III KIẾN NGHỊ
2. Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước
Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà cửa, GCHQSD đất.Qua đó các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp. Đồng thời nên khẩn trương thành lập công ty mua bán tài sản dựa trên những kinh nghiệm của các nước và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự uỷ quyền của Chính phủ.
KẾT LUẬN
Định giá BĐS là một vấn đề còn rất mới mẻ tại Việt Nam cả về lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên nó cũng sớm khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong các họat động của thị trường BĐS, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay thế chấp BĐS tại các ngân hàng. Định giá BĐS thế chấp sẽ giúp cho ngân hàng bảo đảm được nguồn vốn cho vay của mình, hạn chế rủi ro. Nhờ vậy ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Qua quá trình phân tích, đánh giá thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu, chúng ta đã rút ra được những thuận lợi, thành công và những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp ở đây. Từ đó đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác này tại ngân hàng TMCP Á Châu. Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu đã có những bước phát triển mà không phải ngân hàng nào cũng có được. Đó là: có một phòng thẩm định tài sản riên với các nhân viên được đào tạo về chuyên môn thẩm định giá; có một quy trình định giá chuyên nghiệp, hợp lý, chặt chẽ; có phần mềm định giá, phần mềm quản lý giá giúp cho hoạt động định giá được tiến hành nhanh chóng và chính xác hơn. Tuy nhiên bên cạnh những thuận lợi và thành công đó thì định giá BĐS hiện nay còn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu là do chưa có một cơ chế chính sách pháp luật nào quy định và hoàn chỉnh về vấn đề này.
Vì vậy, để hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng và các tổ chức tín dụng của Việt Nam nói chung đạt kết quả cao thì ngoài sự cố gắng nỗ lực hết mình của chính các ngân hàng thương mại thì cũng cần được sự quan tâm của lãnh đạo ngân hàng, sự phối hợp chặt chẽ của cơ quan, ban ngành có thẩm quyền. Đây là những căn cứ để cán bộ tín dụng có được cách định giá khách quan hơn, chính xác hơn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của mình.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ luật dân sự năm 1995.
Luật đất đai 1993, 2003. Luật đất đai sửa đổi 1998, 2001Những quy định
về cầm cố, thế chấp tài sản.NXB Tài chính-2003.
Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều trong Nghị định 178.
Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng Chính phủ về đăng
kí giao dịch bảo đảm.
Nghị định 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,chuyển
nhượng, chi thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất.
Nghị định 165/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm.
Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội
ban hành, quy định thực hiện Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc
ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức
Quyết định số1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đôc
ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
Thông tư số06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị
định 178/NĐ-CPề khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
định 178/NĐ-CP.
Thông tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướn dẫn việc xử lí tài
sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng.
Thông tư 1417/1999/TT/TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi
hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
Giáo trình thị trường BĐS- NXB Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội
Giáo trình “ nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”
của Tiến Sỹ Nguyễn Minh Hoàng, NXB Thống kê 2005
Quản trị ngân hàng thương mại. NXB Thống kê-2003, tác giả Lê Văn Tề.
Bài giảng “định giá BĐS” của Tiến sỹ Hoàng Văn Cường và Thạc sỹ Vũ
Thị Thảo
Bản cáo bạch của Ngân hàng TMCP Á Châu 2006
Luận văn khoá 43-44
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU...1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ...4
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...4 I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP...4 1. Bất động sản...4 1.1 .Khái niệm...4 1.2. Đặc điểm...4 2. Bất động sản thế chấp...6 2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản...6 2.2 Phân loại bất động sản thế chấp ...6
2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp...7
2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội...8
3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng...9
3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp...9
3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp...10
3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp...10
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện sau:...10
3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS...11
3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp...12
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS...12
3.3.1 Quyền của khách hàng vay...12
3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay...13
3.3.3- Quyền của ngân hàng...14
3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng...15
Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường hợp ngân hàng giữ...15
Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong trường hợp ngân hàng giữ...15
Không được tiếp tục khai thác công dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị BĐS trong trường hợp ngân hàng giữ...15
Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ...15
Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ...15
3.4 Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp...16
3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp...17
II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...18
1. Khái niệm và vai trò định giá bất động sản...18
1.1 Khái niệm định giá bất động sản...18
1.2 Vai trò định giá bất động sản...19
2. Nguyên tắc định giá bất động sản...19
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất...19
2.2 Nguyên tắc thay thế...20
2.5 Nguyên tắc cung- cầu...20
2.6 Nguyên tắc nhất quán...21
2.7 Nguyên tắc cạnh tranh...21
2.8 Nguyên tắc thực tế...21
3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản...22
3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS...22
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên...22
Vị trí BĐS :Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở các vị trí khác...22
3.1.2 Các yếu tố kinh tế...23
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. ...23
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng...23
3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường...23
Tính hữu dụng của BĐS: một BĐS có tính hữu dụng cao, thỏa mãn nhiều nhu cầu sử dụng thì giá càng cao và ngược lại...23
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại...23
3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS...23
Tình trạng pháp lý của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS có giá không hợp lệ...23
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS...23
3.3 Các yếu tố chung bên ngoài...23
3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý...23
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng ...23
Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS...23
Các chính sách tác động trực tiếp:...24
Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam...24
Chính sách thuế, tín dụng…...24
3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô...24
Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực...24
Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực...24
Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực...24
Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng)...24
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với khu vực khác...24
Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng...24
Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng...24
Tỷ lệ thuế và mức thuế suất...24
Mức độ lạm phát chung...24
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng...24
3.3.3 Các yếu tố xã hội...24
4. Quy trình định giá bất động sản...25
4.1. Xác định vấn đề định giá...25
4.2 Lâp kế hoạch định giá...25
4.3 Thu thập tài liệu...26
Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu...26
Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh...26
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng...26
Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội...26
Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin...26
4.4 Phân tích thông tin...26
4.4.1 Phân tích thị trường...26 Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, chính sách của chính phủ cho vùng đó. Phân tích xu hướng để biết xem thông tin này ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến
Thông tin cụ thể:...26
Phân tích thông tin về BĐS mục tiêu...26
Phân tích thông tin về BĐS so sánh...27
Phân tích thị trường...27
Cung : danh mục BĐS đang giao dịch, các BĐS được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường...27
Cầu: ...27
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất...27
4.4.2 Ước tính giá trị...27
4.5 Lựa chọn phương pháp định giá...27
4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá...28
4.7 Báo cáo định giá...28
5. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp...29
5.1 Phương pháp so sánh...29
5.1.1 Khái niệm...29
Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá trị của BĐS mục tiêu...29
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế...29
Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh...29
5.1.2 Nội dung của phương pháp...29
5.1.3 Yêu cầu của phương pháp...31
Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với BĐS mục tiêu. Các BĐS tương tự là đồng nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những thời gian gần đây ( mang tính tương đối). Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường...31
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá BĐS, nghiên cứu trên thị trường giá BĐS cần định giá. ...31
Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định...32
5.1.4 Ưu điểm của phương pháp...32
5.1.5 Hạn chế của phương pháp...32
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS...32
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo ra thu nhập, người đầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các nguồn tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán BĐS tạo ra thu thập là rất khó khăn...32
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham giá giáo dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham giá giao dịch thì có thể dẫn đến những kết luận thiếu chính xác...33
5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp...33
5.2 Phương pháp đầu tư...33
5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư...34
5.2.2 Nội dung...34
5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư...35