Cơ sở lý luận và phương pháp thẩm định giá bất động sản của bà lê thị hằng làm cơ sở để thế chấp tại ngân hàng agribank huyện bát xát tỉnh lào cai

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG CAO ĐẲNG TÀI CHÍNH QUẢN TRỊ KINH DOANH KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ -o0o CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: “ Cơ sở lý luận phương pháp thẩm định giá bất động sản bà Lê Thị Hằng làm sở để chấp ngân hàng Agribank huyện Bát Xát tỉnh Lào Cai ” Giảng viên hướng đẫn : CN PHẠM QUẾ SỨNG Sinh viên : DƯƠNG THỊ NHÀN Lớp : TĐ41A Khoa : THẨM ĐỊNH GIÁ Hưng Yên - 4/2011 Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD LỜI NÓI ĐẦU Nền kinh tế nước ta đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn nước ta mà chủ yếu thị trường vốn từ ngân hàng đóng vai trị quan trọng, giữ chức tuần hoàn kinh tế quốc dân Cách thức cung cấp vốn cho kinh tế ngân hàng cho vay tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh Song việc cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủ ro khách hàng mang lại Để hạn chế rủ ro này, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải chấp tài sản họ mà phổ biến chấp Bất Động Sản Tuy nhiên giá Bất Động sản có nhiều biến động, việc định giá chấp nhu cầu cấp bách mang tính chất thận trọng kết trình định giá quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Với lý trên, thời gian thực tập ngân hàng Agribank huyện Bát xát em chọn đề tài “ Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng phát Agribank huyện Bát xát tỉnh Lào cai ” làm chuyên đề báo cáo tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, báo cáo làm rõ sở khoa học hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng Trên sở đó, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng Agribank Bát xát nhằm thấy mặt mạnh mặt cịn hạn chế cơng tác định giá BĐS chấp Từ đó, đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Báo cáo tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng địa bàn huyện Bát xát Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, báo cáo SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD cịn xem xét hoạt động thực tiễn cơng tác định giá BĐS tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực Kết cấu khóa luận: Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Agribank Bát xát Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động chấp Ngân hàng Agribank Bát xát Do phạm vi nghiên cứu trình độ có hạn nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy, giáo khoa bạn sinh viên để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn CN Phạm Quế Sứng tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em hồn thành khóa luận Em xin cảm ơn anh chị phòng Định giá quản lý tài sản Ngân hàng Agribank Bát xát tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt đề tài Em xin trân thành cảm ơn! SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị quyền tài sản Tài sản phân loại cách chung bao gồm động sản bất động sản Ở nước ta, điều 181 Bộ Luật Dân quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản Thế chấp BĐS việc bên vay ( bên chấp ) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quyền sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay (nhận chấp) Đây đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, trường hợp người vay không trả nợ tài sản BĐS dùng để chấp nguồn trả nợ người vay 1.2 Quy định Ngân hàng bất động sản chấp 1.2.1 Phân loại bất động sản chấp  Nhà ở, cơng trình gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất  QSD mà pháp luật đất đai quy định chấp  Trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD  Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ tài sản thuộc tài sản chấp, bên có thỏa thuận pháp luật quy định trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền chấp thuộc tài sản chấp  Các tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2.2 Các hình thức chấp bất động sản  Thế chấp pháp lý chấp công Thế chấp pháp lý hình thức chấp mà người vay (người chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, người vay khơng tốn nợ, ngân hàng quyền bán BĐS cho thuê với tư cách người chủ sở hữu mà không cần thực thủ tục tố tụng để nhờ can thiệp tịa án Thế chấp cơng (thế chấp thơng thường) hình thức chấp mà ngân hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) sở hữu tài sản để đảm bảo cho vay Khi người vay khơng thực nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa sở thỏa thuận người vay người cho vay phải nhờ đến can thiệp tịa án có tranh chấp  Thế chấp thứ chấp thứ hai Thế chấp thứ chấp tài sản để đảm bảo cho nợ thứ Điều nghĩa người vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay chấp cho khoản vay tồn chấp thứ Thế chấp thứ có hai trường hợp: chấp cho bên vay chấp cho nhiều bên vay hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS giấy tờ tài sản bảo đảm (TSBĐ) ngân hàng đại diện SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Thế chấp thứ hai hình thức chấp người vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giá trị tài sản chấp khoản nợ thứ bảo đảm tài sản để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai  Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp trực tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp vốn vay tạo nên Ví dụ ngân hàng cho vay mua hộ khách hàng sử dụng hộ để chấp cho ngân hàng Thế chấp gián tiếp hình thức chấp mà tài sản chấp tài sản dùng vốn vay để mua hai tài sản khác Ví dụ, người vay chấp nhà để vay vốn ngân hàng, sau dùng số tiền vay để đầu tư mua tài sản khác mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…  Thế chấp toàn phần bất động sản Trong trường hợp chấp tồn BĐS có vật phụ vật phụ BĐS thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần BĐS có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp có thỏa thuận 1.2.3 Điều kiện bất động sản nhận