2.1. _ Nghiên cứu tong quan về nguyên lý vận hành định giá đất hàng loạt
Hiện nay, các phương pháp định lượng trong khoa học xã hội và kinh tế đang trải qua thời kì phục hưng. Có thé ghi nhận nhiều lí do cho điều này: sự cải tiễn trong công nghệ điện toán, tính khả dụng và đăng kí dữ liệu tốt hơn cũng như sự ra mắt của phần mềm máy tính. Một lý do cụ thê nữa là cần chuẩn hóa quy trình định giá tài sản và định giá hàng loạt. Đây là hệ quả của toàn cầu hóa kinh tế - ngày nay cần có một phương pháp định giá đồng nhất trên toàn thé giới. Do sự mở rộng hoạt động kinh doanh xuyên biên giới quốc gia, việc tuyên truyền các cách tiếp cận nhất quán đối với việc định giá BĐS cho mục đích kế toán, hoạt động ngân hàng, thị trường chứng khoán và cho vay có đảm bảo ngày càng trở nên không thể thiếu.
Ngoài các động lực khoa học và kinh doanh ở trên, người ta cũng có thể tìm thấy một số cơ sở liên quan đến lập kế hoạch và chính sách để sử dụng các kĩ thuật
mô hình hóa thực nghiệm và phương pháp định giá tự động (AVM). Ngày nay, người
ta nhận ra rang sự phát triển của các khu vực đô thị đòi hỏi tính bền vững. Người ta cũng càng nhận ra rằng khái niệm này là đa chiều, liên quan đến các khía cạnh sinh thái, môi trường, kinh tế, xã hội và văn hóa như khả năng ton tại và chất lượng cuộc song. Với sự trợ giúp của phương pháp thâm định hàng loạt, có thé trích xuất các khía cạnh chính về khả năng ton tại và chất lượng cuộc sống từ một tập hợp dữ liệu thị trường nhà ở cấp vi mô phức tạp. Điều này yêu cầu sử dụng bộ dữ liệu chất lượng cao và một công cụ lập mô hình chuẩn mạnh. Hiện tại, các hệ thống định giá hàng loạt toàn điện — có thể liên quan đến AVM - chỉ giới hạn trong các ứng dụng thuế BĐS ở một số quốc gia, đặc biệt là Hoa Kì và Đan Mạch.
AVM được phát triển bằng cách sử dụng các nguyên tắc và kỹ thuật thâm định.
Dữ liệu được thu thập và phân tích dé phát triển mô hình định giá thị trường có thé
áp dụng cho các BĐS tương đương (đã bán hoặc chưa bán) trong cùng một khu vực
thị trường. Hai thành phần chính của mô hình định giá là đặc điểm kỹ thuật và hiệu chỉnh. Quá trình đặc tả mô hình xác định các đặc điểm thuộc tính (các biến) tác động và yêu cầu và phát triển cấu trúc mô hình được đề xuất. Hiệu chỉnh mô hình là quá trình rút ra các hệ số cho các biến được chỉ định trước đó trong các biến bổ sung được tạo ra thông qua các phép biến đổi dé tránh các van đề về cộng tuyến. Thông số kỹ
28
thuật và kỹ thuật hiệu chuẩn khác nhau tùy theo mục đích của AVM, loại tài sản, dữ liệu có san cũng như kinh nghiệm và kiến thức của nhà phân tích thị trường. Các bước cơ bản trong quá trình phát trién AVM là:
e Xây dựng phạm vi công việc
e Nhận dang và thu thập dữ liệu thuộc tính
e Phân tích dữ liệu
e Phan vùng
e Xác định tinh dai diện của dữ liệu
e M6 hình đặc điểm kĩ thuật
e Hiệu chỉnh mô hình
e Đảm bao chất lượng
e©_ Ứng dụng mô hình và đánh giá giá trị
Đặc tả mô hình, hiệu chỉnh và đảm bảo chất lượng là các quy trình lặp đi lặp
lại cho đên khi các chân đoán thông kê đạt yêu câu.
Định dang chung về phát triển và sử dụng AVM được mô tả trong hình 1.
29
Hình 1: Sơ đồ phát triển và sử dụng AVM
Chỉ định mô hình Hiệu chỉnh mô hình
Điều chỉnh thông số
Kiêm tra mô hình kĩ thuật mô hình
Hiệu chỉnh lại mô
hình Kiêm tra mô hình
(Nguồn: IAAO, 2018)
2.2. Nội dung quy trình định giá đất hàng loạt
2.2.1. Pham vi công việc
Pham vi công việc xác định loại tai sản và khu vực dia lý ma AVM sé được ap
dụng, và các bước cần thiết dé phát triển và triển khai AVM. Pham vi công việc nêu rõ tất cả các giả định, điều kiện giới hạn đặc biệt và điều kiện giả định.
Một giả định quan trọng trong nhiều ứng dụng AVM liên quan đến việc sử dụng thuộc tính hiện tại. Hầu hết các AVM mặc nhiên cho rằng mức sử dụng hiện tại là mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
30
Thông thường khi lập biểu giá trị đất theo thị trường ứng dụng AVM sẽ gồm
những việc sau:
e Xác định ngày định giá
Ngày định giá là ngày tham chiếu của các giá trị được xem xét trong việc lập biểu giá trị thị trường. Ngày phải được ấn định theo bộ luật của nhà nước hoặc bất kì
luật liên quan nào đó.
e Lập kế hoạch làm việc
Một kế hoạch làm việc tổng thể và thời gian biểu phải được lập rõ ràng, xác định các nhiệm vụ chính và các hoạt động có thời hạn. Kế hoạch làm việc nên làm nôi bật các nguồn lực (nhân sự, thiết bị và vật liệu) cần có sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương. Các đơn vị riêng lẻ của văn phòng thâm định viên sẽ cần phát triển kế
hoạch làm việc của riêng mình phù hợp với trách nhiệm chức năng tương ứng của họ và kì vọng đôi với công việc.
e Tô chức
Việc bố trí nhân sự và dao tạo đầy đủ nên bắt đầu sớm trong giai đoạn sửa đôi để đảm bảo các nhiệm vụ được thực hiện một cách hiệu quả. Những nhân viên hiểu rõ vai trò của họ trong toàn bộ quy trình và đánh giá cao tầm quan trọng về kết quả công việc của chính họ có khả năng thực hiện tốt hơn những người ít được cung cấp thông tin. Lý tưởng nhất là nên thành lập ba nhóm — nhóm thu thập dữ liệu và nhóm phân tích giá trị CSDL và nhóm tính toán giá trị - kiểm tra kết quả. Nhóm thu thập
dữ liệu có nhiệm vụ đảm bảo tính đầy đủ và tính chính xác của thông tin ban đầu, đồng thời thực hiện việc giám sát thị trường BĐS. Nhóm phân tích dữ liệu có trách nhiệm xác định các yếu tố ảnh hưởng và tầm quan trọng tương đối giữa chúng, thực
hiện việc phân loại dữ liệu thành các nhóm tương đồng. Nhóm tính toán giá trị có
nhiệm vụ soạn thảo và thực hiện các thuật toán để xác định giá trị các tài sản là đối tượng định giá hàng loạt phù hợp với các cách tiếp cận của định giá, thực hiện thống
nhât và kiêm tra các kêt quả nhận được.
31
e Xác định khu vực thị trường
Bằng cách xác định các điểm đặc biệt của khu vực thị trường, người định giá có thê ước tính tốt hơn về giá trị của các tài sản trong đó. Người định giá cũng có thể xác định cách tiếp cận phù hợp nhất (cho dù là cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí hay cách tiếp cận thu nhập) dé xác định giá trị của tài sản. Khu vực thị trường là một nhóm các tài sản đồng nhất có chung đặc điểm hoặc tương đồng hoặc các giá trị bi ảnh hưởng bởi các yếu tô vật lý, xã hội, kinh tế, chính phủ và môi trường tương
tự.
Một khu vực thị trường dân cư có đặc điểm của cá nhân sống trong đó (thường là nhà ở của hộ gia đình). Có thể có nhiều cấp độ khác nhau của các khu vực thị trường dân cư. Những sở thích giống nhau, tình trạng kinh tế xã hội, mức độ phát
triên, truyên thông văn hóa...
Các khu vực thị trường thương mại và công nghiệp là những khu vực mà việc
sử dụng đất được dành chủ yếu cho mục tiêu thương mại hoặc công nghiệp. Chúng được nhóm thành một khu vực thị trường vì chúng có một nhóm đồng nhất các tòa
nhà hoặc doanh nghiệp kinh doanh.
Theo cách tương tự, các khu vực thị trường nông nghiệp là những khu vực mà
đất đai chủ yêu là đất nông nghiệp. Các khu vực thị trường nông nghiệp có thé được nhóm riêng biệt tùy thuộc vào khả năng của đất đề sản xuất một loại cây trồng nông nghiệp. Do đó đất nông nghiệp thích hợp cho trồng trọt có thé được nhóm với đất
nông nghiệp đê đánh băt cá hoặc chăn nuôi gia súc.
Người đánh giá cũng nên xác định các khu vực thị trường chuyên tiếp. Điều này có nghĩa là các khu vực đất nông nghiệp đang chuyền thành đất cho thị trường dân cư hoặc thương mại. Đây là một thách thức lớn đối với người định giá vì giá trị rất khó xác định và việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của từng tài sản phải được xác minh cần thận. Theo quy định, các giá trị ban đầu phải xác định hướng phát triển.
Từ đó, người định giá có thé đưa ra nhận định của mình dé xác minh xem nên áp dụng mức độ sử dụng cao nhất, tốt nhất của tài sản vào mục đích định giá ở mức nào (về thời gian và diện tích). Điều này có thể được thực hiện bằng cách xem xét điều khoản sử dụng thực tế được quy định trong Bộ luật Chính quyền địa phương.
32
Nói chung, người định giá nên xem xét hai yếu tố dé xác định giá trị của một khu vực thị trường — chất lượng và chức năng. Những điều này phụ thuộc rất nhiều vào loại hình phát triển trong khu vực, được đặc trưng bởi mong muốn sử dụng của người dân. Loại hình phát triển thích hợp tối đa hóa giá trị của tài sản.
2.2.2. Nhận dang và thu thập dữ liệu
Dữ liệu thuộc tính cần được xác định và thu thập trước khi phát trién AVM.
Một chương trình kiểm soát chất lượng là cần thiết để đảm bảo đạt được và duy trì các tiêu chuẩn về độ chính xác của dữ liệu. Các cuộc kiểm tra, kiểm soát chất lượng nên diễn ra ngay sau khi giai đoạn thu thập dữ liệu bắt đầu và có thê được thực hiện bởi nhân viên khu vực pháp lý, chuyên gia tư van dự án hoặc cơ quan giám sát. Nếu dữ liệu chưa có sẵn, nhà phân tích thị trường nên xác định dit liệu tài sản nào là cần
thiết.
Dữ liệu rơi vào ba loại lớn: dir liệu tài sản, dữ liệu vi trí và dữ liệu thi trường.
e Dữ liệu tài sản
Dữ liệu tài sản phải được cập nhật liên tục dé đáp ứng với những thay đổi do xây dựng mới, lô đất mới, tu sửa, phá đỡ và phá hủy. Có một số cách cập nhật dữ liệu.
Phương pháp hiệu quả nhất liên quan đến giấy phép xây dựng. Lý tưởng nhất là các sắc lệnh địa phương được thi hành nghiêm ngặt yêu cau phải có giấy phép xây dựng đối với tất cả các hoạt động xây dựng quan trọng và văn phòng thâm định viên sẽ nhận được các bản sao của giấy phép. Phương pháp này cho phép người đánh giá xác định các tài sản có đặc điểm có kha năng thay đổi, kiểm tra các bưu kiện đó một cách kịp thời (tốt nhất là càng gần ngày đánh giá càng tốt) và cập nhật các tệp cho phù hợp.
Một phương pháp khác là chụp ảnh từ trên không, phương pháp này cũng có
thể hữu ích trong việc xác định việc xây dựng và sử dụng đất mới hoặc chưa được ghi nhận trước đó. Một số khu vực pháp lý sử dụng tự báo cáo, trong đó chủ sở hữu tài sản xem xét hồ sơ của người đánh giá và gửi bổ sung hoặc chỉnh sửa. Thông tin thu được từ nhiều nguồn danh sách và các nhà cung cấp bên thứ ba khác cũng có thé
được sử dụng đê xác thực hô sơ tải sản.
Khảo sát thực địa định kỳ có thé giúp đảm bảo rằng đữ liệu đặc điểm tai sản là đầy đủ và chính xác. Gia sử rằng hầu hết các hoạt động xây dựng mới được xác định thông qua giấy phép xây dựng hoặc các thủ tục đang diễn ra khác, thì việc xem
33
xét thực tế bao gồm xác minh tại chỗ các đặc điểm của tài sản nên được tiến hành ít nhất 4 đến 6 năm một lần. Việc kiểm tra lại nên bao gồm việc đo lường lại một phần hai khía cạnh phức tạp nhất của các cải tiễn và xem xét lại cải tiến dé xác định các bổ sung và xóa bỏ. Các bức ảnh được chụp tại các lần kiểm tra thực tế trước đó có thé
giúp xác định các thay đồi.
© Dữ liệu vị tri: Xem xét nhân khâu học thị trường, giao thông, chính sách sử dụng đất và các yếu tố địa lý khác.
e Dữ liệu thị tường
Bao gồm thông tin về doanh thu, thu nhập va chi phi thay thé. Dữ liệu có thé được
lây từ nhiêu nguôn.
Khi thu thập đữ liệu thị trường, tất cả các thông tin cần thiết phải được thu thập một cách thường xuyên và có hệ thống, được xác thực trước khi tiễn hành bất kì phân tích đữ liệu nào để đạt được kết quả. Dữ liệu thi trường được thu thập toan diện có thé được tổ chức dé lưu trữ và truy cập thuận tiện, thường là trong máy tính chang hạn như hệ thống lưu trữ hoặc CSDL điện tử.
Thiết lập cơ sở dữ liệu*.
Việc thiết lập CSDL và tập hợp tat cả thông tin có sẵn và các liên quan nên được thực hiện sớm trong quá trình sửa đổi các giá trị chung. Phần lớn tài liệu này đến từ các chỉ tiết có trong hồ sơ quyền sở hữu được nhà nước nắm giữ. Tài liệu này nên được lưu trữ trong một CSDL có trật tự và dé dàng truy cập. Thông tin về các tài sản được giao dịch phải được trích xuất đặc biệt và đặt trong CSDL bán hàng.
Điều này nhằm đảm bảo răng chúng có thể được sử dụng để phân tích nếu chúng
được coi là các giao dich có giá tri thị trường.
Dữ liệu thị trường có thể được lưu trữ bằng bản cứng hoặc điện tử trong hệ thống CSDL. Lưu trữ dữ liệu điện tử sẽ cung cấp cho việc tìm kiếm và phục hồi thông tin dễ dàng và nhanh chóng.
Tất cả đữ liệu, chính hoặc bổ sung, có thể thu được từ thị trường cần phải được xác thực bằng các nguồn thông tin khác.
34
Hình 2: Nguồn dữ liệu thị trường bất động sản
Người cho thuê
và chủ sở hữu
Nguồn đữ liệu thị
trường BĐS Nha mỗi giới va đại
lý bán hàng
Chi phí xây dựng
Thâm định viên
(Nguồn: Tác giả tổng họp)
a) Dữ liệu sơ câp
Dữ liệu sơ cấp đề cập đến thông tin được chính quyền địa phương thu thập trực tiếp từ hồ sơ giao dịch. Dữ liệu sơ cấp thường đáng tin cậy về thực tế của một
giao dịch đang diễn ra; tuy nhiên, các thông tin liên quan khác như ngày, giá và các
yếu tố khác được xem xét trong giao dịch cần được xác minh. Quá trình xác minh này có thé được thực hiện bằng cách liên hệ trực tiếp, thông qua công việc thực địa hoặc phỏng vấn, với một bên tham gia giao dịch. Thông tin giao dịch mua bán chính chủ do văn phòng thâm định thu thập là nguồn thông tin đáng tin cậy nhất cần được gắn chặt trong quá trình định giá của thâm định viên.
e Dit liệu ban hàng:
- Co quan đăng kí chứng thư va công chứng viên: Ngu6n thông tin này có thé truy cập dé dàng nhưng không đặc biệt đáng tin cậy. Dé chắc chắn về thông tin, người mua hoặc người bán tài sản phải được tư vấn về các chỉ tiết của
giao dịch.
- Thâm định viên: Đây là nguồn thông tin tốt vì họ luôn xử lý tài sản và giá trị.
Tuy nhiên, tốt nhất là tách giá bán ra khỏi công việc thâm định. Mặc dù đữ liệu bán hàng do người thầm định thu nhập có thể được sử dụng làm dữ liệu
35
sơ lược cap, nhưng những đánh gia của họ nên được coi là thứ yêu vì chúng chỉ là ý kiên của các chuyên gia.
- Ngân hàng: Họ có thé là một nguồn thông tin vì họ chắc chắn có quyên truy cập vào hồ sơ giao dịch của các tài sản mà họ cho vay; tuy nhiên, các ngân hàng thường miễn phí cung cấp thông tin liên quan đến khách hàng của họ và thông tin họ có thể cung cấp có thể là thông tin được đánh giá cao hơn là
thông tin bán hàng.
- Người mua và người bán: Họ thường được coi là nguồn thông đáng tin cậy vì họ là bên trực tiếp tham gia giao dịch mua bán và có thể được kì vọng biết chính xác những gi liên quan. Tuy nhiên, cần phải thận trọng khi dựa vào dit liệu vì giao dịch không thể phản ánh ý định thật sự của các bên trong hợp đồng.
- Các nguồn khác như người môi giới, đại lý bán hàng: Những người này chắc chắn biết giá giao dịch thực sự nên được coi là một nguồn tin đáng tin cậy.
Khi giao dịch với nhà môi giới, điều quan trọng là phải xác nhận rằng tài liệu
tham khảo được thực hiện cho cùng một tài sản. Các nhà môi giới thường dựa
vào trí nhớ của họ về một giao dịch và đôi khi họ vô tình nhằm lẫn giá và ngày bán với các giao dịch khác mà họ đã xử lý. Bằng chứng tài liệu sẽ có giá
trị như một phương tiện xác minh.
e Dữ liệu chi phi
Trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển biểu gia tri thị trường, văn phòng thầm định cần thu thập thông tin về chi phí. Thông tin chi phí là những yếu tố quan trọng trong quá trình thâm định dựa trên chi phí. Chúng bao gồm chi phí mới cho
các loại hình xây dựng và các loại nhà ở khác nhau (khu dân cư, thương mại, bán lẻ...), cũng như chi phí nguyên vật liệu và nhân công cho các tài sản nông nghiệp.
Việc bắt đầu thu thập di liệu chi phí trong giai đoạn đầu của quy trình đã sửa đổi là phù hợp, vi dir liệu này có thé mắt vài thang dé tập hợp va áp dụng đúng cách cho
các tài sản mâu và nhà mâu.