(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

-i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng Tác giả luận văn Ngô Minh Triết năm 2013 - ii - LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du Thầy hướng dẫn tận tình ln động viên tơi q trình thực luận văn Tơi gửi lời cảm ơn đến bạn nhóm Phương, Huynh, Phước, Điệt chia sẻ động viên bạn Ngồi ra, tơi nhận nhiều hỗ trợ từ anh Tùng, Hiền người bạn lớp Cuối cùng, cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thầy cô hướng dẫn hai năm học vừa qua - iii - BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt BĐS Bất động sản CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam CSH Chủ sở hữu NHF National Housing Fund Quỹ nhà quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM UN-HABITAT The United Nations Human Settlements Programme Tổ chức định cư người giới UN-HABITAT UNDP United Nations Development Programme Chương trình phát triển Liên hiệp quốc VAT Value Added Tax Giá trị gia tăng WACC Weighted Average Cost Of Capital Chi phí vốn bình qn trọng số WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại giới - iv - TÓM TẮT Đầu tháng năm 2013, Bộ Xây dựng đề xuất sách chuyển đổi hộ thương mại sang cho thuê nhằm giải lượng nhà tồn đọng tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu Có hai câu hỏi đặt ra: (1) Ai thuê hộ chuyển từ hộ thương mại sang cho thuê? (2) Ai được, sách thực thi? Để trả lời hai câu hỏi trên, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu kinh tế học với dự án cụ thể Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Kết nghiên cứu cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu để nhà đầu tư chấp nhận tham gia thị trường hộ cho th 126 ngàn đồng/m2/tháng khơng có trợ cấp 52 ngàn đồng có trợ cấp nhà nước Khả chi trả cho nhà hộ gia đình TP.HCM ứng với mức thu nhập từ 1,1 triệu đến 7,1 triệu đồng/tháng Với diện tích hộ tối thiểu 45m2, giá thuê phù hợp với người dân từ 24 ngàn đến 158 ngàn đồng/m2/tháng Ngay có trợ cấp có hộ gia đình hai nhóm thu nhập cao có khả trả giá thuê nhà Điều cho thấy, người có thu nhập trung bình thấp khơng hưởng lợi từ sách Trong đối tượng liên quan, nhà nước phải trợ cấp tiền sử dụng đất cấp tín dụng ưu đãi để thực sách với giá trị 9,2 triệu đồng/m2(trợ cấp thời gian xây dựng 4,8 triệu 4,4 triệu đồng/m2 thời gian cho thuê) Chủ đầu tư dự án hưởng lợi từ sách Hiện tại, chủ đầu tư phải chấp nhận chịu lỗ để giảm giá bán hộ sách thực thi, nhờ trợ cấp nhà nước mà họ giảm giá đảm bảo suất sinh lợi mong muốn Tóm lại, sách trợ cấp để chuyển hộ thương mại sang cho thuê không hiệu phục vụ cho người giàu Mục tiêu hỗ trợ nhà cho người thu nhập trung bình, thấp chưa đạt Từ kết trên, nghiên cứu đưa ba khuyến nghị Thứ nhất, sách cần đánh giá thêm trước áp dụng Nhà nước lựa chọn để thị trường tự điều chỉnh doanh nghiệp phải giảm giá nhà để phù hợp với thu nhập người dân Thứ hai, chi phí đất lãi vay tác động lớn đến giá bán hộ, nhà nước cần giảm hai chi phí để giảm giá nhà cao Cuối cùng, nhà nước nên phát triển thị trường nhà cho thuê với nhiều mức diện tích để phù hợp với nhu cầu khả người thu nhập trung bình thấp -v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT iii TÓM TẮT iv MỤC LỤC v DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC HÌNH ix DANH MỤC PHỤ LỤC x CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý chọn nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phạm vi đối tượng nghiên cứu 1.4.1 Địa điểm nghiên cứu 1.4.2 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Cấu trúc luận văn CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Khung phân tích cung – cầu 2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí 2.2.1 Chi phí dự án 2.2.2 Thời gian cho thuê 2.2.3 Suất chiết khấu 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) 2.4 Tính giá cầu (giá thuê người dân) - vi - CHƯƠNG KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ 10 3.1 Nhà đô thị - sở hữu hay thuê 10 3.1.1 Sở hữu nhà 10 3.1.2 Thuê nhà 10 3.2 Nhà cho thuê 11 3.2.1 Khái niệm nhà thuê 11 3.2.2 Ưu điểm nhược điểm nhà cho thuê 11 3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê 12 3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê giới 13 3.3 Thị trường nhà Việt Nam 14 3.3.1 Khái quát phát triển thị trường nhà Việt Nam 15 3.3.2 Nhà TP.HCM 16 3.3.3 Nhà cho thuê TP.HCM 17 CHƯƠNG XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU – TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM 20 4.1 Giới thiệu dự án 20 4.2 Kết tính tốn 20 4.2.1 Giá th khơng có can thiệp nhà nước 20 4.2.2 Giá thuê nhà nước can thiệp 22 4.3 Phân tích rủi ro 24 4.3.1 Biến dự báo biến rủi ro 25 4.3.2 Phân tích mơ Monte Carlo với Crystal Ball 27 CHƯƠNG PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN 28 5.1 Tổng quan TP.HCM – dân cư – nhà - thu nhập 28 5.1.1 Dân cư 29 - vii - 5.1.2 Thu nhập người dân 29 5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân người dân TP.HCM 30 5.2.1 Thu nhập người dân mức chi tiêu cho nhà 30 5.2.2 Diện tích hộ 31 5.2.3 Khả chi trả tính theo m2 diện tích 31 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – KIẾN NGHỊ 33 6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) giá thuê (giá cầu) 33 6.2 Tính giá trị trợ cấp nhà nước 34 6.2.1 Phương pháp tính 34 6.2.2 Trợ cấp thời gian xây dựng 34 6.2.3 Trợ cấp trình cho thuê 34 6.2.4 Tổng giá trị trợ cấp 35 6.3 Kết luận 35 6.4 Đề xuất 36 6.5 Hạn chế nghiên cứu hướng nghiên cứu sau 37 TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 PHỤ LỤC 41 - viii - DANH MỤC BẢNG Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu thuê nhà quốc gia đô thị 11 Bảng 4-1 Giá bán dự án (giá danh nghĩa 2009) 21 Bảng 4-2 Chi phí vốn dự án 21 Bảng 4-3 Giá 1m2 hộ 22 Bảng 4-4 Giá th khơng có can thiệp nhà nước 22 Bảng 4-5 Chi phí vốn dự án 23 Bảng 4-6 Giá bán hộ 24 Bảng 4-7 Mức giá thuê nhà nước hỗ trợ 24 Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng 25 Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay 25 Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê 26 Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất 26 Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH) 26 Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với cơng suất cho th 27 Bảng 4-14 Dạng phân phối biến mô 27 Bảng 4-15 Kết mô giá thuê tối thiểu 27 Bảng 5-1 Thu nhập bình quân nhân tháng 30 Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà cho nhóm thu nhập 31 Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà cho nhóm thu nhập theo diện tích hộ 32 Bảng 6-1 Giá trị trợ cấp nhà nước thời gian xây dựng 34 Bảng 6-2 Giá trị trợ cấp nhà nước thời gian cho thuê 34 Bảng 6-3 Giá trị trợ cấp nhà nước 35 - ix - DANH MỤC HÌNH Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà TP.HCM 17 Hình 3-2 Tỷ lệ người thuê nhà phân theo nhóm thu nhập 19 Hình 5-1 Dân số TP.HCM 29 Hình 6-1 Đồ thị cung cầu theo diện tích hộ 33 -x- DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục Sơ đồ tính giá cho thuê 41 Phụ lục Vốn FDI đăng ký vào bất động sản 42 Phụ lục Biểu đồ giá thuê hộ 42 Phụ lục Giá thuê theo m2 43 Phụ lục Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng 43 Phụ lục Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) 44 Phụ lục Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) 45 Phụ lục Chi phí đầu tư (VAT) 46 Phụ lục Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế 46 Phụ lục 10 Giá đất giá thuê đất hỗ trợ 47 Phụ lục 11 Giá trị trợ cấp nhà nước 47 Phụ lục 12 Thu nhập bình qn chia theo nhóm thu nhập 47 Phụ lục 13 Chênh lệch thu nhập nhóm nhóm 48 Phụ lục 14 Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà bình qn đầu người 48 Phụ lục 15 Kết chạy mô nhà nước can thiệp 49 Phụ lục 16 Kết chạy mơ khơng có can thiệp 49 ... xuất sách chuyển đổi hộ thương mại sang cho thuê nhằm giải lượng nhà tồn đọng tăng cung cho thị trường nhà cho thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu Có hai câu hỏi đặt ra: (1) Ai thuê hộ chuyển từ hộ thương. .. 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) Bỏ qua chi phí hoạt động, giá cho thuê tính cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê. 2 Một số thông tin dùng để tính giá cho thuê (thời gian cho thuê dự... cầu -8- chia cho hệ số diện tích sử dụng để thu giá bán cho m2 hộ Giá cho thuê: Để tính giá cho thuê, nghiên cứu xem hộ bán với giá thu tiền nhiều kỳ Theo đề xuất Bộ Xây dựng, giá thuê điều chỉnh