNG III: ĐÈ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG ÁP DỤNG ĐỊNH GIÁ ĐÁT

HANG LOAT TẠI VIET N ATM s- <5 HH HH 000008408486 65

3.1 Đề xuất áp dụng phương pháp định giá hàng loạt tại Việt Nam 653.2 Kiến nghị các giải pháp xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt 68

3.2.1 Xây dựng hành lang pháp Ïý - - ẶScssheieireiieeee 68

3.2.2 Tổ chức bộ máy thực hiện định giá -5-©ccccccccccrrscee 693.2.3 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất hàng loạt 693.2.4 Đào tạo đội ngũ cán bộ phục vụ định giá đất hàng loạt 703708.9000007 ,ÔỎ 71DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO cccsssssssssscsssssscsnscssscsscenscsnscssceascensessses 72

PHU LLỤC o- 0c G5 G5 S5 5 9 90.000.009.000 0096.0500.91809009000080.09809960 75

DANH MỤC TU VIET TAT

BDS Bat động sản

SDD Sử dung đất

UBND Uy ban nhân dân

CSDL Cơ sở dữ liệu

AVM - Automated valuation method Mô hình định giá tự động

CAMA — Computer — Assisted Mass Dinh giá hang loạt với sự trợ giup của

Hồi quy trong số địa ly

ANN - Artificial neural networks Mang no-ron nhan tao

OLS - Ordinary least squares Phuong phap binh phuong nho nhat

PRD - Price related differential Chênh lệch liên quan đến giá

Hinh 5: Quy trinh dinh gia dat hang loạt tại Việt Nam - 55+ cS<sssxsss 68

DANH MỤC BANG BIEU

Bang 5: Thống kê mô tả dit liệu 2 2© ©S£+E£EE£EE£EEZEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrkrrer 56Bảng 6: Tóm tắt mô hình OLLS - ¿- 2: 2£ S£2EE£2EE+EEE2EE+2EE2EEtEE+eExrzrxerrecree 61Bang 7: Ước lượng tham số hồi quy OLS 2: 2 5¿©+¿2++2+++zx+zxerxesres 61Bang 8: Mô hình hồi quy OLS với ước lượng tham số không gian - 64

Bang 1: Kết qua bảng hồi quy tự động cho một số ngôi nhà khác nhau tại các địa điểm

khác nhau vào ngày I1 tháng 7 năm 2Ô77 c1 1331391 EESsEsrieerrrereere 75

Bảng 2: Kết quả hồi quy cho cùng một ngôi nhà tại các thời điểm khác nhau 76Bang 3: Kết quả về độ chính xác của MarktPositie đối với nhà ở 77Bảng 4: Kết quả về độ chính xác của MarktPositie đối với căn hộ 77Bang 9: Thống kê ty lệ độ chính xác của mô hình 2-2 2 s2 s£sz++z+z +2 78

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai từ trước đến nay luôn là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng đốivới mọi quốc gia Trong việc quản lý nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn này, việcđịnh giá đất nhằm thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với người sử dụngđất là một vấn đề quan trọng Sau 25 năm thành lập, nghề định giá tại Việt Nam đã

và đang là một trong những lĩnh vực kinh tế quan trọng của nền kinh tế thị trường.Trong công tác định giá thì định giá BĐS nói chung và đất đai nói riêng chiếm tỉ trọngngày càng lớn Tại Việt Nam, các phương pháp định giá đất truyền thống vẫn đangđược áp dụng rộng rãi trong quá trình quản lý sử dụng đất đai của nhà nước và khôngthé phủ nhận những đóng góp to lớn trong công tác định giá đất riêng lẻ

Vào năm 1960, định giá hàng loạt bắt đầu áp dụng ở Mỹ khi các nghiên cứuthí điểm được thực hiện ở California và New York dé kiểm tra khả năng áp dụng cácđánh giá dựa trên máy tính Ưu điểm của việc sử dụng một hệ thống định giá hàng

loạt là nó tạo ra các ước tính giá trị một cách nhanh chóng (so với định giá riêng lẻ)

tại một ngày nhất định và với chỉ phí tương đối thấp Những ước tính này không thaythế cho định giá riêng lẻ mà được sử dụng cho mục đích đánh thuế trên diện rộng.Hơn nữa, chỉ có một hệ thống định giá hàng loạt mới có thể giải quyết câu hỏi về tínhđồng nhất và công bằng trong định giá trên quy mô lớn vào một ngày nhất định Ápdụng vao thực tế tại Việt Nam, nếu van sử dụng các phương pháp định giá truyềnthống áp dụng cho từng lô đất trong việc tính thuế đất hay các công tác quản lý nhànước về đất đai thì sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức Các nghiên cứu thực tế khôngkhăng định phương pháp định giá hàng loạt sẽ cho ra kết quả chính xác nhất nhưng

nó cũng đưa ra một kết quả chung với độ chính xác lên tới 80%

Cùng với xu thế phát triển của cuộc cách mạng 4.0, Việt Nam cũng cần họchỏi và áp dụng những tiến bộ của các nước trên thế giới Từ việc nhận thức được tầmquan trọng về lý luận và thực tiễn nêu trên, tôi đã quyết định thực hiện đề tài: “Nghiêncứu phương pháp định giá đất hàng loạt, kinh nghiệm của một số quốc gia vàbài học cho Việt Nam” Dé tài sẽ tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giáđất, cơ sở xác định giá đất hiện nay và tìm hiểu một số mô hình định giá đất hàng loạttrên thế giới qua đó đưa ra các kiến nghị đề xuất giúp phát triển các phương pháp đó

tại Việt Nam, hướng tới một hệ thống định giá đất hiện đại, chuyên nghiệp và minh

bạch.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đê tài có mục tiêu:

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, cơ sở định giá đất Tìm hiểu vềnguyên lý, vai trò và tiềm năng áp dụng mô hình định giá hàng loạt

Phân tích quy trình định giá đất hàng loạt và tìm hiểu kinh nghiệm thực tế vàcác nghiên cứu của một số quốc gia

Đề xuất phương hướng, giải pháp cho Việt Nam trong công tác xác định giáđất hàng loạt

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy trình định giáđất hàng loạt, mô hình định giá đất hàng loạt của quốc tế

Phạm vi nghiên cứu:

Thời gian: Đề tài nghiên cứu các tài liệu trong sách, tạp chí trong nước và quốc

tế từ năm 2008 đến nay

Không gian: Nghiên cứu thực hiện trên toàn lãnh thổ Việt Nam

4 Phuong pháp nghiên cứu

Chuyên đề tập trung vào việc nghiên cứu nguyên lý định giá đất hàng loạt và

việc ứng dụng lý thuyết đó vào thực tiễn của các nước trên thé giới Vì vậy, dé tài sử

dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp qua đó tìm hiểu, nghiên cứu lý thuyếtchung, cơ sở và cách tiếp cận về định giá đất, các yếu tổ ảnh hưởng đến giáđất

Phương pháp nghiên cứu tại bàn (Desk — Research): Chuyên đề thu thập tàiliệu từ các nguồn thông tin có sẵn như trên website, các luận án, giáo trìnhnước ngoài nhằm nghiên cứu sâu quy trình, kĩ thuật và các mô hình định giáđất hàng loạt

- Phương pháp phân tích tong kết kinh nghiệm: Phương pháp này giúp tac giả

tìm hiểu và gom lại những kết quả, các kinh nghiệm nghiên cứu, ứng dụng môhình định giá hàng loạt vào thực tế của một số quốc gia

5 Y nghĩa của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt qua đó chothấy vai trò của phương pháp định giá đất hàng loạt đối với sự phát triển của ngànhđịnh giá trong xu thế cạnh tranh và hội nhập với các nước trong khu vực va thếgiới Qua đây tác giả cũng đưa ra một số kiến nghị nham phát triển và đổi mới côngtác định giá đất truyền thống tại Việt Nam

6 Kết cấu đoạn văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu chuyên đềgồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá đất và khái niệm chung về định giá hàng loạt

Chương 2: Nghiên cứu nguyên lý vận hành và áp dụng định giá đất hàng loạt

Chương 3: Đề xuất phương hướng áp dụng định giá đất hàng loạt tại Việt Nam

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIA DAT VÀ KHÁI NIỆM

CHUNG VE ĐỊNH GIÁ HÀNG LOAT

1.1 Tong quan về dat đai và giá tri dat dai

L1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của dat dai

Khải niệm

Dat đai là nguôn tài nguyên đặc biệt quan trọng, là một trong những yêu tô sản

xuât chính và được cung câp bởi tự nhiên mà không cân sự trợ giúp của con người Dat có thê không chỉ bao gôm bê mặt trái dat, cả dat và nước, mà còn bao gôm bat kì thứ gi gan liên với bê mặt trái dat, bao gôm tat cả các tai nguyên thiên nhiên ở trạng

thái ban đầu, chăng hạn như mỏ khoáng sản và gỗ.

