CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH
Cơ sở lý luận về bất động sản
Tài sản được phân loại thành nhiều loại khác nhau dựa trên mục đích quản lý và sử dụng, trong đó có hai loại chính là “bất động sản” và “động sản” Khái niệm bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, bao gồm không chỉ đất đai mà còn tất cả những sản phẩm do lao động con người tạo ra trên mảnh đất đó Bất động sản, hay còn gọi là real estate trong tiếng Anh và immobilie trong tiếng Pháp, là một thuật ngữ phổ biến được sử dụng rộng rãi trên toàn thế giới, trong đó tại Việt Nam, nó được gọi là bất động sản.
Hầu hết các quốc gia coi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản liên quan không thể tách rời với đất, được xác định bởi vị trí địa lý, như ở Pháp, Nhật Bản và Đức Tuy nhiên, Nga có quy định cụ thể rằng BĐS chỉ là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Có nhiều quan điểm khác nhau về BĐS:
Bất động sản (BĐS) là một thuật ngữ pháp luật được sử dụng tại nhiều quốc gia như Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, để chỉ đất đai cùng với các tài sản gắn liền vĩnh viễn với nó Các tài sản này bao gồm nhà ở, gara, và các công trình kiến trúc khác, cũng như tài nguyên như dầu khí Tuy nhiên, những tài sản không thể gắn liền vĩnh viễn với đất, như di động, lều hay nhà tạm, không được coi là bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, Điều 174 định nghĩa bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai, nhà, và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cũng như các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản được pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản không di dời, có đặc điểm gắn liền với một không gian và vị trí cụ thể.
Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;
Các tài sản gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định Giá Quốc tế (IVSC), bất động sản (BĐS) được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản gắn liền vững chắc với nó Khái niệm "tài sản thực" (real property) bao gồm quyền sở hữu và tất cả các quyền lợi liên quan đến BĐS.
Bất động sản (BĐS) có nhiều khái niệm khác nhau, mỗi khái niệm lại có cách phân biệt riêng Theo Bộ luật Dân sự 2005 và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, BĐS được định nghĩa thông qua danh sách, gây khó khăn trong việc xác định đặc tính của tài sản Ngược lại, Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định Giá Quốc tế phân biệt BĐS dựa vào các đặc tính và quyền tài sản như quyền sở hữu và quyền sử dụng Dù quan điểm khác nhau, BĐS thường được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài.
Và một tài sản đƣợc coi là một BĐS thì phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
1.1.2 Đặc điểm bất động sản
Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng di dời
Bất động sản (BĐS) có đặc điểm gắn liền với đất đai và vị trí cố định, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và lợi ích của nó Việc đánh giá BĐS cần xem xét các yếu tố vị trí, vì khi những yếu tố này thay đổi, giá trị BĐS cũng sẽ thay đổi theo Đặc tính cố định của BĐS làm cho việc di chuyển từ khu vực thừa sang khu vực thiếu trở nên khó khăn, dẫn đến việc khó điều chỉnh kịp thời khi xảy ra mất cân đối cung cầu trong thị trường BĐS.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao nhờ vào việc đất đai là tài sản tự nhiên không bị mất đi và có thể tồn tại vĩnh viễn, trừ một số trường hợp thiên tai Các công trình xây dựng và vườn cây lâu năm cũng có tuổi thọ lâu dài Tính bền vững của bất động sản được thể hiện qua tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, trong đó tuổi thọ vật lý thường dài hơn Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần dự tính tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, cả tuổi thọ vật lý và kinh tế đều cần được xem xét, và tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.
Thứ ba, hàng hóa BĐS có tính khan hiếm
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giới hạn về diện tích bề mặt, dẫn đến tính khan hiếm do dân số ngày càng tăng và đặc điểm đất đai khác nhau tại từng khu vực Việc phát triển BĐS không thể diễn ra theo ý muốn do quy định của nhà nước về quy hoạch và sử dụng đất, làm cho nguồn cung BĐS trở nên hạn chế Tính khan hiếm này khiến lượng cung BĐS luôn thấp hơn cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng và giá BĐS có xu hướng tăng theo thời gian Do đó, nhà nước cần triển khai các chính sách nhằm chống đầu cơ BĐS, ngăn chặn tình trạng giá ảo và phòng ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Thứ tư, tính khác biệt của BĐS
Mỗi bất động sản (BĐS) đều có những đặc điểm riêng biệt như vị trí, kiến trúc, quyền sở hữu và môi trường xung quanh Sự khác biệt này cần được khai thác để gia tăng giá trị BĐS và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Trong quá trình thẩm định giá BĐS, việc xác định và so sánh các điểm khác nhau là rất quan trọng để tìm ra giá trị phù hợp nhất.
Thứ năm, BĐS là một tài sản có giá trị lớn
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đầu tư có giá trị lớn, chủ yếu do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng lớn Ngoài việc sử dụng để ở và kinh doanh, BĐS còn được xem như một phương thức quan trọng để cất trữ tài sản.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán
Hàng hóa bất động sản (BĐS) nổi bật với đặc tính chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ yếu tố tập quán, thị hiếu và văn hóa xã hội, hơn hẳn các hàng hóa thông thường Nhu cầu BĐS ở mỗi địa phương, khu vực hay quốc gia thường bị chi phối bởi tâm lý, tín ngưỡng và thói quen của người dân.
Thứ bảy, BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản (BĐS) có sự tác động qua lại, ảnh hưởng lẫn nhau đến giá trị Sự xuất hiện của một loại hình BĐS mới có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của các BĐS khác Chẳng hạn, khi xây dựng một bệnh viện mới, giá trị của các BĐS và cửa hàng xung quanh sẽ tăng lên.
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản có sự ảnh hưởng lớn từ các BĐS liền kề và tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế, xã hội liên quan Do đó, trong quá trình thẩm định giá BĐS, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các BĐS khác.
Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng của pháp luật và chính sách của nhà nước
Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái quát về giá trị
Giá trị tài sản thể hiện bằng tiền những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm nhất định.
Giá trị bất động sản (BĐS) được định nghĩa là tổng thu nhập mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng tại một thời điểm cụ thể, thể hiện dưới dạng tiền.
Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền ước tính mà tài sản có thể được giao dịch giữa người bán và người mua sau một quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, các bên tham gia đều hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản, được xác định dựa trên đánh giá chủ quan về giá trị của nó, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Thẩm định giá bất động sản (BĐS) liên quan đến lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể trong các giao dịch hoặc công việc Mục đích của thẩm định giá BĐS, như thuê, thế chấp, yêu cầu bảo hiểm hay lập bảng cân đối tài sản, mang tính chủ quan và ảnh hưởng đến việc xây dựng tiêu chuẩn giá trị trong quá trình thẩm định.
Yếu tố vật chất trong bất động sản bao gồm các yếu tố tự nhiên như vị trí, kích thước, hình thể, diện tích và tình trạng môi trường Giá trị của bất động sản tăng lên khi tính hữu dụng và công dụng của nó cao Tuy nhiên, tính hữu dụng này lại phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể đối với bất động sản.
Vị trí bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị của tài sản Lợi ích từ yếu tố vị trí càng lớn, giá trị bất động sản càng cao Do đó, việc đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là trong bối cảnh giá đất hiện nay.
