Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty tnhh tư vấn thẩm định và đầu tư công nghệ gia lộc,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƢ VẤN THẨM ĐỊNH VÀ ĐẦU TƢ CÔNG NGHỆ GIA LỘC Họ tên sinh viên : PHAN HỒI TRUNG Lớp : TCH - K15 Khóa : 2012 – 2016 Khoa : TÀI CHÍNH HÀ NỘI– 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH TƢ VẤN THẨM ĐỊNH VÀ ĐẦU TƢ CÔNG NGHỆ GIA LỘC Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S LÊ THỊ THU HẰNG Họ tên sinh viên : PHAN HOÀI TRUNG Lớp : TCH - K15 Khóa : 2012 – 2016 Khoa : TÀI CHÍNH HÀ NỘI– 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các tài liệu, trích dẫn, kết nêu khóa luận có nguồn gốc rõ ràng trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế Cơng ty Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Phan Hoài Trung LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hƣớng dẫn – Thạc sĩ Lê Thị Thu Hằngđã tận tình bảo, hƣớng dẫn em suốt thời gian nghiên cứu thực khóa luận Bên cạnh đó, em xin cảm ơn anh chị phịng nghiệp vụ Cơng ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộcđã tạo điều kiện, giúp đỡ nhƣ cung cấp số liệu, thơng tin tận tình hƣớng dẫn em suốt thời gian làm khóa luận Em xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Phan Hoài Trung MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm BĐS .1 1.2 Đặc điểm chủ yếu BĐS 1.2.1 Tính cá biệt khan 1.2.2 Tính bền lâu 1.2.3 Tính chịu ảnh hƣởng lẫn 1.2.4 Các tính chất khác 1.3 Phân loại BĐS .3 1.3.1 Theo đặc tính vật chất 1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất 1.3.3 Ý nghĩa phân loại BĐS 1.4 Thẩm định giá BĐS 1.4.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 1.4.2 Vai trò thẩm định giá BĐS 1.4.3 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS .7 1.4.4 Các chủ thể tham gia định giá BĐS 1.5 Quy trình thẩm định giá BĐS .11 1.6 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS 14 1.6.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 14 1.6.2 Phƣơng pháp chi phí 21 1.6.3 Phƣơng pháp thu nhập 26 1.6.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 28 1.7 Kinh nghiệm quốc tế thẩm định giá BĐS .29 1.7.1 Kinh nghiệm quốc tế 29 1.7.2 Bài học rút cho Việt Nam 30 CHƢƠNG THỰC TIỄN PHƢƠNG PHÁP VÀ.QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TYTNHH GIA LỘC 32 2.1 Giới thiệu Gia Lộc 32 2.1.1 Giới thiệu Lịch sử Gia Lộc 32 2.1.2 Giới thiệu Gia Lộc 33 2.1.3 Lĩnh vực kinh doanh 33 2.1.4 Sơ đồ tổ chức công ty 33 2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh năm trở lại cơng ty 34 2.2 Quy trình thẩm định giá công ty TNHH Gia Lộc 34 2.2.1 Các văn pháp lý công ty sử dụng để phục vụ cho công tác Thẩm định giá 34 2.2.2.Quy trình thẩm định giá công ty TNHH Gia Lộc 35 2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá công ty TNHH Gia Lộc sử dụng 44 2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá BĐS Gia Lộc qua ví dụ thực tế 45 2.5 Đánh giá chung quy trình phƣơng pháp thẩm định giá BĐS Gia Lộc .66 2.5.1 Quy trình thẩm định giá .66 2.5.2 Nguyên nhân 68 CHƢƠNG KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH GIA LỘC 71 3.1 Định hƣớng phát triển công ty 71 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc 72 3.2.1 Về việc phát triển nguồn nhân lực, nâng cao lực cán 72 3.2.2 Về xây dựng sở liệu thông tin .74 3.2.3 Hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá BĐS .75 3.3 Một số kiến nghị 77 3.3.1 Đối với ban ngành có liên quan 77 3.3.2 Đối với Tài 81 KẾT LUẬN DANH MỤC SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ - MƠ HÌNH STT Trang Sơ đồ tổ chức cơng ty 33 Tình hình hoạt động kinh doanh năm trở lại công ty 34 Mơ Hình tổ chức thực thẩm định giá Công ty TNHH 37 tƣ vẩn Thẩm định đầu tƣ KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS Bất động sản SXKD Sản xuất kinh doanh UBND Ủy ban nhân dân GPMB Giải phóng mặt TNHH Trách nhiệm hữu hạn TMDV Thƣơng mại dịch vụ TĐV Thẩm định viên BTCT Bê tông cốt thép LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần hoạt động thẩm định giá phát triển trở thành nhu cầu thiết yếu nhiều lĩnh vực nhƣ: Kinh doanh chứng khoán, BĐS , ngân hàng… lĩnh vực lại có mục đích thẩm định giá nhƣ cách thức thực khác Sau thời gian tìm hiểu, quan sát, thấy thực trạng thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Cơng nghệ Gia Lộc nói riêng ngành thẩm định giá nói chung cịn tồn đọng vấn đề cần bàn đến Với mong muốn hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá BĐS Cơng ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc, dựa sở lý luận thẩm định giá BĐS văn pháp lý nhà nƣớc, tơi sâu vào phân tích, so sánh khác biệt thực tế lý thuyết, với xem xét đánh giá hiệu thực tế hoạt động để qua có giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc Mục đích nghiên cứu : - Làm rõ khác biệt thẩm định giá BĐS thực tế lý thuyết - Đánh giá cách thức vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc Phƣơng pháp nghiên cứu : - Phƣơng pháp thu thập thơng tin, tổng hợp, so sánh, phân tích thơng tin tình Phạm vi nghiên cứu : - Nghiên cứu kinh nghiệm vận dụng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc 5.Số liệu : Số liệu hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc từ 2013 tới Cấu trúc nội dung nghiên cứu : Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo…, kết cấu đề tài đƣợc chia làm phần nhƣ sau : CHƢƠNG 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƢƠNG 2.THỰC TIỄN PHƢƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CƠNG TYTNHH GIA LỘC CHƢƠNG 3.KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP CƠNG TY TNHH TƢ VẤN THẨM ĐỊNH VÀ ĐẦU TƢ CÔNG NGHỆ GIA LỘC 70 thẻ TĐV giá Trong đó, “Lị” đào tạo TĐV nói chung (BĐS nói riêng) xoay quanh sở, trung tâm sau: Đại học Kinh tế Quốc dân, Học viện Tài chính, Đại học Kinh tế Tp.HCM, Đại học Tài Marketing,Học viện Ngân Hàng…trong cơng tác đào tạo sau đại học chƣa có kế hoạch rõ ràng, gây thất lƣợng lớn nguồn nhân lực tiềm - Hệ thống sở liệu, văn pháp luật thiếu tính đồng chồng chéo Mặc dù thƣờng xuyên bổ sung,cập nhật nhiên không tránh khỏi thiếu sót cách xử lý tình phát sinh Việc khơng đồng sở liệu khiến cho cán thẩm định gặp nhiều khó khăn việc tra cứu áp dụng Ngồi thị trƣờng BĐS ln biến đổi liên tục mà văn hƣớng dẫn thƣờng có độ trễ dẫn đến tình trạng có văn nhƣng khơng cịn phù hợp với trạng lúc - Thị trƣờng BĐS Việt Nam phức tạp,bất ổn định minh bạch, hầu hết BĐS đƣợc giao dịch thị trƣờng khơng thức,các giao dịch khó kiểm sốt, thu thập giá trị cịn chịu nhiều ảnh hƣởng đến từ nhân tố chủ quan khiến cho trình điều tra thu thập thông tin không tránh khỏi sai sót - Việc Ngân hàng Việt Nam sử dụng phƣơng pháp so sánh chi phí để xác định giá trị tài sản đảm bảo khiến cho phƣơng pháp thu nhập thặng dƣ chƣa đƣợc nhìn nhận cách nghiêm túc 71 CHƢƠNG 3.KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH GIA LỘC 3.1 Định hƣớng phát triển công ty Đất nƣớc Việt Nam ta tiến trình đổi chế kinh tế quản lý.Q trình cổ phần hóa tái cấu trúc Doanh nghiệp nhà nƣớcdẫn đến khối lƣợng khổng lồ nhu cầu đánh giá thẩm định giá tài sản Sự phát triển thị trƣờng chứng khốn, thị trƣờng BĐS thƣơng mại, xu hƣớng thị hóa tính tất yếu hoạt động mua bán sáp nhập cơng ty địi hỏi đánh giá kịp thời loại giá trị tài sản giá trị doanh nghiệp.Để đáp ứng nhu cầu kinh tế, thiết cơng ty định giá nói chung đặc biệt Gia Lộc nói riêng, cần có định hƣớng, thay đổi để tạo tiền đề phát triển cho cơng ty tƣơng lai: - Tiếp tục hồn thiện quy trình thẩm định giá, xem xét lại việc cấu lại phận tổ chức, nhân sự, phân công công việc cách khoa học, hợp lý - Xây dựng chiến lƣợc phát triển nguồn nhân lực Công ty cần mạnh dạn việc tuyển dụng thêm cán bộ,nhân đặc biệt nguồn nhân lực có chất lƣợng cao, tạo điều kiện cho bạn sinh viên trƣờng công việc thực tập.Thƣờng xuyên nâng cao hoạt động chuyên môn cán định giá, tổ chức buổi giao lƣu chia sẻ kinh nghiệm với công ty định giá khác - Đầu tƣ xây dựng sở vật chất nhƣ nâng cấp lại hệ thống máy tính, mua sắm thêm trang thiết bị vật tƣ đồ dùng văn phòng để nâng cao suất làm việc,tạo điều kiện để hoạt động đƣợc vận hành cách nhanh nhất, hiệu Xây dựng mơi trƣờng văn hóa làm việc công sở cán công nhân viên có mơi trƣờng làm việc tốt - Xây dựng nguồn khách hàng ổn định, tích cực tìm kiếm nguồn khách hàng tiềm năng, quảng bá thƣơng hiệu, mở rộng thị trƣờng Cơng ty tìm kiếm nguồn khách hàng từ đối tác, chăm sóc khách hàng có cách tận 72 tình chu đáo Xây dựng lại website công ty thiết kế chiến lƣợc marketing cách bản, có hƣớng tầm nhìn rõ ràng - Xúc tiến hợp tác tổ chức tài lĩnh vực định giá Một cách mà cơng ty tìm kiếm nguồn khách hàng ổn định hợp tác với tổ chứctài chính, cụ thể ngân hàng Rất nhiều ngân hàng theo mơ hình nhƣ VietinBank, MB hay TechcomBank… Việc kết hợp tiết kiệm đƣợc nhiều chi phí (chi phí tìm kiếm khách hàng, nguồn thơng tin…) mang lại lợi ích cho đơi bên hợp tác - Mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận nhƣng phải tuân thủ theo quy trình chuẩn mực đạo đức nghề thẩm định giá.Bất doanh nghiệp chủ thể hoạt động dựa múc đích cuối lợi nhuận Gia Lộc vậy, việc xét tính cắt giảm chi phí bất hợp lý, hay đẩy mạnh doanh thu việc cơng ty cần hƣớng đến, nhiên kèm theo vấn đề đạo đức công tác hành nghề, cán thẩm định giá cần đƣợc thƣờng xuyên lƣu ý đến trách nhiệm nhƣ ý nghĩa nghề, cần xử lý nghiêm trƣờng hợp sai trái gây ảnh hƣởng đến hình ảnh cơng ty 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc Sau nghiên cứu thực trạng phƣơng pháp quy trình thẩm định giá Công ty TNHH Gia Lộc, sở xem xét định hƣớng phát triển công ty thời gian tới, em xin đƣa số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải q trình thực hiện, hồn thiện quy trình phƣơng pháp cơng tác thẩm định giá BĐS áp dụng Công ty TNHH Gia Lộc, góp phần hồn thành mục tiêu phát triển công ty 3.2.1 Về việc phát triển nguồn nhân lực, nâng cao lực cán Trong tổ chức doanh nghiệp nguồn nhân lực ln đóng vai trò cốt lõi, nhân tố chủ yếu tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp: Nguồn nhân lực đảm bảo nguồn sáng tạo tổ chức Chỉ có ngƣời sáng tạo hàng hoá, dịch vụ kiểm tra đƣợc trình sản xuất kinh doanh Mặc dù trang thiết bị, tài 73 sản, nguồn tài nguồn tài nguyên mà tổ chức cần phải có, nhƣng tài nguyên nhân văn - ngƣời lại đặc biệt quan trọng Khơng có ngƣời làm việc hiệu tổ chức khơng thể đạt tới mục tiêu Đặc biệt ngành thẩm định giá, ngành vừa có tính khoa học, vừa có tính nghệ thuật, việc định kết trình thẩm định giá cần nhiều từ lực chuyên môn, nhƣ đạo đức cán thẩm định vấn đề nhân ln tốn nan giải khơng Gia Lộc, mà cịn tồn cơng ty thẩm định giá Quy trình phƣơng pháp thẩm định giá gặp nhiều hạn chế phần nhiều thiếu hụt trên, việc cơng ty cần xem xét nâng cao chất lƣợng, bổ sung cán cách kịp thời, hợp lý Về mặt nâng cao chất lượng đào tạo,đội ngũ cán : - Công ty tổ chức buổi đào tạo nội bộ, trao đổi kinh nghiệm cán thẩm định giá để nâng cao đƣợc kiến thức chun mơn nhƣ nhìn đƣợc vấn đề phát sinh q trình làm việc qua dễ dàng xử lí trƣờng hợp sau - Thƣờng xuyên mời cán bộ, chuyên gia lĩnh vực có liên quan đến thẩm đính giá nhƣ luật, kiến