II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
a) Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với
đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù giải phóng mặt bằng + Tiền
thuê đất đã trả - Tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
Việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp thực hiện thep quy định của pháp luật, ACB.
b) Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh
tế, khu công nghệ cao
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với
đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
Giá trị quyền sử dụng đất = ( V - F) x N
Trong đó:
V: là giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất
F: Là số tiền phải nộp cho Nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức thuê đất có thu tiền sử dụng đất
F được xác định như sau:
F = ( Sđ x P'đsx.th) - Tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng
P'đsx.th : Đơn giá đất do UBND Tỉnh/ Thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm
P'đsx.th = [ P'đsx.ođ - ( P'đsx.ođ x ( 70-n) x 1,2%) ]
P'đsx.ođ : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm
n: Thời gian sử dụng đất còn lại
Lưu ý: P'đsx.ođ được tính trên cơ sở đơn giá đất theo quy định của UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương. Căn cứ để xác định là Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ( ví dụ : UBND TP HCM quy định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các quận bằng 50% đơn giá đất ở, tại các huyện bằng 40% đất ở; UBND tỉnh Bình Dương quy định đơn giá đất sản xuẩt kinh doanh phi nông nghiệp tại thị xã, thị trấn là 60% đơn giá đất ở, các nơi khác là 50%)
N: là hệ số an toàn. n bằng 80% đối với trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hàng từ 12 tháng trở xuống. Nếu thời hạn cấp tín dụng tăng thêm 01 đến 12 tháng thì n sẽ giảm thêm 10%
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê không được phép thế chấp nhưng
ACB có nhận thế chấp tài sản trên đất:
Giá trị BĐS = Giá trị quyền công trình xây dựng, tài sản khác+Giá trị
quyền sử được thuê đất
Giá trị quyền được thuê đất = ( V- F) x N
Việc xác định quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp hay không được
phép thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật, ACB c) Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp khác:
Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại
đất nông nghiệp: áp dụng theo đơn giá đất thị trường
Đối với các đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường: áp dụng
đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số K.
d) Định giá căn hộ chung cư
ACB chỉ nhận thế chấp căn hộ chung cư trong trường hợp nhà chung cư:
Không được nghiêng, lún, thấm dột, rạn nứt, và
Được xây dựng sau năm 1975, trường hợp xây dựng trước 1975, chỉ nhận
thế chấp đối với nhà chung cư có cấu trúc một trệt, một lầu
Việc định giá được thực hiện theo quy định sau:
Giá trị BĐS = Giá trị căn hộ chung cư
=DT sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng