II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
3. Phương thức tiến hành định giá thực tế tại ACB
3.1 Trường hợp 1
Ông Nguyễn Mạnh Khải và bà Lê Thị Khanh thế chấp ngôi nhà số 56, đường Tôn Đức Thắng, phường Cát Linh, Hà Nội ngày 20/02/2008
Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay của khách hàng và hẹn khách hàng thời gian thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định sẽ tiến hành thẩm định từng nội dung cụ thể như sau:
Chủ sở hữu, sử dụng BĐS: căn cứ vào giấy tờ pháp lý trong hồ sơ vay của
khách hàng, xác định được chủ sở hữu và sử dụng BĐS là ông Nguyễn Mạnh Khải và bà Lê Thị Khanh.
Quy hoạch: BĐS nằm trên đường Tôn Đức Thắng không thuộc khu vực
quy hoạch giải toả.
Khả năng chuyển nhượng: BĐS nằm trên mặt đường Tôn Đức Thắng, là
tuyến đường có điều kiện cơ sở hạ tầng cũng như những lợi thế rất thuận lợi cho kinh doanh. Không những vậy đây là tuyến đường có rất nhiều thông tin giao dịch, vì vậy có thể khẳng định BĐS có khả năng chuyển nhượng bình thường.
Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS:
BĐS có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp: Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
BĐS đang được sử dụng đúng mục đích: đất ở đô thị (có kinh doanh
buôn bán chăn đệm)
BĐS có đủ điều kiện để nhận thế chấp.
BĐS hiện không có tranh chấp
Diện tích ghi nhận trong sổ đỏ và diện tích thực tế của tài sản là giống
nhau:
Diện tích đất: 29.25m2
Diện tích nhà: 85m2 ( nhà xây 3 tầng và 1 tum)
Nhà cấp 2
Năm xây dựng: 2000
Tiện nghi: Khá
Số tầng: 03 tầng + tum
Mái: Bê tông cốt thép, Tole
Tường: Gạch
Nền: Gạch men
Định giá bất động sản
Xác định đơn giá đất:
Đường Tôn Đức Thắng là tuyến đường đã được duyệt đơn giá thị trường. Đơn giá đất thị trường được xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá phù hợp, độ tin cậy về việc chuyển nhượng bất động sản phổ biến trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định. Theo đó đơn giá đất mặt đường Tôn Đức Thắng có giá: 95,000,000 đồng/m2
Diện tích đất được tính giá trị : 29.25m2
Xác định đơn giá tài sản (nhà): Từ tình trạng thực tế của ngôi nhà của
ông Khải, dựa trên các quy định của ACB, nhân viên định giá ước tính giá trị ngôi nhà khoảng 2,000,000 đồng/m2 (giá trị này chỉ mang tính tương đối)
Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin, nhân viên thẩm định sẽ nhập tất cả các thông tin đó vào phần mềm định giá, phần mềm sẽ tự động tính ra giá trị của bất động sản. Kết quả là sẽ có một tờ trình BĐS như sau:
TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
(Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp đã được duyệt đơn giá đất thị trường)
I CÁC THÔNG TIN CHUNG
1 Chủ sở hữu tài sản: NGUYỄN MẠNH KHẢI và LÊ THỊ KHANH
2 Người vay: NGUYỄN MẠNH KHẢI và LÊ THỊ KHANH
Mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và người vay: Chính chủ
3 Đơn vị đề nghị thẩm định: SGD HÀ NỘI 2/22/2008 10:42:00AM
4 Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 2/23/2008 8:00:00AM
5 Thời điểm phân hồ sơ: 2/22/2008 2:24:00PM
6 Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký 2/23/2008 9:09:00AM
--- II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Vị trí bất động sản
Số: 56
Phường/xã: Cát Linh Đường/ấp: Tôn Đức Thắng
Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội Quận/Huyện: Quận Đống Đa Vị trí:
-Bất động sản nằm ở mặt đường Tôn Đức Thắng
-Bất động sản nằm cách ngã tư Tôn Đức Thắng - Quốc Tử Giám- Cát Linh khoảng 50m.
2. Chứng từ pháp lý
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10109032585, hồ sơ gốc số: 1660.2005.QĐUB do UBND Thành phố Hà Nội cấp cho ông Nguyễn Mạnh Khải và bà Lê Thị Khanh ngày 15/09/2003.
3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
-Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị
-Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
-Thời hạn sử dụng đất: lâu dài
-DTSD thực tế: 29.25 m2 Chiều dài: 6.50m Chiều rộng: 4.50m
-DTSD được công nhận: 29.25 m2 Chiều dài: 6.50m Chiều rộng: 4.50m
b) Tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà cấp 2 Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Khá
- Cấu trúc:
+ Số tầng: 03 tầng + tum + Mái: Bê tông cốt thép, Tole
+ Tường: Gạch + Nền: Gạch men
- DTSD thực tế: 85.00 m2
- DTSD được công nhận: 85.00 m2
III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ toạ lac: BĐS không nằm trong khu quy hoạch giải toả
2. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện vừa ở vừa kinh doanh chăn ga, đệm
3. Khả năng chuyển nhượng: Bình thường 4. Định giá bất động sản
a) Giá trị bất động sản
Khoản mục Theo đơn giá
nhà nước
Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng SJC VND 1. Giá trị quyền sử dụng đất 1,228,500,000 1,852.40 2,778,603,750 -Diện tích (m2) 29.25 29.25 29.25 - Đơn giá (đvt/m2) 42,000,000 63.33 94,995,000
2. Giá trị tài sản gắn liền với đất
170,000,000
- Diện tích (m2) 85.00 85.00 85.00
- Đơn giá (đvt/m2) 2000,000
3. Tổng giá trị BĐS 2,948,603,750
Trị giá tài sản làm tròn: 2,949,000,000 VNĐ Tỷ giá: 1,500,000.00VND/chỉ
Bằng chữ: hai tỷ chín trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn
b) Giải thích phương pháp định giá
- Đơn giá đất thị trường mặt đường Tôn Đức Thắng là: 95,000,000 đồng/m2 (Theo công văn số 487.NVCV/TĐTS.07)
- Đơn giá đất thẩm định: 95,000,000 đồng/m2 (tương đương 63.33 chỉ vàng SJC/m2)
5. Các thông tin khác (nếu có)
- Bất động sản thẩm định có diện tích 29.25m2 < 30m2 nhưng do toạ lạc trên tuyến phố kinh doanh sầm uất và có mặt tiền rộng (4.5m) vì vậy nhân viên thẩm định đề nghị không nhân với tỷ lệ giảm giá do có diện tích nhỏ hơn 30m2
-Bất động sản thẩm định thuộc diện mua bảo hiểm hoả hoạn
Hà Nội, ngày tháng năm 2008
NGƯỜI THẨM ĐỊNH NGƯỜI PHÊ DUYỆT PHÊ DUYỆT CỦA HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH