Tuy nhiên một khi thu nhập của người dân được cải thiện, cuộc sống ổn định việc nghĩ đến một căn nhà cũng không thật sự quá khó.Nắm bắt được nhu cầu của người dân các Ngân hàng với nguồn
Trang 1LỜI NÓI ĐẦU
Có được một ngôi nhà riêng được mua bằng chính nguồn vốn tích góp của bản thân mình là một giấc mơ khá xa đối với nhiều người dân Việt Nam đặc biệt là những gia đình công nhân, viên chức, các cặp vợ chồ trẻ Tuy nhiên một khi thu nhập của người dân được cải thiện, cuộc sống ổn định việc nghĩ đến một căn nhà cũng không thật sự quá khó.Nắm bắt được nhu cầu của người dân các Ngân hàng với nguồn vốn dồi dào đã sử dụng để cho vay đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng và đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín cũng không phải là một ngoại lệ, việc cho vay này không những giúp ngân hàng luân chuyển vòng quay vốn sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động, đem lại nguồn thu nhập và lợi ích cao bên cạnh đó còn kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế
Xuất phát từ những lý do trên cùng với thực tế trong đời sống tôi bài báo cáo với
nội dung: “QUY TRÌNH CHO VAY CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CÁ NHÂN TẠI SACOMBANK- PGD LŨY BÁN BÍCH” để làm đề tài tốt nghiệp
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu: Báo cáo hoạt động kinh doanh và các tài liệu về cho vay chuyển nhượng bất động sản của Sacombank- PGD Lũy Bán Bích
- Phương pháp: Thống kê, diễn giải, quy nạp, phân tích, đánh giá quy trình rút ra nhận xét
- Phạm vi đề tài: Cho vay chuyển nhượng BĐS có nhiều hình thức khác nhau như cho vay giữa các cá nhân với nhau, cho vay thông qua công ty kinh doanh nhà hay qua công ty nhà liên kết với ngân hàng tuy nhiên trong bài báo này chỉ nghiên cứu phạm vi cho vay đối với các cá nhân có nhu cầu mua
- Cấu trúc bài báo cáo gồm:
Chương 1: Giới thiệu tổng quan về ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Chương 2: Mô tả và phân tích Sơ đồ quy trình cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
Chương 3: Một số giả pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình
Trang 2CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
THƯƠNG TÍN 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
Ngày 21/12/1991 Sacombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần(TMCP) đầu tiên được thành lập tại TPHCM từ việc hợp nhất giữa Ngân hàng phát triển Gò Vấp cùng với 3 hợp tác xã tín dụng là Tân Bình, Thành Công và Lữ Gia Khởi đầu, Ngân hàng có mức vốn điều lệ là 2,9 tỷ đồng, 4 điểm giao dịch chỉ trong phạm vi TP.HCM và tình hình tài chính, nhân sự không thực sự mạnh
Sau 15 năm hình thành và phát triển, đến nay Sacombank đã đạt được những thành tựu mà không phải bất cứ ngân hàng nào cũng có thể làm được 163 điểm ở 38 Tỉnh- Thành phố trong cả nước và 8900 chi nhánh đại lý của 222 ngân hàng thuộc 88 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới Sacombank là một trong những ngân hàng rất thành công trong lĩnh vực tài trợ Doanh nghiệp nhỏ và Vừa, luôn chú trọng đến dòng sản phẩm dịch vụ phục vụ khách hàng cá nhân Sacombank luôn nỗ lực không ngừng mang đến cho Quý khách hàng các dịch vụ ngân hàng với chất lượng tốt nhất
- Tên viết tắt là: NGÂN HÀNG SÀI GÒN THƯƠNG TÍN
- Tên đầy đủ bằng tiếng Anh: SAI GON THUONG TIN COMMERCIAL JOINT STOCK BANK
Vào ngày 25/7/2007 Sacombank chính thức khai trương điểm giao dich 180 có trụ
sở đặt tại 90-90A Lũy Bán Bích, Phường Hiệp Tân, quận Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh Sau đó phòng giao dịch này đã chuyển về 580 Lũy Bán Bích, Phường Hiệp Tân, Quận
Trang 3Tân Phú, Tp Hồ Chí Minh Đây là vị trí có nhiều điểm thuận lợi như giao thông, gần khu chung cư Sacomreal, gần siêu thị nhu cầu của người dân cao
Trải qua nhiều cố gắng nỗ lực của tất cả cán bộ công nhân viên phòng vào tháng 10 năm 2013 PGD Lũy Bán Bích được nâng lên là PGD Tiềm Năng trực thuộc văn phòng khu vực PGD Hồ Chí Minh PGD Lũy Bán Bích chủ yếu nhận thực hiện các sản phẩm dịch vụ ngân hàng như huy động vốn của các tổ chức cá nhân dưới các hình thức tiền gửi, cấp tín dụng với nhiều hình thức đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng.Bên cạnh việc PGD thường xuyên triển khai một số chương trình khuyến mãi với nhiều quà tặng hấp dẫn thu hút khách hàng còn kể đến công lao không hề nhỏ của cán
bộ nhân viên tại đây vì vậy Lũy Bán Bích trở thành điểm giao dịch quen thuộc và đáng tin cậy của người dân tại địa bàn này
1.2.1 Cơ cấu tổ chức phòng giao dich Lũy Bán Bích
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại PGD Lũy Bán Bích
1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ của các bộ phận tại PGD
1.2.2.1 Trưởng phòng giao dịch
- Thực hiện các nghiệp vụ về tín dụng và bảo lãnh: cho vay cá nhân, thẩm định tư vấn khách hàng…theo quy định của pháp luật và quy định của ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
- Quản lý mọi hoạt động tại quầy giao dịch, hỗ trợ giao dịch viên tiếp nhận và giải đáp những thắc mắc của khách hàng
BỘ PHẬN NGÂN QUĨ
BỘ PHẬN QUAN HỆ KH
Giao
dịch
viên
Kiểm soát viên
Cán
bộ tín dụng
Thủ quỹ
Giao dịch viên quỹ
Chuyên viên tư vấn KH
Trang 4- Quản lý kho quỹ theo quy trình quản lý kho quỹ của NHNN và Sacombank, đảm bảo chính xác số dư tồn quỹ cuối ngày
- Cung cấp những thông tin cần thiết cho khách hàng đồng thời bảo mật thông tin
mà khách hàng đã đăng ký với ngân hàng bảo mật số dư và các thông tin khách hàng
đã đăng ký với ngân hàng, bảo mật số dư và các thông tin khác thuộc về tài khoản khách hàng
- Kiểm tra tính chính xác của hệ thống báo cáo và làm các báo cáo định kỳ theo yêu cầu
- Hỗ trợ ban giám đốc lên kế hoạch kinh doanh
- Phê duyệt các giao dịch viên
1.2.2.2 Phó phòng giao dịch
- Quản lý và điều hành các hoạt động thuộc bộ phận giao dịch và quỹ
- Tiếp thu, ghi nhận các đề nghị, phàn nàn của khách hàng về sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, thái độ phục vụ của nhân viên ngân hàng
- Tham gia lập kế hoạch về chỉ tiêu huy động vốn cho Ban giám đốc phù hợp với đặc điểm tình hình và chiến lược kinh doanh của Sacombank và chịu trách nhiệm thực hiện kế hoạch đó
- Hướng dẫn và kiểm soát việc thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng như tiết kiệm, thanh toán, mua bán ngoại tệ, thu chi tiền mặt… và chịu trách nhiệm về việc kiểm soát các chứng từ nói trên
- Quản lý, giám sát việc xuất, nhập và bảo quản tiền mặt
- Kiểm tra, kiểm soát các báo cáo lien quan đến huy động vốn, kho quỹ
1.2.2.3 Bộ phận giao dịch
- Thực hiện việc mở, quản lý tài khoản cho khách hàng và thanh toán giao dịch của khách hàng
- Tư vấn về thủ tục mở tài khoản, giao dịch
- Thực hiện thanh toán,theo dõi và phân bổ lãi tiền gửi cho khách hàng trên các tài khoản
- Quản lý, lưu giữ hồ sơ, tài liệu theo quy định
- Lập báo cáo giao dịch, báo cáo lưu ký tháng, quý, năm và các báo cáo khách theo quy định
Trang 5- Giải ngân thu tiền gốc, lãi vay và các khoản ứng trước
- Hướng dẫn và giải đáp các thắc mắc của khách hàng lien quan đến các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng và các khoản giao dịch
- Theo dõi tỷ giá hàng ngày cập nhật báo cáo dữ liệu vào hệ thống
- Kiểm tra, kiểm soát các giấy tờ trước khi thanh toán hoặc thu tiền
Kiểm soát viên
- Hướng dẫn, kiểm tra, kiểm soát, phê duyệt các giao dịch do Giao dịch viên chuyển đến, kiểm soát các chứng từ hạch toán, báo cáo số liệu hàng ngày theo quy định
- Thực hiện công việ kế toán cuối ngày, tháng, năm đối chiếu với sổ sách của bộ phận ngân quỹ với số tiền mặt thực tế để chuẩn bị cho việc khóa sổ sách kế toán
- Giải thích, hướng dẫn, thu thập thông tin từ KH đồng thời có trách nhiệm phản hồi đến Trưởng phòng và bộ phận chức năng để nâng cao chất lượng công tác kế toán
- Đề xuất những phương thức giao dịch, báo cáo cho trưởng/ phó phòng về các vấn
đề nghiệp vụ phát sinh và kiến nghị phương án giải quyết
- Kiểm tra sử dụng vốn vay theo quy định của ngân hàng và theo dõi việc trả nợ gốc
và lãi theo hợp đồng
Cán bộ tín dụng
- Tiếp xúc khách hàng căn cứ trên nhu cầu cảu khách hàng và khả năng cung ứng dịch vụ, tiện ích của ngân hàng hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng hoàn tất các thủ tục cần thiết theo quy định của ngân hàng
Trang 6- Lập tờ trình thẩm định hoặc báo cáo thẩm định theo quy trình của ngân hàng và trình cấp xét duyệt cho vay hoặc từ chối cho vay
- Lập hợp đồng tín dụng, hợp động thế chấp và các hồ sơ văn bản có lien quan
- Theo dõi và lập hồ sơ giải ngân theo yêu cầu của khách hàng và các quy định về giải ngân cỉa ngân hàng
- Thực hiện tất toán hợp đồng và giải quyết tài sản thế chấp, xóa đăng ký giao dịch đảm bảo khi khách hàng tất toán hợp đồng
1.2.2.5 Bộ phận ngân quỹ
- Điều hành công việc và đảm bảo an toàn tuyệt đối tài sản trong kho tiền, quản lý
và theo dõi tài sản thế chấp
- Đảm bảo quy trình hạch toán, thu chi tiền mặt, ngoại tệ, giấy tờ có giá theo đúng chứng từ kế toán hợp lệ, hợp pháp theo quy định ngân hàng
- Điều hành các hoạt động của bộ phận kho quỹ đảm bảo tuân thủ theo các quy chế, quy định về kho quỹ của Sacombak và ngân hàng nhà nước
Thủ quỹ
- Thực hiện việc đóng gói tiền mặt theo đúng quy định
- Thu, chi hộ tại các đơn vị của khách hàng khi có yêu cầu
- Kiểm, đếm tồn quỹ cuối ngày của giao dịch viên chuyển về nhập quỹ chi nhánh PGD
- Thu, chi hộ tại các đơn vị vủa khách hàng khi có yêu cầu và thực hiện các công việc khác theo sự phân công của Ban lãnh đạo
Giao dịch viên quỹ
- Giao nộp tiền cho thủ quỹ
- Kiểm đếm lại số tiền cho khách hàng khi có yêu cầu
- Kiểm đếm số tồn quỹ
1.2.2.6 Bộ phận quan hệ khách hàng
- Chuyên viên tư vấn khách hàng:
- Giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng dành cho khách hàng theo danh mục sản phẩm của ngân hàng
- Tiếp nhận hồ sơ, phối hợp với các bộ phận khác để hoàn thành hồ sơ, cung ứng sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng
Trang 7- Chăm sóc khách hàng, thực hiện công tác tiếp thị, phát triển thị phần, bảo vệ thương hiệu
- Thực hiện các công việc khác do trưởng đơn vị giao
1.3 Tình hình nhân sự tại PGD Lũy Bán Bích
Nhân sự là một yếu tố then chốt trong mọi hoạt động, đặc biệt là trong hoạt động kinh doanh Nó quyết định đến sự thành bại của một tổ chức Nắm bắt được ý nghĩa quan trọng này nên Sacombank luôn có cuộc thi tìm kiếm thực tập sinh tiềm năng nhằm phát hiện và đào tạo những sinh viên có tiềm năng trở thành nhân sự trong hệ thống Sacombank.Ngoài ra ngân hàng còn có những khóa huấn luyện nâng cao trình
độ học vấn cho đội ngũ nhân sự của mình
Hiện tại cơ cấu nhân sự của PGD Lũy Bán Bích như sau: Tổng số lượng của PGD gồm 18 người tổng số lao động của chi nhánh đều tăng qua các năm và cơ cấu lao động cũng có sự thay đổi đáng kể, cụ thể:
Theo giới tính:
Tỷ lệ lao động nữ tại PGD chiếm tỷ lệ bằng so vơi tỷ lệ lao động nam Cụ thể lao động nữ có 9 người chiếm 50% và nam 9 chiếm 50% Tỉ lệ nam nữ cân bằng hơn rất nhiều so với những PGD khác ở khu vực Sacombank Tân Phú Cơ cấu hiện tại của phòng giao dịch Lũy Bán Bích như sau:
Trang 8Qua bảng trên ta thấy rằng giới tính cũng được phân loại theo tính chất công việc,
bộ phận tín dụng do đặc thù công việc luôn phải đi nhiều do đó tỉ lệ nam giới chiếm chủ yếu, còn bộ phận giao dịch viên thì chủ yếu là nữ
Theo trình độ:
Lao động tại PGD được chia thành 3 cấp bậc theo trình độ học vấn: Trên đại học, đại học và cao đẳng trung cấp, Sacombank luôn chú trọng đến việc đào tạo nghiệp vụ cho cán bộ nhân viên nên thường xuyên mở các lớp đào tạo và cuộc thi để nâng cao kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp cho cán bộ
Kinh doanh các ngành nghề khác theo GCN ĐKKD của Công ty
Sacombank là một ngân hàng bán lẻ hiện đại và đa năng hàng đầu tại Việt Nam và khu vực Sacombank cung cấp đa dạng và phong phú các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng dành cho khách hàng cá nhân lẫn doanh nghiệp
Phân loại
khách hàng Sản phẩm, dịch vụ Chi tiết
Khách hàng
cá nhân
Sản phẩm thẻ Thẻ ghi nợ Sacombank Visa Debit, thẻ
tín dụng Sacombank Visa, Sacombank ladies first
Sản phẩm tiền gửi Tiết kiệm lãi suất thả nổi, tiết kiệm kỳ
hạn thả nổi, tiết kiệm Phù Đổng…
Sản phẩm tiền vay
Cho vay hỗ trợ tiêu dùng, cho vay liên kết mua xe Ô tô, cho vay chuyển nhượng BĐS
Dịch vụ chuyển tiền Chuyển thu nhập từ Việt Nam ra nước
ngoài, chuyển tiền nội địa…
Dịch vụ khác
Dịch vụ thanh toán cước điện thoại, dịch vụ thu hộ, dịch vụ cho thuê ngăn tủ két sắt…
Trang 9Khách hàng
doanh nghiệp
Tiền gửi doanh nghiệp Tiền gửi bậc thang, tiền gửi linh hoạt,
tiền gửi có kỳ hạn doanh nghiệp…
Tín dụng doanh nghiệp Cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay
đầu tư dự án,bảo lãnh thuế…
Thanh toán quốc tế
Thông báo thư tín dụng (L/C), phát hành tín dụng thư, chuyển tiền bằng điện (T/T)…
Quản lý tiền mặt Dịch vụ thu hộ, dịch vụ chi hộ
Sản phẩm tiền tệ Sản phẩm tiền gửi cấu trúc, sản phẩm
ngoại hối, sản phẩm chứng khoán nợ
1.5 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh PGD Lũy Bán Bích trong năm 2011-2013
Ngân hàng TMCP từ khi thành lập tới nay hoạt động khá hiệu quả, hoạt động sản xuất kinh doanh dựa trên chữ tín do đó đã tạo được lòng tin từ rất nhiều khách hàng, quy mô của ngân hàng lien tục được mở rộng, sản phẩm ngày càng phong phú đa dạng, đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng, chất lượng sản phẩm liên tục được cải tiến
và hình ảnh của ngân hàng ngày càng được biết đến rộng rãi hơn
Phòng giao dịch Lũy Bán Bích đã và đang từng bước khẳng định được vai trò, vị trí của mình đối với khách hàng Kết quả kinh doanh của SCB- PGD Lũy Bán Bích trong
2 năm qua đạt được như sau:
Tình hình huy động vốn theo loại tiền
2012/2011
Năm 2013/2012
Huy động quy VNĐ 105,582 349,787 630,676 231.3 % 80.3 % Huy động VNĐ 105,470 338,104 576,403 220.6 % 70.5 %
Bảng 1.1: Bảng kết quả tình hình huy động vốn - PGD Lũy Bán Bích
Qua bảng số liệu trên ta thấy rằng tình hình huy động vốn của Sacombank qua các năm 2011, 2012,2013 có xu hướng tăng Năm 2011 tổng nguồn vốn huy động quy VNĐ được là 105,582 triệu đồng, trong đó nguồn huy động VNĐ là 105,470 triệu đồng, huy động USD là 112 triệu USD Bước sang năm 2012 tình hình huy động vốn được cải thiện đáng kể trong đó huy động VNĐ tăng 220.6 % và huy động USD tăng
Trang 10162,5% so với năm 2011 Điều này chứng tỏ số lượng khách hàng của Phòng giao dịch đang tăng
Bước sang năm 2013 các chỉ tiêu này tiếp tục tăng trưởng nhanh chóng, huy động vốn đã tăng lên 630,676 triệu đồng tăng 80,3% so với năm 2012, điều này cho thấy số lượng khách hàng tại Phòng giao dịch nhìn chung có sự tăng trưởng tương đối tốt, lượng khách hàng đến giao dịch tại Phòng ngày càng tăng cao do đó hệ khách hàng tiềm năng tại phòng được mở rộng
Tuy nhiên ta thấy rằng mức độ tăng trưởng về huy động vốn của năm 2013 tăng trưởng đang chững lại, do đó cần tăng cường tiếp thị khách hàng, khuyến khích khách hàng sử dụng các sản phẩm dịch vụ tại phòng nhiều hơn nhằm đảm bảo tính ổn định của các khoản tiền gửi tại Phòng Hiện tại số lượng KH doanh nghiệp tại phòng vẫn ở mức thấp, cần đẩy mạnh phát triển mảng tiền gửi DN
Tình hình cho vay của Sacombank trong 2 năm 2012-2013:
Vay sản xuất kinh doanh 43,508 42.5 % 60,428 42.5 % 38.89 %
Phát triển kinh tế gia đình 1,901 1.9 % 2,347 1.7 % 23.46 %
Vay tiêu dùng 21,177 20.7 % 31,142 21.9 % 47.06 %
Vay mua nhà 30,797 30.0 % 41,618 29.3 % 35.14 %
Bảng 1.2: Bảng kết quả tình hình cho vay trong năm 2012 – 2013 - PGD Lũy Bán Bích
Dựa vào bảng phân loại các chỉ tiêu cho vay trên bảng chúng ta thấy được rằng tình hình cho vay của ngân hàng Sacombank-PGD Lũy Bán Bích tăng qua 2 năm 2012 và
2013, trong đó cho vay sản xuất kinh doanh chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng các gói tín dụng chiếm 42.5% trong tổng dư nợ cho vay năm 2012 và 2013 chỉ tiêu này tăng 38.89% so với năm 2012, đứng thứ hai là cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng gần 30% trong tổng dư nợ cho vay qua 2 năm 2012 và 2013 Cho vay tiêu dùng chiếm khoảng 21% trong tổng tỷ trọng cho vay
Trang 11Tình hình cho vay phân loại theo đối tượng:
Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Tăng trưởng so với 2012
Cho vay KHCN 79,028 105,370 33.33 %
Bảng 1.3: Bảng kết quả tình hình cho vay theo đối tượng - PGD Lũy Bán Bích
Dựa vào bảng số liệu trên cho thấy đối tượng cho vay chủ yếu của PGD chủ yếu là KHCN số lượng KHDN không cao, cụ thể Cho vay KHCN năm 2012 là 79.028 triệu đồng sang năm 2013 tăng lên 105.370 triệu đồng tăng 33.33% so với năm trước, trong khi đó cho vay KHDN năm 2012 chỉ có 28.523 triệu đồng năm 2013 tăng lên 35.654 triệu đồng tăng 25% so với năm 2012
Như vậy lượng khách hàng doanh nghiệp tại PGD còn chiếm số lượng ít
Tỷ lệ cho vay có TSĐB:
Đơn vị tính: Triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2013 so với 2012
Cho vay không có TSĐB 15,530 20,435 31.6 %
Bảng 1.4: Bảng tỷ lệ cho vay TSĐB năm 2012 - 2013 - PGD Lũy Bán Bích
Qua bảng số liệu trên ta thấy rằng tỷ lệ cho vay có TSĐB của PGD Lũy Bán Bích chiếm tỷ trọng lớn, năm 2012 là 96,168 triệu đồng bước sang năm 2013 tăng 25% tăng lên 120,211 triệu đồng
Tình hình kết quả doanh thu của PGD
Năm
2013 so với 2012 Thu hoạt động 8,432 11,095 15,627 31.6 % 40.8 % Thu ròng từ lãi 7,118 9,751 14,339 37.0 % 47.1 % Thu thuần từ cho vay 3,731 4,606 6,487 23.5 % 40.8 %
Chi hoạt động 2,762 3,368 4,374 22.0 % 29.9 % Lợi nhuận trước thuế TNDN 5,938 7,918 10,997 33.3 % 38.9 %
Bảng 1.5: Bảng kết quả tình hình kinh doanh-PGD Lũy Bán Bích
Trang 12Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế PGD Lũy Bán Bích
Qua bảng số liệu và biểu đồ Lợi nhuận phía trên ta thấy rằng tình hình kinh doanh của phòng ngày càng tăng lên
Thu hoạt động: Trong năm 2013 tình hình thu hoạt động là 15.627 triệu đồng tăng 40,8% so với năm 2012 và 85,2% so với năm 2011 Nhìn chung mức thu hoạt động tăng nhanh và khá ổn định qua các năm, đạt mức tốt
Chi điều hành:Song song với doanh thu hoạt động tăn thì chi phí hoạt động cũng tăng theo.Năm 2011 là 2.762 triệu đồng bước sang năm 2012 mức tăng này tăng lên 3,368 triệu đồng năm 2013 là 4.374 triệu đồng So sánh với mức tăng của thu hoạt động thì mức chi hoạt động tăng ở mức chấp nhận được Điều đó cho thấy PGD Lũy Bán Bích đã kiểm soát được các khoản chi tiêu, cố gắng tiết kiệm chi phí tốt nhất có thể để đóng góp vào lợi nhuận cho phòng, chi nhánh nói riêng và cho tập thể ngân hàng Sacombank nói chung
Về Lợi nhuận trước thuế: Nhờ vào sự tăng trưởng của thu hoạt động và mức tăng thích hợp của chi họa động Lợi nhuận trước thuế của PGD ngày càng tăng lên năm
2012 tăng 33,3% so với 2011 và năm 2013 tăng lên gần 39% so với năm 2012
Nhìn chung tình hình thu nhập- chi phí-LNTT của PGD đạt tương đối tốt, tình hình kinh doanh tăng trưởng rõ rệt, mặc dù tình hình kinh doanh còn chịu nhiều yếu tố ảnh hưởng không tốt khác nhưng phòng đã và đang cố gắng kiểm soát và đẩy mạnh công tác huy động- cho vay, thu dịch vụ kịp tiến độ đồng thời đẩy nhanh quá trình xử lý tài sản, thu hồi nợ vay để đạt được kết quả tốt nhất
Lợi nhuận trước thuế TNDN
Lợi nhuận trước thuế TNDN
Trang 13CHƯƠNG 2: MÔ TẢ VÀ PHÂN TÍCH QUY TRÌNH CHO VAY CHUYỂN
NHƯỢNG BĐS TẠI SACOMBANK-PGD LŨY BÁN BÍCH
2.1 Đặc điểm cho vay chuyển nhượng BĐS
2.1.1 Khái quát về thị trường nhà ở Việt Nam
Theo lý luận chung về thị trường BĐS Việt Nam, căn cứ theo công dụng của BĐS chia thành:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ), công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế…)
- Thị trường công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
và suy giảm (đóng băng)
Bắt đầu từ thời điểm năm 2007 với việc nước ta chính thức gia nhập WTO đã tạo ra một tác động to lớn khiến cho thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng bắt đầu “nóng” lên Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng, nhiều khu đô thị mới với hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường căn minh ra đời Thị trường nhà ở nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng của người dân, mọi người tiếp tục đổ xô mua Giá cả của các khu chung cư cao cấp tăng vọt
Tuy nhiên hiện nay, thị trường BĐS nhà ở đang chững lại nhưng trên thực tế vấn đề nhà ở của người dân đặc biệt là dân cư đô thị vẫn là mối quan tâm lớn nhất hiện nay Ước tính còn khoảng 60%-70% dân cư đô thị có thu nhập thấp trong đó phần lớn là cán bộ, công nhân viên, lao động làm công ăn lương… chưa có đủ khả năng một lúc
bỏ ra hàng tram triệu mua một căn nhà
Về tổng quát, thị trường BĐS Việt Nam đặc biệt là thị trường nhà ở biến động với những hình thái khác nhau đan xen những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá mạnh Thị trường nhà ở hứa hẹn là một thị trường còn nhiều tiềm năng.Hiện nay nhu cầu về nhà ở của tất cả mọi người trong xã hội là rất lớn, đặc biệt là đối với những
Trang 14người trẻ, Cần một ngôi nhà để ổn định cuộc sống gia đình Tuy nhiên để có được một căn hộ, một ngôi nhà hay đơn giản hơn là quyền sử dụng đất là vấn đề không phải dễ thực hiện, đặc biệt trong khu vực nội thành của TP Hồ Chí Minh do giá nhà quá cao tình trạng “ đất chật người đông” đã vượt quá khả năng chi trả của những người có nhu cầu thật sự Vì những lý do thực tế nêu trên, Khối tín dụng của ngân hàng Sacombank đã tiến hành xây dựng gói sản phẩm chuyên dụng cho vay chuyển nhượng bất động sản để khuyến khích người dân sử dụng dịch vụ của ngân hàng, phục vụ nhu cầu an cư và mang lại cuộc sống tiện nghi, ổn định sự nghiệp
2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của cho vay chuyển nhƣợng BĐS
2.1.2.2 Đối với ngân hàng
Hiện nay cho vay BĐS chiếm khoảng 1/3 khoản mục cho vay Loại BĐS lớn nhất
mà ngân hàng thực hiện chính là cho vay xây dựng nhà ở, thường chiếm khoảng 60% các khoản cho vay BĐS Do đó cho vay mua nhà có ý nghĩa rất lớn đối với ngân hàng thông qua hoạt động cho vay mua nhà giúp tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận với các dịch vụ ngân hàng Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, tăng thêm nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của ngân hàng trong mắt khách hàng
2.1.2.3 Đối với nền kinh tế
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động vì vậy phát triển thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, kiến trúc…từ đó làm nhà đầu tư có niềm tin để khơi thông nguồn vốn
2.1.3 Những đặc điểm cơ bản trong gói tín dụng
Tên gọi của gói tín dụng cho vay chuyển nhượng bất động sản của ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín chính là hình thức cho vay phục vụ đời sống nhằm đáp
Trang 15ứng nhu cầu chuyển nhượng bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất ở,nhà của khách hàng
Trước hết để được sử dụng gói sản phẩm này Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín cần phải đáp ứng những điều kiện chung đối với các hình thức cấp tín dụng
2.1.3.1 Đối tƣợng cho vay
Cho vay BĐS có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà Tuy nhiên trong bài báo cáo này tôi chỉ nghiên cứu đối tượng vay là cá nhân, người tiêu dùng do đó nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vay tiêu dùng Đối tượng cho vay mua nhà được phân theo:
Mức thu nhập
Các đối tượng có thu nhập nhấp: Họ là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn nhu cầu đa dạng của họ Tuy nhiên họ cũng có mong muốn cuộc sống tốt hơn như bất kỳ người có thu nhập cao hơn Do đó, ngân hàng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những người này đến ngân hàng hiện tại và trong tương lai Đó chính là những khách hàng tiềm năng của ngân hàng
Đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình: Đối với những đối tượng này thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng thời thu nhập của họ cao hơn
Các đối tượng có thu nhập cao: Họ vay để làm tang khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu mà khi tiền vốn tích lũy của mình đã đưa đi đầu
tư Nói cách khác những người này coi vay là khoản ứng trước và hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận từ các khoản đầu tư trên mang lại Những BĐS mà các đối tượng này quan tâm đều là những chung cư có diện tích lớn hoặc các ngôi nhà, biệt thự riêng biệt
Phân theo tình trạng công tác hay lao động
Nhu cầu cho vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác Bao gồn các nhóm khách hàng:
- Người làm công ăn lương
- Người có công việc kinh doan riêng
- Người hành nghề chuyên nghiệp ( Luật sư, bác sĩ, diễn viên…)
- Người lao động tự do
Trang 16 Khoản vay
Gói tín dụng cho vay chuyển nhượng BĐS khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn
do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng bởi vì số lượng món vay khá nhiều và quy mô không nhỏ
Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất trong các khoản vay của ngân hàng (20 năm đối với ngân hàng Sacombank) và có nhiều rủi ro có thể xảy ra
Lãi suất
Cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc thả nổi Đây là điểm khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng noi mà lãi suất ở một mức cố định, đặc biệt là cho vay trả góp Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở ( có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một mức lãi suất cố định
Phương thức thanh toán
Khi ngân hàng cho vay đối với cá nhân để mua nhà thì có nhiều hình thức cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và ngân hàng
Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với người vay hàng
kỳ (tháng, quý…) phải trả cho ngân hàng một khoản cố định đến hết thời gian vay Như vậy khách hàng phải luôn trả cố định một khoản tiền từ đợt trả tiền đầu tiên cho đến lần cuối cùng Để làm được điều trên ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và số tiền để đưa ra cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp
Trả không đều: Trong hình thức này bào gồm nhiều hình thức khác nhau Thực chất
đó là thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng
Hiện nay phương thức trả nợ được các ngân hàng áp dụng rộng rãi là:
Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng kỳ với gốc
Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi
Trang 172.1.3.2 Những quy định của Sacombank về điều kiện vay vốn
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên phải đảm bảo được các yếu tố sau:
- Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự,, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật
- Có mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp
- Có phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật
- Có khả năng tài chính để đảm bảo hoàn trả khoản cấp tín dụng theo các điều kiện được thỏa thuận với Sacombank
- Thực hiện các quy định về đảm bảo cấp tín dụng tương ứng với từng loại hình cấp tín dụng cụ thể của Sacombank, phù hợp với quy định của chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
2.2 Chi tiết về sản phẩm cho vay chuyển nhƣợng BĐS tại Sacombank-PGD Lũy Bán Bích
Khách hàng: Là cá nhân Việt Nam đang có công việc, thu nhập ổn định tại các tỉnh, thành phố nơi có Chi nhánh/PGD của ngân hàng trú đóng
Nguyên tắc cho vay:
Khi khách hàng muốn vay tiền ngân hàng để mua bán chuyển nhượng bất động sản thì sẽ có phần vốn tự có và phần vốn vay của khách hàng
Thông thường sẽ chia ra làm 3 đợt thanh toán
đỏ được sang tên cho người mua
Hệ thống phân quyền hiện hành tại PGD đối với gói tín dụng cho vay chuyển nhượng BĐS:
1 Đối tƣợng khách hàng Cá nhân
2 Điều kiện khách hàng Có khả năng trả nợ
Trang 184 Mức cho vay/ tỷ lệ tài
trợ
- Đối với tài sản đảm bảo là căn hộ, tỷ lệ tài trợ tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo, tối đa 100% nhu cầu vốn
- Đối với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, tỷ lệ tài trợ tối đa 80% giá trị tài sản
5 Loại tiền vay VND
- Xây dựng nhà: tối đa 20 năm
- Sửa chữa nhà: tối đa 10 năm
7 Lãi suất Theo biểu lãi suất của Sacombank ban hành
- Quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Quyền sử dụng đất
Trang 19- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có giấy tờ hoàn chỉnh
12 Hồ sơ vay vốn
Bản sao CMND/ Hộ chiếu, Hổ khẩu thường trú,
sổ tạm trú Giấy đề nghị kiêm phương án vay Chứng từ chứng minh thu nhập
Hồ sơ BĐS mua/ nhận chuyển nhượng
Hồ sơ tài sản đảm bảo
Tất cả chứng từ bản sao phải được chứng thực
hoặc được nhân viên Sacombank ký đối chiếu bản chính
2.3 Quy trình cho vay chuyển nhƣợng bất động sản tại Sacombank- PGD Lũy Bán Bích
Theo phân quyền hiện hành đối với việc cấp tín dụng tại PGDTN Sacombank thì những người có quyền hạn bao gồm:
- Trưởng phòng
- Phó phòng
- Một chuyên viên khách hàng không phụ trách hồ sơ của gói tín dụng đang duyệt Với phân quyền như trên thì trưởng phòng là người có quyền quyết định phê duyệt cao nhất đối với gói tín dụng và tiếp đến là phó phòng
Đối với PGDTN Lũy Bán Bích thì hạn mức tín dụng mà phòng được phép cấp là 1
tỷ đồng
Trang 20Dưới đây là quy trình cụ thể về gói tín dụng cho vay chuyển nhượng BĐS tại Sacombank- PGD Lũy Bán Bích
Biên bản bổ sung
Bổ sung hồ sơ Thông báo từ chối
Lưu hồ sơ từ chối