Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty thẩm định và giám định việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM HỌ VÀ TÊN : NGUYỄN THỊ QUỲNH LỚP : TCDNI – K15 KHÓA : 2012- 2016 KHOA : TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN GVHD : TS TRẦN THỊ XUÂN ANH Hà nội, ngày 18 tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu làm khóa luận, em xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn Trần Thị Xuân Anh, giúp đỡ, đóng góp ý kiến, chỉnh sửa giúp em hoàn thành tốt đề tài khóa luận Bên cạnh em xin chân thành cảm ơn thầy giáo khoa Tài Chính – Học Viện Ngân Hàng tận tâm giảng dạy trang bị cho em kiến thức học tập, nghiện cứu khóa luận công việc sau Em xin gửi lời cảm ơn tới Giám Đốc, anh chị Công ty TNHH Thẩm định giá Giám định Việt Nam tạo điều kiện thuật lợi cho em thực tập cơng ty, tìm hiểu nghiệp vụ thực tế, cung cấp tài liệu để em hồn thiện khóa luận Do nhiều hạn chế thời gian nghiên cứu trình độ lý luận nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót, mong đóng góp ý kiến thầy để em hồn thiện đề tài có thêm kiến thức để làm hành trang sau cho thân Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 18/5/2016 Sinh viên thực Nguyễn Thị Quỳnh LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu, tìm tịi tự hồn thiện thân với giúp đỡ T.S Trần Thị Xuân Anh thầy khoa Tài Chính, khơng có chép, cóp nhặt DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bất động sản Sử dụng tốt hiệu Trách nhiệm hữu hạn Quyền sử dụng Thương mại cổ phần Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Công ty TNHH Thẩm định giá giám định Việt Nam Sản xuất kinh doanh Phương pháp BĐS SDTNVHQN TNHH QSD TMCP TSTD TSSS VAI SXKD PP DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Nội dung Quy mơ cơng trình Bảng tài sản so sánh Bảng tổng hợp kết điều chỉnh Chất lượng cịn lại cơng trình nhà tầng theo PP kinh tế kỹ thuật Chất lượng cịn lại cơng trình nhà 5tầng theo PP kinh tế kỹ thuật Chất lượng cịn lại nhà tầng mái bê tơng theo PP kinh tế kỹ thuật Chất lượng lại nhà mái tôn, lát gạch theo PP kinh tế kỹ thuật Bảng kế hoạch định hướng năm tới cơng ty VAI Bảng tiêu chí bất động sản so sánh Trang 41 47 49 51 52 54 55 64 67 MỤC LỤC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Những vấn đề thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Sự cần thiết thẩm định giá BĐS 1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 10 1.2.4 Mục địch thẩm định giá BĐS 10 1.2.5 Các chủ thể tham gia 11 1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định 11 1.2.7 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 12 1.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 14 1.3.1 Phương pháp so sánh 14 1.3.2 Phương pháp chi phí 15 1.3.3 Phương pháp thu nhập 17 1.3.4 Phương pháp thặng dư 21 1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 22 1.4.1 Khái niệm 22 1.4.2 Nội dung 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 27 CHƯƠNG 28 THỰC TRẠNG, QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM – VAI 28 2.1 Giới thiệu công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam (VAI) 28 2.1.1 Giới thiệu tổng quan công ty 28 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 30 2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam 32 2.1.4 Năng lực hành nghề 32 2.1.5 Một số hợp đồng tiêu biểu công ty 33 2.1.6 Một số đối tác Công ty 36 2.1.7 Phương pháp thẩm định giá bất động sản thường dùng Công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam (VAI 36 2.1.8 Quy trình thẩm định giá bất động sản Công ty VAI 37 2.2 Thực trạng, quy trình, phương pháp thẩm định giá BĐS VAI 37 2.2.1 Giới thiệu bất động sản thẩm định giá 37 2.2.2 Quy trình, phương pháp thẩm định giá BĐS công ty 37 2.3 Đánh giá quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS công ty 57 2.3.1 Kết đạt 57 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 CHƯƠNG 63 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ GIÁM ĐỊNH VIỆT NAM 63 3.1 Định hướng công ty tương lai 63 3.2 Một số giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS VAI 65 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình 65 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp 68 3.2.3 Nhóm giải pháp nâng cao lực trình độ đội ngũ chuyên viên thẩm định giá 69 3.3 Một số kiến nghị 70 3.3.1 Kiến nghị với nhà nước 70 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 KẾT LUẬN CHUNG 74 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá đặc biệt thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Nghề thẩm định giá bất động sản xem nghề ưa chuộng mẻ, động mang lại thu nhập cao Cho đến hôm nay, nghề thẩm định giá bất động sản giai đoạn hình thành phát triển Trong tương lai địi hỏi ngành dịch vụ tư vấn bất động sản ngày có tính chun nghiệp cao Song, nguồn nhân lực đào tạo chuyên nghiệp Thẩm định giá bất động sản hạn chế, kinh nghiệm hiểu biết Thẩm định giá Việt Nam tích lũy qua hoạt động thiếu tính tồn diện, chưa xác định tảng vững để khẳng định ngành nghề chuyên môn thực Trong bối cảnh Việt Nam trình đổi hội nhập, phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi phải ổn định, bền vững, minh bạch, công khai, đồng thời tạo điều kiện cho dịch vụ tư vấn Thẩm định giá bất động sản trở nên chuyên nghiệp ngày phát triển hơn, kết nối với thị trường khu vực giới Và kết nối tốt thị trường bất động sản nước, thu hút lượng vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản Việt Nam mà Thẩm định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng giúp tạo nên sức bật mạnh mẽ cho thị trường Tuy nhiên, hiểu lĩnh vực thẩm định giá hạn chế chưa xã hội nhận thức đầy đủ để áp dụng cách phổ biến Đặc biệt hoạt động thẩm định giá bất động sản năm gần phát triển tốt, nhiên chưa phát triển kịp với xu yêu cầu khách quan, hoạt động chưa thực chuyên nghiệp Khi tiến hành nghiên cứu đề tài này, em mong muốn tìm hiểu rõ hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung, cơng ty TNHH Thẩm định giá giám định Việt Nam nói riêng nhằm hồn thiện kiến thức đưa số ý kiến đóng góp cho việc hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Nhận thấy tầm quan trọng kết hợp với thực tế tìm hiểu cơng ty TNHH Thẩm định giá giám định Việt Nam, em chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá giám định Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận Mục địch nghiên cứu đề tài  Hệ thống lại kiến thức bất động sản thẩm định giá bất động sản  Phân tích, đánh giá thực trạng, quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam  Đưa số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp sử dụng thẩm định giá bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá giá định Việt Nam - Phương pháp nghiên cứu đề tài: + Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử + Phương pháp tổng hợp xử lý thông tin + Phương pháp so sánh thống kê tổng hợp + Phỏng vấn, hỏi trực tiếp nhân viên công ty Kết cấu đề tài Chương 1: Tổng quan thẩm định giá Bất Động Sản Chương 2: Thực trạng, quy trình phương pháp thẩm định giá Bất Động Sản công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam (VAI) Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Bất Động Sản công ty TNHH thẩm định giá giám định Việt Nam (VAI) CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Tài sản gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu hết quốc gia giới Có nhiều quan điểm khác khái niệm bất đọng sản, thống chỗ bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Theo đó, bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, Bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững lâu dài với đất đai; Bất động sản quyền tài sản bất động sản, bao gồm quyền lợi ích liên quan đến sở hữu bất động sản Theo luật dân số 33/2005/QH11, điều 174 quy định: Bất động sản tài sản bao gồm (1) đất đai; (2) nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; (3) loại tài sản khác găn liền với đất đai; (4) tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, nhìn chung lại, bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Một tài sản coi bất động sản có đủ điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình khơng thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi theo Thứ hai, tính bền vững Tính bền vững bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao Hơn đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích đất đai mang lại thời gian sử dụng vơ hạn Thứ ba, tính khan Sở dĩ khan có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, miền, khu vực, địa phương, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho việc đầu tư cơng trình xây dựng lại bị giới hạn Do yếu tố vị trí nên người mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản Thứ tư, tính khác biệt Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan vật ngoại cảnh Xã hội phát triển yêu cầu tính khác biệt ngày tăng Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khuôn bất động sản với Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm này, hàng hóa bất động sản đặc điêm trội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo tâm linh dân cư Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện bất động sản điều kiện để đời đi, tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Thứ bảy, tài sản có giá trị lớn Do giá trị đất đai cao, chi phí xây dựng lớn, khả sinh lời cao đồng thời tạo vốn Vì đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ tám, chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai chất thuộc sở hữu toàn xã hội, vậy, bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Thứ chín, giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý II 3.1 3.2 Giá đất SXKD PNN theo QĐ số 51/QĐ-UBND ngày 30/12/2012 UBND thành phố Hà Nội: VT1, phố Đặng Thái Thân, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Đơn giá QSD đất diện tích làm nhà xe, sân, đường nội Diện tích đất sử dụng Số lượng xe Xe ô tô Xe máy Đồng/m2 29.040.000 m2 225.63 xe xe 38 - Doanh thu hàng năm Số lượng ô tô Số lượng xe máy Đồng - Đơn giá ô tô Đồng/xe/lượt 30.000 - Đơn giá xe máy Đồng/xe/lượt 2.000 - Số lượt/ngày - Số ngày năm - Tỷ lệ lấp đầy Chi phí vận hành, quản lý hàng năm đồng 23.097.200 Thu nhập túy hàng năm đồng 438.846.800 Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng Giá trị bất động sản theo phương pháp Thu nhập dòng tiền chiết khấu đồng 3.682.977.884 Giá trị cơng trình đất đồng 245.301.502 10 Giá trị quyền sử dụng đất xây dựng cơng trình sau chiết trừ đồng 3.437.676.383 11 Diện tích đất thuê 12 Đơn giá đất phương pháp Thu nhập sau chiết trừ đồng/m2 15.235.645 13 Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp năm 2013 theo QĐ số 51/QĐ-UBND ngày 30/12/2012 UBND thành phố Hà Nội: VT1, phố Đặng Thái Thân, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đồng/m2 29.040.000 Lượt/ngày 461.944.000 38 Ngày 365 % 80 % m2 2.09 5% doanh thu 13.5 225.63 Chênh lệch 0.52 PHỤC LỤC SỐ 05: TỔNG HỢP ĐƠN GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TẠI SỐ 100 PHỐ ĐẶNG THÁI THÂN, PHƯỜNG PHAN CHU TRINH, QUẬN HOÀN KIẾM, HÀ NỘI TT Chỉ tiêu Kết thẩm Theo đơn giá Kết đề định tối thiểu xuất (1) (2) (3) (4) (5) I Đơn giá quyền sử dụng phần diện tích đất làm văn phịng, nhà khách Diện tích đất (m2) 598.37 598.37 598.37 36.235.943.684 17.376.554.448 36.235.943.684 60.558.139 29.040.000 Giá trị QSD đất (Đồng) Đơn giá đất (Đồng/m2) Chênh lệch =(3)/(4) 2.09 II Đơn giá quyền sử dụng diện tích đất làm nhà để xe, sân đường nội Diện tích đất (m2) 2.09 225.63 225.63 225.63 3.437.676.383 6.552.405.552 6.552.405.552 15.235.645 29.040.000 29.040.000 Giá trị QSD đất (Đồng) Đơn giá đất (Đồng/m2) Chênh lệch =(3)/(4) 0.52 IV Đơn giá quyền sử dụng đất bình qn Diện tích đất (m2) Giá trị QSD đất (Đồng) Đơn giá đất (Đồng/m2) 60.558.139 1.00 824.00 824.00 824.00 39.673.620.066 23.928.960.000 42.788.349.236 48.147.597 29.040.000 51.927.608 Chênh lệch =(3)/(4) 1.66 1.79 PHỤ LỤC SỐ 06: THU NHẬP RỊNG HÀNG NĂM TỪ PHÍ TRƠNG GIỮ XE VÀ CHO TH DIỆN TÍCH SÀN VĂN PHỊNG, NHÀ KHÁCH ST T - - - - 2 II III - IV Chỉ tiêu Tổng cộng (đồng) Doanh thu hàng năm từ việc cho thuê sàn văn phòng, nhà khách (đồng) Diện tích sử dụng (m2) Đơn giá cho thuê (đồng/m2/t háng) Số tháng kinh doanh năm (tháng) Tỷ lệ lấp đầy (%) Doanh thu từ việc trông giữ xe Số lượng ô tô (xe) Số lượng xe máy (xe) Đơn giá ô tô (đồng/xe/l ượt) Đơn giá xe máy (đồng/xe/l ượt) Số lượt/ ngày Số ngày năm (ngày) Tỷ lệ lấp đầy (%) Chi phí hoạt động Đối với trơng giữ xe Đối với văn phịng Thu nhập ròng hàng năm Hệ số chiết khấu (13.5%) NPV (Hiện giá 46.169.741.900 tại) Năm Năm Năm 5.996.131.200 5.996.131.200 1837.05 340.000 Năm 5.996.131.200 5.996.131.200 1837.05 1837.05 1837.05 340.000 340.000 340.000 12 12 12 80% 80% 80% 80% 110.376.000 110.376.000 110.376.000 110.376.000 1 1 12 12 12 12 30.000 30.000 30.000 30.000 2.000 2.000 2.000 2.000 7 7 365 365 365 365 80% 80% 80% 80% 605.131.920 605.131.920 605.131.920 605.131.920 5.518.800 5.518.800 5.518.800 5.518.800 599.613.120 599.613.120 599.613.120 599.613.120 5.501.375.280 5.501.375.280 5.501.375.280 