II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
3. Phương thức tiến hành định giá thực tế tại ACB
3.2 Trường hợp 2: bà Nguyễn Thị Tình và ông Hồ Văn Hà thế chấp ngôi nhà tại số 27 ngõ 1 đường Vũ Trọng
nhà tại số 27 ngõ 1 đường Vũ Trọng Phụng, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội ngày 08/04/2008.
Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay của khách hàng và hẹn khách hàng thời gian thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định sẽ tiến hành thẩm định từng nội dung cụ thể như sau:
Chủ sở hữu, sử dụng BĐS: căn cứ vào giấy tờ pháp lý trong hồ sơ vay của
khách hàng xác định được chủ sở hữu và sử dụng BĐS là bà Nguyễn Thị Tình và ông Hồ Văn Hà
Quy hoạch: BĐS nằm trên đường Vũ Trọng Phụng không thuộc khu vực
quy hoạch giải toả.
Khả năng chuyển nhượng: Bình thường
Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS:
BĐS có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp: Văn tự mua bán nhà, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở đô thị
BĐS không có tranh chấp
BĐS đủ điều kiện để nhận thế chấp theo quy định của pháp luật và của
ACB
60.50m2
Diện tích nhà thực tế là 140m2 (nhà xây 4 tầng), nhưng do không có
giấy phép xây dựng nên diện tích nhà được ghi nhận là 0m2
Tình trạng thực tế nhà:
Nhà cấp 3
Năm xây dựng: cũ
Tiện nghi: Khá
Số tầng: 04 tầng
Mái: Bê tông cốt thép, Tole
Tường: Gạch
Nền: Gạch men
Định giá bất động sản
Xác định đơn giá đất:
Đường Vũ Trọng Phụng là tuyến đường chưa được duyệt đơn giá thị trường. Vì vậy nhân viên thẩm định sẽ phải thu thập các thông tin so sánh. Đó là các thông tin giao dịch các BĐS tương tự trong khu vực đường Vũ Trọng Phụng trong thời gian gần nhất. Từ các thông tin về các BĐS so sánh đó, nhân viên định giá sẽ tiến hành điều chỉnh để đưa ra đơn giá phù hợp cho BĐS thẩm định.
Diện tích đất định giá : 29.25m2
Diện tích nhà được tính giá trị: do ngôi nhà của bà Tình xây 4 tầng với
tổng diện tích sử dụng là 140m2 nhưng do không có giấy phép xây dựng nên giá trị ngôi nhà đó không được tính
Sau khi có đầy đủ các thông tin trên, nhân viên thẩm định sẽ nhập tất cả các thông tin cần thiết vào phần mềm định giá, phần mềm sẽ tự động tính ra giá trị của BĐS. Kết quả là sẽ có một tờ trình BĐS như sau:
(Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp chưa được duyệt đơn giá đất thị trường)
I CÁC THÔNG TIN CHUNG
1 Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN THỊ TÌNH và HỒ VĂN HÀ
2 Người vay: NGUYỄN THỊ TÌNH và HỒ VĂN HÀ
Mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và người vay: Chính chủ
3 Đơn vị đề nghị thẩm định: CN Hà Nội 4/10/2008 9:31:00AM
4 Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định 4/11/2008 8:00:00AM
5 Thời điểm phân công hồ sơ 4/12/2008 10:07:00AM
6 Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký 4/12/2008 11:12:00 AM
---
II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản
Số: 27, ngõ 1
Phường/xã: Thanh Xuân Trung Đường/ấp: Vũ Trọng Phụng
Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội Quận/Huyện: Quận Đống Đa
Vị trí:
- Bất động sản nằm ở số 11 ngõ 58 Vũ Trọng Phụng, ngõ rộng khoảng 4m - Bất động sản nằm cách mặt đường Vũ Trọng Phụng khoảng 80m.
2. Chứng từ pháp lý
- Văn tự mua bán nhà và lô đất giữa bà Nguyễn Thị Tình và ông Nguyễn Thành Đồng ngày 14/07/1998.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10111110264, hồ sơ gốc số: 1302.2001.QĐUB.5760.2001 do UBND Thành phố Hà Nội cấp cho bà Nguyễn Thị Tình và ông Hồ Văn Hà ngày 06/03/2001.
- Đơn xin xác nhận nhà ở do UBND Phường Thanh Xuân Trung cấp cho ông Nguyễn Quang Đạt.
a) Về đất
- Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài
- DTSD thực tế: 60.50 m2 Chiều dài: 13.8m & 14.86 m Chiều rộng:
4.13m& 4.35m
- DTSD được công nhận: 60.50 m2 Chiều dài: 6.50m Chiều rộng: 4.50m
b) Tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà cấp 3 Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Khá
- Cấu trúc:
+ Số tầng: 4 tầng + Mái: Bê tông cốt thép, Tole
+ Tường: Gạch + Nền: Gạch men
- DTSD thực tế: 140.00 m2
- DTSD được công nhận: 0.00 m2
III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ toạ lạc: Bất động sản không nằm trong khu quy hoạch giải toả
2. Mục đích sử dụng của bất động sản: Bất động sản hiện đang dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường
a) Giá trị bất động sản
Khoản mục
Theo đơn giá nhà
nước
Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng SJC VND 1. Giá trị quyển sử dụng đất 589,875,000 1,089.61 1,633,953,750 - Diện tích (m2) 60.50 60.50 60.50 - Đơn giá (đvt/m2) 9,750,000 18.01 27,007,500 - Hệ số K 2.77
2. Giá trị tài sản gắn liền với đất
0.00
- Diện tích (m2) 0.00
- Đơn giá (đvt/m2) 0.00
3. Tổng giá trị BĐS 1,633,953,750
Trị giá tài sản làm tròn: 1,634,000,000 VND Tỷ giá: 1,500,000.00 VND/chỉ
Bằng chữ: một tỷ sáu trăm ba mươi bốn triệu đồng chẵn
b) Giải thích phương pháp định giá * Đơn giá Nhà nước: 9,750,000 đồng/m2
* Đơn giá thẩm định: 27,000,000 đồng/m2 (tương đương K =2.77) * Giải thích:
- Thông tin so sánh 1
+ Địa chỉ: số 15 ngách 64/27 Vũ Trọng Phụng
+ Vị trí: không thuận lợi bằng bất động sản thẩm định do nằm cách xa mặt đường hơn và nằm trong ngách, ngách rộng khoảng 2.5m
+ Khoảng cách: cách mặt đường Vũ Trọng Phụng khoảng 150m + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng
thế kinh doanh + Diện tích đất: 50m2 ( 6m x8.4m) + Diện tích nhà: 150m2 ( nhà 3 tầng) + Giá rao bán: 1.55 tỷ đồng + Giá trị nhà ước tính: 150m2 x 2,500,000đồng/m2 = 225,000,000 đồng. + Giá trị dất ước tính: 1,550,000,000 đồng-225,000,000 đồng = 1,325,000,000 đồng
+ Đơn giá đất ước tính: 1,325,000,000 đồng : 50m2 = 26,500,000 đồng/m2 + Liên hệ: Chị Bình (ĐT: 0903104094)
- Thông tin so sánh 2:
+ Địa chỉ: số 7A ngõ 114 Vũ Trọng Phụng
+ Vị trí: Tương đồng với bất động sản thẩm định, ngõ rộng khoảng 4m + Khoảng cách: cách bất động sản thẩm định khoảng 200m
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: cả hai bất động sản đều nằm trong ngõ nên không có lợi thế kinh doanh + Diện tích đất: 36m2 + Diện tích nhà: 180m2 ( nhà 5 tầng) + Giá rao bán: 1.45 tỷ đồng + Giá trị nhà ước tính: 170m2 x 2,000,000đồng/m2 = 360,000,000 đồng. + Giá trị đất ước tính: 1,450,000,000 đồng-360,000,000 đồng = 1,090,000,000 đồng
+ Đơn giá đất ước tính: 1,090,000,000 đồng : 36m2 = 30,200,000 đồng/m2 + Liên hệ :Cô Dung (04.8535558)
- Nhận xét
+ Bẩt động sản so sánh 1 có vị trí không thuận lợi bằng bất động sản thẩm định, bất động sản so sánh 2 và bất động sản thẩm định có vị trí tương tự
nhau.
+ Ước tính đơn giá đất bất động sản thẩm định bằng với đơn giá bất động sản so sánh 2 (tương đương 30,200,000 đồng/m2)
=> Đơn giá thẩm định : 30,200,000 đồng/m2 x 90% ( hệ số an toàn do thông
tin rao bán) = 27,000,000 đồng/m2
5. Các thông tin khác (nếu có)
- Qua thẩm định thực tế, hiện nay ngôi nhà của bà Tình xây dựng 03 tầng với tổng DTSD khoảng 140m2 nhưng khách hàng không cung cấp được giấy phép xây dựng nên nhân viên thẩm định không tính giá trị ngôi nhà nói trên.
IV KIẾN NGHỊ
- Địa chỉ hiện tại của bất động sản thẩm định là số 11 ngõ 58 Vũ Trọng Phụng. Đề nghị khách hàng cung cấp quyết định đổi số nhà hoặc xác nhận của UBND Phường về việc địa chỉ trên là địa chỉ của bất động sản thế chấp
Hà Nội, ngày tháng năm 2008
NGƯỜI THẨM ĐỊNH NGƯỜI PHÊ DUYỆT PHÊ DUYỆT CỦA HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH