Đang tải... (xem toàn văn)
VIỆN HÀN LÂM 1 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 Luan van VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 838.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 Luan van MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức đất đai ngồi vai trị tư liệu sản xuất, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước cịn có vai trị lực lượng sản xuất, làm sở tảng nhân vật lực, tạo cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích cực cho phát triển đất nước Cũng từ nguồn lực đất đai tạo nên giá trị lợi thuận lớn theo xuất thị trường bất động sản, nguồn lực có hạn địi hỏi cần có quản lý nhà nước, đặc biệt việc xác lập quyền liên quan đất đai, đảm bảo cho việc khai thai, sử dụng có hiệu tốt Đất nước từ thành lập (2/9/1945), nhà nước coi trọng nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, vấn đề sở hữu đất đai ghi nhận từ Hiến pháp năm 1946 Sau Luật Đất đai năm 2003 ban hành, quan thực dịch vụ công ngày hoàn thiện đáp ứng yêu cầu cải cách hành Quốc hội Chính phủ, thủ tục hành lĩnh vực đất đai cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian, chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bộc lộ hạn chế bất cập định Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện lại thường xuyên thay đổi, nhân thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có biến động khơng ổn định Theo khảo sát, hạn chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân bất cập thể chế, chế sách, pháp luật nhà nước Nhìn chung, quy phạm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ, Luan van nhiều mặt khơng rõ ràng, thống nhất, cịn nhiều chồng chéo, tính ổn định khơng cao, thường xun thay đổi, Những điều ảnh hưởng lớn đến chất lượng, tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý chủ thể liên quan Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban hành đến thực thực chất hiệu hoạt động không cao Trong bối cảnh kinh tế thị trường, với q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, đất đai trở thành loại hàng hóa vơ đặc biệt, tài sản có giá trị lớn tất người Bảo vệ quyền sử dụng đất trách nhiệm Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở thành biện pháp hữu hiệu để Nhà nước bảo vệ lợi ích đáng chủ sử dụng đất, xác định quyền nghĩa vụ bên liên quan, tạo hành lang cho chủ thể khác phải tôn trọng chủ sử dụng đất; thông tin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp cho nhà đầu tư biết xác đất ngân hàng có thơng tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh rủi ro, tranh chấp không đáng có, góp phần ổn định thị trường bất động sản Chính lý nêu trên, tác giả chọn vấn đề: “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đất đai lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều quan tâm, ý nhiều độc giả, chuyên gia, nhà đầu tư Những năm gần đây, với đời phát triển pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai nhiều công trình tiếp cận, nghiên cứu, kể đến số cơng trình tiêu biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá trạng đề xuất giải Luan van pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài ngun Mơi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng khác biệt quản lý sử dụng đất đai Trung Quốc Việt Nam theo pháp luật Việt Nam hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp luật quản lý sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nghiên cứu Nhà nước Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất động sản nhà nước thành thị Trung Quốc, Đại học nơng nghiệp Hoa Trung, 2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò Pháp luật đời sống xã hội, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản lý Nhà nước đất đai thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động sản – Thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí Luật học số 11/2009, v.v Một số vấn đề rút từ cơng trình khoa học nghiên cứu đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm ý nghĩa giấy CNQSDĐ; Hai là, phân tích lịch sử hình thành phát triển pháp luật cấp giấy CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đưa kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận vận dụng kiến thức thực luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luan van 3.1 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu thực nhằm hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; qua đề xuất giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu, tác giả đề nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sở, khái niệm, đặc điểm, cấu pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai số quốc gia giới - Xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm thực tiễn thi hành pháp luật; kết quả; hạn chế nguyên nhân hạn chế - Đề xuất phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luan van Đối tượng nghiên cứu đề tài thực phương diện: Lý luận, thực tiễn giải pháp trình kết thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu đề tài thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, với phường xã địa bàn Phạm vi thời gian nghiên cứu đề tài xác định thời gian từ năm 2016 đến năm 2018 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận nghiên cứu sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, tác giả cịn dựa quan điểm Đảng, sách, pháp luật nhà nước xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa 5.2 Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn mình, tác giả sử dụng linh hoạt số phương pháp nghiên cứu cho chương, cụ thể sau: Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh đối chiếu, diễn dịch quy nạp, phương pháp quan sát khoa học, nghiên cứu tài liệu thứ cấp, phương pháp tham vấn chuyên gia, Ý nghĩa lý luận thực tiễn 6.1 Ý nghĩa lý luận Kết nghiên cứu luận văn góp phần bổ sung nguồn tư liệu hữu ích vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, tạo gợi mở cho hướng nghiên cứu tương lai 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Luan van Kết nghiên cứu luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy, học tập sở đào tạo, cho chuyên gia cho người làm công tác chuyên môn liên quan vấn đề Kết cấu luận văn Luận văn thiết kế truyền thống có cấu trúc chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thực tiễn áp dụng thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam Luan van CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Một số vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất - Khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay gọi sổ đỏ, sổ hồng), thuật ngữ thông dụng, sử dụng nhiều kể từ Luật Đất đai năm 1993 ban hành Khái niệm có khác theo thời kỳ, Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất”; đến năm 2013 khái niệm có bổ sung thêm, theo Khoản 16, Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Từ quy định trên, phạm vi luận văn tác giả xây dựng khái niệm sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích để cơng nhận quyền sử dụng đất họ hợp pháp” - Đặc điểm: Một là, Là loại giấy tờ quy định pháp luật (do quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống phạm vi nước - Bộ Tài nguyên môi trường) cấp cho đối tượng sử Luan van dụng đất họ đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Thứ hai, Là sản phẩm “đầu ra“, đích cuối thao tác nghiệp vụ, trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập đồ địa chính, Đây cơng việc không đơn giản, thực qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mang tính chất phức tạp Thứ ba, Là biểu quyền lực nhà nước việc thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai Chỉ có quan nhà nước nhà nước giao có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện UBND cấp Tỉnh UBND cấp Huyện) việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải theo trình tự, thủ tục luật định Thứ tư, Là hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý tính chun mơn nghiệp vụ Tính pháp lý thể việc quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ quy định pháp luật, thẩm quyền, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, ngun tắc, Tính chuyên môn nghiệp vụ thể việc thẩm tra, xác minh hồ sơ, trình, nguồn gốc sử dụng đất, xác minh định mức, quy trình kỹ thuật Tính chuyên môn nghiệp vụ thể dạng Thông tư, Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường để áp dụng thống tất địa phương tồn quốc - Vai trị: Cấp GCNQSDĐ pháp lý đầy đủ để giải mối quan hệ đất đai, cở sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất họ Giấy CNQSDĐ có vai trị quan trọng, để xây dựn định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát giao dịch dân đất đai Giấy CNQSDĐ buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa 10 Luan van ... VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Một số vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với. .. HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC... ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM 2.1 Khái quát thành phố Hội An, tỉnh