Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành

B ộ GIẢO DỤC VÀ ĐÀO TẠO • • B ộ TƯ PHÁP • • TRƯỜNG ĐAI HOC LUẢT HÀ NƠI • • • T LÊ THI LUYẾN HỢP ĐÒNG THUÊ NHÀ ỏ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DẦN s ự MÃ SỐ: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: P.GS, TS ĐINH VĂN THANH Hà Nội 2011 LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ kính trọng lịng biết ơn sâu sắc đến Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Văn Thanh thầy, cô khoa pháp luật dân sự, trường Đại học Luật Hà Nội, người hướng dẫn tận tình, chu đáo suốt trình em thực luận văn Nhân dịp này, em xin cảm ơn tới thầy cô giáo, cán thư viện trường Đại học Luật Hà Nội bạn bè lớp Cao học Khoá 17 khoa Luật Dân sự, đồng nghiệp quan gia đình tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày 15 tháng năm 2011 Học viên Lê Thị Luyến LỜI MỎ ĐẦƯ Tính cấp thiết đề tài Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, mục tiêu thiếu người, gia đình, lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế giải vấn đề xã hội đất nước Hợp đồng thuê nhà vấn đề "cũ" song ln cịn vấn đề có tính thời Cũ hiểu biết tầm quan trọng, vai trị vị trí đời sống pháp luật dân đời sống hàng ngày người dân có “an cư” “lạc nghiệp” Mới nội dung đa dạng, diễn tiến kinh nghiệm rút từ việc ký kết thực hợp đồng phong phú Hiện nay, với trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, loại hình đào tạo, trường đại học liên tục tăng số lượng tuyển thí sinh đầu vào, khu cơng nghiệp liên tục đời với nhu cầu tuyển dụng hàng vạn công nhân để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Kéo theo nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày lớn, giá nhà đất liên tục tăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực nhà không đủ khả mua nhà khơng có hội để mua với giá gốc Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà người Vấn đề ký kết thực hợp đồng tưởng chừng đơn giản song thực tế tình hình cung - cầu thị trường vấn đề nhà cho thuê, nhu cầu thuê nhà người dân quy định pháp luật liên quan, ảnh hưởng lớn đến trình thực họp đồng nhiều trường họp không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân Quan hệ người cho thuê nhà người thuê nhà rắt phức tạp, người thuê phụ thuộc vào người cho thuê nhiều họ mang nặng tâm lý cần họ họ đâu có cần mình, cộng thêm với hiểu biết luật pháp người dân hạn chế nên quan hệ chủ nhà cho thuê người thuê nhà thông qua thoả thuận miệng khơng có hợp đồng th nhà có làm hợp đồng thuê nhà lại giấy viết tay để biết quyền nghĩa vụ thỏa thuận hai bên, không thông qua quản lý Nhà nước Do có tranh chấp xảy ra, hai bên (bên cho thuê nhà bên thuê nhà) khơng có chứng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Đe bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân vấn đề cho thuê nhà thiết phải có cơng trình nghiên cứu thật kỹ lưỡng tồn diện vấn đề Vì lý nên chọn đề tài: “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành” để nghiên cún làm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng thuê nhà chế định quan trọng chế định hợp đồng pháp luật dân Việt Nam Đen có số sách tham khảo vấn đề như: “Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp” tác giả Nguyễn Việt Cường, “Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Ngọc Điện, Ngồi ra, cịn số trích hợp đồng thuê nhà tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Tạp chí Luật học, nhằm làm sáng tở vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê nhà 01 luận văn thạc sỹ viết vấn đề luận văn thạc sỹ “Hợp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Việt Cường Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu cấp độ iuận văn thạc sỳ viết nghiên cứu thời điểm trước Quốc hội thông qua Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 Sau năm 2005 có số khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu vấn đề nàv luận văn thạc sỹ nghiên cứu hợp đồng cho thuê nhà theo quy định BLDS năm 2005, sở so sánh chế định quy định BLDS năm 1995 cơng trình nghiên cứu tiếp cận theo hướng Mục đích nghiên cứu đề tài Đe tài nghiên cứu có mục đích góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật dân hành, đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích họp pháp bên họp đồng thuê nhà Từ đó, tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hơp đồng thuê nhà Phạm vi nghiên cứu đề tài Hợp đồng thuê nhà lĩnh vực tương đối phức tạp không pháp luật Việt Nam mà đổi với nước khu vực giới, cần nhiều cơng trình nghiên cứu với quy mơ thời gian thích hợp Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà có nghiên cứu th nhà cơng vụ nhà xã hội theo quy định pháp luật Việt Nam hành Phạm vi nghiên cứu giới hạn số khía cạnh pháp lý hợp đồng thuê nhà ở, thực tiễn giải tranh chấp đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà pháp luật Việt Nam C sở lý luận phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa sở quan điểm chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, sách Đẻng Cộng sản Việt Nam xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa nhân dân, nhân dân nhân dân Luận văn nghiên cứu dựa phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, vật lịch sử, luật học, phân tích - tổng hợp, logic - lịch sử, so sánh, đổi chiếu Đồng thời, tác giả sử dụng phương pháp khai thác sử dụng tư liệu thực tiễn để hoàn chỉnh Luận văn Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương: Chương Khái quát chung hợp đồng thuê nhà 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.2 Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà 1.3 Hình thức, thủ tục hợp đồng thuê nhà 1.4 Tiến trình phát triển pháp luật hợp đồng thuê nhà Chương Các yếu tố quan hệ họp đồng thuê nhà 2.1 Chủ thể họp đồng thuê nhà 2.2 Đối tượng họp đồng thuê nhà 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà 2.4 Hợp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt hợp đồng thuê nhà Chương Thực trạng pháp luật giải pháp hoàn thiện phát} luật hợp đồng thuê nhà 3.1 Thực trạng pháp luật quy định hợp đồng thuê nhả thực tế áp dụng 3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VÊ HỌP ĐÒNG THƯÊ NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm họp đồng thuê nhà 1.1.1 Khải niệm Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng thuê tài sản Bên thuê nhà bên cho thuê chuyển giao phần nhà nhả để sỵng dụng vào việc thời hạn định Bên cho thuê nhà cá nhân, pháp nhân kinh doanh nhà cho thuê, Nhà nước chủ thể cho thuê nhà Còn bên thuê nhà bên có nhu cầu để thuê cá nhân, pháp nhân thuê nhà cho thành viên pháp nhân dùng đế Như vậy, đời sống xã hội hợp đồng thuê nhà sử dụng phương diện pháp lý để loại chủ thể xã hội tham gia vào quan hệ họp đồng thuê nhà Trước hết, cần xác định khái niệm hợp đồng thuê nhà nhằm xác định mối quan hệ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Đe đưa khái niệm toàn diện đầy đủ hợp đồng thuê nhà ở, trước hết cần phải hiểu “th” có nghĩa gì? Trong đại từ điển tiếng Việt, “thuê” hiểu “mượn người làm mượn vật để sử dụng thời gian, theo giá thỏa thuận ”(l> “Mượn” nghĩa “xin phép tạm dùng người khác thời gian định ”(2) Vậy để tham gia vào quan hệ “th” phải có chủ thể Các chủ thể muốn xác lập quan hệ thuê phải đến thỏa thuận Từ thỏa thuận hình thành nên ciuan hệ pháp luật điều chỉnh, hợp đồng thuê Xem Đại từ điến tiếng Việt, trang 1600, Nhà xuất Văn hóa thơng tin Xem Đại từ điến tiếng Việt, trang 1159, Nhà xuất bàn Vãn hóa thơng tin Theo phương diện khách quan họp đồng thuê nhà hiểu quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ cho thuê nhà để phát sinh bên chủ thể với giao dịch dân Đây quy định điều kiện, nội dung, hình thức họp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà bên thuê nhà Theo phương diện chủ quan họp đồng thuê nhà hiểu giao dịch dân hình thành từ bày tỏ ý chí thống ý chí bên chủ thể với để đến thỏa thuận nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dút quyền nghĩa vụ dân Sự thỏa thuận thống ý chí bên cho thuê nhà bên th nhà Theo bên cho th nhà chuyển giao quyền sử dụng nhà cho bên thuê nhà yêu cầu bên thuê nhà trả cho lợi ích vật chất định, gọi tiền thuê nhà Bù lại, bên thuê nhà nhận quyền sử dụng nhà mà bên cho thuê thời gian định theo thỏa thuận Khi hợp đồng thuê nhà có hiệu lực làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà BLDS năm 2005 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng thuê nhà Song, qua khái niệm chung họp đồng dân sự, tính chất, đặc điểm hợp đồng thuê nhà, khái niệm hợp đồng thuê nhà hiếu sau: Hợp đồng thuê nhà thoả thuận bên; theo đỏ bên cho thuê có nghĩa vụ chuyến giao nhà diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc thời hạn định nhận tiền cho thuê nhà; bên th nhà có nghĩa vụ sử dụng ngơi nhà diện tích nhà thuê để trả tiền thuê nhà theo thời hạn phương thức thỏa thuận theo quy định pháp luật 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Hợp đồng cho thuê nhà loại họp đồng dân nhằm thực việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản (nhà ở) từ bên cho thuê nhà sang bên thuê nhà Do đó, hợp đồng thuê nhà có đặc điểm hợp đồng hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, hợp đồng song vụ, có đền bù a, Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thoả thuận theo quy định pháp luật Đây đặc điểm đặc trưng khác biệt hợp đồng thuê nhà với hợp đồng khác hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng mua bán Theo hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà chuyển giao quyền sử dụng ngơi nhà diện tích nhà mục đích thuê (để ở) thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng, hợp đồng mua bán bên bán nhà chuyển giao quyền sở hữu ngơi nhà cho bên mua, với hợp đồng uỷ quyền bên uỷ quyền sử dụng nhà phạm vi uỷ quyền bên uỷ quyền quyền sử dụng, quyền chiếm giữ theo điều kiện quy định hợp đồng uỷ quyền b, Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Đặc điểm song vụ hợp đồng thuê nhà thể chỗ: bên cho thuê nhà bên thuê nhà có quyền nghĩa vụ Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Ví dụ: Bên cho th có nghĩa vụ giao nhà bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê phải giao nhà hợp đồng có hiệu lực pháp luật Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền th nhà bên cho th có quyền u cầu bên thuê trả tiền thời hạn Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết phải trả tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhũng hư hỏng lớn nhà cho thuê 65 ngưng việc trả tiền thuê nhà Năm 1997, cụ L làm đơn xin nhường quyền sở hữu nhà cho bà M (con gái) toàn quyền sở hữu (bao gồm quyền chiếm dụng, quyền sử dụng định đoạt kể bán, cho thuê, chuyển nhượng) chứng nhận Tổng Lãnh quán VN San Francisco, bà M nhiều lần gửi thơng báo địi nhà địi tiền th từ năm 1986 đến (tổng cộng 200 triệu đồng) gia đình ơng p khơng trả gia đình ơng p mua nhà khác sang tên quyền sở hữu hợp pháp Bà M chồng ông D .đưa đơn khởi kiện đòi nhà cho thuê đến Tòa án nhân dân thành phổ H.C.M Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà M chồng ông D buộc ông p gia đình phải giao trả tồn nhà Sau án tun, ơng p làm đơn kháng cáo tồn án cho khơng bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bị đơn Tại phiên tịa phúc thấm, Hội đồng xét xử nhấn mạnh việc ông p gia đình phải trả lại nhà thuê lẽ đương nhiên, cấp sơ thẩm xác định sai tư cách tố tụng cho bà M ông D nguyên đơn họ chưa xác lập quyền sở hữu nhà (chưa có giấy tờ hợp pháp Nhà nước VN chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất) Do đó, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm hủy án Sơ thẩm Chúng cho rằng, trường họp tranh chấp đòi nhà cho thuê áp dụng theo Nghị số 1037/2006/NQ-UBTVQH 11 ngày 27-72006 ủ y ban Thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 1-7-1991 có người VN định cư nước tham gia (Nghị số 1037) Từ việc xác định cụ L làm đơn xin nhường quyền sở hữu nhà cho bà M., người thuê nhà trường hợp có chồ khác, Hội đồng xét xử có sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện hà M ông D., buộc ơng p gia đình phải giao trả tồn nhà khơng 66 Bởi vì, vợ chồng bà M chưa lập thủ tục chuyển dịch quyền sở hữu hợp lệ, vợ chồng bà M ông p chưa phải chủ sở hữu nhà cho thuê mà chủ sở hữu nhà cụ L.T.L, mẹ bà M Áp dụng quy định pháp luật vụ kiện đòi nhà thuê này, cụ L phải người đứng đơn khởi kiện (nguyên đơn) làm thủ tục ủy quyền cho gái tham gia phiên tịa Do đó, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm hủy án Sơ thẩm hoàn toàn pháp luật Nếu vụ kiện lại đưa xem xét, giải từ đầu đương nhiên ông p gia đình phải trả lại nhà thuê cho cụ L.T.L Áp dụng theo Điều Điểm a, khoản 1, Điều Nghị số 1037, “Trường hợp bên thuê có chỗ khác bên cho thuê lấy lại nhà phải thông báo văn cho bên thuê biết trước sáu tháng” Tuy nhiên, trường hợp này, cụ L.T.L phải đứng thơng báo văn cho ơng p gia đình khơng phải bà M cụ L phải người đứng đơn khởi kiện (nguyên đơn) làm thủ tục ủy quyền cho gái tham gia phiên tòa Như vậy, quyền lợi ích hợp pháp người cho thuê nhà bảo đảm 3.1.4 Vướng mắc tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 thời hạn thuê nhà không xác định hợp đồng Một thực tế khiến việc kiện tụng kéo dài, gây thời gian tiền nhân dân bên giao dịch dân anh em gia đình, việc cho thuê nhà từ năm 70, lúc chuyện nhà cửa, đất đai giá trị kinh tế không cao, việc cho thuê cho mượn nhà khơng có hợp đồng văn mà thoả thuận miệng không thỏa thuận rõ thời hạn thuê nhà thông qua giấy tờ viết tay Trong chế thị trường ngày nay, “tấc đất, tấc vàng” nảy sinh tranh chấp Do giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà bên cho thuê nhà thỏa thuận cho 67 thuê nhà khơng có người làm chứng, chứng liên quan bị thất lạc khơng có gây khó khăn cho cơng tác xét xử Tồ án thời gian, tiền nhân dân, không kịp thời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Đơn cử vụ kiện đòi nhà cho thuê hai chị em ruột nhà bà Bảy Tháng 3/1975, bà Phan Thị Bảy cho chị ruột Phan Thị Bê thuê nhà địa 225/12 Lạc Long Quân, Phường Quận 11, T.p HCM (nay nhà số 11 G Lạc Long Quân, Phường Quận 11 thành phố H.C.M), thời hạn thuê nhà không xác định hợp đồng viết tay hai bên Tuy nhiên, điều kiện kinh tế bà Bê khó khăn nên bà Bảy không lấy tiền thuê nhà Năm 1977, theo chủ trương kê khai nhà đất Nhà nước toàn thành phố, bà Bảy đưa cho bà Bê toàn hồ sơ nhà (bản chính) để chị bà tiện việc kê khai thay bà Đến năm 1982, gia đình bà trở lại thành phố sinh sống, bà nhiều lần yêu cầu giao lại giấy tờ nhà bà Bê hẹn lần lữa không trả nhà cho bà Bảy Bà Bảy lần gửi thông báo cho bà Bê với nội dung đòi lại nhà gia hạn từ đến tháng phải dọn nhà nơi khác (thông báo ngày 19/3/2003 ngày 08/01/2007) Bà Bê khơng trả nhà Bà Bảy đến Tịa án nhân dân thành phố H.C.M kiện đòi nhà cho thuê Vụ việc Tòa án nhân dân thành phố H.C.M thụ lý ngày 20/8/2007 Căn điều 210 Bộ Luật tố tụng dân có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2005; Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 giao dịch dân xác lập trước ngày 01/7/1991, Tòa án nhân dân thành phố H.C.M quvết định Bà Phan Thị Bê gia đình có trách nhiệm giao trả toàn nhà số 11 G Lạc Long Quân, Phường Quận 11 TP.HỒ chí Minh cho bà Phan Thị Bảy sử dụng Chúng cho rằng: giao dịch hai bên (bà Bảy bà Bê) quan hệ đòi nhà cho thuê xác lập trước ngày 01/7/] 991 nên chịu điều chỉnh 68 Nghị 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 Căn theo Điều Nghị quy định thời gian cho thuê kéo dài đến ngày 01/7/2005 Tại khoản ghi rõ: “Trong trường hợp thời hạn thuê nhà không xác định hợp đồng bên khơng có thoả thuận khác, bên cho thuê ìấy lại nhà kể từ ngày tháng năm 2005, nhung phải thông bảo văn cho bên thuê biết trước ba thảng” Như vậy, Tịa án nhân dân thành phố H.C.M định chấp nhận yêu cầu địi nhà ngun đơn hồn tồn pháp luật 3.2 H ng hồn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà ỏ’ 3.2.1 hình thức hợp đồng thuê nhà Việc buộc công chứng đăng ký hợp đồng thuê nhà, thực tế, chưa thể vai trò, tác dụng quản lý Nhà nước Mặt khác, thủ tục làm trình cho thuê nhà trở nên phức tạp Pháp luật không nên quy định cơng chứng hình thức bắt buộc hợp đồng th nhà, mà nên xem hình thức cơng chứng loại dịch vụ pháp lý đặc biệt nhằm giúp xác thực tính hợp pháp, tính có thực hợp đồng cho bên Nghĩa bên, không đủ khả thời gian xem xét tính hợp pháp hợp đồng mà tham gia th dịch vụ cơng chứng làm thay Theo chúng tơi Nhà nước nên tơn trọng cơng nhận tất hình thức hợp đồng th nhà bên lập (khơng cần phải có công chứng chứng nhận), nội dung họp đồng thuê nhà khơng trái với pháp luật Điều hồn tồn với nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều - BLDS năm 2005 Nếu việc công chứng nhằm giúp cho bên xác định tính họp pháp tính có thực hợp đồng; hay việc đăng ký hợp đồng nhàm để cung cấp thông tin cho quan quản lý nhà nước việc cho thuê nhà Theo 69 tôi, hai thủ tục khơng nên điều kiện hình thức bắt buộc hợp đồng th nhà phức tạp, tốn tiền bạc thời gian không mang lại hiệu quản lý nhà nước cao Nhằm đảm bảo quản lý Nhà nước việc thuê nhà, tránh phiền phức thủ tục hành khơng cần thiết Bộ luật Dân nên sửa đổi lại hình thức hợp đồng cho thuê nhà, cần văn hợp đồng thuê nhà từ tháng trở lên phải đăng ký với quan thuế đủ Quy định đảm bảo mặt quản lý Nhà nước hoạt động cho thuê nhà tránh thất thu thuế 3.2.2 thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà Theo quy định Điều 492 BLDS năm 2005 hợp đồng thuê nhà phải “công chứng chứng thực” theo quy định Luật Cơng chứng từ ngày 01/7/2007, thẩm quyền, công chứng, chứng thực họp đồng th nhà thuộc Phịng Cơng chứng nhà nước Văn phịng cơng chứng tư quan có thẩm quyền thực cơng chứng họp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng theo yêu cầu tổ chức, cá nhân, loại giao dịch có hợp đồng cho thuê nhà Sau có Luật Cơng chứng, ngày 18/5/2007 Chính phủ ban hành tiếp Nghị định số 79/2007/NĐ-CP chứng thực chữ ký, theo việc chứng thực chứng thực chữ ký Phòng tư pháp quận, huyện UBND cấp xã thực Như vậy, sau có hai văn nêu trên, UBND cấp huyện ƯBND cấp xã khơng có thẩm quyền cơng chứng hợp đồng, giao dịch mà có thẩm quyền chứng thực chứng thực chữ ký Có thể nói, quy định phù họp với chủ trương “xã hội hóa” so cơng việc Nhà nước trình cải cách thủ tục hành Nhà nước la, chuyển dần 70 việc Nhà nước trực tiếp thực xác nhận, công nhận giao dịch, hợp đồng sang cho tổ chức khơng thuộc Nhà nước có lực thực Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân giao dịch dân loại hợp đồng liên quan đến đối tượng nhà ngày mở rộng, đa dạng, quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực cần phân định rõ ràng thống tạo hành lang pháp lý an toàn giao dịch người dân “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có cơng chúng phải đăng kỷ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác 3.2.3 hợp đồng cho thuê nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 có yếu tố nước ngồi Như phân tích trên, để Bổ sung vào Điều Nghị số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01 tháng 07 năm 1991 có người Việt Nam định cư nước tham gia sau: “2 Người Việt Nam định cư nước áp dụng Nghị bao gồm cho bên cho thuê nhà bên thuê nhà Đối với bên cho thuê nhà: chủ sở hữu hợp pháp nhà cho thuê thời điểm hai bên thiết lập quan hệ thuê nhà Đối với bên thuê nhà người Việt Nam định cư nước phải thỏa mãn điều kiện: đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học cộ nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước, người phép sống ổn định Việt Nam đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định sở hữu nhà Việt Nam người 71 Việt Nam định cư nước Việt Nam cư trú với thời hạn phép từ sáu tháng trở lên” 72 KÉT LUẬN • Ở thị lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, số sinh viên trường hàng năm lượng sinh viên lại thành phố xin việc làm đông lượng sinh viên quê Cộng với số lượng công nhân di cư đến thành phố xin việc, gia đình trẻ hình thành khiến cho nhu cầu chồ ngày tăng Cùng với phát triến kinh tế, giá nhà, đất liên tục tăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực nhà không đủ khả mua nhà Theo báo cáo phân tích số liệu Tống điều tra dân số nhà Việt Nam năm 2009 Bộ Xây dựng, nước cịn khoảng 11.458 hộ gia đình chưa có nhà Trong đó, khu vực thị, tỷ lệ số hộ khơng có nhà khoảng 4.502 hộ, chiếm khoảng 0,67% Cịn nơng thơn, tỷ lệ chiếm khoảng 0,45% tương đương khoảng 6.956 hộ Trong bối cảnh đó, thuê nhà với giả phù hợp nhu cầu cần thiết nhiều người, nhiều hộ gia đình Đe tài: “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành” sâu phân tích khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà ở, yếu tố quan hệ hợp đồng thuê nhà có nghiên cứu th nhà cơng vụ nhà xã hội theo quy định pháp luật dân hành, đồng thời bất cập quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng thuê nhà Từ đó, tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hơp đồng thuê nhà giai đoạn Mặc dù cố gắng, xong luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận đóng góp ý kiến thầy tồn thể bạn để hồn thiện vấn đề hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật hành ' E Ph b q '> 3* cr °> 00 's p> 3 > fN g ^3 - c =3- )« z H r-