Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành

B ộ GIẢO DỤC VÀ ĐÀO TẠO • • B ộ TƯ PHÁP • • TRƯỜNG ĐAI HOC LUẢT HÀ NƠI • • • T LÊ THI LUYẾN HỢP ĐÒNG THUÊ NHÀ ỏ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DẦN s ự MÃ SỐ: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: P.GS, TS ĐINH VĂN THANH Hà Nội 2011 LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ kính trọng lịng biết ơn sâu sắc đến Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Văn Thanh thầy, cô khoa pháp luật dân sự, trường Đại học Luật Hà Nội, người hướng dẫn tận tình, chu đáo suốt trình em thực luận văn Nhân dịp này, em xin cảm ơn tới thầy cô giáo, cán thư viện trường Đại học Luật Hà Nội bạn bè lớp Cao học Khoá 17 khoa Luật Dân sự, đồng nghiệp quan gia đình tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày 15 tháng năm 2011 Học viên Lê Thị Luyến LỜI MỎ ĐẦƯ Tính cấp thiết đề tài Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, mục tiêu thiếu người, gia đình, lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế giải vấn đề xã hội đất nước Hợp đồng thuê nhà vấn đề "cũ" song ln cịn vấn đề có tính thời Cũ hiểu biết tầm quan trọng, vai trị vị trí đời sống pháp luật dân đời sống hàng ngày người dân có “an cư” “lạc nghiệp” Mới nội dung đa dạng, diễn tiến kinh nghiệm rút từ việc ký kết thực hợp đồng phong phú Hiện nay, với trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, loại hình đào tạo, trường đại học liên tục tăng số lượng tuyển thí sinh đầu vào, khu cơng nghiệp liên tục đời với nhu cầu tuyển dụng hàng vạn công nhân để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Kéo theo nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày lớn, giá nhà đất liên tục tăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực nhà không đủ khả mua nhà khơng có hội để mua với giá gốc Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà người Vấn đề ký kết thực hợp đồng tưởng chừng đơn giản song thực tế tình hình cung - cầu thị trường vấn đề nhà cho thuê, nhu cầu thuê nhà người dân quy định pháp luật liên quan, ảnh hưởng lớn đến trình thực họp đồng nhiều trường họp không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân Quan hệ người cho thuê nhà người thuê nhà rắt phức tạp, người thuê phụ thuộc vào người cho thuê nhiều họ mang nặng tâm lý cần họ họ đâu có cần mình, cộng thêm với hiểu biết luật pháp người dân hạn chế nên quan hệ chủ nhà cho thuê người thuê nhà thông qua thoả thuận miệng khơng có hợp đồng th nhà có làm hợp đồng thuê nhà lại giấy viết tay để biết quyền nghĩa vụ thỏa thuận hai bên, không thông qua quản lý Nhà nước Do có tranh chấp xảy ra, hai bên (bên cho thuê nhà bên thuê nhà) khơng có chứng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Đe bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân vấn đề cho thuê nhà thiết phải có cơng trình nghiên cứu thật kỹ lưỡng tồn diện vấn đề Vì lý nên chọn đề tài: “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành” để nghiên cún làm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng thuê nhà chế định quan trọng chế định hợp đồng pháp luật dân Việt Nam Đen có số sách tham khảo vấn đề như: “Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp” tác giả Nguyễn Việt Cường, “Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Ngọc Điện, Ngồi ra, cịn số trích hợp đồng thuê nhà tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Tạp chí Luật học, nhằm làm sáng tở vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê nhà 01 luận văn thạc sỹ viết vấn đề luận văn thạc sỹ “Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Việt Cường Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu cấp độ iuận văn thạc sỳ viết nghiên cứu thời điểm trước Quốc hội thông qua Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 Sau năm 2005 có số khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu vấn đề nàv luận văn thạc sỹ nghiên cứu hợp đồng cho thuê nhà theo quy định BLDS năm 2005, sở so sánh chế định quy định BLDS năm 1995 cơng trình nghiên cứu tiếp cận theo hướng Mục đích nghiên cứu đề tài Đe tài nghiên cứu có mục đích góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật dân hành, đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích họp pháp bên họp đồng thuê nhà Từ đó, tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hơp đồng thuê nhà Phạm vi nghiên cứu đề tài Hợp đồng thuê nhà lĩnh vực tương đối phức tạp không pháp luật Việt Nam mà đổi với nước khu vực giới, cần nhiều cơng trình nghiên cứu với quy mơ thời gian thích hợp Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà có nghiên cứu th nhà cơng vụ nhà xã hội theo quy định pháp luật Việt Nam hành Phạm vi nghiên cứu giới hạn số khía cạnh pháp lý hợp đồng thuê nhà ở, thực tiễn giải tranh chấp đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà pháp luật Việt Nam C sở lý luận phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa sở quan điểm chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, sách Đẻng Cộng sản Việt Nam xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa nhân dân, nhân dân nhân dân Luận văn nghiên cứu dựa phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, vật lịch sử, luật học, phân tích - tổng hợp, logic - lịch sử, so sánh, đổi chiếu Đồng thời, tác giả sử dụng phương pháp khai thác sử dụng tư liệu thực tiễn để hoàn chỉnh Luận văn Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương: Chương Khái quát chung hợp đồng thuê nhà 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.2 Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà 1.3 Hình thức, thủ tục hợp đồng thuê nhà 1.4 Tiến trình phát triển pháp luật hợp đồng thuê nhà Chương Các yếu tố quan hệ họp đồng thuê nhà 2.1 Chủ thể họp đồng thuê nhà 2.2 Đối tượng họp đồng thuê nhà 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà 2.4 Hợp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt hợp đồng thuê nhà Chương Thực trạng pháp luật giải pháp hoàn thiện phát} luật hợp đồng thuê nhà 3.1 Thực trạng pháp luật quy định hợp đồng thuê nhả thực tế áp dụng 3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VÊ HỌP ĐÒNG THƯÊ NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm họp đồng thuê nhà 1.1.1 Khải niệm Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng thuê tài sản Bên thuê nhà bên cho thuê chuyển giao phần nhà nhả để sỵng dụng vào việc thời hạn định Bên cho thuê nhà cá nhân, pháp nhân kinh doanh nhà cho thuê, Nhà nước chủ thể cho thuê nhà Còn bên thuê nhà bên có nhu cầu để thuê cá nhân, pháp nhân thuê nhà cho thành viên pháp nhân dùng đế Như vậy, đời sống xã hội hợp đồng thuê nhà sử dụng phương diện pháp lý để loại chủ thể xã hội tham gia vào quan hệ họp đồng thuê nhà Trước hết, cần xác định khái niệm hợp đồng thuê nhà nhằm xác định mối quan hệ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Đe đưa khái niệm toàn diện đầy đủ hợp đồng thuê nhà ở, trước hết cần phải hiểu “th” có nghĩa gì? Trong đại từ điển tiếng Việt, “thuê” hiểu “mượn người làm mượn vật để sử dụng thời gian, theo giá thỏa thuận ”(l> “Mượn” nghĩa “xin phép tạm dùng người khác thời gian định ”(2) Vậy để tham gia vào quan hệ “th” phải có chủ thể Các chủ thể muốn xác lập quan hệ thuê phải đến thỏa thuận Từ thỏa thuận hình thành nên ciuan hệ pháp luật điều chỉnh, hợp đồng thuê Xem Đại từ điến tiếng Việt, trang 1600, Nhà xuất Văn hóa thơng tin Xem Đại từ điến tiếng Việt, trang 1159, Nhà xuất bàn Vãn hóa thơng tin Theo phương diện khách quan họp đồng thuê nhà hiểu quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ cho thuê nhà để phát sinh bên chủ thể với giao dịch dân Đây quy định điều kiện, nội dung, hình thức họp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà bên thuê nhà Theo phương diện chủ quan họp đồng thuê nhà hiểu giao dịch dân hình thành từ bày tỏ ý chí thống ý chí bên chủ thể với để đến thỏa thuận nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dút quyền nghĩa vụ dân Sự thỏa thuận thống ý chí bên cho thuê nhà bên th nhà Theo bên cho th nhà chuyển giao quyền sử dụng nhà cho bên thuê nhà yêu cầu bên thuê nhà trả cho lợi ích vật chất định, gọi tiền thuê nhà Bù lại, bên thuê nhà nhận quyền sử dụng nhà mà bên cho thuê thời gian định theo thỏa thuận Khi hợp đồng thuê nhà có hiệu lực làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà BLDS năm 2005 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng thuê nhà Song, qua khái niệm chung họp đồng dân sự, tính chất, đặc điểm hợp đồng thuê nhà, khái niệm hợp đồng thuê nhà hiếu sau: Hợp đồng thuê nhà thoả thuận bên; theo đỏ bên cho thuê có nghĩa vụ chuyến giao nhà diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc thời hạn định nhận tiền cho thuê nhà; bên th nhà có nghĩa vụ sử dụng ngơi nhà diện tích nhà thuê để trả tiền thuê nhà theo thời hạn phương thức thỏa thuận theo quy định pháp luật 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Hợp đồng cho thuê nhà loại họp đồng dân nhằm thực việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản (nhà ở) từ bên cho thuê nhà sang bên thuê nhà Do đó, hợp đồng thuê nhà có đặc điểm hợp đồng hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, hợp đồng song vụ, có đền bù a, Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thoả thuận theo quy định pháp luật Đây đặc điểm đặc trưng khác biệt hợp đồng thuê nhà với hợp đồng khác hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng mua bán Theo hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà chuyển giao quyền sử dụng ngơi nhà diện tích nhà mục đích thuê (để ở) thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng, hợp đồng mua bán bên bán nhà chuyển giao quyền sở hữu ngơi nhà cho bên mua, với hợp đồng uỷ quyền bên uỷ quyền sử dụng nhà phạm vi uỷ quyền bên uỷ quyền quyền sử dụng, quyền chiếm giữ theo điều kiện quy định hợp đồng uỷ quyền b, Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Đặc điểm song vụ hợp đồng thuê nhà thể chỗ: bên cho thuê nhà bên thuê nhà có quyền nghĩa vụ Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Ví dụ: Bên cho th có nghĩa vụ giao nhà bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê phải giao nhà hợp đồng có hiệu lực pháp luật Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền th nhà bên cho th có quyền u cầu bên thuê trả tiền thời hạn Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết phải trả tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhũng hư hỏng lớn nhà cho thuê ... bên hợp đồng thuê nhà 2.4 Hợp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt hợp đồng thuê nhà Chương Thực trạng pháp luật giải pháp hoàn thiện phát} luật hợp đồng thuê nhà 3.1 Thực trạng pháp luật quy định hợp. .. khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật dân hành, đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quy? ??n lợi ích họp pháp bên họp đồng thuê nhà Từ đó, tác giả... dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thoả thuận theo quy định pháp luật Đây đặc điểm đặc trưng khác biệt hợp đồng thuê nhà với hợp đồng khác hợp đồng uỷ quy? ??n, hợp đồng mua bán Theo hợp