HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM VÀ THỤY ĐIỂN

KHOA LUẬT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT ĐẠI HỌC LUND TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG ANH QUÂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM VÀ THỤY ĐIỂN LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Quốc tế - So sánh Mã số: 62 38 60 01 Giáo sư hướng dẫn Thụy Điển Hans-Heinrich Vogel Giáo sư hướng dẫn Việt Nam Phạm Hữu Nghị 2011 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHƯƠNG GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Cơ sở đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 14 1.3 Phạm vi nghiên cứu 15 1.4 Phương pháp nghiên cứu 18 1.4.1 Phương pháp pháp lý truyền thống .18 1.4.2 Phương pháp so sánh 19 1.4.3 Phương pháp luận biện chứng vật lịch sử 21 1.5 Tài liệu sử dụng 23 1.6 Kết cấu đề tài 25 CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 27 2.1 Sự cần thiết hệ thống đăng ký đất đai 27 2.2 Khái niệm yếu tố quan trọng hệ thống đăng ký đất đai .31 2.2.1 Khái niệm 31 2.2.2 Các yếu tố quan trọng hệ thống đăng ký đất đai 39 2.3 Lợi ích hệ thống đăng ký đất đai 51 2.3.1 Đối với chủ thể sở hữu/sử dụng đất chủ thể liên quan 53 2.3.2 Đối với Nhà nước .54 2.3.3 Đối với xã hội 57 2.4 Những yêu cầu hệ thống đăng ký đất đai 59 2.4.1 Sự xác an toàn .60 2.4.2 Sự rõ ràng đơn giản 62 2.4.3 Sự triệt để, kịp thời .63 2.4.4 Sự công dễ tiếp cận .64 2.4.5 Chi phí thấp 65 2.4.6 Sự bền vững ổn định 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 68 CHƯƠNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT THỤY ĐIỂN - NGHIÊN CỨU VÀ ĐÁNH GIÁ - 70 3.1 Sơ lược lịch sử phát triển hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển .72 3.1.1 Quá trình thiết lập hệ thống đăng ký đất đai .72 3.1.2 Những cải cách quan trọng hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển 79 3.1.2.1 Hợp nhất, khắc phục manh mún đất đai 79 3.1.2.2 Tin học hóa ứng dụng kỹ thuật đăng ký đất đai 81 3.1.2.3 Thống quan quản lý đăng ký đất đai 86 3.2 Tổ chức hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển 88 3.2.1 Bộ máy đăng ký lực lượng nhân 88 3.2.1.1 Bộ máy đăng ký .88 3.2.1.2 Lực lượng nhân 92 3.2.2 Thủ tục đăng ký đất đai 94 3.2.3 Mơ hình tổ chức nội dung thông tin đất đai đăng ký 101 3.3 Đánh giá hệ thống đăng ký đất đai Thụy Điển 107 KẾT LUẬN CHƯƠNG 119 CHƯƠNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM NGHIÊN CỨU VÀ ĐÁNH GIÁ - 121 4.1 Lược sử phát triển hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 122 4.1.1 Đăng ký đất đai Việt Nam chế độ cũ 123 4.1.1.1 Thời phong kiến 123 4.1.1.2 Thời Pháp thuộc 128 4.1.1.3 Giai đoạn 1954-1975 miền Nam 130 4.1.2 Hệ thống đăng ký đất đai theo quyền cách mạng 132 4.1.2.1 Trước năm 1980 132 4.1.2.2 Từ 1980 đến 1988 134 4.1.2.3 Từ năm 1988 đến 136 4.2 Tổ chức hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật Việt Nam 141 4.2.1 Bộ máy đăng ký nhân 141 4.2.1.1 Bộ máy đăng ký 141 4.2.1.2 Lực lượng nhân 147 4.2.2 Thủ tục đăng ký đất đai 150 4.2.2.1 Đơn vị đăng ký 150 4.2.2.2 Các trường hợp đăng ký người phải đăng ký quyền sử dụng đất 151 4.2.2.3 Khái quát thủ tục đăng ký đất đai 153 4.2.3 Xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai sau đăng ký 159 4.2.3.1 Nội dung thông tin đất đai 159 4.2.3.2 Quản lý thông tin đất đai 164 4.2.3.3 Cung cấp thông tin đất đai 167 4.3 Đánh giá hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 169 4.3.1 Tổ chức hệ thống quan đăng ký 169 4.3.1.1 Sự thống quan quản lý hoạt động đăng ký chưa thực đảm bảo 169 4.3.1.2 Tổ chức hoạt động quan thực đăng ký đất đai chưa hoàn thiện ổn định 173 4.3.2 Đội ngũ cán quản lý, đăng ký đất đai 176 4.3.3 Thủ tục đăng ký thông tin đăng ký 190 4.3.3.1 Một số vấn đề thủ tục đăng ký đất đai 190 4.3.3.2 Hệ thống thông tin đất đai 195 4.4 Đánh giá số hoạt động liên quan đăng ký đất đai 201 4.4.1 Hoạt động quy hoạch sử dụng đất 201 4.4.2 Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 214 4.4.3 Hoạt động định giá đất 233 KẾT LUẬN CHƯƠNG 245 CHƯƠNG NHỮNG KINH NGHIỆM VÀ GỢI MỞ CHO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG XÂY DỰNG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUA NGHIÊN CỨU, SO SÁNH PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CỦA THỤY ĐIỂN 249 5.1 So sánh hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật Việt Nam Thụy Điển 249 5.2 Một số gợi mở cải tiến hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 260 5.2.1 Những lưu ý chung 260 5.2.2 Một số gợi mở cho việc kiện toàn hệ thống đăng ký đất đai 268 5.2.2.1 Về cấu tổ chức 268 5.2.2.2 Về lực lượng nhân 273 5.2.2.3 Xây dựng sở liệu hệ thống thông tin đất đai theo hướng tin học hóa 280 5.2.3 Chấn chỉnh số hoạt động có ảnh hưởng đến đăng ký đất đai 289 5.2.3.1 Ban hành pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản 289 5.2.3.2 Hoạt động quy hoạch sử dụng đất 292 5.2.3.3 Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 299 5.2.3.4 Hoạt động định giá đất 302 KẾT LUẬN 308 PHỤ LỤC A Error! Bookmark not defined.6 PHỤ LỤC B .Error! Bookmark not defined.49 PHỤ LỤC C Error! Bookmark not defined.71 PHỤ LỤC D Error! Bookmark not defined.77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined.85 LỜI CẢM ƠN Tôi chân thành gửi lòng biết ơn sâu sắc đến giáo sư Hans-Heinrich Vogel (Khoa Luật, trường Đại học Lund, Thụy Điển) giáo sư Phạm Hữu Nghị (Tổng Biên tập Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, Việt Nam), người bảo hướng dẫn tơi tận tình suốt q trình nghiên cứu cơng trình Lời khun hữu ích giáo sư, từ đầu giúp tơi có điều chỉnh kịp thời, định hướng lại phạm vi nghiên cứu để cơng trình hồn thành thời gian phù hợp Đặc biệt, điều mà trân trọng động lực giúp tơi cố gắng hồn thành việc nghiên cứu nhẫn nại, nhiệt tình giáo sư dành cho với lần gặp gỡ, trao đổi thường xuyên, góp ý chỉnh sửa cẩn thận nội dung nghiên cứu, dù giáo sư bận rộn với công việc trở ngại địa lý Tôi cám ơn tổ chức SIDA (Tổ chức phát triển quốc tế Thụy Điển), khuôn khổ dự án “Tăng cường đào tạo pháp lý Việt Nam”, tài trợ cho việc nghiên cứu Tôi chân thành cám ơn giáo sư Mai Hồng Quỳ (Hiệu trưởng trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh) tạo nhiều điều kiện thuận lợi để tơi dành thời gian tập trung nghiên cứu Sự quan tâm, gần gũi tạo điều kiện thuận lợi cho việc nghiên cứu nghiên cứu sinh Việt Nam từ giáo sư thuộc Khoa Luật, trường Đại học Lund, Thụy Điển, điều mà quên Đặc biệt, muốn gửi lời cảm ơn đến giáo sư Christina Moell, người lắng nghe, thấu hiểu có lời khuyên đắn dành cho tơi, thời gian tơi có dao động, muốn ngừng việc nghiên cứu Tôi xin gửi lời cảm ơn đến giáo sư Bengt Lundell, người theo sát giải đáp kịp thời thắc mắc chương trình nghiên cứu chúng tơi Cuối cùng, biết ơn thầy Philip Horowitz tận tình chỉnh sửa ngơn ngữ tiếng Anh nghiên cứu Cám ơn Khoa Luật, trường Đại học ChiengMai, Thái Lan giúp đỡ thời gian đến nghiên cứu tập trung viết đề tài Thái Lan Cám ơn đồng nghiệp chia sẻ cơng việc để tơi dành nhiều thời gian tập trung vào cơng trình nghiên cứu Ngồi tri ân đây, tơi cam đoan nội dung trình bày cơng trình nghiên cứu riêng Tôi biết ơn mong mỏi nhận đóng góp ý kiến phản hồi nội dung nghiên cứu công trình Ngày …tháng….năm 2011 Đặng Anh Quân DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UNECE Ủy ban Kinh tế Châu Âu Liên Hiệp Quốc FIG Liên đoàn Chuyên viên Đo đạc quốc tế SEMLA Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển “Tăng cường lực quản lý Đất đai Môi trường” VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân TN-MT Tài nguyên Môi trường CQ Cơ quan CHƯƠNG GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI -1.1 Cơ sở đề tài Thực sách mở cửa, hòa nhập vào kinh tế thị trường, kinh tế nước ta năm gần đạt nhiều thành tựu quan trọng, tham gia vào thị trường giới, đời sống xã hội không ngừng cải thiện, nâng cao Dưới tác động trình cơng nghiệp hóa – đại hóa, cấu sử dụng nguồn lực vốn, đất đai, lao động v.v có chuyển hướng mạnh mẽ, tập trung vào cơng nghiệp dịch vụ Chính sách mở cửa Đảng Nhà nước Việt Nam thực từ cuối năm 1986, sở đường lối đạo Đảng Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI1 Tại Đại hội này, bên cạnh việc nhìn thẳng, nêu rõ thật sai lầm, khuyết điểm chủ trương, sách, Đảng có đổi tư mang tính bước ngoặt, trước hết tư kinh tế, đề đường lối đổi tồn diện, phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần mở rộng hợp tác quốc tế, cụ thể như: “…coi kinh tế có cấu nhiều thành phần đặc trưng thời kỳ độ”, “… Phương hướng đổi chế quản lý kinh tế khẳng định xóa bỏ tập trung quan liêu, bao cấp”, “…phải có sách mở rộng giao lưu hàng hóa, xóa bỏ tình trạng ngăn sông, cấm chợ, chia cắt thị trường”, “…mở rộng nâng cao hiệu kinh tế đối ngoại…”, “…phải tham gia phân công lao động quốc tế”, “…tranh thủ mở mang quan hệ kinh tế với nước công nghiệp phát triển, tổ chức quốc tế tư nhân nước ngồi ngun tắc bình đẳng, có lợi”, “…khuyến khích nước ngồi đầu tư vào nước ta nhiều hình thức…, cần có sách biện pháp tạo điều kiện thuận lợi cho người nước Việt kiều vào nước ta để hợp tác kinh doanh”2…v.v mở thời kỳ đổi lịch sử nước ta Ngày 28/7/1995, Việt Nam thức trở thành thành viên thứ bảy Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) Đầu tháng 3/1996, Việt Nam tham gia Diễn đàn Hợp tác Á – Âu (ASEM) từ Diễn đàn thành lập Ngày 14/11/1998, Việt Nam tham gia Diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương (APEC) Và ngày 07/11/2006, Đại hội đồng Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VI diễn từ ngày 15 đến ngày 18/12/1986 Trích Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc lần thứ VI WTO thông qua Nghị định thư WT/ACC/VNM/48 việc Việt Nam gia nhập WTO, với trí tồn thể 149 thành viên WTO, hồn tất q trình 11 năm đàm phán xin gia nhập kể từ tháng 01/1995 Ngày 29/11/2006, Quốc hội Việt Nam phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập Tổ chức Thương mại giới3 Đời sống người dân cải thiện Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 200 USD/người năm 1990 lên 1024 USD/người năm 2008 Tỷ lệ hộ nghèo theo chuẩn nghèo quốc gia từ 60% năm 1990 giảm xuống 13,8% năm 20084 Với vai trị điều tiết quan hệ có liên quan đất đai, loại tư liệu sản xuất đặc biệt thiếu lĩnh vực, ngành nghề, sách, pháp luật đất đai qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung trở thành động lực chủ yếu tạo đà cho chuyển biến Người sử dụng đất gắn bó với đất đai Quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền đất thực trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước người dân sử dụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng quan hệ hợp tác, thu hút đầu tư nước vào Việt Nam Tuy nhiên, chưa có nhiều kinh nghiệm việc quản lý thị trường mẻ, nên tác động kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng nước ta phát triển chủ yếu mang tính tự phát, nằm ngồi tầm kiểm soát Nhà nước, mang lại tác động tiêu cực tình hình kinh tế - xã hội Nhiều biến động thường xuyên diễn mà Nhà nước chưa điều chỉnh Trong vòng thời gian chưa đến mười lăm năm, thị trường bất động sản, mà chủ yếu thị trường nhà – đất trải qua đợt “nóng – lạnh” thất thường: sốt đất từ năm 1993 đến năm 1996, đóng băng thị trường năm từ 1997 đến 1999; sốt đất vào cuối năm 2000 đến năm 2004, đóng băng thị trường từ cuối năm 2004 đến năm 2006; cuối năm 2006, Nghị số 71/2006/QH11 ngày 29/11/2006 Quốc hội phê chuẩn Nghị định thư gia nhập Hiệp định thành lập Tổ chức Thương mại giới Trích Báo cáo quốc gia kiểm điểm định kỳ việc thực quyền người Việt Nam, Cổng thơng tin Chính phủ Việt Nam, http://www.chinhphu.vn/pls/portal/docs/PAGE/VIETNAM_GOVERNMENT_PORTAL/NEWS_REP/HD _CUACHINHPHU/NAM2009/THANG04/BAO%20CAO%20NHAN%20QUYEN.HTM Truy cập [20101018 20:11] 10 Tai lieu Luan van Luan an Do an xếp lại hợp lý công việc nhân ngành Xây dựng ngành Tài nguyên Môi trường; quy định rõ nghĩa vụ trách nhiệm phối hợp quan này, giai đoạn đầu quan Tài nguyên Môi trường tiếp nhận việc cấp giấy chứng nhận quản lý thông tin cho tài sản gắn liền đất từ ngành Xây dựng chuyển giao, nhằm ngăn chặn tái diễn tình trạng tranh giành lợi ích cục Thứ hai, khách quan mà xét, vấn đề trọng tâm dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thể hồn thành có phải mẫu giấy chứng nhận chưa thống để dẫn đến tranh cãi thẩm quyền nhiều năm ? Thực chất, giải mẫu giấy chứng nhận quan quản lý phần vấn đề Trong mẫu giấy chứa đựng thơng tin có hay chưa có sẵn thông tin để ghi vào giấy cần thiết Thực tế chứng minh, dù hàng năm Chính phủ đề tiêu, kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; dù công tác cấp giấy có cải tiến hầu hết địa phương khơng thể hoàn thành Nguyên nhân để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện đòi hỏi việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, có đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, cụ thể quy hoạch sử dụng đất chi tiết lẫn hệ thống đồ địa địa phương chưa hồn thiện, phủ kín địa bàn Nơi có lạc hậu, nhiều sai lệch, khơng kịp thời cập nhật Nơi thiếu, chí chưa có Vì vậy, địa phương tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách đại trà mà xem xét cấp cho trường hợp theo nhu cầu, phải thời gian xác