CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2014 của Việt Nam, Điều 181 quy định rằng bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan Đất đai được coi là không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể, và phải có chủ quyền xác định cùng với giá trị đo lường cụ thể.
Nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất đai, bao gồm cả các tài sản không thể tách rời như nhà cửa cố định, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, và các công trình công nghiệp Ngoài ra, các hạ tầng giao thông như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay và bãi đỗ cũng được xem là những công trình xây dựng liên quan Các thiết bị như điều hòa trung tâm và máy móc điều khiển cũng là tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình.
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, và các công trình phục vụ du lịch, vui chơi, thể thao.
1.1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng di dời được
Bất động sản (BĐS) gắn liền với đất đai, nơi có vị trí cố định và hạn chế về diện tích Do đó, giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, với yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định Hơn nữa, giá trị và lợi ích của BĐS còn bị ảnh hưởng rõ rệt bởi các yếu tố vùng và khu vực, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và môi trường.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền
Tính bền vững của hàng hóa bất động sản (BĐS) gắn liền với sự trường tồn của đất đai, vốn được coi là không thể huỷ hoại trừ khi có thiên tai Tuy nhiên, tính lâu bền của BĐS rất khác nhau, thể hiện qua tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng BĐS tương đương với lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý thường dài hơn và chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chính bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn cho việc sử dụng.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giới hạn về quỹ đất, phụ thuộc vào vị trí cụ thể, khiến cho việc mở rộng trở nên khó khăn Diện tích đất đai có hạn, đặc biệt là đất dành cho phát triển công trình xây dựng, càng làm cho nguồn cung BĐS trở nên khan hiếm Do yếu tố vị trí, không thể mở rộng không gian bề rộng của các công trình BĐS, dẫn đến tình trạng cung không đủ đáp ứng cầu, gây ra hiện tượng đầu cơ Do đó, các chính sách điều tiết cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS, thay vì chỉ dựa vào công cụ giá cả để cân bằng cung cầu.
Thứ tư, hàng hóa BĐS có tính khác biệt
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc nhất, với các yếu tố riêng biệt như vị trí, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh khác Sự khác biệt này tạo ra giá trị riêng cho từng BĐS, vì vậy trong đầu tư phát triển, cần chú trọng khai thác những đặc điểm độc đáo để gia tăng giá trị Đồng thời, các nhà đầu tư cũng phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt mà người tiêu dùng mong muốn.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), các hàng hóa có sự tương tác và ảnh hưởng lẫn nhau rất mạnh mẽ Sự xuất hiện hoặc hoàn thiện của một loại BĐS có thể dẫn đến sự ra đời hoặc mất đi của loại khác, đồng thời tác động đến giá trị và giá trị sử dụng của chúng BĐS không chỉ là tài sản đơn lẻ mà còn có ảnh hưởng lớn đến các BĐS liền kề cũng như các hoạt động kinh tế - xã hội liên quan Do đó, khi đầu tư vào xây dựng các công trình BĐS, cần cân nhắc kỹ lưỡng về ảnh hưởng đến các công trình khác, và trong quá trình đánh giá BĐS, cần xem xét khả năng tác động khi có sự xuất hiện của các công trình BĐS khác.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia và ảnh hưởng đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Để phát huy vai trò của BĐS và duy trì sự ổn định, cần có các văn bản pháp luật và chính sách phù hợp nhằm quản lý hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản (TTBĐS) Việc khai thác các nguồn lực nội tại cho sự phát triển của nhà nước là điều cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Thứ bảy, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
BĐS thường có giá trị lớn và đa dạng nên việc quản lý khá phức tạp
Quản lý các dự án xây dựng và bất động sản đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao, dẫn đến chi phí quản lý cũng tăng lên so với hàng hóa thông thường Đặc biệt, việc đầu tư vào xây dựng công trình và kinh doanh, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng yêu cầu nghiên cứu chi tiết và chi phí quản lý lớn.
Thứ tám, hàng hóa BĐS luôn là một tài sản có giá trị lớn
Đầu tư vào bất động sản (BĐS) đòi hỏi vốn lớn và dài hạn do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng lớn Đặc biệt, khả năng sinh lợi cao của BĐS có thể tạo ra nguồn vốn mới, vì vậy việc khai thác đặc tính tái tạo vốn là rất quan trọng để tiếp tục đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ chín, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có đặc điểm nổi bật do nhu cầu ở mỗi khu vực, quốc gia và dân tộc bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Ngoài ra, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu về BĐS.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Phân loại bất động sản (BĐS) là nền tảng quan trọng giúp Nhà nước xây dựng chính sách quản lý và sử dụng BĐS một cách hợp lý, nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh tế và xã hội Đối với các nhà đầu tư, việc phân loại này cung cấp cơ sở để đánh giá cơ hội đầu tư, xác định giá trị BĐS một cách hợp lý và giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm:
- BĐS có đầu tư xây dựng
Bất động sản (BĐS) bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng và trụ sở làm việc Trong đó, BĐS nhà đất là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
- BĐS không đầu tư xây dựng
Bất động sản nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng, tất cả đều thuộc tư liệu sản xuất.
CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Nghiên cứu và phân tích thực trạng chất lượng thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện
Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp thông tin, từ đó phân tích, tổng hợp lại nội dung về vấn đề này
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam
Quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ
- Thời kỳ trước Đổi mới
Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước
Giai đoạn từ 1954 đến 1980, Việt Nam phải thực hiện hai nhiệm vụ quan trọng: xây dựng miền Bắc vững mạnh và đấu tranh cho sự thống nhất đất nước.
Theo Hiến pháp năm 1959, chế độ kinh tế được xác định là “Nhà nước lãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất”, dựa vào các cơ quan Nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động để xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh tế Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển mình quan trọng trong quản lý và phát triển kinh tế của đất nước.
Kinh tế quốc doanh, thuộc sở hữu toàn dân, đóng vai trò lãnh đạo trong nền kinh tế quốc dân và được nhà nước ưu tiên phát triển Trong lĩnh vực nông nghiệp, nhà nước khuyến khích và hỗ trợ sự phát triển của kinh tế hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động Do đó, ruộng đất và ao hồ đều được đưa vào hợp tác xã, dẫn đến việc không có thị trường bất động sản (TTBĐS).
Trong ngành công nghiệp, nhà nước khuyến khích và hướng dẫn các nhà tư sản dân tộc theo hướng cải tạo xã hội chủ nghĩa thông qua hình thức hợp tác công tư Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ cũng chưa được hình thành.
Sau khi thống nhất, đất nước bước vào giai đoạn hòa bình, tập trung vào xây dựng kinh tế Hiến Pháp sửa đổi năm 1980 quy định nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã Nhà nước thực hiện các biện pháp cần thiết để đảm bảo nhân dân lao động sử dụng quyền làm chủ tập thể về tư liệu sản xuất và lực lượng lao động, nhằm phát triển kinh tế cho toàn dân Về đất đai, tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân, và những cá nhân, tập thể đang sử dụng đất đai được tiếp tục hưởng kết quả lao động của mình Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của công dân về thu nhập, tài sản và nhà ở, đồng thời khuyến khích việc xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, đảm bảo phân phối công bằng và hợp lý.
Trước năm 1987, không có các yếu tố hình thành thị trường bất động sản (TTBĐS) do thiếu chế độ giao và cho thuê đất, dẫn đến việc thị trường sơ cấp không tồn tại Trong giai đoạn này, việc tạo lập bất động sản, đặc biệt là nhà ở, chủ yếu do Nhà nước thực hiện, trong khi thị trường thứ cấp gần như không có giao dịch chuyển nhượng Nhà nước chưa có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản, khiến cho thị trường hoạt động nhưng không có sự quản lý hiệu quả.
Trước năm 1987, thị trường bất động sản (BĐS) ở miền Nam Việt Nam hoạt động theo hình thức cấp bằng khoán điền thổ, với việc mua bán thông qua Chưởng khế và văn tự mua bán nhà đất Sau năm 1975, khi đất nước thống nhất, nền kinh tế miền Nam bắt đầu chuyển đổi theo chính sách kinh tế xã hội đồng nhất với cả nước, tương tự như giai đoạn trước năm 1987 ở miền Bắc.
- Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ
Luật Đất đai 1987, được xây dựng dựa trên Hiến pháp sửa đổi 1980 và chính sách đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI, đã tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản (TTBĐS) Luật này không chỉ quy định việc giao đất mà còn cho phép chuyển nhượng, bán các thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, đánh dấu bước đầu tiên trong việc phát triển TTBĐS tại Việt Nam.
Thị trường sơ cấp đã chính thức hoạt động, với việc nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, cũng như các xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân nhằm sử dụng ổn định lâu dài Ngoài ra, nhà nước cũng cấp đất cho việc sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời, và những người đang sử dụng đất hợp pháp sẽ được tiếp tục sử dụng.
Luật Đất đai 1987 quy định rằng Nhà nước bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, nhượng bán thành quả lao động và đầu tư trên đất khi không còn sử dụng Người sử dụng đất có quyền hưởng lợi từ thành quả lao động và kết quả đầu tư, đồng thời được phép chuyển nhượng, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc và cây lâu năm hợp pháp trên đất được giao Điều này đánh dấu lần đầu tiên việc chuyển nhượng nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được pháp luật công nhận, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nhà ở phát triển.
Năm 1991, Pháp lệnh nhà ở mới được ban hành, tạo động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản nhà ở Pháp lệnh này nhấn mạnh hai điểm quan trọng: kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất liên quan đến nhà ở khi thực hiện chuyển nhượng.
Giai đoạn từ 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 được ban hành dựa trên Hiến pháp sửa đổi 1992, nhằm xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với sự quản lý của Nhà nước Luật này đã đề cập đến nhiều vấn đề quan trọng liên quan đến phát triển thị trường bất động sản.
+ Lần đầu tiên quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
Nhà nước thực hiện việc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thông qua hai hình thức chính: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất
Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản (TTBĐS) phát triển mạnh mẽ Những quy định pháp luật liên quan đến đất đai và nhà ở đã thiết lập cơ sở pháp lý cho TTBĐS hoạt động chính thức Mặc dù còn mới và gặp nhiều khó khăn, TTBĐS đã đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội.
Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) ở Việt Nam đã diễn ra từ trước thời kỳ đổi mới, nhưng vẫn còn ở mức thấp và tự phát, với nhiều giao dịch chưa chính thống Sự phát triển thực sự của TTBĐS chỉ bắt đầu khi Việt Nam chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường, đặc biệt là sau khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, tạo điều kiện cho sự tăng trưởng về số lượng, quy mô và ảnh hưởng đến các lĩnh vực kinh tế - xã hội.
2.1.2 Vai trò và tầm quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam
TTBĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh
Thứ nhất, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
Bảng 2.1 Kết quả hoạt động của công ty trong giai đoạn 2010-2015
7 Số lao động bình quân
( Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện)
Giữa giai đoạn 2010 – 2015, bảng kết quả hoạt động kinh doanh cho thấy xu hướng tăng trưởng ổn định, với doanh thu tăng nhanh hơn chi phí, dẫn đến lợi nhuận gia tăng mạnh mẽ Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi số lượng hợp đồng của công ty liên tục tăng, đặc biệt trong năm 2015, số hợp đồng đã tăng hơn 40% so với năm trước Tài sản cố định bình quân cũng gia tăng nhờ công ty đầu tư thêm vào máy móc công nghệ phục vụ cho quá trình thẩm định, trong khi vốn lưu động bình quân cũng có sự tăng trưởng Đội ngũ cán bộ của công ty cũng được mở rộng qua các năm nhằm đáp ứng nhu cầu thẩm định giá ngày càng cao, đảm bảo chất lượng và tiến độ của từng dự án thẩm định giá.
2.2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.2.2.1 Mục đích thẩm định BĐS
Mục đích thẩm định giá BĐS phục vụ cho:
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn
- Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp
- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp
- Hạch toán kế toán để tính bảo thế, bảo hiểm
- Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản
- Thực hiện nghĩa vụ về tài chính đối với Nhà nước
- Đền bù, giải phóng mặt bằng
- Chứng minh tài sản bảo lãnh du học
2.2.2.2 Các giấy tờ cần cung cấp cho việc thẩm định giá BĐS
- Giấy để nghị thẩm định giá được khách hàng lập theo mẫu của PTFV
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Quyết định giao đất cấp có thẩm quyền (nếu có)
+ Giấy chứng nhận thừa kế có xác nhận cấp có thẩm quyền (nếu có) + Giấy uỷ quyền có xác nhận cấp có thẩm quyền (nếu có)
+ Bản đồ vị trí hiện trạng mặt bằng thửa đất
+ Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đã qua công chứng
+ Hợp đồng thuê đã qua công chứng
- Hồ sơ nhà và công trình trên đất
+ Hợp đồng xây dựng và hợp đồng thiết kế thi công
+ Bản đồ vị trí hiện trạng mặt bằng nhà
Để sở hữu nhà hoặc công trình xây dựng trên đất, bạn cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu có, giấy chứng nhận thừa kế cần được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra, giấy uỷ quyền cũng cần phải có xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền nếu áp dụng.
+ Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đã qua công chứng
2.2.2.3 Các căn cứ pháp lý về thẩm định giá BĐS
- Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước cộng hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 20/06/2012
- Nghị định số 177/2013/NĐ - CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá
- Nghị định số 89/2013/NĐ - CP ngày 06/08/2014 quy định chi tiết thi hnahf một số điều của luật gias về thẩm định giá
- Thông tư số 158/2014/TT - BTC ngày 27/10/2014 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số Việt Nam 01,02,03 và 04
- Thông tư số 28/2015/TT - BTC ngày 06/03/2015 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05,06 và 07
- Thông tư số 126/2015/TT - BTC ngày 20/08/2015 về việc ban hành
03 tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10
- Căn cứ phương pháp quản lý và thực hiện vụ thẩm định giá số 02/QTTĐ/PTFV/2009 của PTFV
2.2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá áp dụng tại công ty
Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện hiện đang áp dụng các phương pháp thẩm định giá chủ yếu như: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa và phương pháp thặng dư.
Trong lĩnh vực bất động sản, phương pháp chi phí thường được sử dụng để thẩm định giá các căn nhà ở có quy mô nhỏ và cấu trúc đơn giản Đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc khả năng tạo thu nhập, phương pháp vốn hóa và thặng dư sẽ được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị, vì những trường hợp này thường phức tạp và cần điều hòa các chỉ số giá trị.
Công ty chủ yếu sử dụng hai phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa Phương pháp vốn hóa được áp dụng cho những mảnh đất có vị trí đẹp và khả năng tạo thu nhập, coi như đất trống sẵn sàng sử dụng Khi doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, giá trị tài sản đất đai để thế chấp không được tính theo khung giá Nhà nước do quá thấp so với giá thị trường Trong trường hợp này, doanh nghiệp có lợi thế kinh doanh từ sự chênh lệch giữa giá thị trường và số tiền phải trả cho Nhà nước Để thẩm định giá trị này, công ty sẽ áp dụng phương pháp so sánh, còn được gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.
2.2.2.5 Quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Quy trình định giá chung của công ty
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu và phân tích hồ sơ
Khi nhận đề nghị thẩm định giá từ khách hàng, thẩm định viên cần kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và xác định mức phí thẩm định, sau đó thông báo mức phí này cho khách hàng.
Thẩm định viên phân tích sơ bộ:
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về pháp lý của BĐS cần thẩm định giá
- Xác định được mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Xác định khách hàng, yêu cầu cầu của khách hàng và các bên sử dụng kết quả thẩm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của BĐS là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
Bảng giá phí thẩm định giá BĐS tại công ty:
Bảng 2.2 Phí thẩm định bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ
STT Giá trị BĐS (triệu đồng Phí định giá (đồng
(Nguồn: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện)
Bảng 2.3 Phí thẩm định bất động sản có giá trị trên 10 tỷ
STT Giá trị Bất động sản (Triệu VNĐ Phí định giá (VNĐ
41 Từ 30 tỷ trở lên thỏa thuận
(Nguồn: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện)
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
Nhận diện các yếu tố cung và cầu là rất quan trọng để hiểu chức năng và đặc tính của tài sản được giao dịch Việc nắm rõ các quyền tài sản cùng với các đặc điểm của thị trường sẽ giúp tối ưu hóa quyết định đầu tư và phát triển chiến lược kinh doanh hiệu quả.
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh
Để nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy trong lĩnh vực bất động sản, cần chú trọng vào các số liệu thống kê, báo cáo kinh tế từ Chính phủ và chính quyền địa phương, cũng như thông tin từ các hiệp hội thương mại và doanh nghiệp hoạt động trong ngành Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu hữu ích có thể được khai thác.
Thiết kế chương trình nghiên cứu bao gồm việc xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, đồng thời phân biệt rõ ràng các nhiệm vụ mà thẩm định viên phải thực hiện trực tiếp và những công việc có thể ủy nhiệm cho người khác.
Tại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện, việc vạch ra đề cương báo cáo thẩm định giá được thực hiện dựa trên các mẫu báo cáo có sẵn Tùy thuộc vào đặc điểm của bất động sản và phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn, thẩm định viên sẽ trình bày báo cáo thẩm định giá một cách phù hợp.
Lên chương trình và thời gian biểu công tác là quá trình xác định thời hạn cho phép để thực hiện các bước cần thiết Công việc này giúp đảm bảo rằng mọi hoạt động được thực hiện đúng tiến độ và tuân thủ các quy trình đã đề ra.
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập số liệu
Trong khảo sát hiện trường bất động sản, thẩm định viên cần thu thập dữ liệu về vị trí BĐS so với bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý liên quan Việc kiểm tra các yếu tố bên ngoài và bên trong BĐS là rất quan trọng, bao gồm diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại và tình trạng bảo trì Để có đủ chứng cứ cho việc định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản từ nhiều góc độ, cả toàn cảnh lẫn chi tiết.
Khi thu thập số liệu, cần chú ý lựa chọn tài liệu có thông tin cơ bản, phân biệt rõ nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Ngoài ra, cần xem xét các tài liệu đặc biệt liên quan đến xã hội, kinh tế, chính trị và môi trường, đồng thời kiểm chứng độ tin cậy của số liệu đã thu thập.
Bước 4: Phân tích dữ liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích, công tác phân tích bao gồm:
- Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng tới giá trị của BĐS cần thẩm định giá
- Phân tích BĐS: phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của BĐS, đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng tới giá trị của nó
- Phân tích so sánh: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê
- Phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá
Dựa trên kết quả phân tích, việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp là rất quan trọng Thẩm định viên cần xem xét tính hợp lý của từng phương pháp, đồng thời đánh giá sự thuận lợi và hạn chế của chúng để đưa ra quyết định chính xác.
Xác định tầm quan trọng của từng phương pháp thẩm định giá là rất cần thiết, vì nó có thể thay đổi tùy thuộc vào loại hình, đặc điểm của bất động sản và mục tiêu thẩm định Việc áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá sẽ giúp đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình đánh giá giá trị bất động sản.
Bước 6: Báo cáo thẩm định giá
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
3.1.1 Định hướng phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện
Thẩm định giá BĐS là một quá trình ước tính chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như trình độ chuyên môn, phương pháp và diễn biến thị trường Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện cam kết hợp tác với cơ quan quản lý Nhà nước để hoàn thiện hành lang pháp lý phù hợp với Luật giá Sứ mệnh của công ty là mang lại thành công cho khách hàng thông qua việc cung cấp thông tin trung thực và hữu ích, từ đó nâng cao uy tín và vị thế Các thành viên công ty tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo chất lượng và hiệu quả Trong năm 2016, công ty đặt mục tiêu nâng cao giá trị tài sản thẩm định lên 8.000 tỷ đồng và tăng lượng hồ sơ thẩm định.
Mỗi năm, công ty tiếp nhận khoảng 1500 hồ sơ, trong đó hồ sơ thẩm định giá bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, công ty đã đề ra các định hướng cụ thể nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng cường hiệu quả thẩm định.
Chúng tôi cam kết đáp ứng nhanh chóng và hiệu quả các yêu cầu của khách hàng, không ngừng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, đồng thời mở rộng và phát triển hệ thống khách hàng mới.
Công ty sẽ tiếp tục tổ chức các khóa bồi dưỡng kiến thức về nghiệp vụ thẩm định giá cho các thành viên đủ điều kiện thi thẻ thẩm định viên do Bộ Tài chính tổ chức Đồng thời, các khóa học cũng mở rộng cho những đối tượng khác có nhu cầu nâng cao trình độ chuyên môn trong lĩnh vực này.
- Tổ chức phát triển mở rộng, tuyển dụng thêm số lượng thẩm định viên trong công ty và mở rộng thị trường hoạt động
Công ty sẽ thực hiện công tác thi đua khen thưởng cho từng cá nhân dựa trên các tiêu chí cụ thể Quy trình khen thưởng bao gồm việc đăng ký thi đua, phát động thi đua và bình bầu xét thi đua tại các đơn vị.
Xây dựng hệ thống chỉ tiêu và triển khai đánh giá trình độ thẩm định viên hàng năm là cần thiết để nâng cao năng lực chuyên môn Việc này không chỉ giúp thẩm định viên cải thiện kỹ năng mà còn tăng cường độ tin cậy của các báo cáo thẩm định giá Từ đó, niềm tin của khách hàng đối với công ty cũng được củng cố.
- Từng bước hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá tại công ty nhằm nâng cao cạnh tranh, khẳng định vị thế trên thương trường
3.1.2 Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác thẩm định giá tại công ty thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện Đảm bảo chất lượng và độ tin cậy của thông tin thẩm định giá bất động sản
Kết quả thẩm định giá bất động sản (BĐS) là thông tin quan trọng cho nhiều đối tượng liên quan, phục vụ các mục đích khác nhau Để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, cá nhân và tổ chức cần nguồn thông tin chính xác và đáng tin cậy Mục tiêu hàng đầu trong công tác thẩm định giá là đảm bảo chất lượng và độ tin cậy của thông tin Để đạt được yêu cầu này, cơ quan thẩm định giá cần hoàn thiện nhiều yếu tố như nguồn thông tin đầu vào, năng lực của thẩm định viên, phương pháp thẩm định và tính minh bạch trong công việc Bên cạnh đó, việc đảm bảo thông tin thẩm định giá được cung cấp nhanh chóng và đúng thời điểm cũng rất quan trọng.
Giá trị của thông tin trong đầu tư và chính sách kinh doanh phụ thuộc vào thời gian, với quyết định được đưa ra tại một thời điểm cụ thể và có hiệu lực trong khoảng thời gian nhất định Do đó, thông tin thẩm định giá cần phải được cập nhật kịp thời, phục vụ cho việc ra quyết định của người sử dụng Tuy nhiên, yêu cầu về tốc độ không thể tách rời khỏi tính chính xác và độ tin cậy của thông tin Thông tin nhanh chóng, đầy đủ và chính xác sẽ giúp thẩm định viên có cơ sở vững chắc để đưa ra kết quả thẩm định, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định và tạo dựng lòng tin với khách hàng, đồng thời đảm bảo mục tiêu chi phí trong quá trình thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản không chỉ đơn thuần là xác định giá trị, mà còn liên quan đến việc tính toán chi phí đầu tư Nhà đầu tư sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định giá mang lại kết quả tốt nhất, cung cấp nhiều thông tin và tiết kiệm chi phí.
Mỗi bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng biệt về vị trí, phong thủy và khả năng phát mại, do đó, thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp Việc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định sẽ nâng cao chất lượng và độ chính xác trong công việc thẩm định giá Tuy nhiên, mỗi dự án cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
3.2.1 Đổi mới về nhận thức công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường
Hàng hóa trên thị trường bất động sản (BĐS) rất đa dạng, bao gồm nhà ở, văn phòng, nhà xưởng, khách sạn và phòng triển lãm Tuy nhiên, cung cầu BĐS có sự khác biệt theo từng thời điểm và khu vực Vì vậy, nghiên cứu thị trường là rất quan trọng; khi có thông tin đầy đủ, thẩm định viên có thể khai thác hiệu quả để nâng cao chất lượng thẩm định Việc thu thập thông tin nhanh chóng và toàn diện giúp thẩm định viên có cái nhìn chính xác hơn về giá trị BĐS, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thẩm định.
Tiếp cận thị trường trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) là một thách thức lớn, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh kinh tế hiện nay Việc thu thập thông tin về BĐS thường gặp khó khăn do sự chênh lệch giữa bên bán và bên mua; bên bán thường đẩy giá lên cao trong khi bên mua lại muốn giá thấp hơn Do đó, thẩm định viên cần có cái nhìn tổng quát, nhạy bén và khéo léo trong việc thăm dò giá bán để đảm bảo thông tin về BĐS đạt độ tin cậy cao, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định giá cho khách hàng.
Công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường cần được thực hiện thường xuyên và lưu giữ trong hệ thống ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho các dự án thẩm định sau này Trước đây, thẩm định viên chỉ lưu kết quả mà không ghi chép thông tin về bất động sản cần thẩm định và bất động sản so sánh, dẫn đến thiếu công cụ tham khảo cho các lần thẩm định tiếp theo Do đó, cần đổi mới quy trình không chỉ ở bước nghiên cứu mà còn trong việc lưu trữ thông tin để áp dụng cho các thẩm định sau Việc nâng cao hiệu quả trong hai công tác này sẽ giúp thẩm định viên tích lũy kinh nghiệm và thuận lợi hơn trong quá trình thẩm định.
Công ty cần xây dựng kế hoạch chi tiết cho phòng kinh doanh trong việc tiếp thị sản phẩm, bao gồm việc lập dự trù kinh phí hoạt động hàng tháng, quý và năm Người phụ trách phòng phải giao nhiệm vụ cho từng thành viên tìm kiếm khách hàng mới, lập kế hoạch Marketing và quảng bá sản phẩm, đồng thời xử lý các vấn đề phát sinh liên quan Họ cũng cần lập kế hoạch và chỉ đạo triển khai các hoạt động điều tra, phân tích thị trường liên quan đến sản phẩm công ty cung cấp Ngoài ra, cần thiết lập hệ thống văn bản chứng từ lưu hành nội bộ và chỉ đạo nhân viên tham gia các hội chợ, triển lãm để giới thiệu sản phẩm.
3.2.2 Xây dựng kế hoạch thẩm định giá cụ thể
Trong quy trình thẩm định giá, ban lãnh đạo và đội ngũ thẩm định viên cần chú trọng xây dựng một kế hoạch thẩm định giá chi tiết và đầy đủ Kế hoạch này giúp thẩm định viên chủ động trong quá trình tác nghiệp, có cái nhìn tổng quát về công việc cần thực hiện, bao gồm thứ tự, thời gian và phương pháp thực hiện một cách khoa học, từ đó nâng cao hiệu quả công việc.
Dựa trên kế hoạch thẩm định giá chung, thẩm định viên cần xây dựng kế hoạch riêng, trong đó nêu rõ các công việc cơ bản cho quá trình thẩm định Kế hoạch này cần phân bổ thời gian hợp lý, đảm bảo đúng tiến độ và đạt được kết quả đáng tin cậy.
Trong quá trình lập kế hoạch thẩm định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ và thống nhất địa điểm cũng như thời gian thẩm định với khách hàng, thẩm định viên cần thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của quá trình thẩm định.
Nhận diện các bất động sản (BĐS) trong quá trình đánh giá bao gồm: tài liệu liên quan đến BĐS mục tiêu, các căn cứ so sánh, văn bản pháp lý, tài liệu chứng cứ và các biến động trên thị trường.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được
Lập kế hoạch công tác bao gồm việc xây dựng danh mục công việc, sắp xếp thứ tự ưu tiên, xác định thời gian thực hiện cho từng nhiệm vụ và phân công những phần việc có thể ủy nhiệm.
Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo là quy trình quan trọng trong thẩm định giá bất động sản, giúp nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của công ty Việc này không chỉ thể hiện sự rõ ràng và khoa học trong quy trình thẩm định mà còn góp phần tạo dựng uy tín đối với khách hàng.
Công ty thường xuyên thu thập ý kiến từ các thẩm định viên và chuyên viên để cải thiện quy trình và kế hoạch thẩm định giá, nhằm tìm ra phương án tối ưu nhất Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả công việc mà còn cải thiện kết quả thẩm định, phản ánh trình độ quản lý của công ty và tạo cơ hội cho nhân viên thể hiện sáng kiến của mình.
3.2.3 Nâng cao hiệu quả áp dụng quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá BĐS đóng vai trò quyết định đến sự thành công của tổ chức thẩm định giá, vì vậy cần có một quy trình khoa học và hiệu quả Công ty cần xây dựng hệ thống văn bản hướng dẫn cụ thể cho quy trình này Trong bước lập kế hoạch, cần chỉ định rõ từng thành viên tham gia và nêu chi tiết nội dung công việc, thời gian thực hiện cũng như bố trí nhân sự Kế hoạch nên được gửi cho khách hàng để họ chủ động sắp xếp công việc Tại bước thực hiện, thẩm định viên cần thu thập, đánh giá và hoàn thiện thông tin, kiểm tra số liệu và khảo sát thực tế BĐS để xác thực tính có thực Cuối cùng, cần lập dự thảo báo cáo thẩm định giá và tài liệu đính kèm gửi đến khách hàng, đồng thời rà soát lại kết quả và lưu giữ hồ sơ một cách nghiêm túc.
Mặc dù công ty đã thiết lập một quy trình thẩm định giá khá bài bản, nhưng thẩm định viên lại thiếu sự linh hoạt trong việc áp dụng Thực tế cho thấy quy trình này đã không còn phù hợp với tình hình hiện tại Để nâng cao hiệu quả, cần cụ thể hóa từng bước trong quy trình và xây dựng một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc liên quan.
3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản
Để tiến hành thẩm định giá bất động sản hiệu quả, cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như khách hàng, khảo sát thực tế, dữ liệu công ty và các cơ quan liên quan Trước khi thu thập, cần xác định rõ thông tin cần thiết Thẩm định viên nên lập mẫu chung để liệt kê chi tiết thông tin cần thu thập, tạo cơ sở dữ liệu cho công ty, đồng thời điều chỉnh theo từng loại bất động sản trong quá trình thực hiện.
Việc thu thập thông tin cần được thực hiện một cách đa chiều và có sự thẩm định chặt chẽ; thông tin chỉ nên được công nhận khi có cơ sở rõ ràng.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Hoàn thiện khung thể chế pháp lý
Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật cho hoạt động thẩm định giá là cần thiết để tạo ra môi trường cạnh tranh bình đẳng và pháp lý công khai, minh bạch Cần đề xuất nhà nước xây dựng một khuôn khổ pháp luật phù hợp với cơ chế thị trường, giúp giá cả hình thành và vận động theo quy luật kinh tế khách quan Luật quản lý giá đã được ban hành nhằm thiết lập chế độ phân cấp quản lý rõ ràng, minh bạch, tránh chồng chéo giữa Nhà nước và thị trường, cũng như giữa Trung ương và địa phương.
Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương là cần thiết để nâng cao năng lực cho cán bộ quản lý nhà nước về đất đai Cần tăng cường thực thi các công cụ giám sát nhằm đảm bảo công tác thanh tra, kiểm tra pháp luật được thực hiện hiệu quả Đồng thời, xây dựng chế tài xử phạt nghiêm khắc và xử lý triệt để các trường hợp vi phạm pháp luật liên quan đến đất đai và quản lý đất đai.
Hệ thống đăng ký bất động sản đã được hoàn thành, với việc cấp giấy chứng nhận một cách thống nhất, công khai và minh bạch Điều này đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính, đồng thời cải thiện quy trình tính toán bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Kết quả là, tình trạng tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai sẽ được giải quyết triệt để hơn.
Phát triển hệ thống hỗ trợ thông tin TTBĐS
Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, việc thu thập dữ liệu và thông tin thị trường đầy đủ là rất quan trọng Cần xây dựng một hệ thống ngân hàng dữ liệu về bất động sản, phân loại theo khu vực để quản lý và tìm kiếm thông tin dễ dàng, rút ngắn thời gian thẩm định Phát triển hệ thống báo giá cụ thể, chính xác và công khai từ các tổ chức kinh doanh bất động sản sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn Đồng thời, việc xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin hiện đại, ứng dụng công nghệ thông tin theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ hỗ trợ thẩm định viên trong việc tiếp cận thông tin một cách khoa học và tiết kiệm thời gian.
Kiểm soát giá cả trên thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) phát triển ổn định và lành mạnh với giá cả hợp lý sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, trong khi TTBĐS thiếu ổn định và giá cả bất hợp lý sẽ gây cản trở cho sự phát triển này, đặc biệt là trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở Bên cạnh việc tạo ra cơ sở vật chất cho xã hội và gia tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, TTBĐS còn đóng vai trò quan trọng trong việc tạo việc làm và thúc đẩy sự phát triển của các ngành sản xuất khác.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với nguy cơ bất ổn giá cả, điều này gây khó khăn cho việc thẩm định giá Thông tin giá cả không chính xác có thể dẫn đến kết quả thẩm định không đáng tin cậy Do đó, Chính phủ và các cơ quan Nhà nước cần triển khai các biện pháp nhằm ổn định giá cả trên thị trường bất động sản.
Kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản (TTBĐS) là cần thiết để ngăn chặn đầu cơ mà không gây sốc, dẫn đến tình trạng đóng băng TTBĐS Cần hạn chế và tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là trong các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và giao dịch thuê nhà ở Điều này giúp giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia Ngoài ra, cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà.
Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và triển khai nhanh chóng các dự án nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản Nâng cao chất lượng và tính ổn định của các quy hoạch, bao gồm quy hoạch đô thị, nông thôn và ngành nghề, để làm cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản Cần chú trọng đến sự cân đối giữa cung và cầu, thiết lập hệ thống thông tin về bất động sản thống nhất từ Trung ương đến địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp báo cáo đầy đủ, kịp thời Điều này sẽ tạo nền tảng cho việc hoạch định chính sách và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách khoa học, đồng thời góp phần vào việc công khai, minh bạch hóa thông tin về thị trường.
Tăng cường công tác thanh tra và kiểm tra là rất cần thiết để xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh bất động sản Các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cần phải thực hiện nghiêm túc các biện pháp này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trên thị trường bất động sản.
Các địa phương cần tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật liên quan đến trình tự thủ tục đầu tư, huy động vốn và mua bán, chuyển nhượng của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới Việc kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp kịp thời phát hiện và xử lý sai phạm trong giao dịch, mua bán, cũng như thực hiện các dịch vụ kinh doanh bất động sản, từ đó góp phần ổn định giá cả thị trường.
3.3.2 Kiến nghị với Bộ tài chính
Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá BĐS
Ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể và kịp thời cho các đơn vị, nhằm sửa chữa và bổ sung những thiếu sót trong tiêu chuẩn thẩm định giá.
Việt Nam đã điều chỉnh các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để phù hợp với thực tế trong nước Các văn bản quy định về phương pháp thẩm định giá bất động sản đã được ban hành, kèm theo hướng dẫn cụ thể để áp dụng hiệu quả các phương pháp này.
Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá
Hiện nay, chất lượng thẩm định giá tại các đơn vị chưa được kiểm soát chặt chẽ do thiếu cơ quan chuyên môn Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào từng đơn vị, dẫn đến nguy cơ chất lượng không đảm bảo Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài chính cần xây dựng chuẩn mực rõ ràng cho việc kiểm tra chất lượng, thành lập ban chuyên trách để giám sát và thực hiện kiểm tra định kỳ, đồng thời áp dụng biện pháp xử lý nghiêm đối với các trường hợp vi phạm.
Tổ chức hiệu quả công tác đào tạo và thi cấp thẻ thẩm định viên
Trong những năm gần đây, nhu cầu học chuyên sâu và thi lấy thẻ thẩm định viên trong lĩnh vực thẩm định giá ngày càng gia tăng Tuy nhiên, số lượng thẩm định viên hiện tại vẫn còn hạn chế và chất lượng chưa đạt yêu cầu Để khắc phục vấn đề này, Bộ Tài chính cần triển khai các giải pháp như nâng cao chất lượng đào tạo, tổ chức nhiều đợt bồi dưỡng cho thẩm định viên, và quản lý chặt chẽ các hoạt động của họ để có biện pháp xử lý kịp thời khi có vi phạm.
3.3.3 Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam
Hội thẩm định giá Việt Nam cần tổ chức các hoạt động thiết thực để tăng cường trao đổi kinh nghiệm, từ đó nâng cao trình độ cho các thẩm định viên và chuyên viên thẩm định giá.