Điều 131 Luật nhà ở năm 2014 quy định về cỏc trường hợp chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở, trường hợp thuờ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thỡ việc chấm dứt hợp đồng thuờ nhà được thực hiện khi cú một trong cỏc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở năm 2014. Cụ thể là: khi bỏn, cho thuờ, cho thuờ mua nhà ở khụng đỳng thẩm quyền, khụng đỳng đối tượng hoặc khụng đủ điều kiện theo quy định của Luật này; hết thời hạn thuờ theo hợp đồng mà bờn thuờ khụng cũn nhu cầu thuờ tiếp hoặc khi hai bờn thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuờ, thuờ mua nhà ở; bờn thuờ, bờn thuờ mua trả lại nhà ở đang thuờ, thuờ mua; bờn thuờ khụng cũn đủ điều kiện được thuờ nhà ở theo quy định; bờn thuờ chết hoặc cú tuyờn bố mất tớch của Tũa ỏn mà khụng cú ai đang cựng sinh sống; trường hợp thuờ nhà ở cụng vụ thỡ khi người được thuờ nhà ở cụng vụ chết hoặc cú tuyờn bố mất tớch của Tũa ỏn; bờn thuờ, thuờ mua nhà ở khụng nộp tiền thuờ nhà ở từ 03 thỏng trở lờn mà khụng cú lý do chớnh đỏng; nhà ở cho thuờ, cho thuờ mua thuộc diện phải phỏ dỡ để cải tạo, xõy dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền; bờn thuờ, bờn thuờ mua sử dụng nhà ở khụng đỳng mục đớch như đó thỏa thuận trong hợp đồng thuờ nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bỏn, cho thuờ lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phỏ, cơi nới, cải tạo, phỏ dỡ nhà ở đang thuờ, thuờ mua.
Tại khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trường hợp thuờ nhà ở khụng thuộc sở hữu nhà nước thỡ việc chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở được thực hiện khi cú một trong cỏc trường hợp sau đõy:
+ Hợp đồng thuờ nhà ở hết hạn. Trường hợp trong hợp đồng khụng xỏc định thời hạn thỡ hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bờn cho thuờ nhà ở thụng bỏo cho bờn thuờ nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+ Hai bờn thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; + Nhà ở cho thuờ khụng cũn;
+ Bờn thuờ nhà ở chết hoặc cú tuyờn bố mất tớch của Tũa ỏn mà khi chết, mất tớch khụng cú ai đang cựng chung sống;
+ Nhà ở cho thuờ bị hư hỏng nặng, cú nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đó cú quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc cú quyết định phỏ dỡ của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền; nhà ở cho thuờ thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào cỏc mục đớch khỏc.
Bờn cho thuờ phải thụng bỏo bằng văn bản cho bờn thuờ biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc;
+ Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này. Theo đú, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở được quy định tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014. Tại khoản 1 Điều 132 cú quy định trong thời hạn thuờ nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bờn cho thuờ khụng được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuờ, trừ cỏc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này. Như vậy, bờn cho thuờ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà đang cho thuờ trong một số trường hợp được phỏp luật quy định tại khoản 2 Điều 132, bao gồm:
Bờn cho thuờ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xó hội cho thuờ khụng đỳng thẩm quyền, khụng đỳng đối tượng, khụng đỳng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở;
Bờn thuờ khụng trả tiền thuờ nhà ở theo thỏa thuận từ 03 thỏng trở lờn mà khụng cú lý do chớnh đỏng;
Bờn thuờ sử dụng nhà ở khụng đỳng mục đớch như đó thỏa thuận trong hợp đồng;
Bờn thuờ tự ý đục phỏ, cơi nới, cải tạo, phỏ dỡ nhà ở đang thuờ;
Bờn thuờ chuyển đổi, cho mượn, cho thuờ lại nhà ở đang thuờ mà khụng cú sự đồng ý của bờn cho thuờ;
Bờn thuờ làm mất trật tự, vệ sinh mụi trường, ảnh hưởng nghiờm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đó được bờn cho thuờ nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dõn phố, trưởng thụn, làng, ấp, bản, buụn, phum, súc lập biờn bản đến lần thứ ba mà vẫn khụng khắc phục.
Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuờ nhà ở mà bờn cho thuờ thực hiện cải tạo nhà ở và được bờn thuờ đồng ý thỡ bờn cho thuờ được quyền điều chỉnh giỏ thuờ nhà ở. Giỏ thuờ nhà ở mới do cỏc bờn thỏa thuận; trường hợp khụng thỏa thuận được thỡ bờn cho thuờ cú quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở và phải bồi thường cho bờn thuờ theo quy định của phỏp luật.
Bờn cạnh đú, cỏc trường hợp bờn thuờ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở khi bờn cho thuờ nhà ở cú một trong cỏc hành vi sau đõy: khụng sửa chữa nhà ở khi cú hư hỏng nặng; tăng giỏ thuờ nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giỏ thuờ mà khụng thụng bỏo cho bờn thuờ nhà ở biết trước theo thỏa thuận; khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ớch của người thứ ba.
Thời gian bỏo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở. Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định bờn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà phải thụng bỏo cho bờn kia biết trước ớt nhất 30 ngày, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gõy thiệt hại thỡ phải bồi thường theo quy định của phỏp luật. Như vậy, căn cứ quy định trờn, thời gian bỏo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuờ nhà ở là ớt nhất 30 ngày, nếu cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc thỡ thực hiện theo sự thỏa thuận của cỏc bờn.
Kết luận chương 2
- Nhà ở là tài sản quan trọng, cú liờn quan đến nhiều lĩnh vực khỏc nhau
của đời sống kinh tế-xó hội như quy hoạch, đất đai, tài chớnh, đầu tư… và cú liờn quan đến nhiều chủ thể như chớnh quyền, cỏc doanh nghiệp và người dõn. Để cú cơ sở phỏp lý điều chỉnh toàn diện cỏc vấn đề về nhà ở, Quốc hội đó thụng qua Luật nhà ở năm 2014, Chớnh phủ, Thủ tướng Chớnh phủ và cỏc Bộ, ngành cú liờn quan đó ban hành nhiều văn bản quy phạm phỏp luật để hướng dẫn thi hành.
Sau gần 4 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, lĩnh vực nhà ở đó đạt được những thành tựu quan trọng, giải quyết cơ bản được nhu cầu về nhà ở của người dõn, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội, người thu nhập thấp, người nghốo cú khú khăn về nhà ở, gúp phần thỳc đẩy tăng trưởng kinh tế - xó hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xó hội. Luật nhà ở năm 2014 và cỏc văn bản sửa đổi, bổ sung đó tạo một hành lang phỏp lý tương đối hoàn chỉnh để điều chỉnh hầu hết cỏc vấn đề liờn quan đến lĩnh vực nhà ở. Tuy nhiờn, bờn cạnh những kết quả đó đạt được thỡ cũng đó xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc trong quỏ trỡnh thực thi cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về nhà ở cần phải được nghiờn cứu, sửa đổi, bổ sung để từng bước hoàn thiện.
Chương 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUấ NHÀ Ở