Định nghĩa đất đai theo quy định tại khoản 2 điều 4 Thông tư BTNMT thì “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thể và có cácthuộc tính tương đối 6n định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán

14/2014/TT-được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự

nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn,thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người” (Bộ Tai nguyên va

dé sinh ton, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bảntrong nông, lâm nghiệp” Vì thế, nếu thiếu đất đai thì con người hay bất kì một ngànhsản xuất nào cũng không thê tiến hành sản xuất ra của cải vat chất dé duy trì cuộcsông đến ngày nay Trải qua quá trình lịch sử dài hàng ngàn năm, con người chiếmhữu, sử dụng đất đai, biến đất đai trở thành một tài sản chung của cộng đồng, quốc

gia Luật Đất đai năm 2013 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, anninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu

mới tạo lập, bảo vệ được vôn đât đai như ngày nay!”.

Dat đai có ba vai trò chính:

e Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự sinh tồn và phát triển của con

người cũng như các sinh vật trên trái đất Dat đai giúp con người tồn tại, thảmthực vật phát triển, động vật có môi trường sống và giúp cho các ngành sảnxuất có thé hoạt động

e Đất đai tham gia vào mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội: nguyên liệu đầu

vào của rất nhiều ngành công nghiệp, xây dựng, là địa điểm, cơ sở của cácthành phó, giao thông, thủy lợi

e Đất đai là của cải, là tải sản cố định, là thước đo sự giàu có của một quốc gia

Đất dai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự

chuyên nhượng của cải qua các thế hệ và như một nguồn lực cho các mục đích

tiêu dùng.

Đặc điểm

Đất dai có tính cô định vị trí, không thé di chuyên được, tính cố định vị tríquyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự tác động của nhữngyếu tô tự nhiên và môi trường nơi có đất Dat với vai trò là hàng hóa tách rời nhưnguyên vật liệu đất san lấp, sỏi, cát, khoáng sản có thé bị dich chuyền bởi các yếu tố

thiên nhiên như lũ lụt xói mòn hoặc do con người tác động như đào bới, khai thác

nhưng đất đai với tư cách là BĐS lại luôn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên TráiDat Vì lí do trên mà trong giao dịch dat đai, người bán không thé di chuyển mảnhđất của họ tới người mua như hàng hóa thông thường Thay vào đó người mua sẽđược nhận một chứng thư xác nhận quyền của người mua được quyền đi chuyên tớikhu đất này và quản lý sử dụng nó cũng như các quyền năng khác theo quy định của

pháp luật.

cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ có giá trị cao hơn những khu đất có điều kiện kém hơn Chính

vì thế, néu các điều kiện xung quanh khu đất trở nên tốt hơn thì cho đù vị trí đất đaihay điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi cũng sẽ có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặcđiều kiện đất đai không chỉ tác động tích cực đến hiệu quả của việc sản xuất, kinhdoanh tạo ra lợi thế cạnh tranh cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ýnghĩa không nhỏ với một quốc gia Chang hạn như Việt Nam là một đất nước đượcthiên nhiên ưu ái Là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có cáccảng nước sâu thuận lợi cho lưu thông hàng hải, giao thương buôn bán với nhiều quốcgia trong khu vực và trên thế giới

Đất đai là một tài nguyên không hao mòn theo thời gian và giá trị mà đất đaimang lại cũng có xu thé tăng lên theo thời gian Dat đai mang tinh đa dạng phong phútuỳ vào mục đích sử dụng đất đai như thé nào và phù hợp với từng khu vực

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt gắn bó mật thiết với đời sông sinh hoạt củacon người Con người sử dụng đất đai dé chăn nuôi, trồng trọt, dựng nhà, biến đất đaithành công cụ dé phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Trải qua dòng chảy lich sửdài hàng nghìn năm, đất đai từ sản phẩm của tự nhiên có thêm sức lao động của conngười trở thành sản pham của xã hội Trong điều kiện sản xuất công nghiệp, nhữngđầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế — xã hội Trong xã hội cógiai cấp, các quan hệ kinh tế — xã hội phát triển ngày càng làm cho các mâu thuẫntrong xã hội nảy sinh, đó là các quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa

nhà tư bản với công nhân.

1.1.2 Tổng quan về giá trị đất đai

1.1.2.1 Các quan niệm về giá trị của đất đai

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và tương tự như các loại hàng hóa thôngthường khác, giá cả đất đai hình thành dựa trên cơ sở cung cầu về lợi ích Giá cả được

đo lường bang đơn vị tiền tệ Giá tri thi trường của đất đai là giá trị giao dịch của đấtđai trên thị trường như mua, bán, cho thuê, chuyền nhượng đất

Có một số quan điểm về giá trị dat đai thuộc các trường phái kinh tế học khácnhau như: kinh tế học chính trị Mác, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi.(Trần Thanh Hùng, 2008)

Quan điểm của đất đai theo kinh tế chính trị Mác, một hàng hóa có hai đặcđiểm là giá trị sử dụng và giá trị Giá trị sử dụng đặc điểm vật chất tự nhiên của hànghóa có chức năng thỏa mãn nhu cầu của con người Giá trị là đặc điểm xã hội, là laođộng xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa Theo quan điểm này thì đất đai không

có giá trị bởi vì đất đai không phải do con người tạo ra và không có lao động xã hộikết tỉnh trong đó

Quan điểm của kinh tế học tân cô điển thì đất đai có tính hữu dung và là đối

tượng trao đôi, giao dịch trên thị trường vì thế đất đai có giá tri trao đôi Phạm trù giá

trị sức lao động không được đề cập đến trong quan điểm này Hàng hóa được coi là

có giá trị sử dụng khi nó có thê đáp ứng được các mong muốn của con người Trong

việc trao đôi với các sản phẩm, dịch vụ khác thì năng lực của giá trị sử dụng này được

gọi là giá trị trao đôi của nó Khi được giao dịch trên thị trường thì giá cả được gọi là

giá trị tiên tệ của sản phâm.

Trên thực tế, khi áp dụng hai quan điểm này còn bộc lộ nhiều hạn chế và thiếusót trong việc giải thích quá trình hình thành giá trị đất đai trong đô thị (Nhiêu Hội

Lâm, 2004)

Ngược lại, quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bố sung vàgiải thích sự hình thành giá trị đất đai một cách đầy đủ hơn Cụ thể, trong các lý thuyếtmarketing hiện đại thì giá trị của một sản phẩm hàng hóa bao gồm giá trị hữu hình và

giá tri vô hình Gia tri vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng

hóa gọi là giá trị hữu hình; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người sử dụng, phụ

thuộc nguyện vọng và thị hiếu của con người, phụ thuộc vào vi thế của thương hiệuhàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn theo quan

điểm này Giá trị của đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu

hình tương ứng chất lượng tự nhiên của đất đai Giá trị vô hình Ứng voi VỊ thế xã hội

của đất đai Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đôi Giá trị trao đôi thay đôigắn liền với sự thay đôi của vị thế làm cho giá cả thay đồi

1.1.2.2 Các nhân tô ảnh hưởng đến giá trị đất đai

e Nhân tố khu vực

Nhân tô khu vực được hiéu là các điêu kiện tự nhiên, điêu kiện kinh tê xã hội

nơi có đất bao gồm vi trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch.

VỊ trí

Nhân tổ vị trí ảnh hưởng đến giá đất thường là nói về vị trí kinh tế, vị trí cụthê từng đối tượng định giá , bao gồm đất được xếp hạng, khoảng cách đến trung tâmthành phố, TTTM hoặc đến các khu vực có đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc cácloại đất Vị trí kinh tế của mỗi khu vực thể hiện thông qua sự phát triển của khu vực

đó Sự phát triển của khu vực tức là quy mô phát triển dịch vụ

Nhìn chung, quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp và hiệu quả sử dụng

đất có mối quan hệ thuận chiều Quy mô phát triển tăng kéo theo hiệu quả và nhu cầu

sử dụng đất tăng theo từ đó đây giá đất tăng cao Những khu vực này thường là các

đô thị Quy mô phát triển giữa các đô thị khác nhau thì khác nhau Trong từng loại đôthị, giá đất tại vị trí khác nhau cũng khác nhau Thửa đất nằm ngoài mặt đường giá sẽcao hơn trong ngõ, hẻm Và tại mỗi đô thị tăng cao hay thấp tùy vào vị trí khu vựcthửa đất Việc xác định vị trí đất trong từng đường căn cứ vao điều kiện sinh lợi vàgiá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phé cụ thé:

- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền)

- Vi trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh

hoạt thuận lợi (xe 6 tô hoặc xe ba bánh vào tận noi)

- Vi trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh

hoạt kém hon vi trí 2 (xe ô tô hoặc xe ba bánh không vào được)

- Vi trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không thuộc

vi trí 2, vi trí 3 nêu trên và các vi trí còn lại khác mà điêu kiện sinh hoạt rat kém.

Diéu kiện cơ sở hạ tang

Điều kiện cơ sở hạ tầng tác động lên giá tri đất đai theo hai dạng: cơ sở hạ tầng

ki thuật và cơ sở hạ tầng xã hội Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm các tiện ích như khu

mua săm, cơ sở y tê, trường học, công viên & sân chơi, va cùng nhiêu yêu câu thiệt

yếu khác của con người Thửa đất có vị trí gần các tiện ích trên giúp tiết kiệm thờigian của mọi người mỗi ngày, thời gian tiết kiệm được càng nhiều sẽ tăng thêm giátrị đất đai Ngoài ra, việc giảm đi lại và giảm khoảng cách chuyến đi sẽ trực tiếp manglại lợi ích về tiền tệ cho người dân trong khu vực có nhiều tiện ích như vậy ở gần Cơ

sở hạ tầng kĩ thuật là xem xét đến mạng lưới giao thông công cộng, tình hình đường

sá, hệ thống điện và cấp thoát nước Giao thông công cộng hiệu quả và ít tắc nghẽn

là một số thuộc tính giao thông mong muốn của bất kỳ khu vực nào Giá trị đất thô

cư cũng được xem là tương ứng với thứ tự thứ bậc của con phố liền đó Dễ dàng tiếpcận và gần các phương tiện giao thông công cộng như xe buýt hoặc tàu điện là mộtlợi thế bổ sung cho cư dan và do đó làm tăng thêm giá trị đất đai

Chất lượng môi trường

Giá trị đất đai bị ảnh hưởng bởi các yếu tố của môi trường tự nhiên như tìnhtrạng môi trường ô nhiễm hay trong lành, khu dân cư yên tinh hay 6n ào Ngoài racòn kê đến yếu tổ môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình

độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.

Chất lượng môi trường là yêu tố được người mua đặc biệt quan tâm Khi quyếtđịnh mua đất, ai cũng mong muốn được sở hữu một nơi có môi trường trong lành,sạch đẹp Khu vực nào có không khí trong lành, môi trường nước, đất sạch sẽ, không

ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng ồn thấp, nhiều cây xanh, không gian thoáng đăng sẽ giúpngười mua cảm thấy dễ chịu và thư giãn Những khu vực có các yếu tố nêu trên sẽhấp dẫn người mua và kéo giá trị đất ở đó lên theo

e Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng lên giá cả của đất, chủ yếu có tính chất sử dụngđất ở trong khu vực, mục đích sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức

độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có liên hệ chặt chẽ với tính chất của phân khu chứcnăng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu đấtnông nghiệp thì đặc biệt chú trọng sự hiệu quả của hoạt động sản xuất và khả năngthu lợi, khu công nghiệp lại rất quan tâm đến giao thông vận tải và những vấn đề cungcấp năng lượng

Hiện nay, ở nước ta quy hoạch sử dụng đất được lập theo 5 cấp: cả quốc gia,

cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã, khu công nghiệp và khu công nghệ cao Quy hoạch sử

dụng đất cấp xã là quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết có ảnh hưởng rõ nét nhất, quan trọngnhất đến sự tăng, giảm giá thị trường của các thửa đất thuộc khu vực quy hoạch vàcủa các thửa đất thuộc khu vực xung quanh

e Nhân tố xã hội

Theo thời gian, xã hội ngày càng phát triển, điều này có ý nghĩa rất lớn đối vớigiá đất Nhân tố xã hội tác động đến giá đất gồm các yếu tố: dân sé, tình trạng đầu cơ

đất, trạng thái ôn định chính trị - xã hội và đô thị hóa.

Dân số: Dân sô tăng kéo theo mọi nhu câu của xã hội tăng, nhu câu về đât đai và nhà

ở cũng tăng lên làm giá đất tăng theo

Tinh trạng đầu cơ đất dai

Đầu cơ là hoạt động đầu tư mua đất đai nhưng không có nhu cầu sử dụng màngười đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả đất đai nhằm thu được lợinhuận Giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố về quy hoạch đô thị, các dự án cơ sở hạtang, phát triển đô thị làm nhiễu loạn thông tin dé đây giá thành nham thu lợi nhuậnbất chính cũng như là nguyên nhân làm tăng giá đất

Quá trình đô thị hóa

Đô thị hóa là một xu thé phát triển tat yếu của đất nước trong quá trình tái cautrúc các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Quá trình đô thị hóa thé hiện rõ nét nhất làviệc phân bổ dân cư tại các vùng trung tâm kéo theo sự phát triển quy mô bề rộngkhông gian đô thị Tiến trình đô thị hóa sẽ thúc đây sự gia tăng nhanh chóng của dân

số do di đân tự do, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và chuyển đôi mục dich sử dụngđất Quá trình đô thị hóa nhanh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệchpha cung cầu Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ đồ xô mua đất đây giátăng cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất hạ giá

An ninh xã hội

Nhân tố này tác động đến giá đất dễ dàng nhận biết Với lô đất ở khu dân

cư có an ninh tốt thì mọi người sẽ cảm thấy yên tâm vì thế mà sẵn sàng kinh doanh,buôn bán, cư trú, do vậy kéo theo giá đất tăng lên

e Nhân tố chính sách pháp luật

Nhân tố chính sách pháp luật phần lớn là chịu sự tác động của Nhà nước đốivới giá cả của đất đai bao gồm: chế độ đất đai, chế độ nhà ở, chính sách giá đất vàchính sách thuế

Chế độ đất đai gồm có chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất Chế độ đất

đai chi phối mạnh mẽ sự ồn định và tăng lên hay sụt giảm của giá đất.

Chính sách về giá đất: tác động trực tiếp đến những biến động của giá đất

Chính phủ ban hành chính sách giá đất tăng cao nghĩa là nới lỏng quản lý nhà nước

về giá đất làm giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là nhà nước áp dụng các biệnpháp hạn chế tăng giá đất qua đó có tình trạng mức giá hạ hoặc ngưng trệ Đồng thời,chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng lên quyết định đầu tư của nhà đầu tư vàođất, qua đó ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp

Chính sách thuế: mức thuế cao hay thấp có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếuthuế tăng thì tích lãy của tổ chức, cá nhân giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăngtrưởng kinh tế thấp Vì lí do này, các nhà đầu tư không muốn mở rộng đầu tư, nhucầu về đất giảm, kéo theo đó là giá đất giảm xuống Ngược lại, giảm thuế khiến tíchlũy tăng, giá cả đất đai theo đó mà tăng lên

tác động tới giá đất Thường những mảnh đất có diện tích vuông van, nở hậu, mặt

tiên rộng rãi sẽ được ưa thích và định giá cao.

Độ doc: độ dỗc quá lớn sẽ khó khăn trong việc xây dựng và phát trién hoặcphát triển quá cao ảnh hưởng đến giá đất

e Nhóm yếu tô kinh tế thi trường

Giá cả của mỗi thị trường căn cứ vào tương quan cung và cầu của thị trường

đó Trong thị trường, quan hệ giữa tong cung va tổng cầu thường có xu hướng khôngcân bằng, bat kì sự thay đổi nào của tổng cung và tổng cầu một loại mặt hàng nào đócũng sé tác động mạnh lên gia của loại mặt hang đó Sự tac động ay biéu hién theo

co ché sau:

Khi tổng cung tăng hoặc tổng cầu không tang hoặc giảm thì giá thi trườnggiảm, khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thi giá thị trường sẽtăng Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảmtùy theo tốc độ tăng giảm của tông cung và tong cau, giá tăng khi tốc độ tăng của tổng

câu lớn hơn tôc độ tăng của tông cung và ngược lại.

Trên một địa bàn dân cư xác định nguồn cung đối với một khu vực đất nào đó

có thé được phản ánh bởi việc thay đổi cơ cấu giữa các loại đất, tuy nhiên tổng cung

về đất thường không thay đôi Day là đặc trưng khá phô biến của thị trường quyềnSDD và do vậy giá đất xét trên góc độ tổng quát thường có chiều hướng tăng, mứcgiá đất tăng được xác định theo yếu tổ cầu

1.2 Téng quan về định giá dat

1.2.1 Khái niệm chung

Khai niệm

Đề nghiên cứu khái niệm định giá đất trước hết cần hiểu định giá là gì

Theo giáo sư W Sealrooke — viện đại học Portsmouth — Vương quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể băng hình thái

tiên tệ cho một mục đích đã được xác định”.

Theo giáo su Lim Lan Yuan — khoa xây dựng và BĐS - Đại học quốc giaSingapore thì cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thé của một tài sản cụ thé, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tat cảcác đặc điểm của tai sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị

trường, bao gôm các loại dau tư lựa chọn”.

Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội nướcCHXHCN Việt Nam thì: “Tham định giá là việc cơ quan, tô chức có chức năng thâmđịnh giá xác định giá tri bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân

sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mụcđích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”

Từ các quan điểm trên đã đưa tới định nghĩa chung nhất về định giá đất: “Địnhgiá đất đai là việc thẩm định viên căn cứ vào hệ thống các tiêu chuẩn, nguyên tắc vàphương pháp định giá đất trên cơ sở bám sát tư liệu thị trường đất đai, dựa vào nhữngthuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và khả năng sinh lợi thôngthường trong bối cảnh kinh tế thực tiễn của đất đai, xem xét đầy đủ tác động của nhiềunhân tố như điều kiện kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, khả năng thu lợi từđất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất, sau đó tổng hợp dé định ra giá cả

ở một thời điểm cụ thé tương ứng cho một thửa hay nhóm thửa đất với một quyền đấtđai nào đó.” (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)

Mục đích định giá đất

Mục đích định giá tài sản thể hiện nhu cầu sử dụng tài sản cho một giao dịch

cụ thể Mục đích của định giá đề cập tới mục đích sử dụng tài sản cho việc gì Nó thểhiện các điều kiện trên phương diện lợi ích kinh tế mà tài sản đó phải tạo ra cho chủthể thông qua các hoạt động hoặc giao dịch đã được xác định Chính vì thế, kết quảđịnh giá phải được xem là một nhân tố quan trọng thé hiện tính chủ quan va ảnhhưởng trực tiếp trong quá trình xác định những chuan mực về giá trị của tài sản đượcđịnh giá Có được kết quả phù hợp của định giá không chỉ đòi hỏi phải căn cứ vàođặc điểm kinh tế - kỹ thuật của dat dé xác định mà còn căn cứ vào những tiêu chuẩnđịnh giá như điều kiện, trình tự, nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật Do vậy, trên

cơ sở logic kết quả định giá có tính đồng nhất với đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tàisản hoặc doanh nghiệp cần định giá

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì đặc trưng kinh tế - kỹ thuật vô cùngphong phú của tài sản có thể quyết định tính đa dạng của mục đích định giá tài sản.Mục dich của định giá tai sản được căn cứ dựa trên sự khác biệt của đặc tính kinh tế

- kỹ thuật Có 2 nhóm mục đích định giá chính: nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu

thị trường và nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản lý nhà nước:

Nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường: Chuyên nhượng, thế chấp,vay von ngân hang, dau tu, dau giá, thừa kế, cho thuê, xử án, huy động vốn, bồi

thường thiệt hại do sự cô

Nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản lý nhà nước: Lập khung và bảng

giá đất: làm co sở tính thuế, thu tiền sử dung đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóngbằng

Hiện nay quá trình xác định giá đất tại Việt Nam diễn ra theo cơ chế “hai giá”gồm giá đất theo bảng giá đất và giá đất theo thị trường Theo đó, giá đất theo bảnggiá đất nhà nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giátrị thị trường (Tiêu Thúy, 2023)

1.2.2 Cơ sở giá trị

1.2.2.1 Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thị trường là giá trị ước tính của BĐS vào thời điểm và địa điểm định

giá, giữa một bên là người mua sẵn lòng mua và bên còn lại là người bán sẵn sàng

bán, trong một giao dịch thỏa thuận minh bạch, độc lập, đầy đủ thông tin, các bêntham gia giao dich có trách nhiệm, cần trọng và không bị ép buộc Gia tri thị trường

là mức giá được hình thành dựa trên một thị trường công khai và cạnh tranh Thị

trường nay có thé là thị trường trong nước hoặc quốc tế, có thé bao gồm nhiều người

mua, người bán hoặc bao gôm sô lượng người mua, người bán nhât định.

Thời điểm và địa điểm định giá: Là thời gian và không gian được ấn định cụthé, ứng với thời gian và không gian mà giá trị của BĐS định giá được chính thức xác

lập gan với những điêu kiện về cung, câu, sức mua và thị hiệu trên thị trường.

Người mua san sàng mua: Là người có kha năng chi trả và có nhu câu muôn

mua BĐS với mức giá tốt nhất có thê trên thị trường

Người bán can ban: Là người sở hữu BĐS hợp pháp và có nhu cầu bán BĐSvới mức giá tốt nhất có thê được trên thị trường

Giao dịch mình bạch, độc lập, day du thông tin: La giao dich ma mỗi bênkhông có mối quan hệ bat thường làm tác động lên giá giao dich của BĐS và mỗi bênđều có day đủ thời gian cần thiết dé tìm hiểu và nắm bắt đầy đủ thông tin về BĐS vàthị trường nhà đất sau quá trình tiếp thị

Hành động có trách nhiệm, can trọng và không bị ép buộc: Khi thực hiện giao

dịch mỗi bên phải có đủ năng lực hành vi dân sự, xem xét kĩ lưỡng các lợi ích và lựa

chọn phù hợp cho bản thân từ những thông tin trên thị trường để khi đi đến quyết

định mua hoặc ban là hoàn toan tự nguyện, không vội vàng mua hoặc vội vàng ban

quá mức, không bị bất cứ lí do nào bắt buộc phải bán hoặc mua dé có được mức giáthích hợp nhất cho cả hai bên

1.2.2.2 Cơ sở giá tri phi thi trường

Giá trị phi thị trường là khoảng giá trị ước tính của một BĐS tại thời điểm vàđịa điểm định giá không phản ảnh giá trị thị trường mà dựa trên các đặc tính về kinh

tế - kĩ thuật, tính năng và công dụng của BĐS, những lợi ích mà nó đem lại trong quá

trình sử dụng, giá tri đối với một số người mua và đối tượng định giá đặc biệt, gia trị

khi thực hiện giao dịch trong điều kiện hạn chế và những giá trị không phản ánh giá

trị thị trường khác.

Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị BĐS đang trong quá trình sử dụng, giá

trị BĐS có thị trường hạn chế, giá tri BĐS buộc phải ban; giá trị đặc biệt; gia tri đầu

tư; giá tri để đánh thuế và các giá trị khác, cụ thể:

Gia trị BĐS dang trong qua trình sử dụng: Là giá trị phi thị trường dang được

xem xét từ góc độ người sử dụng BĐS vào một mục đích riêng biệt, không liên quan

đến thị trường Khi định giá loại BĐS này, thâm định viên tập trung điều tra vào khía

cạnh tham gia, đóng góp của BĐS vào hoạt động của một doanh nghiệp, hoặc một

BĐS khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất của BĐS hoặc số tiền cóthé có từ việc BĐS đó trên thị trường

Giá trị BĐS có thị trường hạn chế: Là giá trị BĐS có tính duy nhất hoặc donhững điều kiện của khu vực xung quanh, hoặc do những nhân tố khách quan tác

động khiên loại tài sản này ít có khách hàng tìm mua hơn vào một thời điêm nào đó.

Giá trị BĐS bắt buộc phải bán: Là tong số tiền mà BĐS được bán trong điềukiện thời gian ngắn hơn so với thời gian thông thường cần có dé tiễn hành giao dịch

mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn lòng bán hoặc không tự nguyện

bản.

Giá trị đặc biệt: Là giả trị của BĐS có các tính năng đặc biệt chỉ thu hút sự

chú ý của người sử dung đặc biệt Giá tri đặc biệt có thé được tạo nên từ các yếu tốnhư vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kĩ thuật, yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt

khác của BĐS.

Giá trị dé dau tư: Là giá trị của BĐS theo những mục đích đầu tu đã xác định.Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan đề cập đến những BĐS cụ thể đối vớimột nhà đầu tư riêng biệt cùng với những mục đích và tiêu chí đầu tư xác định Sựkhác biệt giữa giá tri đầu tư và giá trị thị trường của BĐS là động lực để nhà đầu tư

tham gia vào thị trường.

Giá trị dé tính thuế: Là giá trị căn cứ theo các quy định của pháp luật liên quanđến việc xác định giá trị BĐS dé tính khoản thuế phải nộp

Ngoài các loại giá trị phi thị trường như đã liệt kê ở trên, còn có một sỐ giá triphi thị trường khác như: giá trị BĐS chuyên dùng, giá trị bảo hiểm BĐS và giá trịthanh lý đối với tài sản trên đất

1.2.3 Các cách tiếp cận trong định giá đất

e Cách tiếp cận so sánh

Cách tiếp cận so sánh được hiểu là cách xác định giá trị giao dịch của tài sảncần định giá bằng cách so sánh tài sản định giá với các tài sản giống hoặc gần giống

đã có các thông tin trên thị trường Tài sản so sánh là tài sản đã hoặc đang giao dịch

trên thị trường, có cùng địa điểm, cùng hoặc gần thời điểm với tài sản cần định giá.Cách tiếp cận so sánh dựa trên đề xuất răng người mua có hiểu biết sẽ không trả nhiềuhơn cho một tai sản so với việc bỏ ra chi phí dé có được một tài sản hiện có có tínhchất tương tự

Cơ sở giá trị thị trường

Nhằm xác định giá trị tài sản theo thị trường, việc sử dụng phương pháp tiếpcận so sánh cần thé hiện rõ nhu cầu của nhóm đối tượng tham gia thị trường tài sảnđịnh giá và dựa trên cơ sở mức giá giao dịch của tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnhmức ảnh hưởng lên giá của các yếu tố khác biệt Giá trị của tài sản cần được ướclượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường

tài san thẩm định chứ không căn cứ trên những đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đốivới một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản định giá

Cơ sở giá phi thị trường

Định giá BĐS dựa trên cơ sở giá phi thị trường thê hiện qua việc chủ sở hữuBĐS trả giá cao hơn cho một BĐS liền kè

Trong quá trình ứng dụng phương pháp so sánh trong các giao dịch để ướctính mức giá tối đa BĐS liền kề có thé nhận được khi chủ sở hữu sẵn sảng trả, thâmđịnh viên phải đạt được mức gia có thể vượt mức giá trị thị trường và nó được gọi là

giá trị người mua đặc biệt.

e_ Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản định giá thôngqua chi phí tao ra một tai sản có chức năng, công dụng giống hoặc gần giống với tàisản định giá và hao mòn của tài sản định giá Cách tiếp cận này gồm hai phương pháp:phương pháp chi phí thay thé và phương pháp chi phí tái tạo