+ Cảnh quan môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Tình trạng pháp lý của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền sử dụng và khai thác các thuộc tính của BĐS Quyền khai thác càng đa dạng, giá trị BĐS càng cao; ngược lại, quyền hạn hẹp sẽ dẫn đến giá trị thấp hơn Các quyền như mua bán, cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS Do đó, khi thẩm định giá, các tổ chức định giá (TĐV) thường điều chỉnh giá trị dựa trên sự khác biệt về tình trạng pháp lý giữa các BĐS tương tự.
Vì vậy yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
Yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, đặc biệt là mối quan hệ giữa cung và cầu Giá trị bất động sản tăng cao khi nguồn cung hạn chế và nhu cầu mua sắm mạnh mẽ, trong khi đó, giá trị sẽ giảm nếu cung vượt quá cầu.
Giá trị bất động sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố cơ bản mà còn bởi tâm lý tiêu dùng và tập quán dân cư Vì vậy, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng những yếu tố này để xác định giá trị hợp lý cho bất động sản.
1.2.3 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Một số quan điểm nổi bật về thẩm định giá bất động sản:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình phân tích kinh tế nhằm ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ Hoạt động này được thực hiện với mục đích rõ ràng trong những điều kiện và thị trường nhất định, sử dụng các phương pháp phù hợp.
Thứ hai , thẩm định giá BĐS thực chất là thẩm định giá đất và thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất nếu có
Theo luật kinh doanh bất động sản, thẩm định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Từ những quan điểm trên, thẩm định giá BĐS có thể được hiểu như sau:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản với độ chính xác cao, phản ánh khả năng sinh lời mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng trong một bối cảnh và thời điểm cụ thể trên thị trường.
1.2.4 Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa, đặc biệt là bất động sản (BĐS), bị ảnh hưởng bởi quy luật khách quan và nhiều yếu tố khác nhau Người mua và người bán thường thiếu thông tin và hiểu biết đầy đủ về đặc điểm và cấu trúc của BĐS, dẫn đến việc đánh giá sai giá trị thị trường Do đó, công tác thẩm định giá BĐS trở nên cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các cá nhân tham gia thị trường, giúp họ tránh được những thiệt hại không đáng có.
Công cụ này đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn giá trị và giá cả bất động sản, giúp các chủ thể đưa ra quyết định chính xác và hiệu quả hơn liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, đầu tư và thế chấp bất động sản.
- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS trong nước và trên thế giới
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá là một trình tự hệ thống và rõ ràng, tuân theo các nguyên tắc cơ bản để xác định giá trị tài sản Quy trình này bao gồm các bước cụ thể nhằm đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc thẩm định giá bất động sản.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là xác định vấn đề, bao gồm việc nhận diện tổng quát về tài sản cần thẩm định và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định.
- Cần làm rõ các đặc điểm cơ bản của BĐS thẩm định giá:
+ Đặc điểm pháp lý của BĐS: Các quyền tài sản như quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng…
+ Đặc tính vật chất của BĐS: Vị trí, kích thước, đặc trưng của công trình, mật độ dân cư…
Xác định mục đích và thời điểm thẩm định giá là bước quan trọng, dựa vào văn bản yêu cầu thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị của khách hàng hoặc hợp đồng thẩm định Mục đích và thời điểm này cần được ghi rõ trong hợp đồng, báo cáo và chứng thư thẩm định giá để đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định.
TĐV cần thảo luận chi tiết với khách hàng nhằm xác định rõ mục đích và thời gian thực hiện thẩm định giá, đảm bảo phù hợp với yêu cầu sử dụng của chứng thư thẩm định giá.
Để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá, cần xem xét mục đích thẩm định, các đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật và thị trường của tài sản Dựa trên những yếu tố này, thẩm định viên sẽ quyết định xem giá trị cần xác định là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
- Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá
Để thực hiện thẩm định giá hiệu quả, TĐV cần xác định rõ các điều kiện ràng buộc, bao gồm giả thiết và hạn chế liên quan đến yêu cầu của khách hàng Điều này bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, cũng như các giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản và nguồn dữ liệu sử dụng.
- Đạt được sự thỏa thuận với bên yêu cầu thẩm định giá về mức phí dịch vụ
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá BĐS
Lập kế hoạch cho dự án thẩm định giá là cần thiết để xác định rõ các bước thực hiện, thời gian cho từng bước và tổng thời gian cho toàn bộ dự án.
Nội dung kế hoạch thẩm định bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh
Xác định và phát triển các nguồn tài liệu đáng tin cậy là bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá Điều này bao gồm việc nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần được thẩm định Việc đảm bảo rằng các nguồn tài liệu này đã được kiểm chứng sẽ giúp nâng cao độ chính xác và độ tin cậy của kết quả thẩm định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
Xác định tổ chức thực hiện và phân bổ nguồn lực là bước quan trọng trong việc lập phương án phân công đội ngũ tư vấn và các cán bộ hỗ trợ để đáp ứng yêu cầu thẩm định giá của khách hàng Điều này đảm bảo rằng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp được áp dụng hiệu quả.
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trường: TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về:
Để thẩm định giá bất động sản, TĐV cần thực hiện khảo sát trực tiếp tại hiện trường nhằm thu thập dữ liệu về vị trí thực tế của bất động sản so với bản đồ địa chính Việc so sánh diện tích thực tế của lô đất với diện tích ghi trên giấy tờ pháp lý là cần thiết Đồng thời, các chi tiết của công trình kiến trúc gắn liền với đất cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để xác định kiểu công trình, loại kết cấu và hiện trạng của nó.
+ TĐV cũng cần đưa ra các nhận định về cảnh quan môi trường xung quanh, các BĐS lân cận…
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong của BĐS bao gồm: Diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng…
Để tiến hành thu thập thông tin hiệu quả, cần chú trọng đến việc khảo sát hiện trường cũng như thu thập dữ liệu liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất và thu nhập của các tài sản so sánh Bên cạnh đó, cần nắm bắt các yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua và bán tiềm năng, cùng với thông tin về tính pháp lý của tài sản và các yếu tố kinh tế xã hội khác.
Bước 4: Phân tích thông tin
- Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS: Phân tích thông tin về đặc điểm của tài sản (Pháp lý, kinh tế, kỹ thuật)
- Phân tích thị trường giúp cho việc cung cấp các thông tin cần thiết để áp dụng ba cách tiếp cận: Chi phí, so sánh, thu nhập:
Phân tích tính đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định: phân tích hành vi ứng xử của các bên tham gia thị trường
Phân tích cung cầu là yếu tố quan trọng trong việc định giá bất động sản Việc theo dõi các xu hướng tăng giảm của cung cầu giúp hiểu rõ hơn về thị trường và những ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Khi cung vượt cầu, giá trị có thể giảm, trong khi cầu cao hơn cung thường dẫn đến tăng giá Do đó, việc nắm bắt và phân tích các xu hướng này là cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư thông minh.
Phân tích khách hàng là bước quan trọng trong việc xác định đặc điểm của khách hàng tiềm năng, bao gồm sở thích về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản Hiểu rõ nhu cầu và sức mua của khách hàng sẽ giúp tối ưu hóa chiến lược tiếp thị và phát triển sản phẩm phù hợp với thị trường.
Phân tích tối ưu hóa việc sử dụng tài sản là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý trong các điều kiện kỹ thuật và tài chính cho phép, đồng thời mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị của BĐS cần thẩm định giá
Xác định cơ sở giá trị và phương pháp áp dụng là bước quan trọng trong việc lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp Cần cân nhắc tính hợp lý của từng phương pháp, đồng thời đánh giá những thuận lợi và hạn chế mà chúng mang lại.
- Tùy mức độ phù hợp, có thể lựa chọn một hay nhiều phương pháp thẩm định giá
- Thống nhất và đưa ra kết quả thẩm định
Bước 6: Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá
Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật thẩm định giá tài sản, dựa trên việc phân tích giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường Phương pháp này áp dụng trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm thẩm định, nhằm ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định.
Cơ sở của phương pháp: Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những
BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường và BĐS cần thẩm định giá có mối liên hệ mật thiết với nhau
Được xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế
Ngoài ra còn áp dụng nguyên tắc đóng góp, cung cầu Điều kiện thực hiện :
Để thực hiện việc thẩm định giá BĐS, cần thu thập thông tin về các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường và tiến hành so sánh chúng với bất động sản đang được thẩm định.
Chất lượng thông tin cao: Phù hợp, chính xác, đáng tin cậy
Các trường hợp áp dụng phương pháp :
- Được áp dụng cho mục đích mua bán, cầm cố, thế chấp, góp vốn…
Phương pháp thẩm định giá đất và nhà đất rất phù hợp cho các bất động sản có tính đồng nhất cao như chung cư, nhà xây cùng kiểu, nhà liền kề và các mảnh đất trống Tuy nhiên, phương pháp này ít được áp dụng cho các bất động sản như bệnh viện, trường học và khách sạn do số lượng giao dịch mua bán hạn chế, không đủ làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
Bước 1: Xác định BĐS cần thẩm định giá
- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của BĐS cần thẩm định
- Nghiên cứu các thông tin, kỹ thuật về BĐS: Diện tích, chiều ngang, hình thể…
- Nghiên cứu các yếu tố pháp lý, quyền năng liên quan tới BĐS
Để thực hiện bước 2, bạn cần tìm kiếm thông tin về các bất động sản (BĐS) đã được giao dịch gần đây Việc này cho phép bạn so sánh với các BĐS cần thẩm định giá, chú ý đến các yếu tố như đặc điểm pháp lý, cơ sở hạ tầng và giá bán.
Bước 3: Kiểm tra và xác định các thông tin về bất động sản (BĐS) đã thu thập để lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất Để thực hiện hiệu quả bước này, cần làm rõ các vấn đề liên quan.
Nguồn gốc của các giao dịch thị trường bất động sản (BĐS) cần được xác định dựa trên các tài liệu tổng hợp, ghi chép một cách chính xác và đáng tin cậy về hoạt động mua bán và cho thuê BĐS.
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường để đảm bảo tính khách quan về thông tin
- Lựa chọn BĐS so sánh: Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS cần thẩm định giá và
Trong quá trình thẩm định giá bất động sản (BĐS), việc so sánh với các BĐS tương tự là rất quan trọng Giá trị của BĐS cần thẩm định sẽ được điều chỉnh dựa trên những yếu tố khác nhau Thông thường, BĐS cần thẩm định được lấy làm chuẩn; nếu có yếu tố nào đó hiện diện ở BĐS cần thẩm định mà không có ở BĐS so sánh, giá sẽ được cộng thêm, và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS dựa trên cơ sở giá của BĐS đã được điều chỉnh
* Ưu nhược điểm của phương pháp
* Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những điểm cơ bản sau:
Phương pháp thẩm định giá này ít gặp khó khăn về kỹ thuật, vì không yêu cầu công thức hay mô hình cố định, mà chủ yếu dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường Vì vậy nó là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận
Là cơ sở của các phương pháp chi phí, thăng dư
Phải có các thông tin đáng tin cậy về các giao dịch của các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới dùng để so sánh được
Thông tin và chứng cứ thường mang tính lịch sử, vì vậy khi thị trường biến động, thông tin này nhanh chóng trở nên lỗi thời và độ chính xác của nó giảm sút.
Phương pháp này không chỉ dựa vào độ chính xác của dữ liệu thu thập được mà còn phụ thuộc vào kinh nghiệm, hiểu biết và kỹ năng xử lý thông tin của TĐV.
Phương pháp chi phí là một phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định.
Nếu người mua tiềm năng được cung cấp thông tin đầy đủ và hợp lý, họ sẽ không bao giờ chấp nhận trả giá cao hơn cho bất động sản so với chi phí mua đất và xây dựng một bất động sản tương tự.
Nguyên tắc ứng dụng : Chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế
Các trường hợp áp dụng phương pháp :
Phương pháp chi phí là một kỹ thuật thẩm định giá hiệu quả cho tất cả các loại bất động sản, nhưng đặc biệt phù hợp cho những tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt và ít giao dịch trên thị trường, như nhà thờ và bệnh viện Phương pháp này rất hữu ích trong trường hợp có ít dữ liệu để so sánh.
- Áp dụng với các BĐS chuyên dùng: Nhà máy điện, nhà máy lọc dầu…
- Được áp dụng để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác
- Phương pháp thông dụng với người tham gia đấu thầu và kiểm tra đấu thầu
- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác
Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá bất động sản là ước tính giá trị của miếng đất, coi như nó là một miếng đất trống Giả định rằng mục đích sử dụng hiện tại của đất là tốt nhất và mang lại hiệu quả cao nhất.
Bước 2: Để xây dựng lại các công trình hiện có trên miếng đất, cần ước tính các chi phí hiện tại như chi phí xây dựng, chi phí tái tạo và chi phí thay thế.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xét trên mọi nguyên nhân
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP 31 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
Lịch sử hình thành Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC
BTCValue được thành lập bởi các thành viên có kinh nghiệm và chứng chỉ hành nghề từ Bộ Tài chính và AVM Vietnam, một trong những tổ chức dịch vụ đầu tư hàng đầu tại Việt Nam Công ty nhận được sự hỗ trợ từ IMAA và Kummerco, tổ chức tư vấn M&A có trụ sở tại Thụy Sĩ BTCValue duy trì mối quan hệ chặt chẽ với Diễn đàn M&A Việt Nam, với gần 1.000 chuyên gia và lãnh đạo trong lĩnh vực đầu tư cả trong và ngoài nước.
BTCValue là một trong những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Công ty đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, IVSC và AVA về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở dữ liệu cho tổ chức thẩm định giá Hiện tại, BTCValue là một trong 30 doanh nghiệp đầu tiên được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá từ Bộ Tài chính vào ngày 19 tháng 08 năm 2015.
BTCValue là đơn vị hàng đầu cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên sâu, bao gồm thẩm định giá bất động sản, thiết bị và xác định giá trị doanh nghiệp Với đội ngũ chuyên gia, tư vấn viên và chuyên viên cao cấp, công ty nổi bật trong lĩnh vực định giá tài sản vô hình như thương hiệu và thẩm định giá mỏ khoáng sản.
Ban Lãnh đạo và tập thể cán bộ BTCValue cam kết cung cấp dịch vụ thẩm định giá chất lượng cao nhất, nhằm hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động đầu tư và kinh doanh của quý khách hàng.
Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC
Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
BTCVALUE.,JSC Địa chỉ: Số 11A Cao Bá Quát, Ba Đình, Hà Nội Điện thoại: (84-4) 2246 6968
Website: www.btcvalue.com www.maf.vn Lĩnh vực hoạt động: Thẩm định giá:
- Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất
- Thẩm định giá BĐS: đất đai, hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất
- Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, mua và bán doanh nghiệp, thâu tóm doanh nghiệp (M&A)
- Xác định giá trị thương hiệu, thương quyền
- Định giá mỏ khoáng sản rắn
- Định giá phần mềm, cổng thông tin
- Xác định giá khởi điểm đấu giá
- Các dịch vụ dự báo giá cả thị trường và nghiên cứu khoa học về giá khác
- Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê…
- Dịch vụ hỗ trợ đàm phán giá
- Tư vấn, môi giới mua, bán BĐS, khu công nghiệp, dự án xây dựng
Mục đích kết quả thẩm định của Công ty:
- Làm cơ sở xác định giá trị tài sản để hạch toán kế toán, chuyển đổi mô hình doanh nghiệp
- Thẩm định giá tài sản đảm bảo, thế chấp phục vụ mục đích vay vốn ngân hàng
- Xác định giá trị tài sản đảm bảo đi du học, định cư ở nước ngoài
- Làm cơ sở mua, bán nợ, hoặc chuyển vốn vay thành vốn cổ phần
- Xác định giá trị tài sản làm cơ sở mua, bán cho doanh nghiệp hoặc từ ngân sách Nhà nước
- Góp vốn - liên doanh, liên kết, cổ phần hóa, thâu tóm và sáp nhập doanh nghiệp (M&A)…
- Thẩm định giá tài sản trong các vụ án dân sự
Đăng ký kinh doanh Số 0105763464 được cấp bởi Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội, với các mục đích hoạt động theo quy định của pháp luật Ban điều hành BTCvalue do Tổng giám đốc Ông Đặng Xuân Minh lãnh đạo.
Cơ cấu tổ chức
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC
( Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC)
Kết quả hoạt động
BTCvalue, với 15 chi nhánh và văn phòng đại diện trên toàn quốc, đã tận dụng lợi thế của mình từ hai nhóm khách hàng chính: các cơ quan nhà nước chiếm 65% doanh thu từ mua sắm tài sản công, và khối đầu tư chiếm 20% Doanh thu của công ty cũng đến từ ngân hàng (10%) và các nguồn khác (5%) Công ty hoạt động trong nhiều lĩnh vực thẩm định giá như bất động sản, máy móc thiết bị, và thương hiệu Trong đó, thẩm định giá máy móc thiết bị đóng góp lớn nhất với 42% tổng doanh thu, tiếp theo là xác định giá trị công ty và thương hiệu với 36%.
Lĩnh vực thẩm định bất động sản của Công ty BTCValue đóng góp 22% vào tổng doanh thu, mặc dù không phải là hoạt động chính Tuy nhiên, thẩm định giá bất động sản vẫn mang lại nguồn thu quan trọng cho công ty.
Sự năng động và nhiệt huyết của cán bộ công nhân viên, cùng với kiến thức chuyên môn vững chắc, đã giúp Công ty hoạt động hiệu quả trong nhiều lĩnh vực như thẩm định giá BĐS, doanh nghiệp và máy móc thiết bị Sự hợp tác với các đối tượng khách hàng đa dạng như ngân hàng, trường học và bệnh viện đã góp phần vào sự phát triển bền vững của Công ty Mức lương bình quân của nhân viên là 6 triệu đồng/tháng, nhưng thu nhập thực tế dao động từ 12 triệu đến 15 triệu đồng, cho thấy khả năng cung cấp dịch vụ tốt và sự ổn định trong hoạt động kinh doanh Bảng so sánh BCKQHĐKD từ năm 2013-2015 cho thấy rõ những thay đổi về doanh thu, chi phí và lợi nhuận, giúp nhà phân tích có cái nhìn tổng quát về tình hình hoạt động của Công ty.
Bảng 2.1: Bảng so sánh ngang về BCKQHĐKD
Chênh lệch 2014/3013 số tiền (triệu đồng)
Tỷ lệ (%) số tiền (triệu đồng)
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 17544,55 9616,96 4813,67 7927,59 82,43 4803,29 99,78
Các khoản giảm trừ doanh thu
Doanh thu thuần về bán hàng và cung 17544,55 9616,96 4813,67 7927,59 82,43 4803,29 99,78 cấp dịch vụ
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 17544,55 9616,96 4813,67 7927,59 82,43 4803,29 99,78
Doanh thu hoạt động tài chính 1,41 1,57 1,64 -0,16 -10,18 -0,07 -4,30
Trong đó Chi phí lãi vay
Chi phí quản lý kinh doanh 14867,46 9125,26 4764,55 5742,20 62,93 4360,71 91,52
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 2676,85 492,84 49,78 2184,01 443,15 443,06 890,03
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế 2676,85 492,84 49,78 2184,01 443,15 443,06 890,03
Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 535,37 98,57 10,96 436,80 443,15 87,61 799,34
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 2141,48 394,27 38,83 1747,21 443,15 355,44 915,38
(Nguồn: BCKQHĐKD Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC)
* So sánh tình hình hoạt động 2014/2013
Năm 2014, hoạt động kinh doanh của Công ty ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ so với năm 2013, với doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 4.803,29 triệu đồng, tương đương 99,78% Mặc dù chi phí quản lý kinh doanh cũng tăng mạnh 4.360,71 triệu đồng (91,52%), nhưng tỷ lệ tăng này vẫn nhỏ hơn so với lợi nhuận kế toán sau thuế, đạt 355,44 triệu đồng, tương ứng với mức tăng 915,38% Sự tăng trưởng 915,38% trong lợi nhuận sau thuế cho thấy Công ty đang phát triển rất mạnh mẽ.
* So sánh tình hình hoạt động kinh doanh 2015/2014
Bảng phân tích BCKQHĐKD cho thấy tình hình hoạt động của Công ty năm 2015 cải thiện rõ rệt so với năm 2014, với doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 7.927,59 triệu đồng, tương đương 82,43% Việc không có các khoản giảm trừ doanh thu và giá vốn hàng bán đã dẫn đến sự gia tăng đồng thời của lợi nhuận gộp.
Chi phí quản lý kinh doanh của Công ty tăng 5742,20 triệu đồng, tương đương 62,93%, cho thấy sự đầu tư mạnh mẽ vào quản lý So với năm 2014, năm 2015 ghi nhận mức tăng doanh thu vượt trội hơn so với chi phí, dẫn đến lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh tăng 2184,01 triệu đồng Mặc dù chi phí tăng ít hơn doanh thu, điều này cho thấy việc kiểm soát chi phí của Công ty chưa thực sự hiệu quả, ảnh hưởng đến khả năng tăng lợi nhuận.
Lợi nhuận sau thuế năm 2015 của BTCvalue đạt 1.747,21 triệu đồng, tăng 443,15% so với năm 2014, cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh Điều này chứng tỏ BTCvalue cần tiếp tục phát huy thành công này trong năm 2016, tập trung vào tất cả các lĩnh vực và nhóm khách hàng tiềm năng.
Dựa trên phân tích BCKQHDKD trong ba năm qua, hoạt động thẩm định của BTCValue đã đạt được kết quả tích cực, thể hiện qua sự gia tăng doanh thu bán hàng và lợi nhuận sau thuế Điều này không chỉ phản ánh năng lực và trình độ của ban giám đốc cùng đội ngũ chuyên viên mà còn là động lực để các thành viên trong Công ty tiếp tục nỗ lực khẳng định vị thế của mình trên thị trường trong nước và quốc tế.
Mục tiêu của Công ty trong năm 2016
Mục tiêu chính của Công ty trong năm 2016 là phát triển bền vững, tăng trưởng sản lượng và doanh thu, cải thiện thu nhập và đời sống người lao động, đồng thời mang lại lợi ích tối ưu cho Công ty Điều này nhằm củng cố và nâng cao vị thế của BTCValue trong lĩnh vực dịch vụ đầu tư và quản lý tài sản tại Việt Nam.
- Tiếp tục hoàn thiện theo mô hình Công ty cổ phần để nâng cao hiệu quả kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của Công ty
- Tăng cường công tác quản trị, điều hành, tổ chức sản xuất, kinh doanh
Để nâng cao trải nghiệm khách hàng, chúng tôi sẽ hoàn thiện và đổi mới quy trình hoạt động, đồng thời khai thác và nâng cấp Website, giúp khách hàng dễ dàng truy cập và tìm kiếm thông tin Chúng tôi cũng sẽ tăng cường công tác quảng bá thương hiệu và chú trọng ứng dụng công nghệ vào công tác điều hành và quản lý.
- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực, xây dựng đội ngũ cán bộ theo hướng chuyên nghiệp.
Quy trình và phương pháp thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá
2.3.1 Cơ sở pháp lý hiện hành
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội khóa 13
- Nghị định số 89/ 2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/03/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ Nghị định này quy định chi tiết về việc thi hành một số điều của Luật giá liên quan đến thẩm định giá.
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04
-Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10
- Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 quy định phương pháp định giá chung đối với hàng hóa dịch vụ
- Luật đất đai 45/2013/ QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội khóa 13 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 19/5/2014, của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này nhằm hướng dẫn các quy trình cấp, thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản.
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về bản đồ địa chính
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30/06/2014 bởi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất, bao gồm việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, cũng như cung cấp tư vấn trong việc xác định giá đất.
-Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá đất
- Nghị định 45/ 2014/NĐ -CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất
-Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 15/05.2014 của Chính Phủ hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ ngày 01/08/2014)
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội khóa 13, có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015
- Và các văn bản khác có liên quan
2.3.2 Quy trình thẩm định tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự, giúp TĐV đạt được kết luận vững chắc về giá trị tài sản Quy trình này tuân thủ các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy trong ước tính giá trị.
Cũng dựa theo quy trình của cục quản lý giá, Công ty BTCValue có thêm các bước để hoàn thiện về quy trình thẩm định giá của mình
Bước 1: Tiếp cận khách hàng
Phòng kinh doanh đảm nhận việc xây dựng kế hoạch và thực hiện các hoạt động bán hàng, bao gồm việc gọi điện và kết nối với khách hàng để giới thiệu về BTCValue cùng hồ sơ năng lực của công ty.
Tất cả các phòng ban trong Công ty đều có trách nhiệm giới thiệu thông tin chung về Công ty và các dịch vụ mà Công ty cung cấp cho khách hàng mỗi khi có cơ hội tiếp xúc.
Bước 2: Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và phân công
Sau khi giới thiệu về Công ty, nếu khách hàng quan tâm đến các dịch vụ thẩm định giá mà chúng tôi cung cấp, xin vui lòng liên hệ với Công ty qua nhiều hình thức khác nhau.
+ Yêu cầu qua cán bộ, nhân viên của BTCValue thông qua việc gặp trực tiếp + Gửi yêu cầu đến Công ty thông qua đường Công văn
+ Gọi điện đến Công ty
+ Yêu cầu thông qua một bên trung gian
Khi khách hàng không yêu cầu thẩm định giá bằng văn bản, các chuyên viên kinh doanh cần hướng dẫn họ lập văn bản đề nghị thẩm định giá sau khi tiếp nhận yêu cầu.
Sau khi nhận được đề nghị thẩm định giá từ khách hàng, tổng giám đốc hoặc giám đốc chi nhánh sẽ tiến hành xem xét và phân công công việc chăm sóc khách hàng cho chuyên viên kinh doanh trong công ty.
+ Việc phân chia công việc phải công khai, công bằng, phù hợp với năng lực của từng người
Phòng kinh doanh đã gửi bản sao văn bản đề nghị thẩm định giá và phân công công việc cho phòng thẩm định Đề nghị trưởng phòng thẩm định giao cho CVTĐ phối hợp với phòng kinh doanh để tiếp tục chăm sóc khách hàng.
Bước 3: Nghiên cứu hồ sơ, dự thảo và đàm phán hợp đồng
Nghiên cứu hồ sơ và dự thảo hợp đồng
CVKD và CVTĐ hợp tác nghiên cứu hồ sơ và soạn thảo nội dung hợp đồng Mục tiêu của quá trình này là đảm bảo các yêu cầu và tiêu chuẩn cần thiết được đáp ứng một cách đầy đủ và chính xác.
+ Hiểu rõ về mục đích thẩm định và kỳ vọng của khách hàng đối với kết quả thẩm định
+ Danh mục hồ sơ tài liệu pháp lý và kỹ thuật BĐS mà khách hàng cần cung cấp phục vụ cho cuộc thẩm định giá
+ Dự kiến kết quả thẩm định sơ bộ, mức phí dịch vụ thẩm định giá
Trước khi gửi bản dự thảo hợp đồng cho khách hàng, cần phải có sự phê duyệt của Tổng giám đốc dựa trên biểu phí của Công ty Nếu khách hàng không tuân theo biểu phí này, thì phải được sự chấp thuận của Tổng giám đốc Công ty.
- Đàm phán các điều kiện của hợp đồng
Khi thẩm định, khách hàng cần hiểu rõ tính chất của kết quả thẩm định, bao gồm các yêu cầu pháp lý liên quan đến hoạt động này Ngoài ra, tổ chức thẩm định cũng phải chịu trách nhiệm về tính chính xác và độ tin cậy của kết quả thẩm định mà họ cung cấp.
+ Các căn cứ để tính phí thẩm định
+ Các căn cứ và phương pháp để tính giá trị tài sản nếu khách hàng có yêu cầu
Quá trình đàm phán cần đạt mục tiêu thỏa mãn tối đa yêu cầu và mong muốn của khách hàng, nhằm đảm bảo sự hài lòng của họ Đồng thời, việc này cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật và ký kết hợp đồng thẩm định giá với khách hàng, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của Công ty.
Bước 4: Ký kết hợp đồng
Sau khi đạt được thỏa thuận với khách hàng về các điều khoản hợp đồng, CVKD có trách nhiệm soạn thảo hợp đồng và các văn bản liên quan, sau đó trình Tổng giám đốc ký theo quy định của công ty và pháp luật.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC trong thời gian tới
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, các công ty, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá, cần có định hướng hoạt động rõ ràng để cạnh tranh và phát triển bền vững Định hướng này không chỉ giúp duy trì và phát triển tổ chức mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh, nâng cao hiệu quả kinh doanh Nó giống như một chiến thuật quân sự, giúp xác định con đường đi và cách thức vượt qua khó khăn, biến thách thức thành cơ hội Để lĩnh vực thẩm định giá, đặc biệt là Công ty Cổ phần thẩm định giá BTC, phát triển bền vững, cần xây dựng những định hướng chung phù hợp với chiến lược phát triển trong từng giai đoạn.
3.1.1.Định hướng chung trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản
Trước khi bước vào định hướng trong hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty BTCValue thì trước hết cần có định hướng cho thẩm định giá BĐS:
Xây dựng và phát triển hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam cần hướng tới tính chuyên nghiệp, độc lập và khách quan Điều này sẽ góp phần làm cho giá trị thị trường bất động sản trở nên công khai và minh bạch hơn.
Xây dựng hành lang pháp lý về thẩm định giá phù hợp với cơ chế thị trường có sự kiểm soát của nhà nước
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, Công ty Cổ phần cần định hướng rõ ràng cho hoạt động thẩm định giá của mình Việc tăng cường vai trò quản lý không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong các giao dịch bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
BTCValue sở hữu đội ngũ sáng lập mạnh mẽ với kinh nghiệm và mối quan hệ vững chắc trong lĩnh vực đầu tư, cùng với đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm trong thẩm định giá Công ty có lợi thế về thương hiệu và truyền thông thông qua các diễn đàn M&A, giúp tiếp cận thị trường và đáp ứng nhu cầu định giá M&A đang gia tăng Tuy nhiên, BTCValue cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ hơn 186 công ty thẩm định giá, trong đó có 4-5 thương hiệu quốc tế, cùng với áp lực về doanh số và quản lý đến 15 văn phòng.
Trong bối cảnh hiện tại, Công ty cần xác định rõ định hướng cho hoạt động thẩm định giá, nhằm tận dụng những cơ hội phát triển đồng thời đối phó hiệu quả với các thách thức Việc khai thác tối đa tiềm năng từ các cơ hội sẽ giúp Công ty nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo ra giá trị bền vững trong tương lai.
Ban lãnh đạo Công ty đã xác định chiến lược kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.
+ Về thị trường: Khai thác tối đa các thị trường mua sắm công, thị trường đầu tư và từng bước gia nhập vào thị trường ngân hàng
Để đảm bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp, chúng tôi đã đầu tư mới trang thiết bị và phương tiện hiện đại Đồng thời, việc mở rộng văn phòng tại TP.HCM cũng là một bước quan trọng trong chiến lược phát triển của chúng tôi.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý cần được xây dựng phù hợp để nâng cao tính linh hoạt và quyền tự chủ, đồng thời đảm bảo tính kỷ luật Việc thiết lập mối quan hệ hợp tác hữu cơ giữa các phòng ban chức năng là rất quan trọng, giúp phát huy sức mạnh tổng hợp trong toàn Công ty Điều này cũng góp phần khẳng định tinh thần đoàn kết và gìn giữ truyền thống tốt đẹp của Công ty.
Công ty cam kết cải thiện chính sách đãi ngộ cho những lao động tận tâm và có trình độ, đồng thời xử lý nghiêm khắc những trường hợp vi phạm kỷ luật và hiệu suất kém theo quy định pháp luật và nội quy Bên cạnh đó, công ty sẽ duy trì chế độ phúc lợi nhằm đảm bảo đời sống tinh thần và vật chất cho người lao động.
Chúng tôi tập trung vào việc nâng cao năng lực điều hành sản xuất và cải thiện chất lượng dịch vụ, đồng thời khai thác hiệu quả để đáp ứng nhu cầu phát triển Chúng tôi cũng sẽ mở rộng hoạt động đầu tư và góp vốn sản xuất kinh doanh khi có điều kiện thuận lợi, nhằm hoàn thành các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh đã đề ra.
- Tổng số hợp đồng dịch vụ: 7.500 hồ sơ
Kế hoạch tài chính và chỉ tiêu
- Lợi nhuận trước thuế: 3.500.000.000 đồng
- Cổ tức cho cổ đông: 10%
So với năm 2015, kế hoạch tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận năm 2016 đòi hỏi sự nỗ lực và cố gắng từ tất cả các thành viên cũng như mọi lĩnh vực hoạt động của Công ty.
Bảng 3.1: Kế hoạch doanh thu của công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC2016
(triệu VND) Số nhân sự DT năm/ người
(Nguồn: Công ty cổ phần thẩm định giá BTC)
Biểu đồ 1: Kế hoạch Doanh thu BTCValue 2016 – theo văn phòng
Biểu đồ 2: Kế hoạch doanh thu BTCValue 2016 – theo lĩnh vực dịch vụ
(Nguồn: Kế hoạch của công ty Cổ phần thẩm định giá BTC 2016)
Theo kế hoạch doanh thu năm 2016, lĩnh vực mua sắm công và đầu tư đều tăng 5% so với năm 2015, với trọng tâm phát triển tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Kế hoạch đầu tư XDCB và mua sắm trang thiết bị:
Tổng mức đầu tư 5.300 triệu đồng bao gồm các hạng mục sau:
+ Mua căn hộ để đầu tư và cho thuê
Hà nội Đà nẵng TPHCM Khác
Mua sắm công Ngân hàng Đầu tư Thi hành ánKhác
Bảng 3.2: Kế hoạch đầu tư XDCB và mua sắm trang thiết bị
STT Hạng mục Tổng đầu tư
1 Mua căn hộ để đầu tư và cho thuê
3700 Vốn vay và vốn tự có
2 Nâng cấp xe ô tô 1000 Vốn tự có
3 Trang bị máy photocopy 600 Vốn tự có
(Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC) Để đạt được định hướng như trên thì Công ty đã đưa ra nhiệm vụ và giải pháp:
Hoạt động kinh doanh tiếp thị tập trung vào việc chăm sóc khách hàng hiện tại và mở rộng các văn phòng đại diện, đặc biệt tại miền Bắc và miền Trung Chúng tôi phát triển mối quan hệ với các doanh nghiệp, tận dụng lợi thế từ Diễn đàn M&A Việt Nam Đồng thời, chúng tôi làm việc với ngân hàng để được đưa vào danh sách rút gọn của một số ngân hàng.
Công tác tài chính cần được tăng cường quản lý và giám sát, đồng thời tiết kiệm chi phí để ưu tiên cho việc tích lũy vốn Để phục vụ hiệu quả cho công tác điều hành và chỉ đạo của Công ty, cần nâng cao chất lượng kế toán quản trị Đặc biệt, chú trọng thu hồi công nợ và theo dõi sát sao các hợp đồng đã ký kết nhằm điều chỉnh kịp thời, tránh tình trạng khách hàng chiếm dụng vốn quá nhiều của Công ty.
- Về hợp tác : Đẩy mạnh quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược, trong đó có đối tác nước ngoài là Viện IMAA Thụy sỹ
Công tác đào tạo tại Công ty được thực hiện thông qua việc áp dụng tiêu chuẩn cấp bậc cán bộ, nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và tay nghề cho người lao động Chúng tôi khuyến khích và hỗ trợ cán bộ phát triển phong cách làm việc đa năng, giúp họ có khả năng thay thế công việc của nhau khi cần thiết Đội ngũ cán bộ luôn nhiệt tình và vui vẻ, tạo sự thoải mái cho khách hàng trong quá trình giao dịch Đồng thời, tinh thần làm việc đoàn kết, trách nhiệm, kỷ luật và tự nghiên cứu, tìm tòi học hỏi cũng được chú trọng để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ.
Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá BTC
Năm 2016, Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC cần thực hiện các giải pháp để hoàn thiện quy trình và phương pháp so sánh trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản.
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình
3.2.1.1 Bổ sung thêm số lượng chuyen viên thẩm đinh, thẩm định viên và tiến hành thành lập tổ thẩm định
Lĩnh vực thẩm định giá đang phát triển mạnh mẽ cùng với nền kinh tế, dẫn đến nhu cầu gia tăng trong việc định giá và thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, số lượng các thẩm định viên và chuyên viên thẩm định vẫn còn hạn chế Quy trình thẩm định giá gồm nhiều bước, vì vậy cần có nhiều thẩm định viên để đảm nhận các nhiệm vụ khác nhau Đặc biệt, việc thành lập tổ thẩm định giá cho mỗi nhóm tài sản riêng biệt và duy trì hoạt động của tổ này trong các dự án thẩm định là rất cần thiết Sự hợp tác giữa các thành viên trong tổ thẩm định sẽ giúp họ hỗ trợ lẫn nhau trong việc tìm kiếm, thu thập và xử lý thông tin, từ đó nâng cao hiệu quả công việc.
Trong các dự án đơn giản, BTCValue thực hiện thẩm định giá tài sản thông qua một TĐV hoặc CVTĐ, từ việc thu thập, phân tích thông tin đến lập báo cáo kết quả Dù có sự kiểm soát của ban kiểm soát, việc một người đảm nhiệm toàn bộ công việc có thể dẫn đến sai sót Do đó, việc sử dụng tổ thẩm định giá là cần thiết để nâng cao hiệu quả công việc, đặc biệt trong các dự án lớn BTCValue chỉ thành lập tổ thẩm định khi có dự án trên 5 tỷ, vì vậy ban lãnh đạo nên xem xét việc áp dụng tổ thẩm định cho từng hợp đồng để phát triển công ty một cách toàn diện hơn.
3.2.1.2 Xây dựng và hoàn thiện hệ thống các văn bản quy định về việc thực hiện quy trình một cách rõ ràng
Quy trình thẩm định giá của Công ty đã gần hoàn thiện, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế như việc tiếp nhận hồ sơ và giám sát chưa rõ ràng trong suốt quá trình thẩm định Công tác thu thập và phân tích thông tin vẫn chưa đạt hiệu quả cao và mang tính ước lượng Hơn nữa, Công ty vẫn áp dụng quy trình chung cho tất cả các loại tài sản mà không phân tách riêng biệt giữa chúng.
Việc xây dựng hệ thống văn bản quy định cụ thể và rõ ràng cho từng loại tài sản là rất cần thiết Điều này không chỉ giúp hoàn thiện các bước trong quy trình mà còn hỗ trợ các TĐV thực hiện quy trình một cách khoa học, có căn cứ và đạt hiệu quả cao.
Một số bước cần được quy định rõ hơn để hoàn thiện trong quy trình của Công ty như:
Trong bước 2, Công ty tiếp nhận yêu cầu của khách hàng qua nhiều hình thức như Fax và điện thoại Tuy nhiên, hiện chưa có quy định cụ thể về thông tin cần cung cấp cho từng hình thức tiếp nhận Để tiết kiệm thời gian trong quá trình thẩm định, Công ty cần quy định rõ ràng các thông tin cần thiết mà khách hàng phải cung cấp theo từng phương thức tiếp nhận cụ thể.
Trong quá trình thẩm định, việc quy định thời gian tối đa cho từng công đoạn là rất quan trọng, giúp đảm bảo hiệu quả và chất lượng của công việc.
Trong bước 7, việc hoàn thiện quy trình kiểm soát phê duyệt là rất quan trọng Công ty cần thiết lập các quy định rõ ràng cho việc kiểm soát, bao gồm mọi khâu từ thu thập và xử lý thông tin đến việc đưa ra kết quả thẩm định Đây là một nhiệm vụ khó khăn, do đó, sự quan tâm và hỗ trợ từ ban lãnh đạo Công ty là cần thiết để đảm bảo có phương án xử lý hiệu quả nhất.
3.1.2.3 Rút quy trình thẩm định trong Công ty
Việc xây dựng quy trình nhiều bước với nhiệm vụ phân chia cho các phòng ban khác nhau giúp công việc trở nên rõ ràng và minh bạch Tuy nhiên, sự chồng chéo trong nhiệm vụ giữa các phòng ban do quá nhiều bước có thể gây khó khăn Để tối ưu hóa quy trình, Công ty nên xem xét gộp các bước liền kề do cùng một phòng thực hiện, như Bước 3 và 4, thành một bước duy nhất là nghiên cứu hồ sơ, dự thảo và ký kết hợp đồng, do khối kinh doanh đảm nhiệm, nhằm đơn giản hóa việc thực hiện và kiểm soát.
3.2.2 Giải pháp hoàn thiện về phương pháp so sánh
3.2.2.1 Hoàn thiện về thu thập thông tin và điều chỉnh các yếu tố so sánh
Công tác thu thập thông tin đóng vai trò quan trọng trong chất lượng và kết quả thẩm định giá Việc thu thập thông tin không chính xác có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định, gây thiệt hại cho khách hàng và các công ty thẩm định giá Do đó, cần có quy định cụ thể và minh bạch để đảm bảo độ chính xác của thông tin thu thập được Một số biện pháp hoàn thiện quy trình thu thập thông tin là cần thiết để nâng cao hiệu quả thẩm định giá.
TĐV/CVTĐ cần đa dạng hóa nguồn thu thập thông tin bằng cách không chỉ dựa vào thông tin từ khách hàng mà còn tham khảo các nguồn khác như thị trường BĐS và các công ty thẩm định giá Việc kiểm tra thông tin qua nhiều kênh như điện thoại và internet là cần thiết để chọn lọc ra những thông tin đáng tin cậy nhất Sau đó, TĐV/CVTĐ nên tiến hành điều tra thực tế và tham khảo ý kiến của người dân Đặc biệt, khi xem xét thông tin về giá BĐS đang chào bán, cần điều chỉnh cho phù hợp với đặc điểm cụ thể của từng bất động sản.
Trong thẩm định giá bất động sản, phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và dễ áp dụng nhất Do đó, chất lượng thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc xác định kết quả thẩm định Trước khi thu thập dữ liệu, cần liệt kê các thông tin cần thiết để giảm thiểu sai sót và đạt được kết quả tối ưu.
Công ty đã thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu giá nhằm hỗ trợ thu thập và tìm kiếm thông tin Do đó, việc tiếp tục phát triển và cải thiện hệ thống này là cần thiết để đảm bảo nguồn thông tin trở nên phong phú và đáng tin cậy, giúp các TĐV áp dụng hiệu quả trong các lần tiếp theo.
* Điều chỉnh các yếu tố so sánh:
Để áp dụng phương pháp so sánh hiệu quả, TĐV cần hạn chế tối đa việc lựa chọn các BĐS có đặc điểm tương đồng nhằm tránh việc điều chỉnh Khi điều chỉnh là cần thiết, cần thiết lập một hệ thống cơ sở dữ liệu và bằng chứng rõ ràng để điều chỉnh các chỉ tiêu như hướng, môi trường và cảnh quan Điều này giúp đảm bảo quá trình xử lý thông tin được khách quan, có căn cứ và hợp lý hơn.
Việc điều chỉnh các yếu tố so sánh nên được thực hiện bởi những TĐV có kinh nghiệm, vì họ có cái nhìn toàn diện về tài sản và có thể nhanh chóng đưa ra hướng và phương pháp thẩm định Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định, cần tập trung vào việc đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ và tổ chức các lớp học thực tế cho TĐV về giá Giải pháp hoàn thiện việc điều chỉnh các yếu tố so sánh có thể triển khai ngay tại Công ty, bằng cách kết hợp TĐV dày dạn kinh nghiệm với các CVTĐ mới, giúp họ vừa làm vừa học hỏi, từ đó phát triển thành những TĐV tiềm năng trong tương lai.
3.2.2.2 Nâng cao năng lực của đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên thẩm định
Một số kiến nghị
Hoạt động thẩm định giá bất động sản là một quy trình phức tạp, bị ảnh hưởng bởi nhiều lĩnh vực liên quan và các văn bản pháp luật Để nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm định giá, cần có sự hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước và chính phủ bên cạnh nỗ lực của các công ty.
3.3.1 Đối với cơ quan nhà nước
Để tạo ra hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá, việc hoàn chỉnh hệ thống văn bản quy phạm pháp luật là rất quan trọng, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và lĩnh vực thẩm định giá Hiện tại, một số thông tư và quyết định đã được ban hành, như Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất Tuy nhiên, cần nhanh chóng cập nhật và khắc phục những bất cập trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai Các cơ quan nhà nước cũng cần sửa đổi, điều chỉnh các chính sách về xây dựng nhà ở và tiêu chuẩn thẩm định giá để phù hợp với thực tiễn, nhằm tạo thuận lợi hơn cho quy trình thẩm định giá bất động sản Khi ban hành hoặc cập nhật các văn bản pháp luật liên quan, cần thông báo rộng rãi đến công chúng và gửi thông báo đến các công ty thẩm định giá.
Thứ hai, nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý nhà nước về thẩm định giá
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thẩm định giá, cần cải cách cơ chế quản lý theo hướng thống nhất và tập trung Hiện nay, nhiều cơ quan như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng đảm nhiệm chức năng quản lý bất động sản (BĐS), dẫn đến sự chồng chéo và thiếu hệ thống trong hoạt động quản lý, từ đó làm giảm hiệu quả quản lý BĐS BĐS là đối tượng chính trong ngành thẩm định giá, vì vậy nếu quản lý BĐS không tốt, công tác thẩm định giá cũng sẽ không đạt hiệu quả cao Để khắc phục tình trạng này, các cơ quan có thẩm quyền cần phối hợp chặt chẽ và phân công công việc cụ thể nhằm xây dựng một bộ máy quản lý chuyên nghiệp và hiệu quả.
Để nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý, cần thiết phải cải thiện bản thân từng thành viên trong bộ máy Điều này đòi hỏi phải tăng cường bồi dưỡng, đào tạo và huấn luyện cán bộ nhà nước nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý.
Thứ ba, cần có các biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh:
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện đang trải qua sự bất ổn với tình trạng mất cân bằng cung cầu thường xuyên, dẫn đến biến động giá cả Do đó, các nhà đầu tư (TĐV) cần liên tục cập nhật thông tin thị trường BĐS để đảm bảo giá trị thẩm định sát với giá trị thực tế tại thời điểm thẩm định Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, nhà nước cần triển khai các biện pháp nhằm ổn định thị trường BĐS.
Cần cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản và hoàn thiện hệ thống quy định về đầu tư để ngăn chặn đầu cơ, từ đó giữ giá bất động sản ổn định.
+ Nhà nước cũng chủ động lên các phương án, giải pháp để chống đầu cơ như việc quy hoạch việc sử dụng đất…
Nhà nước cần thiết lập quy định về giao dịch bất động sản và khuyến khích việc mua bán thông qua sàn giao dịch Việc thực hiện hiệu quả sẽ giúp thu thập thông tin bất động sản, tạo ra nguồn dữ liệu tin cậy cho hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch bất động sản.
Nhà nước cần chú trọng đào tạo nguồn nhân lực cho lĩnh vực thẩm định giá, tập trung vào cả đạo đức nghề nghiệp và nghiệp vụ Những người làm công tác thẩm định cần được đào tạo bài bản và hệ thống, đảm bảo có chuyên môn, kiến thức, kinh nghiệm thực tế và tiêu chuẩn đạo đức cao Việc xây dựng nội dung chương trình đào tạo cần thiết kế sao cho phù hợp và thực tiễn Đồng thời, cần chú ý đến việc phát triển đội ngũ giáo viên có chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định, và nếu cần, có thể mời các chuyên gia quốc tế có kinh nghiệm hỗ trợ.
Để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, nhà nước cần tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định và có chính sách khuyến khích các công ty thẩm định giá nâng cao chuyên môn cho các thẩm định viên, cả trong nước và quốc tế Cần thực hiện nghiêm túc các quy định về tiêu chuẩn đạo đức, chuyên môn và hành nghề của cán bộ, chuyên gia thẩm định giá.
3.3.2 Đối với Bộ Tài Chính
Bộ Tài chính là cơ quan chính phủ chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về tài chính, kế toán, hải quan, giá cả và chứng khoán Trong lĩnh vực giá cả, Bộ phối hợp với các bộ và cơ quan liên quan để xây dựng và trình các cấp có thẩm quyền quyết định giá hàng hóa và dịch vụ thuộc danh mục do nhà nước định giá, đồng thời quy định phương pháp thẩm định giá chung cho các hàng hóa và dịch vụ.
Các bộ, ngành và địa phương, cùng với các tổ chức sản xuất và kinh doanh, cần xây dựng phương án giá để làm cơ sở cho việc thẩm định và kiểm tra các yếu tố hình thành giá Họ cũng phải phối hợp với các bộ, ngành khác để hướng dẫn phương pháp thẩm định giá cho các hàng hóa và dịch vụ thuộc thẩm quyền của mình.
Bộ Tài Chính đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển hoạt động thẩm định, vì vậy cần đưa ra một số khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng của công tác này.
Bộ Tài Chính cần nhanh chóng ban hành các thông tư hướng dẫn về tiêu chuẩn thẩm định giá, nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn này theo các chuẩn mực quốc tế Sự thay đổi liên tục của các tiêu chuẩn thẩm định giá trong thời gian qua đã gây ra sự lúng túng trong việc áp dụng, yêu cầu người thực hiện cần tìm hiểu kỹ lưỡng.
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về dịch vụ thẩm định giá, cần mở thêm các lớp đào tạo và thi cấp thẻ TĐV Mặc dù số lượng CVTĐ muốn tham gia đào tạo và thi để nhận thẻ TĐV đang gia tăng, nhưng số lượng TĐV hiện tại vẫn còn hạn chế Do đó, việc tổ chức các lớp đào tạo dưới sự giảng dạy của các chuyên gia hàng đầu trong nước, kết hợp với các trung tâm đào tạo uy tín và mời các chuyên gia quốc tế, là rất cần thiết để nâng cao chất lượng và số lượng TĐV.
Bộ Tài Chính cần theo dõi thường xuyên hoạt động của các thẩm định viên (TĐV) và doanh nghiệp thẩm định giá, đồng thời thu hồi thẻ TĐV không đủ tiêu chuẩn về kinh nghiệm và kỹ năng Hàng năm, Bộ Tài Chính sẽ công bố các thông tư về doanh nghiệp đủ điều kiện hành nghề Việc thực hiện các công việc này đều đặn sẽ giúp xác định những thẩm định viên có năng lực và kinh nghiệm, cũng như các doanh nghiệp thẩm định đáp ứng tiêu chuẩn, từ đó nâng cao chất lượng công tác thẩm định và đảm bảo kết quả chính xác.