Quy định về giao dịch dõn sự vụ hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của BLDS năm 2015 cũng được ỏp dụng đối với hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu
Hợp đồng thuờ nhà ở bị vụ hiệu khi khụng đỏp ứng một trong cỏc điều kiện để hợp đồng cú hiệu lực theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, bao gồm:
- Chủ thể cú năng lực phỏp luật dõn sự, năng lực hành vi dõn sự phự hợp với hợp đồng được xỏc lập;
- Chủ thể tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đớch và nội dung của hợp đồng khụng vi phạm điều cấm của luật, khụng trỏi đạo đức xó hội.
Một số hợp đồng thuờ nhà ở mà phỏp luật quy định về hỡnh thức hợp đồng thuờ nhà ở thỡ hỡnh thức hợp đồng thuờ nhà ở phải theo quy định của phỏp luật là một điều kiện cú hiệu lực của hợp đồng. Theo đú, một hợp đồng thuờ nhà ở mà khụng đỏp ứng một trong cỏc điều kiện trờn thỡ bị vụ hiệu, cụ thể cỏc trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu bao gồm:
- Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu khi vi phạm điều cấm của luật, trỏi đạo đức xó hội
Hợp đồng thuờ nhà ở cú mục đớch, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trỏi đạo đức xó hội thỡ bị vụ hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật khụng cho phộp chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xó hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xó hội, được cộng đồng
thừa nhận và tụn trọng.Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là khụng bị hạn chế.
- Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do giả tạo
Hợp đồng thuờ nhà ở giả tạo được hiểu là khi cỏc bờn xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở một cỏch giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng thuờ nhà ở khỏc thỡ hợp đồng đú là giả tạo và bị tuyờn vụ hiệu, cũn hợp đồng thuờ nhà ở bị che giấu vẫn cú hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở đú cũng bị vụ hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật chuyờn ngành khỏc cú liờn quan.Trường hợp xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở giả tạo nhằm trốn trỏnh nghĩa vụ với bờn thứ ba thỡ hợp đồng thuờ nhà ở đú cũng bị tuyờn là vụ hiệu. Như vậy, cú hai trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở bị coi là giả tạo khi hợp đồng thuờ nhà ở xỏc lập nhằm mục địch che giấu một hợp đồng thuờ nhà ở khỏc hoặc trốn trỏnh nghĩa vụ với người thứ ba.
Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là khụng bị hạn chế.
- Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do người chưa thành niờn, người mất năng lực hành vi dõn sự, người cú khú khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dõn sự xỏc lập, thực hiện
Trường hợp này hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do vi phạm về chủ thể tham gia hợp đồng. Cụ thể, cỏc chủ thể được liệt kờ ở trờn khụng cú năng lực hành vi dõn sự đầy đủ, phự hợp theo hợp đồng thuờ nhà ở được ký kết. Khi hợp đồng thuờ nhà ở do người chưa thành niờn, người mất năng lực hành vi dõn sự, người cú khú khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dõn sự xỏc lập, thực hiện thỡ theo yờu cầu của người đại diện của người đú, Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở đú vụ hiệu nếu theo quy định của phỏp luật hợp đồng thuờ nhà ở này phải do người đại diện của họ xỏc lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở
của người chưa đủ 06 tuổi, người mất năng lực hành vi dõn sự nhằm đỏp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đú;
Hợp đồng thuờ nhà ở chỉ làm phỏt sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người thành niờn, người mất năng lực hành vi dõn sự, người cú khú khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dõn sự với người đó xỏc lập, thực hiện hợp đồng thuờ nhà ở với họ;
Hợp đồng thuờ nhà ở được người xỏc lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đó thành niờn hoặc sau khi khụi phục năng lực hành vi dõn sự.
Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày người đại diện của người chưa thành niờn, người mất năng lực hành vi dõn sự, người cú khú khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dõn sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mỡnh xỏc lập, thực hiện hợp đồng;
- Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do bị nhầm lẫn
Hợp đồng thuờ nhà ở bị nhầm lẫn là trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở đú được xỏc lập khi cú sự nhầm lẫn làm cho một bờn hoặc cỏc bờn khụng đạt được mục đớch của việc xỏc lập hợp đồng. Khi phỏt hiện hợp đồng thuờ nhà ở bị nhầm lẫn thỡ bờn bị nhầm lẫn cú quyền yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở đú vụ hiệu trừ trường hợp: mục đớch xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở của cỏc bờn đó đạt được hoặc cỏc bờn cú thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đớch của việc xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở vẫn đạt được.Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết hợp đồng thuờ nhà ở được xỏc lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
- Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ộp
Khi một bờn tham gia hợp đồng thuờ nhà ở do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ộp thỡ cú quyền yờu cầu Tũa ỏn tuyờn hợp đồng thuờ nhà ở đú là
vụ hiệu. Lừa dối trong hợp đồng thuờ nhà ở là hành vi cố ý của một bờn hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bờn kia hiểu sai lệch về chủ thể, tớnh chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch thuờ nhà ở nờn đó xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở đú.
Đe dọa, cưỡng ộp trong hợp đồng thuờ nhà ở là hành vi cố ý của một bờn hoặc người thứ ba làm cho bờn kia buộc phải thực hiện hợp đồng thuờ nhà ở nhằm trỏnh thiệt hại về tớnh mạng, sức khỏe, danh dự, uy tớn, nhõn phẩm, tài sản của mỡnh hoặc của người thõn thớch của mỡnh.
Trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu này là vi phạm điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng thuờ nhà ở phải hoàn toàn tự nguyện. Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày người cú hành vi đe dọa, cưỡng ộp chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ộp.
Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do người xỏc lập khụng nhận thức và làm chủ được hành vi của mỡnh. Người cú năng lực hành vi dõn sự nhưng đó xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở vào đỳng thời điểm khụng nhận thức và làm chủ được hành vi của mỡnh thỡ cú quyền yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở đú là vụ hiệu. Khi yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu thỡ người yờu cầu phải chứng minh và cú chứng cứ chứng minh thời gian xỏc lập hợp đồng thuờ nhà ở vào đỳng thời điểm khụng nhận thức được hành vi của mỡnh. Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày người khụng nhận thức và làm chủ được hành vi của mỡnh xỏc lập hợp đồng.
- Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu do khụng tuõn thủ quy định về hỡnh thức
Hợp đồng thuờ nhà ở vi phạm quy định điều kiện cú hiệu lực về hỡnh thức thỡ vụ hiệu, trừ trường hợp sau đõy:
bản nhưng văn bản khụng đỳng quy định của luật mà một bờn hoặc cỏc bờn đó thực hiện ớt nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thuờ nhà ở thỡ theo yờu cầu của một bờn hoặc cỏc bờn, Tũa ỏn ra quyết định cụng nhận hiệu lực của hợp đồng thuờ nhà ở đú.
- Hợp đồng thuờ nhà ở đó được xỏc lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về cụng chứng, chứng thực mà một bờn hoặc cỏc bờn đó thực hiện ớt nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thuờ nhà ở thỡ theo yờu cầu của một bờn hoặc cỏc bờn, Tũa ỏn ra quyết định cụng nhận hiệu lực của hợp đồng thuờ nhà ở đú. Trong trường hợp này, cỏc bờn khụng phải thực hiện việc cụng chứng, chứng thực nữa.
