Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐOÀN QUANG Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luËt viÖt nam LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUT ON QUANG Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật việt nam Chuyờn ngnh: Lut Dõn Tố tụng dân Mã số: 8380101.04 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH HẰNG HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đoàn Quang MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.2 Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà .13 1.2.1 Giá hợp đồng thuê nhà .13 1.2.2 Thời hạn hợp đồng thuê nhà 14 1.3 Hình thức, thủ tục, nội dung hợp đồng thuê nhà .15 1.3.1 Hình thức hợp đồng thuê nhà 15 1.3.2 Thủ tục hợp đồng thuê nhà 17 1.3.3 Nội dung hợp đồng thuê nhà .19 1.4 Lược sử hình thành phát triển pháp luật hợp đồng thuê nhà 20 1.4.1 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1954 - 1960 .20 1.4.2 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1961 đến năm 1991 22 1.4.3 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1991 đến năm 1995 24 1.4.4 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1995 đến năm 2006 25 1.4.5 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 2006 đến năm 2015 26 1.4.6 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 2017 đến 27 Kết luận chương .29 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở .30 2.1 Chủ thể hợp đồng thuê nhà 30 2.2 Đối tượng hợp đồng thuê nhà 31 2.3 Quyền nghĩa vụ cuả bên hợp đồng thuê nhà .32 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà .32 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà .42 2.4 Hợp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt hợp đồng thuê nhà .49 2.4.1 Hợp đồng thuê nhà vô hiệu 49 2.4.2 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà 55 Kết luận chương .58 Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở .59 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê nhà 59 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà 80 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà 82 Kết luận chương .88 KẾT LUẬN CHUNG 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân LĐĐ: Luật Đất đai LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản QSDĐ: Quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, mục tiêu mà người, gia đình hướng tới Nhà tài sản - đối tượng nhiều giao dịch dân sự, góp phần vào tăng trường kinh tế giải vấn đề xã hội đất nước Tuy vậy, gia đình, cá nhân có khả để sở hữu nhà phù hợp với nhu cầu sinh sống đặc điểm cơng việc Vậy nên, giao dịch dân thuê nhà giao dịch phổ biến đời sống xã hội Giao dịch có tầm quan trọng, khẳng định vai trị vị trí đời sống pháp luật dân đời sống hàng ngày người dân có “an cư” “lạc nghiệp” Nội dung giao dịch thuê nhà đa dạng, diễn tiến kinh nghiệm rút từ việc ký kết thực hợp đồng phong phú Hiện nay, với trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, loại hình đào tạo, trường đại học liên tục tăng số lượng tuyển sinh đầu vào, khu công nghiệp liên tục đời với nhu cầu tuyển dụng hàng vạn công nhân để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Kéo theo nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày lớn, giá nhà đất liên tục tăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực nhà không đủ khả mua nhà khơng có hội để mua nhà với giá gốc Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà người, vấn đề ký kết thực hợp đồng thuê nhà tường chừng đơn giản, song thực tế, tình hình cung - cầu thị trường vấn đề nhà cho thuê, nhu cầu thuê nhà người dân, quy định pháp luật có liên quan, vấn đề phát sinh thực hợp đồng, ảnh hưởng lớn đến trình xác lập thực hợp đồng Từ góc nhìn thực tiễn xét xử, tranh chấp chiếm số lượng lớn tranh chấp dân Trong nhiều trường hợp, không xác lập sở pháp lý vững nên trình thực hợp đồng, xảy tranh chấp, nhiều trường hợp bên hợp đồng thuê nhà không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Quan hệ người cho thuê nhà người thuê nhà phức tạp, người thuê nhà phụ thuộc vào người cho thuê nhà nhiều họ mang nặng tâm lý cần họ họ đâu có cần (tâm lý phần thực tế thị trường thuê cho thuê nhà tụ điểm tập trung đông dân cư tồn trạng cầu lớn cung) Hơn nữa, với hiểu biết pháp luật người dân hạn chế nên quan hệ chủ nhà cho thuê người thuê nhà thông qua thỏa thuận lời không xác lập hợp đồng thuê nhà văn có làm hợp đồng thuê nhà lại giấy viết tay, giấy biên nhận tiền để biết quyền nghĩa vụ thỏa thuận hai bên mà không thơng qua quản lý Nhà nước Do đó, có tranh chấp xảy ra, hai bên (bên cho thuê nhà bên thuê nhà) thiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Trong bối cảnh thực thi nhiều quy định Bộ luật dân năm 2015 Luật nhà năm 2014 giao dịch thuê nhà ở, để bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp người dân vấn đề thuê cho thuê nhà ở, việc nghiên cứu chuyên sâu toàn diện thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật thuê nhà có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Vì lí trên, học viên lựa chọn đề tài: “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu Với tư cách giao dịch phổ biến, pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà Việt Nam nhà khoa học, luật gia, tác giả quan tâm nghiên cứu mức độ khác Đã có nhiều cơng trình, viết khoa học pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, tiêu biểu như: - Đề tài luận văn thạc sĩ tác giả Lê Thị Hà (2012) - Học viện Hành Quản lý kinh tế công là: “Pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam điều kiện gia nhập WTO” Luận văn đề cập đến pháp luật hợp đồng thuê nhà điều kiện Việt Nam gia nhập WTO Trong q trình hội nhập, ngồi cam kết mở cửa nói chung hội nhập pháp luật hợp đồng thuê nhà với WTO, Việt Nam cam kết mở cửa với nhiều quốc gia, nhiều tổ chức khác khu vực giới, ví dụ: ASEAN; Hiệp định thương mại Việt Mỹ… - Luận văn thạc sỹ “Pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam” (2014), tác giả Nguyễn Huy Đông, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống hóa số vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê nhà như: khái niệm pháp luật hợp đồng thuê nhà ở; nhân tố tác động đến thực pháp luật hợp đồng thuê nhà kinh nghiệm số nước phát triển quan hệ pháp luật hợp đồng thuê nhà Kết nghiên cứu đề tài, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam - Luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Thu Mai - Đại học Ngoại thương (2012) đề tài: “Pháp luật thực pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam” Tác giả nghiên cứu sở lý luận hợp đồng thuê nhà khái niệm, đặc điểm, vai trò, phân loại pháp luật hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, cách tiếp cận chủ yếu theo quy định BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 - Khóa luận tốt nghiệp tác giả Trần An Khánh (2013) - Đại học Cơng Đồn đề tài: “Các giải pháp pháp lý đảm bảo giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Việt Nam” Khóa luận tập trung sâu nghiên cứu giải pháp pháp lý, khơng đặt vấn đề nghiên cứu tồn vấn đề lý luận đảm bảo thực quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam Ngồi ra, cịn có cơng trình nghiên cứu đăng tải tạp chí khoa học chuyên ngành như: “Pháp luật hợp đồng thuê nhà Thực trạng giải pháp hoàn thiện”, tác giả Nguyễn Huy Hồng đăng Tạp chí Công thương số 9, năm 2012; “Một số vướng mắc từ việc áp dụng chế định đơn phương chấm dứt thực hợp đồng” tác giả Nguyễn Minh Hằng đăng Tạp chí kiểm sát số 06 năm 2011 đề cập đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung hợp đồng thuê nhà nói riêng, … nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê nhà viết vấn đề Tuy nhiên, công trình nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sĩ viết hầu hết thực trước thời điểm BLDS năm 2015 Luật nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành Luận văn cơng trình nghiên cứu tồn diện, chun sâu pháp luật hợp đồng thuê nhà theo quy định Pháp luật Việt Nam hành Các thành công cơng trình nghiên cứu cơng bố tác giả tham khảo trình thực đề tài luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu luận văn Luận văn đưa vấn đề khái quát chung thực hợp đồng thuê nhà ở, qua sâu vào phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật hành, tác giả đề xuất phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện số qui định Pháp luật Việt Nam hành hợp đồng thuê nhà nước ban hành quy định xử phạt vi phạm, thực tế việc thực quy định chưa nghiêm, chưa kịp thời, mức xử phạt vi phạm cịn thấp mang tính hình thức nên tính răn đe phịng ngừa chưa cao Tình trạng vi phạm pháp luật, gây hậu nghiêm trọng cho nhà đầu tư người tham gia thị trường xảy phổ biến Công tác, kiểm tra, tra để phát hành vi vi phạm dự án, địa phương chưa thực thường xuyên, liên tục, nhiều trường hợp kiểm tra mang tính hình thức nhiều ngun nhân khác nhau, trình độ cán tra, kiểm tra yếu, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, vấn đề nể nang, tình cảm…vẫn cịn, nên dù có phát hành vi vi phạm xảy không xử lý kịp thời nghiêm túc hành vi vi phạm Thứ ba, ý thức chấp hành hiểu biết pháp luật chủ thể tham gia quan hệ nhiều hạn chế Phần lớn tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ cam kết bên thỏa thuận ghi nhận hợp đồng Các bên thỏa thuận xác lập hợp đồng thường ghi nhận theo ý hiểu mà không tuân thủ quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Kết điều khoản thỏa thuận thường vi phạm pháp luật dẫn đến vô hiệu xảy tranh chấp thực Trong thực tế giải tranh chấp có vụ việc khơng có để giải khơng có hợp đồng th nhà Giao dịch thuê nhà thỏa thuận miệng lập văn thất lạc Hợp đồng thuê nhà liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên chủ thể muốn bảo đảm lợi ích trước tiên cần tự giác tuân thủ quy định pháp luật điều kiện hình thức hợp đồng Thứ tư, tồn mâu thuẫn quy định luật chuyên 79 ngành Luật kinh doanh bất động sản quy định nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Luật đất đai quy định Thực trạng đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất diễn chậm thủ tục đăng ký phúc tạp Sự chậm trễ việc đăng ký bất động sản nguyên nhân dẫn đến đối tượng hợp đồng thuê nhà không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà sửa đổi, bổ sung hồn thiện xong cịn bất cập luận văn phân tích: điều kiện chủ đầu tư nước thực thuê nhà ở; nội dung liên quan đến hợp đồng mẫu, thời hạn có hiệu lực hợp đồng … 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà Thứ nhất, bảo đảm quyền giao kết xác lập, thực hợp đồng thuê nhà công dân theo quy định Hiến pháp năm 2013, coi điều kiện cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước; Thứ hai, thể chế quan điểm, chủ trương Đảng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực phát triển quan hệ pháp luật thuê nhà ở, mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển quan hệ thuê nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân theo chế thị trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà xã hội có hỗ trợ Nhà nước để phục vụ đối tượng sách xã hội, người nghèo, người thu 80 nhập thấp có khó khăn nhà nguyên tắc việc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân; Thứ ba, phát triển quan hệ pháp luật thuê nhà phải thể quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu phát triển nhà ở; phát triển nhà phải bảo đảm đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng yêu cầu chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước; Thứ tư, phát triển đa dạng hài hòa loại hình nhà cho thuê phù hợp với nhu cầu khả chi trả nhóm đối tượng xã hội Hình thành định chế tài phát triển nhà phù hợp để doanh nghiệp người dân, đặc biệt đối tượng sách xã hội, người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; bước đáp ứng nhu cầu nhà ngày tốt cho tầng lớp dân cư; Thứ năm, tăng cường quản lý thống Trung ương đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch phát triển quản lý hoạt động thuê nhà Mở rộng đối tượng điều kiện người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước tham gia quan hệ cho thuê nhà Việt Nam để huy động nguồn lực vốn, công nghệ, kinh nghiệm… phục vụ cho phát triển đất nước; đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường xây dựng nước phát triển, giải việc làm cho người lao động, tạo tăng trưởng cho kinh tế nguyên tắc bảo đảm ổn định trị, quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an tồn xã hội phát triển bền vững 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu 81 thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà Thứ nhất, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà Sự phát triển thị trường bất động sản nói chung phát triển nhà cho th nói riêng có thành cơng hay không liên quan mật thiết tới hệ thống pháp luật Hệ thống pháp luật có ổn định, minh bạch thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Do vậy, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, loại bỏ khác biệt Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng Luật kinh doanh bất động sản trở nên cấp bách Hệ thống pháp luật hợp đồng thuê nhà ổn định tạo dựng thị trường nhà cho thuê phát triển, người dân có thêm lựa cho để có nhà với chi phí tài phù hợp để ổn định sống Để làm điều đó, hệ thống pháp luật cần phải hoàn thiện trước theo nội dung sau: + Luật kinh doanh bất động sản cần quy định chế sách khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển nhà cho thuê tạo hướng theo xu hướng phát triển chung giới nhằm giải nhu cầu cấp bách nhà Việt Nam Để làm điều Nhà nước cần có sách qn khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê chế ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế chế tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản + Công khai minh bạch thông tin quy hoạch, dự án kêu gọi đầu tư tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận thực đầu tư theo trình tự quy định pháp luật đầu tư Bên cạnh Nhà nước có sách sốt, cải cách thủ tục hành đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giản tiện, rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án như: chấp thuận, phê duyệt, giao đất cho thuê đất + Về hình thức hợp đồng thuê nhà ở: Hiện Bộ luật dân 2015 82 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định khơng thống hình thức hợp đồng Việc công chứng chứng thực thực tế khơng đem lại hiệu sách quản lý Nhà nước mà ngược lại thủ tục gây khó khăn cho bên việc xác lập hợp đồng thuê nhà Pháp luật nên coi việc công chứng chứng thực loại dịch vụ pháp lý đặc biệt trợ giúp tính xác thực hợp pháp hợp đồng thuê nhà Nếu bên hợp đồng thuê nhà xét thấy không đủ khả có nhu cầu cơng chứng sử dụng dịch vụ Nhà nước nên tôn trọng cơng nhận hình thức hợp đồng th nhà bên xác lập + Về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản đất diễn chậm Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản đất dẫn đến số lượng lớn diện tích nhà khơng thể trở thành hàng hóa phép tham gia thị trường bất động sản Trong nhu cầu thị trường nhà nói chung nhà cho thuê ngày gia tăng Để giải đồng vấn đề này, quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải xây dựng biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cơng trình đất Thực tế cho thấy quyền sử dụng đất cơng trình đất đăng ký tính ổn định, minh bạch việc quản lý bất động sản đảm bảo + Cần xây dựng lộ trình phù hợp để hỗ trợ cho tổ chức, cá nhân nước tham gia thị trường bất động sản giúp họ nâng cao lực cạnh tranh tổ chức, cá nhân nước Nâng cao trách nhiệm xử lý nghiêm trường hợp cho phép tổ chức, cá nhân nước để xảy vi 83 phạm kinh doanh bất động sản; cá nhân, tổ chức có thẩm quyền cấp phép không thẩm quyền tổ chức, cá nhân nước ngồi khu vực có ý nghĩa quan trọng an ninh, trị, quốc phịng… + Hồn thiện hệ thống sở liêu thông tin liệu bất động sản: Cơ sở liệu nhà thị trường bất động sản tập hợp thông tin, liệu nhà thị trường bất động sản thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, tích hợp lưu trữ cách có hệ thống, có tổ chức dạng tệp liệu lưu trữ hệ thống tin học, thiết bị lưu trữ, vật mang tin nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước, hoạt động kinh tế, xã hội mục đích đáng khác Cơ sở liệu nhà thị trường bất động sản kết nối trực tuyến sở liệu lĩnh vực thuộc ngành, địa phương, Trung ương với cấp tỉnh Dữ liệu công khai để người khai thác sử dụng sở liệu nhà thị trường bất động sản qua nhiều hình hình thức khác Xây dựng hệ thống liệu đầy đủ bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tìm hiểu đưa định + Nghiên cứu hoàn thiện số nội dung khác như: hướng dẫn cụ thể nội dung tách biệt hợp đồng thuê nhà hợp đồng mua bán nhà; quy định chế tài phạt trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật; chế tài phạt với hành vi hợp đồng thuê giả tạo…hay chỉnh sửa quy định phạm vi kinh doanh bất động sản Điều 11 cần có phân biệt tỷ lệ vốn góp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phù hợp với Luật đầu tư năm 2019 + Hoàn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực Hình thức hợp đồng trường pháp luật bắt buộc phải tuân theo quy định này, không không phát sinh hiệu lực Trước hết cần quy định chặt chẽ công đoạn công chứng hợp đồng vấn đề kèm theo để cơng chứng Quy trình 84 phải chặt chẽ: thẩm định hồ sơ, xác minh, trường hợp cần thiết phải tiến hành giám định tài liệu như: Chữ ký, tài liệu văn bản, giấy tờ Trường hợp phải tiến hành xác minh hồ sơ, phải thực nghiêm túc Vì hợp đồng cơng chứng, chứng thực quan trọng “Văn cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện văn cơng chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tồ án tuyên bố vô hiệu” Việc chứng thực hồ sơ Uỷ ban nhân dân cấp xã phường thực q sơ sài, mang tính hình thức Cần phải có văn dẫn quy trình chặt chẽ Cần phải qui định xử lý vi phạm cán công tác công chứng, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã phường, chặt chẽ Công chứng viên + Hoàn thiện quy định pháp luật Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho th khó, có nhiều văn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng không thống chồng chéo LĐĐ 2013 Điều 188 là: Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; LKDBĐS 2014 quy định khoản Điều 17 có thời điểm: (i) Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, (ii) Thời điểm công chứng, chứng thực bên lựa chọn, (iii) Thời điểm giao kết hợp đồng bên không thỏa thuận, không công chứng chứng thực; Luật Nhà điều 122, giống với LKDBĐS Có 04 mốc thời điểm xác định hiệu lực hợp đồng cho thuê QSDĐ theo pháp luật hành: - Thời điểm công chứng, chứng thực; - Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; - Theo thỏa thuận bên; - Thời điểm giao kết hợp đồng 85 Các quy định không thống nhất, chồng chéo, cần có quy định thống thời điểm hiệu lực hợp đồng Kiến nghị nên sửa đổi sau: LKDBĐS, Luật Nhà khơng bắt buộc cơng chứng, chứng thực nên bỏ quy định xác định thời điểm hiệu lực Về việc xác định thời điểm đăng ký vào sổ địa có hiệu lực bất cập, nên bỏ quy định Vì thủ tục bắt buộc, có giá trị cho sách quản lý Nhà nước đất đai Kiến nghị, nên quy định: Thời điểm hiệu lực hợp đồng nên quy định bên thỏa thuận khơng có thỏa thuận thời điểm giao kết Thứ hai, giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà - Các thủ tục hành lĩnh vực nhà rườm rà, phức tạp Mặc dù thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng nhà có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, thủ tục hành việc lập, thẩm định phê duyệt dự án nhà có nhiều cải tiến, giảm tối đa thủ tục, lĩnh vực lại chưa cải tiến nhiều, đặc biệt lĩnh vực đất đai vấn đề giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhà đầu tư cịn gặp nhiều khó khăn trình tiếp cận thực thủ tục hành triển khai dự án phát triển nhà ở, khu đô thị Trên thực tế, Chính phủ ban hành số chế để cải cách thủ tục hành đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án thuê nhà ở, , nhiều địa phương chưa thực nghiêm túc, nguyên nhân có khơng thống quy định với quy định pháp luật đầu tư, đất đai quan tâm thích đáng quyền địa phương nên doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà gặp vướng mắc thủ tục hành triển khai dự án lĩnh vực thuê nhà - Thực giải pháp đảm bảo tài chính, sở vật chất, điều 86 kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành đất đai như: nâng kinh phí thực cho hoạt động mà thực tế chưa phù hợp công tác quy hoạch, xây dựng hệ thống hồ sơ bất động sản, hệ thống thông tin thị trường thuê nhà ở; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực công tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất công việc - Cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán đặc biệt đội ngũ thẩm phán chuyên giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài - Cần phát triển cơng tác tun truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng đến với người dân Tạo cho người dân tin tưởng vào ổn định pháp luật hợp đồng thuê nhà để từ người dân có thêm lựa chọn tạo lập chỗ phù hợp điều kiện kinh tế điều kiện công việc họ 87 Kết luận chương Các quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà thời gian vừa qua đề cập tương đối đầy đủ vấn đề liên quan đến nhà ở, nhiều quy định vào sống có tác động tích cực đến đời sống người dân Tuy vậy, nhiều quy định chưa có tính thực thi thực tế, chưa khuyến khích chủ thể tham gia phát triển quan hệ thuê nhà ở, đặc biệt nhà giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu nhà cân đối nhiều bất cập Quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà chưa có quy định cụ thể việc cung cấp thông tin có liên quan lĩnh vực thuê nhà nói riêng như: thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thông tin giá thuê … nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người tham gia cho thuê nhà thuê nhà cịn thiếu nhiều thơng tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh Đây nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà phát triển không minh bạch, không lành mạnh thiếu bền vững 88 KẾT LUẬN CHUNG Tuy quy định hợp đồng thuê nhà Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng khác quan hệ nhà mới, quy định pháp luật hay chế sách ưu đãi cịn chưa hồn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê nhà nhà nước trọng Việc hồn thiện chế sách, pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê nhà xã hội điều quan trọng, giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng th nhà Pháp luật có hồn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình nhà thuê -một vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban cải tạo công thương (1961), Thông tư số 144/BCT Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 vấn đề nhà cho thuê tư nhân ngoại thành, ngoại thị, Hà Nội Ban cải tạo công thương (1961), Thông tư số 142/BCT Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 vấn đề nhà chuyên th đồn hội tơn giáo, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP Chính phủ ngày 05/07/1994 sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP Chính phủ ngày 05/07/1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/04/1999 phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, Hà Nội Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuê nhà pháp luật Dân Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi – đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương pháp giải tranh chấp, Nxb Chinh trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng 10 Bộ luật dân Việt Nam, Nxb trẻ thành phố Hồ Chí Minh Trần Ngọc Hiên (2002), Thực trạng nhà đất – nhìn từ góc độ quản lí 11 nhà nước Hội đồng Chính phủ (1960), Nghị định số 19/CP Hội đồng phủ ngày 29/06/1960 sách việc cho thuê nhà tư 12 nhân thành phố thị xã, Hà Nội Hội đồng Chính phủ (1961), Nghị định số 24/CP Hội đồng phủ ngày 13/02/1961 bổ sung sách quản lý thống nhà 13 cho thuê thành phô thị xã, Hà Nội Hội đồng Chính phủ (1964), Nghị định 115/CP Hội đồng phủ 90 14 ngày 27/09/1964 việc ban hành Điều lệ cho thuê nhà ở, Hà Nội Hội đồng Chính phủ (1977), Quyết định số 111/CP Hội đồng phủ ngày 14/04/1977 việc ban hành sách quản lý cải tạo xã hội chủ nghĩa nhà đất cho thuê đô thị thuộc tỉnh phía 15 Nam, Hà Nội Hội đồng Chính phủ (1991), Pháp lệnh nhà Hội đồng Nhà nước 16 ngày 26/03/1991, Hà Nội Hội đồng nhân dân (2015), Nghị định số 04/2015/ND-HĐND Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội ngày 01/12/2015 việc phát triển 17 18 kinh tế - xã hội năm 2015, Hà Nội Hội người việt Toronto (2012), Quyền lợi người thuê nhà Ontario Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh 19 doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội Trần Huy Hùng, Trần Xuân Sơn (1995), Tìm hiểu văn pháp luật hành bất động sản, pháp luật đất đai, pháp luật nhà 20 ở, pháp luật thuế nhà đất, Nxb Thống kê Nguyễn Thu Hương (2002), Những văn hướng dẫn đất đai 21 nhà cho người lao động, Nxb Lao động Phan Thị Vân Hương (2011), “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà vơ hiệu 22 vi phạm hình thức”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (18) Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp 23 luật hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Thị Minh Phượng (2013), “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm hình thức theo quy định Bộ luật dân Việt Nam 24 2005 hướng hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân tối cao, (10) Quốc hội (1995), Bộ luật dân 1995 Quốc hội XIII nước 25 CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 28/10/1995, Hà Nội Quốc hội (2003), Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) Quốc hội 26 XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003, Hà Nội Quốc hội (2005), Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) Quốc hội X nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005, Hà Nội 91 27 Quốc hội (2005), Luật nhà (Luật số 56/2005/QH11) Quốc hội 28 XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006, 29 Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 30 25/11/2014, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật nhà (Luật số 65/2014/QH13) Quốc hội 31 XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) Quốc 32 hội XII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015, Hà Nội Đinh Xuân Thành (1996), Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân 33 Việt Nam, Luật văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Thủ tướng Chính phủ (1962), Thơng tư số 61-TTg Thủ tướng phủ ngày 17/06/1962 giải thích thống nội dung quy định 34 vấn đề nhà cho thuê thành phố lớn thị xã, Hà Nội Thủ tướng Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/03/1996 việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 35 quyền sử dụng đất đô thị, Hà Nội Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 việc phê duyệt chiến lược phát 36 triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2010), Bản án dân phúc thẩm số 72/2014/KDTM-PT Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí 37 Minh ngày 13/1/2014, Hà Nội Tòa án nhân dân tối cao (2013), Báo cáo Chánh án Tòa án nhân dân tối cao cơng tác tịa án kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII ngày 25/10/2013, Hà Nội 92 38 Tổng cục thống kê (2014), Báo cáo điều tra dân số nhà kỳ 39 thời điểm 1/4/2014 Tổng cục thống kê ngày 17/12/2014, Hà Nội Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2015), Quyết định số 3384/QĐUBND UBND thành phố Hà Nội ngày 21/07/2015 việc ban hành bảng giá, giá làm tính lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân 40 việc chuyển nhượng nhà địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội Ủy ban thường vụ Quốc hội (1998), Nghị số 58/1998/NQUBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 20/08/1998 giao 41 dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991, Hà Nội Nguyễn Thị Xuân (2014), Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc 42 gia Hà Nội Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin 93 ... nhà cho thuê lại nhà, lúc tồn hai hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê nhà ban đầu với bên cho thuê lại nhà hợp đồng bên cho thuê lại nhà với bên thuê nhà Hai hợp. .. lực hợp đồng thuê nhà, quy? ??n lợi nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà (bên cho thuê nhà bên thuê nhà) quy? ??n hạn Nhà nước việc quản lý, giám sát việc cho thuê nhà So với quy định pháp luật cho thuê nhà. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở .30 2.1 Chủ thể hợp đồng thuê nhà 30 2.2 Đối tượng hợp đồng thuê nhà 31 2.3 Quy? ??n nghĩa vụ cuả bên hợp đồng thuê nhà .32