Đang tải... (xem toàn văn)
Đề tài Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam nhằm nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở là vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng. Mời các bạn cùng tham khảo!
8 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP.HCM KHOA LUẬT Lê Hoàng Đức 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038 MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ngành: LUẬT KINH TẾ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Nhóm tác giả xin cam đoan cơng trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu trong q trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào. Nếu có sự gian dối trong q trình cũng như bài đề tài, nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022 Nhóm tác giả thực hiện Lê Hồng Đức Nguyễn Hồng Đạt LỜI CẢM ƠN Đề tài nghiên cứu khoa học chun ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG TH NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của q trình cố gắng khơng ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình, động viên khích lệ của thầy cơ, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ nhóm trong thời gian học tập nghiên cứu khoa học vừa qua Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu Người đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu, thơng tin khoa học cần thiết cho đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất. Xin cảm ơn lãnh đạo, ban giám hiện cùng tồn thể các thầy cơ giáo Trường Đại học Ngoại ngữ Tin học Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Luật kinh tế đã tạo điều kiện cho nhóm hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu khoa học của mình. Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã ln bên cạnh, ủng hộ, động viên Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn! Nhóm Tác giả Lê Hồng Đức Nguyễn Hồng Đạt MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài .2 Mục đích nghiên cứu đề tài .6 Phạm vi và nội dung của đề tài Phương pháp nghiên cứu đề tài Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu Kết cấu của đề tài .9 CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO TH KHỐN NHÀ Ở 10 1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho th khốn nhà ở .11 1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam .11 1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực 13 1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam 16 1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên 16 1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho th khốn nhà ở 27 1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan 29 1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng 30 1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến 30 1.3.2. Một số bất cập tồn tại .30 1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31 CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI .35 2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng 36 2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam .36 2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực 37 2.1.3. Trình tự nghiệm thu hồn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ 38 2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai .39 2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên 39 2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng 40 