Hợp đồng thuê nhà ở trong pháp luật dân sự việt nam

_tL xiÂI Ĩ-ỈOC ■*,— — r x T jr P T - J ts BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T PHÁP T R Ư Ờ N G ĐẠI H Ọ C LUẬ I HÀ NỘI NGUYỄN VIỆT CUỜNCỈ Đ Ề T À I: HỢP ĐỔNG THUÊ NHÀ Ở TRONG PHÁP LUÂT DÂN s u VIÊT NAM • • • CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN s ự MÃ SỔ : 50507 LUẬN ÁN THẠC s ĩ LUẬT HỌC Người hướng dẫn : PTS ĐINH VẮN THANH THU'V ! E N TRƯÕf!G-PẠI HỌC.LLÍ'! l ỳ ý ổ í p H0 NG £' C"c _C - (dO Hà nội - 1996 M ỤC LỤ C Trang LỜI NÓI ĐẦU Chương NHŨNG VẤN ĐỀ c BẢN VỂ HỢP ĐỔNG THUÊ NHÀ TRONG PHÁP LUẬT DÂN s ự VIỆT NAM 1.1 Sự phát triển chế định họp đồng thuê nhà ổ pháp luật dân Việt Nam 1.2 Mọp thuê nhà 13 1.2.1 - Khái niệm hợp ctồnạ thuê nhà 13 1.2.2- Đặc điểm pháp lý họp đồng thuê nhà 15 1.2.3- Q uì thể họp đồng thuê nhà 16 1.2.4- Đối tượng họp đồng thuê nhà 1X ỉ 2.5- Thời hạn họp đồng thuê nhà 20 1.2.6- Hình thức hợp thuê nhà 23 1.2.7- Giá hợp đồng thuê nhà 25 1.3 Những điều kiện.có hiệu Urccủa hợpđổng thuÊ Iilià 30 1.3.1- Người tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà phải có lực hành vi 30 ỉ 3.2- Mục đích nội dung hợp đồng thuê nhà không trái pháp luật, đạo đức xã hội 33 1.3.3- Người ký kết hợp đồng thuê nhà phải hồn lồn tự nguyện 35 1.3.4- Hình thúc cùa hợp đồng thuê nhà phải tuân theo quy định pháp luật 1.4 Q uyền nghĩa vụ bén hợp thu ê nhà 38 41 ỉ ỉ - Níihĩa vụ bên cho thuê nhà 41 1.4.2- Ọuycn bên cho thuê nhà 42 1.4.3- Nghĩa vụ bên thuê nhà 44 i.4.4- Quyền bôn thuê nhà 44 C h n g ỉl THỰC TRẠNG VÀ ĐƯỜNG L ố i CỈIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG QUAN HỆ CHO THUÊ NHÀ Ở 49 2.1 rình hình nguyên nhân việc tranh chấp hựp thuê nhà 49 2.1.1 - T ình hình đòi nhà cho thuê 49 2.1.2- N guyên nhân việc đòi nhà cho thuê 49 2.2 Đường lối giải tranh chấp 52 2.2.1 - G iai đoạn từ 1984 đến 1985 52 2.2.2- G iai đoạn từ 1985 đến ỉ 991 55 2 -G iai đoạn từ 1991 đến 61 2.2.4- Các tranh chấp khác xuất pháp tù' hợp đồng thuê nhà 64 2.2.5- Đ ịị nhà cho th liên quan đến sách cải tạo 69 2.2.6- Đ òi nhà cho thuê liên quan đến sách quản lý 75 nhà vắng chủ PHẦN ĐỂ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 79 LỜI NỚI ĐẨU Tính cấp tỉiỉết viẽc nghiên cứu để tài Chiến lược phát triển quốc gia đến năm 2000 nước ta đề mục tiêu : “ Ra khỏi khủng hoảng, ổn định tình hình kinh tế xã hội, phấn đấu vượt qua tình trạng nước nghèo phát triển, cải thiện đời sống nhân dân, củng cố quốc phòng an ninh tạo điều kiện cho đất nước phát triển nhanh vào đáu kỷ 21” Cải thiện chõ nhũng yêu cầu cấp bách việc cải thiện đời sống nhân dân Có chỗ thích hợp an toàn quyền người, nguyện vọng đẩu tiên gia đình, điều kiện để phát triển nguồn lực người Chỗ ỏ' thích họp an tồn cho công dân biểu cụ thể thành tựu đạt trình thực mục đích “dân giàu, nước mạnh, xã hội văn minh” Để thực điều Hiến pháp 1992 nước ta quy định : “Cơng dân có quyền xây dựng nhà theo quy hoạch pháp luật Quyền lợi người thuê nhà người có nhà cho thuê bảo hộ theo pháp luật” (Điều 62) Bất kỳ đất nước giới, người dân sống thị khu cơng nghiệp, thương nglìiộp tập trung khơng phải có nhà thuộc quyền sở hữu mình, phận lón dân cư có nhà thơng qua họp th nhà Vì nhu cầu thuê nhà việc xây dựng nhà thuê thuộc thành phán kinh tế tất yếu khách quan Trong năm qua vói sách cải tạo nhà cửa, Nhà nước đầu tư nhiều tỉ đồng để xây nhà Nhưng thực tế nước có khoảng 500 triệu m nhà ở, nhà ỏ' thuộc sở hữu nhà nước có 26 triệu m2 Trong tổng số 5(X) triệu m2 nhà có 81 triệu m2 nhà ỏ' thị; Trong thành phố Hà Nội thành phố Hổ Chí Minh chiếm 46% Đến có khoảng 30% cán bộ, công nhân viên chức thuê nhà Nhà nước Sô lại nhà riêng nhà thuê tư nhân Để cho quan hệ xã hội phát triển cách lành mạnh kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu cấp thiết đòi hỏi phải có quy phạm pháp luật điều chỉnh Chế định họp đồng thuê nhà ỏ’ biện pháp pháp lý bảo đảm quyền có nhà ỏ’ công dân biện pháp pháp lý bảo vệ quyền lợi họp pháp bên cho thuê nhà bên thuê nhà Thực tiễn xét xử ngành Tòa án nhân dân năm qua cho thấy tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà đa dạng phức tạp, đặc biệt quan hệ thuê nhà phát sinh trước ngày 1-7-1991, vạy định việc thi hành Bộ luật dàn Quốc Hội Khóa IX kỳ họp thứ 8, quyết, định quan hệ thực theo quy định Quốc Hội Do việc nghiên cứu, lý giải để làm sáng tỏ sỏ' lý luận đặc điểm nội dung họp đồng thuê nhà ở, từ thấy rõ thực trạng nó, tìm nhũng giải pháp để giải tranh chấp họp đồng cho thuê nhà nay, yêu cầu cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Họp thuê nhà ở, thực trạng giải pháp việc giải tranh chấp chưa đặt nghiên cứu cơng trình độc lập tồn diện Trên tạp chí chuyên ngành có số đề cập đến việc giải tranh chấp họp đồng thuê nhà góc độ phân tích vụ án cụ thể Đến chưa có cơng trình sâu nghiên cứu cách có hệ thống đề tài Nhiêm vu pham vi nghiên cứu đề tài a- Căn vào nhũng quan điểm định hướng Đảng Nhà nước xây dựng phát triển kinh tế nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, thực tiễn hoạt động xây dựng pháp luật giải tranh chấp xung quanh họp thuê nhà ỏ' thời gian vừa qua, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận vai trò chế định họp đồng thuê nhà điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam Đồng thời qua thực tiễn xét xử khái quát thực trạng họp thuê nhà trước có Bộ luật dân sự, sở tìm giải pháp để giải tốt nhũng tranh chấp quan hệ thuê nhà b- Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn việc phân tích lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê nhà Cơ sở phương pháp luân phưong pháp nghiên cứu a- Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài dựa phép biện chúng triết học Mác-Lênin, lý luận Nhà nước pháp luật điều kiện chế kinh tế Nghiên cứu lý luận từ thực tiễn lây thực tiễn làm sáng tỏ cho lý luận b- Phương pháp nghiên cứu đề tài dựa sở lịch sử, phản ánh thực tiễn, so sánh rút kết luận Điểm mời Ý nghĩa thưc tiễn đề tài Đề tài "Họp đồng thuê nhà Pháp luật dân Việt Nam" lần nghiên cứu, trình bày cách có hệ thống sở lý luận họp thuê nhà ở Việt Nam, phân tích, so sánh quy định chế định họp đồng thuê nhà trình xây dựng pháp luật nước ta Đồng thời tổng kết thực tiễn xét xử loại án kiện phát sinh từ họp thuê nhà Qua đề xuất , kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền giải thích rõ số điểu luật hợp đồng thuê nhà ưong Bộ luật dân để việc áp dụng vào thực tế đắn thống Đồng thời kiến nghị giải pháp để giải ừanh chấp hợp thuè nhà phát sinh trước ngày 1-7-1991 mà theo Nghị quvết Quốc hội không áp dụng quy đinh ữong Bộ luật dân Mặt khác đề tài có đóng góp nhãt đinh vào giảng mòn luật dân số cấp học, kết hợp lý luận vói thực tiễn góp phần làm phona phú thêm kiến thức giảng Co cấu luàn án Luận án gồm có : Lịi nói đáu Chương I : Những vấn đề vể hợp đồng thuê nhà Pháp lệnh dân Việt Nam 1.1 Sư phát triển chế định họp đồng thuê nhà luàt dân Việt Nam 1.2 Họp thuê nhà 1.3 Những điều kiện có hiệu lực hợp đồng thuê nhà 1.4 Quyẻn nghĩa vụ bên ttong hợp đồng thuê nhà Chương ĩ ĩ : Thực trạng đường lối giải tranh chấp quan hệ cho thuè nhà Tình hình, nguyên nhàn việc tranh chấp họp thuê nhà 2.2 Đưòng lối giải quvết tranh chấp Phán đề xuất kiến nghỉ Chương ĩ NHUNG VÂN ĐỂ c I5ẢN VỂ HỢP ĐỚNG THUÊ NHÀ Ở TRONG PHÁP LUẬT DÂN s ự VIỆT NAM 1.1 Sư phát triển cua chế đinh hợp thuê nhà luât dân sư Viêt Nam Họp đồng thuê nhà ỏ' hình thành bên cổ nhà cho thuê bên thuê nhà Song quan hệ thuê nhà không mang tính chất riêng tư bên cho thuê nhà bên th nhà mà cịn mang tính chất xã hội, trị; nước quan tâm thông qua luật pháp để điều chỉnh quan hệ Ở nước ta vào năm đầu thập niên sáu mươi, sau miền Bắc giải phóng, Nhà nước tiến hành sách cải tạo nhà đất (1960 -1964) Lúc miền Bắc nước ta, nhà cửa thành thị tập trung nhiều vào ba thành phố Hà nội, Hải phòng Nam định Cịn số thị xã khác Ở thành phố lớn nhà cửa tư nhân chiếm tới 81 % tổng số diện tích nhà Riêng số nhà cho thuê chiếm tới 33% tổng số diện tích Chủ nhà cho th liíc nằm nhiều tầng lóp nhân dân, có số nhà thuộc số hiệp hội, tôn giáo ngoại kiều Phán lớn nhà cho thuê cũ, số cũ kỹ Tuy vạy chủ nhà cho thuê mà không chịu sửa chữa dẫn đến nhà xuống cấp, thường xuyên đe dọa an toàn người thuê nhà Đứng trước tình hình ngày 30.3.1960 Ban chấp hànhTrung ương thị số 200/CT- TYV việc cải tạo người có nhiều nhà cho thuê quản lý toàn nhà cửa cho thuê thành phố thị xã Mục đích chủ yếu văn thống tăng cường việc quản lý Nhà nước nhà cửa tư nhân cho thuê, hạn chế đến xóa bỏ sư bóc lột tư chủ nghĩa việc cho thuê nhà Giải tình trạng dùng nhà không họp lý, thỏa mãn phẩn quan Nhà nước nhân dân, đồng thời xây dụng tốt quan hệ việc thuê mướn nhà Tăng cường việc bao quản sửa chữa nhà thành phố, đảm bảo an tồn cho nhân dân, góp phần bảo đảm mỹ quan cho thành phố Với chủ trương Ban chấp hành TW, ngày 29-6-1960 Hội đồng phủ Nghị định 19/CP sách việc cho thuê nhà tư nhân thành phố thị xã Điều Nghị định quy định: Nhà nước trực tiếp quản lý toàn nhà cho thuê thành phố thị xã chủ nhà sau đây: 1- Những người tư sản, phú nông 2- Nhũng người địa chủ chưa thay đổi thành phần 3- Những người nội thành thành phố Hà nội, Hải phịng có diện tích nhà gạch cho thuê khoảng từ 150 m2 trở lên, có diện tích nhà bê tơng cho th khoảng 120 m2 trở lên tiền cho thuê Iihà năm thu khoảng 1.()00đ trở lên 4- Những người ngoại thành thành phố Hà nội Hải phịng, thành phố Nam định, thị xã có diện tích nhà gạch nhà bê tơng cho th khoảng lOOm2 trở lên Ngày 13-2-1961 Hội đồng phủ lại nghị định 24/CP bổ sung sách quản ỉý thống nhà cho thuê ỏ' thành phố thị xã Điều nghị định thay điều nghị định 19/CP: chù nhà không thuộc diện phải giao nhà cho Nhà nước quản lý sử dụng tiếp tục cho thuê nhà Các chủ nhà phải chấp hành điều lệ tạm thời quy định trách nhiệm người cho thuê nhà ỏ' thành phố thị xã Nhà cho thuê phải theo giá Nhà nước quy định, phải có họp đồng thuê mướn, đăng ký quan quản lý nhà đất địa phương Khi cần Có nhiều nhà trước chủ nhà cho thuê, có người miền Bắc di cư vào Nam thời kỳ 1954- 1960, có người di cư nước ngồi sau ngày miền Nam giải phóng, có người tỉnh chạy qua tỉnh khác gửi đơn ủy quyền cho người thân, đòi lại nhà mà trước họ cho thuê Ví dụ: Căn nhà 1(X) Hưng Đạo Vương thành phố H thuộc quyền sở hữu chị M Tháng 4-1975 chị M sang Mỹ thăm chồng, chị M cho vợ chồng chị K thuê sau chị M sang Mỹ giải phóng miền Nam, chị khơng nữa, chị M ủy quyền cho chị T đòi lại nhà Tòa án cấp sơ, phúc thẩm xử buộc vợ chồng chị K phải trả nhà Viện trưởng VKSND Tối cao kháng nghị UBTP , TAND Tối cao xử giám đốc thẩm bác yêu cầu đòi nhà chị M giao nhà cho UBND thành phố quản lý Việc đòi nhà vắng chủ nhà cho thuê chủ nhà gửi đon đến Tịa án Đối vói nhà Nhà nước quản lý bố trí cho cán cơng nhân viên chủ nhà gửi đơn đến quyền xin lai Giải việc tranh chấp liên quan đến nhà vắng chủ việc phức tạp, Nhà nước ta dự thảo Pháp lệnh nhà vắng chủ Nên ngày 25-3-1994 Bộ trưởng Bộ xây dựng có cơng văn số 366 gửi iủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với nội dung chờ pháp lệnh nhà vắng chủ, tỉnh chưa xem xét giải việc đòi nhà, bán nhà, ủy quyền quản lý nhà vắng chủ Trước tình hình báo cáo tổng cơng tác Tịa án năm 1995 TAND Tối cao nêu: Nhà nước ban hành sách chung nhà vắng chủ, từ Tòa án tạm thời chưa thụ lý giải việc liên quan đến nhà vắng chủ Nơi thụ lý giải thích để đương rút đon Nếu họ khơng chịu rút đơn Tịa án định tạm đình vụ án, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà trở Nhà nước trả lại nhà 77 nguồn gốc nhà vắng chủ chuyển quyền sở hữu họp pháp sang người khác Tuy nhiên họp đồng thuê nhà ngắn hạn pháp luật không đặt thay đổi giá thuê nhà Do đó, theo trường họp sau ký kết họp đơng th nhà có khung giá Nhà nước, thay đổi giá trường hợp họp đồng thuê nhà có thời hạn từ hai năm trở lên Tranh chấp giá thuê nhà phát sinh Nhà nước có thay đổi khung giá Đây trường họp bên ký kết họp có khung giá Nhà nước Sau giao kết họp Nhà nước thay đổi khung khung giá có lợi cho bên cho thuê, hợp đồng có thời hạn từ hai năm trở lên, bên cho th có quyền yêu cầu bên thuê trả theo giá Nếu giá thuê nhà hạ tức khung giá có lợi cho bên th bên th có quyền u cầu bên cho thuê giảm giá 7K PHẨN ĐỂ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 1- Nghị thi hành BLDS Quốc Hội khóa IX kỳ họp thứ ngày 28-10-1995, “ Các định BLDS áp dụng giao dịch nhà xác định từ ngày BLDS có hiệu lực Đối với giao dịch nhà xác lập từ ngày 1-7-1991 đến ngày BLDS có hiệu lực, thực theo pháp lệnh nhà văn pháp luật khác có liên quan Đối với giao dịch nhà xác lập trước ngày 1-7-1991, thực theo quy định Quốc Hội” Như giải tranh chấp họp đồng thuê nhà cần phân làm ba giai đoạn - Giai đoạn từ 30-6-1991 trước - Giai đoạn từ 1-7-1991 đến 30-6-1996 - Giai đoạn từ 1-7-1996 sau Thực tế thấy giai đoạn từ ngày 1-7-1991 đến 1-7-1996 có họp đồng th Nếu có, quy định pháp lệnh nhà liọp đồng thuê nhà tương tự quy định trongBLDS Do việc giải khơng có khó khăn Vấn đề khó giảiquyết phức tạp họp đồng phát sinh từ trước 1-7-1991 Đây giai đoạn hrìu hết họp đồng hết hạn từ lảu, nhiều họp đồng thỏa thuận miệng, v ề phương diện pháp lý bên cho thuê bên thuê vi phạm họp đồng Ví dụ: Bên cho th khơng sửa chữa nhà hư hỏng, xuống câp nghiêm trọng Ngược lại bên thuê không trả tiền thuê nhà, tự động cơi nới, thay đổi cấu trúc nhà v.v Nếu áp dụng quy định BLDS để giải quyết, hàng loạt gia đình thuê nhà tư nhân phải ngồi đưịng chưa chỗ để ở, phải trả nhà 79 Song quy định để bảo đẩm quyền sở hữu người có nhà cho thuê, vừa với nguyên tắc hợp đồng thuê nhà; vừa bảo đảm lợi ích họp pháp người thuê nhà, đồng thời bảo đảm ổn định xã hội vấn đề cần thiết nhiều người quan tâm Qua thực tiễn xét xử ngành Tịa án nhân dân chúng tơi thấy, quy định cách giải trước là: - xem xét nhu cầu đòi nhà bên cho thuê v.v sở định trường họp nào, buộc bên thuê trả nhà; trường họp bác yêu cẩu đòi nhà bên cho th v.v khơng thể tránh vân dụng pháp luật không thống Việc giải tranh chấp kéo dài thời gian, thời điểm nhung phải áp dụng pháp luật cách khác để giải quyêt loại quan hệ pháp luật Do để áp dụng BLDS cách thống nhất, thời tránh biến động lớn đối vói quan hệ thuê nhà trước yêu cáu cần thiết Từ việc nghiên cứu đề tài xin đề xuất số ý kiến sau đây: Quốc hội nên quy định: Tất quan hệ thuê nhà trước 1-71991 phải ký lại họp đồng lấy ngày 1-7-1996 ngày BLDS bắt đầu có hiệu lực thi hành làm mốc, thời hạn họp đồng th nhà khơng ba bốn năm Nếu bên thuê nhà không bên cho thuê nhà ký họp đồng theo quy định BLDS, bên cho th nhà có quyền địi lại nhà thời hạn năm kể từ ngày 1-7-1996 Ngược lại bên cho thuê nhà không bên thuê nhà ký lại họp đồng, sau bên cho thuê nhà kiện đòi lại nhà, Tòa án bác đơn Tòa án giải thời hạn tối thiểu từ ba hay bôn năm hết Khoảng thời gian ba, bốn năm điều kiện cần đủ để người thuê nhà sau trả nhà có chỗ khác để thuê Muốn Nhà nước cán cổ quỹ nhà ỏ’ định, để người thuê nhà phải trả mà khơng có chỗ khác, th nhà Nhà nước Đây điều kiện cần thiết phải có, khơng trường họp họp đồng thuê nhà phát HO sinh sau BLDS có hiệu lực, việc hết hạn họp đồng bên thuê nhà khó có chỗ để trả nhà, dẫn đến việc áp dụng pháp luật gặp khó khăn Đối với họp đồng thuê nhà phát sinh cá nhân với tổ chức, quan truớc ngày 1-7-1991, Tờ trình Chính phủ nêu “đAy loại vấn đề phức tạp cần phải nghiên cứu, khảo sát, giải từngbước văn riêng” Để giải vấn đề theo cần phải phân trường họp sau : a Nhà cá nhân cho tổ chức quan thuê diện tích cho thuê, tiền thuê nhà quy định sách cải tạo nhà cửa lúc người cho thuê thuộc đối tượng cải tạo phải coi nhà thuộc diện cải tạo b Nhà cá nhân cho tổ chức, quan thuê không thuộc diện cải tạo tổ chức quan sử đụng nguyên tắc phải trả lại cho chủ nhà họ có yêu cầu đòi lại Tuy nhiên việc trả lại gây khốif cho hoat động tổ chức, quan trả diên tích khác tiền c Nhả cá nhân cho tổ chức, quan thuê, tổ chức quan bố trí cho cán công nhân viên (Nếu nhà khơng thuộc diện cải tạo) giải trường họp cá nhân cho cá nhân thuê Tuy nhiên Nhà mrớc cần ưu tiên bố trí chỗ khác cho họ, người phải trả nhà, dang thuê nhà Nhà nước d Nhà cá nhân cho tổ chức co' quan thuê, nhung tổ chức, quan bán nhà cho người khác xét thấy người mua tình họ vào ổn định buộc quan, tổ chức trả lại bên cho thuê giá trị nhà theo thời giá Có xem xét đến mức độ lỗi bên Nếu người mua khơng tình huỷ họp đồng mua bán nhà để lấy lai nhà trả cho chủ nhà 81 2- Giá thuê nhà Theo điều 490 BLDS giá thuê nhà hai bên thỏa thuận, không vưọt khung giá pháp luật quy định Hiện Nhà nước đặt hai loại khung giá cho thuê nhà Đối vói Nhà nước sở hữu nhà cho thuê, theo định số 18/TTg ngày 27-12-1992 Thủ tướng Chính phủ thơng tư liên số 01/ LBTT ngày 19-1-1993 Bộ xây dựng Bộ tài chính,thì giá th nhà Nhà nước quy định sau: Đơn vi tỉnh íĩồ ììg h ìí s dụtiíị/tỉiániỊ Biệt thự ( hạng ) Nhà thường ( cấp ) I II m IV I II ITT IV 2500 3000 3500 550Í) 1500 1400 1350 100 Đối với người nước kinh doanh nhà cho thuê, nghị định số 61/CP ngày 5-7-1994 phủ, Nhà nước lai ban hành giá chuẩn tối thiểu cho thuê nhà sau: Đơn vi tỉồ/Ịg/ni s (luiig/ỉháiiíỊ Biệt thự ( hạng ) Nhà ỏ' ( cấp ) I II IV I n m IV 4900 5500 6800 7800 3600 3300 2800 2100 Như giá thuê nhà Nhà nước quy định cụ thể chi tiết cho loại nhà Còn giá thuê nhà tư nhân văn pháp luật có khung giá tối thiểu Do để áp dụng điều 490 BLDS Nhà nước cần quy định khung giá tối đa cần có quy định cụ thể, 82 chi tiết đối loại nhà Có bảo đảm thống quy định BLDS giá họp đồng thuê nhà Quyền đơn phương đình thực họp đồng Theo điều 497 BLDS bên cho th có quyền đơn phương đình thực họp đồng thuê nhà sáu trường họp, có hai trường họp sau đây: a) Làm trực tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh b) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Đây hai trưòlig họp cần quan có thẩm quyền giải thích cách cụ thể trật tự công cộng ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Làm trật tự lần trở lên, bị coi nhiều lần? - Thế làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường? Nếu khơng có ìứiững quy định chi tiết cụ thể văn luật, việc áp dụng điều luật khó khăn dễ dẫn đến việc áp dụng cách tùy tiện theo chủ quan người Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê có tên họp đồng Điều 496 BLDS quy định: người thuộc bên thuê có tên họp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang bên cho thuê phải liên đới thực nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê Vói quy định trên, người thuộc bên thuê có tên họp đồng có quyền lợi nghĩa vụ bắt nguồn từ họp đồng thuê nhà Họ có quyền lợi nghĩa vụ ngang nhau, người đứng ký họp đồng khơng có đặc quyền so với thành viên khác 83 Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới thành viên họp đồng th nhà đối vói bên th, vây bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu có tên hợp đồng phải thực tồn nghĩa vụ cho Ví dụ đến thời hạn trả tiền thuê nhà, người đứng ký hợp đồng có tên hợp đồng có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà Hiện CÒ11 tồn nhiều họp đồng có người gia đình đứng ký hợp đồng cịn người khác khơng có tên hợp đồng Vấn đề ln xảy ra, th nhà có có hai vợ chồng, sau sinh con, họ sống chung nhà Vậy có coi thành viên gia đình nhũng người có quyền nghĩa vụ ngang với người đứng tên họp đồng thuê nhà hay không? Thực tế có vụ án thành viên gia đình tranh chấp với diện tích diện tích làm cửa hàng phát sinh từ quan hệ thuê nhà Trong có người tên họp đồng thuê nhà, tất họ có hộ nhà Xuất pháp từ luật nhân gia đình, theo chúng tơi vợ (chồng), cha mẹ người thuê nhà chung với người th nhà, họ có quyền nghĩa vụ ngang diện tích thuê Nếu thành niên chung gia đình với cha mẹ, mà cha mẹ người th nhà theo chúng tơi nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang với người đứng tên hợp đồng thuê nhà Trong trường họp nhũng người có hộ hộ phịng th, thực tế có số người sống nơi khác, họ thăm gia đình khơng nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang vói thành viên sống hộ 84 Mặt khác theo điều 500 : trường họp bên thuê nhà chết mà cịn tliời hạn th người chung sống với bên thuê có quyền thực họp đồng thuê hết kỳ hạn Như điều luật đặt người chung sống với bên thuê, không yêu cầu phải có tên họp thuê nhà Nên coi người chung sống với bên thuê có quyền nghĩa vụ ngang Điều 499 BLDS quy định: Bên th nhà có quyền lưu cư khơng q ba tháng hợp đồng thuê nhà hết hạn, bên thuê nhà có khó khăn chỗ việc kéo dài họp đồng thuê nhà không ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích bên cho thuê Quyền lưu cư bên thuê áp dụng trường họp có đầy hai điều kiện dự liệu điều 499 BLDS Điều kiện bên thuê nhà có khó khăn chỗ ở, thể bên thuê nhà chưa có chỗ ỏr khác có chỗ nhimg diện tích thấp so với mức trung bình địa phưong, mà bên th khơng có khả kinh tế để tạo dụng chỗ khác Cịn điều kiện “ khơng ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích bên thuê nhà” điều khó xác định, cần phải có giải thích CO' quan có thẩm quyền Nếu khơng có hiểu áp dụng điều luật cách tùy tiện, khơng có thống Theo chúng tơi nên coi ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích bên cho thuê kéo dài thời hạn họp đồng thêm tháng làm đảo lộn sống, sinh hoạt bên cho thuê Ví dụ : bên cho thuê nhà có định sống tỉnh khác họ thỏa thuận đổi nhà cho người khác, hết hạn họp đồng Nếu hết hạn hợp đồng bên cho thuê không lấy nhà họp đổi nhà họ bị hủy bỏ khơng có nhà để chuyển đẹn 85 Điểm thứ hai cân quan có thẩm quyền giải thích : theo điều luật thời gian lưu cư không tháng hết hạn họp đồng Trong trường hợp hết hạn họp đồng người thuê nhà chưa có chỗ chuyển đi, họ khơng chịu trả nhà, bên cho thuê kiện đến Tòa án Theo pháp lệnh thủ tục giải vụ án dân sự, thời hạn xét xử tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, vụ án có nhiều khó khăn thời hạn xét xử sơ thẩm kéo dài đến tháng kể tù' ngày thụ lý vụ án Thông thường vụ án dân xét xử nhanh vịng tháng Do từ thụ lý đến xét xử kéo dài q tháng, Tịa án có quyền cho bên th lưu cư không ? Đây vấn đề đặc biệt phức tạp Chúng cho hết thời hạn tháng theo quy định lưu cư điều 499 BLDS Tịa án khơng phải xem xét đến việc lưu cư Nói cách khác, quyền áp dụng bên cho thuê đòi nhà bên thuê cố tình dây dưa kéo dài họp đồng không chịu trả Thời gian lưu cư phải tính từ hết hạn hợp đồng bên cho th có u cầu địi nhà 6- Vi phạm điều kiện lực hành vi người giao kết hợpđồng thuê nhà Theo điều 140 BLDS giao dịch dân người chưa thành thành niên, người lực hành vi dân người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện, theo yêu cầu ngườiđại diện cho người đó, Tịa án tun bố giao dịch vô hiệu Như bên giao kết họp đồng thuê nhà người chưa thành niên, người lực hành vi dân người đại diện cho nhũng người có quyền yêu cầu Tòa án xác định hợp đồng thuê nhà ỏ' vơ hiệu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu, theo điều 146 họp đồng th bị coi vơ hiệu từ xác lập hơp 86 đồng Tức khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê nhà từ thòi điểm xác lạp họp đồng, bên phải khơi phục tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận, khơng hồn trả vật, phải hồn trả tiền Ở có vấn đề đặt ra, bên thuê nhà vào họ có phải trả tiền thuê nhà nhũng ngày ỏ' cho bên cho th nhà khơng Có ý kiến cho theo diều 146 BLDS, bên th nhà khơng phải trả tiền thuê nhà ngày Vì bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, bên thuê nhà cần trả lại nhà cho bên cho thuê Nếu bên cho thuê nhà nhận tiền thuê nhà ngày bên thuê ở, phải trả lại cho bên th Có ý kiến cho rằng: điều 146 quy định tùy trường họp, xét theo tính chất giao dịch vơ hiệu, tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thể bị tịch thu Như cán tịch thu số tiền bên thuê nhà phải trả để xung công quỹ bảo đảm cơng Có ý kiến cho cần phân làm hai trường hợp a) Bên cho thuê nhà vị thành niên người khơng có lực hành vi Trong trường hợp xác định được, bên thuê nhà biết rõ bên cho thuê người chưa thành niên hay người lực hành vi mà ký họp đồng thuê nhà với họ, cán buộc bên thuê nhà trả tiền thuê nhà khoảng thời gian họ Vì lỗi hồn toàn thuộc bên thuê nhà, theo khoản điều 140 BLDS, thi bên biết người thực giao dịch với người chưa thành niên, người lực hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân mà giao dịch, phải bổi thường b) Trường hợp bên thuê nhà người chưa thành niên, người lực hành vi Trong trường họp xác định bên cho thuê biết bên thuê người chưa thành niên, người lực hành vi, cán khơi phục lại K7 tình trạng ban đáu Nếu bên thuê chưa trả tiền th nhà khoảng thời gian ở, khơng phải trả CÒ11 bên thuê nhà trả tiền th nhà, bên cho th phải hồn trả lại số tiền nhận cho bên thuê nhà Theo họp thuê nhà giao dịch, thực họp đồng có hai bên giao kết họp đồng người chưa thành niên, người khơng có lực hành vi, họp vừa giao kết chưa thực bị phát họp đồng khơng thực trường họp người đại diện có n Tịa án xác nhận họp đồng vơ hiệu, Tịa án định họp đồng vơ hiệu, hợp đồng không thực Các bên ttong hợp đồng phải khơi phục lại tình trạng ban đầu; bên cho thuê nhà lấy trước tiền thuê nhà, phải hồn trả cho bên th Trường hợp họp đồng thực thời gian định, phải hiểu khơi phục lại tình trạng ban đầu bên phải hoàn lại cho họ nhận nhau; khơng bên lợi khơng bên bị hại Do trường hợp thuê nhà ở, người thuê nhà phải trả nhà mà phải trả tiền thuê nhà tương ứng với thời gian họ sử dụng nhà Có bảo đảm nguyên tắc công giao lưu dfui Hơn điều 140 BLDS khơng có chỗ quy định tịch thu xung công quỹ tài sản, hoa lợi, lợi tức phát sinh giao dịch Vi phạm hình thức hợp : Theo điều 489 BLDS, họp thuê nhà bắt buộc phải ký kết văn Nếu thời hạn từ tháng trở lên phải có xác nhận Cơng chúng nhà nước chứng thực ƯBND cấp có thẩm quyền phải đăng ký quan có thẩm quyền Do họp đồng thuê nhà không làm theo quy định bị coi vơ hiệu Nêu có bên yêu cáu Tòa án hủy họp theo điều 139 BLDS, Tịa án cần 88 định thời hạn thích họp để bên thực quy định hình thức Nếu hết thời hạn bên khơng thực Tịa án tun họp vơ hiệu Vấn đề đặt : - Thòi hạn thích họp - Nếu bên yêu cầu hủy họp đồng cố tình khơng bên hồn tất thủ tục giải Đây vấn đề cần có quy định cụ thể quan có thẩm quyền Theo khoản điểu 490 BLDS họp thuê nhà có thời hạn từ hai năm trở lên có thay đổi khung giá Nhà nước ban hành giá thuê nhà thay đổi theo khung giả Quy định nhằm bảo đảm ổn định định giá thuê trường họp cho thuê nhà Đối với trường họp họp đồng th nhà khơng quy định thời hạn, giải ? Theo trường họp họp đồng không quy định thời hạn, nhimg từ thời điểm giao kết hợp đồng đến thời điểm Nhà mrớc thay đổi khung hợp đồng thực 18 tháng, giá thuê nhà thay đổi theo Bởi lẽ, theo điều 498 BLDS họp khơng xác định thời hạn, hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc địi lại nhà Như vẠy, thời hạn họp đồng hai năm 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Bộ luật dân Pháp lệnh nhà Chỉ thị 200/CT - TW ngày 30/3/1960 Ban chấp hành Trung ương việc cải tạo nhũng người có nhiều nhà cho thuê quản lý toàn nhà cửa cho thuê thành phố thị xã Nghị định 19/CP ngày 29/6/1960 Hội đồng Chính phủ sách việc cho thuê nhà cửa tư nhân thành phố, thị xã Nghị định 24/CP ngày 13/2/1961 bổ xung Hội đồng Chính phủ sách quản lý thống nhà cho thuê thành phố, thị xã Thông tư 61/TTg ngày 17/2/1961 Thủ tướng Chính phủ giải thích sách quản lý thống nhà cho thuê thành phố, thị xã Thông tư số 144/BCT ngày 5/7/1961 ban cải tạo CTN tư doanh vấn đề nhà cho thuê tư nhân ngoại thành, ngoại thị Nghị định 115/CP ngày 29/7/1964 Hội đồng Chính phủ ban hành điều lệ cho thuê nhà ỏ’thành phố thị xã 10 Thông tư số 31 ngày 23/1 1/1964 Bộ nội vụ giải thích hướng dẫn thi hành điều lộ cho thuê nhà thành phố, thị xã 11 Thông tư số 4/DS ngày 3/1/1967 Tòa án nhân dân tối cao hướiig dẫn thi hành điều lệ cho thuê nhà thành phố, thị xã 90 12 Báo cáo 158/BC Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn đường lối xét xử loại tranh chấp nhà 13 Quy chế Hội đồng Bộ Trưởng việc cho thuê nhà người nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư nước lưu trú Việt Nam (ban hành theo nghị định số 389/HĐBT ngày 10/11/1990) 14 Thông tư liên số 03 ngày 8/4/1991 Bộ xây dựng- Lao động TBXH - Nội vụ- Tài hướng dẫn thi hành quy chế cho người nước thuê nhà 15 Quyết định 297/ CT ngày 2/10/1991 iủ tịch Hội đồng Bộ trưởng việc giải số vấn đề nhà 16 Quyết định số 118/TTg ngày 27/12/1992 Thủ tướng phủ giá cho thuê nhà ỏ' đưa tiền nhà vào tiền lương 17 Thông tư liên SỐ01/LBTT ngày 19/1/1993 Bộ xây dựng- Tài hưóiig dẫn việc thi hành đưa tiền nhà vào tiền lương 18 Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ việc, mua bán kinh doanh nhà 19 Các báo cáo tổng kết cơng tác xét xử ngành Tịa án 20 Bộ luật dân Sài Gòn 21 Bộ luật dân Bắc Kỳ năm 1937 22 Giáo trình dân trường đại học Luật 91 ... c BẢN VỂ HỢP ĐỔNG THUÊ NHÀ TRONG PHÁP LUẬT DÂN s ự VIỆT NAM 1.1 Sự phát triển chế định họp đồng thuê nhà ổ pháp luật dân Việt Nam 1.2 Mọp thuê nhà 13 1.2.1 - Khái niệm hợp ctồnạ thuê nhà 13 1.2.2-... I5ẢN VỂ HỢP ĐỚNG THUÊ NHÀ Ở TRONG PHÁP LUẬT DÂN s ự VIỆT NAM 1.1 Sư phát triển cua chế đinh hợp thuê nhà luât dân sư Viêt Nam Họp đồng thuê nhà ỏ' hình thành bên cổ nhà cho thuê bên thuê nhà Song... Những vấn đề vể hợp đồng thuê nhà Pháp lệnh dân Việt Nam 1.1 Sư phát triển chế định họp đồng thuê nhà luàt dân Việt Nam 1.2 Họp thuê nhà 1.3 Những điều kiện có hiệu lực hợp đồng thuê nhà 1.4 Quyẻn