Cơ sở gia trị thị trường

Theo cơ sở giá trị thị trường, người ta thường xem xét khả năng thay vì mua

một tài sản nhất định trên thị trường thì có thể xây dựng hay cai tạo một tai sản kháctương đương với bản gốc Người mua thường sẽ không trả nhiều hơn cho một tai sản

so với chi phí đất đai và những cải tiễn cần thiết dé tái sản xuất một tài sản thay thé

có cùng tiện ích như tài sản ban đầu Chi phí đất đai được cộng vào tông chi phí xâydựng Phương pháp chỉ phí thiết lập giới hạn trên của số tiền mà thị trường thườngtrả cho một BĐS nhất định khi nó mới Đối với một tài sản cũ hơn, một số khoản dựphòng cho cách hình thức khấu hao tích lũy khác nhau (suy giảm vật lý, lỗi thời vềchức năng hoặc kĩ thuật, lỗi thời về kinh tế hoặc hình thức bên ngoài) được khấu trừ

dé ước tính giá xấp xi với giá trị thị trường Cách tiếp cận chi phí rất hữu ích trongviệc ước tính giá tri thị trường của công trình được đề xuất, các tài sản có mục đíchđích đặc biệt và các tài sản khác không được trao đôi thường xuyên trên thị trường

Cơ sở giá trị phi thị trường

Đề xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí can phảnánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt

hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản định giá Ví dụ: trong trường hợp xác định

giá trị tài sản đối với người chủ sở hữu, tham định viên cần áp dụng cách tiếp cận chiphí trên cơ sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng tài chính, của người chủ

sở hữu.

© Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông quaviệc quy đôi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại Cách tiếpcận từ thu nhập gồm hai phương pháp chính là: phương pháp vốn hóa trực tiếp vàphương pháp dòng tiền chiết khấu Cách tiếp cận này giả định rằng người mua sẽkhông trả nhiều hơn cho một tải sản so với chỉ phí dé có được một dòng thu nhập cócùng quy mô và chứa đựng cùng rủi ro như của tài sản định giá Phương pháp tiếpcận thu nhập được áp dụng nhiều nhất trong trường hợp đầu tư hoặc BĐS thương

mại, trong đó phương pháp này sẽ là phương pháp được người bán và người mua trên thị trường áp dụng.

Cơ sở giá trị thị trường

Dé xác định giá trị thị trường, việc sử dụng cách tiếp cận thu nhập cần phảnánh được đặc điểm của da số đối tượng tham gia thị trường tài sản định giá Cụ thểnhư thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu cùng những

dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứcủa tài sản định giá, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọng pháttriển của thị trường nganh, lĩnh vực và các yếu tố khác tác động đến việc dự báo.Thâm định viên cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản nhằm đảm bảo nguyêntắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở giá tri phi thị trường

Đề xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cầnphản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng

sử dụng đặc biệt của tài sản định giả.

1.3 Tổng quan về định giá đất hàng loạt

1.3.1 Khái niệm định giá đất hàng loạt

The International Association of Assessing Officers - Hiệp hội các nhà định

giá quốc tế (IAAO — 2012): Dinh giá hàng loạt - Mass Appraisal là việc định giá có

hệ thong về một nhóm tải sản vào một thời điểm nhất định bằng cách sử dụng nhữngphương pháp được chuẩn hóa và kiểm tra thống kê

Phương pháp định giá hàng loạt được ứng dụng lần đầu tiên tại Mỹ vào nhữngnăm 60 của thế kỉ trước và nhanh chóng lan rộng khắp thế giới Ngày nay, kết quảđịnh giá hàng loạt được các nước trên thế giới sử dụng làm cơ sở dé xác định thuế taisản và cho một số mục tiêu của nhà nước để quản lý đất đai Định giá hàng loạt baogồm việc áp dụng định giá từng tài sản, cũng như phát triển các công thức định giá

và mô hình thống kê, có thể được áp dụng thống nhất cho một số tài sản tại một thờiđiểm Phương pháp này được thực hiện với sự hỗ trợ của hệ thống thông tin đất đaidưới dạng CSDL, bằng cách lượng hóa các mối quan hệ giữa giá trị đất đai và thuộctính tài sản bằng kĩ thuật phân tích hồi quy

Ưu điểm của việc sử dụng một hệ thong định gia hang loạt là nó tạo ra các ướctính giá trị một cách nhanh chóng (so với các định giá riêng lẻ) vào một thời điểmnhất định và với chỉ phí tương đối thấp Những ước tính này không thay thế cho cácđịnh giá riêng lẻ nhưng được sử dụng cho các mục đích đánh thuế trên diện rộng.Hơn nữa, chỉ có một hệ thống định giá hàng loạt mới có thể giải quyết câu hỏi về tínhđồng nhất và công bằng trong việc định giá trên quy mô lớn vào một thời điểm nhất

định.

Thuật ngữ mô hình định gia tự động (AVM) chỉ được đưa vào sử dụng những

năm cuối cùng của thế kỷ XX Trước đó, các phương pháp tương tự, được mô tả làđịnh giá hàng loạt băng máy tính hoặc chỉ đơn thuần là định giá hàng loạt Hiện tại,

các học giả và những người thực hành sử dụng thuật ngữ mô hình định giá tự động

dé nhân mạnh mức độ tự động hóa cao của quy trình

Dựa trên các mô tả về việc sử dụng các mô hình định giá tự động khác nhau,nguyên tắc cốt lõi của mô hình định giá tự động này là việc định giá được tạo ra bởi

mô hình và do đó vẫn khách quan và độc lập với quan điểm cá nhân của người vận

hành mô hình Mô hình định giá tự động được định nghĩa như sau: “Mô hình định giá

tự động là một chương trình phần mềm máy tính dựa trên toán học tạo ra ước tính giátrị thị trường dựa trên phân tích thị trường về vị trí, điều kiện thị trường và đặc điểmBĐS từ thông tin đã thu thập được trước đó Đặc điểm nỗi bật của mô hình định giá

tự động là nó xác định giá theo thị trường được tạo ra thông qua mô hình toán học.

Độ tin cậy của mô hình nay phụ thuộc vào dữ liệu được sử dụng va kỹ năng của người lập mô hình”.

Hầu hết các mô hình định giá tự động đang được sử dụng là thương mại và cáctham số mô hình chính xác của chúng không được công khai; tuy nhiên các công tylớn như CoreLogic (Mỹ) và Hometrack (Anh) tuyên bé rằng họ sử dụng phân tíchhồi quy trong số nhiều phương pháp lập mô hình của họ Mô hình hồi quy AVM điểnhình sẽ sử dụng nhiều hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương nhỏ nhấtthông thường (OLS) với các phép biến đổi như log — tuyến tính Các mô hình dựatrên hồi quy này cũng được cộng đồng học thuật sử dung làm tiêu chuẩn dé so sánh

các phương pháp mới trong định giá tự động.

1.3.2 Vai trò, tiem năng áp dụng

Phương pháp định giá đất hàng loạt giúp thầm định viên định giá cả một vùng,

một khu vực một cách khách quan và khoa học Băng cách thu thập, phân tích cácđiều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất của một khu vực, tích hợp với các kỹ thuậtphân tích hồi quy, ta thiết lập mối quan hệ giữa giá đất với các biến độc lập có liênquan Đây là phương pháp khách quan và có chính xác cao do kết quả định giá dựa

trên cơ sở hồi quy của tất cả các đữ liệu mẫu nghiên cứu.

Định giá đất hàng loạt giúp co quan quản lý nhà nước về đất đai xác định đượcmột mức giá tiệm cận với giá thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đôivới từng khu vực và địa bàn cụ thể Phương pháp này có tính ứng dụng cao trong việcthu thuế, tiền SDĐ hay lập bảng giá đất của nhà nước

Hiện nay, phương pháp định giá đất hàng loạt được áp dụng ở nhiều nước trênthé giới Vi du như giá đất ở Thụy Điện bang khoảng 75% giá trị thị trường BĐS, haynhư Mỹ, những tiêu chuẩn và quy định về quy trình định giá hàng loạt dam bảo giáđất luôn tiệm cận thực tế, cập nhật liên tục

Trong quá trình định giá hàng loạt, người định giá phải hiểu và biết cách sửdụng đúng các phương pháp và kỹ thuật định giá được công nhận cần thiết dé tạo ra

Mục đích của AVM là cung cấp một cách hiệu quả ước tính chính xác, thốngnhất, công băng về giá trị thị trường hợp lý Giá trị thị trường hợp lý được xác định;phương sai cho phép; các yếu tổ được xem xét khi xác định giá trị thị trường hợp ly;các thủ tục đánh giá được chấp nhận chung sẽ được sử dụng “Giá trị thị trường hợplý” có nghĩa là số tiền mà người mua có đầy đủ thông tin có lý khi trả tiền và ngườibán có đầy đủ thông tin có lý khi nhận tài sản trong một thị trường mở và cạnh tranh,gia định rằng các bên đang hành động mà không bị ép buộc quá mức Tat cả các giátrị AVM nên được xem xét về độ tin cậy Các giá trị AVM được tạo ra tuân thủ cácquy định của cơ quan chủ quản được coi là giá trị thâm định Các mô hình tuân thủcác phương pháp hay nhất dé xác minh dit liệu, phân tích dữ liệu, phân tích thị trường

và đảm bảo chất lượng liên tục đưa ra các ước tính giá trị đáng tin cậy nhất

Độ chính xác của AVM đã được nghiên cứu trong nhiều ấn phẩm thường được

áp dụng cho một khu vực nhỏ và dễ dàng đạt được độ chính xác Kết luận tương tựnày đã được đưa ra trong một kiểm tra rộng hơn của Rossini và Kershaw (2008),người đã tuyên bố rằng AVM có thê đạt được kết quả rất chính xác Mặc dù hầu hếtcác nguồn phân tích độ chính xác của AVM đều thống nhất về mức độ ảnh hưởngđáng kê đến chất lượng dữ liệu nguồn và tính thống nhất của khu vực mà AVM được

áp dụng, các yêu tố quan trọng tiềm ẩn khác đăng sau AVM dường như là hiếm khiđược kiểm tra - có thé do các chuyên gia AVM có kinh nghiệm coi các yếu tố đó làhiển nhiên Trong bài báo So sánh hiệu quả các mô hình định giá tự động — Moore(2006) đã chứng minh rằng băng cách chạy nhiều mô hình AVM cạnh nhau, kết quảphụ thuộc rất nhiều vào các phương pháp và thông số kỹ thuật của mô hình đượcngười lập mô hình lựa chọn và xác nhận của LA AO tuyên bố rằng “độ tin cậy của một

AVM phụ thuộc vao dữ liệu được sử dụng và kĩ năng của người lập mô hình tạo ra

AVM” Đây là mối quan tâm đặc biệt nếu sự luân chuyên giữa các nhân viên chủ chốtkhiến một AVM chính xác đã được kiểm tra kĩ lưỡng bị tê liệt do thay đổi môi trường

giá giao dịch trong các cuộc đàm phán cho vay mua nhà.

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU NGUYÊN LÝ VẬN HÀNH VÀ ÁP DỤNG

ĐỊNH GIA DAT HÀNG LOẠT

2.1 _ Nghiên cứu tong quan về nguyên lý vận hành định giá đất hàng loạt

Hiện nay, các phương pháp định lượng trong khoa học xã hội và kinh tế đangtrải qua thời kì phục hưng Có thé ghi nhận nhiều lí do cho điều này: sự cải tiễn trongcông nghệ điện toán, tính khả dụng và đăng kí dữ liệu tốt hơn cũng như sự ra mắt củaphần mềm máy tính Một lý do cụ thê nữa là cần chuẩn hóa quy trình định giá tài sản

và định giá hàng loạt Đây là hệ quả của toàn cầu hóa kinh tế - ngày nay cần có mộtphương pháp định giá đồng nhất trên toàn thé giới Do sự mở rộng hoạt động kinhdoanh xuyên biên giới quốc gia, việc tuyên truyền các cách tiếp cận nhất quán đốivới việc định giá BĐS cho mục đích kế toán, hoạt động ngân hàng, thị trường chứngkhoán và cho vay có đảm bảo ngày càng trở nên không thể thiếu

Ngoài các động lực khoa học và kinh doanh ở trên, người ta cũng có thể tìmthấy một số cơ sở liên quan đến lập kế hoạch và chính sách để sử dụng các kĩ thuật

mô hình hóa thực nghiệm và phương pháp định giá tự động (AVM) Ngày nay, người

ta nhận ra rang sự phát triển của các khu vực đô thị đòi hỏi tính bền vững Người tacũng càng nhận ra rằng khái niệm này là đa chiều, liên quan đến các khía cạnh sinhthái, môi trường, kinh tế, xã hội và văn hóa như khả năng ton tại và chất lượng cuộcsong Với sự trợ giúp của phương pháp thâm định hàng loạt, có thé trích xuất các khíacạnh chính về khả năng ton tại và chất lượng cuộc sống từ một tập hợp dữ liệu thịtrường nhà ở cấp vi mô phức tạp Điều này yêu cầu sử dụng bộ dữ liệu chất lượngcao và một công cụ lập mô hình chuẩn mạnh Hiện tại, các hệ thống định giá hàngloạt toàn điện — có thể liên quan đến AVM - chỉ giới hạn trong các ứng dụng thuếBĐS ở một số quốc gia, đặc biệt là Hoa Kì và Đan Mạch

AVM được phát triển bằng cách sử dụng các nguyên tắc và kỹ thuật thâm định

Dữ liệu được thu thập và phân tích dé phát triển mô hình định giá thị trường có thé

áp dụng cho các BĐS tương đương (đã bán hoặc chưa bán) trong cùng một khu vực

thị trường Hai thành phần chính của mô hình định giá là đặc điểm kỹ thuật và hiệuchỉnh Quá trình đặc tả mô hình xác định các đặc điểm thuộc tính (các biến) tác động

và yêu cầu và phát triển cấu trúc mô hình được đề xuất Hiệu chỉnh mô hình là quátrình rút ra các hệ số cho các biến được chỉ định trước đó trong các biến bổ sung đượctạo ra thông qua các phép biến đổi dé tránh các van đề về cộng tuyến Thông số kỹ

thuật và kỹ thuật hiệu chuẩn khác nhau tùy theo mục đích của AVM, loại tài sản, dữliệu có san cũng như kinh nghiệm và kiến thức của nhà phân tích thị trường Cácbước cơ bản trong quá trình phát trién AVM là:

e Xây dựng phạm vi công việc

e Nhận dang và thu thập dữ liệu thuộc tính

e©_ Ứng dụng mô hình và đánh giá giá trị

Đặc tả mô hình, hiệu chỉnh và đảm bảo chất lượng là các quy trình lặp đi lặp

lại cho đên khi các chân đoán thông kê đạt yêu câu.

Định dang chung về phát triển và sử dụng AVM được mô tả trong hình 1

Hình 1: Sơ đồ phát triển và sử dụng AVM

Chỉ định mô hình Hiệu chỉnh mô hình

Điều chỉnh thông số

Kiêm tra mô hình kĩ thuật mô hình

Hiệu chỉnh lại mô

hình Kiêm tra mô hình

(Nguồn: IAAO, 2018)

2.2 Nội dung quy trình định giá đất hàng loạt

2.2.1 Pham vi công việc

Pham vi công việc xác định loại tai sản và khu vực dia lý ma AVM sé được ap

dụng, và các bước cần thiết dé phát triển và triển khai AVM Pham vi công việc nêu

rõ tất cả các giả định, điều kiện giới hạn đặc biệt và điều kiện giả định

Một giả định quan trọng trong nhiều ứng dụng AVM liên quan đến việc sửdụng thuộc tính hiện tại Hầu hết các AVM mặc nhiên cho rằng mức sử dụng hiện tại

là mức sử dụng cao nhất và tốt nhất

hoạch làm việc của riêng mình phù hợp với trách nhiệm chức năng tương ứng của họ

và kì vọng đôi với công việc.

e Tô chức

Việc bố trí nhân sự và dao tạo đầy đủ nên bắt đầu sớm trong giai đoạn sửa đôi

để đảm bảo các nhiệm vụ được thực hiện một cách hiệu quả Những nhân viên hiểu

rõ vai trò của họ trong toàn bộ quy trình và đánh giá cao tầm quan trọng về kết quảcông việc của chính họ có khả năng thực hiện tốt hơn những người ít được cung cấpthông tin Lý tưởng nhất là nên thành lập ba nhóm — nhóm thu thập dữ liệu và nhómphân tích giá trị CSDL và nhóm tính toán giá trị - kiểm tra kết quả Nhóm thu thập

dữ liệu có nhiệm vụ đảm bảo tính đầy đủ và tính chính xác của thông tin ban đầu,đồng thời thực hiện việc giám sát thị trường BĐS Nhóm phân tích dữ liệu có tráchnhiệm xác định các yếu tố ảnh hưởng và tầm quan trọng tương đối giữa chúng, thực

hiện việc phân loại dữ liệu thành các nhóm tương đồng Nhóm tính toán giá trị có

nhiệm vụ soạn thảo và thực hiện các thuật toán để xác định giá trị các tài sản là đốitượng định giá hàng loạt phù hợp với các cách tiếp cận của định giá, thực hiện thống

nhât và kiêm tra các kêt quả nhận được.

e Xác định khu vực thị trường

Bằng cách xác định các điểm đặc biệt của khu vực thị trường, người định giá

có thê ước tính tốt hơn về giá trị của các tài sản trong đó Người định giá cũng có thểxác định cách tiếp cận phù hợp nhất (cho dù là cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cậnchi phí hay cách tiếp cận thu nhập) dé xác định giá trị của tài sản Khu vực thị trường

là một nhóm các tài sản đồng nhất có chung đặc điểm hoặc tương đồng hoặc các giátrị bi ảnh hưởng bởi các yếu tô vật lý, xã hội, kinh tế, chính phủ và môi trường tương

tự.

Một khu vực thị trường dân cư có đặc điểm của cá nhân sống trong đó (thường

là nhà ở của hộ gia đình) Có thể có nhiều cấp độ khác nhau của các khu vực thịtrường dân cư Những sở thích giống nhau, tình trạng kinh tế xã hội, mức độ phát

triên, truyên thông văn hóa

Các khu vực thị trường thương mại và công nghiệp là những khu vực mà việc

sử dụng đất được dành chủ yếu cho mục tiêu thương mại hoặc công nghiệp Chúngđược nhóm thành một khu vực thị trường vì chúng có một nhóm đồng nhất các tòa

nhà hoặc doanh nghiệp kinh doanh.

Theo cách tương tự, các khu vực thị trường nông nghiệp là những khu vực mà

đất đai chủ yêu là đất nông nghiệp Các khu vực thị trường nông nghiệp có thé đượcnhóm riêng biệt tùy thuộc vào khả năng của đất đề sản xuất một loại cây trồng nôngnghiệp Do đó đất nông nghiệp thích hợp cho trồng trọt có thé được nhóm với đất

nông nghiệp đê đánh băt cá hoặc chăn nuôi gia súc.

Người đánh giá cũng nên xác định các khu vực thị trường chuyên tiếp Điềunày có nghĩa là các khu vực đất nông nghiệp đang chuyền thành đất cho thị trườngdân cư hoặc thương mại Đây là một thách thức lớn đối với người định giá vì giá trịrất khó xác định và việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của từng tài sản phải đượcxác minh cần thận Theo quy định, các giá trị ban đầu phải xác định hướng phát triển

Từ đó, người định giá có thé đưa ra nhận định của mình dé xác minh xem nên ápdụng mức độ sử dụng cao nhất, tốt nhất của tài sản vào mục đích định giá ở mức nào(về thời gian và diện tích) Điều này có thể được thực hiện bằng cách xem xét điềukhoản sử dụng thực tế được quy định trong Bộ luật Chính quyền địa phương

Nói chung, người định giá nên xem xét hai yếu tố dé xác định giá trị của mộtkhu vực thị trường — chất lượng và chức năng Những điều này phụ thuộc rất nhiềuvào loại hình phát triển trong khu vực, được đặc trưng bởi mong muốn sử dụng củangười dân Loại hình phát triển thích hợp tối đa hóa giá trị của tài sản

2.2.2 Nhận dang và thu thập dữ liệu

Dữ liệu thuộc tính cần được xác định và thu thập trước khi phát trién AVM.Một chương trình kiểm soát chất lượng là cần thiết để đảm bảo đạt được và duy trìcác tiêu chuẩn về độ chính xác của dữ liệu Các cuộc kiểm tra, kiểm soát chất lượngnên diễn ra ngay sau khi giai đoạn thu thập dữ liệu bắt đầu và có thê được thực hiệnbởi nhân viên khu vực pháp lý, chuyên gia tư van dự án hoặc cơ quan giám sát Nếu

dữ liệu chưa có sẵn, nhà phân tích thị trường nên xác định dit liệu tài sản nào là cần

Một phương pháp khác là chụp ảnh từ trên không, phương pháp này cũng có

thể hữu ích trong việc xác định việc xây dựng và sử dụng đất mới hoặc chưa đượcghi nhận trước đó Một số khu vực pháp lý sử dụng tự báo cáo, trong đó chủ sở hữutài sản xem xét hồ sơ của người đánh giá và gửi bổ sung hoặc chỉnh sửa Thông tinthu được từ nhiều nguồn danh sách và các nhà cung cấp bên thứ ba khác cũng có thé

được sử dụng đê xác thực hô sơ tải sản.

Khảo sát thực địa định kỳ có thé giúp đảm bảo rằng đữ liệu đặc điểm tai sản

là đầy đủ và chính xác Gia sử rằng hầu hết các hoạt động xây dựng mới được xácđịnh thông qua giấy phép xây dựng hoặc các thủ tục đang diễn ra khác, thì việc xem

xét thực tế bao gồm xác minh tại chỗ các đặc điểm của tài sản nên được tiến hành ítnhất 4 đến 6 năm một lần Việc kiểm tra lại nên bao gồm việc đo lường lại một phầnhai khía cạnh phức tạp nhất của các cải tiễn và xem xét lại cải tiến dé xác định các bổsung và xóa bỏ Các bức ảnh được chụp tại các lần kiểm tra thực tế trước đó có thé

giúp xác định các thay đồi.

© Dữ liệu vị tri: Xem xét nhân khâu học thị trường, giao thông, chính sách sử

dụng đất và các yếu tố địa lý khác

e Dữ liệu thị tường

Bao gồm thông tin về doanh thu, thu nhập va chi phi thay thé Dữ liệu có thé được

lây từ nhiêu nguôn.

Khi thu thập đữ liệu thị trường, tất cả các thông tin cần thiết phải được thu thậpmột cách thường xuyên và có hệ thống, được xác thực trước khi tiễn hành bất kì phântích đữ liệu nào để đạt được kết quả Dữ liệu thi trường được thu thập toan diện cóthé được tổ chức dé lưu trữ và truy cập thuận tiện, thường là trong máy tính changhạn như hệ thống lưu trữ hoặc CSDL điện tử

*.

Thiết lập cơ sở dữ liệu

Việc thiết lập CSDL và tập hợp tat cả thông tin có sẵn và các liên quan nênđược thực hiện sớm trong quá trình sửa đổi các giá trị chung Phần lớn tài liệu nàyđến từ các chỉ tiết có trong hồ sơ quyền sở hữu được nhà nước nắm giữ Tài liệu nàynên được lưu trữ trong một CSDL có trật tự và dé dàng truy cập Thông tin về cáctài sản được giao dịch phải được trích xuất đặc biệt và đặt trong CSDL bán hàng.Điều này nhằm đảm bảo răng chúng có thể được sử dụng để phân tích nếu chúng

được coi là các giao dich có giá tri thị trường.

Dữ liệu thị trường có thể được lưu trữ bằng bản cứng hoặc điện tử trong hệthống CSDL Lưu trữ dữ liệu điện tử sẽ cung cấp cho việc tìm kiếm và phục hồi

thông tin dễ dàng và nhanh chóng.

Tất cả đữ liệu, chính hoặc bổ sung, có thể thu được từ thị trường cần phảiđược xác thực bằng các nguồn thông tin khác

Hình 2: Nguồn dữ liệu thị trường bất động sản

Người cho thuê

a) Dữ liệu sơ câp

Dữ liệu sơ cấp đề cập đến thông tin được chính quyền địa phương thu thậptrực tiếp từ hồ sơ giao dịch Dữ liệu sơ cấp thường đáng tin cậy về thực tế của một

giao dịch đang diễn ra; tuy nhiên, các thông tin liên quan khác như ngày, giá và các

yếu tố khác được xem xét trong giao dịch cần được xác minh Quá trình xác minhnày có thé được thực hiện bằng cách liên hệ trực tiếp, thông qua công việc thực địahoặc phỏng vấn, với một bên tham gia giao dịch Thông tin giao dịch mua bán chínhchủ do văn phòng thâm định thu thập là nguồn thông tin đáng tin cậy nhất cần đượcgắn chặt trong quá trình định giá của thâm định viên

e Dit liệu ban hàng:

- Co quan đăng kí chứng thư va công chứng viên: Ngu6n thông tin này có thé

truy cập dé dàng nhưng không đặc biệt đáng tin cậy Dé chắc chắn về thôngtin, người mua hoặc người bán tài sản phải được tư vấn về các chỉ tiết của

giao dịch.

- Thâm định viên: Đây là nguồn thông tin tốt vì họ luôn xử lý tài sản và giá trị

Tuy nhiên, tốt nhất là tách giá bán ra khỏi công việc thâm định Mặc dù đữ

liệu bán hàng do người thầm định thu nhập có thể được sử dụng làm dữ liệu

sơ lược cap, nhưng những đánh gia của họ nên được coi là thứ yêu vì chúng

chỉ là ý kiên của các chuyên gia.

- Ngân hàng: Họ có thé là một nguồn thông tin vì họ chắc chắn có quyên truy

cập vào hồ sơ giao dịch của các tài sản mà họ cho vay; tuy nhiên, các ngânhàng thường miễn phí cung cấp thông tin liên quan đến khách hàng của họ vàthông tin họ có thể cung cấp có thể là thông tin được đánh giá cao hơn là

thông tin bán hàng.

- Người mua và người bán: Họ thường được coi là nguồn thông đáng tin cậy vì

họ là bên trực tiếp tham gia giao dịch mua bán và có thể được kì vọng biếtchính xác những gi liên quan Tuy nhiên, cần phải thận trọng khi dựa vào ditliệu vì giao dịch không thể phản ánh ý định thật sự của các bên trong hợpđồng

- Các nguồn khác như người môi giới, đại lý bán hàng: Những người này chắc

chắn biết giá giao dịch thực sự nên được coi là một nguồn tin đáng tin cậy.Khi giao dịch với nhà môi giới, điều quan trọng là phải xác nhận rằng tài liệu

tham khảo được thực hiện cho cùng một tài sản Các nhà môi giới thường dựa

vào trí nhớ của họ về một giao dịch và đôi khi họ vô tình nhằm lẫn giá vàngày bán với các giao dịch khác mà họ đã xử lý Bằng chứng tài liệu sẽ có giá

trị như một phương tiện xác minh.

e Dữ liệu chi phi

Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển biểu gia tri thị trường, văn phòngthầm định cần thu thập thông tin về chi phí Thông tin chi phí là những yếu tố quantrọng trong quá trình thâm định dựa trên chi phí Chúng bao gồm chi phí mới cho

các loại hình xây dựng và các loại nhà ở khác nhau (khu dân cư, thương mại, bán lẻ ), cũng như chi phí nguyên vật liệu và nhân công cho các tài sản nông nghiệp.

Việc bắt đầu thu thập di liệu chi phí trong giai đoạn đầu của quy trình đã sửa đổi làphù hợp, vi dir liệu này có thé mắt vài thang dé tập hợp va áp dụng đúng cách cho

các tài sản mâu và nhà mâu.

e Dữ liệu thu nhập

Giá cho thuê nên được xem xét theo cách tương tự như giá bán Số tiền thuêđược thảo luận hoặc thê hiện trên tài liệu cho thuê là toàn bộ hoặc chỉ một phần sétiền thanh toán Trong một sỐ trường hợp, các khoản thanh toán khác được thực hiệnkhi bắt đầu hợp đồng cho thuê, hoặc các ưu đãi khác nhau được áp dụng và ngườithuê nhà có thé (hoặc không) thanh toán phí dich vụ liên quan đến điện, nước và cáctiện ích khác, nếu các mặt hàng b6 sung như vậy được bao gồm trong các khoảnthanh toán tổng thé của người thuê, thì tiền thuê thực tế tương đương có thể khác vớitiền thuê được hién thị trong hợp đồng thuê Thông tin có sẵn từ (1) đại lý bán hàng,(2) chủ nhà và người thuê nhà, (3) văn phòng chính quyền địa phương hoặc (4) công

chứng viên.

Giá chào bán cho biết số tiền mà người bán hoặc chủ nhà muốn có được chomột tài sản Yêu cau giá chỉ là một dấu hiệu của giá giao dịch có thé Trong hau hếtcác trường hợp, giá chào bán có thê được thương lượng giảm, do đó, phải hết sứccần thận trong việc áp dụng giá yêu cầu làm giá thuê thực tế

Mặt khác, yêu cầu giá của các ngân hàng và tô chức đã tiếp quản một tài sản

do các nhà thế chấp vỡ nợ hoặc nợ lãi suất chăng hạn, có thé thấp hơn giá trị thịtrường, vì các tổ chức này có xu hướng đưa ra quyết định giá bán dựa trên nợ, vàkhông nhất thiết phải dựa trên giá trị thực tế Vì vậy, thông tin này phải được xử lýcần thận Tuy nhiên, giá chào bán thực tế có thê hữu ích trong việc hỗ trợ giá báncủa các tài sản khác và hỗ trợ quan điểm của người thâm định khi có thé có ít doanh

số thực tế Trong một số trường hop, sẽ có it số liệu đáng tin cậy và người thâm định

có thé phải tìm kiếm thêm thông tin

b) Dữ liệu thứ cấp

Dữ liệu thứ cấp là thông tin từ các nguồn không liên quan trực tiếp đến giaodịch Dữ liệu thứ cấp có thé được lấy từ các nhà môi giới BĐS, từ các thấm định

viên khác, cũng như từ bao chí, các trang web, hoặc thông tin được chia sẻ trong khu

vực lân cận, Những thông tin này có thể chính xác nhưng cần phải được xác minh

trước khi được xem xét Các thông tin thu thập từ hàng xóm hay các chuyên gia BĐS

làm việc trong khu vực không trực tiếp đại điện cho bằng chứng thị trường Việc chophép ý kiến của người khác có ảnh hưởng quá mức đối với bất kì đánh giá cụ thé

nào hoặc phản đối biểu giá trị thị trường là một cách làm không tốt Mặc dù một ýkiến không thé được coi là nguồn thông tin đáng tin cậy nhưng nó có thé được sửdụng như một tham chiếu dé tiếp tục thu thập dữ liệu

2.2.3 Phân tích dữ liệu

Phân tích đặc tính hoặc thuộc tính của dữ liệu bao gồm:

e Bước đầu tiên trong giai đoạn phân tích là xem xét và sửa đổi hoặc xác nhận

các khu vực thị trường dựa trên các tiêu chí đã được người định giá xác định

trước đó Điều này sẽ bao gồm vị trí địa lý, phân loại tài sản (nghĩa là mụcđích sử dụng hoặc phân vùng), chất lượng (ví dụ: mặc dù khu dân cư ở một

vị trí cụ thé, tài sản nên được chia thành phân khu hạng 1, phân khu hạng 2,

khu dân cư chung, ) Khi các khu vực này được xác nhận, thông tin đã có

thé được phân tích Một số kết quả phân tích có thé không phủ hợp với các

khu vực thị trường phụ được hình thành trước, do đó, ranh giới hoặc tiêu chí

của khu vực thị trường phụ có thể cần phải được điều chỉnh dựa trên phântích Một khu vực thị trường có thể được định nghĩa thêm là một nhóm cácmục dich sử dụng đất giống nhau chịu ảnh hưởng tương tự do lực lượng ảnhhưởng đến giá trị tài sản, chăng hạn như vật chất, kinh tế, chính phủ và xã

hội.

e Danh giá chat lượng dữ liệu — tính đầy đủ và nhất quán của dữ liệu, nhận dạng

ngoại lệ và gỡ bỏ Ở giai đoạn nay, doanh số bán hàng hợp lệ từ CSDL giaodịch phải được xem xét kĩ và sắp xếp theo vị trí và mục đích sử dụng (thươngmại, nhà ở ) cho cả tài sản là đất và tài sản đã cải tạo Những thông tin muabán này cần được điều tra và người mua, người bán hoặc người môi giới cầnđược phỏng vấn để xác minh các điều kiện mua bán và giá mua Việc kiểmtra chặt chẽ và tham chiếu chéo với hồ sơ sẽ xác định một số giao dịch có sự

tham gia của các bên liên quan hoặc ảnh hưởng phi thị trường và những giao

dịch này không cần kiểm tra và phân tích Lưu ý rằng các giao địch phi thị

trường nên được loại bỏ trong giai đoạn đâu.

e Phân phôi dữ liệu — tân suat xuât hiện của đặc điêm liên quan dén giá tri.

e Mô hình thị trường — xu hướng về đặc điểm tài sản, phân tích vị trí sử dụng

dữ liệu bán hang, xu hướng bán hang và ngày ban hang.

e_ Tính hợp lý của các yếu tố dữ liệu: Tất cả dữ liệu phải được thu thập, đánh

gia va lọc trước khi chúng được nhập vào CSDL va sau đó được sử dụng dé

tính toán các giá tri Trong qua trình lọc, người giám sát nên xem xét dữ liệu

tat cả thông tin do nhân viên hiện trường thu thập có hợp lệ và chính xác haykhông Người thu thập dit liệu nên biết các yếu tô có thé loại bỏ một giao dichkhỏi việc sử dung dé tính toán biểu giá trị thị trường Nếu vẫn còn các giaodịch thị trường cần được xem xét ngay cả khi từng giao dịch đã được xemxét, thì những giao dịch này nên được đưa vào CSDL Lưu ý rằng Bảng thuthập đữ liệu có mục cho người giám sát chỉ ra băng chứng thị trường

2.2.4 Phân vùng

Trong phân vùng, các tài sản được tổ chức thành các nhóm đồng nhất dựa trêncác yếu tố như sử dụng, đặc điểm vật lý hoặc vi trí BĐS được phân vùng đầu tiên

theo mục đích sử dụng như nông nghiệp, căn hộ, thương mại, công nghiệp hoặc dân

cư Việc phân vùng bổ sung theo các đặc tinh vật lý hoặc phạm vi giá tri có thể đượcthực hiện dé giảm thiểu sự khác biệt trong các tang và tối đa hóa sự khác biệt giữacác tầng Sự phân vùng địa lý có thê hữu ích ở bất cứ nơi nào giá trị của các thuộctính BĐS khác nhau thay đổi đáng ké giữa các khu vực và đặc biệt hiệu quả khi cácloại và phong cách nhà ở tương đối đồng nhất trong các khu vực Tuy nhiên, phânvùng quá mức có thé cung cấp sự thay đổi hạn chế trong dit liệu Có thé tạo một môhình định giá toàn cầu mà không cần phân vùng, nếu các điều chỉnh cho các thuộctính phân vùng (vi trí, sử dụng, tudi, kiéu, ) được đưa vào như một phần của quy

trình hiệu chuẩn và đặc tả mô hình.

2.2.5 Tinh đại diện của dữ liệu

Dữ liệu được sử dụng trong việc phát triển mô hình AVM phải phản ánh thuộctính chủ đề hoặc tập hợp các thuộc tính dé tạo ra kết quả chất lượng Việc bán hàng

có sẵn có thể hạn chế tính đại diện và khả năng áp dụng của mô hình AVM Dữ liệuđầy đủ có nghĩa là đủ dữ liệu kinh doanh hoặc bán hàng với các tính năng nhất định

dé điều chỉnh phù hợp