Thời hiệu yờu cầu Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu trong trường hợp này là 02 năm, kể từ ngày hợp đồng thuờ nhà ở được xỏc lập trong trường hợp hợp đồng thuờ nhà ở khụng tuõn thủ quy định về hỡnh thức. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Hợp đồng thuờ nhà ở cú thể bị vụ hiệu toàn bộ hoặc chỉ bị vụ hiệu một phần. Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu từng phần khi một phần nội dung của hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu nhưng khụng ảnh hưởng đến hiệu lực của phần cũn lại của hợp đồng. Hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu khụng làm phỏt sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của cỏc bờn kể từ thời điểm hợp đồng thuờ nhà ở được xỏc lập. Khi hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu thỡ cỏc bờn khụi phục lại tỡnh trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gỡ đó nhận. Trường hợp khụng thể hoàn trả được bằng hiện vật thỡ trị giỏ thành tiền để hoàn trả. Bờn ngay tỡnh trong việc thu hoa lợi, lợi tức khụng phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đú. Bờn cú lỗi gõy thiệt hại thỡ phải bồi thường.
- Nguyờn nhõn và đặc điểm của hợp đồng thuờ nhà ở vụ hiệu. Nếu vụ hiệu khụng đảm bảo về mặt hỡnh thức hợp đồng. Trong trường hợp phỏp luật cú quy định về việc hợp đồng đú phải thành lập bằng văn bản hoặc phải cụng chứng hợp đồng mà cỏc bờn lại khụng thực hiện theo quy định. Mọi người cú
thể xem nội dung về cỏc hợp đồng phải cụng chứng, chứng thực tại đõy Ngoại lệ hợp đồng vẫn cú hiệu lực khi khụng tuõn thủ đỳng quy định hỡnh thức hợp đồng hoặc quy định cụng chứng, chứng thực nếu đủ 2 điều kiện sau:
+ Một bờn hoặc cỏc bờn đó thực hiện ớt nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch
+ Cú yờu cầu Tũa ỏn cụng nhận hiệu lực của một bờn hoặc cỏc bờn Nếu vụ hiệu do nội dung của hợp đồng
+ Vi phạm điều cấm của luật, trỏi đạo đức xó hội
+ Giao dịch dõn sự xỏc lập một cỏch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dõn sự khỏc
+ Xỏc lập giao dịch dõn sự giả tạo nhằm trốn trỏnh nghĩa vụ với người thứ ba
+ Hợp đồng do người chưa thành niờn, người mất năng lực hành vi dõn sự, người cú khú khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dõn sự xỏc lập, thực hiện
+ Hợp đồng được xỏc lập cú sự nhầm lẫn làm cho một bờn hoặc cỏc bờn khụng đạt được mục đớch của việc xỏc lập
Ngoại lệ vẫn cú hiệu lực nếu thỏa một trong hai điều sau * Mục đớch xỏc lập giao dịch dõn sự của cỏc bờn đó đạt được
* Cỏc bờn cú thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đớch của việc xỏc lập giao dịch dõn sự vẫn đạt được
+ Hợp đồng xỏc lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ộp
+ Người xỏc lập hợp đồng khụng nhận thức và làm chủ được hành vi của mỡnh
+ Vụ hiệu do cú đối tượng khụng thể thực hiện được - Hậu quả phỏp lý của hợp đồng vụ hiệu.
Giao dịch dõn sự bị vụ hiệu sẽ cú cỏc hậu quả phỏp lý sau đõy (Điều 131 BLDS 2015), theo đú, giao dịch dõn sự vụ hiệu khụng làm phỏt sinh, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dõn sự của cỏc bờn kể từ thời điểm giao dịch được xỏc lập.Khi giao dịch dõn sự vụ hiệu thỡ cỏc bờn khụi phục lại tỡnh trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gỡ đó nhận. Trường hợp khụng thể hoàn trả được bằng hiện vật thỡ trị giỏ thành tiền để hoàn trả.
Bờn ngay tỡnh trong việc thu hoa lợi, lợi tức khụng phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đú. Bờn cú lỗi gõy thiệt hại thỡ phải bồi thường. Ngoài ra, Điều 131 BLDS 2015 quy định việc giải quyết hậu quả của giao dịch dõn sự vụ hiệu liờn quan đến quyền nhõn thõn do Bộ luật dõn sự, luật khỏc cú liờn quan quy định.