6. Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ
3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm thực hiện quyền sử dụng
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:
1. Cần tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và đại diện chủ sở hữu đã đƣợc quy định theo Hiến pháp và Luật Đất đai. Đây là một quy định hoàn toàn đúng đắn. Tuy vậy, để bảo vệ quyền của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, theo tơi, Nhà nƣớc cần ban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những chế tài
mạnh nhằm xử phạt thật nghiêm đối với những hành vi lấn chiếm, hủy hoại, gây ơ nhiễm suy thối cho đất đai bằng biện pháp hình sự.
2. Khi thu hồi, cần đền bù một cách thỏa đáng. Sau khi giải phóng mặt bằng, Nhà nƣớc tiếp tục giao lại cho các chủ đầu tƣ, hoặc cho các chủ đầu tƣ thuê theo một giá mới. Khoản tiền chênh lệch thu đƣợc sẽ đƣợc nộp vào ngân sách Nhà nƣớc. Vì vậy cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định về định giá đất. Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu, vừa là công cụ để Nhà nƣớc quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản; đồng thời giá đất là phƣơng tiện để Nhà nƣớc thực hiện các chính sách xã hội về đất đai. Giá đất cịn góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm trong thực trạng giá đất tại địa phƣơng hiện nay đều thấp hơn so với giá thực tế. Do đó cần phải quy định chi tiết, cụ thể về giá đất để giá đất sát với giá thực tế. Để làm đƣợc điều này, cần tập trung giải quyết một số vấn đề cụ thể sau:
- Cần bổ sung một số căn cứ để định giá đất đối với đất nông nghiệp, đất ở, tại địa phƣơng trên cơ sở vị trí, địa hình….; đồng thời cần phải căn cứ vào mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi và vị trí đất có khả năng tạo đƣợc các hoạt động kinh doanh, dịch vụ.
- Cần xác định giá đất một cách cụ thể, thƣờng xuyên theo từng giai đoạn, từng thời gian sao cho phù hợp với sự biến động của thị trƣờng, với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phƣơng...
- Cần ban hành các quy định pháp lý để tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan định giá đất này. Vì vậy cần thiết thành lập Cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, độc lập. có vậy việc định giá đất mới đảm bảo kịp thời, khách quan, khoa học khi đất đai có sự biến động. Việc định giá đất sát với thực tế sẽ góp phần tránh đƣợc thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc trong việc tính thuế trong giao dịch dân sự về đất; trong việc
thực hiện nghĩa vụ tài chính khi giao đất; trong việc đảm bảo quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất cũng nhƣ tránh đƣợc sự phức tạp trong giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất.
3. Cần hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong những năm qua đã đƣợc các cấp, các ngành quan tâm thực hiện và đã đạt đƣợc những kết quả nhất định. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề này vẫn còn nhiều hạn chế, việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa gắn với chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội; kế hoạch tiến hành chậm, thiếu công khai, thiếu đồng bộ … Những hạn chế này có nhiều nguyên nhân nhƣng chủ yếu là do các quy định pháp luật đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa thật sự đầy đủ.
Để khắc phục những hạn chế trên, theo tôi, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hƣớng sau:
- Bổ sung vào Luật Đất đai hiện hành một số quy định để làm rõ trách nhiệm và nghĩa vụ về lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp, đặc biệt là UBND cấp tỉnh.
- Cần sửa đổi, bổ sung mục 2, chƣơng II Luật Đất đai năm 2013 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó các cơ quan quản lý đất đai từ trung ƣơng đến địa phƣơng không chỉ là cơ quan "giúp Chính phủ và UBND các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà còn là cơ quan chịu trách nhiệm trƣớc Chính phủ và UBND các cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cần tiếp tục quy định cụ thể, chi tiết việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với từng loại đất; xác định quyền hạn và nghĩa vụ của các cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai và các cá nhân đƣợc trao quyền trong
việc xây dựng và tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cần bổ sung quy định, trƣớc khi giao đất, các cơ quan quản lý Nhà nƣớc phải làm các thủ tục đền bù cho ngƣời có đất, cịn ngƣời đƣợc giao đất chỉ cần nộp tiền sử dụng đất nhằm tránh tình trạng ngƣời đƣợc giao đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất vừa phải nộp tiền đền bù.
- Cần thống nhất các quy định về việc cho thuê đất đối với nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc; với các loại hình hộ gia đình, cá nhân. Ví dụ tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài khi thực hiện các dự án đƣợc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Trong khi đó, tổ chức, cá nhân trong nƣớc thuê đất của Nhà nƣớc lại chƣa đƣợc quy định rõ việc có quyền trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê (Điều 35, Điều 108 - Luật Đất đai). Điều này tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và cũng là sự bất bình đẳng đối với các hộ gia đình, cá nhân, các thành phần kinh tế. Bên cạnh đó, cũng cần quy định cụ thể hơn về việc thuê đất của các cơ quan; các Tổ chức Liên hợp quốc, tổ chức liên chính phủ; quy định cụ thể về giá thuê đất đối với các tổ chức này, làm rõ trƣờng hợp nào đƣợc thuê đất với giá ƣu đãi, trƣờng hợp nào thực hiện giá thuê thông thƣờng.
- Về việc thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại, Luật Đất đai năm 2013 quy định 12 trƣờng hợp đƣợc thu hồi đất, nhƣng lại quy định về thẩm quyền thu hồi đất quá cứng nhắc. Theo đó, chỉ có UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất, cịn UBND cấp xã khơng có thẩm quyền thu hồi bất cứ loại đất nào. Quy định này đã làm UBND phƣờng, xã, thị trấn không thể giải quyết các vấn đề về việc lấn chiếm đất đai hiện nay; do đó, cần bổ sung một số quy định cho phép UBND cấp xã
có thẩm quyền đƣợc thu hồi đất đang bị lấn chiếm để xử lý và kịp thời ngăn chặn các hành vi lấn chiếm đất đai phát sinh.
- Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng cần sửa đổi các quy định liên quan đến việc thỏa thuận giá đền bù giữa các chủ đầu tƣ các dự án sản xuất kinh doanh và ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế, việc thỏa thuận này hết sức khó khăn do giá đến bù của ngƣời sử dụng đất đƣa ra hoặc việc thỏa thuận giá đền bù đƣợc đƣợc thống nhất với đa số ngƣời sử dụng đất, nhƣng một số ngƣời sử dụng đất không chịu thỏa thuận. Quy định này đã gây khó khăn cho ngƣời đƣợc giao đất, gây ách tắc cho việc giải phóng mặt bằng, do đó cần nhanh chóng sửa đổi quy định này theo hƣớng Nhà nƣớc thu hồi đất và đền bù theo một khung giá thống nhất, sau đó giao cho các chủ dự án. Đây cũng là vấn đề cần nghiên cứu để có thể vận dụng và học hỏi ở nhiều nƣớc khác.
4. Cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc khá khó khăn và phức tạp. Một trong những nguyên nhân của thực trạng trên là do các thủ tục pháp lý đƣợc quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành khá phức tạp. Vì vậy, nên sửa đổi, bổ sung một số quy định để sớm khắc phục các hạn chế của các quy định về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. cụ thể:
- Khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thửa đất. Đây là quy định này chƣa phù hợp thực tế bởi lẽ ở địa phƣơng thị xã Mỹ Hào là vùng đồng bằng; các hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp thƣờng có nhiều thửa đất. Quy định trên dẫn tới việc mỗi hộ gia đình sẽ có nhiều cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gây tốn kém chi phí số tiền lệ phí trƣớc bạ; gây mất thời gian cho cơ quan quản lý Nhà nƣớc trong việc cấp nhiều cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; lƣu nhiều loại hồ sơ, giấy tờ. Vì vậy cần sửa đổi quy định này theo hƣớng có thể cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo một thửa đất hoặc nhiều thửa đất tùy theo yêu cầu của ngƣời dân.
- Cần nghiên cứu để thống nhất quy định giữa Luật Nhà ở với Luật đất đai bởi lẽ các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong Luật Nhà ở chƣa thật thống nhất. Theo ý kiến của cá nhân tôi, chỉ cần cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các cơng trình trên đất cùng với quyền sử dụng đất ở để đảm bảo sự ổn định, tránh phiền hà cho chủ thể sử dụng đất.
- Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hiện này còn cao, nhất là đối với ngƣời nghèo dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình cá nhân chƣa đủ hoặc khơng có khả năng tài chính khơng thực hiện đƣợc nghãi vụ này. Vì vậy nên có quy định về việc xem xét giảm số tiền sử dụng đất và lệ phí trƣớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
- Nên có quy định việc giao đất và cấp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành một chu trình khép kín để khi trao Quyết định giao đất là có thể cấp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Cần hoàn thiện các quy định về sử dụng các loại đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai đƣợc chia thành ba loại gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Việc hoàn thiện các quy định về sử dụng các loại đất cần tập trung vào một số điểm:
- Diện tích đất nơng nghiệp đang bị thu hẹp. Để đảm bảo an toàn lƣơng thực và bảo vệ diện tích đất nơng nghiệp, cần có những quy định cụ thể, chi tiết hơn để hạn chế việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích
khác; đồng thời cần ban hành các quy định cụ thể để chuyển đất chƣa sử dụng, đất hoang hóa vào sản xuất nơng nghiệp. Bên cạnh đó cũng nên ban hành các quy định để điều chuyển đất của những ngƣời đã chết hoặc những ngƣời có đất nhƣng khơng làm nơng nghiệp cho những ngƣời khơng có đất, thiếu đất hoặc những nhân khẩu mới tăng lên.
- Đối với đất ở các đô thị, các quy định pháp lý hiện hành còn nhiều bất cập, Do đó cần có những quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị, để xây dựng các khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng, vui chơi giải trí v.v.. Cần có các quy định về hạn mức sử dụng loại đất này nhằm tiết kiệm đất.
- Đối với đất chuyên dùng, hiện chƣa có đầy đủ các quy định để điều chỉnh các quan hệ phát sinh một cách đa dạng. Vì vậy cần tiếp tục bổ sung các quy định pháp lý cụ thể, chi tiết về đất chuyên dùng, nhƣ quy định về đất thăm dò khai thác khống sản; đất làm gạch ngói, đồ gốm, đất xây dựng các khu di tích lịch sử danh lam thắng cảnh, đất xây dựng nghĩa trang nghĩa địa, đất cho quốc phòng và an ninh v.v.. Đặc biệt là quy định quyền và nghĩa vụ đối với ngƣời sử dụng đất chuyên dùng.
- Cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về đất khu dân cƣ nông thôn. Hiện nay phần lớn đất đai ở địa phƣơng thị xã Mỹ Hào là đất nông nghiệp và đất khu dân cƣ nông thôn. Tuy nhiên các quy định pháp lý về đất khu dân cƣ nơng thơn cịn rất đơn giản và chung chung. Vì vậy nên quy định cụ thể chi tiết về đất của dòng họ, nhà thờ, đất của các cộng đồng dân cƣ v.v…trong khi Luật Đất đai 2013 chƣa quy định cụ thể hạn mức sử dụng ở khu dân cƣ nông thôn. Để quản lý tốt đất ở tại các khu dân cƣ nơng thơn, chống lãng phí loại đất này, cần quy định hạn mức sử dụng đất ở tại các khu dân cƣ nông thôn.
6. Cần hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định khá nhiều trong Luật Đất đai năm 2013 và một số văn bản hƣớng dẫn thi hành, song hiện nay cịn có nhiều vấn đề hạn chế, cần phải sửa đổi, bổ sung nhƣ:
- Cần sớm sửa đổi, bổ sung để đơn giản hóa các thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vì thực tế thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hiện hành đang rất phức tạp, qua nhiều bƣớc; không đáp ứng đƣợc yêu cầu cải cách thủ tục hành chính; gây phiền hà…
- Nên sửa đổi, thống nhất quy định về nộp tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất với tiền bồi thƣờng thiệt hại theo hƣớng khi đƣợc giao đất, thuê đất, ngƣời sử dụng đất chỉ phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất của Nhà nƣớc theo sát với giá thực tế, còn việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại thì Nhà nƣớc trực tiếp đền bù với ngƣời sử dụng đất.
- Cần tiếp tục bổ sung, cụ thể hóa một số quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất đƣợc miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thực tế hiện nay, các cơ quan chức năng của thị xã Mỹ Hào và các hộ gia đình, cá nhân đang lúng túng, bị động trong việc triển khai, thực hiện các quyền và nghĩa vụ vì khơng biết căn cứ nào để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
7. Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo Luật Đất đai, các tranh chấp mà ngƣời sử dụng đất và trên đất gắn với tài sản thì do Tịa án giải quyết; UBND (cấp huyện) có quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà ngƣời sử dụng đất khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn tới vụ án phải đƣợc giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính dẫn đến phiền hà và UBND cấp huyện cũng gặp nhiều khó
khăn trong giải quyết các tranh chấp đất đai. Hậu quả dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện phức tạp.