thực thi phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở
Thứ nhất, giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở
Sự phỏt triển của thị trường bất động sản núi chung và phỏt triển nhà ở cho thuờ núi riờng cú thành cụng hay khụng liờn quan rất mật thiết tới hệ thống phỏp luật. Hệ thống phỏp luật cú ổn định, minh bạch mới thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản. Do vậy, giải phỏp hoàn thiện hệ thống phỏp luật, loại bỏ sự khỏc biệt giữa Bộ luật dõn sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xõy dựng và Luật kinh doanh bất động sản đang trở nờn cấp bỏch. Hệ thống phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở ổn định sẽ tạo dựng được thị trường nhà ở cho thuờ phỏt triển, người dõn cú thờm sự lựa cho để cú nhà ở với chi phớ tài chớnh phự hợp để ổn định cuộc sống. Để làm được điều đú, hệ thống phỏp luật cần phải được hoàn thiện trước theo cỏc nội dung sau:
+ Luật kinh doanh bất động sản cần quy định cơ chế chớnh sỏch khuyến khớch doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phỏt triển nhà ở cho thuờ tạo hướng đi mới theo xu hướng phỏt triển chung của thế giới nhằm giải quyết nhu cầu cấp bỏch về nhà ở hiện nay tại Việt Nam. Để làm được điều này Nhà nước cần cú chớnh sỏch nhất quỏn khuyến khớch cỏc doanh nghiệp phỏt triển nhà ở cho thuờ bằng cơ chế ưu đói tiền sử dụng đất, thuế và cơ chế tớn dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
+ Cụng khai minh bạch thụng tin quy hoạch, dự ỏn kờu gọi đầu tư tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được tiếp cận thực hiện đầu tư theo trỡnh tự quy định của phỏp luật về đầu tư. Bờn cạnh đú Nhà nước cú chớnh sỏch ra soỏt, cải cỏch thủ tục hành chớnh trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giản tiện, rỳt ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục phỏp lý của dự ỏn như: chấp thuận, phờ duyệt, giao đất hoặc cho thuờ đất.
và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cú sự quy định khụng thống nhất về hỡnh thức hợp đồng. Việc cụng chứng hoặc chứng thực trờn thực tế khụng đem lại hiệu quả đối với chớnh sỏch quản lý của Nhà nước mà ngược lại cỏc thủ tục này đang gõy khú khăn cho cỏc bờn trong việc xỏc lập hợp đồng thuờ nhà. Phỏp luật chỉ nờn coi việc cụng chứng chứng thực là loại dịch vụ phỏp lý đặc biệt trợ giỳp tớnh xỏc thực và hợp phỏp của hợp đồng thuờ nhà ở. Nếu cỏc bờn trong hợp đồng thuờ nhà xột thấy khụng đủ khả năng hoặc cú nhu cầu cụng chứng thỡ cú thể sử dụng dịch vụ này. Nhà nước nờn tụn trọng và cụng nhận hỡnh thức hợp đồng thuờ nhà ở do cỏc bờn xỏc lập.
+ Về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, cụng trỡnh xõy dựng và quyền sử dụng đất chỉ được đưa vào kinh doanh khi đó được đăng ký quyền sở hữu nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản trờn đất diễn ra rất chậm. Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản trờn đất dẫn đến một số lượng lớn diện tớch nhà ở khụng thể trở thành hàng húa được phộp tham gia thị trường bất động sản. Trong khi đú nhu cầu thị trường về nhà ở núi chung và nhà ở cho thuờ ngày càng gia tăng. Để giải quyết đồng bộ vấn đề này, cỏc cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cần phải xõy dựng biện phỏp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và cụng trỡnh trờn đất. Thực tế cho thấy khi quyền sử dụng đất và cụng trỡnh trờn đất đó được đăng ký thỡ tớnh ổn định, minh bạch trong việc quản lý bất động sản được đảm bảo.
+ Cần xõy dựng một lộ trỡnh phự hợp để hỗ trợ cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong nước tham gia thị trường bất động sản giỳp họ nõng cao năng lực cạnh tranh đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài. Nõng cao trỏch nhiệm và xử lý nghiờm cỏc trường hợp cho phộp cỏc tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài để xảy ra vi
phạm khi kinh doanh bất động sản; cỏc cỏ nhõn, tổ chức cú thẩm quyền cấp phộp khụng đỳng thẩm quyền đối với tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài tại cỏc khu vực cú ý nghĩa quan trọng về an ninh, chớnh trị, quốc phũng…
+ Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liờu thụng tin dữ liệu về bất động sản: Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản là tập hợp cỏc thụng tin, dữ liệu cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản đó được thu thập, kiểm tra, đỏnh giỏ, xử lý, tớch hợp và được lưu trữ một cỏch cú hệ thống, cú tổ chức dưới dạng tệp dữ liệu lưu trữ trờn cỏc hệ thống tin học, cỏc thiết bị lưu trữ, vật mang tin nhằm phục vụ cụng tỏc quản lý nhà nước, cỏc hoạt động kinh tế, xó hội và cỏc mục đớch chớnh đỏng khỏc. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được kết nối trực tuyến giữa cỏc cơ sở dữ liệu của cỏc lĩnh vực thuộc ngành, địa phương, giữa Trung ương với cấp tỉnh. Dữ liệu này được cụng khai để mọi người cú thể khai thỏc và sử dụng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản qua nhiều hỡnh hỡnh thức khỏc nhau. Xõy dựng được hệ thống dữ liệu đầy đủ về bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tỡm hiểu và đưa ra quyết định.
+ Nghiờn cứu hoàn thiện một số nội dung khỏc như: hướng dẫn cụ thể hơn nội dung tỏch biệt của hợp đồng thuờ nhà và hợp đồng mua bỏn nhà; quy định chế tài phạt đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ trỏi phỏp luật; chế tài phạt với những hành vi hợp đồng thuờ giả tạo…hay chỉnh sửa quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản tại Điều 11 trong đú cần cú sự phõn biệt tỷ lệ vốn gúp đối với doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài phự hợp với Luật đầu tư năm 2019.
+ Hoàn thiện phỏp luật cụng chứng, chứng thực. Hỡnh thức hợp đồng trong trường phỏp luật bắt buộc thỡ phải tuõn theo quy định này, nếu khụng sẽ khụng phỏt sinh hiệu lực. Trước hết cần quy định chặt chẽ hơn cụng đoạn cụng chứng hợp đồng và cỏc vấn đề kốm theo để cụng chứng. Quy trỡnh này
phải chặt chẽ: thẩm định hồ sơ, xỏc minh, trường hợp cần thiết phải tiến hành giỏm định tài liệu như: Chữ ký, tài liệu văn bản, giấy tờ. Trường hợp phải tiến hành xỏc minh hồ sơ, phải thực hiện nghiờm tỳc. Vỡ hợp đồng được cụng chứng, chứng thực rất quan trọng. “Văn bản cụng chứng cú giỏ trị chứng cứ; những tỡnh tiết, sự kiện trong văn bản cụng chứng khụng phải chứng minh, trừ trường hợp bị Toà ỏn tuyờn bố là vụ hiệu”
Việc chứng thực hồ sơ tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó phường cũn thực hiện quỏ sơ sài, chỉ mang tớnh hỡnh thức. Cần phải cú văn bản huống dẫn quy trỡnh này chặt chẽ hơn. Cần phải qui định xử lý vi phạm đối với của cỏn bộ là cụng tỏc cụng chứng, chứng thực ở cỏc Uỷ ban nhõn dõn xó phường, chặt chẽ hơn như đối với Cụng chứng viờn.
+ Hoàn thiện quy định phỏp luật về Thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng. Thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng là thời điểm phỏt sinh quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn tham gia giao kết hợp đồng. Xỏc định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng cho thuờ rất khú, vỡ hiện nay cú nhiều văn bản phỏp luật quy định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng này khụng thống nhất và chồng chộo. LĐĐ 2013 tại Điều 188 là: Thời điểm đăng ký vào sổ địa chớnh; LKDBĐS 2014 quy định tại khoản 3 Điều 17 cú 3 thời điểm: (i) Thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng do cỏc bờn thỏa thuận, (ii) Thời điểm cụng chứng, chứng thực nếu cỏc bờn lựa chọn, (iii) Thời điểm giao kết hợp đồng nếu cỏc bờn khụng thỏa thuận, khụng cụng chứng chứng thực; Luật Nhà ở tại điều 122, giống với LKDBĐS. Cú ớt nhất 04 mốc thời điểm xỏc định hiệu lực của hợp đồng cho thuờ QSDĐ theo phỏp luật hiện hành:
- Thời điểm cụng chứng, chứng thực; - Thời điểm đăng ký vào sổ địa chớnh; - Theo thỏa thuận của cỏc bờn;
Cỏc quy định này khụng thống nhất, chồng chộo, cần cú quy định thống nhất về thời điểm hiệu lực của hợp đồng. Kiến nghị nờn sửa đổi như sau: LKDBĐS, Luật Nhà ở đó khụng bắt buộc cụng chứng, chứng thực thỡ nờn bỏ quy định xỏc định thời điểm hiệu lực. Về việc xỏc định thời điểm đăng ký vào sổ địa chớnh là cú hiệu lực là bất cập, nờn bỏ quy định này. Vỡ đõy là thủ tục bắt buộc, cú giỏ trị cho chớnh sỏch quản lý Nhà nước về đất đai. Kiến nghị, nờn quy định: Thời điểm hiệu lực của hợp đồng nờn quy định là do cỏc bờn thỏa thuận hoặc khụng cú thỏa thuận thỡ tại thời điểm giao kết.
Thứ hai, giải phỏp nhằm nõng cao hiệu quả thực thi phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở
- Cỏc thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực nhà ở cũn rườm rà, phức tạp. Mặc dự thủ tục hành chớnh liờn quan đến lĩnh vực phỏt triển nhà ở. Tuy nhiờn, do việc đầu tư xõy dựng nhà ở cú liờn quan đến nhiều lĩnh vực khỏc nhau như đất đai, đầu tư, xõy dựng, tài chớnh, thuế, trong khi cỏc thủ tục hành chớnh về việc lập, thẩm định và phờ duyệt dự ỏn nhà ở đó cú nhiều cải tiến, giảm tối đa cỏc thủ tục, nhưng cỏc lĩnh vực cũn lại vẫn chưa được cải tiến nhiều, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai như vấn đề giao đất, cho thuờ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...nờn cỏc nhà đầu tư vẫn cũn gặp nhiều khú khăn trong quỏ trỡnh tiếp cận và thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh khi triển khai cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, khu đụ thị mới.
Trờn thực tế, Chớnh phủ đó ban hành một số cơ chế để cải cỏch thủ tục hành chớnh trong đầu tư xõy dựng đối với cỏc dự ỏn khu đụ thị mới, dự ỏn thuờ nhà ở, ..., nhưng tại nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện nghiờm tỳc, nguyờn nhõn do cú sự khụng thống nhất trong quy định này với quy định của phỏp luật về đầu tư, đất đai và sự quan tõm thớch đỏng của chớnh quyền địa phương nờn cỏc doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở vẫn gặp vướng mắc về thủ tục hành chớnh khi triển khai dự ỏn trong lĩnh vực thuờ nhà ở.
kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực hiện thủ tục hành chớnh về đất đai như: nõng kinh phớ thực hiện cho những hoạt động mà thực tế cũn chưa phự hợp như cụng tỏc quy hoạch, xõy dựng hệ thống hồ sơ bất động sản, hệ thống thụng tin thị trường thuờ nhà ở; phỏt triển những ứng dụng cụng nghệ thụng tin trong thực hiện cụng tỏc; đầu tư mỏy múc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cỏn bộ; nghiờn cứu ỏp dụng những chớnh sỏch phụ cấp nghề nghiệp phự hợp với tớnh chất cụng việc.
- Cần nõng cao cả về số lượng và chất lượng đội ngũ cỏn bộ đặc biệt là đội ngũ thẩm phỏn chuyờn giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến hợp đồng thuờ nhà ở, trỏnh tỡnh trạng tranh chấp kộo dài.
- Cần phỏt triển hơn nữa cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến cỏc chớnh sỏch, phỏp luật của Nhà nước núi chung và phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở núi riờng đến với người dõn. Tạo cho người dõn sự tin tưởng vào sự ổn định của phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà để từ đú người dõn cú thờm sự lựa chọn khi tạo lập chỗ ở phự hợp điều kiện kinh tế và điều kiện cụng việc của họ.
Kết luận chương 3
Cỏc quy định của phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở trong thời gian vừa qua đó đề cập tương đối đầy đủ cỏc vấn đề liờn quan đến nhà ở, nhiều quy định đó đi vào cuộc sống và cú tỏc động tớch cực đến đời sống của người dõn. Tuy vậy, vẫn cũn nhiều quy định chưa cú tớnh thực thi trờn thực tế, chưa khuyến khớch cỏc chủ thể tham gia phỏt triển quan hệ thuờ nhà ở, đặc biệt là nhà ở giỏ rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu về nhà ở vẫn cũn mất cõn đối và nhiều bất cập.
Quy định của phỏp luật về hợp đồng thuờ nhà ở cũng chưa cú quy định cụ thể về việc cung cấp cỏc thụng tin cú liờn quan trong lĩnh vực thuờ nhà ở núi riờng như: thụng tin về quy hoạch, chớnh sỏch, cỏc dự ỏn, thụng tin về giỏ cả thuờ … nờn cỏc doanh nghiệp, cỏc nhà đầu tư và những người tham gia cho thuờ nhà ở và đi thuờ nhà ở vẫn cũn thiếu nhiều thụng tin, gõy khú khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đõy cũng là nguyờn nhõn dẫn đến thị trường nhà ở phỏt triển khụng minh bạch, khụng lành mạnh và thiếu bền vững.
KẾT LUẬN CHUNG
Tuy cỏc quy định về hợp đồng thuờ nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được phỏt triển rộng rói do đõy là một loại hỡnh hợp đồng khỏc trong quan hệ nhà ở cũn mới, những quy định của phỏp luật hay những cơ chế chớnh sỏch ưu đói vẫn cũn chưa hoàn thiện. Nhưng với sự nỗ lực cố gắng khụng ngừng, với sự quyết tõm mong muốn mang đến một chớnh sỏch an sinh tốt, đạt được hiệu quả cao thỡ hợp đồng thuờ nhà ở sẽ được nhà nước chỳ trọng hơn nữa.
Việc hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch, phỏp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng thuờ nhà ở xó hội là một điều quan trọng, giải quyết được nhu cầu cho người dõn, những người thuộc đối tượng được thuờ nhà ở.
Phỏp luật cú hoàn chỉnh mới tạo được bước đi đỳng đắn, mở ra con đường cho sự phỏt triển, đa dạng húa cỏc loại hỡnh nhà ở thuờ -một trong những vấn đề đang được Nhà nước quan tõm và chỳ trọng.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban cải tạo cụng thương (1961), Thụng tư số 144/BCT Ban cải tạo cụng thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 về vấn đề nhà cho thuờ của tư nhõn ở cỏc ngoại thành, ngoại thị, Hà Nội.
2. Ban cải tạo cụng thương (1961), Thụng tư số 142/BCT Ban cải tạo cụng thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 về vấn đề nhà chuyờn để cho thuờ của cỏc đoàn hội tụn giỏo, Hà Nội.
3. Chớnh phủ (1994), Nghị định số 60/CP của Chớnh phủ ngày 05/07/1994 về quyển sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đụ thị, Hà Nội.
4. Chớnh phủ (1994), Nghị định số 61/CP của Chớnh phủ ngày 05/07/1994 về mua bỏn kinh doanh nhà ở, Hà Nội.
5. Chớnh phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 19/04/1999 về phương thức trả nhà ở, giỏ cho thuờ nhà ở, Hà Nội.
6. Chớnh phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chớnh phủ về ưu đói đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn và cho thuờ, Hà Nội.
7. Nguyễn Việt Cường (1996), Hợp đồng thuờ nhà ở trong phỏp luật Dõn sự Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội. 8. Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi – đỏp hợp đồng dõn sự, hợp đồng mua