2.3.2.1. Quyền của bờn thuờ nhà ở
Theo Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thỡ bờn thuờ nhà ở cú những quyền sau:
Thứ nhất, yờu cầu bờn cho thuờ giao nhà, cụng trỡnh xõy dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng
Đõy là quyền cơ bản của bờn thuờ nhà ở. Vỡ một trong những mục đớch của hợp đồng thuờ nhà ở là nhằm thỏa món nhu cầu về chỗ ở của bờn thuờ, quyền được nhận nhà thuờ theo đỳng thỏa thuận là nhằm mục đớch này. Quyền này của bờn thuờ tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bờn cho thuờ. Do đú, nếu bờn cho thuờ khụng giao nhà theo đỳng thoả thuận về thời gian thỡ bờn cho thuờ đó vi phạm hợp đồng thuờ nhà và đương nhiờn phải chịu trỏch nhiệm theo thỏa thuận đối với bờn thuờ nhà ở. Trỏch nhiệm ở đõy cú thể là phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gõy ra cho bờn thuờ hoặc Bờn thuờ cũng cú quyền từ chối khụng nhận nhà và yờu cầu bồi thường thiệt hại nếu cỏc bờn cú thỏa thuận.
Thứ hai, yờu cầu bờn cho thuờ cung cấp thụng tin đầy đủ, trung thực về nhà, cụng trỡnh xõy dựng
Nhà thuờ là đối tượng của hợp đồng thuờ nhà ở, do vậy bờn cho thuờ phải cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin đầy đủ, trung thực về ngụi nhà, căn hộ hoặc cụng trỡnh xõy dựng trờn đất. Cỏc thụng tin này nhằm giỳp bờn thuờ xỏc định được chất lượng, cụng năng và cả những khuyết điểm của nhà cho thuờ. Khi bờn cho thuờ nhà ở đó cung cấp đầy đủ thụng tin về ngụi nhà mà bờn thuờ
nhà ở chấp thuận, thỡ cỏc hạn chế do khuyết điểm của nhà cho thuờ gõy ra bờn thuờ khụng được yờu cầu bờn cho thuờ phải khắc phục hoặc phải bồi thường thiệt hại. Nếu bờn cho thuờ khụng cung cấp đầy đủ thụng tin về nhà ở cho thuờ thỡ khi phỏt hiện cỏc khuyết điểm về nhà cho thuờ, bờn cho thuờ phải cú trỏch nhiệm khắc phục cỏc khuyết điểm đú. Cỏc khuyết điểm ở đõy được hiểu là nhà cho thuờ vẫn bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh mụi trường và cỏc dịch vụ cần thiết khỏc để vận hành, sử dụng bỡnh thường theo cụng năng, thiết kế quy định tại Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cỏc thụng tin mà bờn cho thuờ nhà cung cấp cho bờn thuờ thường là diện tớch nhà thuờ, hệ thống điện, hệ thống nước, cụng trỡnh chớnh, cụng trỡnh phụ và cỏc cụng trỡnh phụ trợ khỏc.
Thứ ba, được đổi nhà, cụng trỡnh xõy dựng đang thuờ với người thuờ khỏc nếu được bờn cho thuờ đồng ý bằng văn bản
Xuất phỏt từ thực tế, nhiều người sau khi thuờ nhà, họ lại cú những thay đổi về cụng tỏc về cuộc sống...trong khi đú hợp đồng thuờ nhà vẫn cũn thời hạn. Phỏp luật cho phộp cỏc bờn thuờ nhà cú thể đổi nhà đang thuờ cho nhau, nhưng phải được bờn cho thuờ đồng ý bằng văn bản, vỡ nhà ở thuộc tài sản của bờn cho thuờ, cho nờn họ cú quyền đối với tài sản đú. Ngoài mục đớch nhận được một khoản tiền từ việc thuờ nhà, bờn cho thuờ nhà cũng cú quyền cho hoặc khụng cho bất cứ người nào thuờ nhà đú. Đối với việc đổi nhà đang thuờ của bờn thuờ nhà cũng vậy, bờn thuờ khụng thể tựy tiện sử dụng nhà ở vào bất cứ việc đổi nhà trong thời gian thuờ với lý do họ đó trả tiền trước cho cả thời gian thuờ. Bởi điều này ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bờn cho thuờ. Vỡ vậy, khi muốn đổi nhà đang thuờ với bờn thuờ khỏc thỡ bờn thuờ nhà phải được sự đồng ý của bờn cho thuờ. Bờn cho thuờ nhà cú quyền xem xột khả năng trả tiền thuờ nhà và ý thức bảo quản tài sản của bờn thuờ nhà mới mà đồng ý hoặc khụng đồng ý cho bờn đang thuờ đổi nhà.
Thứ tư, được cho thuờ lại một phần hoặc toàn bộ nhà, cụng trỡnh xõy dựng nếu cú thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bờn cho thuờ đồng ý bằng văn bản. Quyền này của bờn thuờ được thực hiện khi cú hai điều kiện: (i) Thời hạn thuờ nhà vẫn cũn và (ii) Được bờn thuờ đồng ý bằng văn bản hoặc cỏc bờn cú sự thỏa thuận.
Khi cú hai điều kiện trờn, bờn thuờ nhà cho thuờ lại nhà ở đang thuờ, đõy là hợp đồng thuờ nhà khỏc phự hợp với hợp đồng thuờ nhà ban đầu. Giỏ cả do hai bờn thỏa thuận, cú thể cao hơn hoặc thấp hơn hay bằng giỏ thuờ trong hợp đồng ban đầu. Thời hạn hợp đồng thuờ phải bằng hoặc ngắn hơn trong thời hạn của hợp đồng mà bờn cho thuờ lại đó giao kết với bờn cho thuờ ban đầu, trừ trường hợp bờn cho thuờ ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn dài hơn.
Bờn cho thuờ lại cũng cú những quyền và nghĩa vụ của bờn cho thuờ nhà ở. Riờng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang cho thuờ thỡ do chủ sở hữu nhà cho thuờ ban đầu chịu trỏch nhiệm. Bờn thuờ lại cũng cú cỏc quyền và nghĩa vụ của bờn thuờ nhà. Như vậy, khi bờn thuờ nhà cho thuờ lại nhà, thỡ lỳc đú sẽ tồn tại hai hợp đồng thuờ nhà. Hợp đồng thuờ nhà giữa chủ sở hữu nhà tức bờn cho thuờ nhà ban đầu với bờn cho thuờ lại nhà và hợp đồng giữa bờn cho thuờ lại nhà với bờn thuờ nhà tiếp theo. Hai hợp đồng này tồn tại độc lập. Tuy nhiờn, hiệu lực của hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng ban đầu.
Thứ năm, được tiếp tục thuờ theo cỏc điều kiện đó thỏa thuận với bờn cho thuờ trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu
Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuờ cú thể xảy ra trong những trường hợp chủ sở hữu nhà đang cho thuờ tặng cho, đổi hoặc bỏn cho người nào đú, hay chủ sở hữu nhà đang cho thuờ chết, nhà đú được chuyển cho người thừa kế … . Nếu hợp đồng thuờ nhà với chủ sở hữu cũ vẫn cũn thời hạn, thỡ bờn thuờ nhà tiếp tục được thuờ nhà với chủ sở hữu mới theo những
điều kiện bờn thuờ nhà đó thỏa thuận với chủ sở hữu cũ. Chủ sở hữu mới cú cỏc quyền và nghĩa vụ của bờn cho thuờ nhà đó quy định trong hợp đồng và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Phỏp luật quy định như trờn là xuất phỏt từ nguyờn tắc hợp đồng thuờ nhà núi riờng và thuờ tài sản núi chung, bờn thuờ chỉ phải trả lại tài sản khi hết hạn hợp đồng, bờn cho thuờ muốn lấy lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng phải được sự đồng ý của bờn thuờ. Nguyờn tắc này khụng phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho thuờ. Chớnh vỡ vậy trong hợp đồng mua bỏn nhà ở, nếu nhà đem bỏn là nhà đang cho thuờ, bờn bỏn nhà phải thụng bỏo cho bờn mua nhà biết, để bờn mua nhà thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ của bờn cho thuờ nhà, nếu họ đồng ý mua nhà đú.
Thứ sỏu, yờu cầu bờn cho thuờ sửa chữa nhà, cụng trỡnh xõy dựng trong trường hợp nhà, cụng trỡnh xõy dựng bị hư hỏng khụng phải do lỗi của mỡnh gõy ra
Ngụi nhà là tài sản tiờu hao trong quỏ trỡnh sử dụng. Do vậy, khi thuờ nhà bờn cho thuờ và bờn thuờ phải thỏa thuận với nhau về cơ sở vật chất của nhà thuờ cũng như cỏc điều kiện sinh hoạt khỏc. Nếu trong quỏ trỡnh thuờ nhà mà nhà cho thuờ bị hư hỏng nặng khụng phải do lỗi của bờn thuờ nhà thỡ bờn thuờ nhà cú quyền yờu cầu bờn cho thuờ nhà phải sửa chữa lại nhà để đảm bảo cỏc điều kiện về nhà ở cho thuờ theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Thứ bảy, yờu cầu bờn cho thuờ bồi thường thiệt hại do lỗi của bờn cho thuờ gõy ra
Đõy là một quy định mới xuất phỏt từ việc xỏc định và trỏch nhiệm về tài sản của bờn cho thuờ nhà. Nhà cho thuờ là thuộc quyền sở hữu hợp phỏp của bờn cho thuờ. Khi bờn cho thuờ nhà sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh để cho thuờ nhằm mục đớch sinh lời thỡ trỏch nhiệm đảm bảo an
toàn cho bờn thuờ thuộc bờn cho thuờ. Trong thực tế cú trường hợp nhà cho thuờ bị sập mà nguyờn nhõn là do chất lượng nhà của bờn cho thuờ khụng đảm bảo an toàn và khi đú ai là người chịu trỏch nhiệm? Từ thực tế đú, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cú quy định bờn thuờ nhà trong quỏ trỡnh sử dụng nếu cú thiệt hại mà nguyờn nhõn do lỗi của bờn cho thuờ bao gồm cả việc gõy khú khăn cho bờn thuờ sử dụng nhà ở thỡ phải bồi thường thiệt hại cho bờn thuờ nhà ở.
Thứ tỏm, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này
Bờn thuờ nhà chỉ cú thể trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bờn cho thuờ. Tuy nhiờn, phỏp luật cũng cho phộp bờn thuờ nhà được trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đũi bồi thường thiệt hại trong những trường hợp bờn cho thuờ nhà khụng sửa chữa nhà khi chất lượng nhà bị giảm sỳt nghiờm trọng khụng bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gõy thiệt hại cho bờn thuờ hay bờn cho thuờ nhà tăng giỏ thuờ nhà bất hợp lý.
Ngoài ra, bờn thuờ nhà cũng cú quyền đơn phương đỡnh chỉ thực hiện hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ớch của người thứ ba. Đõy là trường hợp xảy ra ngoài ý chớ của bờn cho thuờ nhà. Bờn cho thuờ nhà khụng cú lỗi, nhưng để bảo đảm lợi ớch cho bờn thuờ nhà, phỏp luật đó quy định như trờn. Trong trường hợp này bờn thuờ nhà khụng được yờu cầu bờn cho thuờ bồi thường thiệt hại.
Bờn thuờ nhà muốn đơn phương đỡnh chỉ thực hiện hợp đồng phải bỏo cho bờn cho thuờ biết trước một thỏng, nếu hai bờn khụng cú thỏa thuận nào khỏc. Quy định thời hạn bỏo trước nhằm mục đớch để bờn cho thuờ nhà cú thể khắc phục những điều kiện dẫn đến việc bờn thuờ đỡnh chỉ hợp đồng. Nếu khụng bờn cho thuờ cũng cú thời gian để giao kết hợp đồng với người khỏc hoặc tiếp nhận nhà.
2.3.2.2. Nghĩa vụ của bờn thuờ nhà ở
Trong quan hệ hợp đồng thuờ nhà ở, nghĩa vụ của bờn này tương ứng với quyền của bờn kia. Do đú, nghiờn cứu quyền của bờn cho thuờ nhà cú thể rỳt ra được nghĩa vụ của bờn thuờ nhà. Theo điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bờn thuờ nhà cú những nghĩa vụ sau:
Thứ nhất, bảo quản, sử dụng nhà, cụng trỡnh xõy dựng đỳng cụng năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng
Mục đớch thuờ nhà đó được quy định rừ trong hợp đồng là để ở. Do vậy trong trong quỏ trỡnh sử dụng nhà, bờn thuờ nhà phải cú trỏch nhiệm giữ gỡn, bảo quản nhà thuờ trong quỏ trỡnh sử dụng. Việc sử dụng nhà phải đỳng mục đớch cụng năng, thiết kế và theo nội dung thỏa thuận. Bờn thuờ nhà khụng được sử dụng nhà sang mục đớch khỏc khụng phự hợp với cụng năng thiết kế và thỏa thuận của cỏc bờn.
Thứ hai, thanh toỏn đủ tiền thuờ nhà, cụng trỡnh xõy dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng
Hợp đồng thuờ nhà là loại hợp đồng song vụ cú bồi hoàn. Do vậy, khi được quyền khai thỏc cụng năng của nhà cho thuờ vào mục đớch để ở thỡ bờn thuờ cú trỏch nhiệm trả cho bờn cho thuờ lợi ớch vật chất nhất định. Tiền thuờ nhà cú thể được trả theo từng kỳ hoặc một lần do cỏc bờn thỏa thuận. Phương thức thanh toỏn tiền thuờ nhà cú thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản tựy theo sự thỏa thuận của cỏc bờn.
Thứ ba, sửa chữa hư hỏng của nhà, cụng trỡnh xõy dựng do lỗi của mỡnh gõy ra
Trỏch nhiệm giữ gỡn và sử dụng tài sản thuộc quyền của bờn thuờ. Do vậy, để đảm bảo quyền tài sản của chủ sở hữu, bờn thuờ nhà ở phải cú trỏch nhiệm về những hư hỏng do mỡnh gõy ra. Tuy nhiờn, bờn thuờ chỉ chịu trỏch nhiệm đối với những hư hỏng xảy ra trong quỏ trỡnh thực hiện hợp đồng. Sau
khi ký hợp đồng, cỏc bờn thường cú biờn bản bàn giao hiện trạng nhà thuờ. Bờn thuờ chỉ chịu trỏch nhiệm về cỏc hư hỏng khụng phải do hao mũn về tài sản gõy ra.
Trong trường hợp bờn thuờ cú nhiều người thỡ những người thuờ phải liờn đới chịu trỏch nhiệm thực hiện nghĩa vụ. Như vậy mọi người phải thi hành đầy đủ nghĩa vụ của bờn thuờ. Bờn cho thuờ cú thể yờu cầu bất kỳ người nào trong số những người thuờ phải thực hiện cỏc nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng đú.
Thứ tư, trả nhà, cụng trỡnh xõy dựng cho bờn cho thuờ theo đỳng thỏa thuận trong hợp đồng
Trong quỏ trỡnh thương thảo hợp đồng, bờn cho thuờ nhà đồng ý cho bờn thuờ nhà ở được quyền tiến hành cải tạo nhà thuờ. Do vậy, nhà cho thuờ khi nhận bàn giao và khi hoàn trả cú thể khỏc nhau. Để trỏnh tỡnh trạng tranh chấp, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đó dự liệu trong trường hợp cỏc bờn cú sự thỏa thuận thỡ bờn thuờ nhà khụng phải khụi phục hiện trạng ban đầu khi kết thỳc hợp đồng thuờ.
Thứ năm, khụng được thay đổi, cải tạo, phỏ dỡ nhà, cụng trỡnh xõy dựng nếu khụng cú sự đồng ý của bờn cho thuờ
Tài sản cho thuờ thuộc quyền sở hữu của bờn cho thuờ. Bờn cho thuờ chỉ chuyển giao quyền sử dụng nhà cho bờn thuờ trong một thời gian nhất định. Bờn thuờ cú trỏch nhiệm giữ gỡn tài sản thuờ, khụng làm hư hại tài sản thuờ và ngay cả việc cải tạo làm cho tài sản tốt lờn cũng khụng được thực hiện nếu khụng cú sự cho phộp của bờn cho thuờ. Việc quy định cỏc nội dung này đảm bảo nguyờn tắc quyền sở hữu của chủ tài sản, đồng thời hạn chế hành vi hủy hoại tài sản thuờ trong thời gian bờn thuờ quản lý và sử dụng.
Thứ sỏu, bồi thường thiệt hại do lỗi của mỡnh gõy ra
nhà gõy thiệt hại thỡ phải cú trỏch nhiệm bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường của bờn thuờ nhà cú thể là bồi thường thiệt hại trong hợp đồng hoặc bồi thường ngoài hợp đồng mà nguyờn nhõn là do lỗi do bờn thuờ nhà gõy ra.