chấp Khơng phải tất BĐS chấp để vay vốn, muốn chấp để vay vốn, địi hỏi BĐS phải có điều kiện định Những điều kiện cần phải có bao gồm: - BĐS thuộc QSH khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với BĐS nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với QSD đất - BĐS phải phép giao dịch không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - BĐS khơng có tranh chấp tức BĐS khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết - BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1.3 Định giá bất động sản 1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản - Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng” - Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá định nghĩa “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dạng tính tốn để đạt mối quan tâm cụ thể lĩnh vực định BĐS thời điểm cụ thể” Đây giai đoạn người định giá đưa ý kiến mơ hình tốn học, tìm kiếm tất kiện liên quan đến lợi ích BĐS lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất kiện sau đưa quan điểm cá nhân - Theo quan điểm GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm cuả BĐS nhân tố tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Quốc hội thông qua ngày 29 tháng năm 2006 quy định: “Định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định” Từ quan điểm nêu ta thấy, định giá BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm cụ thể, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD 1.3.2 cần thiết định giá chấp Việc cho phép chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất đai điều kiện kinh tế thị trường có ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm đất đai – nguồn lực quan trọng kinh tế quốc dân - Định giá chấp để ước tính giá trị vật bảo đảm chấp đưa đề nghị vay chấp - Là sở để ngân hàng định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khách hàng khơng có khả trả nợ - Là sở để khách hàng vay biết mức tiền vay - Thơng qua hợp đồng chấp, ngân hàng, quan quản lý nhà nước khách hàng vay giải tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý thất bại khách hàng vay việc thực cam kết với ngân hàng 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp Thứ nhất: Căn vào yếu tố thuộc thân BĐS Việc định giá BĐS phải vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS diện tích mặt bằng, vị trí khơng gian, mơi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn vào cơng dụng, mục đích sử dụng khai thác BĐS Căn vào hình thái nhân tạo BĐS: Về kết cấu, kiến trúc BĐS; bền BĐS; tâm lý liên quan đến thân BĐS Căn vào yếu tố vị trí BĐS mức độ ảnh hưởng vị trí:Về địa điểm tồn BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS tổng thể BĐS khác để thấy vị trí BĐS so với BĐS khác đóng vai trị Thứ hai: Căn vào điều kiện thị trường Đó cạnh tranh thị trường yếu tố kinh tế, cung, cầu BĐS, tác động phát triển kinh tế nói chung khu vực mở rộng, trung tâm nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn nhu cầu BĐS tăng SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD Thứ ba: Căn pháp lý Bao gồm yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, quy định sở hữu sử dụng quyền BĐS, xu hướng thay đổi pháp luật, sách địa phương, quy định luật pháp liên quan đến hoạt động định giá 1.4 Căn nguyên tắc định giá bất động sản chấp 1.4.1 Căn định giá bất động sản chấp Căn vào yếu tố trình lao động tạo BĐS: Đó yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu Căn vào chi phí hội sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS thời điểm định giá Dựa vào thay đổi kinh tế: Các thay đổi sách Nhà nước liên quan đến BĐS, biến động thị trường, thay đổi nhu cầu người tiêu dùng, thay đổi vật chất, tinh thần người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quần thể BĐS khu vực: Căn vào phù hợp mục đích đầu tư sử dụng BĐS, thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS: Căn vào giá trị đóng góp phận cấu thành BĐS vào tổng giá trị BĐS Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS xác định dựa vào lợi ích lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư, cần dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại định giá 1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp Giá trị BĐS hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu trình hình thành giá trị, người định giá cần xem xét vận dụng quy SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A Chuyên đề tốt nghiệp Trường CĐ TC-QTKD luật nguyên lý kinh tế liên quan Các nguyên tắc người định giá viên cần tuân thủ định giá BĐS:  Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt BĐS coi sử dụng cao nhất, tốt BĐS sử dụng cách hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho thu nhập ròng tương lai lớn tồn kéo dài định, liên tục khoảng thời gian Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá BĐS  Nguyên tắc cung – cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá trị thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu khơng tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu Giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại  Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho rằng, giá trị BĐS cụ thể khơng giữ ngun lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước pháp luật; xã hội môi trường, làm thay đổi giá trị BĐS, thay đổi môi trường BĐS, thay đổi xu thị trường loại BĐS quy mơ đầu tư BĐS, chất lượng đầu tư BĐS… Sự thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục khơng phụ thuộc vào ý muốn chủ quan người, việc ước tính giá trị thị trường hay định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá bao hàm phản ánh xu tương lai BĐS Nguyên tắc “thay đổi” vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”  Nguyên tắc thay Nguyên tắc cho rằng, giá trị thị trường BĐS chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán BĐS thay khác tương tự giá trị SV:Dương Thị Nhàn Lớp :TĐ 41A