trúc, xây dựng, phong thủy… để tƣ vấn, đào tạo cán Cơng ty chia mảng cho cán thẩm định chuyên trách, tham gia khóa học đào tạo ngắn hạn dài hạn tùy theo lực cán Trên sở đó, cán xây dựng đƣợc liệu quan trọng công tác thẩm định chia sẻ buổi trao đổi nội - Gia Lộc xem xét việc chuyển giao nhân phòng nội cơng ty để phịng có hiểu biết hơn, qua giúp quy trình diễn cách linh hoạt - Công ty cần xây dựng chế độ thƣởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi, trách nhiệm nhƣ nghĩa vụ cán công nhân viên công ty nhằm tạo nên môi trƣờng làm việc nghiêm túc, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu 74 - Xây dựng môi trƣờng làm việc thân thiện, động, có kết nối giao lƣu phịng ban qua tạo khơng khí vui vẻ, thoải mái giúp cho công việc diễn cách hiệu - Mở thùng thƣ đóng góp ý kiến, nơi cán cập nhật khó khăn, vƣớng mắc q trình làm việc, từ xem xét thay đổi cách nhanh chóng Về mặt thu hút nhân tài, tuyển dụng nhân : - Nguồn tuyển dụng thích hợp mà cơng ty tìm kiếm là: ngƣời có kinh nghiệm làm việc số doanh nghiệp khác có liên quan đến thẩm định giá đào tạo nhân viên làm việc cơng ty nhƣng phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên hiệu đăng tuyển qua mạng phƣơng tiện thông tin đại chúng khác, - Nguồn lao động trẻ, đầy nhiệt huyết tiềm bạn sinh viên trƣờng cần cơng ty nhìn nhận nắm bắt cách nhanh chóng Cách thức kết hợp với đơn vị đào tạo bạn sinh viên chuyên ngành thẩm định giá, tạo thêm nhiều hội thực tập có lộ trình cụ thể hỗ trợ bạn sinh viên muốn tiến sâu nghề thẩm định giá 3.2.2 Về xây dựng sở liệu thông tin - Việc xây dựng hệ thống sở liệu hoàn chỉnh giúp cho Gia Lộc bớt thời gian chi phí cho cơng tác điều tra sau lần thẩm định giá, việc xây dựng hệ thống sở liệu giúp cho công việc đƣợc vận hành cách quy củ chuyên nghiệp Để làm đƣợc điều này, Gia Lộc cần : - Nâng cấp lại hệ thống thông tin nội công ty, Gia Lộc th chun gia lĩnh vực cơng nghệ thơng tin đề xây dựng lại hệ thống, nâng cấp liệu, đào tạo cán sử dụng phần mềm tiện ích - Phân loại rõ ràng thông tin loại tài sản, mục đích thẩm định giá hợp đồng để phục vụ cho mục đích tra cứu sau 75 3.2.3.Hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá BĐS a Về mặt quy trình: Quy trình định giá đóng vai trị quan trọng cơng tác thẩm định giá, đánh giá đƣợc mức độ chun nghiệp nhƣ chất lƣợng cơng ty.Chính vậy, thiết Gia Lộc cần có quy trình thẩm định giá khoa học, hiệu Dù cho quy trình đƣợc áp dụng cơng ty đầy đủ nhƣng mang nặng tính lý thuyết, chƣa có phƣơng án xử lý phát sinh trƣờng hợp cụ thể Để quy trình vận hành cách hiệu quả, quy trình Gia Lộc nên lƣu ý vấn đề sau : Cần xây dựng quy trình riêng biệt tài sản đặc biệt, phức tạp: Một tài sản phức tạp, thƣờng xảy nhiều phát sinh trình thực hiện, Gia Lộc cần xem xét lại trƣờng hợp phát sinh xảy ra, để xây dựng lại quy trình riêng biệt cho tài sản Bộ phận kiểm sốt cần rà sốt, kiểm tra chặt chẽ quy trình: Trong q trình hoạt động cho thấy, cán phịng kiểm sốt đơi cịn bỏ sót quy trình, nguyên nhân có từ hƣớng chủ quan khách quan.Tuy nhiên thấy phận đánh giá đƣợc hiệu quy trình nên cần giảm thiểu tối đa sai sót Đặc biệt khâu tiếp nhận hồ sơ khách hàng, cán phịng kiểm sốt cần phải có phối hợp với phịng kinh doanh để đánh giá, thu thập thông tin từ khách hàng, qua đáp ứng nhu cầu khách hàng nhƣng hạn chế tình trạng khách hàng khơng tốt Hạn chế rủi ro, sai sót khơng đáng có q trình thẩm định giá: - Trong suốt quy trình thẩm định giá, cán thẩm định cần kiểm tra rà soát lại cách kĩ lƣỡng số liệu, kết vốn có Cần tơn trọng tn thủ bƣớc để tạo kết xác nhất, qua mang lại uy tín, niềm tin cho khách hàng - Bộ phận tái thẩm định phận hỗ trợ cần có thái độ làm việc nghiêm túc, chuyên nghiệp để kịp thời phát sai sót qua kịp thời xử lí tình phát sinh 76 b Về phương pháp thẩm định giá BĐS: Hồn tiện cơng tác thu thập thơng tin, phân tích đánh giá thơng tin: - Việc áp dụng phƣơng pháp so sánh chi phí cơng tác thẩm định giá Gia Lộc gặp nhiều hạn chế công tác thu thập phân tích thơng tin cịn chƣa tốt Để hồn thiện cơng tác, cơng ty áp dụng số phƣơng pháp sau - Trƣớc tiến hành thu thập thông tin, cán thẩm định giá cần xác định nội dung thông tin cần thu thập, sau thu thập cần phân loại cấp độ thông tin quan trọng theo mức giảm dần - Việc xác định nguồn thông tin cần xuất phát từ nhiều hƣớng, qua đảm bảo đƣợc tính khách quan, mang lại xác cao cho kết sau Các nguồn thơng tin lấy từ +) Khách hàng cung cấp +) Dữ liệu mạng +) Khảo sát trực tiếp +) Qua tổ chức khác: Ngân hàng, tổ chức định giá … - Tuy nhiên, trình thu thập thơng tin, cán định giá phải có lực, chọn lọc thông tin phù hợp, việc thu thập thông tin không dựa từ chiều mà phải có kiểm tra, đối chiếu để đảm bảo thơng tin thu thập xác đáng tin cậy - Hiện bảng điều chỉnh Gia Lộc cịn đơn giản rập khn, có trƣờng hợp sử dụng không hợp lý thiếu số chi tiết điều chỉnh quan trọng nhƣ điều kiện tốn, hƣớng nhà… Cơng ty cần hồn thiện văn hƣớng dẫn, bổ sung kịp thời - Công tác thu thập thông tin vô quan trọng, nhiên việc phân tích đánh giá thông tin lại ảnh hƣởng đến kết cuối Nên cán định giá cần phải có chuẩn bị kĩ lƣỡng q trình phân tích nhƣ sau: + Khi phân tích đánh giá tài sản, cần nhận biết đƣợc đặc điểm ảnh hƣởng đến giá trị định giá tài sản Từ loại bỏ đƣợc thơng tin khơng cần thiết, gây nhiễu tập trung đƣợc mục tiêu thẩm định giá 77 + Đối với phƣơng pháp chi phí, ƣớc tính giá trị cịn lại cơng trình, cần phải có cứ, lập luận, dẫn chứng rõ ràng Cần thiết phối hợp với chuyên gia lĩnh vực xây dựng + Khi đƣa kết luận cuối cùng, cần xét đến yếu tố thị trƣờng, thị trƣờng BĐS vơ đa dạng biến đổi liên tục + Yếu tố lực đóng vai trị quan trọng việc phân tích,đánh giá thơng tin, việc địi hỏi cán định giá cần ý thức việc trau dồi kiến thức, nâng cao kiến thức chuyên môn để công tác thẩm định giá đạt hiệu cao Áp dụng nhiều phương pháp thặng dư thu nhập: Việc hạn chế áp dụng hai phƣơng pháp nói phần khiến cho kết định giá đơi chƣa xác với giá trị thực tế nó.Phƣơng pháp so sánh chi phí dễ áp dụng nhƣng thƣờng đƣa mức giá thấp nhất, khiến cho tâm lý khách hàng thƣờng khó chấp nhận 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đối với ban ngành có liên quan Các quan quản lý Nhà nƣớc với vai trò chủ thể kinh tế.Đóng vai trị định đến phát triển hệ thống định giá.Trong thời gian qua, Các quan Nhà nƣớc có nỗ lực phục hồi kinh tế, có tác động tích cực đền thị trƣờng BĐS, qua giúp cho ngành định giá có phát triển Tuy nhiên, cịn tồn đọng bất cập cần giải nhƣ sau: Tập trung phát triển nguồn nhân lực: - Số liệu báo cáo cho thấy, Việt Nam có khoảng 44 doanh nghiệp 10 chi nhánh doanh nghiệp Thẩm định giá đƣợc Bộ Tài thơng báo có đủ điều kiện hoạt động Thẩm định giá, có 1.000 ngƣời làm việc lĩnh vực Thẩm định giá có 216 ngƣời đƣợc Bộ Tài cấp Thẻ TĐV giá Trong công tác đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá, tính đến cơng tác đào tạo học viên chuyên ngành thẩm định giá đƣợc thực 05 trƣờng đại học, cao đẳng nƣớc Các trƣờng đào tạo đƣợc 04 khóa với khoảng 400 sinh viên tốt 78 nghiệp bậc cao đẳng thẩm định giá.Từ năm 2004, trƣờng tiến hành đào tạo cử nhân thẩm định giá bậc đại học Đối với công tác đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn, năm qua Việt Nam đào tạo nghiệp vụ đƣợc khoảng 2000 học viên cấp chứng bồi dƣỡng nghiệp vụ thẩm định giá - Xét thị trƣờng BĐS, công tác đào tạo cán quản lý thị trƣờng BĐS đƣợc đào tạo theo nhiều hình thức, nhƣng chủ yếu tập trung vào trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp… Ngành Quản lý đất đai, kinh doanh BĐS, Quản lý thị trƣờng BĐS ngành học đƣợc nhiều ngƣời quan tâm Bên cạnh đó, Hiệp hội BĐS, viện nghiên cứu mở lớp đào tạo ngắn hạn nhƣ: thẩm định giá BĐS, kỹ kinh doanh quản trị doanh nghiệp BĐS, kinh doanh BĐS - Tuy nhu cầu đào tạo nhân lực cho ngành thẩm định giá cần thiết, lớn nhƣng chƣa theo quy trình thống nhất, chất lƣợng đào tạo chƣa cao Với nhu cầu đó, để nghề thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS ngày phát triển bền vững cần có chiến lƣợc cải cách đào tạo, xây dựng nội dung cụ thể cho lĩnh vực, phƣơng pháp đào tạo Bên cạnh đó, cần phải có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tƣợng đào tạo để thực đƣa công tác thẩm định, đặc biệt với định giá BĐS vào sống Ngoài ra, việc chuyển hƣớng ngành nghề bão hòa sang lĩnh vực đề xuất mà nhà nƣớc nhƣ giáo dục xem xét - Ngồi ra, trình đào tạo cán nhằm nâng cao chất lƣợng ngành cần quan tâm Hiện trình đào tạo kiểm tra chất lƣợng cán định giá chƣa đƣợc quan tâm mức, dẫn đến tình trạng cán khơng kịp thời bổ sung kiến thức, thiếu kiến thức chuyên môn dẫn đến ảnh hƣởng đến chất lƣợng công việc Nhà nƣớc nên tạo điều kiện cho cán xuất sắc có hội làm việc trao đổi với công ty định giá quốc tế để học hỏi thêm kinh nghiệm, thƣờng xuyên cử cán tra, kiểm tra rà soát chất lƣợng đơn vị công tác chuyên ngành định giá 79 Cơ quan quản lý nhà nước cần có biện pháp quản lí thị trường BĐS, tránh tình trạng thiếu minh bạch: Có thể nói, hình thành phát triển thị trƣờng BĐS có vai trị quan trọng kinh tế.Đã kinh tế thị trƣờng, tất yếu phải thừa nhận thị trƣờng BĐS, vấn đề định hƣớng quản lý cho thị trƣờng phát triển cách lành mạnh.Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trƣờng BĐS.Quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng chƣa hiệu quả, thị trƣờng minh bạch Trong thời gian tới Nhà nƣớc cần quan tâm phát triển thị trƣờng nhiều nữa, với vài phƣơng án nhƣ sau : Từng bƣớc tạo dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ, làm khn khổ pháp lý thức.Hệ thống pháp luật công cụ quan trọng để Nhà nƣớc quản lý thị trƣờng BĐS Do vậy, xây dựng hồn thiện mơi trƣờng pháp lý cho phát triển thị trƣờng BĐS, cần trọng nơi dung sau: Tiếp tục hồn thiện luật dân sự, bổ sung quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ quyền chủ sở hữu, hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tài sản đất đai, tiếp tục hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai, sửa đổi bổ sung luật nhà ở, đồng thời đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai nhà ở, thông qua tạo hàng hóa cho thị trƣờng BĐS vận hành phát triển; tiếp tục hoàn thiện luật kinh doanh BĐS, quy định cụ thể đối tƣợng đƣợc kinh doanh BĐS, điều kiện đƣợc kinh doanh BĐS, quyền nghĩa vụ cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS , hoàn thiện quy chế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế hành nghề kinh doanh… - Đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dung đất đai Coi trọng công tác đảm bảo công tác quy hoạch trƣớc bƣớc nhằm phát triển thị trƣờng BĐS mục đích, có hiệu quả.Bởi quỹ đất có hạn, nhu cầu cho phát triển kinh tế đời sống dân sinh ngày gia tăng Do đó, công tác quy hoạch sử dụng đất đai cách khoa học cần thiết 80 - Nhà nƣớc tiếp tục đổi sách tài thị trƣờng BĐS.Trong đó, trƣớc hết cần đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí.Các sách thuế lệ phí phải đảm bảo thể đƣợc vai trò quản lý Nhà nƣớc Để khuyến khích việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có đăng ký với quan quản lý nhà nƣớc, tránh giao dịch ngầm, khuyến khích phát triểnthị trƣờng BĐS thức, nên phí trƣớc bạ thu theo mức cố định thay tỷ lệ phần trăm giá trị BĐS nhƣ Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất cần nghiên cứu nên thay vào loại thuế thuế “giá trị tăng thêm đất” trƣớc thuế 2% giá trị tài sản giao dịch Sắc thuế đánh giá giá trị tăng thêm đất chuyển nhƣợng, thừa kế, tạo việc đối xử công đối tƣợng tham giathị trƣờng BĐS Bên cạnh đó, cần có giải pháp hỗ trợ tài cho ngƣời có thu nhập thấp mua nhà sách xã hội, đồng thời thực tín dụng hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS Để giải vấn đề này, cần xác định rõ đối tƣợng có thu nhập thấp đối tƣợng thuộc diện đƣợc mua nhà sách xã hội, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho đối tƣợng tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ mua nhà sách xã hội Cuối sở vật chất, sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng: - Ở Việt Nam đƣợc hình thành cách khơng lâu, điều vấn đề sở vật chất nhƣng quan trọng sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá hầu nhƣ chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu ngành đề Đa số liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá đƣợc đơn vị tự xây dựng nhƣng với mức độ nghèo nàn Trong trình thẩm định doanh nghiệp thƣờng gặp nhiều khó khăn liệu khứ, điều mà khả đáp ứng yêu cầu khách hàng không đƣợc thỏa mãn thật sự.Về sở liệu phục vụ cho thẩm định giá, cần xúc tiến nhanh việc xây dựng Trung tâm lƣu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá, Trung tâm đóng vai trị nơi dự trữ thơng tin nguồn chia thông tin cho doanh nghiệp thẩm định giá nƣớc Trung tâm đóng vai trị nơi phân tích, dự báo xu hƣớng biến động giá hoạt động dƣới hình thức đơn vị nghiệp có thu Để việc xây dựng đƣợc 81 Trung tâm lƣu trữ thông tin đủ mạnh, đáp ứng đƣợc nhu cầu doanh nghiệp cần phải có phối hợp nhiều ban ngành hỗ trợ kinh phí, thu thập thơng tin q khứ đảm bảo cho hoạt động cách hiệu Bên cạnh đó, doanh nghiệp thẩm định giá cần chủ động xây dựng cho cho sở liệu để đảm bảo cho hoạt động cách bền vững, nâng cao khả cạnh trạnh đơn vị - Vai trò quan quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng BĐS nói chung hoạt động thẩm định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS, can thiệp quan quản lý Nhà nƣớc thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hƣớng vĩ mơ, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phƣơng có liên quan khác 3.3.2 Đối với Tài Bộ Tài đơn vị trực tiếp quản lí trực tiếp tổ chức định giá, đơn vị có ảnh hƣởng trực tiếp đến chất lƣợng hoạt động tổ chức Tuy nhiên năm trở lại cơng tác quản lí nhƣ điều hành Bộ chƣa đƣợc sát thiếu đồng Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời, hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác thẩm định giá Cần hồn thiện, đồng thời cập nhật bổ sung thông tư, hướng dẫn cho công tác thẩm định giá, nhiều thông tư, nghị định luật giá bị ban hành chồng chéo khiến cho công tác định giá gặp nhiều khó khăn, đình trệ Để khắc phục hạn chế này, Bộ dùng phương án sau : - Cần có văn hƣớng dẫn cụ thể, chi tiết đến với đơn vị, gửi trực tiếp cán xuống truyền tải, hƣớng dẫn thông tin cụ thể đến với tổ chức định giá - Tập trung thu thập ý kiến, trao đổi với tổ chức định giá khó khăn, khúc mắc q trình thực hành, qua kịp thời bổ sung, cập nhật nhƣng trƣờng hợp tồn đọng - Trao đổi trực tiếp ban ngành trƣớc có cơng bố thơng tƣ, nghị định có liên quan đến chuyên ngành định giá 82 Cần có quản lý chặt chẽ vấn đề đăng ký thành lập doanh nghiệp định giá cấp phép thẻ thẩm định viên: - Việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá doanh nghiệp nƣớc doanh nghiệp nƣớc ngồi cần có phối kết hợp chặt chẽ quan có thẩm quyền cấp phép quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp Việc quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá doanh nghiệp, TĐV giá cần có quản lý chặt chẽ nữa, tránh tình trạng “cho thuê” thẻ TĐV giá để doanh nghiệp có đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá xảy - Các chế tài để xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá, TĐV giá xảy vi phạm cần nghiêm khắc, rõ ràng chi trƣờng hợp nhƣ không thực nguyên tắc thẩm định giá, không tuân thủ qui định hành nghề, vi phạm đạo đức nghề nghiệp,… Tổ chức công tác đào tạo, nâng cao lực chuyên môn : - Nâng cao chất lƣợng đào tạo TĐV Trong q trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nƣớc để học hỏi thêm kinh nghiệm - Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều ngƣời tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao - Quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV đƣợc cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trƣờng hợp vi phạm Hiện nay, hoạt động tổ chức thi, cấp thẻ, quản lý thẻ thẩm đinh viên Bộ Tài đảm trách, hoạt động Bộ nhiều Trong thời gian tới, để có hiệu quả, Bộ Tài giao công tác cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam.Đây tổ chức chuyên môn lĩnh vực định giá, vậy, việc quản lý sát mang lại hiệu cao hơn, Bộ định hƣớng đạo hoạt động công tác - Ngồi ra, Bộ Tài Chính nên nâng cao chất lƣợng hoạt động hai trung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Trung tâm thông tin Định giá miền Nam Trung tâm Định giá miền Bắc để đáp ứng tốt vai trò tƣ vấn định giá cho Nhà nƣớc nhƣ đáp ứng nhu cầu toàn xã hội KẾT LUẬN Tài cơng cụ để điều tiết phát triển kinh tế Để xây dựng vững vàng huyết mạch này, hết doanh nghiệp Việt cần xây dựng cho rào chắn bảo vệ an tồn Thẩm định giá đời giải tốn thiết lập cán cân định giá tài sản Thẩm định giá ngành Việt Nam, đứng trƣớc khơng nhiều khó khăn thử thách Do vậy, việc hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, với mục tiêu đƣa ngành thẩm địng giá BĐS sánh ngang với nƣớc phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trƣờng quốc tế Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá BĐS với q trình thực tập Cơng ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc, em học hỏi đƣợc nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đƣa số giải pháp hồn thịên cơng tác định giá BĐS Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ.Bên cạnh đƣa vài ý kiến với ban ngành với quan quản lý ngành thẩm định giá Tài nhằm hồn thiện công tác thẩm định giá BĐS Trong trình thực hiện, cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế nhƣ thời gian nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót.Em mong nhận đƣợc góp ý chân thành từ thầy giáo, cô giáo để luận văn đƣợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty TNHH Tƣ vấn Thẩm định Đầu tƣ Công nghệ Gia Lộc tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành đợt thực tập cuối khố Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo khoa Tài chính- Học viện Ngân hàng, đặc biệt cô giáo, Thạc sĩ Lê Thị Thu Hằngđã giúp em hồn thành khóa luận thực tập TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Phạm Tiến Đạt, Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản, Học viện Ngân hàng, Hà Nội TS Phạm Tiến Đạt, Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản, Học viện Ngân hàng, Hà Nội Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm 12 tiêu chuẩn Hệ thống văn quy đinh công ty TNHH tƣ vấn thẩm định đầu tƣ công nghệ Gia Lộc Website Tài chính: http://www.mof.gov.vn Website Hội Thẩm định giá Việt Nam: http://www.vva.org.vn http://www.cafef.vn Website tra cứu pháp luật: http://www.thuvienphapluat.vn