2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan 41 2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng .42 2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến 42 2.3.2. Một số bất cập tồn tại .42 2.3.3. Kiến nghị hoàn thiện 42 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 43 KẾT LUẬN 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ TS: Tiến sĩ NĐCP: Nghị định – Chính phủ VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật TT: Thơng tư BXD: Bộ xây dựng BTC: Bộ tài chính QHPL: Quan hệ pháp luật QPPL: Quy phạm pháp luật TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với vị thế là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực Đơng Nam Á nhờ vào chủ trương kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển ở các ngành cơng nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số đó là ngành cơng nghiệp kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam từ ngàn đời nay. Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với người lao động phổ thơng. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn cịn đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là th nhà để ở. Ngồi việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động phổ thơng, cho th nhà cịn đáp ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh của các ngành cơng nghiệp khác như kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ ăn uống… Hay đối với chính cho th nhà ở qua việc cho th lại vì mục đích lợi nhuận. Những giao dịch dân sự về cho th nhà trên thường được thể hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng. Chính vì tầm quan trọng được thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định có nhà ở hợp pháp của cơng dân thể hiện qua Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội 10 3.2.1. Xét u cầu của ngun đơn địi lại số tiền cọc mà bị đơn đã nhận của ngun đơn đã nhận theo Điều 2 của hợp đồng ký ngày 11/01/2013 tại phịng cơng chứng số 6 (Hợp đồng mà ngun đơn tranh chấp): Như phân tích ở trên, thực chất số tiền 140.000.000 đồng này là tiền thế chân (tiền cọc, tương đương 2.5 lượng vàng của ơng T đối với ơng Q, bà M), sang nhượng lại cho bà H. Bị đơn khơng có ý kiến gì đối với số tiền này, đồng ý trả ngun đơn. Vì vậy HĐXX ghi nhận sự thỏa thuận của các bên Xét u cầu của ngun đơn về việc phạt bị đơn số tiền tiền 5.200.000.000 đồng theo Điều 2 của hợp đồng ký ngày 11/01/2013 tại phịng cơng chứng số 6 (hợp đồng các bên các bên tranh chấp) Hội đồng xét xử nhận thấy ngun đơn có các vi phạm như sau: + Vi phạm về điều khoản thanh tốn tiền nhà (Theo Điều 2 của hợp đồng các bên ký kết): Căn cứ vào các vi bằng của bị đơn lập các ngày 13,14 và 15/4/2015 thì bị đơn đại diện cho bà M là ơng PQV, thơng báo việc ngun đơn cịn thiếu tiền th nhà hơn 03 tháng liên tiếp, số tiền thiếu là 326.000.000 đồng (tính đến ngày 15/01/2015) Căn cứ vào lời thừa nhận của các bên đương sự tại Tịa án, và văn bản trả tiền cho bị đơn thì ngun đơn cịn thiếu tiền th nhà (theo hợp đồng cơng chứng là 3 tháng x 4.000.000 đồng + 12 triệu) và tiền thiếu là 156.000.000 đồng, sau khi nhận thơng báo của bị đơn, bà H đã ủy quyền cho ơng H gửi tiền (kể cả trực tiếp lẫn bưu điện) nhưng phía bà M khơng nhận. Đây là chứng cứ khơng cần chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự Như phân tích trên, ngun đơn tranh chấp theo hợp đồng cơng chứng, tuy nhiên giữa các bên là có thỏa thuận giá th thực tế là 30.000.000 đồng/tháng. Vì vậy có đủ căn cứ xác định ngun đơn cịn thiếu tiền th nhà là 3 tháng HĐXX nhận định, theo quy định tại Điều 494 Luật dân sự thì quyền của các bên cho th nhà ở: Quyền của bên cho th nhà: 1. Nhận đủ tiền th nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận 2. Đơn phương chấm dứTrường hợp đồng theo khoản 1, khoản 3 Điều 498 của bộ luật này Điều 498 quy định: 1.Bên cho th nhà có quyền đơn phương chấm dứTrường hợp đồng th nhà khi bên th có một trong các hành vi sau đây: a/ khơng trả tiền th nhà liên tiếp trong ba tháng mà khơng có lý do chính đáng; b/sử dụng nhà trái mục đích th + Sử dụng nhà khơng đúng mục đích th (Điều 4, mục 2 của Hợp đồng các bên ký kết): HĐXX nhận thấy, việc bà H tự ý cho ơng TĐT cùng vợ bà ĐTKC hợp tác kinh doanh với văn bản thể hiện ngày 20/8/2014, sau đó ngày 21/11/2014 bà Hà, ơng T và bà M mới ký hợp đồng hợp tác kinh doanh Việc kinh doanh của vợ chồng ơng TĐT, bà ĐTKC thực chất là bà H cho th lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài sản. Hàng tháng ơng T đều phải nộp tiền th nhà cho bà H với số tiền là 50.000.000 đồng/tháng Như phân tích ở trên, ngun đơn khởi kiện đối với hợp đồng cơng chứng mà các bên ký kết, theo hợp đồng cơng chứng thì hai bên khơng thỏa thuận việc cho th lại mặt bằng Mặt khác, việc hai bên thỏa thuận bổ sung hợp đồng, đây là phụ lục hợp đồng phụ thuộc vào hợp đồng chính, xảy ra sau thời điểm ơng Q chết nên ơng H, V cũng có quyền đối với phần thừa kế nghĩa vụ.Việc bà H đồng ý, ký vào giấy thỏa thuận nhằm tạo điều kiện cho bà H thực hiện nghĩa vụ trả tiền th nhà Đối chiếu các quy định nêu trên thì việc vi phạm hợp đồng là do ngun đơn Vì vậy u cầu bồi thường số tiền 5.200.000.000 đồng như hợp đồng thì nhận thấy khơng có căn cứ pháp luật nên khơng được chấp nhận Tại phiên tịa, Hội đồng xét xử ghi nhận việc đại diện bị đơn xác định khơng địi lại số tiền ngun đơn th nhà cịn thiếu là 326.000.000 đồng 3.2.2. Về u cầu bồi thường giá trị xây dựng và tài sản: Hội đồng xét xử nhận thấy: Xét trường hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 20/8/2014 giữa bà H và ơng TĐT có thỏa thuận tại Điều 1, Mục 1.1 thì: Bên A giao tồn bộ diện tích nhà và đất tầng trệt và phịng trà cho bên B( ơng T) tồn quyền sử dụng và trực tiếp kinh doanh nhà hàng, biểu diễn nghệ thuật bao gồm trang thiết bị hiện hữu có trong mặt bằng theo danh sách kiểm kê chi tiết đính kèm Bên A (bà H): giữ lại lầu 1 lầu 2 và sử dụng lối đi riêng Hiện nay bên A khơng cịn kinh doanh tiếp mặt bằng trên đây nữa và đồng ý nhượng lại cho bên B để kinh doanh Giá th là 50.000.000 đồng/tháng, trả tiền vào ngày 20 dương lịch hàng tháng Điều 2 quy định: Thời gian cho mượn lại trang thiết bị là 02 năm; Xét biên bản thẩm định tại chỗ ngày 25/4/2017, ơng TĐT xác nhận việc giao nhận mặt bằng, tài sản chỉ thực hiện giữa hai bên là bà Hà và ơng T Xét biên bản bàn giao tài sản giữa ơng T, bà H khơng có bà M ký Xét trong q trình giải quyết vụ án, Tịa án đã tiến hành xác minh: Việc đăng ký kinh doanh của cá nhân, tổ chức từ khi bà H ký kết th mặt bằng với bị đơn. Theo kết quả xác minh của phịng Kinh tế quận Bình Thạnh có nhiều hộ đăng ký kinh doanh (văn bản ngày 02/6/2017) Việc xây dựng có phép hay khơng phép trong thời gian hai bên thực hiện hợp đồng đến thời điểm xảy tranh chấp. Phòng Quản lý đô thị quận Bình Thạnh trả lời bà M, ơng Q có xin phép xây dựng, chưa hồn cơng, trong khoảng thời gian hai bên thực hiện hợp đồng có sửa chữa, xây dựng khơng phép. (Theo văn bản ngày 18/7/2017) HĐXX nhận thấy việc Định giá tài sản khơng thể thực hiện được (Theo biên bản Thẩm định) vì tài sản trên đất giữa bà H và ơng T giao nhận với nhau khơng cịn, định giá phần giá trị xây dựng khơng thể tiến hành được vì ngun đơn khơng thể chỉ ra được phần nào ngun đơn xây dựng Ngun đơn đưa ra các chứng cứ: Hợp đồng xây dựng nhà cửa với cơng ty sao bên Thành, phiếu thu chi Tuy nhiên cơng trình chưa nghiệm thu, chưa xuất thuế VAT theo quy định của pháp luật xây dựng và Ngun đơn cũng thừa nhận tại Tịa án Mặt khác, trong q trình tố tụng, Tịa án triệu tập Cơng ty Sao Bến Thành để lấy lời khai, đối chất nhưng vắng mặt Tại tịa, các bên cũng u cầu khơng đưa những người liên quan vào tham gia tố tụng Hội đồng xét xử nhận thấy, việc bàn giao tài sản trong q trình hợp tác kinh doanh giũa ngun đơn và ơng TĐT là có thật. Nghĩa vụ thực hiện giao trả tài sản là thuộc ơng T Tài sản trên đất (cơng trình) các bên khơng đưa ra chứng cứ ngun đơn hay bị đơn tháo gỡ Theo Điều 2. Mục 2.3 của Hợp đồng hợp tác giữa ngun đơn và ơng T, HĐXX nhận thấy, việc tháo gỡ cơng trình trên đất thuộc trách nhiệm quản lý tài sản thuộc ơng T quản lý theo hợp đồng và nghĩa vụ bồi thường liên quan đến ơng T Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp các bên, HĐXX tách riêng phần bồi thường giá trị xây dựng trên đất và tài sản trên đất cho ngun đơn khởi kiện ơng T, bà Chi Vì vậy u cầu bồi thường vế tài sản, giá trị tài sản là: 6.890.000.000 đồng của ngun đơn đối với bị đơn là khơng có căn cứ chấp nhận + Về chi phí về xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản: Ngun đơn đã nộp phải chịu 5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí đối với số tiền HĐXX chấp nhận cho ngun đơn là 140.000.000 đồng; Ngun đơn phải chịu án phí đối với u cầu khơng được chấp nhận là 12.090000.000 đồng Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Áp dụng Điều 26, Điều 147, Điều 165 và Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng Điều 134,135,406, 424,425,426, 492, 493, 494 và Điều 498 Bộ luật dân sự 2005; Áp dụng Nghị Quyết 326 của Quốc hội quy định về án phí , lệ phí Tịa án; Áp dụng Luật thi hành án dân sự; Tun xử: 1. Chấp nhận một phần u cầu của ngun đơn: Buộc bị đơn phải trả số tiền đặt cọc th nhà là 140.000.000 đồng 2. Bác u cầu khởi kiện của ngun đơn buộc bị đơn phải bồi thường số tiền theo hợp đồng là 5.200.000.000 đồng và số 6.890.000.000 đồng về giá trị tài sản trên đất, giá trị xây dựng 3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà VTM phải chịu số tiền án phí DSST là: 7.000.000 đồng nhưng được miễn tiền án phí theo quy định tại Điều 12, Nghị Quyết 326 của UBTVQH quy định về mức thu án phí, lệ phí tịa án Bà NTTH phải chịu án phí DSST là: 120.090.000 đồng (một trăm hai mươi triệu khơng trăm chín mươi ngàn đồng) 4. Về quyền kháng cáo: Ngun đơn có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tun án. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạTrường hợp lệ Trường hợp bản án, quy định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền u cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự PHỤ LỤC II: MẪU HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập Tự do Hạnh phúc HỢP ĐỒNG TH NHÀ Hơm nay, ngày tháng năm 2021, các Bên gồm: BÊN CHO TH (Bên A): CMND/CCCD số: Cơ quan cấp: Ngày cấp: Nơi ĐKTT: BÊN THUÊ (Bên B): CMND/CCCD số: Cơ quan cấp: Ngày cấp: Nơi ĐKTT: Bên A và Bên B sau đây gọi chung là “Hai Bên” hoặc “Các Bên” Sau khi thảo luận, Hai Bên thống nhất đi đến ký kết Hợp đồng thuê nhà (“Hợp Đồng”) với các điều khoản và điều kiện dưới đây: Điều 1: Nhà ở và các tài sản cho thuê kèm theo nhà ở: 1.1. Bên A đồng ý cho Bên B thuê và Bên B cũng đồng ý thuê quyền sử dụng đất và căn nhà 1 trệt được xây trên diện tích đất 121m² tại địa chỉ 1.2. Bên A cam kết quyền sử sụng đất và căn nhà gắn liền trên đất trên là tài sản sở hữu hợp pháp của Bên A. 1.3. Khi bàn giao mặt bằng, Bên A sẽ ghi nhận lại hiện trạng của Tài sản th bằng hình ảnh. Khi hợp đồng chấm dứt, Bên B có nghĩa vụ hồn trả Tài sản th theo đúng hiện trạng ban đầu ( Nghĩa vụ này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 9.2 Hợp Đồng này ) Điều 2: Bàn giao và sử dụng diện tích th: 2.1 Ngày bàn giao mặt bằng là ngày Các bên kí kết hợp đồng . Bên A hỗ trợ cho bên B 01 tháng ( 20 ngày sữa chữa, 10 ngày nghỉ Tết ) để thi cơng , cải tạo, trang trí trước khi vào kinh doanh. Tiền đặt cọc và tiền th nhà q đầu tiên phải được bên B thanh tốn cho bên A ngay khi kí kết hợp đồng ( đã trừ tiền nhà 01 tháng hỗ trợ ) 2.2. Bên B cam kết sử dụng Tài sản th đúng mục đích là ………………, khơng được cho th lại và phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu sử dụng vào mục đích trái pháp luật. Trường hợp bên B sử dụng khơng đúng mục đích nêu trên, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và khơng phải hồn trả cọc cho Bên B. Điều 3: Thời hạn th 3.1. Bên A cam kết cho Bên B th Tài sản th với thời hạn là …. năm kể từ ngày bàn giao Tài sản th 3.2. 3 tháng trước khi Hợp Đồng hết hạn, Bên A sẽ thơng báo cho Bên B về việc Hợp Đồng sắp đáo hạn. Bên B phải chủ động liên hệ cho Bên A để thương lượng về việc Hai Bên tiếp tục hay khơng tiếp tục kí kết Hợp Đồng. Điều 4: Thời hạn thanh tốn Thời hạn thanh tốn theo q ( 03 tháng/ 1 lần ) vào ngày kí kết Hợp Đồng của tháng đầu tiên mỗi q. Bên B khơng được thanh tốn tiền th trễ q 05 ngày so với ngày kí kết Hợp Đồng. Nếu q thời hạn trên, mỗi ngày sẽ bị phạt tiền 1.000.000 VNĐ ( Một triệu đồng ). Sau 15 ngày trở lên kể từ ngày kí kết Hợp Đồng mà Bên B vẫn chưa thanh tốn, thì xem như Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng và mất cọc. Nếu 3 kỳ thanh tốn liên tiếp Bên B đều thanh tốn trễ từ 10 ngày trở lên, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng mà khơng phải cần sự đồng ý của Bên B và Bên B bị mất cọc. Trong cả 2 trường hợp trên, Bên B vẫn có nghĩa vụ hồn trả Tài sản th theo đúng hiện trạng ban đầu tại Điều 9.2 Hợp Đồng này Điều 5: Đặc cọc tiền th nhà 5.1. Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền cọc là … 000.000 VNĐ (bằng chữ: ………… mươi lăm triệu đồng) tương ứng với 0… tháng tiền th nhà ngay sau khi ký hợp đồng này. Số tiền này là tiền đặt cọc để đảm bảm thực hiện Hợp đồng cho th nhà kể từ ngày Hợp Đồng có hiệu lực. 5.2. Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận mà khơng thực hiện nghĩa vụ thơng báo trước cho Bên A trong vịng 30 ngày thì Bên A sẽ khơng phải hồn trả lại Bên B số tiền đặt cọc này. Sau 3 năm, vì nhu cầu cần thiết, Bên A mới phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận nhưng phải thực hiện nghĩa vụ thơng báo trước cho Bên B trong vịng 30 ngày nếu khơng khơng thực hiện nghĩa vụ thơng báo thì bên A sẽ phải hồn trả lại Bên B số tiền đặt cọc và phải bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền đặt cọc. 5.3. Tiền đặt cọc của Bên B sẽ khơng được dùng để thanh tốn Tiền Th Nếu Bên B vi phạm Hợp Đồng, thì tiền đặt cọc sẽ được xử lí theo qui định của Hợp Đồng này. 5.4. Vào thời điểm kết thúc Thời Hạn Th hoặc kể từ ngày Chấm dứt Hợp Đồng, Bên A sẽ hồn lại cho Bên B số Tiền Đặt Cọc nếu Bên B khơng rơi vào các trường hợp mất cọc theo qui định của Hợp Đồng này sau khi đã khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có). Điều 6: Tiền th nhà: 6.1. Tiền Th nhà đối với Diện Tích Th nêu tại mục 1.1 Điều 1 là: Năm đầu tiên: .000.000 VNĐ/tháng (Bằng chữ: ) Năm thứ hai, thứ ba: 000.000 VNĐ/tháng (Bằng chữ: ) Năm thứ tư, thứ năm: 000.000 VNĐ/tháng (Bằng chữ: ) 6.2. Tiền th kể trên chưa bao gồm VAT, thuế TNCN… Bên B có nghĩa vụ đóng thuế cho Bên A ( nếu có ). 6.3. Tiền Th nhà khơng bao gồm chi phí sử dụng Diện tích th. Mọi chi phí sử dụng Diện tích th nhà bao gồm tiền điện, nước, vệ sinh, do bên B trả theo khối lượng, cơng suất sử dụng thực tế của Bên B hàng tháng, được tính theo đơn giá của nhà nước. Điều 7: Phương thức thanh tốn tiền th nhà: Phương thức thanh tốn: Tiền th nhà thanh tốn theo thời hạn thanh tốn tại Điều 4 bằng tiền mặt. Điều 8: Quyền và nghĩa vụ của bên cho th nhà: 8.1. Quyền của Bên Cho Th: Được thanh tốn Tiền Th và Chi phí sử dụng Diện Tích Th đầy đủ, đúng hạn theo thoả thuận trong Hợp Đồng u cầu Bên B phải sửa chữa phần hư hỏng, thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra. 8.2. Nghĩa vụ của Bên Cho Th: Bàn giao Diện Tích Th cho Bên B theo đúng thời gian quy định trong Hợp Đồng; Cung cấp thơng tin liên quan về các vấn dề pháp lí của mặt bằng theo u cầu của Bên B (GCNQSDĐ,CMND/CCCD, HK…) Đảm bảo việc cho th theo Hợp Đồng này là đúng quy định của pháp luật; Đảm bảo cho Bên B thực hiện quyền sử dụng Diện Tích Th một cách độc lập và liên tục trong suốt Thời Hạn Th, trừ trường hợp vi phạm pháp luật và/hoặc các quy định của Hợp Đồng này. Khơng xâm phạm trái phép đến tài sản của Bên B trong phần Diện Tích Th. Nếu Bên A có những hành vi vi phạm gây thiệt hại cho Bên B trong Thời Gian Th thì Bên A phải bồi thường. Tn thủ các nghĩa vụ khác theo thoả thuận tại Hợp Đồng này hoặc/và các văn bản kèm theo Hợp đồng này; hoặc/và theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều 9: Quyền và nghĩa vụ của bên th nhà: 9.1. Quyền của Bên Th: + Nhận bàn giao Diện tích Th theo đúng thoả thuận trong Hợp Đồng; + Được sử dụng phần Diện Tích Th làm nơi kinh doanh theo mục đích đã thỏa thuận ở trên; + u cầu Bên A sửa chữa kịp thời những hư hỏng khơng phải do lỗi của Bên B trong phần Diện Tích Th để bảo đảm an tồn; + Được tháo dỡ và đem ra khỏi phần Diện Tích Th các tài sản, trang thiết bị của bên B đã lắp đặt trong phần Diện Tích Th khi hết Thời Hạn Th hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng 9.2. Nghĩa vụ của Bên Th: + Sử dụng Diện Tích Th đúng mục đích đã thỏa thuận, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra; + Thanh tốn Tiền Đặt Cọc, Tiền Th đầy đủ, đúng thời hạn đã thỏa thuận; + Trả lại Diện Tích Th cho Bên A khi hết Thời Hạn Th hoặc chấm dứt Hợp Đồng Th như hiện trạng bao gồm: Mái nhà, vách nhà, tường nhà, nền nhà…phải cịn đảm bảo chất lượng để Bên A tiếp tục sử dụng mặt bằng vào mục đích cho th; + Mọi việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt bổ sung các trang thiết bị làm ảnh hưởng đến kết cấu của căn nhà, Bên B phải thơng báo cho Bên A và chỉ được tiến hành các cơng việc này sau khi có sự đồng ý của Bên A; + Tn thủ một cách chặt chẽ quy định tại Hợp Đồng này và các quy định của pháp luật Việt Nam. Điều 10: Đơn phương chấm dứt hợp đồng th nhà : Trong trường hợp một trong Hai Bên muốn đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước hạn thì phải thơng báo bằng văn bản cho Bên kia trước 30 (Ba mươi) ngày và được sự đồng ý của bên cịn lại. Nếu một trong Hai Bên khơng thực hiện nghĩa vụ thơng báo cho Bên kia thì sẽ phải bồi thường theo qui định tại Điều 5.2 Hợp Đồng này Điều 11: Sự kiện bất khả kháng Là những sự kiện đáp ứng điều kiện của Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015. Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, Bên A và Bên B sẽ chia sẻ rủi ro cho nhau theo nguyên tắc thương lượng, thiện chí Riêng đối với tình hình dịch bệnh COVID19, phải có văn bản hoặc chỉ thị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có phạm vi tác động bao gồm mặt bằng và ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh của Bên B thì mới được coi là sự kiện bất khả kháng. Rủi ro sẽ được chia sẻ như sau: Nếu Bên B không thể kinh doanh ( kể cả trực tiếp hay online ), tiền th nhà được giảm tối đa 50% Nếu Bên B vẫn có thể kinh doanh ( kể cả trực tiếp hay online ), mức giảm của tiền th nhà sẽ phụ thuộc vào mức độ ảnh hưởng, tình hình thực tế. Tuy nhiên, tiền th nhà được giảm tối đa 30% Điều 12: Điều khoản thi hành: Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên cùng ký kết; Các Bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ các thoả thuận trong Hợp Đồng này trên tinh thần hợp tác, thiện chí. Mọi sửa đổi, bổ sung đối với bất kỳ điều khoản nào của Hợp Đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của mỗi Bên. Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp Đồng có giá trị pháp lý như Hợp Đồng, là một phần khơng tách rời của Hợp Đồng này. Hợp Đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ 01 (một) bản để thực hiện. BÊN CHO THUÊ BÊN THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) (ký và ghi rõ họ tên) ... LỜI CẢM ƠN Đề? ?tài? ?nghiên? ?cứu? ?khoa? ?học? ?chun? ?ngành? ?Luật? ?kinh? ?tế với? ?Đề? ?tài? ?“MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG TH NHÀ Ở ? ?ĐANG? ?ĐƯỢC? ?QUAN? ?TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG? ?KINH? ?DOANH? ?BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT? ?NAM? ?? là kết quả của ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ TIN HỌC TP.HCM KHOA? ?LUẬT Lê Hoàng Đức 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038 MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ? ?Ở? ?ĐANG? ?ĐƯỢC QUAN? ?TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG? ?KINH? ?DOANH? ?BẤT ... Từ những quy định và phân tích? ?trên, ta rút ra? ?được? ?qui định tổng qt về hợp? ?đồng? ?cho th khốn? ?nhà? ?ở? ?theo pháp? ?luật? ?Việt? ?Nam? ?như sau: ? ?Hợp? ?đồng cho th khốn? ?nhà? ?ở? ?là 1? ?dạng? ?của? ?hợp? ?đồng? ?th khốn? ?tài? ?sản? ?cũng như? ?hợp đồng? ?kinh? ?doanh? ?bất? ?động? ?sản? ?với mục đích chủ yếu là sinh lời trong đó hợp