THÔNG TIN TÀI LIỆU
-i- L IăCAMă OAN Tôi xin cam đoan lu n v n hồn tồn tơi th c hi n Các đo n trích d n s li u s d ng lu n v n đ u đ c d n ngu n có đ xác cao nh t ph m vi hi u bi t c a Lu n v n không nh t thi t ph n ánh quan m c a Tr t thành ph H Chí Minh hay Ch ng i h c Kinh ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright Thành ph H Chí Minh, ngày tháng Tác gi lu n v n Ngô Minh Tri t n m 2013 - ii - L IC M N u tiên, chân thành c m n Th y Hu nh Th Du Th y đư h ng d n t n tình ln đ ng viên tơi q trình th c hi n lu n v n Tôi c ng g i l i c m n đ n b n nhóm Ph c ng nh n đ c m n Ch ng, Huynh, Ph c, i t s chia s đ ng viên c a b n Ngồi ra, tơi c nhi u h tr t anh Tùng, Hi n nh ng ng i b n l p Cu i cùng, ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright c ng nh th y cô đư h hai n m h c v a qua ng d n - iii - B NG DANH M C VI T T T T vi t t t Tên ti ng Anh Tên ti ng Vi t B S B t đ ng s n CBRE Công ty CB Richard Ellis Vi t Nam CSH Ch s h u NHF National Housing Fund Qu nhà qu c gia Thành ph H Chí Minh TP.HCM UN-HABITAT The United Nations Human Settlements Programme T ch c v đ nh c ng gi i UN-HABITAT UNDP United Nations Development Programme Ch ng trình phát tri n Liên hi p qu c VAT Value Added Tax Giá tr gia t ng WACC Weighted Average Cost Of Capital Chi phí v n bình qn tr ng s WTO World Trade Organization T ch c th ng m i th gi i i th - iv - TÓM T T u tháng n m 2013, B Xây d ng đư đ xu t sách chuy n đ i c n h th sang cho thuê nh m gi i quy t l ng nhà t n đ ng t ng cung cho th tr thuê v n ch a đáp ng nhu c u Có hai câu h i đ h đ đ c chuy n t c n h th c th c thi? ng m i ng nhà cho c đ t ra: (1) Ai có th thuê nh ng c n ng m i sang cho thuê? (2) Ai đ c, m t sách tr l i hai câu h i trên, nghiên c u s d ng khung phân tích cung c u c a kinh t h c v i m t d án c th Qu n 2, Thành ph H Chí Minh (TP.HCM) K t qu nghiên c u cho th y m c giá cho thuê t i thi u đ nhà đ u t ch p nh n tham gia th tr ng c n h cho thuê 126 ngàn đ ng/m2/tháng khơng có tr c p 52 ngàn đ ng có tr c p c a nhà n c Kh n ng chi tr cho nhà c a h gia đình TP.HCM ng v i m c thu nh p t 1,1 tri u đ n 7,1 tri u đ ng/tháng V i di n tích c n h t i thi u 45m2, giá thuê phù h p v i ng i dân t 24 ngàn đ n 158 ngàn đ ng/m2/tháng Ngay c có tr c p ch có h gia đình n ng tr giá thuê nhà khơng đ ch hai nhóm thu nh p cao nh t m i có kh i u cho th y, nh ng ng i có thu nh p trung bình th p s ng l i t sách Trong đ i t ng liên quan, nhà n c ph i tr c p ti n s d ng đ t c p tín d ng u đưi đ th c hi n sách v i giá tr 9,2 tri u đ ng/m2(tr c p th i gian xây d ng 4,8 tri u 4,4 tri u đ ng/m2 th i gian cho thuê) Ch đ u t d án c ng đ h c ng l i t sách Hi n t i, ch đ u t ph i ch p nh n ch u l đ gi m giá bán c n h nh ng sách đ c th c thi, nh tr c p c a nhà n c mà h có th gi m giá v n đ m b o su t sinh l i mong mu n Tóm l i, sách tr c p đ chuy n c n h th ng m i sang cho th có th khơng hi u qu ch ph c v cho ng M c tiêu h tr nhà cho ng i thu nh p trung bình, th p ch a đ t đ c T k t qu trên, nghiên c u đ a ba khuy n ngh Th nh t, sách c n đ giá thêm tr c áp d ng Nhà n c có th l a ch n đ th tr đ gi m giá nhà cao hi n Cu i cùng, nhà n c đánh ng t u ch nh doanh nghi p ph i gi m giá nhà đ phù h p h n v i thu nh p c a ng chi phí đ t lưi vay tác đ ng l n đ n giá bán c n h , nhà n i giàu i dân Th hai, c c n gi m hai chi phí c nên phát tri n th tr ng nhà cho thuê v i nhi u m c di n tích đ phù h p v i nhu c u c ng nh kh n ng c a c nh ng ng i thu nh p trung bình th p -v- M CL C L IăCAMă OAN i L I C Mă N ii B NG DANH M C VI T T T iii TÓM T T iv M C L C v DANH M C B NG viii DANH M C HÌNH ix DANH M C PH L C x CH NGă1 GI I THI U 1.1 B i c nh nghiên c u, lý ch n nghiên c u 1.2 M c tiêu nghiên c u 1.3 Câu h i nghiên c u 1.4 Ph m vi đ i t ng nghiên c u 1.4.1 a m nghiên c u 1.4.2 it ng nghiên c u 1.5 C u trúc lu n v n CH NGă2.ăPH NGăPHÁPăNGHIểNăC U 2.1 Khung phân tích cung – c u 2.2 Khung phân tích l i ích – chi phí 2.2.1 Chi phí c a d án 2.2.2 Th i gian cho thuê 2.2.3 Su t chi t kh u 2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) 2.4 Tính giá c u (giá thuê c a ng i dân) - vi - CH NGă3.ăKHÁIăQUÁTăTH TR 3.1 Nhà NG NHÀ VÀ NHÀ CHO THUÊ 10 đô th - s h u hay thuê 10 3.1.1 S h u nhà 10 3.1.2 Thuê nhà 10 3.2 Nhà cho thuê 11 3.2.1 Khái ni m v nhà thuê 11 3.2.2 u m nh c m c a nhà cho thuê 11 3.2.3 Ngu n cung nhà cho thuê 12 3.2.4 Kinh nghi m phát tri n nhà cho thuê th gi i 13 3.3 Th tr ng nhà Vi t Nam 14 3.3.1 Khái quát s phát tri n th tr 3.3.2 Nhà NGă4.ăXÁCă ÁNăCHUNGăC ă D Vi t Nam 15 t i TP.HCM 16 3.3.3 Nhà cho thuê CH ng nhà TP.HCM 17 NH GIÁ CHO THUÊ T I THI U ậ TR NG H P QU N 2, TP.HCM 20 4.1 Gi i thi u d án 20 4.2 K t qu tính toán 20 4.2.1 Giá thuê s can thi p c a nhà n 4.2.2 Giá thuê nhà n c 20 c can thi p 22 4.3 Phân tích r i ro 24 4.3.1 Bi n d báo bi n r i ro 25 4.3.2 Phân tích mơ ph ng Monte Carlo v i Crystal Ball 27 CH NGă5.ăPHỂNăTệCHăKH N NGăCHIăTR C AăNG 5.1 T ng quan v TP.HCM – dân c – nhà I DÂN 28 - thu nh p 28 5.1.1 Dân c 29 - vii - 5.1.2 Thu nh p c a ng i dân 29 5.2 M c giá thuê theo thu nh p bình quân c a ng 5.2.1 Thu nh p c a ng i dân t i TP.HCM 30 i dân m c chi tiêu cho nhà 30 5.2.2 Di n tích c n h 31 5.2.3 Kh n ng chi tr tính theo m t m2 di n tích 31 CH NGă6.ăK T QU NGHIÊN C U ậ KI N NGH 33 6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) giá thuê (giá c u) 33 6.2 Tính giá tr tr c p c a nhà n 6.2.1 Ph c 34 ng pháp tính 34 6.2.2 Tr c p th i gian xây d ng 34 6.2.3 Tr c p trình cho thuê 34 6.2.4 T ng giá tr tr c p 35 6.3 K t lu n 35 6.4 xu t 36 6.5 H n ch c a nghiên c u h ng nghiên c u sau 37 TÀI LI U THAM KH O 38 PH L C 41 - viii - DANH M C B NG B ng 3-1 T l s h u thuê nhà qu c gia đô th 11 B ng 4-1 Giá bán c a d án (giá danh ngh a 2009) 21 B ng 4-2 Chi phí v n c a d án 21 B ng 4-3 Giá 1m2 c n h 22 B ng 4-4 Giá thuê khơng có s can thi p c a nhà n c 22 B ng 4-5 Chi phí v n c a d án 23 B ng 4-6 Giá bán c n h 24 B ng 4-7 M c giá thuê đ c nhà n c h tr 24 B ng 4-8 Phân tích đ nh y v i chi phí xây d ng 25 B ng 4-9 Phân tích đ nh y v i lãi vay 25 B ng 4-10 Phân tích đ nh y v i th i gian cho thuê 26 B ng 4-11 Phân tích đ nh y v i giá đ t 26 B ng 4-12 Phân tích đ nh y v i chi phí v n ch s h u (CSH) 26 B ng 4-13 Phân tích đ nh y v i công su t cho thuê 27 B ng 4-14 D ng phân ph i c a bi n mô ph ng 27 B ng 4-15 K t qu mô ph ng giá thuê t i thi u 27 B ng 5-1 Thu nh p bình quân m t nhân kh u m t tháng 30 B ng 5-2 M c chi tiêu cho nhà cho t ng nhóm thu nh p 31 B ng 5-3 M c chi tiêu cho nhà cho t ng nhóm thu nh p theo di n tích c n h 32 B ng 6-1 Giá tr tr c p c a nhà n c th i gian xây d ng 34 B ng 6-2 Giá tr tr c p c a nhà n c th i gian cho thuê 34 B ng 6-3 Giá tr tr c p c a nhà n c 35 - ix - DANH M C HÌNH Hình 2-1 th cung – c u nhà cho thuê Hình 3-1 Các hình th c s h u nhà Hình 3-2 T l ng TP.HCM 17 i thuê nhà phân theo nhóm thu nh p 19 Hình 5-1 Dân s TP.HCM 29 Hình 6-1 th cung c u theo di n tích c n h 33 -x- DANH M C PH L C Ph l c S đ tính giá cho thuê 41 Ph l c V n FDI đ ng kỦ vào b t đ ng s n 42 Ph l c Bi u đ giá thuê c n h 42 Ph l c Giá thuê theo m2 43 Ph l c Di n tích xây d ng phân theo m c đích s d ng 43 Ph l c Chi phí đ u t theo ti n đ theo k ho ch (ch a VAT) 44 Ph l c Chi phí đ u t theo ti n đ th c t (ch a VAT) 45 Ph l c Chi phí đ u t (VAT) 46 Ph l c Chi phí đ u t giá danh ngh a theo ti n đ th c t 46 Ph l c 10 Giá đ t giá thuê đ t đ Ph l c 11 Giá tr tr c p c a nhà n c h tr 47 c 47 Ph l c 12 Thu nh p bình qn chia theo nhóm thu nh p 47 Ph l c 13 Chênh l ch thu nh p gi a nhóm nhóm 48 Ph l c 14 T l h theo di n tích nhà bình qn đ u ng Ph l c 15 K t qu ch y mô ph ng nhà n i 48 c can thi p 49 Ph l c 16 K t qu ch y mơ ph ng khơng có can thi p 49 - 36 - c nh ây s ti n l nhà n c có th thu nh ng khơng thu (ti n đ t) s ti n ph i chi đ h tr lãi su t cho doanh nghi p Ng tr i thuê nhà đ c l i ch ph i tr giá thuê 52 ngàn đ ng/m2 thay m c giá th ng kho ng 70 ngàn đ ng/m2.28 Tuy nhiên nh đư nói cao m i có th thuê đ c h Ch đ u t c a d án ng trên, ch m t s ng i thu nh p ng l i t sách ih ng l i l n nh t N u khơng có sách, ch đ u t c n bán c n h v i giá 16,9 tri u đ ng/m2 m i đ m b o su t sinh l i 20,7% Nh ng th c t ch đ u t bán c n h giá 13,5 tri u đ ng/m2, gi m 3,4 tri u đ ng/m2 th tr khó kh n ng có giá này, ch đâu t ph i ch u l ( ng v i su t sinh l i v n ch s h u âm 10%).29 Nh có sách, ch đ u t nh n tr c p cho thuê c n h v i giá 52 ngàn đ ng/m2/tháng v n đ t su t sinh l i 20,7% 6.4 xu t T k t qu phân tích, nghiên c u đ a ba đ xu t Th nh t, đ tài tr cho d án cho thuê 30 n m, nhà n tr c ph i b 9,1 tri u đ ng/m2 S ti n đ đ mua c n h th ng hi n (ch a VAT) V y, thay h tr doanh nghi p, nhà n c nên đ th tr ng t u ch nh giá c n h s gi m S ti n tr c p có th mua h n nh ng c n h khác cho nh ng đ i t ng sách thích h p thuê Th hai, gi m chi phí đ t lãi vay có th làm giá bán c n h gi m 28% V y đ gi m giá c n h v g n v i kh n ng chi tr c a ng i dân, nhà n c c n gi m chi phí đ t chi phí lãi vay Chiăphíăđ t hi n cao D án ph i tr kho ng 15 tri u đ ng/m2 đ t t ng đ ng 2,7 tri u đ ng/m c n h Chi phí đ t cao doanh nghi p ph i mua đ t hai l n L n th nh t, doanh nghi p tr cho ng i dân mua đ t, đ n bù, gi i to ầ L n th hai, doanh nghi p l i ph i tr ti n cho nhà n cđ đ c c p quy n s d ng đ t Nhà n c có th gi m chi phí đ t b ng cách gi m kho n phí cho quy n s d ng đ t Y u t th hai làm giá nhà cao chi phí lãi vay cao n đ nh kho ng 5-6%, lãi vay 28 Theo kh o sát giá thuê m ng c a tác gi 29 Xem b ng 4-22 n c ta th n c phát tri n, lãi vay th ng ng cao bi n đ ng m nh Lãi vay - 37 - cao n chi phí c a doanh nghi p t ng lên Lãi vay ph thu c y u t v mô N u nhà n c có th u hành t t n n kinh t v mô, doanh nghi p s đ c vay v n v i lãi su t th p h n giá nhà s gi m Th ba, theo kinh nghi m n c, th tr ng nhà thuê c n có nhi u phân khúc thích h p v i kh n ng t ng nhóm thu nh p Nhà n c c n ch p nh n nh ng c n h v i di n tích nh h n 45m2, nh 20 - 30 m2 đ phù h p v i nhu c u c ng nh kh n ng chi tr c a ng i nghèo 6.5 H n ch c a nghiên c u vƠăh ng nghiên c u sau V i ngu n l c gi i h n, nghiên c u ch s d ng s li u c a m t d án đ a bàn TP.HCM nên k t qu ch a bao quát Ngồi ra, thi u m t s thơng tin nh chi phí v n hành, b o trì, giá tr lý sau cho thuêầ nên nghiên c u s d ng gi đ nh thay i u có th th nh h ng đ n tính xác c a k t qu c ng nh h n ch đ xu t Cu i cùng, nghiên c u ch a tìm đ tr ng nhà cho thuê c h c kinh nghi m phù h p đ phát tri n th Vi t Nam Các sách n c phát tri n nh h tr phía c u qua phi u thuê nhà, giao quy n qu n lý v n hành khu c n h cho t ch c phi l i nhu n ho c đ ng i dân t qu n lý ch a th t s kh thi n Nghiên c u ti p theo có th đánh giá nhi u d án h n N i, N ngầ đ ng th i tìm hi u kinh nghi m đ v th tr c ta nhi u khu v c khác nh Hà nhi u qu c gia h n đ có nhìn đ y ng nhà cho thuê có gi i pháp phù h p v i u ki n n c ta - 38 - TÀI LI U THAM KH O Ti ngăVi t inh V n Ân (2011), Chính sách phát tri n th tr ng b t đ ng s n, NXB Chính tr Qu c gia - S th t, Hà N i Tr n Thanh Bình (2007), “11.000 c n nhà xây trái phép TP.HCM s x lỦ ?” Vi t Báo, truy c p ngày 30/4/2011 t i đ a ch : http://vietbao.vn/Nha-dat/11.000-can-nha-xay-trai-phep-o-TP-HCM-se-xu-ly-rasao/45251615/511/ B tài (2011), Thông t 94/2001/TT-BTC ngày 29 tháng n m 2011 v vi c thu ti n thuê đ t, thuê m t n c B Xây d ng (2010), D th o chi n l B Xây D ng (2013), Thông t 07/2013/TT-BXD ngày 15-5-2013 h đ nh đ i t ng đ c nhà c vay v n h tr đ n n m 2020 t m nhìn đ n 2030 nhà ng d n vi c xác theo Ngh quy t 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 CBRE (2012), Báo cáo quý CBRE - Q1/2012: Toàn c nh th tr Chính ph (2013), Ngh quy t 02/NQ-CP ngày 07-01-2013 v m t s gi i pháp tháo g khó kh n cho s n xu t kinh doanh, h tr th tr ng TP.HCM ng, gi i quy t n x u Công ty T v n (2009), D án chung c th C c th ng kê TP.HCM (2012), Niên giám th ng kê 2011, tr 19–32 10 ng m i Qu n ình D ng (2013), “Doanh nghi p ngó l nhà cho thuê”, Th i báo kinh t Sài Gòn, truy c p ngày 3/6/2013 t i đ a ch : http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/94736/Doanh-nghiep-khong-haohung-voi-nha-cho-thue.html 11 Anh c (2012), “S t th tr ng nhà cho thuê”, Báo Ng i đ a tin, truy c p ngày 13/5/2013 t i đ a ch : http://www.nguoiduatin.vn/sot-thi-truong-nha-cho-thue-a1880.html 12 Tr n Th Thái Hà (2012), “Chính sách nhà - m t s h c t kinh nghi m qu c t ”, T p chí Nghiên c u Kinh t , (S 406), tr 69–77 - 39 - 13 Th Kim H o (2012), “Tín d ng cho b t đ ng s n Vi t Nam - Khái quát m t s đ xu t sách”, T p chí nhiên c u kinh t , (S 409), tr 35 – 47 14 Jenkins, Glenn P Harberger, Arnold C (1995), Sách h L i ích cho quy t đ nh đ u t , i h c Harvard 15 Nguy n Anh Khoa (2008), Phát tri n d ch v cho thuê nhà t p trung ng d n Phân tích Chi phí Vi t Nam, Lu n v n th c s , t i khu công nghi p i h c Kinh t TP.HCM 16 Xuân Long, Lâm Hoài (2013), “Ra ngõ g p nhà không phép”, Landtoday.net, truy c p ngày 30/4/2013 t i đ a ch : http://landtoday.net/vn/tintuc/47341/ra-ngo-gap-nha-khong-phep.aspx 17 Ng c Mai (2013) “Khó chuy n nhà th ng m i thành cho thuê ?” Báo Ti n Phong, truy c p ngày 3/6/2013 t i đ a ch : http://www.tienphong.vn/dia-oc/624561/Kho-chuyen-nha-o-thuong-mai-thanh-chothue-tpp.html 18 Ngân hàng th gi i (2002), Phân tích kinh t ho t đ ng đ u t : Công c phân tích ng d ng th c t , NXB V n hóa – Thơng tin, Hà N i 19 Q Nguy n (2013), “T ng h p d án b t đ ng s n c n c”, cafef.vn, truy c p ngày 15/6/2013 t i đ a ch : http://cafef.vn/chinh-sach-quy-hoach/chart-tong-hop-cac-du-an-bds-ca-nuoc2013061217133355019ca44.chn 20 Pindyck, Robert S Rubinfeld, Daniel L (2000), Kinh t h c vi mô - 5th ed., Prentice-Hall 21 Qu c h i (2005), “ i u 40: Tiêu chu n thi t k nhà th ng m i”, Lu t nhà , tr.15 22 S Xây d ng TP.HCM (2013), Tình hình th c hi n nhi m v tr ng tâm n m 2012 k ho ch th c hi n nhi m v n m 2013 23 Theo KT T (2013), “Nhi u u đưi cho vi c phát tri n nhà cho thuê”, batdongsan.com.vn, truy c p ngày 4/10/2103 t i đ a ch : http://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/nhieu-uu-dai-cho-viec-phat-trien-nha-o-chothue-ar46798 24 T ng C c th ng kê (2012), Niên giám th ng kê 2011, NXB Th ng kê, Hà N i - 40 - 25 Lê Anh Tu n (2012), Th m đ nh d án c n h th tr ng m i Kh i Hoàn - phát tri n th ng c n h di n tích nh Lu n v n th c s Chính sách cơng, i h c Kinh t TP.HCM 26 Xuân Tuy n (2013), “Gói tín d ng 30.000 t đ ng giúp ph c h i th tr ng B S”, baodientu.chinhphu.vn, truy c p ngày 15/6/2013 t i đ a ch : http://baodientu.chinhphu.vn/Home/Goi-tin-dung-30000-ty-dong-giup-phuc-hoi-thitruong-BDS/20136/170879.vgp 27 UNDP (2010), ánh giá nghèo đô th Hà N i TP.HCM 28 UN-HABITAT (2005), “Ph n 7: Nhà cho thuê”, H ng d n nhanh cho nhà ho ch đ nh sách 29 U ban Kinh t Qu c H i (2013), B n tin Kinh t v mô s quý I/2013 30 Thanh Uyên (2012), “C n h cho thuê dài h n thi u hành lang pháp lỦ”, Báo ut ch ng khoán, truy c p ngày 30/4/2013 t i đ a ch : http://tinnhanhchungkhoan.vn/GL/N/CIHIID/can-ho-cho-thue-dai-han:-thieu-hanhlang-phap-ly.html Ti ngăAnh 31 Cohen, R.; Wardrip, K and Williams, L (2010), Rental Housing Affordability - a Review of Curent Research 32 Khadduri, J and Burnett, K (2003), Targeting Housing Production Subsidies Literature Review 33 O’Neill, P (2008), Housing Affordability Literature Review and Affordable Housing Program Audit 34 United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2003), Rental Housing An Essential Option for the Urban Poor in Developing Countries 35 United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT) (2004), A Policy Guide to Rental Housing in Developing Coutry, Quick Policy Guide Series, Vol - 41 - PH L C Ph l c S đ tính giá cho thuê - 42 - Ph l c V n FDI đ ng kỦ vào b t đ ng s n T ăUSD 25 % 39% 36% 23.6 40% 37% 35% 20 V n FDI đ ng kỦ vào B S 30% 24% 15 25% 20% 15% 10 7.6 15% 6.84 5% 5 t l % FDI vào B S t ng v n FDI đ ng kỦ 10% 5% 1.1 0.0305 0% 2006 Ngu n: ( 2007 2008 2009 2010 tháng 2011 Th Kim H o, 2012) Ph l c Bi u đ giá thuê c n h S ăc năh ă(c n) Bi uăđ ăgiáăthuêăc năh 25 20 15 10 5 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 Giáăthuêă(tri uăđ ng/tháng) Ngu n: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013) - 43 - Ph l c Giá thuê theo m2 (đ n v : ngàn đ ng/m2/tháng) S ăc năh ă(c n) 0 60 70 80 90 100 110 120 130 170 180 Giá thuê (ngàn đ ng m2/tháng) Ngu n: sieuthichungcu.info (sieuthichungcu.info, 2013) Ph l c Di n tích xây d ng phân theo m c đích s d ng ( Di n tích xây d ng Di n tích s d ng % di n tích s d ng Stt T ng T ng h m - đ xe 5.906 877 5.029 85.2% T ng - - th 5.244 1.721 3.523 67.2% T ng 3-18 - chung c 37.757 7.092 30.665 81.2% T ng 48.906 9.690 39.217 80.2% Ngu n:báo cáo d án ng m i Di n tích ph n v : m2) - 44 - Ph l c Chi phí đ u t theo ti n đ theo k ho ch (ch a VAT) (đ n v tính tri u đ ng) H ng m c Chi phí đ t Giá tr Ti n d án 2010 2011 97.147 97.147 - - - - - - Chi phí kh o sát đ a ch t 189 189 - - Chi phí quan tr c lún 455 455 - - Thí nghi m c c th 834 834 - - Chi phí xây d ng ài móng, sàn t ng h m 47.077 - 47.077 - 135.965 - 111.245 24.721 Hoàn thi n t ng h m 2.459 - - 2.459 Hoàn thi n ph n thân 