Ths kinh te chinh tri vận dụng lý luận địa tô của c mác TRONG xác ĐỊNH GIÁ đền bù đất xây DỰNG đô THỊ TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Lý luận C.Mác tiếp cận vấn đề đất đai góc độ quan hệ người với người chiếm hữu, sử dụng thực lợi ích kinh tế đất đai Toàn lý luận đề cập phần sáu III “Bộ Tư bản” [20] Lý luận địa tô, hạt nhân toàn lý luận quan hệ đất đai Mác, nghiên cứu sở thống trị quan hệ sản xuất tư chủ nghĩa Việc vận dụng lý luận địa tô vào hoạch định thực thi sách đất đai vấn đề quan tâm nước chuyển sang kinh tế thị trường Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho đối tượng có nhu cầu sử dụng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, tạo điều kiện hình thành, phát triển thị trường quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản Đây thị trường quan trọng góp phần phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Nhà nước thực quyền định đoạt giá đất thông qua quyền: định mục đích sử dụng; qui định hạn mức, thời gian sử dụng đất… Điều này, mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước đất hợp lý có hiệu quả, mặt khác đảm bảo thực quyền, nghĩa vụ lợi ích chủ thể sử dụng đất Định giá đất biện pháp quản lý đất Nhà nước Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài cho chủ thể sử dụng đất, khuyến khích chủ thể đầu tư phát triển kinh tế, đảm bảo định hướng XHCN… Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.095km 2, với dân số 7,123 triệu người (khơng kể khoảng triệu người vãng lai - số liệu điều tra dân số ngày 01 tháng 04 năm 2009), đô thị lớn nước q trình thị hóa mạnh mẽ u cầu đặt phải xây dựng công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, gắn liền với công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư phù hợp với mục tiêu tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế cải thiện dân sinh Thời gian qua, cấp quyền thành phố quan tâm đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cự Đã đề nhiều biện pháp, giải pháp phù hợp quy định pháp luật để ổn định sống đảm bảo quyền lợi hợp pháp người có đất bị thu hồi, đồng thời đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt Đặc biệt, quan tâm Thành ủy, quan đồn thể, có nghị quyết, nhiều chuyên đề để lãnh đạo đạo Bên cạnh thành đạt được, công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư có tác động khơng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, công ăn việc làm sống người dân bị ảnh hưởng di dời Xác định công tác bồi thường quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích đời sống người bị thu hồi đất, đồng thời ảnh hưởng đến thu hồi đất để triển khai dự án địa bàn Việc triển khai quy định giá đất đền bù sở lý luận C.Mác vào thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh vấn đề quan trọng góp phần vào phát triển kinh tế-xã hội an ninh thành phố Vì vậy, “Vận dụng lý luận địa tô C.Mác xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” chọn làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Kinh tế trị Tình hình nghiên cứu Đến có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận C.Mác V.I.Lênin địa tô, giá ruộng đất như: Một số vấn đề lý luận C.Mác Lê nin địa tơ, ruộng đất PGS,TS Nguyễn Đình Kháng TS Vũ Văn Phúc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2000; Cơ sở lý luận thực tiễn tiếp tục hồn thiện sách đất đai Việt Nam PGS, TS Nguyễn Đình Kháng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Vận dụng lý luận địa tô C.Mác vào khảo sát sách đất xây dựng thị địa bàn Hà Nội nay, Luận văn Thạc sỹ Kinh tế Vũ Huy Hùng Bảo vệ Học viện Chính trị Hành quốc gia Hồ Chi Minh, Hà Nội - 2006 Lý luận địa tô vận dụng để giải số vấn đề đất đai Việt Nam Tổng quan đề tài cấp bộ, Học viện Tài chính, Bộ Tài Chính, Hà Quý Tình làm chủ nhiệm Trên sở văn quy định thực tế việc xây dựng, áp dụng sách đền bù giá đất thị lớn nay, nhiều tác giả có viết đề cập tới vấn đề như: Hạnh Liên, Quy định đền bù đất: Bối rối lúc "giao thời", http://vneconomy.vn, tháng 9/2009; Duy Tuấn - Lê Minh, Bao giá đền bù đất "sát" với thị trường? http://www.vtc.vn , tháng 11/2006; Hạnh Lê, Đền bù đất theo nguồn gốc triệt tiêu khiếu nại? http://vietbao.vn, tháng 11/ 2006; Phạm Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đền bù đất bất cập, http://www.vnchannel.net, tháng 8/2007; Nguyễn Thị Dung, Chính sách đền bù bị thu hồi đất số nước khu vực Việt Nam, http://isponre.gov.vn ; TS Nguyễn Ngọc Điện, Lối cho khiếu kiện đền bù đất đai, http://www.thesaigontimes.vn, tháng 9/2007? Phúc Hậu, Giá đền bù đất lúa cao gấp đôi đất thổ cư, http://www.baomoi.com; Lan Hương, Đảm bảo mức sống đền bù đất gửi ngân hàng ? http://www.tin247.com Từ Nguyên, Sẽ có mức giá chung đền bù đất nông nghiệp, http://vneconomy.vn, tháng 11/2008,… Như vậy, đến có nhiều tác giả nhiều cơng trình trực tiếp gián tiếp nghiên cứu đến giá đất, sách đền bù bị thu hồi đất, vận dụng lý luận C.Mác vào việc xem xét quy định cách định giá đất bồi thường, đến chưa có cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống Do vậy, đề tài khơng trùng lặp với cơng trình khoa học nghiên cứu công bố Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích Trên sở nghiên cứu, vận dụng lý luận địa tô C.Mác, quy định Nhà nước sách đất đai thực trạng việc vận dụng lý luận địa tô C.Mác vào việc xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị, đánh giá thực trạng giá đền bù, qua luận văn đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách đền bù giá đất để phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 3.2 Nhiệm vụ Khái quát lý luận C.Mác địa tô với quyền sở hữu, sử dụng đất, giá ruộng đất - Đánh giá thực trạng việc vận dụng lý luận địa tô C.Mác vào việc xác định giá đất đền bù để xây dựng đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nay, điểm phù hợp, chưa phù hợp, nguyên nhân vấn đề đặt cần giải - Đề xuất phương hướng giải pháp nhằm hoàn thiện giá đất đền bù để phát triển đô thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn Phạm vi nghiên cứu Đề tài giới hạn phạm vi lý luận C.Mác địa tô, giá ruộng đất; văn Đảng nhà nước định giá đất đền bù ban hành có hiệu lực, tập trung chủ yếu từ việc vận dụng lý luận địa tô C.Mác để xác định giá đền bù đất xây dựng khu thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Phương hương giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện sách bồi thường giải phóng mặt thành phố Thời gian khảo sát từ năm 1998 đến năm 2010 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu - Đề tài dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng, sách Nhà nước đất đai, đền bù trình phát triển kinh tế đất nước nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng - Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp kinh tế học, phương pháp lịch sử - logic; phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh; phương pháp điều tra, khảo sát, gắn lý luận với thực tiễn Đóng góp đề tài - Khái quát làm rõ điểm cốt lõi lý luận C.Mác địa tô, nhân tố ảnh hưởng đến giá ruộng đất, qua vận dụng vào việc khảo sát văn Nhà nước định giá đất kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta đặc biệt địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, điểm phù hợp chưa phù hợp - Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện sách giá đất đền bù để phát triển thị địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 03 chương, tiết Chương LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MÁC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 1.1 KHÁI QUÁT LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA C.MÁC VỀ ĐỊA TÔ VỚI QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT Ruộng đất loại tư liệu lao động, yếu tố thiếu cho tất ngành, lĩnh vực, cho nông nghiệp mà cho công nghiệp, dịch vụ; cho hoạt động kinh tế mà hoạt động văn hoá, xã hội Từ canh tác đến địa điểm kinh doanh, xây dựng trụ sở, nhà xưởng, kho bãi, xây dựng kết cấu hạ tầng cần đến đất Đất đai sản phẩm lao động mà tặng vật tự nhiên, thân đất khơng có giá trị, đất khơng có lao động vật hố đó; lao động khai phá, cải tạo đất, làm cho đất màu mỡ hơn, thuận tiện việc sử dụng vào hoạt động kinh tế - xã hội, song lao động tạo đất đai Nhưng, kinh tế thị trường đất đai mua bán hàng hố, nên có giá coi có giá trị Tuy nhiên, cách quy định giá giá trị đất khác với cách quy định giá trị hàng hố thơng thường C.Mác nhận xét: Chính địa tơ tư hoá cấu thành giá mua giá trị ruộng đất : phạm trù prima facie (mới nhìn) bất hợp lý giá lao động, đất khơng phải sản phẩm lao động khơng có giá trị Nhưng mặt khác, đằng sau hình thái bất hợp lý ấy, ẩn giấu quan hệ sản xuất thực [20, tr.252-253] Đất đai tài nguyên, nguồn lực tối quan trọng phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, có vai trị định đến tồn phát triển loài người Đất đai bao gồm tất tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn vị trí địa lý khu vực đất đai, tài nguyên khoáng sản lịng đất chí thành phần phổ điện từ Trong kinh tế trị học cổ điển, đất đai, tư lao động coi ba yếu tố sản xuất Vì đất không sinh ra, thị trường đất đai phản ứng việc đánh thuế khác hẳn so với thị trường lao động thị trường hàng hóa người sản xuất Thuế giá trị đất hoàn thiện cách lý tưởng khơng ảnh hưởng tới chi phí hội việc sử dụng đất, thay làm giảm giá trị quyền sở hữu đất hợp pháp Trong kinh tế trị học, chi phí phải tốn để quyền sử dụng đất đai gọi địa tô, hay thường gọi phí sử dụng đất Theo thuật ngữ kinh tế trị học Cổ điển, "địa tô" dạng đặc trưng thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận Đối với C.Mác Henry George, địa tơ hình thức bóc lột Chủ sở hữu đất nhận "một từ hư khơng" họ kiểm sốt tài nguyên quan trọng Đối với Mác, chủ sở hữu đất nhận phần lợi nhuận siêu ngạch tái phân bổ từ khu vực công nghiệp dịch vụ Kinh tế học Tân cổ điển đại khái quát hóa thuyết rằng, chủ sở hữu yếu tố đầu vào nhận tô kinh tế (địa tô trường hợp đặc biệt tơ kinh tế) đặc tính yếu tố đầu vào Do đó, tơ khoản nhận cho ưu đặc biệt loại hình đầu vào Những khoản thu không thiết phải dạng tiền mà đặc quyền Lý luận Mác tiếp cận vấn đề đất đai, địa tơ góc độ quan hệ người với người chiếm hữu sử dụng thực lợi ích kinh tế đất đai Trong đó, lợi nhuận siêu ngạnh chuyển hóa thành địa tơ biểu vận động quan hệ sản xuất, quan hệ lưu thông, quan hệ phân phối kinh tế hàng hố nơng nghiệp Về mặt giai cấp, thể mối quan hệ ba giai cấp phương thức sản xuất tư chủ nghĩa: “công nhân làm thuê, nhà tư địa chủ ba giai cấp lớn xã hội đại dựa phương thức sản xuất tư chủ nghĩa”[20, tr.643] Ở đây, Mác nghiên cứu quan hệ phân phối giá trị thặng dư tập đoàn kinh doanh tư chủ nghĩa Do vậy, nghiên cứu loại địa tô tư chủ nghĩa nghiên cứu lợi nhuận siêu ngạch chuyển hố thành địa tơ, cách biểu giá trị thặng dư Song thực tế, Mác nghiên cứu toàn vận động quan hệ: sản xuất, lưu thông, phân phối nơng nghiệp hàng hố, tồn quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai với địa tô Cách hiểu mở nhận thức vận dụng sáng tạo lý luận Mác kinh tế thị trường hàng hoá Việt Nam C.Mác viết: “Vấn đề phải nghiên cứu quan hệ sản xuất quan hệ trao đổi định việc đầu tư tư vào nông nghiệp đẻ ra” [20, tr.240] Lý luận địa tô hạt nhân toàn lý luận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai Mác Lý luận địa tô nghiên cứu quan hệ phân phối, mà quan hệ phân phối biến đổi sở quan hệ sản xuất hàng hố nơng phẩm Ở có tách rời quyền sở hữu ruộng đất quyền kinh doanh (quyền sử dụng) ruộng đất “Việc quyền sở hữu mang hình thái cho phép nơng nghiệp kinh doanh theo sản xuất TBCN sản phẩm có tính đặc trưng phương thức đó”[20, tr.641] Theo C.Mác, “địa tơ hình thái quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập [verwertet]”[20, tr.246] Địa tô phản ánh quan hệ thống đối lập “ba giai cấp cấu thành xương sống xã hội cận đại người công nhân làm thuê, nhà tư công nghiệp địa chủ”[20, tr.246] Khái quát lý luận địa tô, quan hệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai thị trường hàng hố nơng phẩm, Mác xem xét ba nội dung lớn: Thứ nhất, thâm nhập kinh tế thị trường hàng hoá vào vận động toàn quan hệ quyền sở hữu quyền sử dụng kinh doanh lĩnh vực đất đai; Thứ hai, vạch đặc điểm vận động tính quy luật sản xuất nơng nghiệp hàng hố lớn Ngồi quy luật quy luật giá trị, quy luật giá trị thặng dư biểu sản xuất nông nghiệp hàng hố quy mơ lớn, C.Mác cho biết nhiều vấn đề khác tính quy luật biến đổi dân cư nông thôn, quy luật lưu thông, phân phối nông nghiệp, quy luật biến đổi cấu lao động, cấu sử dụng đất đai; Thứ ba, nội dung, C.Mác phương thức kinh doanh lớn sản xuất nông nghiệp hàng hố theo chế thị trường Mặt khác, C.Mác cịn vấn đề hình thành giá nông sản, giá đất (địa tô), giá lao động Thông qua biến đổi giá thị trường, mà ảnh hưởng đến chuyển dịch cấu loại đất đưa vào sử dụng kinh tế hàng hố sản xuất lớn Các nội dung gắn bó chặt chẽ với Tùy góc độ tiếp cận, yêu cầu phát triển kinh tế khai thác vận dụng vào thực tiễn giải vấn đề nảy sinh xây dựng kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam 1.1.1 Khái niệm loại địa tô Địa tô phận sản phẩm thặng dư người lao động làm việc lĩnh vực nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu để quyền kinh doanh đất đai Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Nó tồn chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư chủ nghĩa (TBCN) chủ nghĩa xã hội (CNXH) Theo Mác, thực chất, địa tơ phần giá trị thặng dư dơi ngồi lợi nhuận bình qn mà nhà tư kinh doanh nông nghiệp chiếm đoạt người lao động trả cho chủ sở hữu đất để quyền kinh doanh đất đai Nguồn gốc địa tô TBCN lao động thặng dư công nhân nông nghiệp làm thuê tạo Địa tô TBCN phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ (chủ sở hữu ruộng đất), tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền 10 Địa tơ chênh lệch có hai loại: địa tô chênh lệch I (RclI) địa tô chênh lệch II (RclII) Địa tô chênh lệch I (RclI) phần lợi nhuận dơi ra, ngồi lợi nhuận bình qn, thu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi (về độ màu mỡ, khí hậu vị trí thuận lợi) Đó số chênh lệch giá sản xuất chung nông phẩm sản xuất ruộng đất xấu với giá sản xuất cá biệt nông phẩm ruộng đất tốt trung bình Bộ phận thuộc người sở hữu đất đai Địa tô chênh lệch II (RclII) phần lợi nhuận dơi ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh ruộng đất bỏ tư đầu tư vào cải tạo đất đai, làm thủy lợi, phân bón áp dụng kỹ thuật thu Bộ phận thuộc nhà tư thời hạn hợp đồng đất hiệu lực Sau thời hạn chuyển hóa thành địa tơ chênh lệch I Địa tô tuyệt đối loại địa tô mà nhà tư kinh doanh nông nghiệp thiết phải nộp cho chủ sở hữu, cho dù đất đai tốt xấu chế độ độc quyền tư hữu ruộng đất nông nghiệp mà Do cấu tạo hữu tư nông nghiệp thấp công nghiệp, nên với lượng tư ứng tỷ suất giá trị thặng dư nhau, giá trị thặng dư tạo nông nghiệp cao cơng nghiệp sử dụng lượng lao động sống lớn Chế độ độc quyền tư hữu ruộng đất ngăn trở tự di chuyển tư từ ngành khác vào nông nghiệp, nên nông nghiệp, giá trị nông sản phẩm cao giá sản xuất chung Số chênh lệch giá trị nông sản phẩm giá sản xuất chung địa tơ tuyệt đối Theo quan điểm Mác, nguồn gốc địa tô tuyệt đối phận giá trị thặng dư lao động công nhân nông nghiệp tạo Địa tô độc quyền: địa tô gắn liền với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm điều kiện tự nhiên thuận lợi Tuy nhiên, có loại đất có 106 3.2.3 Áp dụng mơ hình “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” bồi thường giải phóng mặt Trong trường hợp, việc bồi thường tái định cư cần phải có tham gia nhà nước Đứng sở lợi ích cộng đồng, tòan cục lâu dài, nhà nước phải có can thiệp điều tiết lợi nhuận nhà đầu tư để bổ sung cho thiệt hại người bị giải tỏa, nhiên phải can thiệp để đảm bảo tiến độ đầu tư tức đảm bảo lợi ích nhà đầu tư việc cưỡng chế trường hợp để đảm bảo điều kiện bồi thường cần thiết tất yếu nhằm đảm bảo phát triển Tuy nhiên để đảm bảo chế này, việc định giá bồi thường phải thực khách quan theo thị trường thông qua đấu thầu dự án, thông qua chia sẻ lợi nhuận (tức trường hợp đấu thầu dự án có giá trị vượt giá trị bồi thường phần chênh lệch phải chia lại cho người bị giải tỏa) tạo chế cho người bị giải tỏa tham gia trở thành cổ phần dự án với mơ hình sau: Người dân nhận tiền đền bù quyền sử dụng đất Mua cổ phần ưu đãi doanh nghiệp Mua trái phiếu chuyển đổi doanh nghiệp Nhận lãi suất, cổ tức kinh doanh bán cổ phần thị trường chứng khoán Người dân khu vực bị giải tỏa, thay nhận số tiền đền bù lớn, sau sử dụng khoản để ổn định sống tái định cư số tiền cịn lại góp vào nhà đầu tư công ty đầu tư hạ tầng, lúc thay nhận tiền họ nhận cổ phần hay trái phiếu chuyển đổi công ty Cô 107 phần cổ phần ưu đãi có chế độ ưu đãi khác để khuyến khích người có tiền đền bù tham gia Về lâu dài cơng ty làm ăn có hiệu họ nhận cổ tức chia, đời sống đảm bảo hạn chế tình trạng sử dụng tiền khơng hiệu người dân khơng có kiến thức kinh doanh Ngồi lợi ích từ cổ tức, giá trị cổ phần mà người dân nắm giữ tăng ngày mạnh quy luật giá đất ngày tăng, điều kiện để người nắm giữ cổ phần chuyển nhượng có giá trị cao nhiều lần so với giá đền bù Do lợi ích người dân giải Đối với nhà đầu tư, bỏ số tiền lớn để đền bù giảm thiểu tác động gánh nặng tài chi phí sử dụng vốn Lúc lợi ích người dân lợi ích nhà đầu tư có hợp tác người dân cơng tác giải phóng mặt nhữ yếu tồ quan trọng để dự án thành công, mang lại lợi nhuận cao Hay nói cách khác, lợi ích nhà đầu tư đảm bảo Đối với Nhà nước, sách nội hóa tác động ngoại vi tiêu cực, hay giải mâu thuẫn việc đưa nhóm lợi ích trái chiều chung lợi ích, nhà nước hồn thành vai trị quản lý kinh tế vĩ mơ đảm bảo hai mục đích tăng trưởng ổn định 3.2.4 Giải pháp xác định giá đất xây dựng đô thị Mặc dù quan hệ đền bù Nhà nước với người sử dụng đất quan hệ ngang giá Nhà nước thu hồi đất phải đền bù cho người sử dụng khoản định gọi giá đền bù đất Như vậy, giá đền bù đất xây dựng đô thị giá đền bù đất Nhà nước thu hồi để sử dụng cho việc xây dựng đô thị Giá đền bù đất xây dựng đô thị xác đinh sở quy định Nhà nước sách đền bù giải phóng mặt bằng, sách giá đất, việc xác đinh giá đất làm để đền bù cho người sử dụng đất yếu tố quan trọng Giá đất Nhà nước ban hành sở cho việc xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị Tuy 108 nhiên, giá đất Ủy ban nhân dân thành phố quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng cho mục đích, có mục đích để nhà đầu tư người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước mục đích để tính bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất Để tránh tác động lớn cho kinh tế, thành phố quy định xác định giá đất bồi thường theo giá thị trường không áp dụng bảng giá đất thành phố quy định Quy định phù hợp với lý luận giải tình hình khiếu nại khiếu kiện giá đền bù thu hồi đất năm gần Hiện vướng mắc lớn thực bồi thường giải phóng mặt giá bồi thường đất nông nghiệp đô thị vùng thị hóa Trên sở lý luận giá trị thay thế, xem xét tính tốn sau: Nói đến “giá đất” nói đến khả sinh lợi từ đất, hiệu mang lại đầu tư vốn vào mảnh đất Trong xác định giá đất đô thị cuả số loại đất sau : - Giá trị đất hoang chưa khai phá: đất đai bỏ hoang bùn lầy yếu tố địa hình bất lợi khác mà người chưa đầu tư công sức, tiền vốn để khai hoang trồng trọt, dùng vào mục đích khác Loại đất theo lý luận địa tơ tư Mác khơng có giá trị sử dụng nên chưa có giá cả, theo Luật đất đai Việt Nam thuộc loại đất chưa khai phá Nhà nước quản lý - Giá đất trưng dụng: đất sản xuất nông nghiệp mà Nhà nước thu hồi nhà đầu tư khai thác, việc “tư hóa địa tơ nơng nghiệp”, loại đất hình thành tùy theo thời kỳ lịch sử quy định pháp luật Giá đất nông nghiệp ban đầu xác định theo chi phí trưng dụng đất R1 Giá đất trưng = dụng (P1) Z' R1 : địa tô nông nghiệp Z’ : lãi suất (đồng/m2) (1) 109 Khi lãi suất tăng giá đất trưng dụng giảm ngược lại Ngày nay, đa số người dân biết đất nông nghiệp sau thu hồi triển khai qui hoạch hay lập dự án có giá trị cao nhiều nên Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp với giá đất trưng dụng mà phải tăng thêm ∆ R Giá đất nông nghiệp lúc “hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau đô thị trưng dụng đất” Giá đất trưng dụng (P1) = R1 + ∆ R1 Z' (đồng/m2) (2) Hiện nay, tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt để thực dự án theo quy hoạch, người nơng dân thường địi hỏi phải bồi thường hỗ trợ với giá đất tính tốn theo cơng thức (2) Giá đất nông nghiệp thu hồi đất cần giá đất trưng dụng, theo công thức trên, nghĩa có tính đến lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau đô thị trưng dụng đất Có sách hỗ trợ, bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cơng ăn việc làm cho người nông dân trở thành thị dân Đối với hộ kinh doanh sở công nghiệp, hướng đền bù tiền mặt vào thu nhập thực tế trước Riêng sở tôn giáo chùa chiền, nhà thờ… giải tỏa bố trí xây dựng địa điểm diện tích phù hợp nhằm phục vụ dân cư - Giá nhà đô thị hình thành dựa mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua Giá nhà thị có đặc trưng sau: Giá có tính song trùng, bao gồm giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) giá trị cơng trình kiến trúc đất Giá có tính khu vực, khu vực mạnh khác nhau, có tiềm kinh tế khác nhau, có thị hiếu khác nhau, có tập quán khác … mà có giá khác 110 Trong dài hạn giá ln có khuynh hướng tăng, đất đai tài ngun có hạn 3.2.5 Thực bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất Khi khu vực cần quy hoạch cải tạo, chỉnh trang nhằm tạo điều kiện sống, làm việc, không gian sinh hoạt cá nhân cộng đồng tốt hơn, để thực điều phận nhỏ phải chịu ảnh hưởng (di dời, giải toả) để cộng đồng có hưởng lợi Trong công tác bồi thường giải toả thường nêu hiệu “có nơi tốt nơi cũ ” Tuy nhiên, thực tế người dân bị giải toả gánh chịu thiệt hại lớn giá bồi thường không hợp lý thường không đủ để người dân đến sống nơi có điều kiện tốt nơi cũ, vấn đề trở nên phức tạp Bên cạnh nguồn kinh phí nhà nước có hạn mà nhu cầu xã hội dịch vụ hạ tầng đô thị ngày tăng Việc đầu tư xây dựng khu tái định cư cần thiết, nhiên việc áp đặt di dời người bị giải tỏa vào khu thực tế thường không tạo điều kiện cho người bị giải tỏa sớm có điều kiện sống ổn định vị trí khơng tốt, chất lượng cơng trình kém, tổ chức lối sống không phù hợp, Nên bồi thường giá trị để người bị giải tỏa tự lựa chọn khu cho mình, tùy theo giá trị bồi thường mà mua nhà khu vực thích hợp Tuy nhiên, giải pháp phải kèm với việc đẩy mạnh xây dựng nhà xã hội (với nhiều lọai hình ) tăng cường biện pháp kiểm sốt xây dựng khơng để khu dân cư riêng lẻ tự phát tiếp tục hình thành Về sách nhà xã hội, nhà tái định cư Thành phố Hồ Chí Minh, học tập kinh nghiệm mơ hình “nhà cơng” Singapore, loại nhà Nhà nước xây dựng cung cấp giá rẻ kèm theo số điều kiện nhằm cung cấp nhà công cho người thu nhập thấp, tái định cư Khi vận dụng sách Nhà nước cần ý đến nhu cầu đa dạng đối tượng khách hang: người có khả chi trả, phủ quy định phải thật 111 cư trú nhà dó năm với mức giá thuê trả hàng tháng sau thức mua lại nhà đó, có trừ khoản chi phí th nhà trả Khi mua “nhà công” sau năm bán Đối với người tái định cư thu nhập thấp cho trả góp 10 năm, 50% trừ vào tiền đền bù giải phóng mặt bằng, số cịn lại thu dần tháng thơng qua đơn vị quản lý Nhà nước giao (Ban quản lý “nhà công” hay Công ty Dịch vụ cơng ích) Đối với người khơng có khả chi trả phần lại sau trừ 50% trừ vào tiền đền bù giải phóng mặt bảo đảm quan đồn thể quyền địa phương Nhà nước giải cho nợ dài hạn Khi chưa trả đủ tiền nhà, người mua nhà khơng có quyền sang nhượng cho đối tượng nào, thời gian cho phép chuyển nhượng tối thiểu sau năm Bên cạnh đó, cần có sách bảo hiểm xã hội riêng cho trường hợp bị giải tỏa, quỹ bảo hiểm hình thành từ nghĩa vụ nhà đầu tư bồi thường Sự chia sẻ trách nhiệm quỹ bảo hiểm giúp đảm bảo nhu cầu ổn định đời sống cho người bị giải tỏa thời gian dài mà không gây ảnh hưởng đến trình đầu tư dự án, nhà đầu tư yên tâm hạch tóan dự án 112 KẾT LUẬN Đơ thị hố q trình phát triển tất yếu đô thị Việt Nam để thực nghiệp Cơng nghiệp hố- đại hố đất nước, phát triển theo hướng bền vững để ”tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại” tinh thần Nghị Đại hội đảng toàn quốc lần thứ XI đề Để đạt mục tiêu đó, chắn phải trải qua trình biến đổi đầy khó khăn, nhiều thử trách, phải huy động tồn trí, lực tồn dân tham gia Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh trung tâm cơng nghiệp, dịch vụ, khoa học kỹ thuật nước khu vực Đông Nam Á Một giải pháp để thực q trình đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, đó, cơng tác bồi thường, hỗ trợ di dời tái định cư phải tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện; Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thách thức thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn phát triển nay.Để góp phần hồn thiện sách bồi thường giải phóng mặt phát triển kinh tế vĩ mơ ổn định bền vững, luận văn tập trung nghiên cứu lý luận thực tiễn thực giá đất đai, bồi thường, tái định cư nước ta thành phố Hồ Chí Minh đạt số nội dung chủ yếu sau: Thứ nhất, luận văn trình bày cách khái quát hệ thống lý luận C.Mác địa tô, giá ruộng đất việc vận dụng vào định giá đất bồi thường đô thị kinh nghiệm số nước thực sách bồi thường Bản thân đất đai sản phẩm lao động, thân khơng có giá trị, kinh tế thị trường, đất đai mua bán hàng hóa nên có giá coi có giá trị Tuy nhiện việc xác định giá giá trị đất khác với xác định giá trị hàng hóa thơng thường Giá ruộng đất thực chất địa tơ tư hóa luận văn phân tích mối quan hệ địa tơ với hình thành giá trị đất đai đô thị Luận văn phân tích nhân tố ảnh hưởng đến địa tơ, tức ảnh hưởng đến giá ruộng đất 113 Từ tác giả tập trung phân tích ý nghĩa vận dụng lý luận địa tô C.Mác vào xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị nước ta Đây khoa học xác định, hoạch định sách bồi thường giải phóng mặt nước nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Thứ hai, sở lý luận địa tô C.Mác, luận văn khái quát trình hình thành phát triển sách đất đai, đặc biệt sách bồi thường giải phóng mặt qua thời kỳ Việt Nam, việc áp dụng, vận dụng sách bồi thường giải phóng mặt nhà nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt năm gần từ Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 Từ đánh giá điểm hợp lý, mặt tồn hạn chế cần khắc phục để đảm bảo phát triển ổn định, bền vững thực bồi thường giải phóng mặt địa bàn thành phố thời gian tới Những điểm phù hợp xác định giá đất, mà việc thừa nhận đất đai hàng hóa đặc biệt; giá đất phụ thuộc vào thu nhập quyền sử dụng đất mang lại, giá đất Nhà nước quy định, có việc xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị phải sát giá thị trường, theo mục đích sử dụng đất, theo vị trí, tùy thời điểm cụ thể, đảm bảo lợi ích nhà nước, tập thể cá nhân Chính sách giá đền bù phù hợp với thực tiễn hạn chế xúc nhân dân thúc đẩy phát triển Những điểm chưa phù hợp chưa có quy định cụ thể, đầy đủ nhằm cân đối cung cầu, chấng đầu thị trường nhằm đảm bảo giá thị trường thực tế, việc tính tốn giá đất phương pháp xác định thu nhập, tính tốn tới sức mua đồng tiền ảnh hưởng lạm phát, việc lượng hóa cụ thể xác định giá, việc giải mâu thuẫn lợi ích đền bù phát triển đô thị, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đâu tư sở hạ tầng, thực qui hoạch thị; việc thực sách tái định cư, giải việc làm ổn định sống người bị thu hồi đất sách giá đền bù cịn nhiều bất cập Vấn đề cần giải thỏa đáng sở khoa học lý luận địa tô C.Mác 114 Thứ ba, sở phân tích lý luận địa tô C.Mác thực trạng bồi thường giải phóng mặt năm qua, quán triệt chủ trương Đảng Nhà nước, với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh, dựa vào kết vận dụng động, sáng tạo thành phố thời gian qua, lâụn văn đề xuất số giải pháp thực sách bồi thường thành phố Hồ Chí Minh là: 1/ Thực bồ thường tổng thể từ quy hoạch đô thị, hình thức điều tiết địa tơ chênh lệch việc Nhà nước “ra tay”trước công tác thu hồi đất sau có quy hoạch, qua tạo quỹ đất dự trữ dành cho phát triển đô thị lúc giá đất chưa gia tăng cao 2/ Thực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt từ có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng, để giá trị bồi thường theo sát với mục đích sử dụng đất trước có dự án Nhà nước chủ động thu hồi đất rộng phần đất xây dựng cơng trình qui hoạch tổng thể cơng trình gắn với khu dân cư phụ cận, để đảm bảo công người bị thu hồi toàn đất, người bị thu hồi phần đất người có đất liền kề không bị thu hồi Khi quy hoạch nhà nước giữ quyền khai thác quỹ đất hai bên đường để bù đắp chi phí, tạo quỹ chỉnh trang thị, đồng thời không tạo giá trị tăng thêm bất ngờ đất mà người sử dụng đất may mắn có từ quy hoạch 3/ Áp dụng mơ hình “góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” bồi thường giải phóng mặt bằng, gắn lợi ích người dân với tập thể giải uyết xung đột lợi ích Nhà nước, tập thể cá nhân 4/Trong phương pháp tính giá đất có tính đến lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau đô thị thu nhập thực tế 5/ Thực sách bố trí nhà tái định cư, bảo hiểm cho người tái định cư, có sách nhà tái định cư theo mơ hình “Nhà cơng” mà Singapore thực có hiệu Để giải pháp thực thi phát huy tác dụng, cần có sách phát triển tổng thể thị trường bất động sản có hiệu quả, cần hỗ trợ ban ngành trung ương, triển khai đồng cầp quyền, đồn thể từ thành phố đến sở sở phát triển thành phố hướng tới mục tiêu văn minh, đại phát triển bền vững / 115 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn An Bình (2003), Chiến lược phát triển nhà đô thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Luận án tiến sỹ chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Trường Đại học kinh tế TP HCM Bộ Tài Nguyên môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai (2009), Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành, Nxb Bản đồ, Hà Nội Nguyễn Thị Cảnh, Nguyễn Tất Thắng, Nguyễn Thị Nết, Lê Thanh Hải (2001), Diễn biến mức sống dân cư, phân hoá giài nghèo giải pháp xố đói giảm nghèo q trình chuyển đổi kinh tế Việt Nam nhìn từ thực tiễn TP HCM, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài Chính, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hoà XHCN Việt Nam (2001), Nghị định số 72/2001/NĐ-CP Về việc phân loại đô thị cấp quản lý đô thị Phạm Ngọc Côn (1999), Kinh tế học đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh, Niên giám thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (1986-2007) 10 Giáo trình Kinh tế trị Mác - Lênin (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Trần Ngọc Hiên, Trần Văn Chử (đồng chủ biên) (1998), Đô thị hố sách phát triển thị hố CNH, HĐH Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 116 12 Nguyễn Minh Hồ (2002), "Nhìn lại khuynh hướng thay đổi nghề nghiệp khu vực ngoại thành q trình thị hố thành phố Hồ Chí Minh", Tạp chí Khoa học xã hội (3), tr.59-63 13 Nguyễn Tiến Hoàng (1995), Điều tiết giá chế thị trường, Nxb Thống kê, Hà Nội 14 Hội Xây dựng Việt Nam - Sở Địa nhà đất thành phố Hồ Chí Minh (2001), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản 15 Vũ Huy Hùng (2006), Vận dụng lý luận địa tô C.Mác vào khảo sát sách đất xây dựng thị địa bàn Hà Nội nay, Luận văn thạc sỹ Kinh tế, Hà Nội 16 Nguyễn Đình Kháng - Vũ Văn Phúc (2000), Một số vấn đề lý luận Mác Lênin địa tô, giá ruộng đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Đình Kháng (2008), Cơ sở lý luận thực tiễn tiếp tục hồn thiện sách đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Nhiêu Hội Lâm (2001), Kinh tế học đô thị, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Trần Du Lịch (2005), Cơ chế quản lý, vận hành phát triển thị trường BĐS TPHCM, Báo cáo tổng hợp 20 C.Mác Ph.Ăngghen (2002), Toàn tập, tập 25, phần II, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Ngân hàng giới (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng xố đói giảm nghèo, Nxb Văn hố thơng tin, Hà Nội 22 Sở Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2006), Đánh giá tóm tắt thực quy hoạch chung TP HCM đến năm 2020 (giai đoạn 1998-5/2006) 23 Sở Quy hoạch kiến trúc, Viện Quy hoạch xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2007), Thuyết minh tóm tắt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP HCM đến năm 2025 24 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2004), Báo cáo tóm tắt chương rình nhà thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 117 25 Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Thủ tướng Chính phủ (2003), Quyết định số 190/2003/ QĐ - TTg ngày 16 tháng năm 2003 sách di dân thực quy hoạch, bố trí dân cư giai đoạn 2003-2010 27 Đỗ Trọng Thuỷ (2005), "Để q trình thị hố phát triển hướng", Tạp chí Quản lý nhà nước, (111), tr.57-58 28 Hà Q Tình (2005), Lý luận địa tơ vận dụng để giải số vấn đề đất đai Việt Nam, Tổng quan đề tài cấp bộ, Học viện Tài chính, Bộ Tài Chính 29 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (1995), Quyết định 05/QĐUB-QLĐT-UBND ngày 04/01/1995 ban hành bảng giá đất 30 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2007), Báo cáo số 26/BCUBND ngày 12/3/2007 UBND Thành Phố 31 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2004), Quyết định 118/2004/QĐ-UB ngày 28/04/2004 ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước bạ địa bàn TP HCM 32 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2004), Quyết định 316 / 2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 Về ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 33 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2007), Báo cáo tổng kết 08 năm thực Nghị số 18/NQ-TU ngày 08 tháng 08 năm 1998 Ban Thường vụ Thành uỷ công tác quy hoạch, đền bù Nhà nước thu hồi đất tái bố trí dân cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo số 26/BC-UBND ngày 12/3/2007 34 Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2010), 35 năm thành phố Hồ Chí Minh, số liệu thống kê chủ yếu 1976-2010, Cục Thống kê 35 Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh (1997), Đánh giá số khía cạnh kinh tế - xã hội phát sinh trình di dời hộ trên, ven kênh rạch TP.HCM, Đề tài nghiên cứu khoa học 118 36 Viện Xã hội học thành phố Hồ Chí Minh (2010), Mức độ hài lòng người dân bị ảnh hưởng việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư bị thu hồi đất cho dự án đầu tư công, Báo cáo nghiên cứu 37 E.Wayne Nafziger (1998), Kinh tế học nước phát triển, Nxb Thống kê, Hà Nội 38 Website: http://www.isponre.gov.vn: Chính sách đền bù thu hồi đất số nước khu vực Việt Nam 39 Website: http://bookjob.vn/: Một số kinh nghiệm Singapore việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản 119 PHỤ LỤC Phụ lục Tốc độ tăng trưởng GDP thành phố Hồ Chí Minh (1986-2010) Năm 19862000 Tốc độ tăng 6,80 GDP (%) GDP bình quân đầu người (triệu đồng/người) 2001 2002 9,50 10,72 11,40 15,6 17 2003 19,3 2004 2008 2009 2010 11,60 12,20 12,20 12,60 10,70 8,70 11,50 22,6 2005 27,5 2006 2007 29,7 31 41,39 46,63 56,63 Phụ lục Tình hình thực kế hoạch sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh (2005-2010) STT 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 Mục đích sử dụng đất Tổng diện tích tự nhiên Đất nơng nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất Đất nông thôn Đất đô thị Đất chuyên dùng Đất tơn giáo, tín ngưỡng Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất song suối mặt nước Đất phi nông nghiệp khác Đất chưa sử dụng Trong đó: đất chưa sử dụng Diện tích năm 2005 So với KH sử dụng đất KH năm Tăng (+) 2005 Giảm (-) So với KH năm 2010 KH năm Tăng (+) 2010 Giảm (-) 209.554,47 209.523,91 30,56 209.523,91 30,56 NNP 123.517,01 118.733,87 4.783,14 107.376,66 16.140,35 PNN 83.773,79 85.370,80 -1.597,01 100.079,90 -16.306,11 OTC ONT ODT CDG 20.520,69 5.262,73 15.257,96 28.749,43 23.142,64 9.719,45 13.423,19 24.492,77 -2.621,95 -4.456,72 1.834,77 4.256,66 30.646,89 12.452,38 18.194,51 34.639,99 -10.126,20 -7.189,65 -2.936,55 -5.890,56 TTN 400,29 NTD 924,57 1.087,16 -162,59 1.230,29 -305,72 SMN 33.250,02 32.264,30 985,72 32.233,67 1.016,35 PNK 143,29 1.102,94 -959,65 1.329,06 -1.185,77 2.263,67 5.419,24 -3.155,57 2.067,35 196,32 2.258,27 2.688,99 -430,72 252,94 2.005,33 Mã BCS 400,29 400,29 Nguồn: Trung tâm thu hồi khai thác quỹ đất phục vụ đầu tư Phụ lục 120 Tình hình thu hồi đất tái định cư thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2006 Số hộ bị ảnh hưởng (hộ) Diện tích đất thu hồi (m2) Diện tích đất thu 95.166.782 hồi Trong đó: - Đất Tỷ lệ (%) Số hộ u cầu TĐC (hộ) Trong Đã bố trí TĐC Tạm cư Chưa giải tỏa 100 11.153.575 11,72 - Đất nông nghiệp 60.226.470 63,30 - Đất chuyên dùng 3.756.547 3,93 - Đất CTCC, nhà 20.030.190 nước QL 21,05 Số hộ bị thu hồi đất 102.92 100 Trong đó: - Thu hồi toàn 57.882 56,24 - Thu hồi phần 43.307 43,08 - Các đơn vị tổ chức khác 1.713 0,68 17.178 8.506 5.495 4.177 Nguồn: Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh Phụ lục Chi phí bồi thường, tái định cư thành phố Hồ Chí Minh (1998-2006) Chi phí bồi thường (triệu đồng) Theo kế hoạch Thực tế Dự án Tổng số dự án triển khai Trong đó: - Dự án hồn thành - Dự án triển khai 700 32.784.091 Tỷ lệ (%) 16.768.057 100 311 164.490 44,43 389 16.603.567 55,57 Nguồn: Báo cáo số 26/BC-UBND ngày 12/3/2007 UBND Thành Phố ... DỤNG LÝ LUẬN ĐỊA TÔ C? ??A C. M? ?C VÀO X? ?C ĐỊNH GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT XÂY DỰNG ĐƠ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.2.1 Khái quát vi? ?c vận dụng lý luận địa tô C. M? ?c vào hoạch định sách đền bù đất Việt Nam C? ?ng... khảo, luận văn gồm 03 chương, tiết 6 Chương LÝ LUẬN ĐỊA TÔ C? ??A C. M? ?C VÀ VẬN DỤNG VÀO VI? ?C X? ?C ĐỊNH GIÁ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 1.1 KHÁI QUÁT LÝ LUẬN C? ? BẢN C? ??A C. M? ?C VỀ ĐỊA TÔ VỚI QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG... luận địa tô C. M? ?c vào vi? ?c x? ?c định giá đền bù đất xây dựng đô thị, đánh giá th? ?c trạng giá đền bù, qua luận văn đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách đền bù giá đất để phát tri? ??n đô thị Thành phố