5.501.375.280 1.0000 0.8811 0.7763 0.6839 5.501.375.280 4.847.261.759 4.270.717.630 3.762.390.554 12 Các năm tính tương tự STT - - - 2 II III - IV Tổng cộng (đồng) Doanh thu hàng năm từ việc cho thuê sàn văn phòng, nhà khách (đồng) Diện tích sử dụng (m2) Đơn giá cho thuê (đồng/m2/ tháng) Số tháng kinh doanh năm (tháng) Tỷ lệ lấp đầy (%) DT từ việc trông giữ xe Số lượng ô tô (xe) Số lượng xe máy (xe) Đơn giá ô tô (đồng/ xe/lượt) Đơn giá xe máy (đồng/ xe/lượt) Số lượt/ ngày Số ngày năm (ngày) Tỷ lệ lấp đầy (%) Chỉ tiêu Chi phí hoạt động Đối với trơng giữ xe Đối với văn phòng Thu nhập ròng hàng năm Hệ số chiết khấu (13,5%) NPV (Hiện giá tại) Năm 46 Năm 47 Năm 49 5.996.131.200 5.996.131.200 5.996.131.200 5.996.131.200 1837.05 1837.05 1837.05 1837.05 340.000 340.000 340.000 340.000 12.00 12 12 12 80% 80% 80% 80% 110.376.000 110.376.000 110.376.000 110.376.000 1 1 12 12 12 12 30.000 30.000 30.000 30.000 2.000 2.000 2.000 2.000 7 7 365 365 365 365 80% 80% 80% 80% 605.131.920 605.131.920 605.131.920 605.131.920 5.518.800 5.518.800 5.518.800 5.518.800 599.613.120 599.613.120 599.613.120 599.613.120 5.501.375.280 5.501.375.280 5.501.375.280 0.0030 0.0026 0.0023 0.0020 16.504.126 14.303.576 12.653.163 11.002.751 5.501.375.280 46.169.741.900 Năm 48 PHỤ LỤC SỐ 07: THU NHẬP RÒNG TỪ THU PHÍ TRƠNG GIỮ XE – NHÀ XE, SÂN, ĐƯỜNG NỘI BỘ TT I II III - IV Chỉ tiêu Doanh thu hàng năm (đồng) Số lượng ô tô (xe) Số lượng xe máy (xe) Đơn giá ô tô (đồng/xe/l ượt) Đơn giá xe máy (đồng/xe/ lượt) Số lượt/ngày Số ngày năm (ngày) Tỷ lệ lấp đầy Chi phí hoạt động hàng nằm Thu nhập ròng hàng năm Hệ số chiết khấu (13.5%) NPV (Hiện giá tại) Tổng cộng (đồng) Năm Năm Năm Năm 461.944.000 461.944.000 461.944.000 461.944.000 5 5 38 38 38 38 30.000 30.000 30.000 30.000 2.000 2.000 2.000 2.000 7 7 365 365 365 365 80% 80% 80% 80% 23.097.200 23.097.200 23.097.200 23.097.200 438.846.800 438.846.800 438.846.800 438.846.800 1.0000 0.8811 0.7763 0.6839 3.682.977.884 438.846.800 386.667.915 340.676.771 300.127.327 Các năm tính tương tự TT I II III - IV Chỉ tiêu Tổng cộng (đồng) Doanh thu hàng năm (đồng) Số lượng ô tô (xe) Số lượng xe máy (xe) Đơn giá ô tô (đồng/xe/ lượt) Đơn giá xe máy (đồng/xe/ lượt) Số lượt/ngày Số ngày năm (ngày) Tỷ lệ lấp đầy Chi phí hoạt động hàng nằm Thu nhập rịng hàng năm Hệ số chiết khấu (13,5%) NPV (Hiện giá tại) Năm Năm Năm Năm 46 47 48 49 461.944.000 461.944.000 461.944.000 461.944.000 5 5 38 38 38 38 30.000 30.000 30.000 30.000 2.000 2.000 2.000 2.000 7 7 365 365 365 365 80% 80% 80% 80% 23.097.200 23.097.200 23.097.200 23.097.200 438.846.800 438.846.800 438.846.800 438.846.800 3.682.977.884 0.0030 0.0026 0.0023 0.002 1.316.540 1.141.002 1.009.348 877.694 PHỤ LỤC SỐ 08: BẢNG TIÊU CHÍ SO SÁNH VĂN PHỊNG TT TSSS Tiêu chí so sánh Vị trí, giao thông Giá đất SX KDPNN UBND ban hành vị trí Quy mơ, kích thước, hình dáng Vị trí, tiện nghi, hạ tầng khu vực Giá thuê sau thuế (Đồng/m2/tháng) Giá thuê chưa thuế VAT (Đồng/m2/tháng) Nguồn tin Thời điểm giao dịch Thời điểm khảo sát TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSTĐ Tịa nhà số 14-16 Hàm Long, quận Hồn Kiếm Tịa nhà TD số 28 Phan Bội Châu, quận Hoàn Kiếm Tịa nhà số 81A Trần Quốc Toản, quận Hồn Kiếm Tịa nhà số 100 Đặng Thái Thân, quận Hồn Kiếm 36.831.000 36.123.000 29.040.000 29.040.000 Nhà tầng Diện tích XD 300m2 Tổng DT sàn XD 2.700m2 Nhà tầng Diện tích XD 310m2 Tổng DT sàn XD 2.480m2 Nhà -5 tầng Diện tích XD 285 314m2 Tổng DT sàn XD 2.682m2 VT1 phố Nguyễn Thiệp Hạ tầng chung khu vực quận Hoàn Kiếm Nhà 14 tầng Diện tích XD 400m2 Tổng DT sàn XD 3.500m2 VT1 phố Phan Bội Châu Hạ tầng chung khu vực quận Hoàn Kiếm VT1 phố Trần Quốc Toản Hạ tầng chung khu vực quận Hoàn Kiếm VT1 phố Đặng Thái Thân Hạ tầng chung khu vực quận Hoàn Kiếm 370.000 390.000 390.000 336.000 355.000 355.000 Chị Thanh Chị Huệ 0988234471 0987416666 Tháng 5/2013 Tháng 5/2014 Tháng 3/2013 Tháng 5/2014 Chị Quyên 0916448609 Tháng 4/2013 Tháng 5/2014 PHỤ LỤC SỐ 08: BẢNG TIÊU CHÍ SO SÁNH VĂN PHỊNG TT I TSSS Tiêu chí ss Giá th Đồng/m2/tháng Quy mơ kích thước, hình dáng cơng trình Vị trí Điều kiện an ninh, môi trường dự án Điều kiện hạ tầng kỹ thuật dự án Bình quân gia II quyền (*) Tỷ lệ % điều III chỉnh (SS TSTD) (**) Giá thuê sau điều IV chỉnh Làm tròn TSTĐ Tỷ trọng 10.0 9.5 20% 10.0 9.5 9.5 50% 10.0 10.0 10.0 10.0 10% 10.0 10.0 10.0 10.0 20% 10.00 10.00 9.75 9.65 -3.50% -3.50% -1.03% 315.555 347.400 356.292 TSSS2 TSSS1 TSSS3 327.000 360.000 360.000 10.0 10.0 10.0 339.749 340.000 PHỤ LỤC SỐ 09: BẢNG TIÊU CHÍ SO SÁNH KHÁCH SẠN TSSS TT Tiêu chí ss TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSTĐ Vị trí, giao thơng The Landmark Hotel 19 Nguyễn Văn Tố, Hoàn Kiếm Giá UBND ban hành vị trí 31.165.000 29.040.000 29.040.000 Hợp đồng cho thuê dài hạn Khách sạn sao, 30 phòng Hợp đồng cho thuê dài hạn Khách sạn sao, 30 phòng Hợp đồng cho thuê dài hạn Khách sạn sao, 30 phòng 582.200 407.000 407.990 529.273 370.000 370900 20 Lễ Tân KS 04 3923 4174 Tháng 5/2013 Tháng 5/2014 18 Lễ Tân KS 04 3926 3494 Tháng 5/2013 Tháng 5/2014 23 Lễ Tân KS 04 3935 2788 Tháng 5/2013 Tháng 5/2014 Tình trạng pháp lý Quy mơ, kích thước, hình dáng Giá th sau thuế (Đồng/phòng/ngày đêm) Giá thuê trước thuế (Đồng/phòng/ngày đêm) Diện tích phịng 10 11 Nguồn tin Thời điểm giao dịch Thời điểm khảo sát Aquarius Hotel, 13 Ấu Triệu, Hoàn Kiếm Hanoi Asia Star Hotel 20 Đào Duy Từ, Hồn Kiếm Hotel Hóa Chất số 100 phố Đặng Thái Thân, Hoàn Kiếm 29.040.000 Hợp đồng cho thuê dài hạn Khách sạn sao, 34 phòng PHỤ LỤC SỐ 09: BẢNG TIÊU CHÍ SO SÁNH KHÁCH SẠN TT TSSS Tiêu chí so sánh I Giá th văn phịng Đồng/m2/tháng Vị trí; Thiết kế kiến trúc; HTKT chung Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ Dịch vụ mức độ phục vụ TSTĐ Tỷ trọng 9.5 9.5 50% 10.0 10.0 9.0 20% 9.5 10.0 10.0 9.0 10% TSSS1 TSSS2 TSSS3 26.464 20.556 16.126 10.0 9.5 9.5 Người quản lý nhân viên phục vụ 9.5 10.0 10.0 9.0 10% An ninh môi trường; Vệ sinh an toàn thực phẩm 9.5 10.0 10.0 9.0 10% II Bình quân gia quyền (*) 9.75 9.75 9.75 9.25 100% III Tỷ lệ % điều chỉnh (SS TSTD) (**) -5.13% -5.13% -5.13% IV Giá thuê sau điều chỉnh 25.106 19.501 15299 Làm tròn 19969 20.000 TRỤ SỞ LÀM VIỆC TẠI SỐ 100 ĐẶNG THÁI THÂN, QUẬN HOÀN KIẾM DO TẬP ĐỒN HĨA CHẤT VIỆT NAM ĐANG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG TRỤ SỞ LÀM VIỆC NHÀ KHÁCH ĐỂ XE KHỐI VĂN PHÒNG ĐỂ XE KHỐI KHÁCH SẠN ẢNH CÁC TSSS CHO THUÊ VĂN PHÒNG TSSS1: TÒA NHÀ SỐ 14-16 HÀM LONG, HỒN KIẾM TSSS2: TỊA NHÀ SỐ 28 PHAN BỘI CHÂU, HỒN KIẾM TSSS3: TỊA NHÀ SỐ 81A TRẦN QUỐC TOẢN, HOÀN KIẾM