Luận văn thạc sĩ UEH đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê, tình huống ở quận 2, thành phố hồ chí minh

-i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Ngô Minh Triết LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - ii - LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du Thầy hướng dẫn tận tình ln động viên tơi q trình thực luận văn Tơi gửi lời cảm ơn đến bạn nhóm Phương, Huynh, Phước, Điệt chia sẻ động viên bạn Ngồi ra, tơi nhận nhiều hỗ trợ từ anh Tùng, Hiền người bạn lớp Cuối cùng, cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thầy cô hướng dẫn hai năm học vừa qua LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - iii - BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt BĐS Bất động sản CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam CSH Chủ sở hữu NHF National Housing Fund Quỹ nhà quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM UN-HABITAT The United Nations Human Settlements Programme Tổ chức định cư người giới UN-HABITAT UNDP United Nations Development Programme Chương trình phát triển Liên hiệp quốc VAT Value Added Tax Giá trị gia tăng WACC Weighted Average Cost Of Capital Chi phí vốn bình qn trọng số WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại giới LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - iv - TÓM TẮT Đầu tháng năm 2013, Bộ Xây dựng đề xuất sách chuyển đổi hộ thương mại sang cho thuê nhằm giải lượng nhà tồn đọng tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu Có hai câu hỏi đặt ra: (1) Ai thuê hộ chuyển từ hộ thương mại sang cho thuê? (2) Ai được, sách thực thi? Để trả lời hai câu hỏi trên, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu kinh tế học với dự án cụ thể Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Kết nghiên cứu cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu để nhà đầu tư chấp nhận tham gia thị trường hộ cho thuê 126 ngàn đồng/m2/tháng khơng có trợ cấp 52 ngàn đồng có trợ cấp nhà nước Khả chi trả cho nhà hộ gia đình TP.HCM ứng với mức thu nhập từ 1,1 triệu đến 7,1 triệu đồng/tháng Với diện tích hộ tối thiểu 45m2, giá thuê phù hợp với người dân từ 24 ngàn đến 158 ngàn đồng/m2/tháng Ngay có trợ cấp có hộ gia đình hai nhóm thu nhập cao có khả trả giá thuê nhà Điều cho thấy, người có thu nhập trung bình thấp khơng hưởng lợi từ sách Trong đối tượng liên quan, nhà nước phải trợ cấp tiền sử dụng đất cấp tín dụng ưu đãi để thực sách với giá trị 9,2 triệu đồng/m2(trợ cấp thời gian xây dựng 4,8 triệu 4,4 triệu đồng/m2 thời gian cho thuê) Chủ đầu tư dự án hưởng lợi từ sách Hiện tại, chủ đầu tư phải chấp nhận chịu lỗ để giảm giá bán hộ sách thực thi, nhờ trợ cấp nhà nước mà họ giảm giá đảm bảo suất sinh lợi mong muốn Tóm lại, sách trợ cấp để chuyển hộ thương mại sang cho th khơng hiệu phục vụ cho người giàu Mục tiêu hỗ trợ nhà cho người thu nhập trung bình, thấp chưa đạt Từ kết trên, nghiên cứu đưa ba khuyến nghị Thứ nhất, sách cần đánh giá thêm trước áp dụng Nhà nước lựa chọn để thị trường tự điều chỉnh doanh nghiệp phải giảm giá nhà để phù hợp với thu nhập người dân Thứ hai, chi phí đất lãi vay tác động lớn đến giá bán hộ, nhà nước cần giảm hai chi phí để giảm giá nhà cao Cuối cùng, nhà nước nên phát triển thị trường nhà cho thuê với nhiều mức diện tích để phù hợp với nhu cầu khả người thu nhập trung bình thấp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT iii TÓM TẮT iv MỤC LỤC v DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC HÌNH ix DANH MỤC PHỤ LỤC x CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý chọn nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu 1.4.1 Địa điểm nghiên cứu 1.4.2 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Cấu trúc luận văn CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Khung phân tích cung – cầu 2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí 2.2.1 Chi phí dự án 2.2.2 Thời gian cho thuê 2.2.3 Suất chiết khấu 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) 2.4 Tính giá cầu (giá thuê người dân) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - vi - CHƯƠNG KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ 10 3.1 Nhà đô thị - sở hữu hay thuê 10 3.1.1 Sở hữu nhà 10 3.1.2 Thuê nhà 10 3.2 Nhà cho thuê 11 3.2.1 Khái niệm nhà thuê 11 3.2.2 Ưu điểm nhược điểm nhà cho thuê 11 3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê 12 3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê giới 13 3.3 Thị trường nhà Việt Nam 14 3.3.1 Khái quát phát triển thị trường nhà Việt Nam 15 3.3.2 Nhà TP.HCM 16 3.3.3 Nhà cho thuê TP.HCM 17 CHƯƠNG XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU – TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM 20 4.1 Giới thiệu dự án 20 4.2 Kết tính tốn 20 4.2.1 Giá th khơng có can thiệp nhà nước 20 4.2.2 Giá thuê nhà nước can thiệp 22 4.3 Phân tích rủi ro 24 4.3.1 Biến dự báo biến rủi ro 25 4.3.2 Phân tích mơ Monte Carlo với Crystal Ball 27 CHƯƠNG PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN 28 5.1 Tổng quan TP.HCM – dân cư – nhà - thu nhập 28 5.1.1 Dân cư 29 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - vii - 5.1.2 Thu nhập người dân 29 5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân người dân TP.HCM 30 5.2.1 Thu nhập người dân mức chi tiêu cho nhà 30 5.2.2 Diện tích hộ 31 5.2.3 Khả chi trả tính theo m2 diện tích 31 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – KIẾN NGHỊ 33 6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) giá thuê (giá cầu) 33 6.2 Tính giá trị trợ cấp nhà nước 34 6.2.1 Phương pháp tính 34 6.2.2 Trợ cấp thời gian xây dựng 34 6.2.3 Trợ cấp trình cho thuê 34 6.2.4 Tổng giá trị trợ cấp 35 6.3 Kết luận 35 6.4 Đề xuất 36 6.5 Hạn chế nghiên cứu hướng nghiên cứu sau 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 PHỤ LỤC 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - viii - DANH MỤC BẢNG Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu thuê nhà quốc gia đô thị 11 Bảng 4-1 Giá bán dự án (giá danh nghĩa 2009) 21 Bảng 4-2 Chi phí vốn dự án 21 Bảng 4-3 Giá 1m2 hộ 22 Bảng 4-4 Giá thuê khơng có can thiệp nhà nước 22 Bảng 4-5 Chi phí vốn dự án 23 Bảng 4-6 Giá bán hộ 24 Bảng 4-7 Mức giá thuê nhà nước hỗ trợ 24 Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng 25 Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay 25 Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê 26 Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất 26 Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH) 26 Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với cơng suất cho thuê 27 Bảng 4-14 Dạng phân phối biến mô 27 Bảng 4-15 Kết mô giá thuê tối thiểu 27 Bảng 5-1 Thu nhập bình quân nhân tháng 30 Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà cho nhóm thu nhập 31 Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà cho nhóm thu nhập theo diện tích hộ 32 Bảng 6-1 Giá trị trợ cấp nhà nước thời gian xây dựng 34 Bảng 6-2 Giá trị trợ cấp nhà nước thời gian cho thuê 34 Bảng 6-3 Giá trị trợ cấp nhà nước 35 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - ix - DANH MỤC HÌNH Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà TP.HCM 17 Hình 3-2 Tỷ lệ người thuê nhà phân theo nhóm thu nhập 19 Hình 5-1 Dân số TP.HCM 29 Hình 6-1 Đồ thị cung cầu theo diện tích hộ 33 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -x- DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục Sơ đồ tính giá cho thuê 41 Phụ lục Vốn FDI đăng ký vào bất động sản 42 Phụ lục Biểu đồ giá thuê hộ 42 Phụ lục Giá thuê theo m2 43 Phụ lục Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng 43 Phụ lục Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) 44 Phụ lục Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) 45 Phụ lục Chi phí đầu tư (VAT) 46 Phụ lục Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế 46 Phụ lục 10 Giá đất giá thuê đất hỗ trợ 47 Phụ lục 11 Giá trị trợ cấp nhà nước 47 Phụ lục 12 Thu nhập bình qn chia theo nhóm thu nhập 47 Phụ lục 13 Chênh lệch thu nhập nhóm nhóm 48 Phụ lục 14 Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà bình qn đầu người 48 Phụ lục 15 Kết chạy mô nhà nước can thiệp 49 Phụ lục 16 Kết chạy mơ khơng có can thiệp 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 36 - hộ Đây số tiền lẽ nhà nước thu không thu (tiền đất) số tiền để hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp Người thuê nhà lợi phải trả giá thuê 52 ngàn đồng/m2 thay mức giá thị trường khoảng 70 ngàn đồng/m2.28 Tuy nhiên nói trên, số người thu nhập cao thuê hưởng lợi từ sách Chủ đầu tư dự án người hưởng lợi lớn Nếu khơng có sách, chủ đầu tư cần bán hộ với giá 16,9 triệu đồng/m2 đảm bảo suất sinh lợi 20,7% Nhưng thực tế chủ đầu tư bán hộ giá 13,5 triệu đồng/m2, giảm 3,4 triệu đồng/m2 thị trường khó khăn Để có giá này, chủ đâu tư phải chịu lỗ (ứng với suất sinh lợi vốn chủ sở hữu âm 10%).29 Nhờ có sách, chủ đầu tư nhận trợ cấp cho thuê hộ với giá 52 ngàn đồng/m2/tháng đạt suất sinh lợi 20,7% 6.4 Đề xuất Từ kết phân tích, nghiên cứu đưa ba đề xuất Thứ nhất, để tài trợ cho dự án cho thuê 30 năm, nhà nước phải bỏ 9,1 triệu đồng/m2 Số tiền đủ để mua hộ thị trường (chưa VAT) Vậy, thay hỗ trợ doanh nghiệp, nhà nước nên để thị trường tự điều chỉnh giá hộ giảm Số tiền trợ cấp mua hẳn hộ khác cho đối tượng sách thích hợp thuê Thứ hai, giảm chi phí đất lãi vay làm giá bán hộ giảm 28% Vậy để giảm giá hộ gần với khả chi trả người dân, nhà nước cần giảm chi phí đất chi phí lãi vay Chi phí đất cao Dự án phải trả khoảng 15 triệu đồng/m2 đất tương đương 2,7 triệu đồng/m2 hộ Chi phí đất cao doanh nghiệp phải mua đất hai lần Lần thứ nhất, doanh nghiệp trả cho người dân mua đất, đền bù, giải toả… Lần thứ hai, doanh nghiệp lại phải trả tiền cho nhà nước để cấp quyền sử dụng đất Nhà nước giảm chi phí đất cách giảm khoản phí cho quyền sử dụng đất Yếu tố thứ hai làm giá nhà cao chi phí lãi vay cao Ở nước phát triển, lãi vay thường ổn định khoảng 5-6%, lãi vay nước ta thường cao biến động mạnh Lãi vay 28 Theo khảo sát giá thuê mạng tác giả 29 Xem bảng 4-22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 37 - cao khiến chi phí doanh nghiệp tăng lên Lãi vay phụ thuộc yếu tố vĩ mơ Nếu nhà nước điều hành tốt kinh tế vĩ mô, doanh nghiệp vay vốn với lãi suất thấp giá nhà giảm Thứ ba, theo kinh nghiệm nước, thị trường nhà th cần có nhiều phân khúc thích hợp với khả nhóm thu nhập Nhà nước cần chấp nhận hộ với diện tích nhỏ 45m2, 20 - 30 m2 để phù hợp với nhu cầu khả chi trả người nghèo 6.5 Hạn chế nghiên cứu hướng nghiên cứu sau Với nguồn lực giới hạn, nghiên cứu sử dụng số liệu dự án địa bàn TP.HCM nên kết chưa bao quát Ngoài ra, thiếu số thơng tin chi phí vận hành, bảo trì, giá trị lý sau cho thuê… nên nghiên cứu sử dụng giả định thay Điều ảnh hưởng đến tính xác kết hạn chế đề xuất Cuối cùng, nghiên cứu chưa tìm học kinh nghiệm phù hợp để phát triển thị trường nhà cho thuê Việt Nam Các sách nước phát triển hỗ trợ phía cầu qua phiếu thuê nhà, giao quyền quản lý vận hành khu hộ cho tổ chức phi lợi nhuận để người dân tự quản lý chưa thật khả thi nước ta Nghiên cứu đánh giá nhiều dự án nhiều khu vực khác Hà Nội, Đà Nẵng… đồng thời tìm hiểu kinh nghiệm nhiều quốc gia để có nhìn đầy đủ thị trường nhà cho thuê có giải pháp phù hợp với điều kiện nước ta LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 38 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản, NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội Trần Thanh Bình (2007), “11.000 nhà xây trái phép TP.HCM xử lý sao ?” Việt Báo, truy cập ngày 30/4/2011 địa chỉ: http://vietbao.vn/Nha-dat/11.000-can-nha-xay-trai-phep-o-TP-HCM-se-xu-ly-rasao/45251615/511/ Bộ tài (2011), Thơng tư 94/2001/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Xây dựng (2010), Dự thảo chiến lược nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 Bộ Xây Dựng (2013), Thơng tư 07/2013/TT-BXD ngày 15-5-2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 CBRE (2012), Báo cáo quý CBRE - Q1/2012: Tồn cảnh thị trường TP.HCM Chính phủ (2013), Nghị 02/NQ-CP ngày 07-01-2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Công ty Tư vấn (2009), Dự án chung cư thương mại Quận Cục thống kê TP.HCM (2012), Niên giám thống kê 2011, tr 19–32 10 Đình Dũng (2013), “Doanh nghiệp ngó lơ nhà cho thuê”, Thời báo kinh tế Sài Gòn, truy cập ngày 3/6/2013 địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/94736/Doanh-nghiep-khong-haohung-voi-nha-cho-thue.html 11 Anh Đức (2012), “Sốt thị trường nhà cho thuê”, Báo Người đưa tin, truy cập ngày 13/5/2013 địa chỉ: http://www.nguoiduatin.vn/sot-thi-truong-nha-cho-thue-a1880.html 12 Trần Thị Thái Hà (2012), “Chính sách nhà - số học từ kinh nghiệm quốc tế”, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, (Số 406), tr 69–77 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 39 - 13 Đỗ Thị Kim Hảo (2012), “Tín dụng cho bất động sản Việt Nam - Khái quát số đề xuất sách”, Tạp chí nhiên cứu kinh tế, (Số 409), tr 35 – 47 14 Jenkins, Glenn P Harberger, Arnold C (1995), Sách hướng dẫn Phân tích Chi phí Lợi ích cho định đầu tư, Đại học Harvard 15 Nguyễn Anh Khoa (2008), Phát triển dịch vụ cho thuê nhà khu công nghiệp tập trung Việt Nam, Luận văn thạc sỹ, Đại học Kinh tế TP.HCM 16 Xuân Long, Lâm Hoài (2013), “Ra ngõ gặp nhà không phép”, Landtoday.net, truy cập ngày 30/4/2013 địa chỉ: http://landtoday.net/vn/tintuc/47341/ra-ngo-gap-nha-khong-phep.aspx 17 Ngọc Mai (2013) “Khó chuyển nhà thương mại thành cho thuê ?” Báo Tiền Phong, truy cập ngày 3/6/2013 địa chỉ: http://www.tienphong.vn/dia-oc/624561/Kho-chuyen-nha-o-thuong-mai-thanh-chothue-tpp.html 18 Ngân hàng giới (2002), Phân tích kinh tế hoạt động đầu tư: Cơng cụ phân tích ứng dụng thực tế, NXB Văn hóa – Thơng tin, Hà Nội 19 Q Nguyễn (2013), “Tổng hợp dự án bất động sản nước”, cafef.vn, truy cập ngày 15/6/2013 địa chỉ: http://cafef.vn/chinh-sach-quy-hoach/chart-tong-hop-cac-du-an-bds-ca-nuoc2013061217133355019ca44.chn 20 Pindyck, Robert S Rubinfeld, Daniel L (2000), Kinh tế học vi mô - 5th ed., Prentice-Hall 21 Quốc hội (2005), “Điều 40: Tiêu chuẩn thiết kế nhà thương mại”, Luật nhà ở, tr.15 22 Sở Xây dựng TP.HCM (2013), Tình hình thực nhiệm vụ trọng tâm năm 2012 kế hoạch thực nhiệm vụ năm 2013 23 Theo KTĐT (2013), “Nhiều ưu đãi cho việc phát triển nhà cho thuê”, batdongsan.com.vn, truy cập ngày 4/10/2103 địa chỉ: http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/nhieu-uu-dai-cho-viec-phat-trien-nha-o-chothue-ar46798 24 Tổng Cục thống kê (2012), Niên giám thống kê 2011, NXB Thống kê, Hà Nội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 40 - 25 Lê Anh Tuấn (2012), Thẩm định dự án hộ thương mại Khải Hoàn - phát triển thị trường hộ diện tích nhỏ Luận văn thạc sĩ Chính sách cơng, Đại học Kinh tế TP.HCM 26 Xn Tuyến (2013), “Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giúp phục hồi thị trường BĐS”, baodientu.chinhphu.vn, truy cập ngày 15/6/2013 địa chỉ: http://baodientu.chinhphu.vn/Home/Goi-tin-dung-30000-ty-dong-giup-phuc-hoi-thitruong-BDS/20136/170879.vgp 27 UNDP (2010), Đánh giá nghèo đô thị Hà Nội TP.HCM 28 UN-HABITAT (2005), “Phần 7: Nhà cho thuê”, Hướng dẫn nhanh cho nhà hoạch định sách 29 Uỷ ban Kinh tế Quốc Hội (2013), Bản tin Kinh tế vĩ mô số quý I/2013 30 Thanh Uyên (2012), “Căn hộ cho thuê dài hạn thiếu hành lang pháp lý”, Báo Đầu tư chứng khoán, truy cập ngày 30/4/2013 địa chỉ: http://tinnhanhchungkhoan.vn/GL/N/CIHIID/can-ho-cho-thue-dai-han:-thieu-hanhlang-phap-ly.html Tiếng Anh 31 Cohen, R.; Wardrip, K and Williams, L (2010), Rental Housing Affordability - a Review of Curent Research 32 Khadduri, J and Burnett, K (2003), Targeting Housing Production Subsidies Literature Review 33 O’Neill, P (2008), Housing Affordability Literature Review and Affordable Housing Program Audit 34 United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2003), Rental Housing An Essential Option for the Urban Poor in Developing Countries 35 United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2004), A Policy Guide to Rental Housing in Developing Coutry, Quick Policy Guide Series, Vol LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 41 - PHỤ LỤC Phụ lục Sơ đồ tính giá cho thuê LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 42 - Phụ lục Vốn FDI đăng ký vào bất động sản Tỷ USD 25 % 39% 36% 23.6 40% 37% 35% 20 Vốn FDI đăng ký vào BĐS 30% 24% 15 25% 20% 15% 10 7.6 15% 6.84 5% 5 tỷ lệ % FDI vào BĐS tổng vốn FDI đăng ký 10% 5% 1.1 0.0305 0% 2006 2007 2008 2009 2010 tháng 2011 Nguồn: (Đỗ Thị Kim Hảo, 2012) Phụ lục Biểu đồ giá thuê hộ Số hộ (căn) Biểu đồ giá thuê hộ 25 20 15 10 5 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 Giá thuê (triệu đồng/tháng) Nguồn: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 43 - Phụ lục Giá thuê theo m2 (đơn vị: ngàn đồng/m2/tháng) Số hộ (căn) 0 60 70 80 90 100 110 120 130 170 180 Giá thuê (ngàn đồng/m2/tháng) Nguồn: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013) Phụ lục Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng (Đơn vị: m2) Diện tích phụ Tầng hầm - để xe 5.906 877 5.029 85.2% Tầng - - thương mại 5.244 1.721 3.523 67.2% Tầng 3-18 - chung cư 37.757 7.092 30.665 81.2% Tổng 48.906 9.690 39.217 80.2% Tầng Diện tích sử dụng % diện tích sử dụng Diện tích xây dựng Stt Nguồn:báo cáo dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 44 - Phụ lục Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) (đơn vị tính triệu đồng) Hạng mục Chi phí đất Giá trị Tiền dự án 2010 2011 97.147 97.147 - - - - - - Chi phí khảo sát địa chất 189 189 - - Chi phí quan trắc lún 455 455 - - Thí nghiệm cọc thử 834 834 - - Chi phí xây dựng Đài móng, sàn tầng hầm 47.077 - 47.077 - 135.965 - 111.245 24.721 Hoàn thiện tầng hầm 2.459 - - 2.459 Hoàn thiện phần thân 32.047 - - 32.047 912 - 912 - Lắp đặt thiêt bị - - - - Hệ thống bơm 678 - - 678 Quạt tăng áp 894 - 894 - Thông gia tầng hầm 476 - 476 - Thang khách 5.091 - - 5.091 Thang máy 5.045 - - 5.045 Máy phát điện 725 - - 725 Trạm biến áp 965 - 483 483 Chi phí tư vấn - - - - - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 9.245 9.245 - - - Giai đoạn chuẩn bị thực hiện, đầu tư 7.546 1.446 4.065 2.033 - Giai đoạn kết thúc 1.325 - - 1.325 24.121 145 16.515 7.460 373.197 109.461 Thi cơng phần thân Chi phí Xây dựng khác (cảnh quan, nhà bảo vệ…) Dự phịng phí TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ PHÂN THEO TIẾN ĐỘ 181.668 82.068 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 45 - Phụ lục Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) (đơn vị tính triệu đồng) Hạng mục Chi phí đất Giá trị 2009 2010 97.147 97.147 Chi phí khảo sát địa chất 189 189 Chi phí quan trắc lún 455 455 Thí nghiệm cọc thử 834 834 2011 2012 Chi phí xây dựng Đài móng, sàn tầng hầm Thi cơng phần thân 47.077 47.077 135.966 111.245 24.721 Hoàn thiện tầng hầm 2.459 2.459 Hoàn thiện phần thân 32.047 32.047 912 912 Hệ thống bơm 678 678 Quạt tăng áp 894 894 Thông gia tầng hầm 476 476 Thang khách 5.091 5.091 Thang máy 5.045 5.045 Máy phát điện 725 725 Trạm biến áp 965 Chi phí Xây dựng khác Lắp đặt thiêt bị 483 483 2.033 2.033 Chi phí tư vấn Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 9.245 9.245 Giai đoạn chuẩn bị thực hiện, đầu tư 7.545 1.446 Giai đoạn kết thúc 1.325 Dự phịng phí TỔNG CHI PHÍ 2.033 1.325 24.121 145 16.036 2.724 5.217 373.197 109.461 176.391 29.960 57.385 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 46 - Phụ lục Chi phí đầu tư (VAT) (triệu đồng) 2009 Chi phí đất 2010 2011 Tổng 106.862 Chi phí xây dựng 106.862 174.155 27.193 38.960 240.308 531 14.732 15.263 Chi phí thiết bị Chi phí quản lý tư vấn Dự phịng phí Chi phí khác Tổng 2012 1.591 2.236 2.236 3.693 9.756 160 17.639 2.996 5.739 26.533 11.795 120.408 11.795 194.030 32.956 63.124 410.518 Phụ lục Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế (đơn vị tính triệu đồng) 2009 Lạm phát (%) Chỉ số giá Chi phí đất 2010 2011 6,9 9,2 18,6 9,2 1,07 1,17 1,38 106.862 Chi phí xây dựng 106.862 186.172 Chi phí thiết bị Chi phí quản lý tư vấn Dự phịng phí Chi phí khác Tổng Tổng 2012 31.744 53.939 271.855 620 20.396 21.016 1.591 2.390 2.610 5.113 11.704 160 18.856 3.497 7.945 30.458 11.795 - - - 11.795 120.408 207.418 38.471 87.393 453.690 Giá trị dự án quy đổi thời điểm hoàn thành dự án 30 670.704 Nguồn: tác giả tính tốn từ báo cáo dự án tiến độ thi công thực tế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 47 - Phụ lục 10 Giá đất giá thuê đất hỗ trợ Cách tính Giá đất (triệu đồng/m2) Giá trị Lấy theo khung giá nhà nước 3,3 Diện tích đất (m2) 7.124 Tiền đất (tỷ đồng) =giá đất * diện tích đất Hệ số giá thuê đất Quy định nhà nước Giá thuê đất (ngàn đồng/m2/năm) = giá đất * hệ số thuê 99 Thời gian khấu trừ tiền thuê đất (năm) = tiền đất / giá thuê đất 33,3 23,509 1,5%*2 Phụ lục 11 Giá trị trợ cấp nhà nước Trong thời gian xây dựng Cho m2 diện tích sử dụng (triệu đồng/m2) Trong thời gian cho thuê Tổng 5,86 4,54 11,18 81,2% 81,2% 81,2% 4,76 3,69 8,44 Tổng diện tích xây dựng (m2) 48.906 48.906 48.906 Tổng giá trị trợ cấp cho dự án (tỷ đồng) 232,710 180,291 413,001 Tỷ lệ diện tích sử dụng/diện tích xây dựng Cho m diện tích xây dựng (triệu đồng/m2) Phụ lục 12 Thu nhập bình quân chia theo nhóm thu nhập 7000.00 Ngàn đồng Nhóm 6000.00 Nhóm 5000.00 Nhóm 4000.00 Nhóm 3000.00 Nhóm 2000.00 Trung bình TP.HCM Tồn quốc 1000.00 2002 2004 2006 2008 2010 Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 48 - Phụ lục 13 Chênh lệch thu nhập nhóm nhóm Lần 8,94 8,11 8,34 8,40 TP.HCM Toàn quốc 6,66 6,17 6,19 6,23 6,35 2002 2004 2006 2008 2010 Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011 Phụ lục 14 Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà bình qn đầu người Diện tích bình quân người (m2) 8,4 Tỷ lệ hộ chia theo diện tích bình qn người (%) Dưới m2 31,7 4-6 m2 30,0 7-9 m 15,2 10-12 m 8,8 13-15 m2 5,0 Từ 16 m2 trở lên 9,4 Nguồn: (UNDP, 2010), “Đánh giá nghèo đô thị Hà Nội TP.HCM” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 49 - Phụ lục 15 Kết chạy mô với Crystal Ball cho giá thuê nhà nước can thiệp Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error 5.000 72 71 11 131 0,5075 3,25 0,1601 42 124 81 Phụ lục 16 Kết chạy mô với Crystal Ball cho giá thuê khơng có can thiệp Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error 5.000 183 181 33 1.080 0,2229 2,42 0,1800 108 282 174 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - 50 - Assumption: chi phí đất Triangular distribution with parameters: Minimum 11.755,00 Likeliest 23.509,00 Maximum 97.147,00 Assumption: Lãi suất vay ngân hàng Triangular distribution with parameters: Minimum 6% Likeliest 6% Maximum 9% Assumption: Số năm cho thuê Triangular distribution with parameters: Minimum 20,00 Likeliest 30,00 Maximum 50,00 Assumption: Thay đổi chi phí xây dựng Triangular distribution with parameters: Minimum 0,80 Likeliest 1,00 Maximum 1,20 Assumption: Tỷ lệ lấp đầy phòng Triangular distribution with parameters: Minimum 80% Likeliest 90% Maximum 95% Assumption: Chi phí xây dựng Triangular distribution with parameters: Minimum 80% Likeliest 100% Maximum 120% Assumption: Lãi suất vay ngân hàng Uniform distribution with parameters: Minimum 12% Maximum 19% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tích sử dụng khu hộ 81,2% Giá m2 hộ 16,89 4.2.1.3 Giá thuê 1m2 hộ Đối với hộ thương mại, sau dự án hoàn thành, nhà đầu tư bán với giá 16,9 triệu đồng/m2 Khi chuyển sang cho thuê, hộ xem bán thu... xuất sách chuyển đổi hộ thương mại sang cho thuê nhằm giải lượng nhà tồn đọng tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu Có hai câu hỏi đặt ra: (1) Ai thuê hộ chuyển từ hộ thương. .. luanvanchat@agmail.com -8- chia cho hệ số diện tích sử dụng để thu giá bán cho m2 hộ Giá cho thuê: Để tính giá cho thuê, nghiên cứu xem hộ bán với giá thu tiền nhiều kỳ Theo đề xuất Bộ Xây dựng, giá thuê điều