HOP DONG VE NHA O THEO QUY DINH CUA PHAP LUAT

B HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở I KHÁI NIỆM VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Khái niệm Việt Nam là một những quốc gia phát triển, vấn đề nhà ở cũng nhà dùng vào mục đích khác lại càng mang tính xã hội và pháp lý sâu sắc Nhu cầu về nhà ngày càng tăng theo nhịp độ dân số, tăng theo sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế Vì thế, hoạt động để tạo lập nhà ở của cá nhân, của các tổ chức ngày càng sôi động, khẩn thiết thông qua nhiều phương thức Trong đó, mua bán nhà là cứ phổ biến nhất để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và các chủ thể khác Quá trình hội nhập khu vực và quốc tế cùng với việc từng bước định hình và phát triển nền kinh tế thị trường đã tạo những tiền đề và những thuận lợi quan trọng phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở nước ta Thực tế này đã đem đến sự chuyển biến nhất định tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh những “khoảng sáng” chủ đạo thì thực tế sống động của quá trình đổi mới cũng đem lại cho nước ta nhiều vấn đề liên quan đến đời sống dân sự đó có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng là nhà và quyền sử dụng đất Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lý cho quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lĩnh vực này, Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở 1991, BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và những văn bản hướng dẫn thi hành Các văn bản pháp luật này đã tạo khuôn mẫu và sở pháp lý cho chính các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà Nhà Nhà nước quản lý tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, pháp luật quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà đặc biệt hình thức hợp đồng chặt chẽ loại hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác Hợp đồng mua bán nhà thoả thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm theo phương thức mà bên thoả thuận hợp đồng mua bán nhà Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán tài sản, có đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản a Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Bên mua bên bán nhà có quyền nghĩa vụ đối Nghĩa là, bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà mua thời hạn bên thoả thuận đồng thời bên mua nhà có nghĩa vụ toán khoản tiền mua nhà thời hạn, địa điểm phương thức mà bên thoả thuận Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập b Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Tính chất đền bù quan hệ này thể hiện việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà khoản đền bù việc mua bán nhà ở theo thoả thuận theo quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà c Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với về những nội dung bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở d Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở bên bán sang cho bên mua Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua Người mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó Đây là đặc điểm khác biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở II QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Chủ thể hợp đồng mua bán nhà Chủ thể hợp đồng mua bán nhà là bên bán và bên mua nhà ở Bên bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà của mình cho chủ thể khác Chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà (Điều Luật Nhà ở năm 2005) trường hợp chủ sở hữu nhà có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho họ Người bán nhà người có quyền sở hữu nhà ủy quyền hợp pháp bán Bên bán phải có đầy đủ lực hành vi dân sự Những người lực hành vi có lực hành vi không đầy đủ bán nhà phải có người giám hộ đại diện Pháp luật quy định người giám hộ không mua nhà người giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá Nếu bên bán có nhiều người sở hữu chung hợp nhà bán phải đồng ý văn tất chủ sở hữu Bên mua nhà cá nhân, tổ chức có nhu cầu nhà có đủ điều kiện pháp luật quy định Nếu cá nhân phải có đầy đủ lực hành vi dân sự mới có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Cá nhân không hoặc chưa có lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập và thực hiện hợp đồng phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau: - Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán: + Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán + Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với nhà + Hoặc là người có quyền định đoạt đối với nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật Ví dụ: đó có thể là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp nhà có quyền xử lý nhà đến hạn bên có nghĩa vụ toán vi phạm nghĩa vụ; hoặc là quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ đến hạn Nếu nhà bán thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chung Nếu chỉ bán một phần quyền sở hữu chung đối với nhà thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn lại thời hạn tháng - Là cá nhân có lực hành vi dân sự tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà Tổ chức bán nhà phải có lực kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh - Bên mua nhà ở nếu là cá nhân nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở tại Điều 9, Điều 125, Điều 126; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh Trong một số trường hợp bên mua nhà phải có hộ khẩu thường trú tại nơi bán nhà theo phạm vi cấp tỉnh, thành phố nếu pháp luật có quy định Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà diện tích nhà dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của người Nhà khác với nhà dùng vào mục đích khác làm văn phòng, trụ sở quan, kho chứa, cửa hàng, cửa hiệu… Nhưng, mua bán nhà để dùng vào mục đích khác cũng phải tuân theo quy định của pháp luật mua bán nhà Nhà hiểu nhà độc lập, hộ dùng cho người sinh hoạt, nghỉ ngơi xác định diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới không gian Trường hợp nhà có khuôn viên diện tích khuôn viên thuộc đối tượng mua bán - vật theo nghĩa rộng Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà đối tượng hợp đồng mua bán hiện hữu Nhưng thực tế, giao dịch nhà tiến hành thời điểm nhà chưa được xác lập quyền sở hữu đối tượng hợp đồng mua bán (hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành tương lai), trường hợp mua bán nhà khu chung cư Dù nhà ở tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành tương lai cũng phải đáp ứng các điều kiện sau mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở: Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể Như đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với nhà và chúng cần phải được chỉ rõ hợp đồng mua bán Thứ hai, nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng Bộ xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất cả nước Đó chính là sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật - Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán - Không bị cấm lưu thông dân sự - Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người Hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà Theo quy định Điều 450 BLDS năm 2005, Khoản 3, Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005: Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà không cần công chứng hoặc chứng thực) Hai bên phải có mặt quan công chứng mang theo đầy đủ giấy tờ cần thiết để tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà Sau bên kí kết hợp đồng, quan công chứng kiểm tra tính hợp pháp loại giấy tờ chứng thực việc mua bán nhà Trong thời gian pháp luật quy định, bên bán bên mua phải làm thủ tục trước bạ sang tên quan nhà nước có thẩm quyền Bên mua nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định Điều 15, Điều 16, Điều 126, Điều 127 Luật Nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà ở Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà mua bán có sự mâu thuẫn quy định BLDS năm 2005 Luật Nhà 2005 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Theo quy định của BLDS năm 2005, tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu với tài sản Luật Đất đai năm 2003 quy định giống BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục quyền sử dụng đất Song, Luật Nhà năm 2005 Khoản Điều 93 quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể từ thời điểm công chứng giao dịch nhà các cá nhân với giao nhận nhà theo thoả thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà Sự khác Luật Nhà BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu gây nhiều khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Nếu bên mua chưa trả hết tiền mà toán 50% , vậy việc mua bán chưa hoàn tất, bên bán chưa nhận đủ tiền, chưa giao nhà cho bên mua mà quyền sở hữu đã chuyển giao cho bên mua điều bất hợp lí Hơn nữa, kí hợp đồng muốn bán cho người khác người mua phải hoàn tất thủ tục đăng nhà thực hiện được Như vậy, Khoản 1, Khoản Khoản Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 có mâu thuẫn Khoản quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu sau công chứng chứng thực, khoản quy định sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khoản quy định kể từ trả hết tiền mua Qua cho thấy quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hạn chế tính lôgic khoa học việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Vì thế, cần thiết phải sửa đổi quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Điều 93 Luật Nhà Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 phải thời điểm quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu Quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà thống với Điều 439 BLDS năm 2005 đồng thời phù hợp với lý luận thực tiễn kiểm chứng II QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Quyền nghĩa vụ bên bán Bên bán có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản nhà chưa giao cho bên mua, không sửa chữa làm hư hỏng nhà Khi bên bán giao nhà phải chuyển giao công trình khác liên quan đến nhà để bảo đảm cho bên mua sử dụng nhà cách bình thường Khi bán nhà ở, chủ sở hữu có nghĩa vụ với bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ nhà quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định Điều 451 BLDS năm 2005, bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán (nếu có) để bên mua định mua hay không mua Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn, trả đủ tiền thoả thuận yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời gian định Bên bán có quyền không giao nhà chưa nhận đủ tiền của bên mua nhà theo thỏa thuận mà không bị coi là vi phạm hợp đồng Quyền nghĩa vụ bên mua Bên mua có quyền được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận hợp đồng Bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà thời hạn thoả thuận hồ sơ nhà ở, yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thoả thuận Bên mua nhà có quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền Bên mua có nghĩa vụ trả tiền đầy đủ, thời hạn thoả thuận Nếu thoả thuận thời hạn địa điểm trả tiền bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà đem bán Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà hồ sơ nhà thời hạn thoả thuận Trường hợp mua nhà cho thuê bên mua phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thoả thuận hợp đồng thuê nhà người bán hợp đồng hiệu lực Mua nhà để sử dung vào mục đích khác Theo quy định Điều 455 BLDS, trường hợp pháp luật quy định khác hợp đồng mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác áp dụng quy định hợp đồng mua bán nhà Quy định này được hiểu là, mọi vấn đề về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bên hợp đồng, hình thức hợp đồng, trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng, lực của chủ thể giao kêt và thực hiện hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: Trong trường hợp pháp luật quy định khác quy định điều từ Điều 450 đến Điều 454 Bộ luật áp dụng việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác mua nhà HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở I KHÁI NIỆM VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Khái niệm Nền kinh tế thị trường phát triển, dịch vụ cho thuê tài sản nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng phổ biến Thông qua hợp đồng thuê nhà sẽ đáp ứng nhu cầu cho bên thuê có thể sử dụng một diện tích nhà để ở chưa có điều kiện tạo lập nhà ở cho mình và gia đình hoặc mua nhà, tạo lập nhà là chưa cần thiết Ví dụ: người Việt nam định cư ở nước ngoài về thăm gia đình hay bạn bè, người Nước ngoài công tác, học tập, đầu tư ở Việt nam một thời gian nhất định Bên cho thuê nhà thu được một khoản lợi cho thuê, đồng thời giao dịch dân sự được phát triển, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển Hợp đồng thuê nhà thoả thuận văn bên cho thuê bên thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận theo pháp luật quy định Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà - Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ Mỗi bên hợp đồng thuê nhà bị coi bên có nghĩa vụ bên kia, đồng thời lại bên có quyền yêu cầu bên thực nghĩa vụ Sau hợp đồng ký kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tương ứng với quyền bên cho thuê nhà nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê tiền thuê thoả thuận Phải sử dụng tài sản thuê theo công dụng, mục đích thoả thuận phải bảo quản tài sản thuê - Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng ưng thuận Trong hợp đồng thuê nhà kể từ thời điểm bên thỏa thuận thống ý chí với nội dung hợp đồng như: nhà thuê, diện tích, phương thức, giá cả, thời hạn… hợp đồng coi xác lập có giá trị bắt buộc thực bên Đây thời điểm phát sinh quyền mỗi bên việc yêu cầu thực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng không phụ thuộc vào thời điểm bàn giao nhà cho thuê Việc bàn giao nhà thuê coi nghĩa vụ bên cho thuê nhằm thực hợp đồng thuê nhà ký kết có hiệu lực thi hành Còn hợp đồng thực tế quyền yêu cầu thực hợp đồng phát sinh có chuyển giao nhà là đối tượng hợp đồng - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù Bên cho thuê nhà thực nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng nhận từ bên thuê lợi ích dạng một khoản tiền, chính khoản đền bù cho bên cho thuê Khoản tiền thuê nhà nhiều hay thoả thuận bên thường dựa thời hạn thuê, diện tích, tiện nghi, giá trị chất lượng sử dụng Đây khác biệt quan trọng hợp đồng thuê nhà với hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà Khoản tiền thuê nhà theo thoả thuận bên hoặc thực hiện khung giá Nhà nước quy định thuê nhà Nhà nước - Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sử dụng tài sản Bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thoả thuận theo quy định pháp luật II QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở Bên thuê nhà cá nhân có nhu cầu thuê nhà để ở, bên cho thuê nhà là chủ sở hữu cá nhân tổ chức chuyên kinh doanh nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy định pháp luật (Điều 13 Luật Nhà ở) Các bên chủ thể hợp đồng này đều phải có đầy đủ lực hành vi dân sự, nếu chưa đáp ứng được yêu cầu này thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện hợp đồng Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn tất chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu Các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà (Điều 100 Luật Nhà ở) Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước phải đối tượng Bên thuê nhà phải sử dụng mục đích, không chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê lại (Điều 101 Luật Nhà ở) Đây là điểm khác biệt về quyền cho thuê lại giữa chủ sở hữu là cá nhân và chủ sở hữu là Nhà nước Đối tượng của hợp đồng thuê nhà Đối tượng hợp đồng thuê nhà chiếm vị trí quan tâm hàng đầu, điều khoản thiếu để thỏa thuận nội dung liên quan đến các điều khoản xác định quyền và nghĩa vụ của các bên thuê nhà Nhà cho thuê có thể là nhà thuộc sở hữu cá nhân riêng lẻ, nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất, theo phần, nhà thuộc sở hữu chung nhà chung cư Nếu bên hợp đồng thỏa thuận xác đầy đủ nhà và diện tích nhà cho thuê hạn chế tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê Nhà cho thuê phải được xác định cụ thể, bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với nhà và chúng cần phải được chỉ rõ hợp đồng thuê nhà Nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà; không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán; không bị cấm lưu thông dân sự Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người Đối tượng của hợp đồng thuê nhà diện tích nhà dùng để mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê từ làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân hai bên Diện tích nhà bao gồm diện tích phụ Diện tích dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, lối đi, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung cư diện tích chung nhà chung cư người thuê có quyền sử dụng Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi dịch vụ mà người cho thuê hưởng cầu thang máy, sân chơi, bể bơi, gửi xe mô tô… Giá cho thuê nhà Giá cho thuê nhà bên thoả thuận Trường hợp pháp luật có quy định khung giá cho thuê nhà không vượt khung giá Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà bên thuê nhà đồng ý bên cho thuê nhà quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà Giá cho thuê nhà bên thoả thuận; trường hợp không thoả thuận bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định pháp luật Quy định này nhiều trường hợp đẩy người thuê nhà rơi vào thế khó khăn lại càng khó khăn hơn.( Điều 99 Luật Nhà ở năm 2005) Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký (Điều 492 BLDS) Hợp đồng thuê nhà thời hạn thuê từ tháng trở lên, có hiệu lực kể từ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực Có nghĩa là kể từ thời điểm này hợp đồng thuê nhà được coi là đã xác lập Vì thế, bên có quyền yêu cầu lẫn thực quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Đối với hợp đồng thuê nhà hình thức không chỉ thể hiện về nội dung mà còn là thủ tục bắt buộc mà pháp luật quy định giao kết hợp đồng Qui định về hình thức của hợp đồng thuê nhà hiện là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực nhằm nâng cao tính xác thực, xác nhận thỏa thuận của hai bên, bảo đảm độ an toàn pháp lý cho các bên chủ thể III QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Bên cho thuê nhà Bên cho thuê có quyền nghĩa vụ sau đây: * Bên cho thuê có quyền: Yêu cầu bên thuê trả tiền thời hạn, số tiền thuê nhà Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bên thuê nhà có hành vi sau đây: - Không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng liên tiếp ba tháng trở lên mà lý đáng; - Sử dụng nhà không mục đích thoả thuận; - Cố ý làm hư hỏng nhà cho thuê; - Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà thuê cho người khác thuê lại nhà thuê mà đồng ý bên cho thuê nhà ở; - Làm trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người xung quanh bên cho thuê nhà tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên đến lần thứ ba mà không khắc phục Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên biết trước tháng, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vi phạm quy định về việc thông báo, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật (Điều 103 Luật Nhà ở, Khoản Điều 499 BLDS năm 2005 ) Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê lấy lại nhà Nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê, bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước tháng Với thời gian đủ để bên thuê thu xếp nơi mới, không ảnh hưởng đến sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh bên thuê nhà (khoản Điều 494 BLDS năm 2005) * Bên cho thuê có nghĩa vụ: Bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê tình trạng, diện tích thoả thuận Phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng bình thường thời gian cho thuê Phải bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì theo thoả thuận Nếu hư hỏng lớn mà bên thuê sửa chữa bên cho thuê phải bồi hoàn chi phí sửa chữa Bên thuê nhà ở * Quyền của bên thuê nhà ở Trong thời hạn hợp đồng thuê nhà, nhà có hư hỏng nặng lỗi có quyền yêu cầu bên cho thuê phải sửa chữa Bên thuê cho người khác thuê lại đồng ý bên cho thuê Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bên thuê quyền ưu tiên ký tiếp hợp đồng thuê nhà tiếp tục cho thuê Điều 104 Luật Nhà ở năm 2005 dự liệu các trường hợp về quyền được tiếp tục thuê nhà có các sự kiện sau: - Trường hợp chủ sở hữu nhà chết mà thời hạn thuê nhà bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Trường hợp người thừa kế theo quy định pháp luật nhà thuộc quyền sở hữu Nhà nước người thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng - Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê nhà bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Khi bên thuê nhà chết mà thời hạn thuê nhà người với bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Trong trường hợp bên thuê nhà chết mà thời hạn hợp đồng chưa chấm dứt người chung sống với người thuê tiếp tục thuê đến hết thời hạn thuê, phải thực đầy đủ nghĩa vụ người thuê Bên thuê nhà có quyền đơn phương đình hợp đồng thuê nhà trường hợp sau: bên cho 10 thuê có hành vi không sửa chữa nhà nhà bị hư hỏng nghiêm trọng, tăng giá nhà bất hợp lý nhà bị hạn chế quyền sử dụng lợi ích người thứ ba * Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Bên thuê nhà có nghĩa vụ phải sử dụng nhà mục đích để ở, trả tiền thuê nhà, hư hỏng nhỏ phải tự sửa chữa, không cho người khác thuê lại cho người khác vào không đồng ý bên cho thuê Hết hạn hợp đồng phải trả nhà cho bên cho thuê thoả thuận (Điều 495 BLDS) * Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà có hành vi sau đây: - Không sửa chữa nhà nhà có hư hỏng nặng; - Tăng giá cho thuê nhà bất hợp lý tăng không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thoả thuận; - Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt các trường hợp sau: - Hợp đồng thuê nhà hết hạn; trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng - Nhà cho thuê không - Bên thuê nhà chết mà chết chung sống - Nhà cho thuê hư hỏng nặng có nguy sập đổ nằm khu vực có định thu hồi đất, giải phóng mặt có định phá dỡ quan nhà nước có thẩm quyền Thuê nhà dùng vào mục đích khác Trong thực tế có nhiều trường hợp người có nhà họ chưa có nhu cầu sử dụng, cho người khác thuê dùng để kinh doanh làm nhà nghỉ, cửa hàng, nơi sản xuất hàng hoá tiểu thủ công nghiệp Hoặc trường hợp nhà có nhiều tầng, tầng (trệt) mở cửa hàng kinh doanh chủ nhà kinh nghiệm kinh doanh nhu cầu kinh doanh, họ cho người khác thuê nhà phần nhà để dùng vào mục đích khác Ngôi nhà mà chủ nhà xây dựng mục đích dùng để ở, nhiên chưa có nhu cầu họ cho thuê để người thuê dùng vào mục đích để Do vậy, quy định hợp đồng thuê nhà áp dụng để điều chỉnh loại hợp đồng IV MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI * Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội hạn chế so với thuê nhà ở thuộc sở hữu của các chủ thể khác Chủ thể 11 cho thuê và chủ thể thuê mua được Luật Nhà ở quy định: Thuê mua nhà xã hội việc người thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà thuê sau hoàn thành nghĩa vụ người thuê thời gian quy định (Điều 105 Luật Nhà ở) Việc thuê mua nhà xã hội phải thông qua hợp đồng ký kết đơn vị giao quản lý quỹ nhà xã hội với người thuê mua Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà xã hội phải làm thủ tục theo quy định Điều 16 Luật Nhà ở để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà * Quyền nghĩa vụ người thuê mua nhà xã hội được Luật Nhà ở quy định chặt chẽ, nhằm kiểm soát quỹ nhà ở mà Nhà nước có chính sách ưu tiên cho người thuê nhà sau hoàn thành nghĩa vụ của người thuê và phải thuê một thời gian nhất định Cụ thể: - Người thuê mua nhà xã hội không chuyển nhượng quyền thuê mua hình thức Trường hợp không nhu cầu thuê mua phải giao lại nhà cho đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội Đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội phải hoàn lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà xã hội trả lần đầu - Đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội quyền thu hồi nhà người thuê mua nhà xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác mà hoàn trả số tiền người thuê mua nhà xã hội trả lần đầu * Giải trường hợp người thuê mua nhà xã hội chết - Nếu có người thừa kế hợp pháp sinh sống nhà người thừa kế hợp pháp tiếp tục thuê mua nhà ở; - Nếu có người thừa kế hợp pháp không sinh sống nhà mà người thuê mua nhà xã hội thực hai phần ba thời hạn thuê mua người thừa kế hợp pháp toán hết số tiền tương ứng với phần ba thời hạn thuê mua lại quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định Luật này; - Nếu có người thừa kế hợp pháp không thuộc diện quy định Điểm a Điểm b Khoản người thừa kế hợp pháp đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội hoàn trả 20% số tiền người thuê mua nhà xã hội nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định Ngân hàng Nhà nước; - Nếu người thừa kế hợp pháp đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội có trách nhiệm quản lý nhà (Điều 106 Luật Nhà ở) MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ PGS.TS Trần Thị Huệ – GVC.Đại học Luật Hà Nội Việt Nam là một những quốc gia phát triển, vấn đề nhà ở cũng nhà dùng vào mục đích khác lại càng mang tính xã hội và pháp lý sâu sắc Nhu cầu về nhà ngày càng tăng theo nhịp độ dân số, 12 tăng theo sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế Vì thế, hoạt động để tạo lập nhà ở của cá nhân, của các tổ chức ngày càng sôi động, khẩn thiết thông qua nhiều phương thức Trong đó, mua bán nhà là cứ phổ biến nhất để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và các chủ thể khác Nhà Nhà nước quản lý tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, pháp luật quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà đặc biệt hình thức hợp đồng chặt chẽ loại hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác Quá trình hội nhập khu vực và quốc tế cùng với việc từng bước định hình và phát triển nền kinh tế thị trường đã tạo những tiền đề và những thuận lợi quan trọng phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở nước ta Thực tế này đã đem đến sự chuyển biến nhất định tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh những “khoảng sáng” chủ đạo thì thực tế sống động của quá trình đổi mới cũng đem lại cho nước ta nhiều vấn đề liên quan đến đời sống dân sự đó có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng là nhà và quyền sử dụng đất Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lý cho quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lĩnh vực này, Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và những văn bản hướng dẫn thi hành Các văn bản pháp luật này đã tạo khuôn mẫu và sở pháp lý cho chính các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, các văn bản pháp luật về nhà ở có tính ổn định không cao, còn có sự chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn ở rất nhiều các nội dung Thực trạng nhiều nguyên nhân, kể đến nguyên nhân chủ yếu sau đây: - Các quy định pháp luật hành chưa bám sát quan hệ mua bán phát sinh thực tế, - Chính sách kinh tế Nhà nước có thay đổi, có sách đất đai, nhà ở, chứng khoán, sàn giao dịch,v.v - Việc xác lập quyền sở hữu tài sản mua bán có giá trị lớn nhu cầu ngày trở nên sôi động phức tạp - Giá thị trường loại tài sản có giá trị lớn luôn có biến động - Các chủ thể giao kết thực hợp đồng mua bán tài sản nhận thức chưa đầy đủ tính giá trị hình thức hợp đồng mua bán theo quy định pháp luật - Chính quy định pháp luật chưa cụ thể chi tiết làm cho chủ thể tham gia thực loại hợp đồng không hiểu không xác định quyền nghĩa vụ pháp lý hợp pháp Vì thế, thường xảy tranh chấp quyền nghĩa vụ 13 - Đặc biệt, bất cập thiếu vắng pháp luật hành thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà, lực chủ thể tham gia giao kết thực hợp đồng mà tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xảy ra, nhiều trường hợp Tòa án thiếu sơ pháp lý giải vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài đưa phán không bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cho đương thỏa đáng Qua nghiên cứu pháp luật mua bán nhà nước ta , một số vấn đề sau chúng đánh giá là cấp thiết cần phải đặt để nghiên cứu có định hướng sủa đổi, bổ sung Thứ nhất, về vấn đề chủ thể: quy đinh cụ thể độ tuổi người trực tiếp tham gia hoạt đồng mua bán với tư cách bên mua bên bán Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Nghị quyết số Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2004 thì hợp đồng mua bán phải được lập bằng văn bản có chứng nhận hoặc chứng thực của quan có thẩm quyền tại thời điểm giao kết hợp đồng Nhưng, đối với hợp đồng mua bán nhà ở ngoài việc quy định các điều kiện bắt buộc về nội dung, hợp đồng còn phải tuân thủ điều kiện về hình thức và về lực chủ thể Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2004 hướng dẫn một bốn điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp luật “người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có lực hành vi dân sự” Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 1: “người từ đủ tuổi đến chưa đủ 14 tuổi đã xác định là người có lực hành vi một phần; người từ đủ 18 tuổi trở lên đã xác định là có lực hành vi đầy đủ.” Vấn đề đặt là người có lực hành vi dân sự một phần có được tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hay không và vấn đề hiệu lực pháp luật của hợp đồng này thế nào Mặt khác, theo các văn bản pháp luật hiện hành đều không quy định về lực hành vi của cá nhân giao kết hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ quy định người tham gia giao dịch, người yêu cầu công chứng giao dịch nói chung “phải có lực hành vi dân sự” Như vậy, có thể kết luận rằng người có lực hành vi dân sự một phần hoặc đầy đủ đều có thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở Nhưng kết luận này bị chế ước bởi quy định sau của Bộ luật dân sự 2: “1 Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi xác lập, thực giao dịch dân phải người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi pháp luật có quy định khác” Nhưng tại điều luật này3: “Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực nghĩa vụ tự xác lập, thực giao dịch dân mà không cần phải có đồng ý người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như vậy một câu hỏi đặt là hợp đồng mua bán nhà ở có thuộc phạm vi giao dịch mà chỉ có người có lực hành vi đầy đủ mới được xác lập và thực hiện Qua tinh thần và nội dung của các điều luật này Điều 14 Khoản Điều 20 Khoản Điều 20 14 thấy cần thiết phải có sự quy định cụ thể và rõ ràng về độ tuổi của người tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Chúng cho rằng, nên qui định cụ thể độ tuổi chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 18 tuổi, để tạo điều kiện giao kết minh bạch, thuận lợi, trách rắc rối chủ thể hạn chế hợp đồng vi phạm chủ thể giao kết không đủ điều kiện về lực chủ thể Những quy định liên quan đến chủ thể có quyền mua sở hữu nhà Việt Nam quy định Luật nhà 20054 “1 Chủ sở hữu nhà tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho họ Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: a Tổ chức, cá nhân nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú; b Người Việt Nam định cư nước quy định Điều 126 Luật này; c Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 125 Luật này” Quy định hạn chế, không đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà tổ chức, cá nhân nước sinh sống, học tập làm việc Việt Nam Theo chúng tôi, nên quy định cho đối tượng phép mua sở hữu nhà cách rộng rãi theo hướng giảm điều kiện bắt buộc, đồng thời quy định chặt chẽ việc sở hữu nhà vĩnh viễn có thời hạn phù hợp với loại đối tượng, hết thời hạn sở hữu phải chuyển giao cho chủ thể khác Thứ hai, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà mua bán có sự mâu thuẫn quy định Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 Nghị định số 71/2010/NDCP ngày 23/6/2010 Bộ luật dân năm 20055, tài sản mua bán mà pháp luật qui định phải đăng kí quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu với tài sản Luật đất đai năm 2003 qui định giống Bộ luật dân năm 2005 thời điểm chuyển quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục quyền sử dụng đất Song, Luật nhà năm 2005 khoản Điều 93 quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể thời điểm công chứng giao dịch nhà cá nhân với giao nhận nhà theo thoả thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà Sự khác Luật nhà Bộ luật dân 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu gây nhiều khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Nếu bên mua chưa trả hết tiền mà toán 50% , vậy việc mua bán chưa hoàn tất, bên bán chưa nhận đủ tiền, chưa giao nhà cho bên mua mà quyền sở hữu đã chuyển giao cho bên mua điều bất hợp lí Điều Khoản Điều 439 15 Hơn nữa, kí hợp đồng muốn bán cho người khác người mua phải hoàn tất thủ tục đăng nhà thực hiện được Như vậy, khoản khoản khoản Điều 64 Nghị định số 71/2010/NDCP ngày 23/6/2010 thấy có mâu thuẫn Khoản qui định thời điểm chuyển quyền sở hữu sau công chứng chứng thực, khoản qui định sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khoản qui định tkể từ trả hết tiền mua Qua cho thấy quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hạn chế tính lôgic khoa học việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Chúng cho rằng, cần thiết phải sửa đổi qui định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Điều 93 Luật nhà Điều 64 Nghị định số 71/2010/NDCP ngày 23/6/2010 phải thời điểm quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu Qui định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà thống với Điều 439 Bộ luật dân đồng thời phù hợp với lý luận thực tiễn kiểm chứng Thứ ba, Luật nhà 2005 Luật Xây dựng 2003 mâu thuẫn với việc quy định vấn đề bảo hành nhà Theo văn hướng dẫn Luật Xây dựng năm 2003, Nghị định số 209/2004/ NĐ-CP quản lí chất lượng công trình xây dựng thời hạn bảo hành không 24 tháng cho loại công trình đặc biệt cấp 1, không 12 tháng đối với loại công trinh khác Nhưng theo Luật nhà 2005 thời hạn bảo hành tại Điều 74 chủ đầu tư có nghĩa vụ thực cho chủ sở hữu nhà với thời gian không 60 tháng Do gây không khó khăn việc lựa chọn áp dụng pháp luật bên muốn áp dụng quy định pháp luật có lợi với mình, từ nảy sinh mâu thuẫn khách hàng chủ đầu tư Vì thế, phải được nhanh chóng chỉnh sửa để đảm bảo tính đồng bộ giữa các văn bản Luật, tạo sở cho việc áp dụng và thực thi pháp luật được thống nhất Thứ tư, Nghị số 19/2008/QH12 ban hành năm 2008 có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2009, thời gian thực thi và áp dụng chưa đủ để kiểm nghiệm điều gì Tuy nhiên, tên gọi Nghị quyết: “Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam”, khiến cá nhân, tổ chức Việt Nam hay cá nhân, tổ chức nước không muốn trở thành “ thí điểm” Theo ước tính có khoảng 10.000 người nước có khả điều kiện để mua sở hữu nhà Việt Nam số lượng người sở hữu nhà Việt Nam ít, tháng sau có Nghị số 19 dự án Saigon Pearl bàn giao hộ Ruby cho phi công người Úc công tác Việt Nam vào ngày 9/1/2009 Một số công ty địa ốc cho biết khoảng thời gian từ ban hành Nghị đến số lượng người nước đến tìm hiểu thông tin, xem nhà để mua tăng lên nhiều, nhiên có người nước trực tiếp đứng mua nhà, phần lớn họ mua thông qua việc nhờ người nước đứng tên 16 Nghị số 19/2008/QH12 thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam ban hành nhằm giải vấn đề nảy sinh thực tiễn, đặc biệt giải vấn đề nhờ người khác đứng tên mua nhà người nước ngoài, thực tế phản ánh nhiều người nước mua nhà thông qua phương thức Như vậy, pháp luật ban hành để nhằm giải vấn đề nảy sinh thực tế liệu thực tế có thực giải vấn đề hay không? Đây câu hỏi khiến nhiều người nước người trực tiếp giải vấn đề nhà đất cho người nước quan tâm Nghị số 19/2008/QH126qui định: “1 Cá nhân nước quy định khoản 1, 2, Điều Nghị sở hữu nhà thời hạn tối đa 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thời hạn ghi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà đó” Quy định chưa hợp lý không nên giới hạn thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngoài, trao cho họ quyền mua sở hữu nhà tức cho họ quyền sở hữu, tất nhiên kèm theo quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt Việc họ muốn bán, tặng cho thuộc quyền định đoạt họ, pháp luật không nên quy định nhằm hạn chế quyền Một thực tế xảy gây nên tâm lý lo ngại họ muốn mua nhà Việt Nam, thời gian họ Việt Nam lâu 50 năm, 50 năm hộ chung cư hoàn toàn được, pháp luật không cho phép họ ở, bán nhà theo quy định pháp luật số tiền họ thu từ việc bán nhà không đủ để họ mua hộ chung cư Đây quy định không hợp lý, gây nên e ngại cá nhân nước họ muốn ký kết hợp đồng mua bán nhà Việt Nam Thứ năm, Bộ luật dân sự 2005 quy định 7: “2 Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Như vậy, đối với các giao dịch thông thường thì hình thức của nó không được xem là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật trừ trường hợp pháp luật có quy định Trong đó, tại khoản Điều 124 Bộ luật dân sự lại quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó” Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đối tượng có giá trị lớn nên pháp luật có những quy định chặt chẽ thể hiện ở Điều 443 Bộ luật dân sự 1995 và Bộ luật dân sự 2005 Điều 450: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP cũng thể hiện những yêu cầu điều luật kể Điều này, muốn giải thích thêm là người yêu cầu quan công chứng phải chứng thực, phải là người có khả nhận thức đầy đủ các vấn đề, các nội dung mà họ cam kết hợp đồng Thiết nghĩ các nhà lập pháp nên quy định cụ thể về độ tuổi và lực hành vi Điều Khoản Điều 122 17 đầy đủ về chủ thể loại hợp đồng này Thứ sáu, tại Điều 96 Luật nhà ở 2005 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung: “ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung hợp phải có đồng ý tất chủ sở hữu văn Trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung không đồng ý bán chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu nhà nhà thuộc sở hữu chung quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung không mua nhà bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung vắng mặt mà Toà án tuyên bố tích chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người tích xử lý theo quy định pháp luật dân Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua; thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung mua phần quyền bán cho người khác Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua xử lý theo quy định pháp luật dân sự” Quy định này cho thấy các nhà lập pháp đã thiết kế thiếu rõ ràng, thiếu cụ thể việc xác định nhà đem bán thuộc loại sở hữu chung nào? Hợp nhất, theo phần hay hỗn hợp Đặc biệt là Đoạn 1, Khoản 2, Điều 96 Vì vậy, rất khó việc xác định về một chủ thể bán phần quyền của mình bởi liên quan đến vấn đề đình đoạt và xác định người ưu tiên mua trước Vì thế là nội dung cần có sự chỉnh sửa để có sự thống nhất cách hiểu và áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà chủ yếu làm phát sinh quyền sở hữu nhà cá nhân hộ gia đình Mục đích hợp pháp chủ thể tham gia thực hợp đồng nhằm chuyển quyền sở hữu bên bán sang cho bên mua Để bên mua xác lập sở hữu hộ nhà tương ứng với khoản tiền mà họ trả cho bên bán vấn đề quy định pháp luật chặt chẽ, rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực điều cần thiết Một mặt, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho chủ thể, mặt khác, đảm bảo ổn định giao dịch nhà có giao dịch mua bán loại ts có giá trị 18 [...]... được bán cho người khác Trong trường hợp vi phạm quy n ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự” Quy định này cho thấy các nha lập pháp đã thiết kế thiếu rõ ràng, thiếu cụ thể trong việc xác định nha đem bán thuộc loại sở hữu chung na o? Hợp nhất, theo phần hay hỗn hợp Đặc biệt là Đoạn 1, Khoản 2, Điều 96 Vì vậy, rất khó trong việc xác định về... điểm chuyển quy n sử dụng đất là khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục quy n sử dụng đất Song, Luật nhà ở năm 2005 tại khoản 5 Điều 93 thì quy n sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể thời điểm được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với nhau hoặc đã giao nhận nhà theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở Sự khác nhau giữa... giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định tại Điều 16 của Luật Nha ở để được cấp Giấy chứng nhận quy n sở hữu nhà ở * Quy n và nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở xã hội được Luật Nha ở quy định chặt chẽ, nhằm kiểm soát quy nha ở mà Nha nước có chính sách ưu tiên cho người... hạn thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài, khi đã trao cho họ quy n được mua và sở hữu nhà ở tức là cho họ quy n sở hữu, và tất nhiên sẽ kèm theo quy n chiếm hữu, sử dụng và định o t Việc họ muốn bán, tặng cho là thuộc về quy n định o t của họ, pháp luật không nên quy định nhằm hạn chế quy n này Một thực tế sẽ xảy ra gây nên tâm lý lo ngại khi họ muốn mua nhà ở tại Việt Nam, nếu như thời gian... kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” Như vậy, đối với các giao dịch thông thường thì hình thức của nó không được xem là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật trừ trường hợp pháp luật có quy định Trong khi o , tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự lại quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được... na o Mặt khác, theo các văn bản pháp luật hiện hành đều không quy định về năng lực hành vi của cá nhân giao kết hợp đồng mua bán nha ở mà chỉ quy định người tham gia giao dịch, người yêu cầu công chứng giao dịch nói chung “phải có năng lực hành vi dân sự” Như vậy, có thể kết luận rằng người có năng lực hành vi dân sự một phần hoặc đầy đủ đều có... đến đời sống dân sự trong o có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng là nha và quy ̀n sử dụng đất Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời ta o căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lý cho cơ quan nha nước có thẩm quy ̀n khi giải quy ́t tranh chấp về lĩnh vực này, Nha nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng... ở có quy n đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: - Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng; - Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông b o cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận; - Khi quy n sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba 3 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nha ... chuyển quy n sở hữu của bên bán sang cho bên mua Để bên mua xác lập được sở hữu của mình đối với căn hộ hoặc ngôi nhà tương ứng với khoản tiền mà họ trả cho bên bán thì vấn đề quy định của pháp luật chặt chẽ, rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực hiện là điều hết sức cần thiết Một mặt, đảm b o quy n và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể, mặt khác, đảm b o được sự ổn định của các giao dịch về nhà ở trong đó có giao dịch... tập và làm việc tại Việt Nam Theo chúng tôi, nên chăng quy định cho các đối tượng được phép mua và sở hữu nhà một cách rộng rãi hơn theo hướng giảm các điều kiện bắt buộc, đồng thời quy định chặt chẽ về việc sở hữu nhà là vĩnh viễn hoặc có thời hạn phù hợp với từng loại đối tượng, và khi hết thời hạn sở hữu thì phải chuyển giao cho chủ thể khác Thứ hai, về thời điểm chuyển quy n sở hữu đối với nhà mua