Thứ nhất, về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh: nhà, cụng trỡnh xõy dựng đưa vào kinh doanh phải cú đăng ký quyền sở hữu nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Đối với nhà, cụng trỡnh xõy dựng cú sẵn trong dự ỏn đầu tư kinh doanh bất động sản thỡ chỉ cần cú giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai. Trong khi đú, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cụng trỡnh trờn đất rất chậm. Khụng cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụng trỡnh trờn đất vẫn tham gia thị trường thuờ nhà ở thỡ nờn xử lý thế nào? Cú coi là vụ hiệu hay chấp nhận một thực tế là một vấn đề phải cõn nhắc ... .
Thực tiễn, khỏ nhiều tranh chấp liờn quan đến hợp đồng thuờ nhà điển hỡnh trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là ngụi nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Vớ dụ: Thỏng 5 năm 2012, vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng ký hợp đồng
cho Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ thuờ một căn nhà tại xa lộ Hà Nội (quận 2), thành phố H. Phớa Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ đặt cọc trước hơn 750 triệu đồng. Giỏ thỏa thuận cho thuờ nhà hai năm đầu khoảng 125 triệu đồng/thỏng. Từ năm thứ ba đến năm thứ 10 mỗi năm trượt giỏ 5%. Hai bờn thỏa thuận tiền thuờ nhà sẽ chuyển khoản ba thỏng một lần. Sau khi ký hợp đồng, hai bờn giao nhà, nhận cọc và tiền thuờ ba thỏng đầu. Từ khi thanh toỏn tiền lần hai (thỏng 9 năm 2012) đến nay, Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ khụng chuyển trả tiền thuờ nhà nữa. Vỡ vậy, thỏng
2 năm 2013 vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng khởi kiện vụ ỏn dõn sự, yờu cầu Tũa ỏn nhõn dõn quận 2 buộc Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ thanh toỏn phần tiền thuờ nhà cũn thiếu, trả nhà và mất tiền cọc.
Tại Tũa, phớa Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ cho rằng hợp đồng thuờ nhà đó ký vụ hiệu do căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, vi phạm Điều 91 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Điều luật này quy định nhà ở tham gia giao dịch về mua bỏn, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho thuờ, ở nhờ... thỡ phải cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của phỏp luật. Từ đú Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ phản tố yờu cầu được hoàn trả tiền cọc và tiền thuờ nhà.Toà ỏn nhõn dõn quận 2, TP. H xỏc định căn nhà trờn cú nguồn gốc do một cụng ty kinh doanh nhà ký bỏn cho vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng, vốn là dạng nhà ở hỡnh thành trong tương lai. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà được xỏc định là lỳc cụng ty kinh doanh giao nhà cho vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng. Như vậy, dự căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng vẫn thỏa món cỏc điều kiện để tham gia giao dịch nờn yờu cầu phản tố của bị đơn là khụng cú căn cứ. Do vậy Toà ỏn nhõn dõn quận 2, TP. H đó mở phiờn tũa sơ thẩm vào thỏng 9 năm 2013 chấp nhận yờu cầu của nguyờn đơn là vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng, chấm dứt hợp đồng thuờ nhà, buộc phớa Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ phải mất cọc, phải trả nhà kốm tiền thuờ nhà hơn 1,5 tỷ đồng.
Sau khi cú bản ỏn sơ thẩm, Cụng ty cổ phần Victoria Healthcare Mỹ Mỹ khỏng cỏo. Tại phiờn tũa phỳc thẩm phớa Cụng ty vẫn cho rằng căn nhà trờn chưa cú giấy tờ sở hữu thỡ hợp đồng thuờ nhà vụ hiệu, mặt khỏc, trước đõy hai bờn từng thỏa thuận nếu tranh chấp sẽ nhờ trọng tài giải quyết. Trước khi khởi kiện, chớnh vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng từng cú văn bản núi sẽ
ra trọng tài như thỏa thuận. Theo cụng ty, đõy là ỏn kinh doanh thương mại chứ khụng phải ỏn dõn sự như tũa sơ thẩm đó xỏc định.
Phớa vợ chồng ụng Nguyễn Văn Hưng khẳng định, họ cho thuờ nhà để cú tiền sinh sống chứ khụng nhằm mục đớch kinh doanh kiếm lợi nhuận.
Ngày 07/04/2014, Tũa ỏn nhõn dõn thành phố H đó tuyờn hủy bản ỏn sơ thẩm và đỡnh chỉ giải quyết vụ ỏn do cỏc bờn cú thỏa thuận giải quyết tranh chấp tại trọng tài nờn Tũa ỏn khụng cú thẩm quyền giải quyết.
Qua vụ trờn, ta thấy, xỏc định hợp đồng thuờ nhà đó ký vụ hiệu do căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi đỏnh giỏ về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh khú xỏc định, lỳng tỳng.
Nhằm đảm bảo tớnh ổn định của hợp đồng thuờ nhà, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đó cú những dự liệu điều kiện nhà cho thuờ là: nhà ở cho thuờ khụng cú tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất; khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn. Tuy nhiờn, Luật kinh doanh bất động sản khụng dự liệu trường hợp nhà cho thuờ đang trong thời hạn bị giới hạn bởi quyền sở hữu nhà ở cú thời hạn hoặc cỏc trường hợp nhà thuộc diện đó cú quyết định thu hồi đất, cú thụng bỏo giải tỏa, phỏ dỡ nhà của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Những yếu tố này nếu phỏt sinh cũng ảnh hưởng đến quyền của bờn thuờ nhà. Nếu đối tượng của hợp đồng rơi vào cỏc trường hợp trờn mà xảy ra tranh chấp thỡ cơ quan tố tụng sẽ khụng cú căn cứ để giải quyết.
Nhà, cụng trỡnh xõy dựng cho thuờ để ở phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh mụi trường và cỏc dịch vụ cần thiết khỏc để vận hành, sử dụng bỡnh thường theo cụng năng, thiết kế và cỏc thỏa thuận trong hợp đồng. Cỏc dịch vụ cần thiết khỏc là những dịch vụ nào? Luật kinh doanh bất động sản khụng hề quy định. Sự khụng minh bạch và cỏc quy định về tiờu chuẩn chất lượng nhà ở đang gõy khú khăn cho những chủ thể kinh doanh nhỏ lẻ khụng
thường xuyờn. Theo đỳng tiờu chuẩn về chất lượng, an toàn, vệ sinh mụi trường về nhà ở cho thuờ hầu như khụng đỏp ứng được. Cỏc điều kiện phũng chỏy chữa chỏy, thang thoỏt hiểm, hệ thống rỏc thải, mụi trường…chỉ cú thể đỏp ứng được đối với dự ỏn nhà ở cho thuờ cú quy mụ lớn. Trong khi đú, đối với những ngụi nhà, cụng trỡnh thuộc sở hữu của những cỏ nhõn, thậm chớ chưa được đăng ký quyền sở hữu vẫn được đưa vào cho thuờ là một thực trạng trong cỏc thành phố lớn. Nguyờn nhõn là do nhu cầu thuờ nhà ở khụng ngừng gia tăng. Một bờn mong muốn được đưa nhà ở vào kinh doanh và một bờn mong muốn cú một chỗ ở ổn định, bờn cho thuờ nhà ở và bờn thuờ nhà ở đó thỏa thuận tạo ra giao dịch ngầm nhằm đối phú với cỏc cơ quan chức năng. Thực tế, nhiều tranh chấp phỏt sinh liờn quan đến đối tượng của hợp đồng thuờ nhà ở trong kinh doanh bất động sản cú nguyờn nhõn từ những quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 chưa làm rừ cỏc trường hợp thuờ nhà nào phải thành lập doanh nghiệp và chưa phõn biệt rừ trường hợp thuờ tài sản là giao dịch dõn sự và kinh doanh bất động sản. Nội dung này đó cơ bản được khắc phục trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiờn, rừ ràng ngay trong quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng bộc lộ những bất cập. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thỡ tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bỏn, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ mua bất động sản quy mụ nhỏ, khụng thường xuyờn thỡ khụng phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kờ khai nộp thuế theo quy định của phỏp luật. Như vậy, cú hai nội dung mà nhà làm luật cần cú sự giải thớch cho điều luật trờn là: thế nào là bỏn, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ mua bất động sản quy mụ nhỏ, khụng thường xuyờn và loại thuế cựng mức thuế phải nộp cú gỡ khỏc biệt?
Nhưng nhúm chủ thể được quy định tại khoản 7 của Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 khiến cho người ỏp dụng luật băn khoăn về
phạm vi điều chỉnh của luật này với Luật nhà ở năm 2015 và BLDS năm 2015. Bởi nội dung cần giải thớch trong Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 là: bất động sản quy mụ nhỏ (nhỏ về giỏ trị hay nhỏ cả về diện tớch xõy dựng) và khụng thường xuyờn (số lượng tối thiểu và tối đa trong một khoảng thời gian) thỡ lại khụng được làm rừ. Trong khi đú, đõy là những yếu tố cần thiết để cơ quan thuế ỏp cỏc mức thuế cho phự hợp. Vậy tớnh chất kinh doanh của cỏc giao dịch được điều chỉnh bởi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đó khụng thể hiện rừ và cú sự đan xen, trựng lặp với phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và BLDS.
Thứ hai, về điều kiện cú hiệu lực của hợp đồng thuờ nhà ở liờn quan đến thực hiện cỏc quy định quản lý ngoại hối và giao dịch vụ hiệu do sự lừa dối khi ký hợp đồng, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng này sẽ phỏt sinh nhiều thiệt hại
Trong thực tiễn việc xỏc định những giao dịch hợp đồng thuờ nhà ở việc xỏc định quan hệ cú vụ hiệu hay khụng vụ hiệu cũn nhiều quan điểm chưa cụ thể húa, hướng dẫn chi tiết.
Vớ dụ: Vụ ỏn tranh chấp giữa nguyờn đơn là Cụng ty cổ phần Anh
Minh. Địa chỉ 11 Cụng trỡnh Mờ Linh, phường BN, Quận X, Thành phố HCM. Bị đơn là Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An. Địa chỉ: 02 HHN, phường BN, Quận X, Thành phố HCM và người cú quyền lợi và nghĩa vụ liờn quan là Cụng ty cổ phần đầu tư sản xuất kinh doanh Sỹ An (Tờn cũ: LQ-Cụng ty cổ phần sản xuất - dịch vụ - thương mại Đại Anh), địa chỉ tại 11 Cụng trỡnh Mờ Linh, phường BN, Quận X, Thành phố HCM. Người đại diện theo ủy quyền hợp phỏp: ễng Nguyễn Văn Sơn, sinh năm 1972. Địa chỉ: 129 đường M, phường TP, Quận Z, Thành phố HCM. Cụng ty cổ phần Anh Minh cần mặt bằng để làm trụ sở hoạt động nờn thỏng 3/2011 qua trung gian Cụng ty đó gặp và làm việc với ụng Nguyễn Văn Khảm là người của LQ-
Cụng ty cổ phần sản xuất - dịch vụ - thương mại Đại Anh để tiến hành thuờ mặt bằng tại số 11 Cụng trỡnh Mờ Linh, phường BN, Quận X, Thành phố HCM do LQ_Cụng ty cổ phần sản xuất – dịch vụ - thương mại Đại Anh đứng tờn trờn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bờn đó thống nhất giỏ thuờ là 40.000 USD/thỏng, thời hạn thuờ là 48 thỏng, đặt cọc 120.000 USD ngay sau khi ký hợp đồng thuờ nhà. Ngày 17/3/2011 khi hai bờn tiến hành ký hợp đồng thỡ phớa ụng Khảm cho biết bị đơn -Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An sẽ ký hợp đồng thuờ nhà với nguyờn đơn-Cụng ty cổ phần Anh Minh. Vỡ cần mặt bằng kinh doanh nờn Cụng ty cũng đồng ý, sau khi ký hợp đồng Cụng ty đó đưa cho Hợp tỏc xó tiền đặt cọc là 2.503.800.000 đồng, tương đương 120.000 USD. Sau đú, hai bờn xảy ra mõu thuẫn trong việc bàn giao mặt bằng nờn Cụng ty chỳng tụi kiểm tra lại hồ sơ phỏp lý của BĐ-Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An thỡ nhận thấy rằng: BĐ-Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An khụng cú thẩm quyền giao kết hợp đồng vỡ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa chỉ này là do LQ-Cụng ty cổ phần sản xuất - dịch vụ - thương mại Đại Anh đứng tờn. Như vậy, đó cú sự lừa dối khi ký hợp đồng, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng này sẽ phỏt sinh nhiều thiệt hại cho Cụng ty nờn Cụng ty đó nhiều lần cú văn bản gửi BĐ-Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An yờu cầu giải quyết sự việc này nhưng khụng nhận được sự phản hồi nào từ Hợp tỏc xó. Do đú, Cụng ty khởi kiện đề nghị Tũa ỏn tuyờn bố Hợp đồng thuờ nhà được ký giữa NĐ - Cụng ty cổ phần Anh Minh và bị đơn Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An vụ hiệu vỡ: Hợp đồng thuờ nhà đó vi phạm Điều 122, 132 Bộ luật dõn sự. Hợp đồng thuờ nhà vi phạm Điều 22 của Phỏp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH11 và Điều 13 của Phỏp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Phỏp lệnh ngoại hối. Buộc BĐ - Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An trả lại số tiền cọc đó nhận là 2.503.800.000 đồng ngay sau khi ỏn cú hiệu lực phỏp luật.
Qua vụ việc, nguyờn đơn khởi kiện bị đơn liờn quan đến hợp đồng thuờ nhà ngày 17/3/2011 với yờu cầu là tuyờn bố hợp đồng này vụ hiệu vỡ lý do như đó nờu trong đơn kiện ngày 08/6/2011 và trong đơn giải trỡnh khẩn cấp ngày 15/12/2014 đú là hợp đồng vụ hiệu do cỏc bờn vi phạm Điều 22 của Phỏp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH11 và Điều 13 của Phỏp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Phỏp lệnh ngoại hối và do Bị đơn khụng cú thẩm quyền giao kết hợp đồng vỡ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa chỉ này là của Cụng ty cổ phần sản xuất - dịch vụ - thương mại Đại Anh. Trong quỏ trỡnh Tũa ỏn giải quyết vụ ỏn, phớa bị đơn ban đầu khụng cung cấp chứng cứ liờn quan đến hồ sơ cho thuờ nhà, hiện bị đơn đó nộp cho Tũa ỏn chứng cứ liờn quan đến vụ ỏn là Hợp đồng thuờ nhà giữa bị đơn và Cụng ty cổ phần sản xuất – dịch vụ - thương mại Đại Anh. Sau khi xem xột lại toàn bộ vụ việc tranh chấp, nguyờn đơn nhận thấy rằng ngoài những lý do trờn thỡ phớa bị đơn cũn khụng thực hiện đỳng thời hạn giao nhà như cỏc bờn đó thỏa thuận trong hợp đồng nờn đó vi phạm khoản 2 Điều 484, khoản 1 khoản 3 Điều 425 của Bộ luật dõn sự. Do đú, đề nghị Tũa ỏn hủy hợp đồng thuờ nhà và yờu cầu Bị đơn phải trả lại cho Nguyờn đơn số tiền cọc đó nhận là 2.503.800.000 đồng, tương đương với 120.000 USD ngay sau khi ỏn cú hiệu lực phỏp luật.
Theo tỡnh tiết này, nguyờn đơn yờu cầu khởi kiện đề nghị Tũa ỏn tuyờn bố Hợp đồng thuờ nhà được ký giữa Cụng ty cổ phần Anh Minh và Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An vụ hiệu vỡ Hợp đồng thuờ nhà đó vi phạm Điều 122, 132 của Bộ luật dõn sự. Hợp đồng thuờ nhà vi phạm Điều 22 của Phỏp lệnh số 28/2005/PL-UBTVQH11 và Điều 13 của Phỏp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Phỏp lệnh ngoại hối. Buộc bị đơn - Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An trả lại số tiền cọc đó nhận là 2.503.800.000 đồng ngay sau khi ỏn cú hiệu lực phỏp luật. Hội đồng xột xử nhận thấy, tại khoản 3 Điều II của Hợp đồng thuờ nhà được ký kết vào ngày 17/3/2011 giữa Hợp tỏc
xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An và Cụng ty cổ phần Anh Minh cú thỏa thuận một khoản tiền cọc bảo đảm là số tiền tương đương 120.000 đụ la Mỹ được bờn thuờ là NĐ-Cụng ty cổ phần Anh Minh trả cho bờn cho thuờ là BĐ - Hợp tỏc xó thương mại vận tải nhà hàng Thành An vào ngày ký hợp đồng thuờ nhà. Theo Biờn nhận và sự xỏc nhận của hai bờn thỡ BĐ - Hợp tỏc