minh, đo vẽ lại Thiết nghĩ, vấn đề cần thiết Nhà nước quyền địa phương cần tập trung xây dựng, hoàn thiện hệ thống đồ địa quy hoạch sử dụng đất làm tảng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai nhanh chóng 301 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an Vả lại, người sử dụng đất, thực chất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà văn mà họ mong mỏi nắm tay để an tâm quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tài sản mình, để Nhà nước thừa nhận bảo vệ quyền họ Người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có nghĩa họ người sử dụng đất hợp pháp Quan hệ pháp luật đất đai phát sinh Nhà nước thừa nhận tư cách người sử dụng đất trước thời điểm họ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, định cho thuê đất, giấy tờ hợp lệ chứng minh, công nhận việc người sử dụng đất nhận quyền hợp pháp từ người khác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc tiến hành thủ tục cấp đổi ghi nhận mà Cuối cùng, nhằm hỗ trợ cho việc cải tiến, đại hóa hệ thống đăng ký đất đai xây dựng sở thông tin liệu đất đai, quan Tài nguyên Môi trường Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cần đảm bảo thông tin giấy chứng nhận cấp phải lưu trữ cập nhật vào sở liệu địa trước giấy chứng nhận trao cho người sử dụng đất Cần nhanh chóng hoàn thành đầy đủ lưu giấy chứng nhận cấp trước để bổ sung vào hồ sơ địa chính, kết hợp với việc quét giấy cũ giấy cấp để lưu theo dạng số máy tính 5.2.3.4 Hoạt động định giá đất Xét mối liên hệ giá đất Nhà nước ban hành với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường, rõ ràng với quy định nay, vừa thiếu quy phạm, trình tự cụ thể việc tổ chức định giá đất quản lý giá đất; đồng thời, thiếu cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ này, nhiều quan tham dự, phân công, phân cấp chưa rõ ràng, cụ thể Lượng cán chun mơn có kinh nghiệm định giá, quản lý giá đất hoi Vì vậy, việc giá đất Nhà nước ban hành chưa phù hợp thực tế điều khơng thể tránh khỏi, khó mà khắc phục 302 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an Hiện nay, công tác định giá đất chuyển giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường Vì vậy, ngành cần sớm nghiên cứu thành lập hệ thống quan định giá đất thống từ trung ương đến địa phương nhằm giúp Nhà nước theo dõi sát, nắm bắt diễn biến giá đất thị trường để định kỳ phát sinh điều chỉnh, công bố kịp thời giá đất Nhà nước cho phù hợp Ngồi cần khuyến khích doanh nghiệp cá nhân tham gia hoạt động tư vấn định giá đất, tập hợp hiệp hội tổ chức nghề nghiệp thống Trên sở đó, vấn đề tổ chức đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên viên định giá đất đáp ứng nhu cầu Nhà nước xã hội điều đáng quan tâm Tuy nhiên, cần lưu ý, thực tế, diện tích đất có tài sản gắn liền nó, giao dịch, người ta thường xác định mức giá chung, khơng có tách rời cho khối bất động sản Trong đó, Bộ Tài ngun Mơi trường chịu trách nhiệm hoạt động định giá đất Hoạt động định giá bất động sản khác thuộc ngành Tài Do đó, để có thống nhất, đồng vấn đề định giá bất động sản nói chung, cung cấp thông tin giá bất động sản cho sở liệu đất đai, ngành Tài ngun Mơi trường ngành Tài cần có phối hợp, hỗ trợ lẫn hoạt động định giá bất động sản, với quyền hạn trách nhiệm điều chỉnh cụ thể pháp luật Lẽ tất nhiên, hợp tác thiện chí lợi ích chung, thành cơng việc xây dựng hệ thống đăng ký thông tin đất đai/bất động sản điều quan trọng cần quan tự nguyện phát huy Xét mối liên hệ giá đất Nhà nước với quyền nghĩa vụ tài người sử dụng đất, giải trước đòi hỏi người sử dụng đất: giá đất phải cao, sát giá thị trường (bồi thường Nhà nước thu hồi đất), lúc lại thấp (thực nghĩa vụ tài cho Nhà nước) để bảo vệ quyền lợi họ ? Trả lời câu hỏi này, cần có nhìn nhận tổng quan thông qua việc xem xét trường hợp áp dụng giá đất Nhà nước 303 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an Theo quy định Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003, giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định sử dụng làm để tính: (i) Thuế sử dụng đất; (ii) Thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản; (iii) Tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; (iv) Giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất; (v) Lệ phí trước bạ; (vi) Tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; (vii) Bồi thường Nhà nước thu hồi đất Rõ ràng, phần lớn trường hợp phải áp dụng giá đất Nhà nước liên quan nghĩa vụ tài người sử dụng đất Chỉ có trường hợp dính dáng đến quyền lợi mà họ hưởng: sử dụng giá đất làm để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Như vậy, cân nhắc quyền hưởng nghĩa vụ phải thực hiện, người sử dụng đất nên mong muốn giá đất Nhà nước ban hành cao hay thấp, sát hay không sát với giá đất thị trường ? Nếu yêu cầu Nhà nước phải quy định giá đất sát với giá thị trường với một vài nghĩa vụ, chưa phải loạt nghĩa vụ tài liệt kê trên, e người sử dụng đất đảm đương hậu trước mắt, họ người gánh chịu, mà điển hình đường đến với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ (nhất người nghèo) khó khăn Như vậy, để đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, trường hợp bồi thường Nhà nước thu hồi đất, vấn đề quan trọng có phải việc xem xét giá đất Nhà nước quy định cao hay thấp hay không? 304 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an Có thể thấy, nghĩa vụ tài nêu nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực cho Nhà nước trình khai thác, sử dụng đất đai đâu lãnh thổ quốc gia; việc Nhà nước thu hồi đất bồi thường khơng phải lúc diễn tất người sử dụng đất tất địa phương, mà tập trung khu vực cần phát triển quy hoạch, ảnh hưởng đến số người (nhưng cần lưu ý lợi ích mang lại cho toàn xã hội lớn) Theo đó, có hợp lý khơng địi hỏi đảm bảo cho quyền lợi thiểu số người để nghĩa vụ tài mà tất người sử dụng đất phải gánh chịu đồng loạt tương ứng tăng theo ? Nói khơng có nghĩa phủ nhận quyền lợi người bị thu hồi đất Quyền lợi họ phải đảm bảo không nên quan tâm đặt giá đất bồi thường lên hàng đầu Bởi lẽ điều có ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài tất người sử dụng đất thân Nhà nước Nhiều dự án mà Nhà nước tiến hành dậm chân chỗ Nhà nước không đủ vốn chi trả cho việc bồi thường, giải phóng mặt Thiết nghĩ, vấn đề quan trọng phải ổn định sống sau bồi thường người có đất bị thu hồi tái định cư, hỗ trợ ổn định sản xuất, tạo việc làm…v.v Đây điều mà lâu có dự án quan tâm mức Đáng lý phải tìm chỗ tái định cư, có kế hoạch rõ ràng chuyển đổi ngành nghề, ổn định sống, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất trước, sau tiến hành đền bù, giải phóng mặt phần lớn dự án làm ngược lại, khiến cho sống người bị thu hồi đất bấp bênh Đối với người sử dụng đất, phải diện tích đất mà lâu gắn bó, di chuyển nơi khác thay đổi lớn lao nơi ăn ở, việc làm, môi trường sống quan hệ xung quanh…v.v Dù có nâng giá đất Nhà nước sát với giá thị trường để đảm bảo mức tiền bồi thường phù hợp, người dân phải tự đương đầu với khó khăn, thay đổi mà trước chúng, đảm bảo ổn định từ phía Nhà nước chủ đầu tư khơng chắn, lẽ tất nhiên 305 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an tác động xấu, tạo bất an đến tâm lý người bị thu hồi đất Do đó, dù bên cạnh tiền bồi thường quyền sử dụng đất cịn có khoản hỗ trợ khác, nhìn chung, phần đông người bị thu hồi đất thấy bị ép giá, phải chịu thiệt thịi Và quyền lợi khơng đảm bảo việc họ khiếu nại dây dưa, cản trở thực dự án điều dễ hiểu tránh Như vậy, vấn đề đánh giá đặt yêu cầu giá đất Nhà nước ban hành, giá đất áp dụng cho trường hợp bồi thường thu hồi đất, cần phải xem xét cách toàn diện, liên quan đến quyền lợi lẫn nghĩa vụ người sử dụng đất Nếu đứng khía cạnh mà địi hỏi địi hỏi gây tác động tiêu cực ngược lại cho thân người sử dụng đất Điều cho thấy, phía Nhà nước, cần xem xét lại trường hợp áp dụng giá đất Chỉ mức giá áp dụng chung cho nhiều trường hợp với chất, đặc điểm khác không phù hợp nhiều bất cập nảy sinh khó mà điều chỉnh Xét mối liên hệ giá đất nhà nước với hệ thống đăng ký đất đai Tuy liệu giá đất yếu tố quan trọng cần có hệ thống thơng tin đất đai, muốn xây dựng liệu lại phải dựa tảng sở liệu địa quy hoạch sử dụng đất có sẵn Các vấn đề mục đích sử dụng đất, loại đường phố, loại vị trí nơi đất tọa lạc, ranh giới đất…v.v có ảnh hưởng định đến giá đất thể hồ sơ địa loại đồ quản lý đất đai (bản đồ quy hoạch sử dụng đất, đồ hành chính, đồ địa chính) Mức độ xác việc định giá đất tùy thuộc vào mức độ xác thơng tin Nó địi hỏi quan định giá phải theo dõi cập nhật thường xuyên biến động đất đai từ hệ thống thơng tin địa Hiện nay, hồ sơ địa xây dựng phần lớn lập theo thao tác thủ công giấy, chủ yếu biên tập lại từ đồ với số tờ, số cũ Việc lưu trữ cấp quản lý hồ sơ theo cách thức khác 306 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an nhau, không thống chưa tích hợp đầy đủ sở liệu địa Vì vậy, sử dụng thơng tin cho công tác định giá đất, ngành Tài nguyên Mơi trường cần có đối chiếu với đồ lập theo phương tiện kỹ thuật đại, số hóa, đồng thời phải kết hợp với việc kiểm tra, xem xét lại thông tin thực địa nhằm đảm bảo tính xác tương đối giá đất Các hoạt động điều chỉnh, hoàn thành quy hoạch sử dụng đất, đồ địa đại hóa hệ thống thơng tin đất đai theo kỹ thuật số phải trọng tiến hành lúc Hơn nữa, thân công tác định giá đất tác nghiệp chun mơn thường gặp nhiều khó khăn phải tính tốn với nhiều phương pháp định giá khác nhau, đó, tảng số hóa thành công sở liệu đất đai tương lai gần, cần nghiên cứu mơ hình ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động định giá, nhằm rút ngắn thời gian hoàn thành, giảm bớt chi phí phục vụ cho hoạt động này; đồng thời đảm bảo giá đất nhà nước nắm bắt kịp thời, theo sát với biến động giá đất thị trường Ngành Tài nguyên Môi trường với trách nhiệm xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai sở liệu địa chính, có thuận tiện việc kết nối mơ hình định giá điện tử với hệ thống đăng ký thông tin đất đai, vừa sử dụng liệu từ hệ thống cho hoạt động định giá, vừa cung cấp ngược trở lại liệu giá đất cho hệ thống o0o 307 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an KẾT LUẬN -o0o Xác định tầm quan trọng công tác đăng ký đất đai việc đảm bảo tính minh bạch thị trường bất động sản, khơi thông nguồn vốn to lớn để thúc đẩy phát triển kinh tế góp phần ổn định sống xã hội, hạn chế tranh chấp đất đai phổ biến nay, năm gần đây, Chính phủ Việt Nam có nhiều nỗ lực cải tiến hoạt động này, hướng tới việc xây dựng hệ thống đăng ký thông tin đất đai điện tử Với hỗ trợ số quốc gia nhằm tăng cường lực quản lý đất đai Việt Nam, việc ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng phần mềm quản lý đăng ký đất đai cập nhật biến động áp dụng vài địa phương (ví dụ Chương trình SEMLA triển khai tỉnh Vũng Tàu, Đồng Nai, Hà Giang…v.v) Những đánh giá ban đầu giúp cho Chính phủ Việt Nam đúc kết kinh nghiệm, có điều chỉnh cho phù hợp trước tiến hành hoạt động cải cách đồng loạt phạm vi nước Và thay đổi quy định pháp luật bước tiên phong để tạo cho việc đại hóa hệ thống đăng ký đất đai Góp phần vào xu hướng đó, đề tài “HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM VÀ THỤY ĐIỂN” hướng đến việc phân tích quy định pháp luật hành điều chỉnh hoạt động đăng ký đất đai Việt Nam, thông qua thực trạng áp dụng quy định tổ chức máy đăng ký đất đai, vận hành hệ thống đăng ký hoạt động liên quan cần thiết cho hệ thống Hiểu đăng ký đất đai, yếu tố cần xây dựng hệ thống đăng ký hệ thống thông tin, yêu cầu đặt cho hệ thống đăng ký vấn đề đề tài làm rõ Thơng qua việc tìm hiểu quan niệm nhiều nước giới hình thành hoạt động đăng ký đất đai, thấy 308 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an khái niệm hệ thống đăng ký đất đai cách hiểu chung thống cho hai hoạt động “địa chính” “đăng ký đất đai” hay “đăng ký quyền” Trong hệ thống đăng ký có bốn yếu tố đối tượng đăng ký, cụ thể trọng tâm đất, mà hầu hết quốc gia mong muốn xác lập yếu tố hình học (thơng tin vật lý), quyền (thơng tin pháp lý), mục đích sử dụng (thơng tin sử dụng thể qua quy hoạch sử dụng đất) giá trị Và tất nhiên, để đảm bảo hiệu hoạt động hệ thống đăng ký đất đai, nhiều yêu cầu đặt xây dựng hệ thống xác an tồn; rõ ràng đơn giản; triệt để, kịp thời; cơng dễ tiếp cận; chi phí thấp ổn định, bền vững Nhận thức vấn đề giúp có nhìn tổng quát hệ thống đăng ký đất đai, xác định mục tiêu ban đầu định hướng cho việc cải cách hệ thống Trên sở đó, đề tài hướng tới phân tích thực trạng hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam, nhằm có đánh giá đắn, đưa gợi ý cải tiến phù hợp Thơng qua xem xét q trình phát triển hệ thống đăng ký đất đai hoạt động tiến hành thực tế, nhận thấy, bên cạnh thành đạt được, tồn nhiều hạn chế hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam, cụ thể như: (i) Tổ chức máy đăng ký chưa ổn định, trình xếp lại cấu tổ chức chức nhiệm vụ cho phù hợp; (ii) Năng lực cán hệ thống yếu chun mơn, nghiệp vụ lẫn trình độ tin học; trình độ cán chưa có đồng cấp quản lý, chưa thể đảm đương việc vận hành hệ thống đăng ký đất đai đại tin học hóa Chưa kể phận cán có biểu suy thối phẩm chất; (iii) Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động đăng ký lẫn hoạt động địa phần lớn lạc hậu, cấu hình khơng phù hợp cho việc ứng 309 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an dụng công nghệ thông tin sử dụng phần mềm quản lý đăng ký, cập nhật biến động đất đai; (iv) Hệ thống mạng truyền tải liệu chưa đủ mạnh để đáp ứng nhu cầu đăng ký cung cấp thông tin điện tử; (v) Phần lớn liệu địa lưu trữ qua hoạt động đăng ký tiến hành dạng giấy tờ, lập theo phương thức thủ cơng với nhiều sai sót khơng thống cấp, gây nhiều khó khăn nhiều thời gian để số hóa hết liệu lưu trữ máy tính; (vi) Vẫn cịn thiếu nhiều thơng tin cần thiết hệ thống đăng ký đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất liệu giá đất hoạt động tình trạng tiến hành dở dang; (vii) Nguồn kinh phí để hỗ trợ cho cải thiện hoạt động hệ thống ứng dụng cơng nghệ thơng tin cịn hạn hẹp, chưa thể phân bổ đồng lúc cho toàn hệ thống đăng ký đất đai tất địa phương Những hạn chế làm giảm hiệu hoạt động hệ thống đăng ký đất đai, gây trở ngại cho việc minh bạch hóa thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất lực cản cho việc khai thác hết tiềm đất đai để phát triển kinh tế Với xu hướng xây dựng Chính phủ điện tử, có vấn đề tin học hóa hệ thống đăng ký thông tin đất đai hay, không tiến hành cải cách, hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam gánh trọng trách Bên cạnh vấn đề phân tích, đánh giá lại thực trạng hệ thống đăng ký, việc tìm hiểu kinh nghiệm nước giới, nước xây dựng thành công hệ thống đăng ký đất đai, để phục vụ cho việc lựa chọn giải pháp cải tiến hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam cách làm phù hợp Vì vậy, đề tài hướng đến nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm số nước chủ yếu tập trung vào Thụy Điển, quốc gia có hệ thống đăng ký đất 310 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an đai hệ thống thông tin liệu đất đai đánh giá hiệu giới Những vấn đề tổ chức máy, tổ chức hoạt động đăng ký đất đai cải cách ứng dụng công nghệ thông tin thực thành công Thụy Điển đem lại nhiều gợi ý Nếu bỏ qua khác biệt hai quốc gia, vấn đề kỹ thuật xây dựng quản lý hệ thống đăng ký đất đai, giải pháp phần mềm ứng dụng công nghệ thông tin cho hoạt động đăng ký cung cấp thông tin, dịch vụ từ hệ thống kinh nghiệm thiết thực mà Thụy Điển đạt Một phần giải pháp kỹ thuật áp dụng thí điểm số địa phương Việt Nam, hỗ trợ từ Thụy Điển Lẽ tất nhiên, để ứng dụng công nghệ thông tin cải tiến hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam, vấn đề kỹ thuật, thay đổi quy định pháp luật, chấn chỉnh lại máy tổ chức hoạt động đăng ký hoạt động liên quan đăng ký đất đai vấn đề mà Việt Nam phải tự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh Trên sở so sánh, đánh giá hai hệ thống đăng ký đất đai, nhận thức tồn (những ưu điểm nhược điểm) hệ thống đăng ký Việt Nam, đề tài đưa số gợi mở góp phần vào việc cải tiến hệ thống đăng ký đất đai Trước hết lưu ý chung mục tiêu yêu cầu đặt hệ thống đăng ký đất đai mà Việt Nam xây dựng sở đảm bảo hệ thống đăng ký phải góp phần hữu hiệu cho hoạt động quản lý Nhà nước, lĩnh vực bất động sản điều chỉnh thị trường bất động sản; đảm bảo quyền sở hữu, sử dụng lợi ích khác chủ thể liên quan; đảm bảo vận hành minh bạch thị trường bất động sản bình ổn xã hội Để xây dựng hệ thống đăng ký đất đai bỏ qua học vấn đề nguồn kinh phí đầu tư, ủng hộ xây dựng hệ thống trách nhiệm quản lý, vận hành hệ thống…v.v rút từ kinh nghiệm mà nhiều quốc gia thân 311 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an Việt Nam trải qua thực dự án cải cách Đồng thời, phải có đánh giá toàn diện, đầy đủ điều kiện, hoàn cảnh Việt Nam, máy hoạt động đăng ký Từ đó, kiến nghị cụ thể đề cập theo hướng chuẩn bị cải thiện điều kiện cần thiết cho thành công việc xây dựng, vận hành hệ thống đăng ký đất đai, tổ chức quan đăng ký, nhân sự, sở vật chất, hồ sơ liệu, sở pháp lý liên kết hoạt động liên quan quy hoạch, định giá…v.v Đối với tổ chức quan đăng ký, điều cần thiết phải nhanh chóng củng cố, ổn định tổ chức máy đăng ký đất đai thông qua việc thống quan chịu trách nhiệm hoạt động đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất, hướng tới thống quan quản lý bất động sản Tăng cường quyền hạn, trách nhiệm tính độc lập quan đăng ký, hạn chế can thiệp không cần thiết quan hành vào hoạt động đăng ký; phân định rõ chức đăng ký với chức quản lý thực hoạt động địa Để tinh giản máy, giảm bớt thủ tục, tạo công thuận lợi cho chủ thể đăng ký, quan đăng ký đất đai nên tổ chức với mơ hình thẩm quyền theo địa hạt, tránh phân tán, dàn trải thẩm quyền đăng ký dựa phân biệt loại chủ thể tiến hành đăng ký Đối với đội ngũ nhân hệ thống đăng ký đất đai, cần có thay đổi tư duy, nâng cao lực chuyên môn phẩm chất đạo đức thông qua việc bổ sung yêu cầu tiêu chuẩn, nghiệp vụ; chấn chỉnh công tác đào tạo, tuyển chọn cán bộ; tăng cường chế độ đãi ngộ, kết hợp với việc kiểm tra, giám sát xử lý trách nhiệm cán cách rõ ràng, minh bạch Đối với hệ thống thông tin đất đai, cần thống nhất, hoàn chỉnh sở liệu xây dựng hệ thống thơng tin theo hướng tin học hóa Điều quan trọng phải cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình đăng ký đất đai, bất động sản, đảm bảo máy lực lượng nhân củng cố với lực tương xứng, đáp 312 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an ứng nhu cầu vận hành hệ thống Khi đó, tin học hóa cơng cụ hữu hiệu hỗ trợ đắc lực cho hoạt động đăng ký xây dựng hệ thống thông tin đất đai đại Những liệu cịn thiếu hồ sơ địa chính, đồ địa chính, cần bổ sung Có kế hoạch tập trung chuyển dần hồ sơ, liệu quản lý dạng giấy sang dạng số, lưu trữ máy tính Cần cân nhắc, xác định phần mềm phù hợp cho việc tích hợp thơng tin lựa chọn xây dựng mơ hình thơng tin đất đai tương ứng Trong vấn đề này, không nên vội vã triển khai cách đại trà, khơng có khả phân bổ kinh phí đồng để trang bị sở vật chất đồng loạt cho địa phương Cần tổ chức mơ hình thí điểm vài địa phương để nghiên cứu rút kinh nghiệm, sau tiến tới nhân rộng phổ biến phạm vi toàn quốc tập trung mơ hình thống Tất nhiên, trách nhiệm xây dựng, quản lý, vận hành trì hoạt động hệ thống đăng ký thông tin đất đai cần xác định thống cho quan đủ điều kiện lực ngành Tài nguyên Môi trường, với hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành lập hoạt động hiệu Việc ràng buộc cụ thể trách nhiệm phối hợp quan quản lý liên quan vấn đề hỗ trợ hoạt động quản lý cung cấp kịp thời thông tin bất động sản cho quan Tài nguyên Môi trường nhằm xây dựng thành công hệ thống đăng ký hệ thống thông tin bất động sản khơng thể thiếu Ngồi thiện chí hợp tác quan, yêu cầu đảm bảo thơng qua điều chỉnh ràng buộc quy định pháp luật Theo đó, pháp luật đất đai đăng ký bất động sản cần có sửa đổi, bổ sung phù hợp Trước hết, cần hệ thống hóa quy định pháp luật đăng ký bất động sản, hướng tới xây dựng đạo luật chung, thống nhất, tạo sở pháp lý cho hoạt động đăng ký đất đai Cần có quy định trách nhiệm trao đổi thông tin chuyển tải liệu quan quản lý liên quan; quy định quy trình xử lý, cập 313 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an nhật liệu; quy định vấn đề cung cấp bảo vệ thông tin; mở rộng phạm vi, đối tượng đăng ký Tuy nhiên, quy định ban hành phải sở đảm bảo tính đồng thống nhất, khơng có chồng chéo, mâu thuẫn lĩnh vực quản lý liên quan bất động sản; đồng thời phải ban hành kịp thời, đảm bảo thi hành vào thời điểm quy định có hiệu lực Các hoạt động liên quan cung cấp thông tin quan trọng hệ thống đăng ký đất đai cần cải thiện Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần điều chỉnh sở thay đổi số quy định pháp luật chưa phù hợp; trọng đến mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, với quy hoạch xây dựng quy hoạch đô thị; đảm bảo quyền thông tin đóng góp ý kiến người dân trình quy hoạch Đối với vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở mẫu giấy thống nhất, cần nhanh chóng cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cấp giấy chứng nhận, đảm bảo tính pháp lý đất, góp phần củng cố hồ sơ địa chính, tăng nguồn cung bất động sản hợp pháp tham gia thị trường Hoạt động định giá đất cần nhanh chóng cải thiện thơng qua việc nhanh chóng tổ chức quan định giá đất, hướng đến thu hẹp khoảng cách giá đất thị trường với giá đất Nhà nước ban hành Tuy nhiên, cần cân nhắc vấn đề này, khó khăn để đảm bảo giá đất Nhà nước bắt kịp, theo sát giá đất thị trường Vì vậy, điều quan trọng cần xác định rõ giá đất Nhà nước áp dụng cho trường hợp phù hợp Kết hoạt động quy hoạch, cấp giấy chứng nhận định giá đất phải cập nhật thường xuyên, liên tục hệ thống đăng ký đất đai nhằm đảm bảo tính đầy đủ hệ thống thông tin đất đai sau đăng ký Những gợi mở đề cập nhiều lĩnh vực có tác động lẫn có thay đổi cần thực đồng Lẽ tất nhiên, trình cải cách 314 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn