VT: t đ ng Ch tiêu N m 2009 N m 2010 N m 2011 S li u % S li u % S li u % T ng doanh thu 2.436,5 100 3.692,9 100 5.350,4 100 T ng Chi phí 1.893,3 77,7 3.001 81,3 4.497,6 84 T ng l i nhu n tr c thu 543,2 22,3 691,9 18,7 852,8 16
L i nhu n sau thu 451 18,5 505,3 13,7 557,9 10,4
(Ngu n: Báo cáo th ng niên Chi nhánh H ng o)
Qua b ng k t qu ho t đ ng kinh doanh trên ta th y đ c tình hình ho t đ ng c a chi nhánh có nhi u bi n đ ng. M c dù LNST v n t ng đ u qua các n m nh ng t l so v i
31
t ng doanh thu đã gi m đi khá nhi u so v i n m 2009. i u này là do nh h ng c a t tr ng chi phí đã t ng lên đáng k , v n đ c a chi nhánh lúc này đang ph i đ i m t là vi c qu n tr chi phí, trong b i c nh n n kinh t v n còn khá nhi u b t n, l m phát v n đang m c cao thì vi c c t gi m đ c chi phí ph i đ c ho ch đnh đúng h ng và ph i đ c th c hi n đ ng b gi a t t c phòng ban thì m i có đ c k t qu t t.
Tuy t tr ng l i nhu n có gi m nh ng nhìn chung thì v n m t m c h p lí so v i các chi nhánh khác c a Sacombank, c ng nh các ngân hàng khác trong b i c nh kinh t khó kh n v a qua. Tin ch c r ng khi n n kinh t có s n đnh h n thì chi phí s đ c qu n tr t t h n và k t qu kinh doanh c a chi nhánh H ng o s càng đ c c i thi n.
3.2 T NG QUAN V NGHI P V CHO VAY CHUY N
NH NG B T NG S N T I SACOMBANK - CHI NHÁNH
H NG O
Cho vay b t đ ng s n là m t hình th c tài tr v n c a ngân hàng cho các đ i t ng có nhu c u mua nhà nh ng không có đ v n, mà đáp ng đ các đi u ki n ngân hàng
đ a ra. T i toàn h th ng ngân hàng TMCP Sài Gòn Th ng Tín c ng nh Chi nhánh H ng o hình th c cho vay b t đ ng s n có r t nhi u s n ph m đ ph c v cho t ng đ i t ng khách hàng khác nhau nh :
- S n ph m cho vay b t đ ng s n thông th ng
- Cho vay lãi c n tr b t đ ng s n: là s n ph m mà theo đó, tài kho n ti n g i không k h n c a khách hàng có nhu c u vay ti n mua đ t, nhà ho c c n h s
đ c liên k t v i tài kho n ti n vay, và lãi su t ti n g i này s đ c tính lãi b ng lãi su t ti n vay theo m t t l nh t đnh, đ c Sacombank công b trong t ng th i k nh ng b o đ m không th p h n 30% d n vay.
- Cho vay xây nhà, s a ch a nhà: Giúp khách hàng xây d ng hay s a ch a c n nhà theo mong mu n c a mình khi thi u h t tài chính.
- Cho vay đáp ng nhu c u nhà đ i v i cán b công nhân viên: theo đó khi s d ng s n ph m này thì cán b công nhân viên c a Sacombank s đ c h ng thêm nh ng u đãi v lãi su t, th i h n vay,….
Vai trò c a cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n đ i v i n n kinh t c a Vi t Nam hi n nay là:
32
• Góp ph n đô th hóa.
đ t tiêu chu n c a m t n c Công nghi p hóa thì t l đô th hóa th ng chi m 60 – 80%. Nh v y v n đ phát tri n th tr ng b t đ ng s n đ đáp ng yêu c u đô th hóa n c ta là v n đ l n có t m quan tr ng đ c bi t. phát tri n th tr ng b t đ ng s n th c hi n đô th hóa thì v n đ ngu n v n đ c đ t lên hàng đ u. B i l đ u t vào l nh v c này c n m t l ng v n l n nên không th ch trông ch vào v n t có c a m t cá nhân ho c m t t ch c, Ngân hàng v i vai trò là n i t p trung v n nhàn r i s là trung tâm đáp ng nhu c u v n cho vi c phát tri n th tr ng b t đ ng s n.
• Góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t .
Th tr ng b t đ ng s n có quan h tr c ti p v i các th tr ng khác nh th tr ng tài chính, th tr ng xây d ng, th tr ng lao đ ng,…Theo phân tích đánh giá c a các chuyên gia kinh t , các n c phát tri n n u đ u t vào l nh v c b t đ ng s n t ng lên 1 USD thì s có kh n ng thúc đ y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD. Phát tri n và đi u hành t t th tr ng b t đ ng s n s có tác d ng thúc đ y t ng tr ng kinh t thông qua các biên pháp kích thích vào đ t đai, t o l p các công trình, t đó t o nên s chuy n d ch đáng k và quan tr ng v c c u trong các ngành, các vùng lãnh th và trên ph m vi c n c.
• Góp ph n n đnh đ i s ng.
Hi n nay, ph n l n ng i dân đ u ph i s ng nhà thuê, do đó nhu c u v nhà là r t c p thi t, nh ng ng i có nhu c u mua nhà nh ng l i không đ đi u ki n v v t ch t thì Ngân hàng s giúp v n, s n sàng cho vay n u h h i đ t t c đi u ki n vay v n c a Ngân hàng. Qua đó góp ph n nâng cao m c s ng cho ng i dân, n đnh đ i s ng xã h i
3.2.1 Quy ch cho vay c a Ngân hàng 3.2.1.1 i t ng khách hàng 3.2.1.1 i t ng khách hàng
Khách hàng đ c xem xét cho vay theo Quy ch này là các cá nhân Vi t Nam và n c ngoài đ đi u ki n theo ngân hàng quy đ nh.
3.2.1.2 M c đích vay v n
Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Th ng Tín xem xét cho khách hàng vay đ s d ng v n vào m c đích chuy n nh ng b t đ ng s n.
33
3.2.1.3 i u ki n vay v n
Khách hàng s đ c vay v n n u h i đ các đi u ki n sau:
- Ph i có n ng l c hành vi dân s đ y đ , riêng cá nhân n c ngoài ph i có n ng l c hành vi dân s đ c xác đnh theo pháp lu t Vi t Nam.
- Cá nhân có h kh u ho c KT3 t i đa bàn cho vay đ c phân công c a Chi nhánh, ngoài đa bàn T ng giám đ c duy t thu n .
- M c đích s d ng v n vay h p pháp.
- Ph ng pháp ph c v đ i s ng phù h p v i quy đnh c a pháp lu t và đ m b o hoàn tr n vay trong th i h n cam k t.
- Có thu nh p b n thân và/ho c gia đình n đnh.
- Có tài s n th ch p, c m c b o đ m cho kho n vay ho c đ c ng i th ba có tài s n th ch p, c m c b o lãnh theo quy t đnh c a Ngân hàng tr tr ng h p đ c quy
đnh riêng.
- Có v n t có tham gia t i thi u là 30% tr giá b t đ ng s n vào vi c chuy n nh ng quy n s d ng đ t , mua xây d ng, s a ch a nhà ,…
- S ti n vay t i thi u 300 tri u đ ng. - Th i h n vay t i thi u là 36 tháng.
- M tài kho n thanh toán t i Ngân hàng, u tiên khách hàng có quá trình giao d ch trên tài kho n thanh toán m t i Ngân hàng
- Vi c thanh toán ti n mua b t đ ng s n ph i đ c th c hi n qua Ngân hàng
3.2.1.4 M c cho vay
M c cho vay không v t quá 70 % giá tr chuy n nh ng, nh ng không v t quá t l cho vay t i đa so v i giá tr tài s n b o đ m theo quy đnh c a Ngân hàng (70%).
3.2.1.5 Lo i ti n vay
Vi c cho vay có th th c hi n b ng đ ng Vi t Nam ho c vàng
3.2.1.6 Th i h n vay
Ngân hàng c n c vào m c đích s d ng v n, ngu n thu nh p c a b n thân /ho c gia đình khách hàng, kh n ng tr n c a khách hàng và ngu n v n cho vay c a Ngân
34
hàng đ th a thu n th i h n cho vay và k h n tr n phù h p. Tuy nhiên th i h n cho vay chuy n nh ng b t đ ng s n không v t quá 15 n m.
3.2.1.7 Ph ng th c vay, tr n
Ngân hàng th a thu n v i khách hàng áp d ng ph ng th c cho vay t ng l n (tr n nhi u k ) ti n lãi tính theo s d n gi m d n. Tr ng h p cho vay theo các ph ng th c khác ph i đ c T ng giám đ c (ho c ng i y quy n) ch p nh n.
3.2.1.8 Tài s n đ m b o
Tài s n b o đ m n vay có th là tài s n hình thành t v n vay bao g m b t đ ng s n mà pháp lu t quy đnh ph i đ ng ký quy n s h u và quy n s d ng, c ng có th là tài s n thu c quy n s h u c a khách hàng ho c c a bên th ba đ ng ra b o lãnh cho khách hàng v i đi u ki n là m i quan h gi a ng i b o lãnh v i ng i đ c b o lãnh là cha con, anh ch em g n g i.
Các tài s n đ m b o khác đ c quy đnh t i chính sách tín d ng c a Ngân hàng.Tr ng h p khách hàng vay v n đ mua s m, s d ng s n ph m, d ch v v i m c
đích tiêu dùng, Ngân hàng không nh n tài s n đ m b o là máy móc thi t b , hàng hóa, nguyên v t li u.
Tr ng h p không có tài s n đ m b o ph i đ c H i ng Qu n Tr quy t đnh.
3.2.1.9 Ki m tra và giám sát v n vay
1.Ki m tra tr c khi cho vay
Khi nh n đ c đ ngh vay v n c a khách hàng, ng i có trách nhi m đ c phân công ti n hành ki m tra, xác minh và th m đnh
a) H s vay v n c a khách hàng
b)Tính kh thi c a ph ng án ph c v đ i s ng, k ho ch s d ng v n và hoàn tr n vay.
c)Th c tr ng ho t đ ng t o thu nh p c a khách hàng và/ho c gia đình; kh n ng tr n c a khách hàng.
d)Tình tr ng pháp lý và giá tr tài s n đ m b o
35
Trong quá trình ki m tra, xác minh, th m đnh này, nh ng ng i có trách nhi m c n thu th p thêm ngu n thông tin khách quan khác cùng v i s phán đoán ch quan và d a vào k t qu ch m đi m tín d ng khách hàng, đ có th đ a ra các đ xu t phù h p.
2. Ki m tra trong khi cho vay
Nh ng ng i có trách nhi m ph i ti n hành ki m tra đ i chi u đ xác đnh tính chính xác, đ y đ và h p l c a các lo i gi y t , ch ng t c n thi t có liên quan đ n kho n vay tr c khi gi i ngân.
3.Ki m tra sau khi cho vay
Sau khi gi i ngân ng i có trách nhi m đ c phân công ph i ti n hành ki m tra vi c s d ng v n và th c hi n ph ng án vay v n, tình hình ho t đ ng t o thu nh p, tình tr ng tài s n b o đ m ti n vay theo các k ki m tra.
a)Ki m tra l n đ u: tùy theo m c đích s d ng kho n ti n gi i ngân, ph ng th c gi i ngân, các đ n v tr c thu c xác đnh th i đi m phù h p, nh ng ph i th c hi n trong vòng 2 tháng k t ngày gi i ngân.
b) Ki m tra đnh k : tùy theo tình hình hoàn tr n g c và lãi vay, m c đ r i ro, các đ n v xác đnh ti n hành các cu c ki m tra phù h p, nh ng ph i th c hi n t i thi u 3 tháng 1 l n. Tr ng h p khách hàng có các kho n vay đã c c u l i th i h n tr n ho c có n quá h n ph i th c hi n ki m tra h ng tháng.
4.Các đ n v tr c thu c Ngân hàng th c hi n theo các quy đnh khác v ki m tra, giám sát và x lý kho n vay trong Chính sách tín d ng c a Ngân hàng
3.2.1.10 Nh ng h s c n thi t khi vay v n
• H s pháp lý
- Gi y ch ng minh nhân minh dân c a khách hàng (n u đ c thân), c a c hai v ch ng n u đã k t hôn.
- H kh u th ng trú c a khách hàng (n u đ c thân), c a c hai v ch ng n u đã k t hôn.
- Gi y đ ng ký k t hôn (n u đã l p gia đình), gi y xác nh n tình tr ng đ c thân (n u ch a l p gia đình), quy t đnh ly hôn (n u đã ly hôn) + gi y xác nh n tình tr ng đ c thân t lúc ly hôn cho đ n hi n t i.
36 - Gi y đ ng ký mã s thu (n u có). • H s tài s n đ m b o - Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà, quy n s d ng đ t. - T khai l phí tr c b . - H p đ ng mua bán, cho t ng (n u có). - T khai l Phí tr c b (c a ng i mua) - Quy t đnh đ i s nhà (n u có). - B n v . - Gi y xác nh n tình tr ng nhà (n u có). • H s vay v n - Gi y đ ngh vay v n. - Ph ng án vay v n. - Các ch ng t ch ng minh m c đích s d ng v n vay nh : Ü Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà, quy n s d ng đ t. Ü T khai l phí tr c b . Ü H p đ ng mua bán. Ü T khai l phí tr c b (c a ng i mua) Ü Quy t đnh đ i s nhà (n u có) Ü B n v .
- Các ch ng t ch ng minh ngu n thu nh p, kh n ng tr n .
• H s khác n u có
3.2.2 Quy trình ho t đ ng tín d ng t ng quát
đây bài vi t trình bày v quy trình cho vay mà tài s n đ m b o chính là tài s n hình thành t v n vay.
37
3.2.2.1 L u đ quy trình cho vay
B ng 3.5 Quy trình cho vay
B 1 P.QHKH KH vay Bên bán nhà P.QLTD BG Ch ng t B 2 B 3 B 4 B 5 B 6 B 7 T trình đ c duy t Biên b n th a thu n 3 bên H TD, H TC Gi y nh n n L p h p đ ng, Gi i ngân ti n vay Phong t a ti n vay Hoàn t t th t c mua Ki m tra và l p ch ng t gi i ngân L u gi h s vay Ký gi i ngân Toàn b HS vay Ti p nh n. h ng d n h s Xác minh th c t , đnh giá tài s n Th m đnh, trình ký h s vay Thông báo t ch i Thông báo đ ng ý Ph i h p Nhu c u vay Thanh toán ph n v n t có Ký biên b n tho thu n 3 bên Ki m soát th t c đã duy t Xét duy t Th c hi n báo cáo Theo dõi d n Ch ng t n p ti n t t toán Duy t gi i ch p Thông báo gi i ch p, xóa đng ký GD B Nh n l i b n chính gi y ch quy n N p ti n t t toán kho n vay Trình gi i ch p Ký h p đ ng
Ki m tra sau cho vay
Gi i t a ti n vay L p H TC m i, trình ký Th c hi n công chúng/ ch ng th c và đng ký GD B Ph i h p Bàn giao gi y ch quy n Nh p kho h s TS B Ki m soát Thu n , lãi và phí H TC m i Xu t kho h s TS B L u tr h s
38
B
8
(Ngu n: Quy trình và quy ch c p tín d ng Sacombank)
3.2.2.2 Mô t chi ti t quy trình cho vay
B ng 3.6 Chi ti t quy trình cho vay STT Các b c th c hi n N i dung th c hi n Ch ng t 1 Ti p nh n, h ng d n h s - Ti p nh n h s vay c a khách hàng ho c t công ty B S liên k t. - H ng d n các th t c h s vay v n cho khách hàng. - S theo dõi - Phi u h n đi xác minh. 2 Xác minh th c t - Xác minh hi n tr ng th c t c a b t đ ng s n th ch p - nh giá b t đ ng s n - B ng ki m tra và thu th p thông tin - B ng đ nh giá tài s n đ m b o 3 Th m đnh, trình ký h s vay - Th m đ nh các đi u ki n vay v n - Th m đnh tình hình kinh doanh ho c ngu n thu nh p dùng đ tr n - Th n đnh ngu n thu nh p c a khách hàng dùng đ tr n . - Ki m tra h n m c còn l i c a s n ph m này đ i v i chi nhánh. - L p t trình, đ xu t ý ki n và trình cho