6. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
2.1.2. Pháp luật về quản lý khai thác quyền sử dụng đất của hộ gia
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đƣợc quy định tại Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo các bƣớc:
1. Nộp hồ sơ và tiếp nhận hồ sơ.
- Nơi nộp hồ sơ: Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng.
- Trƣờng hợp nhận hồ sơ chƣa đầy đủ, chƣa hợp lệ thì trong thời gian khơng q 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hƣớng dẫn ngƣời nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
2. Giải quyết yêu cầu.
Khi nhận đƣợc hồ sơ hợp lệ Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng thực hiện những công việc hƣớng dẫn ngƣời xin giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngƣời đƣợc giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; trình UBND cấp huyện quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc giao đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thời hạn giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-
CP thời hạn giải quyết thủ tục giao đất nhƣ sau:
- Không quá 20 ngày, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất; không quá 30 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
2.1.2. Pháp luật về quản lý khai thác quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đình, cá nhân
Hiến pháp năm 2013 ghi nhận quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo hộ. Để thực hiện đƣợc điều này thì hộ gia đình, cá nhân phải đƣợc Nhà
nƣớc cơng nhận tính hợp pháp thơng qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là một điều kiện bắt buộc để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Luật đất đai sửa đổi qua các thời kỳ có sự thay đổi quy định về quản lý, khai thác quyền sử dụng đất của hộ gia đình, các nhân, cụ thể việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là vấn đề quan trọng và có nhiều quan điểm khác nhau khi xác lập các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho hộ gia đình, cụ thể:
Thứ nhất: Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng
đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Với quy
định trên thì các thành viên của “Hộ gia đình sử dụng đất” là thành viên gồm những ngƣời có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dƣỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thứ hai: Xác định ngƣời sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”.
Theo quy định trƣớc đây tại điểm b, khoản 3, Điều 43 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai thì: “Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình
khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 43 của Nghị định số
được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn”.
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ơng" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: "Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp khơng có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này".
Mặt khác, để xem xét vấn đề này cũng cần phải viện dẫn các quy định khác của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành, đó là: Tại Khoản 2 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử
dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm ngƣời sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
2.1.3. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý chính thức ghi nhận quyền của ngƣời sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ thơng tin về ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất..
Trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp riêng cho ngƣời sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cấp cho ngƣời sử dụng đất chỉ ghi thông tin về ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi “sở hữu tài sản trên thửa đất” ...; thơng tin về thửa đất; hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; nguồn gốc sử dụng đất.
Trong trƣờng hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất thì phải lần lƣợt ghi hình thức nhận chuyển quyền nhƣ việc nhận chuyển đổi; chuyển nhƣợng; nhận thừa kế; nhận tặng cho.... Tiếp đó ghi nguồn gốc sử dụng đất. Dựa vào các thông tin này đã xác định ai có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; có đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hay không trên sơ sở căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm; vị trí thửa đất; mục đích sử dụng đất,... Do vậy, có thể thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể thiếu đối với các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận không chỉ ghi nhận quyền của ngƣời sử dụng đất mà còn ghi nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất. Hƣớng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc ghi thông tin của ngƣời sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất có thể dẫn đến tranh chấp nếu khơng có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt động đăng ký đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. có thể đƣa rác ví dụ trong các trƣờng hợp này nhƣ sau:
Ví dụ 1.
Các ngƣời con đƣợc mố mẹ thừa kế một thửa đất, mỗi ngƣời đƣợc thừa kế một diện tích nhất định và đã tách thửa, đứng tên và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Sau đó những ngƣời con cùng thống nhất xây dựng một tịa nhà trên tồn bộ thửa đất bố mẹ đã để lại thừa kế để kinh doanh cho thuê. Nhƣ vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng ngƣời con đƣợc cấp theo thừa kế không thể hiện các thông tin về nhà trên đất, cịn nhà xây chung này thì khơng đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất vì pháp luật chƣa có hƣớng dẫn cụ thể về trƣờng hợp nhà ở xây dựng trên một thửa đất đã đƣợc tách thửa cho
nhiều ngƣời và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho từng thửa theo quy định tại Khoản 3 Điều 5 Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT hƣớng dẫn về trƣờng hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 4 Điều 5 Thông tƣ này dẫn tới hợp đồng cho th tịa nhà có thể bị vơ hiệu vì khơng thực hiện đƣợc việc công chứng, chứng thực theo quy định. Mặt khác do không đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở, nên các đồng sở hữu nhà tại ví dụ này cũng không thể chuyển nhƣợng tài sản là cơng trình xây dựng trên đất.
Ví dụ 2:
A là ngƣời sử dụng đất, B là chủ sở hữu nhà xây trên thửa đất này. Khi A chuyển nhƣợng quyền sừ dụng đất cho C, A không thông báo thông báo việc B là ngƣời chủ sở hữu tài sản trên đất. Giao dịch dân sự giữa A và C đƣợc coi là hợp pháp, tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể bị ảnh hƣởng bởi nguyên tắc, ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ các quyền năng đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác, sử dụng đất.., nhƣng C lại bị hạn chế các quyền năng này bởi sự xuất hiện của B.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc trong giao dịch dân sự về chuyển chuyển quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Đối với các trƣờng hợp nhận thừa kế tài ản là quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để đƣợc cấp Giấy chứng nhận hoặc không thuộc đối tƣợng đƣợc mua nhà ở tại Việt Namthì đƣợc quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là khi ngƣời sử dụng đất đã đƣợc cấp GCN QSDĐ. Liên quan đến GCN QSDĐ và ngƣời đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho rằng
chỉ cần đã đƣợc cấp GCN QSDĐ đã đáp ứng điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 mà việc ai đứng tên trên giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99, Điều 168 - Luật Đất đai năm 2013, thì ngƣời đƣợc thực hiện quyền chuyển nhƣợng phải đồng thời là ngƣời đứng tên trên GCN QSDĐ. Bởi nhƣ đã phân tích, GCN QSDĐ là căn cứ pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể; đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định đƣợc ngƣời đƣợc ghi trong GCN QSDĐ có đƣợc phép thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất hay không.
Bên cạnh đó, theo pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là “Ổn định, lâu dài”, thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức đƣợc xác định “Theo thời hạn của dự án”. Do vậy, thời hạn sử dụng đất gây vƣớng mắc có thể xảy ra liên quan đến quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất ở là “Ổn định, lâu dài” chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình dẫn đến việc nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng QSDĐ ở cho tổ chức thì thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài hay có thời hạn? Nếu tổ chức nhận chuyển nhƣợng để triển khai dự án đầu tƣ, thì thời hạn sử dụng đất ở sẽ đƣợc xác định theo thời hạn dự án. Nhƣng nếu tổ chức nhận chuyển nhƣợng QSDĐ ở không nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tƣ, hoặc sau đó chuyển nhƣợng cho tổ chức khác, thì thời hạn sử dụng của đất ở sẽ đƣợc xác định là “có thời hạn” hay “ổn định, lâu dài”?
Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân; thời hạn sử dụng đất ở đối với tổ chức là có thời hạn, nhƣng thời hạn là bao nhiêu thì lại chƣa có quy định trừ trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất là tổ chức kinh doanh xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài
các điều kiện trên, ngƣời sử dụng đất ở còn phải tuân thủ các điều kiện đối với trƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 191; các trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện theo quy định tại Điều 192; các điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tƣ kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê theo quy định tại điều 194 và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, đối với việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, phải đƣợc lập thành hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản. Quy định này đƣợc cụ thể hóa tại một số văn bản pháp luật sau:
- Hộ gia đình sử dụng đất là những ngƣời có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật