Phân tích hoạt động cho vay chuyển nhượng bất động sản tại Sacombank - Chi nhánh Hưng Đạo

TRNG I HC M TP. H CHÍ MINH CHNG TRÌNH ÀO TO C BIT KHÓA LUN TT NGHIP CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG PHÂN TÍCH HOT NG CHO VAY CHUYN NHNG BT NG SN TI SACOMBANK–CHI NHÁNH HNG O SVTH: NGUYN VÕ THÀNH NHT MSSV: 0854030631 CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG GVHD: ThS. DNG TN KHOA Thành ph H Chí Minh – Nm 2012 LI CM N j(i Qua quá trình hc  trng cùng vi thi gian thc tp ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o, em đã tích ly đc nhiu kin thc và kinh nghim quý báu cho bn thân. Báo cáo thc tp này đc hoàn thành là nh s kt hp gia lý thuyt đã hc và vic quan sát thc t trong thi gian thc tp, thông qua s ging dy nhit tình ca các thy cô khoa ào To c Bit – trng  i hc M TP.HCM và s giúp đ tn tình ca các anh ch trong ngân hàng Sacombank – chi nhánh Hng o Em xin chân thành cám n quý thy cô khoa ào To c Bit - trng i hc M TP.HCM, đc bit là Thc s Dng Tn Khoa, ngi đã trc tip hng dn trong sut thi gian nghiên cu và hoàn thành Khóa lun tt nghip này. Em xin chân thành cám n Ban Giám c cùng các anh ch cán b ti phòng giao dch 3 tháng 2 thuc Sacombank – chi nhánh Hng đo đã t o điu kin, nhit tình giúp đ em hoàn thành báo cáo. Sau đây em xin kính chúc quý thy cô trng i hc M TP.HCM cùng các anh ch cán b nhân viên trong Ngân hàng Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o di dào sc khe và luôn gt hái đc nhiu thành công trong công vic và cuc sng. DANH MC T VIT TT • NHNN : Ngân hàng nhà nc • TMCP : Thng mi c phn • NHTM : Ngân hàng thng mi • CBCNV : Cán b công nhân viên • CVQHKH : Chuyên viên Quan h khách hàng • TCTD : T chc tín dng • SXKD : Sn xut kinh doanh • DN : Doanh nghip • BS : Bt đng sn • CNTT : Công ngh thông tin • QLTD : Qun lí tín dng • CIC : Trung tâm thông tin tín dng • QH : Quc Hi • TD : Tín dng • H : Hp đng 1 MC LC DANH MC BNG BIU 3 CHNG 1: GII THIU 4 1.1 TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN 4 1.2 LÝ DO CHN  TÀI 6 1.3 MC TIÊU NGHIÊN CU 7 1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU 7 1.5 PHM VI NGHIÊN CU 7 1.6 KT CU KHÓA LUN 7 CHNG 2: C S LÝ LUN 8 2.1 HOT NG TÍN DNG CA NGÂN HÀNG THNG MI 8 2.1.1 Tín dng 8 2.1.2 Phân loi tín dng 8 2.1.3 Các hình thc đm bo tín dng 13 2.2 TÍN DNG BT NG SN 15 2.2.1 Tng quan th trng bt đng sn 15 2.2.2 Tng quan v th trng tín dng bt đng sn 17 CHNG 3: PHÂN TÍCH HIN TRNG CHO VAY CHUYN NHNG BT NG SN 21 3.1 GII THIU V SACOMBANK-CHI NHÁNH HNG O 21 3.1.1 Khái quát quá trình thành lp và phát trin ca Sacombank: 21 3.1.2 S lc v Sacombank-Chi nhánh Hng o-TP. H Chí Minh 24 2 3.2 TNG QUAN V NGHIP V CHO VAY CHUYN NHNG BT NG SN TI SACOMBANK - CHI NHÁNH HNG O 31 3.2.1 Quy ch cho vay ca Ngân hàng 32 3.2.2 Quy trình hot đng tín dng tng quát 36 3.3 TÌNH HÌNH CHO VAY CHUYN NHNG BT NG SN TI SACOMBANK – CHI NHÁNH HNG O 40 3.3.1 Thc trng cho vay chuyn nhng bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi hin nay 40 3.3.2 Phân tích thc t tình hình cho vay chuyn nhng bt đng sn ti Sacombank – Chi nhánh Hng o 42 3.4 NHN XÉT, ÁNH GIÁ 50 3.4.1 u đim 50 3.4.2 Khuyt đim 50 CHNG 4: GII PHÁP 52 4.1 MT S GII PHÁP PHÁT TRIN SN PHM CHO SACOMBANK 52 4.1.1 Gii pháp chung cho sn phm 52 4.1.2 Gii pháp m rng và phát trin th trng 53 4.1.3 Gii pháp v ri ro 54 4.1.4 Các chin lc phát trin khác 55 4.2 KIN NGH VI NHÀ NC 57 4.3 GII PHÁP CHO CÁC CÔNG TY BT NG SN 58 TÀI LIU THAM KHO 60 3 DANH MC BNG BIU Chng 3 Bng 3.1 S đ t chc ca chi nhánh Hng o……………………………………… 27 Bng 3.2 Tình hình huy đng vn ti Sacombank – Chi nhánh Hng o…………… 28 Bng 3.3 Tình hình d n cho vay chi nhánh Hng o…………………………… 29 Bng 3.4 Tình hình kt qu kinh doanh chi nhánh Hng o………………………… 30 Bng 3.5 Quy trình cho vay…………………………….…… ………………………….37 Bng 3.6 Chi tit quy trình cho vay….……………………………… ………………….38 Bng 3.7 D n chuyn nhng bt đng sn và tng d n chi nhánh Hng o 44 Bng 3.8 Tình hình thu n cho vay chuyn nhng bt đng s n so vi Doanh s thu n chi nhánh Hng o…………….……………………………………………… 46 Bng 3.9 N quá hn cho vay chuyn nhng bt đng sn chi nhánh Hng o…… 47 4 CHNG 1: GII THIU 1.1 TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN Qua mt khong thi giandài tng giá liên tc, lên ti vài trm phn trm thì vào đu nm 2011 giá bt đng sn ti Vit Nam, đc bit là ti các thành ph ln đang  mc rt cao. Mc giá này vt xa mc thu nhp trung bình ca ngi dân, quá kh nng chi tr ca đi đa s nhng ngi có nhu cu thc v nhà .Tuy nhiên, có th nhn thy rng con sóng này là do các cò đ t và các đi lái to lên và cn st bt đng sn này ti các thành ph ln sau nhiu nm đã lan dn ra các tnh thành khác. Na đu nm 2011 thì các phong trào đu t bt đng sn tip tc phát trin tng đi mnh ti rt nhiu tnh, thành ph. Giá nhà đt ti nhiu ni cng đua nhau tng không ngng ch trong vòng mt vài nm do nhiu ngi dùng ngun v n sn cóvà s dng c ngun vn vay đ đi đu t vào đt đai. Trc din bin khá phc tp ca th trng BSvào ngày 30/6/2011thì Ngân hàng nhà nc đã thc hin vic sit cht tín dng đi vi BS,th trng BS đã hoàn toàn chm dt chui ngày tng giá và bc vào vòng xoáy lao dc khi tính thanh khon gim sút, cu gim, n x u tng. ây chính là mt s khi đu cho trt t mi trên th trng bt đng sn. T thi đim này thì giá BS bt đu lao dc không phanh, mc dù mc giá gim khá mnh nhng ngi mua thì vn không vic gì phi vi. i đa s đu có tâm lý ch đi bi h cho rng giá trên th trng còn tip tc đi xung. Nhng giao d ch thành công din ra ch yu t đi tng khách hàng có nhu cu thc, mua nhà đ . Càng v cui nm, th trng BS càng tr nên m đm. Gii chuyên môn nhn đnh, th trng đa c đang có din bin rt xu, giá vn tip tc gim nhng giao dch gn nh không có, hu ht các vn phòng nhà đt, sàn giao dch ch hot đng cm ch ng, nhiu đn v nh l phi đóng ca. Ti thi đim cui nm 2011, th trng bt đng sn ri vào trng thái gn nh tê lit, s quan tâm ca ngi mua và s lng giao dch gim xung mc thp nht trong hn 5 nm tr li đây. Mtnghch cnh d thy trên th trng BS 2011 là mc dù t l li nhun lâu nay rt cao nhng nhiu đn v, cá nhân tham gia vào lnh vc này đu ri vào cnh khn đn, nhng nhà đu t lt sóng gn nh bcht chìm vì vay tip vn không đc, thm chí đn hn tr n, bán ct l cng không xong. Hin tng bán phá giá th trng din ra ph bin. Nhiu d án phi đi ch, ch m tin đ; không ít doanh nghip vi phm hp 5 đng vi khách hàng, thm chí phi bán tháo d án ca mình vì không có đ vn đ trin khai tip. Mi hình thc khuyn mi, gim giá hoc h tr chi phí, th tc vay ngân hàng cho khách hàng mua bt đng sn ca các ch đu t đu không ci thin đc tình hình. Trc nhng din bin va qua thì có th nói nm 2011 là mt nm bn l trong s chuyn hng ca th tr ng bt đng sn Vit Nam. Giá nhà đt nhiu ni gim mnh, th trng đóng bng trên din rng và gii kinh doanh bt đng sn kt thúc nm trong tình trng bi đát nht trong khong 10 nm tr li đây.Trc tình trng th trng đóng bng trên din rng, thanh khon kém, nhiu nhà đu t đã ch đng chuyn hng sang đu t phân khúc nhà nhà giá r hoc trung bình, nhà riêng có din tích nh… H cho rng đây mi là đim đu t an toàn vì phân khúc này có luôn tính thanh khon cao. Tuy nhiên, do có nhiu khó khn nên thc t s d án phù hp vi nhu cu nhà  ca ngi dân đc trin khai còn rt ít. Qua din bin hn 4 tháng đu nm 2012 thìxu hng gim giá bt đng sn vn còn tip din, có nhng phân khúc hoc khu vc mc gim có th xung ti p ti mt vài chc phn trm trong vòng 1-2 nm ti. Không ch các nhà đu t lt sóng phi bán tháo bt đng sn vi giá r, mà ngay c các doanh nghip, ch đu t cng phi h giá bán, thm chí phi bán li d án đ thu hi vn nu không mun lâm vào tình cnh b phá sn.Tuy nhiên, xét trên nhiu khía cnh, th trng bt đng sn Vit Nam vn có nhiu y u t đ thúc đy s phát trin nh: Gia tng dân s, mc đ đô th hóa, thu nhp tng và s xung cp ca các khu nhà  c… Nhiu ngi  thành ph ln nh Hà Ni, Tp.HCM vn cha có nhà , ch yu phi  nhà thuê, mà nhà cho thuê đa s li mang tính tm b, không đáp ng đc nhu cu cuc sng ca ngi dân. Trong khi đó, Vi t Nam là nc có dân s tr, lng cu v nhà  s còn tip tc tng mnh.Vì vy, nhiu chuyên gia cng cho rng, trong trung và dài hn, th trng vn có nhiu tim nng phát trin tt, nhà đu t và ngi dân không nên quá bi quan. Ngoài ra, dù bt đng sn đang gim giá  hu ht các khu vc và các phân khúc nhng theo gii chuyên môn thì vic gim giá bt đng sn hin nay mi ch là gim lãi ca các doanh nghip, ch đu t ch cha phi là thua l. ây vn là lnh vc sinh li nhun tt so vi nhiu ngành kinh doanh khác, và chc chn s còn thu hút nhiu ngun vn t các ni đ v. Nm 2012 là nm tái cu trúc th trng bt đng sn, th trng s có din mo mi, ngun cung mi cho phân khúc nhà cao cp s gim và lng nhà giá r s tng lên. D báo tình hình giao dch có th s đc ci thin, tính thanh khon tng lên  các phân khúc nhà đt có giá r hoc trung bình. ây s là c hi cho nhng nhà đu t bit nhìn xa trông rng và có kh nng tài chính n đnh. 6 1.2 LÝ DO CHN  TÀI Theonhng din bin ca nm 2011 và 4 tháng đu nm 2012 va đc nêu  phn trên thì tình hình th trng bt đng sn nhìn chung vn còn khá m đm, nhiu thông tin cho rng nguyên nhân ca điu này là do th trng đã bão hòa và cung đang vt cu khá nhiu nhng tht s điu này cn phi xem xét li. Theo s liu ca S a chính – nhà đt thành ph H Chí Minh cung c p, nhu cu nhà  ca thành ph trong 10 nm na là khong 954.000 cn nhà vi 60%-70% là cn h chung c, trong đó gn khong 160.000 cn nhà là dành cho ngi có thu nhp thp.  đáp ng nhu cu này, bình quân mi nm thành ph phi xây dng trên 100.000 cn h. Nhng theo c tính ca S xây dng Thành ph H Chí Minh, hàng nm  thành ph mi xây đc khong 50.000 cn nhà. Nh vy, lng ch  mi hàng nm cung ng ch đáp ng đc 50% nhu cu. iu này cho thy nhu cu ca ngi dân  Thành ph H Chí Minh v nhà  vn luôn là mt nhu cu bc thit. Theo các thng kê gn đây thì giá nhà đt, chung c đang xung  mc khá thp so vi nhng nm qua và ha hn s còn tip tc gim sâu thêm na. Do đó có th nói đây đc xem là mt c hi tt cho nhng ngi đang có nhu cu v nhà . Tuy nhiên, nguyên nhân đang khin cho tình hình mua bán bt đng sn vn đang khá trm lng là do dù giá đã xung rt thp nhng nhìn chung thì v n còn khá cao so vi thu nhp trung bình ca ngi dân,song song đó thì điu kin kinh t v mô hin ti cha n đnh, lm phát tng cao khin cho tình hình tài chính ca ngi có nhu cu mua nhà ti Thành ph H Chí Minh còn b hn ch. Vì vy, bên cnh vic các nhà kinh doanh bt đng sn cn tip tc gim giá nhà đ phá bng nh tình trng hin nay thì hot đng h tr tài chính cho ngi có nhu c u mua nhà là không kém phn quan trng,thêm vào đó vic tín dng bt đng sn đã đc NHNN ni lng t ngày 11/4/2012, sn phm cho vay mua nhà đã đc nhiu ngân hàng trin khai vi lãi sut u đãi, s lng vay mua nhà cng bt đu có tín hiu tng lên, và nhiu ngân hàng đã bt đu tung ra nhng gói sn phm u đãi lãi sut cho lnh vc này. ây là nhng tín hiu rt kh quan. Qua nhng thông tin trên, ta thytín dng cho vay mua nhà, chuyn nhng bt đng sn hin nay vn là mt sn phm đy tim nng ca các ngân hàng đc bit là  phân khúc nhà, cn h giá thp khi mà phân khúc nhà giá cao đã bão hòa và rt ít kh nng đ phát trin thêm. ó là lí do em chn nghiên cu đ tài: “ Tình hình cho vay chuyn nhng bt đng sn ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o” 7 1.3 MC TIÊU NGHIÊN CU Nghiên cu thc trng cho vay chuyn nhng bt đng sn ca Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o.  xut mt s gii pháp nâng cao hot đng cho vay chuyn nhng bt đng sn ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o. 1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU Phng pháp đc s dng trong đ tài là phng pháp đnh tính bao gm: - Phng pháp so sánh: so sánh, đi chiu s liu qua các nm đ đánh giá và rút ra mi quan h gia các thành phn. - Phng pháp phân tích hot đng kinh doanh: da vào mi liên h gia các s liu đ tìm ra các nhân t nh hng nh hng đn đi tng cn phân tích. - Phng pháp quan sát, phng vn trc tip: quan sát các cán b tín dng thc hin các nghip v, và đa ra nhng câu hi v nhng vn đ mà mình cha hiu rõ đ dc gii thích thêm. 1.5 PHM VI NGHIÊN CU - V không gian: ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o. - V thi gian: tình hình cho vay chuyn nhng bt đng sn ca Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín – Chi nhánh Hng o qua 3 nm 2009-2011. 1.6 KT CU KHÓA LUN Ni dung khóa lun gói gn trong 4 chng: Chng 1: Gii thiu Chng 2: C s lý lun Chng 3: Phân tích hin trng cho vay chuyn nhng bt đng sn Chng 4: Gii pháp [...]... dùng thì hình th c cho vay ch y u là cho vay tr góp Vi c xác nh th i h n ch là t ng i b i vì trong th c t có nhi u kho n cho vay không xác nh c th i h n cho vay m t các chính xác Trên th c t c ng cho th y các kho n cho vay tín d ng ng n h n c a các Ngân hàng th ng m i th ng chi m t tr ng cao h n các kho n cho vay trung và dài h n ng th i nó c ng có lãi su t th p h n vì các kho n vay trung và dài h... d n cho vay chi nhánh H ng VT: T N m 2009 o ng N m 2010 N m 2011 Ch tiêu S li u % S li u % S li u % D n trung và dài h n 745,52 39,3 907,39 36,5 953,17 33,2 D n ng n h n 1151,48 60,7 1578,61 63,5 1917,83 66,8 T ng d n 1897 100 2486 100 2871 100 (Ngu n: Báo cáo th ng niên Chi nhánh H ng o) Nhìn chung d n cho vay ng n h n chi m t tr ng cao h n cho vay trung và dài h n trong t ng d n cho vay t i Sacombank. .. thì chi phí s c c c i thi n qu n tr t t h n và k t qu kinh doanh c a chi nhánh H ng o s càng 3.2 T NG QUAN V NGHI P V CHO VAY CHUY N NH NG B T NG S N T I SACOMBANK - CHI NHÁNH H NG O Cho vay b t ng s n là m t hình th c tài tr v n c a ngân hàng cho các i t ng có nhu c u mua nhà nh ng không có v n, mà áp ng các i u ki n ngân hàng a ra T i toàn h th ng ngân hàng TMCP Sài Gòn Th ng Tín c ng nh Chi nhánh. .. phòng Campuchia; ng ch ng khoán Vi t u tiên m r ng m ng l i ho t ng ra ngoài biên i di n t i Trung Qu c, Chi nhánh t i Lào và ̇ Là Ngân hàng tiên phong khai thác các mô hình ngân hàng c thù dành riêng cho ph n (Chi nhánh 8 Tháng 3) và cho c ng ng nói ti ng Hoa (Chi nhánh Hoa Vi t) S thành công c a các chi nhánh c thù là minh ch ng thuy t ph c v kh n ng phân khúc th tr ng c áo và sáng t o c a Sacombank; ... phòng ph m theo quy nh - ng phòng ph ng, n ch , v n m nh n công tác l tân, h u c n chi nhánh - Th c hi n qu n lý, b o d ng c s h t ng toàn Chi nhánh - Ch trì vi c ki m kê tài s n c a Chi nhánh và các n v tr c thu c chi nhánh - Ch u trách nhi m t ch c và theo dõi công tác áp t i ti n, b o v an ninh, phòng cháy ch a cháy và b o m tuy t i an toàn c s v t ch t trong và ngoài gi làm vi c - Qu n lý h th ng kho... ngân hàng, NXB 2.1.2 Phân lo i tín d ng Các hình th c tín d ng c a Ngân hàng th ng m i r t a d ng bao g m: 2.1.2.1 Phân lo i theo hình th c c p tín d ng 1) Cho vay Là quan h trong ó Ngân hàng s c p cho ng i vay m t l ng v n hay m t tài s n nào ó, trong m t th i gian nh t nh ng i vay ph i tr c lãi và g c.Các hình th c cho vay: 8 a) Cho vay có tài s n mb o Là hình th c mà ng i vay mu n vay c v n c a Ngân... gi a ng i cho vay và ng i vay Trong quan h này, ng i cho vay có nhi m v chuy n giao quy n s d ng ti n ho c hàng hoá cho vay cho ng i i vay trong m t th i gian nh t nh Ng i i vay có ngh a v tr s ti n ho c giá tr hàng hoá ã vay khi n h n tr n có kèm ho c không kèm theo m t kho n lãi TD có v trí quan tr ng i v i vi c tích t , t n d ng các ngu n v n t m th i nhàn r i phát tri n kinh doanh TD c phân lo i... 3.2.1.3 i u ki n vay v n Khách hàng s c vay v n n u h i các i u ki n sau: - Ph i có n ng l c hành vi dân s y , riêng cá nhân n l c hành vi dân s c xác nh theo pháp lu t Vi t Nam - Cá nhân có h kh u ho c KT3 t i a bàn cho vay nhánh, ngoài a bàn T ng giám c duy t thu n c ngoài ph i có n ng c phân công c a Chi - M c ích s d ng v n vay h p pháp - Ph ng pháp ph c v i s ng phù h p v i quy hoàn tr n vay trong th... s n 20 CH NG 3: PHÂN TÍCH HI N TR NG CHO VAY CHUY N NH NG B T NG S N 3.1 GI I THI U V SACOMBANK- CHI NHÁNH H NG O 3.1.1 Khái quát quá trình thành l p và phát tri n c a Sacombank: 3.1.1.1 L ch s hình thành và phát tri n c a Sacombank Ngân hàng TMCP Sài Gòn Th ng Tín c thành l p theo gi y phép ho t ng s 0006/NH- GP do Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam c p ngày 05/12/1991 và gi y phép s 005/GP-UB do UBND Thành... c cho vay b t ng s n có r t nhi u s n ph m ph c v cho t ng i t ng khách hàng khác nhau nh : - S n ph m cho vay b t ng s n thông th ng Cho vay lãi c n tr b t ng s n: là s n ph m mà theo ó, tài kho n ti n g i không k h n c a khách hàng có nhu c u vay ti n mua t, nhà ho c c n h s c liên k t v i tài kho n ti n vay, và lãi su t ti n g i này s c tính lãi b ng lãi su t ti n vay theo m t t l nh t nh, c Sacombank . lc v Sacombank- Chi nhánh Hng o-TP. H Chí Minh 24 2 3.2 TNG QUAN V NGHIP V CHO VAY CHUYN NHNG BT NG SN TI SACOMBANK - CHI NHÁNH HNG O 31 3.2.1 Quy ch cho vay ca. ngi cho vay và ngi vay. Trong quan h này, ngi cho vay có nhim v chuyn giao quyn s dng tin hoc hàng hoá cho vay cho ngi đi vay trong mt thi gian nht đnh. Ngi đi vay có. HÌNH CHO VAY CHUYN NHNG BT NG SN TI SACOMBANK – CHI NHÁNH HNG O 40 3.3.1 Thc trng cho vay chuyn nhng bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi hin nay 40 3.3.2 Phân tích