2.3.1.1. Quyền của bờn cho thuờ nhà ở
Luật Nhà ở năm 2014 khụng cú chế định riờng về quyền của bờn thuờ nhà ở chỉ quy định về quyền của bờn cho thuờ nhà ở trong trường hợp bảo trỡ và cải tạo nhà đang cho thuờ cũng như việc phỏ dỡ nhà đang cho thuờ, cụ thể tại Điều 89 và Điều 97 Luật Nhà ở năm 2014 ghi nhận như sau: “Bờn cho thuờ nhà ở cú quyền cải tạo nhà ở khi cú sự đồng ý của bờn thuờ nhà ở, trừ
trường hợp khẩn cấp hoặc vỡ lý do bất khả khỏng; bờn thuờ nhà ở cú trỏch nhiệm để bờn cho thuờ nhà ở thực hiện việc bảo trỡ, cải tạo nhà ở”.
Trường hợp bờn cho thuờ phỏ dỡ nhà, Bờn cho thuờ nhà ở phải thụng bỏo việc phỏ dỡ bằng văn bản cho bờn thuờ biết ớt nhất là 90 ngày trước khi thực hiện phỏ dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phỏ dỡ theo quyết định hành chớnh của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.Trường hợp phỏ dỡ để xõy dựng lại nhà ở mà thời hạn thuờ vẫn cũn thỡ bờn cho thuờ cú trỏch nhiệm bố trớ cho bờn thuờ chỗ ở khỏc trong thời gian phỏ dỡ và xõy dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bờn thuờ thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xõy dựng xong nhà ở, bờn thuờ được tiếp tục thuờ đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bờn thuờ khụng cú nhu cầu tiếp tục thuờ nhà ở đú; trường hợp bờn thuờ tự lo chỗ ở thỡ khụng phải trả tiền thuờ nhà ở trong thời gian phỏ dỡ và xõy dựng lại, thời gian phỏ dỡ và xõy dựng lại khụng tớnh vào thời hạn của hợp đồng thuờ nhà ở.
Tuy nhiờn, chỳng ta cú thể tỡm thấy những quy định chi tiết hơn về quyền của bờn cho thuờ trong luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bờn cho thuờ nhà ở cú những quyền sau:
Thứ nhất, yờu cầu bờn thuờ nhận nhà, cụng trỡnh xõy dựng theo thời hạn đó thỏa thuận trong hợp đồng
Nhà là đối tượng của hợp đồng thuờ nhà ở. Do vậy, theo thỏa thuận bờn cho thuờ nhà phải bàn giao quyền sử dụng nhà ở cho bờn thuờ. Tuy nhiờn, nếu bờn thuờ khụng nhận nhà ở sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi và trỏch nhiệm của bờn cho thuờ. Chớnh vỡ vậy việc quy định này nhằm trỏnh trường hợp bờn thuờ vỡ một lý do nào đú chưa muốn nhận nhà sẽ làm thiệt hại về kinh tế cho bờn cho thuờ nhà. Đõy là quy định mới được bổ sung trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Quy định này nhằm khắc phục tỡnh trạng trờn thực tế nhiều trường hợp, bờn thuờ sau khi
ký hợp đồng thuờ khụng đến sử dụng nhà, cụng trỡnh xõy dựng dẫn đến tỡnh trạng nhà, cụng trỡnh xõy dựng bị bỏ hoang, khụng được đưa vào sự dụng.
Thứ hai, yờu cầu bờn thuờ thanh toỏn đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng
Quyền nhận đủ tiền nhà là quyền cơ bản của bờn cho thuờ nhà. Mục đớch của người xõy dựng nhà cho thuờ là nhận khoản tiền cho thuờ nhà làm sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng, họ sẽ thu được về tất cả cỏc chi phớ xõy dựng, tiền thuế, hoặc tiền mua đất, tiền bảo quản, cỏc loại phớ ... và cú thể cú lói. Vỡ vậy, khi bờn cho thuờ nhà thực hiện việc giao nhà cho bờn thuờ sử dụng thỡ họ cú quyền nhận được khoản tiền cho thuờ nhà.
Phương thức trả tiền thuờ nhà do bờn thuờ và bờn cho thuờ thỏa thuận. Thụng thường hiện nay người thuờ nhà trả tiền thuờ nhà hàng thỏng. Vỡ vậy, để đảm bảo cho người cho thuờ nhà nhận đủ tiền thuờ nhà khi đến kỳ hạn nờn Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Thanh toỏn tiền thuờ nhà, cụng trỡnh xõy dựng chậm 03 thỏng trở lờn so với thời điểm thanh toỏn tiền đó ghi trong hợp đồng mà khụng được sự chấp thuận của bờn cho thuờ” thỡ bờn cho thuờ nhà cú quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở [34, tr. 9].
Thứ ba, yờu cầu bờn thuờ bảo quản, sử dụng nhà, cụng trỡnh xõy dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng
Hợp đồng thuờ nhà là dạng hợp đồng song vụ, quyền của bờn này là nghĩa vụ của bờn kia. Tương ứng với nghĩa vụ của bờn thuờ nhà thỡ bờn cho thuờ cú quyền yờu cầu bờn thuờ bảo quản sử dụng nhà đỳng theo thỏa thuận. Việc quy định này nhằm nõng cao trỏch nhiệm của bờn thuờ nhà trong việc quản lý sử dụng nhà, trỏnh làm hư hai tài sản của bờn cho thuờ.
Thứ tư, yờu cầu bờn thuờ bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bờn thuờ gõy ra
nhà ở cho thuờ thỡ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phỏt sinh do lỗi của bờn thuờ nhà ở. Với quy định này, trỏch nhiệm của bờn thuờ nhà trong quản lý sử dụng nhà sẽ được nõng cao. Ngoài việc khai thỏc cụng dụng của nhà để ở, bờn thuờ nhà cũn phải cú trỏch nhiệm giữ gỡn nhà thuờ. Những hư hại nhỏ trong quỏ trỡnh sử dụng, bờn thuờ nhà cú trỏch nhiệm sửa chữa kịp thời trỏnh làm hư hại lớn đối với nhà cho thuờ.
Thứ năm, cải tạo, nõng cấp nhà, cụng trỡnh xõy dựng cho thuờ khi được bờn thuờ đồng ý nhưng khụng được gõy ảnh hưởng cho bờn thuờ
Người cho thuờ nhà ở là chủ sở hữu nờn họ cú quyền cải tạo nõng cấp nhà cho thuờ nhưng chỉ được thực hiện việc cải tạo khi được người thuờ đồng ý và khụng được gõy phiền hà cho người thuờ sử dụng chỗ ở. Cải tạo nõng cấp nhà khỏc với việc sửa chữa nhà ở đang cho thuờ. Sửa chữa nhà cho thuờ là nghĩa vụ của bờn cho thuờ. Nghĩa vụ này chỉ xảy ra khi nhà cho thuờ cú sự hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ nếu khụng sẽ dẫn đến sự xuống cấp của nhà cho thuờ, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc. Cũn cải tạo nõng cấp xuất phỏt từ sự hoàn thiện hỡnh thức, nõng cao chất lượng hoặc cải thiện năng lực sinh lợi của tài sản chứ khụng phải từ nhu cầu bảo quản tài sản. Núi cỏch khỏc, việc cải tạo nõng cấp tài sản gắn liền với lợi ớch của người cho thuờ chứ khụng phải người thuờ. Việc cải tạo nõng cấp nhà cho thuờ cú thể xảy ra bất cứ lỳc nào mà bờn cho thuờ thấy và mục đớch nào đú cần phải cải tạo nõng cấp. Cải tạo nõng cấp nhà là quyền của bờn cho thuờ nhà. Song quan hệ thuờ nhà khỏc với quan hệ thuờ tài sản thụng thường khỏc, khi hợp đồng thuờ nhà đang cũn hiệu lực, thỡ quyền sở hữu của bờn cho thuờ nhà cú phần hạn chế. Vỡ vậy, dự cải tạo nõng cấp thuộc quyền của bờn cho thuờ nhà, nhưng bờn cho thuờ nhà khụng phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được. Bờn cho thuờ nhà muốn cải tạo nõng cấp nhà cho thuờ phải được sự đồng ý của bờn thuờ vỡ việc cải tạo nõng cấp ớt nhiều cũng ảnh hưởng đến việc
sinh hoạt bỡnh thường của bờn thuờ nhà. Mặt khỏc, dự người thuờ nhà đồng ý để cho người cho thuờ cải tạo, nõng cấp nhưng việc cải tạo nõng cấp nhà cũng khụng được gõy phiền hà cho người thuờ sử dụng chỗ ở.
Thứ sỏu, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Bờn cho thuờ cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuờ nhà, cụng trỡnh xõy dựng khi bờn thuờ cú một trong cỏc hành vi sau đõy:
Thanh toỏn tiền thuờ nhà, cụng trỡnh xõy dựng chậm 03 thỏng trở lờn so với thời điểm thanh toỏn tiền đó ghi trong hợp đồng mà khụng được sự chấp thuận của bờn cho thuờ. Chớnh điều này đó ảnh hưởng đến lợi ớch của bờn cho thuờ nhà. Để đảm bảo quyền lợi cho bờn cho thuờ nhà ở, phỏp luật ghi nhận quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà của bờn cho thuờ nhà.
Sử dụng nhà, cụng trỡnh xõy dựng khụng đỳng mục đớch thuờ. Để xỏc định mục đớch thuờ nhà phải căn cứ vào hợp đồng thuờ nhà. Vớ dụ hợp đồng thuờ nhà quy định chỉ được dựng nhà vào việc ở, khụng được dựng vào mục đớch khỏc, mà bờn thuờ nhà lại sử dụng vào mục đớch sản xuất, kinh doanh, hay sử dụng vào việc làm kho chứa hàng húa... thỡ được coi rằng bờn thuờ nhà sử dụng nhà khụng đỳng mục đớch thuờ. Tuy nhiờn, trong trường hợp bờn cho thuờ nếu dựa vào điều kiện này để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, cần phải xem xột một cỏch thận trọng, đầy đủ và khỏch quan. Nếu bờn thuờ nhà ở, họ vẫn sử dụng diện tớch thuờ vào mục đớch ở là chớnh, thỡ việc bờn thuờ nhà sử dụng một diện tớch nhỏ trong diện tớch thuờ để dựng vào mục đớch kinh doanh, như mở quầy nhỏ để bỏn hàng tạp húa, hay mở một quầy nhỏ vào việc làm dịch vụ sửa chữa cỏc đồ dõn dụng...mà việc sử dụng này khụng ảnh hưởng gỡ đến cấu trỳc nhà, khụng ảnh hưởng đến độ bền của nhà hay giỏ trị sử dụng nhà... thỡ khụng thể coi bờn thuờ nhà là sử dụng nhà khụng đỳng mục đớch thuờ.
Trong trường hợp bờn thuờ nhà khụng sử dụng nhà đỳng mục đớch thuờ mà gõy thiệt hại cho bờn cho thuờ, bờn cho thuờ cũn cú quyền yờu cầu bờn thuờ bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này bờn cho thuờ nhà phải chứng minh cú thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do nguyờn nhõn bờn thuờ nhà sử dụng nhà khụng đỳng mục đớch thuờ gõy ra.
Cố ý gõy hư hỏng nghiờm trọng nhà, cụng trỡnh xõy dựng thuờ. Việc cố ý làm nhà hư hỏng nghiờm trọng bao gồm cả việc làm hư hỏng cả cỏc thiết bị trong nhà như thiết bị điện, nước... mà khi làm hỏng cỏc thiết bị này sẽ làm giảm giỏ trị sử dụng nhà. Trong trường hợp này bờn cho thuờ nhà khụng những cú quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà mà cũn cú quyền đũi bồi thường thiệt hại do bờn thuờ nhà gõy ra.
Sửa chữa, cải tạo, nõng cấp, đổi hoặc cho thuờ lại nhà, cụng trỡnh xõy dựng đang thuờ mà khụng cú thỏa thuận trong hợp đồng hoặc khụng được bờn cho thuờ đồng ý bằng văn bản. Bờn cho thuờ nhà cú quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuờ nhà trong trường hợp bờn thuờ nhà tự động sửa chữa mà việc sửa chữa này cú thể làm thay đổi cấu trỳc nhà. Cũn sửa chữa nhỏ như lỏt một vài viờn gạch ở nền nhà, đảo lại một vài viờn ngúi để chống dột ... hay những hư hỏng do chớnh bờn thuờ nhà gõy ra thỡ đú là nghĩa vụ của bờn thuờ nhà.
Trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng bờn cho thuờ nhà phải bỏo cho bờn thuờ nhà biết việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà trước một thỏng, nếu khụng cú thỏa thuận nào khỏc. Nếu bờn cho thuờ nhà khụng thụng bỏo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà gõy thiệt hại cho bờn thuờ nhà thỡ bờn cho thuờ nhà phải bồi thường. Nếu bờn thuờ nhà đó trả tiền nhà trước thỡ cú quyền yờu cầu bờn cho thuờ thanh toỏn lại tương ứng với thời gian bờn thuờ nhà chưa sử dụng.
đồng thuờ nhà, cụng trỡnh xõy dựng đất do cỏch hiểu và ỏp dụng khụng thống nhất của cỏc bờn. Việc quy định rừ cỏc trường hợp đơn phương chấm dứt cũng giỳp cỏc cơ quan nhà nước thuận tiền trong việc giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến vấn đề này.
Thứ bảy, yờu cầu bờn thuờ giao lại nhà, cụng trỡnh xõy dựng khi hết thời hạn thuờ; trường hợp hợp đồng khụng quy định thời hạn thuờ thỡ chỉ được lấy lại nhà, cụng trỡnh xõy dựng sau khi đó thụng bỏo cho bờn thuờ trước 06 thỏng.
Bất kỳ người nào cho thuờ tài sản cũng cú quyền lấy lại tài sản của mỡnh khi hết thời hạn thuờ. Đõy là quyền cơ bản của bờn cho thuờ nhà, nú thể hiện đỳng bản chất và mục đớch của hợp đồng thuờ nhà.
Quyền đũi lại nhà cho thuờ một khi được thừa nhận cú đối tượng là toàn bộ nhà cho thuờ theo hợp đồng đó hết hạn. Vậy cú nghĩa rằng, người cho thuờ cũng cú thể chỉ đũi lại một phần nhà. Tuy nhiờn nếu thấy phần cũn lại khụng đủ để ở, người thuờ cú quyền yờu cầu người cho thuờ phải lấy lại toàn bộ nhà. Khụng cú điều luật nào ghi nhận giải phỏp này nhưng nú cú cơ sở trong logic của sự việc. Thực vậy, hợp đồng thuờ theo giả thiết đó hết hạn, việc người thuờ tiếp sử dụng phần nhà mà người cho thuờ khụng muốn lấy lại chỉ cú thể hoặc do hệ quả của việc kộo dài hợp đồng thuờ theo một thỏa thuận mặc nhiờn hoặc của việc thuờ kế tiếp. Kộo dài hay thuờ kế tiếp đều là cỏc giao dịch cú tớnh chất kết ước, nghĩa là cỏc giao dịch xỏc lập trờn cơ sở cú sự ưng thuận giữa cỏc bờn liờn quan, người thuờ khụng thể xỏc lập giao dịch ấy nếu khụng muốn.
Nếu hợp đồng thuờ cú thời hạn xỏc định thỡ luật lại khụng đũi hỏi thụng bỏo trước của người cho thuờ về việc đũi lại nhà. Tập quỏn về giao dịch về phần mỡnh luụn thừa nhận rằng người cho thuờ phải dành cho người thuờ một thời gian hợp lý để thu xếp việc dời đi nơi khỏc.Trong trường hợp cú nhiều
người thuộc bờn thuờ cú tờn trong hợp đồng thuờ thỡ thụng bỏo đũi lại nhà phải được gửi đến từng người thuờ. Và nếu hợp đồng thuờ cú thời hạn khụng xỏc định thỡ hợp đồng chấm dứt với mỗi người sau 06 thỏng kể từ ngày nhận được thụng bỏo về việc đũi nhà.
2.3.1.2. Nghĩa vụ của bờn cho thuờ nhà ở
Bộ luật dõn sự năm 2015 cũng như Luật nhà ở năm 2014 đều khụng quy định cụ thể về nghĩa vụ của bờn thuờ nhà ở. Tuy nhiờn, cú thể dẫn chiếu đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bờn cho thuờ nhà ở cú những quyền sau:
Thứ nhất, giao nhà, cụng trỡnh xõy dựng cho bờn thuờ theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bờn thuờ sử dụng nhà, cụng trỡnh xõy dựng theo đỳng cụng năng, thiết kế
Nghĩa vụ trờn cú mối quan hệ gắn bú với nhau, trong đú nghĩa vụ giao nhà cho bờn thuờ cú tầm quan trọng nhất. Bờn cho thuờ cú thực hiện nghĩa vụ này, mục đớch của hợp đồng thuờ nhà ở mới đạt được, bờn thuờ mới cú nhà để ở. Bờn cho thuờ phải giao nhà cho bờn thuờ theo đỳng hợp đồng, núi cỏch khỏc phải giao nhà đỳng tỡnh trạng mà hai bờn đó thỏa thuận và phải giao đỳng thời hạn đó quy định trong hợp đồng.
Thứ hai, bảo đảm cho bờn thuờ sử dụng ổn định nhà, cụng trỡnh xõy dựng trong thời hạn thuờ
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuờ sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuờ, đõy là nghĩa vụ được quy định từ Bộ luật dõn sự năm 1995 cho đến Bộ luật dõn sự năm 2005 và được Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 kế thừa. Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuờ sử dụng nhà ổn định trong thời gian thuờ là nghĩa vụ quan trọng của người cho thuờ đối với người thuờ. Trong
trường hợp cú sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuờ mà vẫn cũn thời hạn thuờ, thỡ bờn thuờ cú quyền tiếp tục thuờ nhà với những điều kiện như đó thỏa thuận với bờn thuờ trước đú; chủ sở hữu mới cú quyền và nghĩa vụ của bờn cho thuờ đối với bờn thuờ. Bờn cho thuờ nhà ở phải đảm bảo trong