3.1. Đề xuất áp dụng phương pháp định giá hàng loạt tại Việt Nam
Đề xuất ứng dụng phương pháp định giá hàng loạt qua đó hỗ trợ nhà nước trong công tác quản lý đất đai. Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, tôi kiến nghị ứng dụng trong 2 lĩnh vực sau: quản lý tài chính về đất đai và quản lý và phát triển thị trường quyền SDĐ.
e_ Quản lý tài chính về đất dai:
- Thuế SDD
- _ Xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai
- _ Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDD e Quản lý và phát triển thị trường quyền SDD:
- _ Xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường - _ Xác định chỉ số giá quyền SDD
- _ Là cơ sở lập quy hoạch, kế hoạch SDD
Đề thực hiện các vấn đề liên quan đến định giá hàng loạt cần phát triển một quy trình chuẩn hóa có khả năng thực hiện các thủ tục định giá số lượng lớn tài sản vào thời điểm nhất định. Sau khi nghiên cứu kinh nghiệm thế giới, tác giả đề xuất
quy trình gồm 5 bước:
Bước 1: Xây dựng phạm vi công việc
Phạm vi công việc xác định loại tai sản và khu vực địa lý mà mô hình sẽ được
áp dụng, và các bước cần thiết dé phát triển và triển khai một mô hình định giá tự động. Phạm vi công việc nên nêu rõ tất cả các giả định, điều kiện giới hạn đặc biệt và điều kiện giả định. Thông thường, phạm vi công việc sẽ bao gồm những việc sau:
1) Xác định ngày định giá; 2) Lập kế hoạch làm việc; 3) Tổ chức; 4) Xác định khu
vực thị trường.
66
Bước 2: Thu thập và phán tích dữ liệu
Trong bước này cần nghiên cứu các yếu tố có ảnh hưởng đến giá BĐS, nhằm tìm ra xu hướng và mức độ phát triển của BĐS trong khu vực cần định giá. Ở đây, người định giá cần tiễn hành đồng thời phân tích định tính và phân tích định lượng.
Phân tích định tính dé chỉ rõ những nhân tố tác động đến giá nhưng không thé lượng hóa mức độ ảnh hưởng của chúng và sẽ không xuất hiện trong mô hình (chăng hạn như sự thay đôi của chính sách tiền tệ, chính sách thuế). Phân tích định lượng nhằm chỉ ra những nhân tố có thé lượng hóa được khi có những ảnh hưởng đến giá đất dé đưa vào mô hình và thông tin về có thê thu thập như vị trí, khoảng cách đến trung tâm, diện tích, tình trạng giao thông, an ninh... Kết quả của bước này sẽ xác định cơ
câu của mô hình.
Trên cơ sở phân tích thị trường và yêu cầu được đặt ra thâm định viên cần
thực hiện phân tích thông tin từ việc thu thập dữ liệu của các giao dịch trên thị tường
khu vực. Các dữ liệu này nên được lưu trữ trong một CSDL có trật tự và dễ dàng
truy cập. Các cuộc kiểm tra, kiểm soát chất lượng nên diễn ra ngay sau khi giai đoạn thu thập dữ liệu bắt đầu và có thê được thực hiện bởi nhân viên pháp lý, chuyên gia tư van dự án hoặc cơ quan giám sát. Cần sàng lọc ngay những dir liệu thiếu chính
xác và chưa được kiêm chứng.
Bước 3: Đặc tả mô hình
Bước này sẽ xác định định dạng toán học của mô hình định giá hàng loạt và
xác định các biến sẽ được sử dụng trong mô hình. Đặc tả mô hình là việc xem xét dữ liệu dé xác định mô hình nào có thé mang lại kết quả tốt nhất dựa trên lý thuyết phân tích và thâm định dữ liệu. chất lượng mô hình phụ thuộc vào kinh nghiệm của
các nhà phân tích thị trường và chất lượng của đữ liệu.
Đối với đất ở, phương pháp so sánh được sử dụng khi có đủ thông tin về BĐS với mục đích xác định giá đất, phương pháp thu nhập sẽ cần thiết khi phải xác định giá thuê hoặc tỷ suất vốn hóa. Phương pháp chi phí hữu ich cho các tài sản gồm đất và công trình trên đất, khi đối tượng cần định giá chỉ là đất thì phương pháp này sẽ
không được sử dụng.
67
Bước 4. Xây dựng và hiệu chỉnh mô hình
Đây là quá trình xác định hệ số liên quan đến từng biến, đánh giá tầm quan trọng của các hệ số được tính toán và kiêm tra các hệ số trong mô hình định giá hàng loạt dé đảm bảo chúng hợp lý. Việc phân tích thị trường một cách nghiêm túc và cần thận ở bước 2 sẽ là căn cứ dé xác định độ chính xác các kết quả từ mô hình. Nhiều mô hình định giá hàng loạt hiện nay dựa vào các mô hình thống kê làm phương pháp
hiệu chuẩn. Một số kĩ thuật có thể dựa trên phân tích hồi quy bội (MRA), hồi quy theo trọng số địa lý (GIS) hoặc mạng lưới nơ — ron nhân tao (ANN).
Bước 5. Kiểm định kết quả
Một mô hình định giá nên được kiểm tra dé xác định xem có đáp ứng các tiêu chuẩn về độ chính xác và tính đồng nhất hay không trước khi sử dụng lần đầu và sau khi triển khai. Điều này được thực hiện thông qua các chuẩn đoán thống kê. Các giá trị thông kê này sẽ là căn cứ dé chọn ra mô hình cuối cùng với những kết quả thích hợp nhất với thị trường. Phân tích độ lệch của các giá trị ước tính so với các giá tri thực tế cho phép thay đổi cấu trúc mô hình cũng như các chỉ số của mô hình cho phù hợp. Kết quả định giá của mô hình cần được so sánh với giá thực tế của các tài sản này trên thị trường. Khảo sát thực địa là bước cuối cùng trong quy trình định giá hàng loạt, bước này có mục tiêu tìm ra những nhân tố còn thiếu, liên quan đến vị trí đặc điểm của BĐS. Người định giá cần kiêm tra dé tìm ra các yếu tô chưa được tiếp cận hoặc được đánh giá quá mức trong mô hình nhằm đưa ra những thay đổi thích hợp. Việc kiểm tra có thé phải thực hiện nhiều lần cho đến khi đạt được độ chính xác
cần thiết của mô hình, mục dich dé đạt độ tương thích giữa các kết quả của mô hình
với thực tiễn thị trường.
68
Hình 5: Quy trình định giá đất hàng loạt tại Việt Nam
Phân tích thị
trường, thu thập dit Đặc ta mô hình liệu
Xây dựng phạm vi công việc
Xây dựng và hiệu chỉnh mỗ hinh
3.2. Kiến nghị các giải pháp xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt
3.2.1. Xáy dựng hành lang pháp lý
Dựa theo kinh nghiệm quốc tế, để phát triển phương pháp định giá đất hàng loạt phù hợp với mục tiêu quản lý đất đai cần có một khung luật pháp rõ ràng. Khái
niệm định giá đất hàng loạt, các tiêu chuẩn, phạm vi ứng dụng cần được bổ sung
trong Luật giá. Trong lĩnh vực pháp lý, việc xác định bản chất, tính ứng dung, vi tri và vai trò của định giá hang loạt cần được cụ thê hóa băng các điều luật trong văn bản hướng dẫn về công tác định giá. Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về tiêu chuẩn định giá cần bổ sung các tiêu chuẩn về định giá hàng loạt, đối tượng và phạm vi áp
dụng của nó. Với pháp luật Việt Nam hiện nay, trước hết chỉ nên áp dụng phương pháp này vào việc xác định giá đất rồi sau đó sẽ mở rộng ra BĐS. Trong công tác quản lý tài chính về đất đai, hướng tới việc xây dựng bảng giá tiệm cận giá trị thị trường của đất, định giá hàng loạt có thé áp dụng dé tính thuế SDD. Việc định giá hàng loạt có lợi thế về quy mô, tính kinh tế và khả năng cập nhật các giá trị thường xuyên. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế đó thì việc áp dụng phương pháp này đòi hỏi một chi phí ban đầu lớn dé xây dựng các hệ thống công nghệ máy tính hiện dai và đội ngũ nhân viên có chuyên môn, điều này khó đáp ứng ngay cả ở các nước phát triển. Vì vậy, Việt Nam cần ban hành một lộ trình định giá cụ thé, chỉ tiết những công việc cần làm nhằm phục vụ cho quá trình định giá đất hàng loạt trong tương lai.
69
Trong giai đoạn sửa đổi Luật đất dai 2013, kiến nghị Nhà nước ban hành Bang giá đất hàng năm thay vì 5 năm một lần áp dụng các kĩ thuật và mô hình hồi quy để phủ hợp với những biến động của thị trường nhà dat.
3.2.2. Tổ chức bộ máy thực hiện định giá
Bộ máy tổ chức thực hiện định giá hàng loạt cần có bốn bộ phận: quản lý, thu thập dữ liệu, phân tích đữ liệu, tính toán và kiểm tra kết quả. Bộ phận thu thập dữ liệu có nhiệm vụ đảm bạo tính minh bạch, chính xác của dữ liệu đầu vào đồng thời luôn thường xuyên cập nhật và theo dõi biến động thị trường BĐS. Bộ phận phân tích dữ liệu đảm bảo xác định các nhân tố ảnh hưởng và tầm quan trọng tương đối
giữa chúng, thực hiện việc phân loại dữ liệu thành các nhóm tương đồng. Bộ phận
tính toán giá trị có trách nhiệm thiết lập các mô hình phù hợp và kiểm tra các kết quả đạt được. Dé các bộ phận trên cùng phối hợp thực hiện và đạt được hiệu quả cần cơ chế quản lý tốt nhăm giám sát và đốc thúc công việc kịp thời — đây là trách nhiệm
của bộ phận quản lý.
3.2.3. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất hàng loạt
Việc áp dụng thành công phương pháp định giá đất hàng loạt đòi hỏi sự vận dụng các kĩ thuật của phương pháp hồi quy, bên cạnh đó, phải có nguồn đữ liệu đủ lớn và chính xác. Vì vậy, điều kiện tất yếu là phải có một hệ thống CSDL lưu trữ thông tin về giá và các đặc điểm của từng BĐS được giao dịch. Chất lượng dit liệu sẽ quyết định độ tin cậy và chính xác của các kết quả của định giá hàng loạt, công tác thu thập dữ liệu đòi hỏi phải được tô chức, lập kế hoạch và giám sát chặt chẽ.
Nhà nước nên tiến hành xây dựng một hệ thống CSDL chung cho toàn bộ lãnh thổ.
Học hỏi kinh nghiệm định giá đất tại Hà Lan, Việt Nam có thé xây dựng một trang web qua đó tất cả thông tin về đặc điểm, giá bán và tình trạng giao dịch của tất cả
các ngôi nhà trên cả nước hoặc theo vùng miên sẽ thường xuyên được cập nhật.
Các quy trình và mô hình định giá phải được lập thành tài liệu. Có thé đặc biệt hữu ích nếu chuẩn bị số tay hướng dẫn, tập sách nhỏ hoặc báo cáo cho từng loại tài sản. Các số tay này đóng vai trò là tài nguyên cho nhân viên hiện tại và có thể
hữu ích trong việc đào tạo nhân viên mới hoặc giải thích quy trình định giá cho các
bên quan tâm khác. Sau khi được chuẩn bị, các tài liệu cần được cập nhật khi lịch trình định giá thay đổi hoặc phương pháp và quy trình tính toán được sửa đôi.
70
3.2.4. Đào tạo đội ngũ cán bộ phục vụ định giá đất hàng loạt
Đề tiến hành định giá hàng loạt cần phải có đội ngũ được dao tạo bai bản về các nguyên tắc, phương pháp, cách sử dụng mô hình định giá. Nhân viên thâm định ít nhất cần hiểu rõ về cách vận hành của từng mô hình cũng như các tỷ lệ và điều chỉnh khác nhau được thé hiện trong mô hình. Dé tiết kiệm thời gian và kinh phí đào tạo, có thé lựa chọn trong SỐ những người được đảo tạo chính quy về lĩnh vực định giá và kinh doanh BĐS nhằm cung cấp cho họ những kiến thức chuyên sâu về thống kê, xử lý va phân tích dit liệu, giúp họ có thé hực hiện công tác định giá dat hang
loạt một cách chuyên nghiệp.
Bên cạnh đó, UBND các cấp cần thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo về công tác định giá đất và định giá đất hàng loạt cho đội ngũ cán bộ phụ trách các công tác có liên quan đến đất đai. Cán bộ đang làm các nhiệm vụ liên quan đến công tác
quản lý Nhà nước về đất đai cần được đào tạo kĩ năng chuyên sâu về các nguyên tắc và phương pháp định giá trị đất đai, cần được trang bị kiến thức để nhận biết các nhân tố tác động đến giá trị thửa đất, năm rõ quy trình định giá đất hàng loạt và phạm vi sử dụng kết quả định giá đất hàng loạt, đọc và hiểu được các mô hình định giá đất.
Những hiểu biết này đặc biệt cần thiết trong quá trình ban hành các quyết định liên quan đến nhiệm vụ thực thi công tác quản lý Nhà nước về đất đai mà họ đang đảm
nhận.
71
PHAN KET LUẬN
Cong tac dinh gia dat hién nay 1a viéc lam quan trong, va can thiét phuc vu cac mục đích của người dân và phục vụ nhu cầu quản ly Nhà nước. Hiện nay, có 5 phương pháp định giá truyền thống được áp dụng rộng rãi tại Việt Nam và các nước trên thế giới: Phương pháp so sánh, chiết trừ, thu thập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên các phương pháp này đòi hỏi nhiều thời gian và công sức, phù hợp với những mục đích định giá đất riêng lẻ và phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm, quan điểm và năng lực bản thân người định giá, khó xác định được độ chính xác vì thế gây
nên nhiêu vụ khiêu nại, kiện cáo.
Với sự phát triển của ngành công nghiệp, từ nửa dau thế ki XX đã xuất hiện nhiều mô hình định giá đất hàng loạt với sự trợ giúp của máy tính. Sau thời gian
nghiên cứu, chuyên đề đã đạt được những kết quả sau:
e Khái quát được cơ sở lý thuyết chung về dat đai, định giá đất và định giá đất
hàng loạt
e_ Cung cấp các lý luận thực tiễn cho việc xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt phù hợp với xu thé phát triển của thời đại hiện nay.
e Kết quả nghiên cứu là cơ sở dé xây dựng một khung định giá đất mới cho các tỉnh thành phố giúp giảm thiểu thời gian, chi phí, hướng tới mục tiêu minh
bạch thị trường.
Tóm lại, công nghiệp hóa hiện đại hóa là một chu trình phát triển tất yếu của các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam. Điều này đặt ra một nhiệm vụ răng Việt Nam cần có những đổi mới nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về dat đai nói chung và định giá đất nói riêng. Dinh giá đất luôn là van đề nhạy cảm, định giá công khai, minh bạch sẽ tạo nên sự tin tưởng của người dân, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên, góp phần 6n định chính trị xã hội và lành mạnh hóa thị trường BĐS. Vì thế, trên cơ sở khoa học và thực tiễn định giá đất hàng loạt, em đã đưa ra một số kiến nghị mang tính xây dựng và kì vọng sẽ góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp và tổ chức hệ thống định giá đất tại Việt Nam. Trong tương lai, định giá đất sẽ tiếp tục được nghiên cứu phát triển với vai trò là một ngành dịch vụ kinh tế tiềm năng, giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững, minh bach va đúng hướng tại Việt Nam.
72