Pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thị xã mỹ hào, tỉnh hưng yên

NGUYỄN NAM THẮNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN NGUYỄN NAM THẮNG 2018 - 2020 HÀ NỘI – 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN NGUYỄN NAM THẮNG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN HỮU TRÁNG HÀ NỘI – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là: Nguyễn Nam Thắng, học viên lớp K18 khóa 2018 -2020 xin cam đoan cơng trình độc lập riêng mà không chép từ nguồn tài liệu công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng p hân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên cứu luận văn kết nghiên cứu thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu thông tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Tác giả luận văn Nguyễn Nam Thắng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài : Tình hình nghiên cứu đề tài : Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài 10 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài 11 Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài .11 CHƢƠNG 13 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 13 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân: 13 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 13 1.2 Đặc điểm pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .15 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 15 1.2.2 Căn xác lập quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 18 1.2.3 Thời điểm thực quyền hộ gia đình cá nhân .21 1.2.4 Quyền sử dụng đất cho khu kinh tế trang trại: .22 1.2.5 Quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất 23 1.2.6.Quyền đƣợc bồi thƣờng hộ gia đình, cá nhân bị nhà nƣớc thu hồi đất 30 Phân biệt quyền sử dụng đất cá nhân với quyền ngƣời sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân: 32 Nghĩa vụ tài hộ gia đình, cá nhân: 35 Đặc điểm pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 36 Cấu trúc pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 37 Các yếu tố tác động đến thực pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 38 6.1 Chế độ sở hữu đất đai 38 6.2 Điều kiện kinh tế, trị, xã hội 39 6.3 Các quy định pháp luật đất đai: 39 CHƢƠNG 43 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƢNG YÊN 43 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 43 2.1.1 Pháp luật điều kiện để hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao, thuê đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 43 2.1.2 Pháp luật quản lý khai thác quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 46 2.1.3 Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 49 2.1.4 Pháp luật giới hạn thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .54 2.2 Thực tiễn thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên 55 2.2.1.Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên 55 2.2.2 Những thuận lợi việc áp dụng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thị xã Mỹ Hào .62 2.2.3.Những bất cập, hạn chế trình hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất thị xã Mỹ Hào: .66 2.2.4 Nguyên nhân bất cập, hạn chế 69 KẾT LUẬN CHƢƠNG .73 CHƢƠNG 74 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 74 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân: .75 3.2 Các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung điều kiện pháp lý trình sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa phƣơng 83 3.3 Các giải pháp bảo đảm thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 84 3.4 Các giải pháp tăng cƣờng tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức ngƣời dân: 86 KẾT LUẬN CHƢƠNG .87 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài : Trƣớc Hiến pháp năm 1980 đời, khái niệm “Quyền sử dụng đất” chƣa đƣợc sử dụng để quyền cá nhân, hộ gia đình đất đai Hiến pháp năm 1980 ngày 18/12/1980 thể đất đai thuộc “Sở hữu toàn dân” Luật Đất đai năm 1987 đƣợc ban hành khái niệm “Quyền sử dụng đất” thức đƣợc sử dụng Từ đến nay, chế độ sở hữu tồn dân đất đai tiếp tục đƣợc trì “Quyền sử dụng đất” nhằm thực sở hữu toàn dân đất đai nƣớc ta công cụ pháp lý để giúp Nhà nƣớc thực đƣợc quyền chủ sở hữu Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 (Đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Theo đó, quyền sử dụng đất quyền mà đại phận ngƣời dân quan tâm Giao đất, cho thuê đất quyền cá nhân, tổ chức Nhƣng để thực đƣợc quyền cách cơng bằng, hiệu tránh lãng phí quỹ đất việc cần phải nghiên cứu nhiều thời gian Giao đất, cho thuê đất nội dung quan trọng quản lý nhà nƣớc đất đai, đƣợc hình thành sở chế độ sở hữu toàn dân Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu Xuất phát từ trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên” làm đề tài luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài : Trong thời gian qua, việc nghiên cứu quy định Luật Đất đai quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nhận đƣợc quan tâm nhiều nhà nghiên cứu lý luận, luật gia cán thực tiễn Tuy nhiên nhiều quan điểm khác Thực tế cho thấy cơng trình nghiên cứu liên quan đến pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cịn nhiều khiêm tốn Có thể liệt kê cơng trình nghiên cứu chủ yếu học giả, tác giả liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với đề tài khác Tuy nhiên đề tài đề cập đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nhóm loại đất nhƣ đất nông nghiệp, đất ở, nhƣng chƣa đƣa vấn đề pháp lý tổng quan quyền sử dụng đất nói chung nhóm chủ thể Vì vậy, việc nghiên cứu cách đầy đủ, toàn diện, có hệ thống sâu sắc chế định pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đồng thời đƣa phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện nhƣ thi hành quy định pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đòi hỏi cấp bách cần thiết Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích: Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thực thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên, đề tài hƣớng đến mục đích đƣa kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thị xã Mỹ Hào nói riêng phạm vi nƣớc nói chung Nhiệm vụ: Để thực mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ sau: - Phân tích làm rõ vấn đề lý luận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; đồng thời làm rõ lý luận pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Phân tích thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn áp dụng Thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hƣng Yên - Đƣa đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài + Đối tƣợng: Luận văn tập trung nghiên cứu nội dung chủ yếu: Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nhƣ loại quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, quyền đƣợc bồi thƣờng… thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn áp dụng thị xã Mỹ Hào, Hƣng Yên nhằm đánh giá thực trạng, tìm hiểu hạn chế, khó khăn q trình áp dụng; từ đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân + Phạm vi: Pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lĩnh vực rộng địi hỏi thuộc phạm vi điều chỉnh nhiều ngành luật khác Trong khuôn khổ nghiên cứu luận văn tốt nghiệp, tác giả tập trung làm rõ vấn đề pháp luật đất đai quy định Luật đất đai 2013, quy định Bộ luật Dân văn hƣớng dẫn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh nhƣ quyền đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất; điều kiện pháp lý hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Giới hạn khảo sát luận văn đƣợc nghiên cứu sở thực tiễn áp dụng quyền sử dụng đất Thị xã Mỹ 10 việc xây dựng tổ chức thực việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Cần bổ sung quy định, trƣớc giao đất, quan quản lý Nhà nƣớc phải làm thủ tục đền bù cho ngƣời có đất, cịn ngƣời đƣợc giao đất cần nộp tiền sử dụng đất nhằm tránh tình trạng ngƣời đƣợc giao đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất vừa phải nộp tiền đền bù - Cần thống quy định việc cho thuê đất nhà đầu tƣ ngồi nƣớc; với loại hình hộ gia đình, cá nhân Ví dụ tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc thực dự án đƣợc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất cho thời gian thuê Trong đó, tổ chức, cá nhân nƣớc thuê đất Nhà nƣớc lại chƣa đƣợc quy định rõ việc có quyền trả tiền thuê đất cho thời gian thuê (Điều 35, Điều 108 - Luật Đất đai) Điều tạo bất bình đẳng nhà đầu tƣ nƣớc nhà đầu tƣ nƣớc bất bình đẳng hộ gia đình, cá nhân, thành phần kinh tế Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể việc thuê đất quan; Tổ chức Liên hợp quốc, tổ chức liên phủ; quy định cụ thể giá thuê đất tổ chức này, làm rõ trƣờng hợp đƣợc thuê đất với giá ƣu đãi, trƣờng hợp thực giá thuê thông thƣờng - Về việc thu hồi đất bồi thƣờng thiệt hại, Luật Đất đai năm 2013 quy định 12 trƣờng hợp đƣợc thu hồi đất, nhƣng lại quy định thẩm quyền thu hồi đất cứng nhắc Theo đó, có UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất, cịn UBND cấp xã khơng có thẩm quyền thu hồi loại đất Quy định làm UBND phƣờng, xã, thị trấn giải vấn đề việc lấn chiếm đất đai nay; đó, cần bổ sung số quy định cho phép UBND cấp xã 78 có thẩm quyền đƣợc thu hồi đất bị lấn chiếm để xử lý kịp thời ngăn chặn hành vi lấn chiếm đất đai phát sinh - Ngoài ra, pháp luật đất đai cần sửa đổi quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù chủ đầu tƣ dự án sản xuất kinh doanh ngƣời sử dụng đất Trên thực tế, việc thỏa thuận khó khăn giá đến bù ngƣời sử dụng đất đƣa việc thỏa thuận giá đền bù đƣợc đƣợc thống với đa số ngƣời sử dụng đất, nhƣng số ngƣời sử dụng đất không chịu thỏa thuận Quy định gây khó khăn cho ngƣời đƣợc giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, cần nhanh chóng sửa đổi quy định theo hƣớng Nhà nƣớc thu hồi đất đền bù theo khung giá thống nhất, sau giao cho chủ dự án Đây vấn đề cần nghiên cứu để vận dụng học hỏi nhiều nƣớc khác Cần tiếp tục hoàn thiện quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc khó khăn phức tạp Một nguyên nhân thực trạng thủ tục pháp lý đƣợc quy định Luật Đất đai 2013 văn hƣớng dẫn thi hành phức tạp Vì vậy, nên sửa đổi, bổ sung số quy định để sớm khắc phục hạn chế quy định cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể: - Khoản Điều 48 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đất Đây quy định chƣa phù hợp thực tế lẽ địa phƣơng thị xã Mỹ Hào vùng đồng bằng; hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp thƣờng có nhiều đất Quy định dẫn tới việc hộ gia đình có nhiều cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây tốn chi phí số tiền lệ phí trƣớc bạ; gây thời gian cho quan quản lý Nhà nƣớc việc cấp nhiều cấp giấy 79 chứng nhận quyền sử dụng đất; lƣu nhiều loại hồ sơ, giấy tờ Vì cần sửa đổi quy định theo hƣớng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đất nhiều đất tùy theo yêu cầu ngƣời dân - Cần nghiên cứu để thống quy định Luật Nhà với Luật đất đai lẽ quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Luật Nhà chƣa thật thống Theo ý kiến cá nhân tôi, cần cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà công trình đất với quyền sử dụng đất để đảm bảo ổn định, tránh phiền hà cho chủ thể sử dụng đất - Quy định nghĩa vụ tài việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cao, ngƣời nghèo dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình cá nhân chƣa đủ khơng có khả tài khơng thực đƣợc nghãi vụ Vì nên có quy định việc xem xét giảm số tiền sử dụng đất lệ phí trƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Nên có quy định việc giao đất cấp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành chu trình khép kín để trao Quyết định giao đất cấp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cần hoàn thiện quy định sử dụng loại đất Theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai đƣợc chia thành ba loại gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chƣa sử dụng Việc hoàn thiện quy định sử dụng loại đất cần tập trung vào số điểm: - Diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp Để đảm bảo an toàn lƣơng thực bảo vệ diện tích đất nơng nghiệp, cần có quy định cụ thể, chi tiết để hạn chế việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích 80 khác; đồng thời cần ban hành quy định cụ thể để chuyển đất chƣa sử dụng, đất hoang hóa vào sản xuất nơng nghiệp Bên cạnh nên ban hành quy định để điều chuyển đất ngƣời chết ngƣời có đất nhƣng không làm nông nghiệp cho ngƣời đất, thiếu đất nhân tăng lên - Đối với đất đô thị, quy định pháp lý hành nhiều bất cập, Do cần có quy định cụ thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị, để xây dựng khu công nghiệp, sở hạ tầng, vui chơi giải trí v.v Cần có quy định hạn mức sử dụng loại đất nhằm tiết kiệm đất - Đối với đất chuyên dùng, chƣa có đầy đủ quy định để điều chỉnh quan hệ phát sinh cách đa dạng Vì cần tiếp tục bổ sung quy định pháp lý cụ thể, chi tiết đất chuyên dùng, nhƣ quy định đất thăm dị khai thác khống sản; đất làm gạch ngói, đồ gốm, đất xây dựng khu di tích lịch sử danh lam thắng cảnh, đất xây dựng nghĩa trang nghĩa địa, đất cho quốc phòng an ninh v.v Đặc biệt quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất chuyên dùng - Cần tiếp tục hoàn thiện quy định đất khu dân cƣ nông thôn Hiện phần lớn đất đai địa phƣơng thị xã Mỹ Hào đất nông nghiệp đất khu dân cƣ nông thôn Tuy nhiên quy định pháp lý đất khu dân cƣ nơng thơn cịn đơn giản chung chung Vì nên quy định cụ thể chi tiết đất dòng họ, nhà thờ, đất cộng đồng dân cƣ v.v…trong Luật Đất đai 2013 chƣa quy định cụ thể hạn mức sử dụng khu dân cƣ nông thôn Để quản lý tốt đất khu dân cƣ nông thôn, chống lãng phí loại đất này, cần quy định hạn mức sử dụng đất khu dân cƣ nông thôn 81 Cần hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất Các quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định nhiều Luật Đất đai năm 2013 số văn hƣớng dẫn thi hành, song cịn có nhiều vấn đề hạn chế, cần phải sửa đổi, bổ sung nhƣ: - Cần sớm sửa đổi, bổ sung để đơn giản hóa thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hành phức tạp, qua nhiều bƣớc; không đáp ứng đƣợc yêu cầu cải cách thủ tục hành chính; gây phiền hà… - Nên sửa đổi, thống quy định nộp tiền sử dụng đất trả tiền thuê đất với tiền bồi thƣờng thiệt hại theo hƣớng đƣợc giao đất, thuê đất, ngƣời sử dụng đất phải thực nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất Nhà nƣớc theo sát với giá thực tế, việc thu hồi đất đền bù thiệt hại Nhà nƣớc trực tiếp đền bù với ngƣời sử dụng đất - Cần tiếp tục bổ sung, cụ thể hóa số quyền nghĩa vụ chủ sử dụng đất đƣợc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Thực tế nay, quan chức thị xã Mỹ Hào hộ gia đình, cá nhân lúng túng, bị động việc triển khai, thực quyền nghĩa vụ khơng biết để thực quyền nghĩa vụ Cần sửa đổi, bổ sung quy định giải tranh chấp đất đai Theo Luật Đất đai, tranh chấp mà ngƣời sử dụng đất đất gắn với tài sản Tịa án giải quyết; UBND (cấp huyện) có quyền giải tranh chấp đất đai mà ngƣời sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn tới vụ án phải đƣợc giải theo thủ tục tố tụng hành dẫn đến phiền hà UBND cấp huyện gặp nhiều khó 82 khăn giải tranh chấp đất đai Hậu dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện phức tạp 3.2 Các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung điều kiện pháp lý trình sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa phương Nhƣ đề cập, tính đặc thù chế độ sở hữu tồn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu nên việc tiếp cận sử dụng đất đai chủ yếu thông qua việc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Đây nguy tham nhũng, tiêu cực khó đảm bảo công Hơn nữa, việc giao đất, cho thuê đất khó tuân thủ quy luật khách quan Trong bối cảnh quan hệ quản lý sử dụng đất đƣợc thiết lập dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, tác giả luận án cho quy định hình thành quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói chung hộ gia đình, cá nhân Việt Nam nói riêng cần phải hồn thiện Cụ thể: - Sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến tài đất đai, giá đất nhằm giải tồn tổ chức thực hiện, khắc phục tình trạng vụ lợi; đống thời nhằm đảm quyền lợi cho ngƣời sử dụng đất; hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đất đai - Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao trách nhiệm thực nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân - Tăng cƣờng học tập kinh nghiệm lập pháp, lập quy để bảo đảm tính khoa học, tính hội nhập pháp luật - Nâng cao trách nhiệm xã hội hộ gia đình, cá nhân - Hoạt động xây dựng pháp luật, đặc biệt pháp luật kinh tế, cần nghiên cứu, tiếp thu quy định pháp luật nƣớc Việc tiếp thu quy định mặt giúp không tốn thời gian cơng 83 sức, mặt khác góp phần làm cho pháp luật trở nên tƣơng thích với pháp luật nƣớc khác giới 3.3 Các giải pháp bảo đảm thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Cần sớm ban hành Luật Quy hoạch để chấm dứt quy hoạch treo, quy hoạch chồng chéo - Cần hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Cần phải có văn dƣới luật để làm rõ nội hàm chế định đất đa làm rõ quyền nghĩa vụ Nhà nƣớc lĩnh vực đất đai Vấn đề giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần đƣợc Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ, đặc biệt đất nơng nghiệp đất thị hai loại đất có biến động lớn gia đoạn - Cần hoàn thiện hệ thống quản lý tài đất đai, giá đất Thuế sử dụng đất thuế tài nguyên môi trƣờng cần đƣợc triển khai để bảo vệ môi trƣờng phát triển bền vững; tìm giải pháp kiềm chế lạm phát để bƣớc hạn chế tăng giá bất động sản; hoàn thiện quy định bồi thƣờng giải phóng mặt bằng; điều tiết tài phần giá trị tăng thêm từ đất mà không ngƣời sử dụng đầu tƣ - Tập trung nguồn lực đầu xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu đất đai đa mục tiêu để vừa đáp ứng đƣợc yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ cho phát triển kinh tế, xã hội; tạo điều kiện để thực quản lý đất đai công khai, minh bạch thuận lợi việc thực cải cách thủ tục hành - Cần đẩy mạnh thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây bảo đảm Nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất; cần quản lý đất đai theo địa hạt 84 - Cần nâng cao trình độ cán Tồ án, thẩm phán trình giải tranh chấp đất đai; nâng cao trình độ cán UBND cấp hoạt động quản lý đất đai; tăng cƣờng công tác giáo dục pháp luật đất đai cho cán nhân dân; tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý Nhà nƣớc đất đai nhằm nâng cao lực đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai - Nhanh chóng kiện tồn máy quản lý đất đai cách thống nhất, việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai công khai minh bạch, công khai thơng tin Ngồi ra, cần đảm bảo kinh phí hợp lý để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phát huy hết vai trò, chức năng, nhiệm vụ mình; đồng thời thực quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ, tổ chức máy, biên chế tài - Cần trọng nâng cao số lƣợng chất lƣợng đội ngũ cán thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khi tuyển chọn cán làm công tác này, cần phải kiểm tra chặt chẽ khả làm việc, chuyên ngành đào tạo; tăng cƣờng công tác đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho lực lƣợng cán địa chính, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp; nâng cao tinh thần trách nhiệm tƣ cách đạo đức Cán địa khơng nên kiêm nhiệm cơng việc khác; đồng thời cần có đủ cán địa để thực vai trị quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cƣờng công tác kiểm tra, tra, giám sát trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kịp thời xử lý nghiêm minh triệt để, tránh tối đa tình trạng tiêu cực, sách nhiễu, hạn chế tối đa tình trạng bao che, đùn đẩy trách nhiệm, thiếu tinh thần tự giác xảy sai phạm Chỉ vậy, quan cơng quyền thực có đƣợc niềm tin, ủng hộ nhân dân, qua thúc đẩy tiến 85 độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.4 Các giải pháp tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân: Cần tăng cƣờng, phối hợp cấp, ngành chức việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai dƣới nhiều hình thức Từ đó, hộ gia đình, cá nhân nhận thức đƣợc trách nhiệm quyền lợi mình, tự giác thực thủ tục cần thiết để bảo đảm quyền sử dụng đất Các vấn đề pháp luật đƣợc đƣa phải thật cụ thể, xác, mang tính thực tiễn cao liên quan trực tiếp tới quyền lợi ngƣời dân Ngồi ra, hộ gia đình, cá nhân hiểu biết pháp luật, biết đƣợc quy định cần thiết quyền sử dụng đất giúp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu tài sản đất không nhiều thời gian thực quyền họ Đâycũng giúp quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giảm bớt đƣợc gánh nặng công tác vận hành, quản lý đất đai chủ thể nói chung hộ gia đình, cá nhân nói riêng thời gian tới 86 Kết luận chương Trên sở phân tích vấn đề lý luận quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất pháp luật quyền hộ gia đình, cá nhân Việt Nam nói chung thị xã Mỹ Hào nói riêng sử dụng đất nhƣ đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật đất đai Chƣơng Chƣơng 2, Luận văn đề cập phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhằm đáp ứng quy luật khách quan kinh tế thị trƣờng yêu cầu trình hội nhập 87 KẾT LUẬN Sau 30 năm đổi cho thấy, sách, pháp luật đất đai có nhiều thay đổi phát triển, đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệu quản lý sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng Hệ thống sách, pháp luật đất đai bƣớc đƣợc xây dựng hoàn thiện để phù hợp với chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý; bƣớc mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất; quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, đƣợc giao dịch thị trƣờng bất động sản; khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại; xây dựng nông thôn mới; thu hút đầu tƣ nƣớc nƣớc ngoài, làm cho đất đai trở thành nguồn nội lực ngày quan trọng để thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc nói chung thị xã Mỹ hào nói riêng Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu, thực tế năm qua cho thấy quản lý sử dụng đất đai Việt Nam địa phƣơng thị xã Mỹ Hào cịn bộc lộ nhiều hạn chế Đó vấn đề cộm công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; sách đền bù, bảo đảm sống cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất; chí cịn có tƣợng số cán lợi dụng chức vụ, quyền hạn nhằm phục vụ cho mục tiêu riêng cá nhân, gia đình Trong sử dụng, nguồn lực đất đai chƣa đƣợc khai thác đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng, đặc biệt đất nơng nghiệp Việc tích tụ ruộng đất quy mơ nhỏ, tự phát; sử dụng đất trang trại doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp vừa nhỏ với quy mô hẹp, phân tán, hiệu sử dụng thấp; thị trƣờng chuyển quyền sử dụng đất khu vực nông thôn, đất nông nghiệp chƣa phát triển; việc thu hồi đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích khác tồn nhiều vấn đề cần tháo gỡ Đối với đất 88 phi nông nghiệp, hiệu sử dụng thấp, cấu tổ chức không gian, hệ thống dân cƣ, đô thị cân đối; hệ số sử dụng đất đô thị chƣa cao; việc quản lý, sử dụng đất xây dựng cơng trình giao thơng, thủy lợi, đƣờng điện đất hành lang an tồn cơng trình cịn hạn chế; quỹ đất, số bình qn diện tích loại đất phục vụ cho y tế, giáo dục, thể dục thể thao thấp, chƣa đáp ứng yêu cầu; quản lý, sử dụng đất quan nhà nƣớc, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, đơn vị nghiệp công lập, đất khu cơng nghiệp cịn hạn chế, hiệu sử dụng chƣa cao Đối với đất chƣa sử dụng việc sử dụng cịn lãng phí, nhiều diện tích đất bị thu hồi để thực dự án đầu tƣ nhƣng tiến độ đầu tƣ chậm, cịn để hoang phí Để sách, pháp luật đất đai thực vào sống, giải đƣợc vƣớng mắc, bất cập liên quan đến đất đai, qua nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai đặt vấn đề mà hệ thống trị cần lãnh đạo, đạo thực tốt việc tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật đất đai, tổ chức rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành văn dƣới luật nhằm cụ thể hoá sách, pháp luật đất đai, bảo đảm phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 điều kiện thực tế đất nƣớc nói chung địa phƣơng nói riêng; đồng thời đề xuất kiến nghị, giải pháp để tổ chức thực sách, pháp luật đất đai có hiệu thời gian tới./ 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ( Gồm sách, Tạp chí, luận văn…) + Cơng trình nghiên cứu, đề tại, luận văn: - Bùi Thị Thúy Hƣờng “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”, Luận văn Thạc sĩ Khoa học Quản lý đất đai, Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội (năm 2015) - Hồ Quang Huy, Suy nghĩ khái niệm quyền sử dụng đất đăng https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2168, truy cập ngày 20/4/2020 - Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) “ Pháp luật kinh doanh bất động sản” , Nxb Tƣ pháp (năm 2009) - Nguyễn Văn Khánh, Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam, Tạp chí KHQGHN, Khoa học xã hội nhân văn (Năm 2013, tr.1-14) - Phạm Thị Hƣơng Lan (2018), Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội - Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội - Nguyễn Thành Luân, “Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, đăng https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat- luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam, truy cập ngày 02/4/2020 90 - Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, tr 20-21 - Đỗ Thị Tâm “Đánh giá việc thực số quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh”, Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam (Năm 2017, tr.642 – 651) - Phạm Hƣơng Thảo: “Pháp luật quyền người sử dụng đất Việt Nam” , Luận văn Thạc sĩ luật học - Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (Năm 2015) - Nguyễn Thùy Trang: “Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Tháng 3/2017) - Nguyễn Quang Tuyến: “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” - Luận án Tiến sỹ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (Năm 2013) - TS.Châu Thị Khanh Vân “Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai” ( Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 2+3 năm 2019) - Đặng Hùng Võ: “Sở hữu tư nhân đất đai tất yếu”, (http://www.sgtt.com.vn, truy cập ngày 18/2/2017) - Nguyễn Thị Vân Anh: “Bàn quyền sử dụng đất” ( Tạp chí Tài ngun Mơi trƣờng, tháng 3/2013, tr.15-17) - Lê Hồng Hạnh : “Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam” (Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 8/2017) + Sách, Giáo trình: - Bộ Tƣ pháp - Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách Khoa Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 91 - Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật đất đai, trang 92, Nxb Cơng an nhân dân + Văn pháp luật: - Bộ luật dân 2015 số 91/2013/QH13 - Quốc hội, Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 - Chính phủ: Chỉ thị số 299/TTG ngày 10/11/1999 Về công tác đo đạc, phân hạng, đăng ký thống kê ruộng đất nƣớc - Chính phủ: Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, ban hành ngày 15/5/2014 - Chính phủ: Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, ban hành ngày 06/01/2017 - Chính phủ: Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 03/01/2018 Thủ tƣớng phủ chấn chỉnh tăng cƣờng công tác quản lý đất đai xây dựng hệ thống thông tin đất đai./ 92 ... Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá. .. luận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; đồng thời làm rõ lý luận pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - Phân tích thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực. .. nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 49 2.1.4 Pháp luật giới hạn thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .54 2.2 Thực tiễn thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân