Luận văn Luận văn tốt nghiệp GVHD TS Phạm Tiến Đạt Sinh viên Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP[.]
Luận văn tốt nghiệp BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO GVHD: TS Phạm Tiến Đạt NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI Giáo viên hướng dẫn : TS PHẠM TIẾN ĐẠT Sinh viên thực Lớp Mã sinh viên : VŨ PHƢƠNG THẢO : TCDN D : 12A4011411 Hà Nội, 05/2013 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt LỜI CAM ĐOAN Bản khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực cá nhân, đƣợc thực dựa sở lý thuyết, kiến thức chuyên ngành, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn dƣới hƣớng dẫn khoa học TS Phạm Tiến Đạt Các số liệu, bảng biểu kết khóa luận trung thực, nhận xét, phƣơng hƣớng đƣa xuất phát từ thực tiễn kinh nghiệm có Một lần em xin khẳng định trung thực lời cam đoan Ngƣời thực Vũ Phƣơng Thảo Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản IVSC International Valuation Standards Council (Hiệp hội thẩm định giá giới) AVA ASEAN Valuers Association (Hiệp hội thẩm định giá ASEAN) SIVC South Information Valuation Coporation (Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam) NPV Net Present Value (Giá trị dòng tiền thuần) IRR Internal rate of return (Tỷ suất doanh lợi nội bộ) CTXD Cơng trình xây dựng DTS XD Diện tích sàn xây dựng KD DV Kinh doanh dịch vụ DT Doanh thu HSCK Hệ số chiết khấu WACC Weight Average Cost of Capital (Chi phí sử dụng vốn bình qn) VCSH Vốn chủ sở hữu Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt DANH MỤC BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty SIVC – chi nhánh Hà Nội……… 30 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dịch vụ thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội……………………………… 35 Bảng 2.3: Xác định giá bình quân sàn chung cƣ dựa thu nhập ……… 50 Bảng 2.4 : Quy định thông số giả thiết………………………………… 51 Bảng 2.5: Doanh thu từ cho thuê sàn văn phòng bán hộ chung cƣ… 52 Bảng 2.6: Xác định tổng doanh thu 52 Bảng 2.7: Xác định chi phí xây dựng….………………………………………52 Bảng 2.8: Xác định chi phí liên quan…………………………………….52 Bảng 2.9: Xác định dòng tiền hàng năm……………………… ……53 Bảng 2.10: Bảng chiết khấu dòng tiền hàng năm……………………… ….53 Bảng 2.11: Xác định giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp FLC………… 54 Bảng 2.12: Xác định giá trị tầng hầm……………………………………… 54 Bảng 2.13: Giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp FLC theo phƣơng pháp so sánh …………………………………………………………………… 55 Bảng 3.1: Biểu mẫu tiêu so sánh bản…………………………… 68 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP 1.1 Cơ sở lý luận chung thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 1.1.1 Khái niệm bấ t đô ̣ng sản cao ốc hỗn hợp 1.1.2 Đặc điểm bất động sản cao ốc hỗn hợp 1.1.3 Các loại hình bất động sản cao ốc hỗn hợp 1.2 Thẩ m đinh ̣ giá bấ t đô ̣ng sản cao ốc hỗn hợp 12 1.2.1 Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 12 1.2.2 Những nguyên tắc chung thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 13 1.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá loại hình bất động sản cao ốc hỗn hợp 17 1.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 26 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM SIVC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 30 2.1 Tổng quan Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 30 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 30 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 34 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội…………………………………………………………… 35 2.2.1 Các pháp lý thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp…………………………………………………………………………35 2.2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 37 2.2.3 Ví dụ thực tế thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp văn phịng hộ FLC Cơng ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 46 2.2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam - chi nhánh Hà Nội 57 CHƢƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM– CHI NHÁNH HÀ NỘI 65 3.1 Định hƣớng hoạt động công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 65 3.2 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá cao ốc hỗn hợp Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 67 3.2.1 Nâng cao hiệu công tác thu thập liệu thông tin 67 3.2.2 Nâng cao hiệu phân tích, xử lý đánh giá thơng tin 69 3.2.3 Hoàn thiện phƣơng pháp xác định tỷ suất chiết khấu phƣơng pháp thu nhập xác định giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp 70 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 3.2.4 Nâng cao hiệu áp dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 74 3.2.5 Tăng cƣờng công tác nghiên cứu tiếp cận thị trƣờng 76 3.2.6 Một số giải pháp khác 77 3.3 Một số kiến nghị 78 3.3.1 Kiến nghị với nhà nƣớc quan có thẩm quyền 78 3.3.2 Kiến nghị phía nhà đầu tƣ yêu cầu thẩm định 82 KẾT LUẬN 83 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt LỜI MỞ ĐẦU Ngày xu tồn cầu hóa chuyển đổi kinh tế thị trƣờng với cách mạng khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ xâm nhập vào lĩnh vực đời sống xã hội, làm thay đổi mặt sống Đời sống ngƣời dân ngày đƣợc nâng cao nhu cầu ngƣời ngày cao hơn, không thỏa mãn cấp độ thấp mà phổ biến cấp độ cao đƣợc thoản mãn Đồng thời dân số ngày già hóa có chiều hƣớng gia tăng nhu cầu nhà nhƣ nhu cầu khu dịch vụ trung tâm thƣơng mại tập trung,… ngày trở thành vấn đề quan trọng Kinh tế phát triển kéo theo đổi phát triển sở hạ tầng, sở vật chất đƣợc đầu tƣ nâng cấp tạo nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống ngƣời lao động Do mà năm gần hoạt động xây dựng khu chung cƣ, trung tâm thƣơng mại hay cao ốc văn phòng, đặc biệt loại cao ốc hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích nƣớc ta phát triển, số lƣợng nhà thầu nhƣ cá nhân, tổ chức có nhu cầu với quy mô lớn nhỏ khác ngày nhiều Nhất thành phố lớn, có nhiều cao ốc đƣợc xây dựng với chức dịch vụ cung cấp đa dạng làm cho mức độ cạnh tranh ngày cao Do đó, để phục vụ cho định đầu tƣ vào cao ốc hỗn hợp hay quản lý cao ốc cách có hiệu quả, nâng mức cạnh tranh bƣớc thẩm định bƣớc quan trọng, góp phần định hƣớng phƣơng án hay định nhà đầu tƣ, nhà quản lý Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt Trƣớc thực tế đó, sinh viên thực tập đƣợc trang bị kiến thức chuyên ngành thẩm định giá, qua việc vận dụng vào thực tế Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam SIVC – chi nhánh Hà Nội, thời gian thực tập với giúp đỡ hƣớng dẫn TS Phạm Tiến Đạt giúp em lựa chọn đề tài: “Nâng cao chất lƣợng thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam SIVC – chi nhánh Hà Nội” Luận văn đƣợc chia làm chƣơng tƣơng ứng với ba vấn đề em quan tâm nghiên cứu muốn trình bày là: CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM SIVC – CHI NHÁNH HÀ NỘI CHƢƠNG 3: NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI Tại em xin chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam SIVC – chi nhánh Hà Nội TS Phạm Tiến Đạt nhiệt tình giúp đỡ em suốt trình thực tập làm báo cáo Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CAO ỐC HỖN HỢP 1.1 Cơ sở lý luận chung thẩm định giá bất động sản cao ốc hỗn hợp 1.1.1 Khái niệm bấ t đôṇ g sản cao ốc hỗn hợp 1.1.1.1 Bất động sản Bất động sản tài sản vô quan trọng giới, đƣợc định nghĩa đất đai thiên nhiên ngƣời tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ nắm đƣợc, nằm phía hay dƣới mặt đất Do tính chất quan trọng bất động sản nên luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Bất động sản khái niệm quen thuộc đƣợc sử dụng phổ biến nhƣng cịn có nhiều quan niệm khác bất động sản Trong đó, bật có khái niệm phổ biến nhƣ sau: Khái niệm 1: Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản đƣợc định nghĩa đất đai cơng trình ngƣời tạo nên gắn liền với đất Tuy nhiên theo định nghĩa cơng trình gắn liền với đất chƣa đƣợc liệt kê cách rõ ràng Nếu hiểu theo khái niệm có nhiều tài sản gắn liền với cơng trình đất bị coi động sản nhƣ: hệ thống điều hòa tổng, hệ thống điện tổng,… Khái niệm 2: Theo điều 174, Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 bất động sản bao gồm: 1, Đất đai; Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 89 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt thƣơng mại văn phòng cho thuê Tỷ lệ diện tích sàn chung cƣ 80% DTS XD Bảng 2.5: Doanh thu từ cho thuê sàn văn phòng bán hộ chung cư Đơn vị : VND Năm DA Hệ số Tỷ lệ tăng lấp giá đầy Tổng diện tích sàn cho thuê Doanh thu cho thuê sàn văn phòng năm Tỷ lệ Tổng diện diện tích sàn Doanh thu bán tích chung cƣ ƣớc hộ chung cƣ bán tính bán đƣợc hộ năm tầng - 30 1,000 85% 7920,64 48.949.555.200 10% 4.746,5 125.782.250.000 1,000 85% 7920,64 48.949.555.200 20% 9.493 251.564.500.000 1,000 85% 7920,64 48.949.555.200 30% 14.239,5 377.346.750.000 1,100 85% 7920,64 53.844.510.720 40% 18.986 553.441.900.000 1,100 85% 7920,64 53.844.510.720 - - 1,100 95% 8852,48 60.179.159.040 - - 1,210 95% 8852,48 66.197.074.944 - - 1,210 95% 8852,48 66.197.074.944 - - 1,210 95% 8852,48 66.197.074.944 - - 1,331 95% 8852,48 72.816.782.438 10 1,331 95% 8852,48 72.816.782.438 11 1,331 95% 8852,48 72.816.782.438 12 1,464 95% 8852,48 80.098.460.682 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 90 13 1,464 95% 8852,48 80.098.460.682 14 1,464 95% 8852,48 80.098.460.682 15 1,611 95% 8852,48 88.108.306.750 16 1,611 95% 8852,48 88.108.306.750 17 1,611 95% 8852,48 88.108.306.750 18 1,772 95% 8852,48 96.919.137.426 19 1,772 95% 8852,48 96.919.137.426 20 1,772 95% 8852,48 96.919.137.426 21 1,949 95% 8852,48 106.611.051.168 22 1,949 95% 8852,48 106.611.051.168 23 1,949 95% 8852,48 106.611.051.168 24 2,144 95% 8852,48 117.272.156.285 25 2,144 95% 8852,48 117.272.156.285 26 2,144 95% 8852,48 117.272.156.285 27 2,358 95% 8852,48 128.999.371.913 28 2,358 95% 8852,48 128.999.371.913 29 2,358 95% 8852,48 128.999.371.913 30 2,594 95% 8852,48 141.899.309.105 31 2,594 95% 8852,48 141.899.309.105 32 2,594 95% 8852,48 141.899.309.105 33 2,853 95% 8852,48 156.089.240.015 34 2,853 95% 8852,48 156.089.240.015 35 2,853 95% 8852,48 156.089.240.015 36 3,138 95% 8852,48 171.698.164.017 37 3,138 95% 8852,48 171.698.164.017 Sinh viên: Vũ Phương Thảo GVHD: TS Phạm Tiến Đạt Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 91 38 3,138 95% 8852,48 171.698.164.017 39 3,452 95% 8852,48 188.867.980.418 40 3,452 95% 8852,48 188.867.980.418 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt Bảng 2.6: Xác định tổng doanh thu Đơn vị : VND Hệ Doanh thu tầng Doanh thu Doanh thu cho số hầm KD DV tầng hầm KD thuê sàn thƣơng tăng trông giữ xe DV trơng giữ mại văn phịng từ giá tơ xe máy tầng 1-5 Doanh thu bán hộ chung cƣ Tổng doanh thu từ tầng - 30 1,000 3.492.720.000 1.660.500.000 48.949.555.200 125.782.250.000 179.885.025.200 1,000 3.492.720.000 1.660.500.000 48.949.555.200 251.564.500.000 305.667.275.200 1,000 3.492.720.000 1.660.500.000 48.949.555.200 377.346.750.000 431.449.525.200 1,100 3.841.992.000 1.826.550.000 53.844.510.720 553.441.900.000 612.954.952.720 1,100 3.841.992.000 1.826.550.000 53.844.510.720 - 59.513.052.720 1,100 3.841.992.000 1.826.550.000 60.179.159.040 - 65.847.701.040 1,210 4.226.191.200 2.009.205.000 66.197.074.944 - 72.432.471.144 1,210 4.226.191.200 2.009.205.000 66.197.074.944 - 72.432.471.144 1,210 4.226.191.200 2.009.205.000 66.197.074.944 - 72.432.471.144 1,331 4.648.810.320 2.210.125.500 72.816.782.438 - 79.675.718.258 1,331 4.648.810.320 2.210.125.500 72.816.782.438 - 79.675.718.258 1,331 4.648.810.320 2.210.125.500 72.816.782.438 - 79.675.718.258 1,464 5.113.691.352 2.431.138.050 80.098.460.682 - 87.643.290.084 1,464 5.113.691.352 2.431.138.050 80.098.460.682 - 87.643.290.084 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 92 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 1,464 5.113.691.352 2.431.138.050 80.098.460.682 - 87.643.290.084 1,611 5.625.060.487 2.674.251.855 88.108.306.750 - 96.407.619.093 1,611 5.625.060.487 2.674.251.855 88.108.306.750 - 96.407.619.093 1,611 5.625.060.487 2.674.251.855 88.108.306.750 - 96.407.619.093 1,772 6.187.566.536 2.941.677.041 96.919.137.426 - 106.048.381.002 1,772 6.187.566.536 2.941.677.041 96.919.137.426 - 106.048.381.002 1,772 6.187.566.536 2.941.677.041 96.919.137.426 - 106.048.381.002 1,949 6.806.323.190 3.235.844.745 106.611.051.168 - 116.653.219.102 1,949 6.806.323.190 3.235.844.745 106.611.051.168 - 116.653.219.102 1,949 6.806.323.190 3.235.844.745 106.611.051.168 - 116.653.219.102 2,144 7.486.955.508 3.559.429.219 117.272.156.285 - 128.318.541.012 2,144 7.486.955.508 3.559.429.219 117.272.156.285 - 128.318.541.012 2,144 7.486,955.508 3.559.429.219 117.272.156.285 - 128.318.541.012 2,358 8.235.651.059 3.915.372.141 128.999.371.913 - 141.150.395.114 2,358 8.235.651.059 3.915.372.141 128.999.371.913 - 141.150.395.114 2,358 8.235.651.059 3.915.372.141 128.999.371.913 - 141.150.395.114 2,594 9.059.216.165 4.306.909.355 141.899.309.105 - 155.265.434.625 2,594 9.059.216.165 4.306.909.355 141.899.309.105 - 155.265.434.625 2,594 9.059.216.165 4.306.909.355 141.899.309.105 - 155.265.434.625 2,853 9.965.137.782 4.737.600.290 156.089.240.015 - 170.791.978.087 2,853 9.965.137.782 4.737.600.290 156.089.240.015 - 170.791.978.087 2,853 9.965.137.782 4.737.600.290 156.089.240.015 - 170.791.978.087 3,138 10.961.651.560 5.211.360.320 171.698.164.017 - 187.871.175.896 3,138 10.961.651.560 5.211.360.320 171.698.164.017 - 187.871.175.896 3,138 10.961.651.560 5.211.360.320 171.698.164.017 - 187.871.175.896 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 93 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 3,452 12.057.816.716 5.732.496.351 188.867.980.418 - 206.658.293.486 3,452 12.057.816.716 5.732.496.351 188.867.980.418 - 206.658.293.486 Bảng 2.7: Xác định chi phí xây dựng Đơn vị : VND Tên tài sản Diện tích Số xây dựng tầng Năm sử Đơn giá xây Chi phí xây dựng dụng Ghi dựng Tầng 1-5 2.329,6 2007 10.200.000 118.809.600.000 Tầng hầm 3.074 2007 8.670.000 53.303.160.000 Đơn giá xây dựng tầng hầm ƣớc tính 0,85 đơn giá xây dựng tầng tham khảo QĐ số 32/2011/QQD Tổng cộng 5.404 172.112.760.000 Bảng 2.8: Xác định chi phí liên quan Đơn vị : VND Năm DA Chi phí quản lý Chi phí bảo dƣỡng, Chi phí tiếp thị, Tổng cộng chi phí sửa chữa quảng cáo hoạt động 2.158.620.302 2.158.620.302 2.158.620.302 6.475.860.907 3.668.007.302 3.668.007.302 3.668.007.302 11.004.021.907 5.177.394.302 5.177.394.302 5.177.394.302 15.532.182.907 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 94 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 7.355.459.433 7.355.459.433 7.355.459.433 22.066.378.298 714.156.633 714.156.633 714.156.633 2.142.469.898 790.172.412 790.172.412 790.172.412 2.370.517.237 869.189.654 869.189.654 869.189.654 2.607.568.961 869.189.654 869.189.654 869.189.654 2.607.568.961 869.189.654 869.189.654 869.189.654 2.607.568.961 956.108.619 956.108.619 956.108.619 2.868.325.857 10 956.108.619 956.108.619 956.108.619 2.868.325.857 11 956.108.619 956.108.619 956.108.619 2.868.325.857 12 1.051.719.481 1.051.719.481 1.051.719.481 3.155.158.443 13 1.051.719.481 1.051.719.481 1.051.719.481 3.155.158.443 14 1.051.719.481 1.051.719.481 1.051.719.481 3.155.158.443 15 1.156.891.429 1.156.891.429 1.156.891.429 3.470.674.287 16 1.156.891.429 1.156.891.429 1.156.891.429 3.470.674.287 17 1.156.891.429 1.156.891.429 1.156.891.429 3.470.674.287 18 1.272.580.572 1.272.580.572 1.272.580.572 3.817.741.716 19 1.272.580.572 1.272.580.572 1.272.580.572 3.817.741.716 20 1.272.580.572 1.272.580.572 1.272.580.572 3.817.741.716 21 1.399.838.629 1.399.838.629 1.399.838.629 4.199.515.888 22 1.399.838.629 1.399.838.629 1.399.838.629 4.199.515.888 23 1.399.838.629 1.399.838.629 1.399.838.629 4.199.515.888 24 1.539.822.492 1.539.822.492 1.539.822.492 4.619.467.476 25 1.539.822.492 1.539.822.492 1.539.822.492 4.619.467.476 26 1.539.822.492 1.539.822.492 1.539.822.492 4.619.467.476 27 1.693.804.741 1.693.804.741 1.693.804.741 5.081.414.224 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 95 28 1.693.804.741 1.693.804.741 1.693.804.741 5.081.414.224 29 1.693.804.741 1.693.804.741 1.693.804.741 5.081.414.224 30 1.863.185.215 1.863.185.215 1.863.185.215 5.589.555.646 31 1.863.185.215 1.863.185.215 1.863.185.215 5.589.555.646 32 1.863.185.215 1.863.185.215 1.863.185.215 5.589.555.646 33 2.049.503.737 2.049.503.737 2.049.503.737 6.148.511.211 34 2.049.503.737 2.049.503.737 2.049.503.737 6.148.511.211 35 2.049.503.737 2.049.503.737 2.049.503.737 6.148.511.211 36 2.254.454.111 2.254.454.111 2.254.454.111 6.763.362.332 37 2.254.454.111 2.254.454.111 2.254.454.111 6.763.362.332 38 2.254.454.111 2.254.454.111 2.254.454.111 6.763.362.332 39 2.479.899.522 2.479.899.522 2.479.899.522 7.439.698.565 40 2.479.899.522 2.479.899.522 2.479.899.522 7.439.698.565 Bảng 2.9: Xác định dòng tiền hàng năm Đơn vị : VND Khấu hao CTXD CP thuê đất Thuế TNDN Thu nhập sau thuế phải nộp Dòng tiền 3.442.255.200 1.190.160.000 42.194.187.273 126.582.561.820 130.024.817.020 3.442.255.200 1.190.160.000 72.507.709.523 217.523.128.570 220.965.383.770 3.442.255.200 1.190.160.000 102.821.231.773 308.463.695.320 311.905.950.520 3.442.255.200 1.190.160.000 146.564.039.806 439.692.119.417 443.134.374.617 3.442.255.200 1.190.160.000 13.184.541.906 39.553.625.717 42.995.880.917 3.442.255.200 1.249.668.000 14.696.315.151 44.088.945.452 47.531.200.652 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 96 3.442.255.200 1.249.668.000 16.283.244.746 48.849.734.237 52.291.989.437 3.442.255.200 1.249.668.000 16.283.244.746 48.849.734.237 52.291.989.437 3.442.255.200 1.249.668.000 16.283.244.746 48.849.734.237 52.291.989.437 3.442.255.200 1.249.668.000 18.028.867.300 54.086.601.901 57.528.857.101 3.442.255.200 1.312.151.400 18.013.246.450 54.039.739.351 57.481.994.551 3.442.255.200 1.312.151.400 18.013.246.450 54.039.739.351 57.481 994.551 3.442.255.200 1.312.151.400 19.933.431.260 59.800.293.781 63.242.548.981 3.442.255.200 1.312.151.400 19.933.431.260 59.800.293.781 63.242.548.981 3.442.255.200 1.312.151.400 19.933.431.260 59.800.293.781 63.242.548.981 3.442.255.200 1.377.758.970 22.029.232.659 66.087.697.976 69.529.953.176 3.442.255.200 1.377.758.970 22.029.232.659 66.087.697.976 69.529.953.176 3.442.255.200 1.377.758.970 22.029.232.659 66.087.697.976 69.529.953.176 3.442.255.200 1.377.758.970 24.352.656.279 73.057.968.837 76.500.224.037 3.442.255.200 1.377.758.970 24.352.656.279 73.057.968.837 76.500.224.037 3.442.255.200 1.446.646.919 24.335.434.292 73.006.302.876 76.448.558.076 3.442.255.200 1.446.646.919 26.891.200.274 80.673.600.822 84.115.856.022 3.442.255.200 1.446.646.919 26.891.200.274 80.673.600.822 84.115.856.022 3.442.255.200 1.446.646.919 26.891.200.274 80.673.600.822 84.115.856.022 3.442.255.200 1.446.646.919 29.702.542.854 89.107.628.563 92.549.883.763 3.442.255.200 1.518.979.264 29.684.459.768 89.053.379.304 92.495.634.504 3.442.255.200 1.518.979.264 29.684.459.768 89.053.379.304 92.495.634.504 3.442.255.200 1.518.979.264 32.776.936.606 98.330.809.819 101.773.065.019 3.442.255.200 1.518.979.264 32.776.936.606 98.330.809.819 101.773.065.019 3.442.255.200 1.518.979.264 32.776.936.606 98.330.809.819 101.773.065.019 3.442.255.200 1.594.928.228 36.159.673.888 108.479.021.663 111.921.276.863 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 97 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 3.442.255.200 1.594.928.228 36.159.673.888 108.479.021.663 111.921.276.863 3.442.255.200 1.594.928.228 36.159.673.888 108.479.021.663 111.921.276.863 3.442.255.200 1.594.928.228 39.901.570.862 119.704.712.586 123.146.967.786 3.442.255.200 1.594.928.228 39.901.570.862 119.704.712.586 123.146.967.786 3.442.255.200 1.674.674.639 39.881.634.259 119.644.902.778 123.087.157.978 3.442.255.200 1.674.674.639 43.997.720.931 131.993.162.794 135.435.417.994 3.442.255.200 1.674.674.639 43.997.720.931 131.993.162.794 135.435.417.994 3.442.255.200 1.674.674.639 43.997.720.931 131.993.162.794 135.435.417.994 3.442.255.200 1.674.674.639 48.525.416.270 145.576.248.811 149.018.504.011 3.442.255.200 1.758.408.371 48.504.482.837 145.513.448.512 148.955.703.712 Bảng 2.10: Bảng chiết khấu dòng tiền hàng năm Đơn vị : VND Năm Dòng tiền HS CK Hiện giá dòng tiền 130.024.817.020 1,0000 130.024.817.020 220.965.383.770 0,8696 192.143.811.974 311.905.950.520 0,7561 235.845.709.278 443.134.374.617 0,6575 291.368.044.459 42.995.880.917 0,5718 24.583.034.461 47.531.200.652 0,4972 23.631.407.165 52.291.989.437 0,4323 22.607.270.079 52.291.989.437 0,3759 19.658.495.721 52.291.989.437 0,3269 17.094.344.105 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp 98 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 57.528.857.101 0,2843 16.353.291.681 10 57.481.994.551 0,2472 14.208.669.930 11 57.481.994.551 0,2149 12.355.365.157 12 63.242.548.981 0,1869 11.820.484.601 13 63.242.548.981 0,1625 10.278.682.261 14 63.242.548.981 0,1413 8.937.984.575 15 69.529.953.176 0,1229 8.544.847.802 16 69.529.953.176 0,1069 7.430.302.437 17 69.529.953.176 0,0929 6.461.132.553 18 76.500.224.037 0,0808 6.181.609.699 19 76.500.224.037 0,0703 5.375.312.782 20 76.448.558.076 0,0611 4.671.028.223 21 84.115.856.022 0,0531 4.469.132.405 22 84.115.856.022 0,0462 3.886.202.092 23 84.115.856.022 0,0402 3.379.306.167 24 92.549.883.763 0,0349 3.233.163.812 25 92.495.634.504 0,0304 2.809.798.828 26 92.495.634.504 0,0264 2.443.303.329 27 101.773.065.019 0,0230 2.337.712.852 28 101.773.065.019 0,0200 2.032.793.784 29 101.773.065.019 0,0174 1.767.646.769 30 111.921.276.863 0,0151 1.690.353.143 31 111.921.276.863 0,0131 1.469.872.299 32 111.921.276.863 0,0114 1.278.149.825 33 123.146.967.786 0,0099 1.222.911.393 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 99 34 123.146.967.786 0,0086 1.063.401.212 35 123.087.157.978 0,0075 924.247.601 36 135.435.417.994 0,0065 884.321.125 37 135.435.417.994 0,0057 768.974.891 38 135.435.417.994 0,0049 668.673.818 39 149.018.504.011 0,0043 639.770.816 40 148.955.703.712 0,0037 556.088.000 Bảng 2.11: Xác định giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp FLC Đơn vị : VND Tên tài sản Diện tích Tỷ lệ diện tích Đơn giá Thành tiền (m2) khả dụng Sàn văn phòng 11.648 80% 16.112.000 150.138.060.800 Sàn chung cƣ 47.465 80% 26.500.000 1.006.258.000.000 Giá trị từ tầng đến tầng 30 59.113 1.156.396.060.800 Làm tròn 1.156.396.061.000 Bảng 2.12: Xác định giá trị tầng hầm Đơn vị : VND Tài sản Tầng hầm Số tầng Diện tích Đơn giá xây Giá trị Tỷ suất lợi (m2) dựng lại nhuận 3.074 8.670.000 90% 1,1 Làm tròn Sinh viên: Vũ Phương Thảo Thành tiền 52.770.128.400 52.770.128.000 Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 100 Bảng 2.13: Giá trị bất động sản cao ốc hỗn hợp FLC theo phương pháp so sánh Đơn vị : VND Tên tài sản Thành tiền Giá trị từ tầng đến tầng 1.156.396.061.000 Tầng hầm 52.770.128.000 Tổng cộng 1.209.166.189.000 Phụ lục số 02: Phần bù rủi ro số quốc gia năm 2012 St Dev Philippines 7,4 6,1 2,0 5,5 6,0 10,1 Number MAX of MAXanswers 10,1 18 4,6 Kuwait 6,8 6,6 1,1 5,0 6,5 6,8 10,6 17 5,6 Nigeria 10,1 8,5 3,7 6,0 8,5 10,0 20,0 17 14,0 Romania 7,7 8,0 1,4 5,0 7,0 9,0 9,5 17 4,5 UAE 8,0 8,0 1,2 6,8 6,8 9,0 10,0 17 3,3 Ecuador 13,5 15,9 5,8 6,0 6,8 18,8 20,0 16 14,0 Bahrain 7,3 8,3 1,8 5,5 5,5 8,3 11,1 14 5,6 Croatia 7,8 9,0 1,4 5,5 6,6 9,0 9,0 14 3,5 Oman 6,6 7,3 1,7 5,0 5,0 7,3 11,1 14 6,1 Bulgaria 8,3 8,6 0,9 6,5 7,8 8,6 10,0 13 3,5 Qatar 7,1 7,0 0,9 6,8 6,8 7,0 10,1 13 3,3 Bolivia 10,2 10,5 1,8 7,5 8,4 12,0 13,1 12 5,6 Lebanon 9,0 9,0 3,1 6,0 6,0 12,0 12,0 12 6,0 Average Median Sinh viên: Vũ Phương Thảo Q1 Q3 Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 101 Morocco 7,3 7,3 2,4 5,0 5,0 9,6 9,6 12 4,6 Senegal 11,0 11,0 2,0 8,0 10,0 12,0 16,0 12 8,0 Vietnam 10,8 12,0 2,4 3,9 10,0 12,0 12,0 12 8,1 Panama 9,2 9,0 1,4 6,0 9,0 9,6 11,3 11 5,3 Venezuela 12,2 12,0 3,6 6,0 12,0 13,5 17,8 11 11,8 Malta 6,6 7,5 1,6 3,1 6,6 7,5 7,5 10 4,4 Slovenia 6,5 7,3 1,2 3,6 6,0 7,3 7,3 10 3,7 Zimbabwe 10,5 12,5 3,0 5,5 8,0 12,5 12,5 10 7,0 Costa Rica 8,5 9,0 1,8 3,8 9,0 9,0 10,0 6,2 Cyprus 7,9 9,0 2,4 2,5 9,0 9,0 9,0 6,5 Iran 17,2 19,5 7,9 5,0 10,0 22,9 26,5 21,5 Kenya 6,2 7,0 1,4 3,0 6,2 7,0 7,0 4,0 Slovakia 6,9 7,3 0,8 5,0 7,3 7,3 7,5 2,5 Uruguay 9,3 9,6 1,3 6,0 9,6 9,6 10,4 4,4 Zambia 7,2 7,0 1,0 6,0 7,0 7,0 9,8 3,8 Albania 11,1 12,0 2,5 5,0 12,0 12,0 12,0 7,0 Trinidad 9,8 8,3 4,1 8,3 8,3 8,4 20,0 11,8 Guatemala 10,1 9,6 1,3 9,6 9,6 9,6 13,0 3,4 Honduras 13,9 13,5 0,9 13,5 13,5 13,5 16,0 2,5 Lituania 7,9 8,3 0,9 6,0 8,3 8,3 8,3 2,3 Ghana 9,6 10,0 1,7 8,0 8,0 10,0 12,0 4,0 Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Tiến Đạt 102 Phụ lục số 03: Hệ số beta số ngành thị trƣờng Việt Nam STT Tên ngành Hệ số bêta Mã ngành Khai thác nuôi trồng thủy sản 0,67 03 Khai thác than cứng than non 1,00 05 Khai thác quặng kim loại 1,03 07 Khai khoáng khác 1,31 10 Sản xuất chế biên thực phẩm 0,77 14 Sản xuất giấy sản phẩm từ giấy 1,04 17 Sản xuất hóa chất sản phẩm hóa chất 0,58 20 Sản xuất từ khống phi kim loại khác 0,69 23 Sản xuất thiệt bị điên 0,96 27 10 Sửa chữa bảo dƣỡng, lắp đặt máy móc, 1,51 33 thiết bị 11 Xây dựng nhà loại 1,02 41 12 Xây dựng cơng trình kỹ thuật dân dụng 1,18 42 13 Vận tải đƣờng ống, đƣờng sắt đƣờng 0,77 49 14 Dịch vụ tài 1,15 64 15 Hoạt động kinh doanh bất động sản 1,01 68 16 Hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền 1,07 681 1,17 682 1,13 14 sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng thuê 17 Tƣ vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất 18 Sản xuất trang phục Sinh viên: Vũ Phương Thảo Chuyên ngành Định giá tài sản Luận văn tốt nghiệp Sinh viên: Vũ Phương Thảo 103 GVHD: TS Phạm Tiến Đạt Chuyên ngành Định giá tài sản