32.047 - - 32.047 912 - 912 - L p đ t thiêt b - - - - H th ng b m 678 - - 678 Qu t t ng áp 894 - 894 - Thông gia t ng h m 476 - 476 - Thang khách 5.091 - - 5.091 Thang máy 5.045 - - 5.045 Máy phát n 725 - - 725 Tr m bi n áp 965 - 483 483 Chi phí t v n - - - - - Giai đo n chu n b đ u t 9.245 9.245 - - - Giai đo n chu n b th c hi n, đ ut 7.546 1.446 4.065 2.033 - Giai đo n k t thúc 1.325 - - 1.325 24.121 145 16.515 7.460 373.197 109.461 Thi cơng ph n thân Chi phí Xây d ng khác (c nh quan, nhà b o v ầ) D phịng phí T NG CHI PHÍ UT PHÂN THEO TI N 181.668 82.068 - 45 - Ph l c Chi phí đ u t theo ti n đ th c t (ch a VAT) (đ n v tính tri u đ ng) H ngăm c Chi phí đ t Giáătr 2009 2010 97.147 97.147 Chi phí kh o sát đ a ch t 189 189 Chi phí quan tr c lún 455 455 Thí nghi m c c th 834 834 2011 2012 Chi phí xây d ng ài móng, sàn t ng h m Thi cơng ph n thân 47.077 47.077 135.966 111.245 24.721 Hoàn thi n t ng h m 2.459 2.459 Hoàn thi n ph n thân 32.047 32.047 912 912 H th ng b m 678 678 Qu t t ng áp 894 894 Thông gia t ng h m 476 476 Thang khách 5.091 5.091 Thang máy 5.045 5.045 Máy phát n 725 725 Tr m bi n áp 965 Chi phí Xây d ng khác L p đ t thiêt b 483 483 2.033 2.033 Chi phí t v n Giai đo n chu n b đ u t 9.245 9.245 Giai đo n chu n b th c hi n, đ u t 7.545 1.446 Giai đo n k t thúc 1.325 D phịng phí T NG CHI PHÍ 2.033 1.325 24.121 145 16.036 2.724 5.217 373.197 109.461 176.391 29.960 57.385 - 46 - Ph l c Chi phí đ u t (VAT) (tri u đ ng) 2009 Chi phí đ t 2010 2011 T ng 106.862 Chi phí xây d ng 106.862 174.155 27.193 38.960 240.308 531 14.732 15.263 Chi phí thi t b Chi phí qu n lỦ t v n D phịng phí Chi phí khác T ng 2012 1.591 2.236 2.236 3.693 9.756 160 17.639 2.996 5.739 26.533 11.795 120.408 11.795 194.030 32.956 63.124 410.518 Ph l c Chi phí đ u t giá danh ngh a theo ti n đ th c t (đ n v tính tri u đ ng) 2009 L m phát (%) Ch s giá Chi phí đ t 2010 2011 6,9 9,2 18,6 9,2 1,07 1,17 1,38 106.862 Chi phí xây d ng 106.862 186.172 Chi phí thi t b Chi phí qu n lỦ t v n D phịng phí Chi phí khác T ng T ng 2012 31.744 53.939 271.855 620 20.396 21.016 1.591 2.390 2.610 5.113 11.704 160 18.856 3.497 7.945 30.458 11.795 - - - 11.795 120.408 207.418 38.471 87.393 453.690 Giá tr d án quy đ i v th i m hoàn thành d án 30 Ngu n: tác gi tính tốn t báo cáo d án ti n đ thi công th c t 670.704 - 47 - Ph l c 10 Giá đ t giá thuê đ t đ c h tr Cách tính Giá đ t (tri u đ ng/m2) Giá tr L y theo khung giá nhà n c 3,3 Di n tích đ t (m2) 7.124 Ti n đ t (t đ ng) =giá đ t * di n tích đ t H s giá thuê đ t Quy đ nh nhà n Giáăthuêăđ tă(ngƠnăđ ng/m2/n m) =ăgiáăđ t * h s thuê 99 Th i gian kh u tr ti n thuê đ t (n m) = ti n đ t / giá thuê đ t 33,3 Ph l c 11 Giá tr tr c p c a nhà n 23,509 c 1,5%*2 c Trongăth iăgiană xơyăd ngă Cho m2 di n tích s d ng (tri u đ ng/m2) T l di n tích s d ng/di n tích xây d ng Cho m di n tích xây d ng (tri u đ ng/m2) Trongăth iăgiană cho thuê T ngă 5,86 4,54 11,18 81,2% 81,2% 81,2% 4,76 3,69 8,44 48.906 48.906 48.906 232,710 180,291 413,001 T ngădi nătíchăxơyăd ngă(m2) T ngăgiáătr ătr ăc păchoăd ăánă (t ăđ ng) Ph l c 12 Thu nh p bình quân chia theo nhóm thu nh p 7000.00 Ngàn đ ng Nhóm 6000.00 Nhóm 5000.00 Nhóm 4000.00 Nhóm 3000.00 Nhóm 2000.00 Trung bình TP.HCM Tồn qu c 1000.00 2002 2004 2006 2008 2010 Ngu n: Niên giám th ng kê, C c th ng kê TP.HCM, 2011; T ng c c th ng kê 2011 - 48 - Ph l c 13 Chênh l ch thu nh p gi a nhóm nhóm L n 8,94 8,34 8,40 8,11 TP.HCM Toàn qu c 6,66 6,17 6,19 6,23 6,35 2002 2004 2006 2008 2010 Ngu n: Niên giám th ng kê, C c th ng kê TP.HCM, 2011; T ng c c th ng kê 2011 Ph l c 14 T l h theo di n tích nhà Di n tích bình qn ng i (m2) T ăl ăh ăchiaătheoădi nătíchăbìnhăquơnăng D bình qn đ u ng i 8,4 iă(%) i m2 4-6 m2 31,7 30,0 7-9 m 15,2 10-12 m 8,8 13-15 m2 5,0 T 16 m2 tr lên 9,4 Ngu n: (UNDP, 2010), “ ánh giá nghèo đô th Hà N i TP.HCM” - 49 - Ph l c 15 K t qu ch y mô ph ng v i Crystal Ball cho giá thuê nhà n Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error c can thi p 5.000 72 71 11 131 0,5075 3,25 0,1601 42 124 81 Ph l c 16 K t qu ch y mô ph ng v i Crystal Ball cho giá th khơng có can thi p Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error 5.000 183 181 33 1.080 0,2229 2,42 0,1800 108 282 174 - 50 - Assumption:ăchiăphíăđ t Triangular distribution with parameters: Minimum 11.755,00 Likeliest 23.509,00 Maximum 97.147,00 Assumption: Lãi su tăvayăngơnăhƠng Triangular distribution with parameters: Minimum 6% Likeliest 6% Maximum 9% Assumption:ăS ăn măchoăthuê Triangular distribution with parameters: Minimum 20,00 Likeliest 30,00 Maximum 50,00 Assumption:ăThayăđ iăchiăphíăxơyăd ng Triangular distribution with parameters: Minimum 0,80 Likeliest 1,00 Maximum 1,20 Assumption: T ăl ăl păđ yăphòngă Triangular distribution with parameters: Minimum 80% Likeliest 90% Maximum 95% Assumption:ăChiăphíăxơyăd ng Triangular distribution with parameters: Minimum 80% Likeliest 100% Maximum 120% Assumption:ăLưiăsu tăvayăngơnăhƠng Uniform distribution with parameters: Minimum 12% Maximum 19% ... Tính giá cung (giá cho thuê) B qua chi phí ho t đ ng, giá cho thuê đ c tính b ng cách chi t kh u giá bán v i th i gian cho thuê. 2 M t s thông tin dùng đ tính giá cho thuê (th i gian cho thuê. .. t ng giá thuê hàng n m (%) 7% Giá cho thuê v i công su t thuê đ t 100% (tri u đ ng/m2/n m) Giá? ?cho? ?thuê? ?v iăcôngăsu t? ?thuê? ?đ tă100%ă(ngƠnăđ ng/m /tháng) Công su t cho thuê d ki n Giá? ?cho? ?thuê? ?(ngƠnăđ... c p nhà cho thuê, giúp s l nhà cho thuê đ t m c tri u c n Qu nhà ng qu c gia (NHF) tài tr cho d án nhà cho thuê Có n m lo i nhà cho thuê chia theo th i gian t đ n 50 n m thuê v nh vi n Chính ph
Ngày đăng: 31/12/2020, 06:42
Xem thêm: