Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014

Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các hợp đồng về nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HỒ CHÍ MINH KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 Ngành: LUẬT KINH TẾ Giảng viên hướng dẫn: ThS Dương Tuấn Lộc Sinh viên thực : Nguyễn Ái Mi MSSV: 1411270747 Lớp: 14DLK11 TP Hồ Chí Minh, năm 2018 LỜI CẢM ƠN Thời gian học tập rèn luyện trường Đại học Công nghệ TP HCM Nhận giảng dạy nhiệt tình tâm huyết quý thầy cô Đặc biệt, Quý thầy cô Khoa Luật truyền đạt cho kiến thức lý thuyết thực trạng diễn đời sống liên quan đến môn học nhằm tạo hứng thú cho sinh viên, đồng thời giúp tơi có nhìn thực tế định hướng rõ cơng việc sau Để hồn thành đề tài khóa luận trước hết tơi xin gửi đến q thầy cô Khoa Luật trường Đại học Công nghệ TP HCM lời cảm ơn chân thành Và đặc biệt, người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình làm khóa luận Thạc sĩ Dương Tuấn Lộc lời cảm ơn sâu sắc Trong q trình thực đề tài khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận ý kiến đóng góp từ q thầy để tơi bổ sung nhiều kiến thức hữu ích Trân trọng cảm ơn! TP.HCM, ngày… tháng… năm 2018 Người thực Nguyễn Ái Mi LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: NGUYỄN ÁI MI, MSSV: 1411270747 Tôi xin cam đoan nội dung khóa luận tốt nghiệp từ q trình nghiên cứu, so sánh, phân tích từ tài liệu thực tế, KHÔNG SAO CHÉP từ nguồn tài liệu, báo cáo khác Mọi giúp đỡ cho việc thực khóa luận cảm ơn thơng tin trích dẫn khóa luận rõ nguồn gốc phép cơng bố Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo quy định Nhà trường Pháp luật TP.HCM, ngày … tháng năm 2018 Người thực Nguyễn Ái Mi MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu .2 Kết cấu khóa luận CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở .3 1.1 Khái quát nhà 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Phân loại nhà 1.2 Tổng quan loại hợp đồng có đối tượng nhà 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 Hợp đồng mua bán nhà .7 Hợp đồng tặng cho nhà 10 Hợp đồng trao đổi nhà 12 Hợp đồng thuê mua nhà xã hội .13 Hợp đồng góp vốn nhà 16 1.3 Tổng quan thời điểm chuyển quyền sở hữu loại hợp đồng có đối tượng nhà 18 1.3.1 Quyền sở hữu nhà 18 1.3.2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu loại hợp đồng có đối tượng nhà 19 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ 26 2.1 Sự đổi pháp luật hành thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà .26 2.1.1 Sự thay đổi pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Bộ luật Dân năm 2005 so với Bộ luật Dân năm 2015 26 2.1.2 Sự thay đổi pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Luật Nhà năm 2005 so với Luật Nhà năm 2014 28 2.1.3 Sự khác biệt thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Luật Nhà năm 2014 so với luật khác 30 2.1.3.1 Sự khác quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Bộ luật Dân năm 2005 với Luật Nhà năm 2014 30 2.1.3.2 Sự khác quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Bộ luật Dân năm 2015 với Luật Nhà năm 2014 34 2.2 Thực trạng pháp luật xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà 37 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà 38 2.3.1 Tranh chấp thời điểm bàn giao nhà 38 2.3.2 Tranh chấp thời điểm toán tiền nhà 41 2.3.3 Tranh chấp thỏa thuận hợp đồng 43 2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà 44 2.4.1 Hợp hóa quy định pháp luật xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà 44 2.4.2 Hồn thiện thủ tục cơng chứng hợp đồng nhà 46 2.4.3 Nâng cấp sở quản lý liệu nhà 46 2.4.4 Đảm bảo quyền lợi chủ thể 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG 48 KẾT LUẬN 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 PHỤ LỤC 54 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình xã hội phát triển nay, nhà loại tài sản có nhiều ý nghĩa sống người không giá trị mà cịn vai trò nhà đời sống vật chất tinh thần cá nhân, gia đình Việt Nam Hơn nữa, nhà có tầm quan trọng kinh tế, vừa tư liệu sản xuất, vừa hàng hóa có giá trị giao dịch dân cá nhân, tổ chức Chính thế, nhà trở thành đối tượng phổ biến giao dịch dân Các giao dịch liên quan đến nhà (mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế, cho th, cho th mua, góp vốn,…) vấn đề mà chủ thể giao dịch quan tâm việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu giao dịch, từ xác định quyền lợi ích bên mà pháp luật bảo vệ Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà pháp luật Việt Nam có ý nghĩa quan trọng vấn đề điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác nhau: Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014 văn pháp luật khác Từ nhiều năm trở lại đây, tỷ lệ thuận với giao dịch nhà không ngừng tăng lên số lượng giá trị giao dịch nhiều vụ tranh chấp vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng giao dịch nhà chưa ngã ngũ, ngày diễn phức tạp Bắt nguồn từ nguyên nhân quy định chồng chéo, không quán văn luật khác Khiến cho quan có thẩm quyền giải tranh chấp thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tranh chấp có tính chất phức tạp, khó giải gây lúng túng, gặp nhiều khó khăn, thời gian giải tranh chấp kéo dài, đôi lúc hướng giải cịn chưa thống Do đó, việc tìm hiểu pháp định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hệ thống pháp luật Việt Nam cần thiết nhằm đưa hướng giải quyết, đề xuất giải pháp cụ thể cho quan có chức giải tranh chấp thời điểm chuyển quyền sở hữu, tháo gỡ vướng mắc áp dụng pháp luật, đồng thời phần hồn thiện quy định pháp luật góp phần đưa pháp luật hành đến gần đời sống Mục đích nghiên cứu Đề tài chủ yếu nghiên cứu tìm hiểu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà văn pháp luật, phân tích tính liên kết hay không thống văn pháp luật quy định, điểm bất hợp lý, không phù hợp với thực tế, vướng mắc cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hành vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà ở, góp phần tạo lập quán, chặt chẽ pháp luật Việt Nam Tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng nhà nước, đồng thời phù hợp hóa quan hệ pháp luật khác thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà Xem xét thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà Từ sở đó, rút nguyên nhân đưa số kiến nghị nhằm thống quy định pháp luật thực định Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng đề tài khóa luận này, tơi tập trung nghiên cứu quy định pháp luật văn điều chỉnh thời điểm chuyển quyền sở hữu loại hợp đồng có đối tượng nhà ở; tiếp cận dự thảo sửa đổi, bổ sung pháp luật thực trạng diễn giao kết hợp đồng nhà xuất phát từ không đồng nội dung quy định văn pháp luật Trong phạm vi đề tài nghiên cứu về: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2014”, tác giả tổng hợp kiến thức học kết hợp nghiên cứu số tài liệu từ điển luật học, sách chun khảo, giáo trình luật, tạp chí chun ngành luật, cơng trình nghiên cứu khoa học số văn pháp luật liên quan Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2014 để bước đầu làm tảng, sở phân tích, xem xét quy định pháp luật ý nghĩa việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà để bất cập quy định pháp luật Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, sở tìm hiểu hệ thống văn pháp luật điều chỉnh thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà Phương pháp luận sử dụng xuyên suốt trình nghiên cứu đề tài Ngồi ra, cịn sử dụng biện pháp nghiên cứu khác phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, kết hợp với khảo sát thực tiễn để đối chiếu luận giải vấn đề đặt đề tài nhằm hồn thiện khóa luận Kết cấu khóa luận Ngồi phần lời cảm ơn, lời cam đoan, mục lục, lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục Nội dung đề tài xây dựng theo kết cấu sau: Chương 1: Lý luận chung thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng nhà - Thực tiễn áp dụng kiến nghị CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ Ở 1.1 Khái quát nhà 1.1.1 Khái niệm nhà Nhà thuộc loại kiến trúc xuất sớm Đó khơng gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình người Thoạt tiên, nhà đơn nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ người chống lại bất lợi điều kiện thiên nhiên hoang dã nắng, mưa, bão, lũ, thú rừng,… tạo điều kiện thuận lợi cho người gia đình nơi nghỉ ngơi tái tạo sức lao động, sinh đẻ nhằm bảo vệ nòi giống, tiến đến làm kinh tế để sinh tồn phát triển1 Trong xã hội đại, nhà điều kiện vật chất sinh tồn người, có vai trò đặc biệt quan trọng đời sống, xã hội người quốc gia không gian thời gian Nhà hiểu nhiều khía cạnh khác nhau, nhiều lĩnh vực điều chỉnh: - Theo góc độ xã hội học: “Nhà ở” cơng trình xây dựng kiên cố bán kiên cố, làm vật liệu gạch, ngói làm tranh, tre, nứa,… có mục đích chủ yếu dùng để nơi sinh hoạt cá nhân, gia đình2 - Theo góc độ xây dựng: “Nhà ở” sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để ở3 - Theo góc độ kinh tế - xã hội: “Nhà ở” hiểu loại tài sản có giá trị, gắn liền với sống vật chất tinh thần người4 Ở nhiều góc độ, nhà nhìn nhận dạng bất động sản chịu quản lý Nhà nước giao dịch nhà có tác động hầu hết đến hoạt động kinh tế - xã hội Từ đó, ta đưa khái niệm nhà phân loại nhóm nhà vào tính chất giao dịch, kết cấu cơng trình, mức độ hồn thiện cơng trình Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt người, tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức Theo Từ điển Tiếng Việt “Nhà cơng trình xây dựng có mái, có tường vách để hay để dùng vào việc Nhà chỗ riêng, thường sinh hoạt với gia GS.TS KTS Nguyễn Đức Thiềm (2006), Giáo trình kiến trúc nhà ở, NXB Xây Dựng, Hà Nội, tr.5 Hội Kiến trúc Việt Nam, “Văn hóa Việt Nam với kiến trúc nhà ở”, Tạp chí kiến trúc THS.KTS Trần Đình Hiếu (2007), Giáo trình Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở, Trường Đại học Khoa học Huế - Khoa Kiến trúc, tr.3 TS Nguyễn Minh Hồng, TS Phạm Văn Bình (2015), Giáo trình Thị trường bất động sản, Học Viện Tài Chính, NXB Tài Chính, tr.16 đình”5 Theo Luật Nhà năm 2014 quy định: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân”6 1.1.2 Phân loại nhà Dựa vào Khoản 2, 3, 4, 5, 6, Điều Luật Nhà năm 2014, nhà phân loại theo:  Căn tính chất giao dịch nhà ở, nhà phân thành nhà thương mại, nhà xã hội nhà công vụ: Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật Nhà năm 2014 thuê thời hạn đảm nhận chức vụ công tác Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà năm 2014  Căn kết cấu cơng trình, nhà phân thành nhà riêng lẻ, nhà chung cư: Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh  Căn mức độ hồn thiện cơng trình, nhà phân thành nhà có sẵn nhà hình thành tương lai: Nhà có sẵn nhà hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng Nhà có sẵn nhà có biên nghiệm thu hồn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng Trường hợp nhà chủ đầu tư tự thực xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng (nhà khơng bắt buộc phải đơn vị có lực thực xây dựng) phải đáp ứng điều kiện có hệ Viện ngơn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 699 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa cháy)7 Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng 1.2 Tổng quan loại hợp đồng có đối tượng nhà Nhà chuyển quyền sở hữu thông qua nhiều giao dịch chủ yếu thơng qua hợp đồng ngồi trường hợp thừa kế Khởi điểm thuật ngữ “hợp đồng” xuất từ thật khó để xác định biết xuất phát từ giao dịch cổ xưa hoạt động mua bán tạo nên tiền đề cho giao dịch khác hình thành Theo Từ điển học thuật ngữ “hợp đồng” định nghĩa thỏa thuận, giao ước hai hay nhiều bên quy định quyền lợi, nghĩa vụ bên tham gia, thường viết thành văn bản8 Hợp đồng phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu nhân sinh Ta phủ nhận rằng, sống hàng ngày để tồn phát triển người phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, mối quan hệ xã hội giao dịch dân Thông qua hợp đồng dân sự, người chuyển giao cho lợi ích vật chất nhằm đáp ứng yêu cầu sống Và loại giao dịch phổ biến, diễn thường xuyên đời sống người, đồng thời chiếm giữ vị trí quan trọng việc thiết lập quan hệ tài sản Hợp đồng hình thức pháp lý quan hệ trao đổi hàng hóa, dựa đền bù ngang giá, tự ý chí bình đẳng chủ thể trao đổi xuất hợp đồng Việt Nam quốc gia giới có khái niệm hợp đồng pháp luật hợp đồng Kế thừa từ Bộ luật Dân năm 1995, Bộ luật Dân năm 2005 quan niệm chế định hợp đồng thay đổi đáng kể thể rõ Điều 385 Bộ luật Dân năm 2015: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ” Qua khái niệm trên, ta thấy hợp đồng dân “giao kèo” để ghi nhận quyền nghĩa vụ dân bên chủ thể tham gia hợp đồng Tùy theo giao dịch dân quy định pháp luật chuyên ngành mà hình thức hợp đồng dân phân thành hợp đồng văn bản, hợp đồng lời nói Trên sở lý luận hợp đồng dân sự, giao dịch nhà xuất hiện: hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng tặng cho nhà ở, hợp đồng trao đổi nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở, hợp đồng góp vốn nhà ở,… Khoản Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà năm 2014 Viện ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, tr 466 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích cơng cộng thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án phê duyệt; (c) Các cơng trình cơng cộng khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, cơng viên cơng trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt (d) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động hai bánh, xe động ba bánh cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung chủ sở hữu nhà chung cư; 11.4 Đối với chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư người mua, thuê mua Căn hộ diện tích khác nhà chung cư định mua thuê; trường hợp không mua khơng th chỗ để xe tơ thuộc quyền quản lý chủ đầu tư chủ đầu tư khơng tính vào giá bán, giá th mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe Việc bố trí chỗ để xe tơ khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho chủ sở hữu nhà chung cư trước sau dành chỗ để xe cơng cộng 11.5 11.6 Các Bên trí thỏa thuận mức phí quản lý vận hành Cao ốc sau: Phí quản lý nêu Khoản 1.18 Điều Hợp đồng điều chỉnh phải tính tốn hợp lý cho phù hợp với thực tế quy định pháp luật thời điểm Bên Mua có nghĩa vụ tốn chi phí quản lý vận hành cho 03 (ba) tháng vào Tài khoản Chi phí quản lý vận hành Bên Bán vịng 07 (bảy) ngày kể từ ngày có thông báo Bàn giao thực tế Bên Bán thông báo cho Bên Mua thông tin Tài khoản thông báo Bàn giao thực tế (a) Từ tháng thứ trở đi, Phí quản lý thu định kỳ hàng tháng theo thỏa thuận Bên Bán Bên Mua Phí quản lý sử dụng để thực công việc, dịch vụ quản lý vận hành Cao ốc mà Bên Bán cung cấp cho Bên Mua trước thành lập Ban quản trị Cao ốc bao gồm dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, diệt trùng, làm vườn, chăm sóc xanh, vệ sinh khu cơng cộng, vệ sinh mặt ngồi, bãi giữ xe, thang máy, thiết bị chữa cháy, máy phát điện, hệ thống an ninh, chi phí điện, nước cho hệ thống điều hồ khu cơng cộng chi phí khác cho phần diện tích thuộc sở hữu chung Cao ốc Sau Ban quản trị Cao ốc thành lập danh mục cơng việc, dịch vụ, mức phí việc đóng phí quản lý vận hành Cao ốc Hội nghị nhà chung cư định Ban quản trị Cao ốc thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành Cao ốc (b) Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có Cao ốc có quy định mức phí quản lý vận hành nhà chung cư mức phí đóng theo quy định Nhà nước, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác (c) Giá sử dụng dịch vụ gia tăng (như sử dụng bể bơi, tắm , thu có nhu cầu sử dụng) theo quy định đơn vị cung cấp dịch vụ 11.7 Trong trường hợp Kinh phí bảo trì thu khơng đủ để thực việc bảo trì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm vào Quỹ bảo trì theo tỷ lệ tương ứng với phần diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư 11.8 Điều 12 Trách nhiệm Bên việc xử lý vi phạm Hợp đồng 12.1 Các Bên thống hình thức xử lý Bên Bán vi phạm sau: Bên Bán bị phạt 0,02 (không phẩy không hai phần trăm) ngày trễ hạn số tiền Bên Mua toán cho Bên Bán thời gian chậm bàn giao Căn hộ tính từ Ngày Bàn giao thực tế theo quy định Khoản 8.1 Điều Hợp đồng này, trừ trường hợp lỗi Bên Mua Thời hạn tính tiền lãi vi phạm chấm dứt vào Ngày Bàn giao thực tế Căn hộ (a) Nếu Bên Bán chậm bàn giao Căn hộ 90 (chín mươi) ngày, kể từ ngày phải Bàn giao thực tế Căn hộ theo thỏa thuận Khoản 8.1 Điều Hợp đồng Bên Mua có quyền tiếp tục thực Hợp đồng với thỏa thuận bổ sung thời điểm bàn giao Căn hộ đơn phương chấm dứt Hợp đồng Trong trường hợp Bên Mua đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo Điều này, Bên Bán phải hoàn trả lại toàn số tiền mà Bên Mua toán cộng với khoản tiền phạt tương đương (hai phần trăm) Giá bán Căn hộ 30 (ba mươi phần trăm) tính tổng số tiền mà Bên Mua toán thiệt hại phát sinh thực tế (nếu có) cho Bên Mua vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày Bên Mua thông báo cho Bên Bán việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng (b) Trường hợp Bên Bán đơn phương chấm dứt Hợp đồng trái với quy định Hợp đồng này, Bên Bán phải hoàn lại cho Bên Mua toàn số tiền Bên Mua toán và: (c) bị phạt 100 (một trăm phần trăm) tổng số tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán; (i) bị phạt 0,02 (không phẩy không hai phần trăm) ngày trễ hạn trường hợp chậm hoàn trả khoản tiền cho Bên Mua nêu kể từ ngày Bên Bán thông báo cho Bên Mua việc chấm dứt Hợp đồng Bên Bán khơng phải trả lãi suất chậm tốn thời hạn 10 (mười) ngày làm việc kể từngày Bên Bán gửi thông báo chấm dứt Hợp đồng, Bên Mua không cung cấp thông tin tài khoản để Bên Bán chuyển khoản tốn Bên Mua khơng đến địa liên hệ Bên Bán nêu Hợp đồng để làm thủ tục nhận lại tiền (ii) 12.2 Các Bên thống Bên Mua vi phạm nghĩa vụ toán Bên Mua theo quy định Hợp đồng này, Bên Bán áp dụng hình thức xử lý sau: (a) Thanh tốn trễ hạn: • Bên Mua tốn trễ hạn vòng 10 (mười) ngày kể từ ngày đến hạn toán Từ ngày thứ 11 (mười một) kể từ ngày đến hạn toán, Bên Mua nộp tiền đợt phải trả thêm tiền lãi phạt toán trễ hạn với lãi suất 0,02 (không phẩy không hai phần trăm) cho ngày số tiền chậm tốn tính từ ngày đến hạn tốn Trong q trình thực Hợp đồng này, tổng số ngày Bên Mua chậm trễ toán tất đợt phải toán theo quy định Khoản 3.3 Điều Hợp đồng vượt 60 (sáu mươi) ngày xem Bên Mua vi phạm nghĩa vụ toán Hợp đồng • Khi Bên Mua vi phạm nghĩa vụ tốn Bên Bán có quyền áp dụng hình thức xử lý theo quy định điểm (b) Khoản 12.2 Điều Trường hợp chấm dứt Hợp đồng vi phạm nêu điểm (a) Khoản 12.2 Điều này, Bên Bán gửi thông báo chấm dứt Hợp đồng cho Bên Mua, thông báo thời điểm chấm dứt có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng Khi đó, ngồi việc thực biện pháp quy định điểm (a) Khoản 12.2 Điều này, Bên Bán cịn có quyền: (b) Quyết định hợp tác đầu tư bán Căn hộ cho khách hàng khác mà khơng cần có đồng ý Bên Mua; (i) Phạt yêu cầu Bên Mua bồi thường vi phạm Hợp đồng số tiền tương đương (hai phần trăm) Giá bán Căn hộ 30 (ba mươi phần trăm) tổng số tiền mà Bên Mua tốn; (ii) Sẽ hồn trả lại số tiền mà Bên Mua tốn (khơng tính lãi) sau khấu trừ tiền lãi trễ hạn, khấu trừ tiền phạt, khoản bồi thường thiệt hại nêu vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày Bên hoàn tất Biên lý Hợp đồng (iii) Trường hợp Bên Mua đơn phương chấm dứt Hợp đồng trái với quy định Hợp đồng này, Bên Mua phải chịu phạt bồi thường thiệt hại cho Bên Bán 100 (một trăm phần trăm) tổng số tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán Theo đó, Bên Bán có quyền khơng hồn trả tổng số tiền mà Bên Mua toán có quyền định hợp tác đầu tư bán Căn hộ cho khách hàng khác mà khơng cần có đồng ý Bên Mua; (c) Điều 13 Cam kết Bên 13.1 Bên Bán cam kết: Căn hộ nêu Điều Hợp đồng thuộc quyền sở hữu Bên Bán không thuộc diện bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật; (a) Căn hộ nêu Điều Hợp đồng xây dựng theo quy hoạch, thiết kế vẽ duyệt cung cấp cho Bên Mua, bảo đảm chất lượng vật liệu xây dựng theo thỏa thuận Hợp đồng (b) 13.2 Bên Mua cam kết: (a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin Căn hộ; Đã Bên Bán cung cấp giấy tờ, tài liệu thông tin cần thiết liên quan đến Căn hộ, Bên Mua đọc cẩn thận hiểu quy định Hợp đồng phụ lục đính kèm Bên Mua tìm hiểu vấn đề mà Bên Mua cho cần thiết để kiểm tra mức độ xác giấy tờ, tài liệu thơng tin đó; (b) Số tiền mua Căn hộ theo Hợp đồng hợp pháp, khơng có tranh chấp với bên thứ ba Bên Bán không chịu trách nhiệm việc tranh chấp khoản tiền mà Bên Mua toán cho Bên Bán theo Hợp đồng Trong trường hợp có tranh chấp khoản tiền mua bán Căn hộ Hợp đồng có hiệu lực Bên; (c) Cung cấp giấy tờ cần thiết Bên Bán yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua (d) Việc ký kết Hợp đồng Bên hoàn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, lừa dối 13.3 Trong trường hợp nhiều Điều, khoản, điểm Hợp đồng bị quan nhà nước có thẩm quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý thi hành theo quy định hành pháp luật Điều, khoản, điểm khác Hợp đồng có hiệu lực thi hành Bên Các Bên thống Điều, khoản, điểm bị vơ hiệu khơng có giá trị pháp lý thi hành điều chỉnh theo quy định pháp luật phù hợp với ý chí Bên 13.4 13.5 Các Bên cam kết thực thỏa thuận quy định Hợp đồng Điều 14 Sự kiện bất khả kháng 14.1 Các Bên trí thỏa thuận trường hợp sau coi kiện bất khả kháng: Do chiến tranh thiên tai thay đổi sách pháp luật Nhà nước; (a) Do phải thực định quan nhà nước có thẩm quyền (khơng lỗi Bên) trường hợp khác pháp luật quy định (b) Mọi trường hợp khó khăn tài đơn khơng coi kiện bất khả kháng 14.2 Khi xuất trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận Khoản 14.1 Điều Bên bị tác động trường hợp bất khả kháng phải thông báo văn bảncho Bên lại biết thời hạn 07 (bảy) ngày, kể từ ngày xảy trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh lý bất khả kháng bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này) Việc Bên bị tác động trường hợp bất khả kháng không thực nghĩa vụ khơng bị coi vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng sở để Bên cịn lại có quyền chấm dứt Hợp đồng 14.3 Việc thực nghĩa vụ theo Hợp đồng Bên tạm dừng thời gian xảy kiện bất khả kháng Các Bên tiếp tục thực nghĩa vụ sau kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định Khoản 15.3 Điều 15 Hợp đồng 14.4 Điều 15 Chấm dứt Hợp đồng Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau: 15.1 Các Bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng văn Trong trường hợp này, Bên thoả thuận điều kiện, hệ thời hạn chấm dứt 15.2 Một Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định Điều 12 Hợp đồng Trong trường hợp này, hậu việc chấm dứt Hợp đồng thực theo quy định tương ứng Điều 12 Hợp đồng 15.3 Trong trường hợp bên bị tác động kiện bất khả kháng khắc phục để tiếp tục thực nghĩa vụ thời hạn 90 (chín mươi) ngày, kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng Bên khơng có thỏa thuận khác Bên có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng việc chấm dứt Hợp đồng không coi vi phạm Hợp đồng, không Bên chịu nghĩa vụ khác Bên cịn lại Theo đó, Bên hồn trả cho nhận thời điểm chấm dứt Điều 16 Thông báo 16.1 Trường hợp Bên Mua có từ 02 (hai) người trở lên, dẫn chiếu đến Bên Mua Hợp đồng có nghĩa dẫn chiếu đến người Bên Mua Để thuận tiện, người thuộc Bên Mua đồng ý ủy quyền cho người nêu tên thuộc Bên Mua người đại diện theo ủy quyền để nhận thông báo, yêu cầu khiếu nại thư từ giao dịch với Bên Bán liên quan đến Hợp đồng 16.2 Mọi thông báo, yêu cầu, khiếu nại thư từ giao dịch mà Bên gửi cho Bên lại theo Hợp đồng phải lập thành văn gửi đến Bên lại địa liên hệ nêu Hợp đồng 16.3 Mỗi Bên phải thông báo cho Bên cịn lại thay đổi địa (nếu có) để loại trừ lỗi trường hợp không nhận thơng báo Trường hợp Bên có chứng gửi thông báo đến địa liên hệ nêu Hợp đồng cho Bên cịn lại xem Bên thực hồn tất nghĩa vụ thơng báo 16.4 Mọi thơng báo, u cầu, khiếu nại thư từ giao dịch mà Bên gửi theo Hợp đồng xem Bên lại nhận được: (a) Vào ngày gửi trường hợp thư giao tận tay có ký biên nhận; Vào ngày người gửi nhận báo chuyển fax thành công trường hợp gửi fax; (b) Vào ngày thứ ba kể từ ngày đóng dấu bưu điện trường hợp thư chuyển phát nhanh (c) Điều 17 Các điều khoản khác 17.1 Bên Mua, thông qua việc ký kết Hợp đồng này, xác nhận Bên Mua đọc, hiểu rõ chấp nhận toàn điều khoản điều kiện Nội quy Cao ốc Nội quy Cao ốc sửa đổi, bổ sung Hội nghị nhà chung cư 17.2 Tất quyền, lợi ích, nhiệm vụ, trách nhiệm nghĩa vụ Bên Hợp đồng quyền, lợi ích, nhiệm vụ, trách nhiệm nghĩa vụ ràng buộc bên kế nhiệm bên nhận chuyển nhượng phép tương ứng họ Trong trường hợp Bên Mua chết bị Tòa án tuyên bố chết, (những) người thừa kế Bên Mua kế thừa toàn quyền nghĩa vụ Bên Mua theo Hợp đồng Điều 18 Giải tranh chấp Trường hợp có tranh chấp nội dung Hợp đồng Bên bàn bạc giải thơng qua thương lượng Trong trường hợp Bên không thương lượng thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày xảy tranh chấp Bên có quyền u cầu Tịa án nhân dân giải theo quy định pháp luật Điều 19 Hiệu lực 19.1 Hợp đồng tất Phụ lục cấu thành tồn thỏa thuận Bên thay thỏa thuận ghi nhớ trước đây, dù lời nói hay văn bản, Bên liên quan đến nội dung Hợp đồng 19.2 Kèm theo Hợp đồng 01 (một) vẽ thiết kế mặt Căn hộ, 01 (một) vẽ thiết kế mặt tầng có Căn hộ, 01 (một) vẽ thiết kế mặt Cao ốc có Căn hộ nêu Điều Hợp đồng phê duyệt, 01 (một) Nội quy Cao ốc, Phụ lục số Phụ lục số Tất Phụ lục Hợp đồng phần bổ sung không tách rời Hợp đồng 19.3 Trong trường hợp Bên thỏa thuận thay đổi nội dung Hợp đồng phải lập văn có chữ ký Bên 19.4 Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký 19.5 Hợp đồng lập thành 03 (ba) có giá trị pháp lý nhau, Bên Mua giữ 01 (một) bản, Bên Bán giữ 02 (hai) để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, lệ phí thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua Trong trường hợp Bên Mua người Việt Nam định cư nước người nước ngồi Hợp đồng lập thêm 02 (hai) gốc tiếng Anh, Bên giữ 01 (một) Trong trường hợp có khác biệt tiếng Việt tiếng Anh, tiếng Việt có giá trị pháp lý BÊN MUA _ LÂM CHÍ TRUNG Tổng Giám đốc BÊN BÁN PHỤ LỤC TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HỒ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỈNH BÌNH ĐỊNH Độc lập – Tự – Hạnh phúc Bản án số: 37/2018/DS-PT Ngày: 22-5-2018 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài nguyên gắn liền với đất NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TỒ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH - Thành phần Hội đồng xét xử phúc phẩm gồm có: Thẩm phán – Chủ toạ phiên tồ: Ơng Lê Văn Thường Các thẩm phán: Ơng Võ Cơng Phương Ơng Nguyễn Thanh Tuấn - Thư ký phiên toà: Bà Đoàn Thị Ánh Ngọc thư ký Toà án nhân dân tỉnh Bình Định - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định tham gia phiên tồ: Bà Nguyễn Thị Phương Thảo – Kiểm sát viên Ngày 22 tháng năm 2018, trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm cơng khai vụ án thụ lý số 40/2018/TLPT-DS ngày 02 tháng năm 2018 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Do Bản án dân sơ thẩm số 230/2012/DS-ST ngày 25/10/2012 Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án xét xử phúc thẩm số 98/2018/QĐ-PT ngày 26 tháng năm 2018 đương sự: - Nguyên đơn: Anh Nguyễn Việt Khánh; cư trú tại: Số 124 đường Lạc Long Quân, phường Trần Quang Diệu, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Đinh; có mặt Ngươi bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp anh Nguyễn Việt Khánh: Ông Hồ Khá Luật sư Văn phịng luật sư Bình Định thuộc đồn luật sư tỉnh Bình Định; có mặt - Bị đơn: Bà Võ Thị Hai; cư trú tại: Đội 6, thôn Háo Đức, xã Nhơn An, thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định; có đơn xin xét xử vắng mặt - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Phạm Anh Thương ; cư trú tại: Đội 6, thôn Háo Đức, xã Nhơn An, thị xã Nhơn, tỉnh Bình Định; vắng mặt Bà Bùi Thị Minh Vân; cư trú tại: Số 124 đường Lạc Long Quân, phường Trần Quang Diệu, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định; có mặt Người kháng cáo: Anh Nguyễn Việt Khánh nguyên đơn vụ án Bà Võ Thị Hải bị đơn vụ án NỘI DUNG VỤ ÁN: Tại đơn khởi kiện ngày 11/12/2009 lời khai trình giải vụ án phiên tòa nguyên đơn anh Nguyễn Việt Khánh trình bày: Ngày 07/11/2009, anh Khánh bà Hải, anh Thương có thỏa thuận việc mua bán nhà đất đai tổ 3, khu vực 1, phường Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, với trị giá 1.000.000.000 đồng Anh đặt cọc cho bà Hải 300.000.000 đồng, lại 700.000.000 đồng hai bên thỏa thuận bà Hải hoàn thành thủ tục sang tên trước bạ giao cho bên mua anh giao đủ số tiền lại Việc thỏa thuận hai bên ghi nhận “ Giấy bán nhà” viết tay ngày Đến ngày 10/11/2009, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng Phịng cơng chứng Thanh Bình Nội dung lập hợp đồng giống với hợp đồng viết tay ngày 07/11/2009; ngày 23/11/2009, bà Hải hoàn thành thủ tục sang tên trước bạ photocopy gửi cho anh Khánh Ngày 02/12/2009, anh Khánh đề nghị bà Hải đến Ngân hàng Á Châu, chi nhánh Quy Nhơn để nhận tiền bà Hải không đồng ý đề nghị anh Khánh chuyển tiền vào tài khoản bà Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Quy Nhơn Vào ngày 04/12/2009, anh Khánh chuyển số tiền 712.000.000.000 đồng từ Ngân hàng đầu tư phát triển Việt nam, chi nhánh Phú Tài đến Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Chi nhánh Quy Nhơn theo số chứng minh nhân dân bà Hải bà Hải không đến ngân hàng để nhận số tiền anh Khánh chuyển Ngày 07/12/2009, anh Khánh yêu cầu Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam, Chi nhánh Phú Tài tạm ngưng giao dịch chuyển tiền cho bà Hải, hoàn thành số tiền 712.000.000 đồng lại tài khoản anh Khánh Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam, Chi nhánh Phú Tài bà Hải thiếu thiện chí việc nhận tiền bàn giao nhà Sau đó, anh Khánh nhiều lần gặp bà Hải để giao tiền bà Hải cố tình né tránh khơng muốn nhận mà thơng báo hủy hợp đồng để lấy 300.000.000 đồng tiền cọc Nay anh Khánh yêu cầu bà Hải tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất mà hai bên ký kết ngày 10/11/2009, cụ thể bà Hải phải giao nhà giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất cho anh Khánh anh Khánh có nghĩa vụ giao đủ tiền cịn lại theo hợp đồng 712.000.000 đồng (trong 700.000.000 đồng tiền nhà lại 12.000.000 đồng tiền ½ phí trước bạ sang tên anh phải nộp) Tại tự khai, lời khia trình giải vụ án bị đơn bà Võ Thị Hải trình bày: Bà Hải thống thời gian, điều kiện thỏa thuận nội dung việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tọa lạc tổ 3, khu vực 1, phường Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định bà Hải đứng tên chủ sở hữu anh Khánh trình bày Tuy nhiên, theo thỏa thuận hợp đồng bà Hải thực nghĩa vụ bên bán, cụ thể hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ cho anh Khánh theo thời gian thỏa thuận anh Khánh không thực theo việc thỏa thuận giao tiền hợp đồng Bà Hải không thống với lời khai anh Khánh việc bà Hải khơng có thiện chí việc nhận tiền.Trên thực tế, anh Khánh nhiều lần hẹn giao tiền không thực nên ngày 17/12/2009, bà Hải làm thông báo việc “khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất” gửi cho anh Khánh Như vậy, hợp đồng không thực lỗi anh Khánh nên bà Hải yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 10/11/2009, anh Khánh người vi phạm hợp đồng nên phải tiền đặt cọc 300.000.000 đồng Tại tư khai, lời khai trình giải vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Phạm Anh Thương trình bày: Thống với lời khai yêu cầu bị đơn Tại tự khai, lời khai q trình giải vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị Minh Vân trình bày: Thống với lời khai yêu cầu nguyên đơn Bản án dân sơ thẩm số 230/2012/DS-ST ngày 25/10/2012 Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn tuyên xử: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bà Hải anh Kanhs xác lập ngày 10/11/2009 hồn thành; Buộc anh Khánh phải có nghĩa vụ giao cho bà Hải nhận 1.322.739.000 đồng; Buộc bà Hải phải giao giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hai bên xác lập ngày 10/11/209 cho anh Khánh; Ngoài ra, án cịn tun án phí dân sơ thẩm, nghĩa vụ thi hành án quyền kháng cáo đương Ngày 07/11/2012 anh Nguyễn Việt Khánh ngyên đơn vụ án kháng cáo với nội dung yêu cầu bà Võ Thị Hải tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 10/11/2009 Ngày 08/11/2012 bà Võ Thị Hải bị đơn vụ án kháng cáo với nội dung yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 10/11/2009 bồi thường thiệt hại cho bà Bản án dân phúc thẩm số 80/2013/DS-PT ngày 14/06/2013 Tồ án nhân dân tỉnh Bình Định tuyên xử: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đát bà Hải anh Khánh xác lập ngày 10/11/2009 hồn thành; Buộc anh Khánh phải có nghĩa vụ giao cho bà Hải 794.766.400 đồng; Buộc bà Hải phải giao giấy tờ liên quan đến quyền sử hữu nhà theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hai bên xác lập ngày 10/11/209 cho anh Khánh; Ngoài ra, án cịn tun án phí dân sự, nghĩa vụ thi hành án Qyết định giám đốc thẩm số 23/2016/GĐT-DS ngày 24 tháng năm 2016 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng: Huỷ bỏ toàn sán dân phúc thẩm số 80/2013/DS-PT ngày 14/6/2013 Tồ án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử lại phúc thẩm Bản án dân phúc thẩm số 25/2017/DS-PT ngày 24/4/2017 Tồ án nhân dân tỉnh Bình Định tuyên xử: Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát tài sản gắn liền với đất bà Hải ông Khánh xác lập ngày 10/11/2009 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất mang tên anh Khánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn đăng ký ngày 23/11/2009; Ngôi nhà đất toạ lạc tổ 3, khu vực 1, phường Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, theo giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà quyền sử dụng đất cấp ngày 12/10/2001 hồ sơ gốc số 5277 đăng ký ngày 30/10/2001 tên bà Hải thuộc quyền sở hữu bà Hải; giấy tờ nhà bà Hải quản lý; Buộc bà Hải phải hoàn trả cho anh Khánh 288.000.000 đồng; Ngoài ra, án cịn tun án phí dân sự, nghĩa vụ thi hành án Quyết định giám đốc thẩm số 108/2017/GDT-DS ngày 26 tháng năm 2017 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng: Huỷ toàn án dân phúc thẩm số 25/2017/DSPT ngày 24/4/2017 Tồ án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử ohucs thẩm Kiểm sát viên tham gia phiên tồ phát biểu: Trong q trình tố tụng, người tiến hành tố tụng người tham gia tố tụng thực quy định pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị huỷ Bản án dân sơ thẩm số 230/2012/DS-ST ngày 25/10/2012 Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn giải lại vụ án theo quy định pháp luật NHẬN ĐỊNH CỦA TỒ ÁN [1] Tại phiên tồ phúc thẩm anh Khánh yêu cầu bà Hải tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất mà hai bên ký kết ngày 10/11/2009, cụ thể bà Hải phải giao nhà giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất cho anh, anh có nghĩa vụ giáo đủ số tiền lai theo hợp đồng 712.000.000 đồng, Nhưng bà Hải không chấp nhận mà yêu cầu Toà huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày 10/11/2009, anh Khánh người vi phạm hợp đồng nên phải tiền cọc 300.000.000 đồng nhà, đất chuyển nhượng cho vợ chồng anh Thành, chị Ngọc Cịn anh Thành khai nhà, đất nói bà Hải chuyển nhượng cho vợ chồng anh với giá 3.535.000.000 đồng vào ngày 23/5/2017 sang tên trước bạ cho xong với phí 30.000.000 đồng bên chịu 1⁄2 anh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số CI 277728 ngày 30/5/2017 Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Bình Định nên không chấp nhận huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh bà Hải Thấy rằng: [1.1] Sau kh Bản án dân phúc thẩm số 25/2017/DS-Pt ngày 24/4/2017 Tồ án nhân dân tỉnh Bình Định có hiệu lực pháp luật; ngày 23/5/2017 bà Hải chuyển nhượng nhà, đất nói cho vợ chồng anh Thành, chị Ngọc Hiện anh Thàng, chị Ngọc quản lý sử dụng nhà, đất này; đối tượng tranh chấp anh Khánh với bà Hà nhà, đất anh Thành, chị Ngọc dang quản lý sử dụng Để vụ án giải triệt để pháp luật phải đưa vợ chồng anh Thành, chị Ngọc tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vụ án quy định khoản Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân đảm bảo chế đoẹ xét xử sơ phẩm, phúc thẩm quy định khoản Điều 17 Bộ luật Tố tụng Dân [1.2] Như vậy, phát sinh tình tiết vợ chồng anh Thành chị Ngọc tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vụ án, phiên tồ phúc thẩm khơng thể bổ sung nên Hội đồng xét xử phúc thẩm huỷ Bản án dân sơ thẩm số 230/2012/DS-ST ngày 25/10/2012 cuat Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn xét xử tranh chấp thực hiẹn nghĩa vụ dân nguyên đơn anh Nguyễn Việt Khánh với bị đơn bà Võ Thị Hải số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn giải lại vụ án theo quy định pháp luật [2] Do huỷ Bản án sơ thẩm nên theo quuy định khoản Điều 30 Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27 thang 02 năm 2009 Uỷ ban thường vụ Quốc hội khố 12 anh Khánh, bà Hải khơng chịu án phi dân phúc thẩm, hoàn lại tiền tạm ứng án phí nộp [3] Luật sư bảo vệ bảo vệ quyền lợi ích hợp nguyên đơn đề nghị chấp nhận toàn kháng cáo anh Khánh chưa phù hợp với nhận định Hội đồng xét xử nên không chấp nhận [4] Kiểm sát tham gia phiên phát biểu đề nghị huỷ Bản án dân sơ thẩm số 230/2012/DS-ST ngày 25/10/2012 Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn giải lại vụ án theo quy định pháp luật phù hợp với nhận định Hội đồng xét xử Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn vào khoản Điều 308 Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân Huỷ Bản án dân sơ thẩm số 230/2012/DS-ST ngày 25/10/2012 Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn xét xử tranh chấp thực nghĩa vụ dân giũa nguyên đơn anh Nguyễn Việt Khánh với bị đơn bà Võ Thị Hải số người có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan khác Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Quy Nhơn giải lại vụ án theo quy định pháp luật Về án phí: 3.1 Hồn lại cho anh Nguyễn Việt Khánh 200.000 đồng (Hai trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân phúc thẩm nộp theo biên lai thu số 010093 ngày 21/11/2012 Chi cục Thi hành án Dân thành phố Quy Nhơn 3.2 Hoàn lại cho bà Võ Thị Hải 200.000 đồng (Hai trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân phúc thẩm nộp theo biên lai thu số 010108 ngày 23/11/2012 Chi cục Thi hành án Dân thành phố Quy Nhơn Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Định; - TAND TP Quy Nhơn; - CCTHADS TP QUY NHƠN; - Các đương sự; - Lưu: Hồ sơ, Tòa dân TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA ... 2.1.3.1 Sự khác quy định pháp luật thời điểm chuyển quy? ??n sở hữu nhà Bộ luật Dân năm 2005 với Luật Nhà năm 2014 30 2.1.3.2 Sự khác quy định pháp luật thời điểm chuyển quy? ??n sở hữu nhà Bộ luật Dân năm. .. có quy định thời điểm chuyển giao quy? ??n sở hữu nhà hợp đồng thuê mua nhà Nhưng Điều 161 Bộ luật Dân năm 2015 có quy định thời điểm xác lập quy? ??n sở hữu dựa vào: quy định Bộ luật Dân năm 2015, luật. .. giao quy? ??n sở hữu tài sản xét thấy hợp đồng trao đổi nhà chất hợp đồng mua bán nhà nên dựa theo thời điểm chuyển quy? ??n sở hữu nhà hợp đồng mua bán nhà thời điểm chuyển quy? ??n sở hữu hợp đồng trao