THẾ CHẤP TẠI ACB
Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ACB nói riêng và các ngân hàng thương mại cổ phần nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại. Không phải đến bây giờ ngàng ngân hàng mới đặt ra những vấn đề về định giá BĐS thế chấp mà trong thời gian gần đây vấn đề này càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành. ACB đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá BĐS thế chấp và cũng đạt được kết quả rất khả quan những vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập. Sở dĩ như vậy là do định giá BĐS là vấn đề vẫn còn mới mẻ ở nước ta cả về lý luận và thực tiễn. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng cũng như sự cố gắng của các cán bộ định giá. Trong thời gian thực tập tại ACB em đã nghiên cứu tìm hiều về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp:
1. Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống.
Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ. Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động dịnh giá của mình bởi đối với công tác định giá thị có được các thông tin là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau :
Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng
Các giao dịch mua bán BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức, cá
nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.
Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ Tài chính (Trung
tâm thông tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản)
Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả
Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định
Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện
Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được
Các thông tin rao bán BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng
Các nguồn thông tin khác
Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá.
2. Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn thành phố.
Đây là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định tài sản. Để xác định được đơn giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dich bất động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất.
Khi thu thập được các thông tin giao dịch trên thị trường, người định giá sẽ nắm được đơn giá đất thị trường của các tuyến đường và khi định giá một BĐS thế chấp nào toạ lạc trên tuyến đường đã có đơn giá đất thị trường
thì người định giá chỉ cần lấy đơn giá đất của tuyến đường đó làm đơn giá đất của BĐS thẩm định. Điều này sẽ khiến cho công tác định giá BĐS thế chấp sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với giá thị trường hơn. Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời điểm.
3. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp.
Một lợi thế của ngân hàng TMCP Á Châu đó là: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng TMCP Á Châu cần:
Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật,
cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá
BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể
( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.
Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong
việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4. Hoàn thiện nội dung định giá
Hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã dựa trên những quy định của pháp
luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản không ngừng thay đổi. Vì thế ACB cũng cần phải luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hoàn chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS thế chấp của mình.
Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn áp dụng chủ yếu 2 phương pháp
định giá đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên 2 phương pháp này chỉ dễ thực hiện và phù hợp để xác định giá trị của các BĐS nhà ở riêng lẻ trong thực trạng thị trường BĐS sôi động có nhiều thông tin so sánh như hiện nay. Nếu thị trường bất động sản lắng đọng, lượng thông tin giao dịch ít hay khi định giá BĐS thế chấp không phải là nhà ở riêng lẻ mà là các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hoặc các khu đất trống có diện tích lớn thì áp dụng 2 phương pháp so sánh và chi phí là không khả thi. Vì vậy, ngân hàng TMCP Á Châu phải không ngừng nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp khác để áp dụng vào định giá như phương pháp đầu tư trong định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống...
Tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành
của ACB về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như các tỉnh khác. Hiện nay ACB đã có những quy định về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ so với đơn giá đất mặt đường. Tuy nhiên quy định này được xây dựng dựa trên sự khảo sát đánh giá thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nên có thể chưa phù hợp với các địa bàn khác. Chính vì vậy, bộ phận thẩm định tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra
được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ đó giúp ích rất nhiều khi thẩm định các BĐS tọa lạc trong hẻm, đường nội bộ.
5. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng bạn và các tổ chức có liên quan
ACB cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền
vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy hoạch)
Đối với công tác định giá, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngoài
những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy ACB cần tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan…
ACB cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác như công ty
điạ ốc ACB (ACBR), công ty thẩm định giá ACB (AVE). Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của BĐS trên thị trường.