II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
c) Phương pháp thẩm định:
định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của pháp luật, quy định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định.
1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc
a) Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm
xác định được:
Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa
Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào.
b) Căn cứ thẩm định: đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS để xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan thẩm quyền để xác định. Ngoài ta, người thẩm định có thể phỏng vấn,
trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
a) Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác
định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không.
b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác. khác.
c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.
1.6. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản
a) Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải bảo đảm xác định được: đảm xác định được:
Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng
BĐS.
Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng
BĐS.
BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS
đã có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa
BĐS có tranh chấp hay không
BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá
nhân, tổ chức khác hay không
Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay
không.
b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn thông tin khác. BĐS và các nguồn thông tin khác.
c) Phương pháp thẩm định:
Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp
luật, của ACB để xác định
Thẩm định thực tế BĐS
Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin
nhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý,tình trạng thực tế của BĐS.
1.7. Định giá bất động sản
Việc xác định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ
của BĐS tại thời điểm định giá
Căn cứ định giá BĐS:
Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích tài sản gắn liền
với đất (St)
Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) và đơn giá tài sản gắn liền với
đất (Pt)
Phương pháp định giá: tùy từng trường hợp,việc định giá được thực hiện
theo các quy định phù hợp.
1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị