Bài tập học kỳ môn Luật Dân sự 2. Đề bài: Phân tích hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Hãy sưu tầm và phân tích một vụ việc về hợp đồng thuê nhà ở trên cơ sở quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành
MỞ ĐẦU Trong thời kỳ xã hội ngày phát triển, nhu cầu sử dụng nhà tăng lến Sử dụng nhà phục vụ nhiều mục đích khác nhau, từ mục đích thiết yếu để đến mục đích tạo địa điểm bn bán, mở dịch vụ,… Tuy nhiên, hợp đồng tồn vấn đề rủi ro định Do đó, kèm với hợp đồng thường có biện pháp bảo đảm để tăng tính đảm bảo cho việc thực hợp đồng Để làm rõ vấn đề trên, phạm vi này, ta phân tích đề 13: “Phân tích hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc thực hợp đồng thuê nhà Hãy sưu tầm phân tích vụ việc hợp đồng thuê nhà sở quy định pháp luật dân Việt Nam hành.” NỘI DUNG I, Cơ sở lý luận chung hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc thực hợp đồng thuê nhà 1.Lý luận chung hợp đồng thuê nhà ở: 1.1 Khái niệm: Áp dụng điều 480 BLDS hợp đồng thuê tài sản, định nghĩa hợp đồng thuê nhà sau: “ Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên theo bên cho thuê giao tài sản, nhà ở, cho bên thuê để sử dụng thời hạn bên thuê phải trả tiền thuê.” 1.2.Đặc điểm + Là hợp đồng chuyển gia quyền sử dụng tài sản + Là hợp đồng có đền bù + Là hợp đồng song vụ + Có thể hợp đồng ưng thuận hợp đồng thực tế Vì pháp luật khơng quy định, tùy vào hai bên thỏa thuận, hợp đồng thuê nhà hợp đồng ưng thuận hay hợp đồng thực tế phụ thuộc vào hai bên có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng 1.3 Hình thức: Theo điều 492 “Hình thức hợp đồng thuê nhà phải thành lập văn bản, thời hạn th từ tháng trở lên phải cơng chứng chứng thực phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Thơng thường, hợp đồng thuê nhà thực thời gian dài nhà tài sản gắn liền với đất, quản lý nhà nước vậy, trường hợp, hợp đồng thuê nhà có giá trị thành lập văn Trường hợp th nhà tháng phải cơng chứng, chứng thực đăng kí Lý luận chung biện pháp bảo đảm đặt cọc: 2.1 Định nghĩa : Đặt cọc thỏa thuận bên, theo bên giao cho bên tài sản ( tiền, vật ) thời hạn định nhằm đảm bảo việc giao kết, thực hợp đồng, mà bên hướng tới bảo đảm cho việc thực hợp đồng giao kết bên 2.2.Đặc điểm: + Về thời điểm xác lập: đặt cọc xác lập chưa có hợp đồng xác lập bên mà có hứa hẹn việc xác lập hợp đồng + Về đối tượng bảo đảm: Đối tượng đặt cọc tiền vật Trong đối tượng tiền khoản tiền ln đồng thời mang chức bảo đảm tốn Theo đó, mục đích đặt cọc chưa thực khoản tiền mang chức bảo đảm, thực bên đặt cọc bên có nghĩa vụ tốn khoản tiền mang chức tốn + Về mục đích: biện pháp đặt cọc có mục đích bảo đảm giao kết bảo đảm thực hợp đồng Trong đó, tùy theo trường hợp cụ thể, biện pháp đặt cọc mang mục đích đơn ( bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng), mang mục đích kép ( vừa bảo đảm cho việc giao kết vừa bảo đảm cho việc thực hợp đồng đó) + Về chủ thể: Trong đặt cọc xác định bên bảo đảm bên bảo đảm bới lí : ( 1) quan hệ đặt cọc xác lập trước quan hệ nghĩa vụ bên hình thành ( trường hợp chưa thể xác định bên có nghĩa vụ) ( 2) đặt cọc với mục đích bảo đảm giao kết bên phải thực việc giao kết hợp đồng ( 3) đặt cọc với mục đích bảo đảm thực hợp đồng bên phải thực hợp đồng Do pháp luật không quy định cụ thể bên phải đặt cọc bên bên đặt cọc tùy hoàn cảnh cụ thể + Về tính bảo đảm: từ nội dung đặc điểm chủ thể thấy bên bảo đảm, bên phải chịu hậu đặt cọc Có thể nói biện pháp đặt cọc biện pháp bảo đảm chiều 2.3 Hình thức : Điều 358 BLDS quy định “Việc đặt cọc phải lập thành văn bản.” Mặt khác, theo quy định điều 29 Nghị định 163/2006 giao dịch bảo đảm: “Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước.” bên giao cho bên tài sản coi quan hệ đặt cọc bên xác1ập văn đặt cọc văn xác định rõ khoản tài sản chuyển giao hai bên tài sản đặt cọc Nói ngược lại, bên giao cho bên khoản tài sản với mục đích bảo đảm giao kết thực hợp đồng không lập thành văn có lập thành văn giao nhận tài sản mà không xác định rõ tài sản đặt cọc giao dịch không chấp nhận giao dịch đặt cọc, khoản tài sản mang chức tốn Ngồi ra, pháp luật không bắt buộc văn giao dịch bảo đảm đặt cọc đươc cơng chứng , chứng thực tùy theo thỏa thuận bên 3 Mối liên hệ hiệu lực hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự: Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định cụ thể mối quan hệ hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dấn Xét cụ thể hợp đồng thuê nhà có bảo đảm đặt cọc hình dung mối tương quan hiệu lực hai hợp đồng sau: Theo Khoản 1, hợp đồng thuê nhà có bảo đảm biện pháp đặt cọc bị vô hiệu có hiệu lực bị hủy bỏ thỏa thuận bên ý chí đơn phương bên chưa thực hợp đồng đặt cọc bị chấm dứt Hợp đồng đặt cọc bị chấm dứt trường hợp này, nghĩa có hiệu lực sau chấm dứt hiệu lực khơng cần thiết trì hiệu lực hợp đồng chấp nữa, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu từ ký kết Theo khoản khoản 4, việc hiệu lực hợp đồng đặt cọc bị chấm dứt trường hợp ( vô hiệu, bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt) không làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Theo khoản 3, hợp đồng thuê nhà có bảo đảm đặt cọc bị vô hiệu có hiệu lực bị hủy bỏ thỏa thuận bên ý chí đơn phương bên thực phần tồn hợp đồng đặt cọc khơng bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hợp đồng Theo Khoản 5, hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu, bị hủy bỏ bị đơn phương chấm dứt thực mà bên thực phần toàn hợp đồng thuê nhà bên nhận cọc ( bên chủ nhà ) có quyền xử lý phần tiền cọc để toán nghĩa vụ trả tiền nhà bên thuê nhà thời điểm hợp đồng bị vô hiệu, bị hủy bỏ bị đơn phương chấm dứt II, Phân tích vụ việc thực tiễn: Tóm tắt vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở” Nguyên đơn: Ông Phạm Cơng Trình, (sau gọi bên A) Bị đơn: Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt – Hàn; Đại diện theo pháp luật: Bà Phan Thị Dung ( Sau gọi bên B) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Phạm Thị Kim Thu (vợ ơng Trình) + Ngày 01/12/2006, vợ chồng ơng Phạm Cơng Trình, bà Phạm Thị Kim Thu, có ký hợp đồng th nhà với Cơng ty đào tạo chuyển giao công nghệ Việt – Hàn bà Phan Mỹ Dung chủ tịch Hội Đồng quản trị (HĐQT); nội dung vợ chồng ơng Trình cho công ty Việt – Hàn thuê nhà số 47 Võ Văn Dũng, phường Ô chợ Dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với thời hạn 10 năm nhằm phục vụ hai mục đích mở lớp giảng dạy nghề để + Theo nội dung hợp đồng, kể từ ngày 01/01/2007, giá thuê 1.050 USD/tháng cho 30 tháng Sau ký hợp đồng thuê nhà bên B đặt cọc cho bên A khoản tiền không tính lãi 1.000 USD từ tháng thứ 13 2.150 USD để đảm bảo thực tuân thủ điều kiện hợp đồng Sau ký hợp đồng, bên B đặt cọc 1000 USD toán tiền nhà đến hết tháng 6/2008 + Trong trình sử dụng, bên B có tiến hành sửa chữa nhà, đến hạn giao hết số tiền đặt cọc 01/01/2008, bên B không giao tiền cho bên A + 4/2008, bà Dung đề nghị chấm dứt hợp đồng, ơng Trình đăng báo cho th nhà + Tháng 6/2008, ơng Trình tiếp tục có thơng báo u cầu cơng ty chuyển nốt tiền đặt cọc, phía cơng ty khơng đáp ứng mà cịn u cầu bổ sung phụ lục hợp đồng, ơng Trình đồng ý tăng mức phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng yêu cầu tăng tiền đặt cọc Nhưng hai bên không thỏa thuận + Ngày 25/06/2008, công ty gửi văn u cầu gia đình ơng Trình bồi thường 5300 USD 20.000.000đ tiền vận chuyển Tháng 7/2008, bên thuê không tiến hành trả lại nhà mà lại tiến hành niêm phong ngơi nhà lại + Ơng Trình có đơn khởi kiện Tòa vào ngày 4/11/2008 Giải vụ án 2.1 Những tranh chấp Tòa án giải hay chưa tòa án giải quyết? Trong vụ án này, có hai tranh chấp xảy ra, tranh chấp khoản tiền đặt cọc Đến thời hạn giao hết số tiền đặt cọc, bên thuê không chuyển tiền cho bên cho thuê, bên thuê yêu cầu nhiều lần Sau đó, vợ chồng ơng Trình đăng báo tìm người thuê nhà.Từ đó, hai bên xảy tranh chấp Tranh chấp thứ hai, tranh chấp khoản tiền bồi thường thiệt hại 5300USD 20.000.000đ tiền hỗ trợ vận chuyển Số tiền này, công ty yêu cầu ông Trình đền bù cho ông Trình không đồng ý yêu cầu ký phụ lục tăng tiền đặt cọc, kiện khiến hai bên xảy tranh chấp Trong hai tranh chấp này, có tranh chấp hai Toàn giải quyết, tranh chấp thứ hai chưa Tịa án sơ thẩm phúc thẩm Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội giải 2.2 Cách giải Tòa án - Tòa Án cấp sơ thẩm giải sau : Tuyên bố giao dịch dân thể “hợp đồng thuê nhà ông Phạm Công Trình Cơng ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đại diện ký ngày 01.12.2006” giao dịch dân vô hiệu Buộc bên thuê Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đại diện phải trả lại nhà 47 Võ Văn Dũng, phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội cho vợ chồng ơng Phạm Cơng Trình, bà Phạm Thị Kim Thu bà Đinh Thị Lành làm đại diện theo ủy quyền Buộc Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đại diện có trách nhiệm tốn tiền th nhà cho ơng Phạm Cơng Trình, bà Phạm Thị Kim Thu bà Đinh Thị Lành làm đại diện số tiền 256.789.375 đồng Buộc Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đại diện theo ủy quyền phải dỡ bỏ thiết bị lắp đặt phần cải tạo, sửa chữa không chấp nhận 47 Võ Văn Dũng để trả lại nguyên trạng ban đầu ngơi nhà cho ơng Phạm Cơng Trình bà Phạm Thị Kim Thu Buộc Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đại diện phải toán tiền điện nước thời gian Công ty sử dụng Bác yêu cầu khác đương sự.Ngồi án cịn tun án phí quyền kháng cáo theo quy định pháp luật - Đối với Tòa phúc thẩm giải sau : Quyết định sửa án sơ thẩm, nhiên, án sơ thẩm có thay đổi trách nhiệm tốn tiền th nhà cho ơng Phạm Cơng Trình, bà Phạm Thị Kim Thu bà Đinh Thị Lành làm đại diện số tiền 196.017.125 đồng 2.3 Bình luận cách giải Tòa án: Trong vụ án , ta xác định có tranh chấp cần giải quyết, nhiên qua lần xét xử , tòa án chưa giải tranh chấp liên quan đến khoản tiền 5300 USD 20 triệu đồng tiền vận chuyển bên thuê yêu cầu Mặt khác, Tòa án khơng nhắc đến việc xử lí số tiền 1000 USD đặt cọc cho 12 tháng đầu bên thuê mà ơng Trình nhận Thêm nữa, hai lần Tòa xét xử đưa tuyên bố giao dịch dân thể “hợp đồng thuê nhà vợ chồng ơng Trình cơng ty cổ phần Việt – Hàn” không nêu rõ lý giao dịch dân vô hiệu Theo quan điểm cá nhân, Tòa sơ thẩm phúc thẩm sai yêu cầu Công ty Việt - Hàn phải tốn tiền th nhà cho ơng Trình, lẽ phía Tịa tun vơ hiệu, phía khơng u cầu bên th phải tốn tiền thuê nhà, mà phải gọi khoản tiền bồi thường thiệt hại cho quãng thời gian nhà ông Trình khơng có khả sử dụng để sinh lợi tức 2.4 Quan điểm cá nhân đề xuất cách giải vụ việc: Đầu tiên, xác định mục đích hợp đồng thuê nhà vụ án thuê nhà để nhằm thực song song hai mục đích vừa để thành lập trung tâm đào tạo ngắn hạn dài hạn cho sinh viên, vừa để Trong Bộ luật dân 2005, hợp đồng thuê nhà quy định từ điều 492 đến điều 500, ta áp dụng điều luật để giải vụ án Trong vụ án này, ta xem xét tính hợp pháp hợp đồng thuê nhà ở, tính hợp pháp hợp đồng đặt cọc, quy định phạt cọc quy định bồi thường thiệt hại hợp đồng Ta xem xét vấn đề Thứ nhất, đồng ý với quan điểm Tịa giao dịch dân vơ hiệu Dựa vào sau: Về hình thức hợp đồng thuê nhà, theo điều Điều 492 BLDS 2005: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Xét vụ án này, ngơi nhà ơng Trình cho thuê với thời hạn 10 năm, xét theo quy định pháp luật phải công chứng, chứng thực phải đăng ký Tuy nhiên, hợp đồng th nhà ơng Trình hai bên lý kết lại không nhắc đến việc hợp đồng đem công chứng, chứng thực đăng ký, nên hợp đồng vi phạm hình thức Về đối tượng tốn hợp đồng thuê nhà , hai bên sử dụng ngoại tệ Theo quy định pháp lệnh ngoại hối Ủy ban thường vụ quốc hội số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13 tháng 12 năm 2005, cá nhân thường trú nước không phép sử dụng ngoại tệ cụ thể Điều 22 Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối: “Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ giao dịch với tổ chức tín dụng, trường hợp tốn thơng qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý trường hợp cần thiết khác Thủ tướng Chính phủ cho phép” Ta thấy hai bên vi phạm quy định pháp luật, từ dẫn đên vi phạm nội dung hợp đồng Từ ta kết luận hợp đồng thuê nhà vô hiệu Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu quy định điều 137 BLDS 2005, theo đó, bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; bên th phải trả lại nhà cho ơng Trình theo tình trạng ban đầu nhận nhà, cụ thể phải gỡ bỏ thiết bị lắp đặt nhà, ông Trình trả lại tiền nhận cho bên thuê Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Thứ hai, xét tính hợp pháp hợp đồng đặt cọc giải tranh chấp đặt cọc Theo vụ án , việc đặt cọc sử dụng đối tượng ngoại tệ, tương tự xét tính hợp pháp hợp đồng thuê nhà, hợp đồng đặt cọc vơ hiệu Ta thấy hai bên có lỗi việc dẫn đến hậu hợp đồng vô hiệu Do theo quy định điểm d mục phần I nghị 01/2003 “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình” khơng tiến hành phạt cọc Hai bên hồn trả lại cho nhận, bên cho th hồn trả lại cho bên thuê tiền đặt cọc Cụ thể, ông Trình trả lại 1000USD tiền đặt cọc nhận cho bên thuê công ty Việt-Hàn Thứ ba, giải tranh chấp khoản tiền 5300USD 20 triệu đồng tiền vận chuyển mà bên thuê yêu cầu Trong việc xét xử hai lần Tịa khơng giải yêu cầu bên thuê Xét thấy Tòa án nên điều tra làm rõ khoản tiền khoản tiền tạo thành Nếu có đầy đủ chứng minh khoản tiền phù hợp với quy định pháp luật bảo đảm quyền lợi đáng cho bên th đưa xem xét u cầu ơng Trình bồi thường thiệt hại cho công ty Việt -Hàn Thứ tư, giải bồi thường thiệt hại: Bên thuê nhà giao tiền thuê nhà đến hết tháng năm 2008, đến xảy tranh chấp hai bên từ tháng 7/2008, bên thuê không tiến hành trả lại nhà mà lại tiến hành niêm phong nhà lại ( với lí bảo vệ trang thiết bị lắp nhà thuê) Xét thấy theo quy định BLDS 2005, bên thuê nhà muốn sửa nhà phải có đồng ý văn bên cho thuê Trong trường hợp không nhắc đến việc sửa nhà bên thuê đồng ý văn nên bên thuê bên có lỗi Mặt khác, bên thuê trả tiền đến tháng 6/2008 lại niêm phong nhà đến tận tháng 7/2008, bên thuê có lỗi tiếp trường hợp nên bên thuê phải có trách nhiệm bồi thường cho bên cho thuê Bởi lẽ, thời gian nhà bị niêm phong bên thuê trả lại nhà bên cho th khơng bị thâm hụt lợi nhuận khai thác từ ngơi nhà Số tiền bồi thường dựa vào thỏa thuận bên, bên không thỏa thuận tịa án giải theo quy định pháp luật theo thiệt hại cụ thể xác minh qua trình điều tra Cuối cùng, bên thuê nhà phải trả số tiền cho việc sử dụng nhà th 18 tháng cho ơng Trình Số tiền Tòa án định dựa mức giá thuê nhà loại địa phương nơi xét xử Ngồi bên th phải tóan tiền điện, nước, sinh hoạt phí sử dụng vịng 18 tháng KẾT LUẬN Qua phân tích vụ việc cụ thể liên quan đến hợp đồng thuê nhà, ta thấy nhiều vấn đề phát sinh xung quanh hợp đồng nói chung hợp đồng thuê nhà phạm vi Và thực tiễn xét xử chưa thật thỏa đáng Do đó, vai trị Tịa án ngày quan trọng Điều đặt vấn đề trình độ xét xử Tòa án cần ngày nâng cao, góp phần đem lại cơng cho xã hội 10 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG .1 I, Cơ sở lý luận chung hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc thực hợp đồng thuê nhà 1.Lý luận chung hợp đồng thuê nhà ở: Lý luận chung biện pháp bảo đảm đặt cọc: Mối liên hệ hiệu lực hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự: Giải vụ án KẾT LUẬN .10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 1, TS Lê Đình Nghị , Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập II, Nhà xuất giáo dục Việt Nam 2, TS Phạm Văn Tuyết, TS Lê Kim Giang, Hướng dẫn môn học Luật Dân tập II, Nhà xuất Tư pháp 3, TS Phạm Văn Tuyết, TS Lê Kim Giang, Hoàn thiện chế định đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, Nhà xuất Dân trí 4, Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 5, Một số trang web tham khảo: https://123tailieu.com/tim-hieu-2-vu-viec-ve-tranh-chap-hop-dong-thue-nhao-luat-dan-su.html * Các văn quy phạm pháp luật sử dụng : 1, Bộ luật Dân 2005 2, Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm 3, Nghị 01/2003/NQ-HĐTP “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình” 12 ... mục đích bảo đảm giao kết bảo đảm thực hợp đồng Trong đó, tùy theo trường hợp cụ thể, biện pháp đặt cọc mang mục đích đơn ( bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng) , mang... trường hợp chưa thể xác định bên có nghĩa vụ) ( 2) đặt cọc với mục đích bảo đảm giao kết bên phải thực việc giao kết hợp đồng ( 3) đặt cọc với mục đích bảo đảm thực hợp đồng bên phải thực hợp đồng. .. mục đích kép ( vừa bảo đảm cho việc giao kết vừa bảo đảm cho việc thực hợp đồng đó) + Về chủ thể: Trong đặt cọc xác định bên bảo đảm bên bảo đảm bới lí : ( 1) quan hệ đặt cọc xác lập trước quan