HOP DONG VE NHA O THEO QUY DINH CUA PHAP LUAT

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.. Bên mua có nghĩa vụ trả ti

B HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

I KHÁI NIỆM VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Khái niệm

Việt Nam là một trong những quốc gia đang phát triển, vấn đề nhà ở cũng như nhà dùng vào mục đích khác lại càng mang tính xã hội và pháp lý sâu sắc Nhu cầu về nhà ngày càng tăng theo nhịp độ dân số, tăng theo sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế Vì thế, hoạt động để tạo lập nhà ở của cá nhân, của các tổ chức ngày càng sôi động, khẩn thiết hơn thông qua nhiều phương thức Trong đó, mua bán nhà là căn cứ phổ biến nhất để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và các chủ thể khác

Quá trình hội nhập khu vực và quốc tế cùng với việc từng bước định hình và phát triển nền kinh tế thị trường đã tạo ra những tiền đề và những thuận lợi quan trọng trong phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở nước ta Thực tế này đã đem đến sự chuyển biến nhất định trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh những “khoảng sáng” chủ đạo thì thực tế sống động của quá trình đổi mới cũng đem lại cho nước ta nhiều vấn đề liên quan đến đời sống dân sự trong đó có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng là nhà và quyền sử dụng đất Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về lĩnh vực này, Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở 1991, BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và những văn bản hướng dẫn thi hành Các văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở pháp lý cho chính các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà

Nhà ở do Nhà nước quản lý và là tài sản có giá trị lớn của cá nhân, hộ gia đình, cho nên pháp luật quy định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở đặc biệt về hình thức của hợp đồng chặt chẽ hơn các loại hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán

có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

a Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau Nghĩa là, khi bên bán đã nhận được một

lợi ích vật chất từ bên mua nhà thì bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà đúng cam kết Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa

1

vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức mà các bên đã thoả thuận Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà được xác định là đối tượng của hợp đồng mà hai bên đã xác lập

b Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù

Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người bán nhà nhận một khoản tiền nhất định theo giá cả đã cam kết thì bên mua nhà phải được xác lập quyền sở hữu đối với vật mua tương ứng với khoản tiền mà mình phải trả Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở

c Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận

Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và cũng là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở

d Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua

Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người mua Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua Người mua muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà một giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó Đây là đặc điểm khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

II QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là bên bán và bên mua nhà ở

Bên bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà của mình cho chủ thể khác Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở (Điều 9 Luật Nhà ở năm 2005) trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ Người bán nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở hoặc được ủy quyền hợp pháp bán Bên bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Những người không có năng lực hành vi hoặc có năng lực hành

vi không đầy đủ khi bán nhà phải có người giám hộ đại diện Pháp luật quy định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu

2

chung hợp nhất nhà ở thì khi bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu

Bên mua nhà ở là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có đủ các điều kiện do pháp luật quy định Nếu là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở Cá nhân không hoặc chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập và thực hiện hợp đồng phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán:

+ Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán

+ Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà

+ Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật Ví dụ: đó có thể là bên nhận cầm cố, nhận thế chấp nhà có quyền xử lý nhà khi đến hạn bên có nghĩa vụ thanh toán vi phạm nghĩa vụ; hoặc là cơ quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn

Nếu nhà bán thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chung Nếu chỉ bán một phần quyền sở hữu chung đối với nhà thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn lại trong thời hạn 3 tháng

- Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà Tổ chức bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

- Bên mua nhà ở nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở tại Điều 9, Điều 125, Điều 126; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh Trong một số trường hợp bên mua nhà phải có hộ khẩu thường trú tại nơi bán nhà theo phạm vi cấp tỉnh, thành phố nếu pháp luật có quy định

2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người Nhà ở khác với nhà dùng vào mục đích khác như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, kho chứa, cửa hàng, cửa hiệu… Nhưng, khi mua bán nhà ở để dùng vào mục đích khác cũng phải tuân theo các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở

Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về không gian Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán - một vật theo nghĩa rộng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán đang hiện hữu Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà chưa được xác lập

3

quyền sở hữu là đối tượng của hợp đồng mua bán (hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai), đây là trường hợp mua bán nhà ở trong khu chung cư

Dù nhà ở đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai cũng phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể Như trên đã phân tích,

đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng mua bán

Thứ hai, nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà Giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng do Bộ xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước Đó chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật

- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán

- Không bị cấm lưu thông dân sự

- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người

3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005, Khoản 3, Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở không cần công chứng hoặc chứng thực)

Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng và mang theo đầy đủ các giấy tờ cần thiết để tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà Sau khi các bên kí kết hợp đồng, cơ quan công chứng kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở Trong một thời gian do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bên mua nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 15, Điều 16, Điều 126, Điều 127 của Luật Nhà ở, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở

4 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà mua bán còn có sự mâu thuẫn giữa quy định trong BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở 2005 cũng như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Theo quy định của BLDS năm 2005, đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu với tài

sản đó Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định giống như BLDS năm 2005 về thời điểm chuyển quyền sử

4

dụng đất là khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục quyền sử dụng đất Song, Luật Nhà ở năm

2005 tại Khoản 5 Điều 93 thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa các cá nhân với nhau hoặc đã giao nhận nhà theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở

Sự khác nhau giữa Luật Nhà ở và BLDS năm 2005 về thời điểm chuyển quyền sở hữu đã gây ra nhiều khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở Nếu bên mua chưa trả hết tiền mà chỉ thanh toán được 50% , như vậy việc mua bán vẫn chưa hoàn tất, bên bán chưa nhận đủ tiền, chưa giao nhà cho bên mua mà quyền sở hữu đã được chuyển giao cho bên mua là điều bất hợp lí Hơn nữa, mặc dù đã kí hợp đồng nhưng nếu muốn bán cho người khác thì người mua cũng phải hoàn tất thủ tục đăng bộ ngôi nhà rồi mới thực hiện được

Như vậy, giữa Khoản 1, Khoản 4 và Khoản 6 của Điều 64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 có sự mâu thuẫn Khoản 1 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là sau khi công chứng hoặc chứng thực, khoản 4 quy định sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở, còn khoản 6 quy định kể từ khi trả hết tiền mua Qua đây cho thấy các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà còn hạn chế về tính lôgic và khoa học đối với việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Vì thế, cần thiết phải sửa đổi các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tại Điều 93 Luật Nhà ở và Điều

64 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 phải là thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu Quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với nhà như vậy mới thống nhất với Điều 439 BLDS năm 2005 đồng thời phù hợp với lý luận cũng như thực tiễn đã kiểm chứng

II QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Bên bán có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản nhà khi chưa giao cho bên mua, không được sửa chữa làm hư hỏng nhà Khi bên bán giao nhà ở thì phải chuyển giao các công trình khác liên quan đến nhà ở để bảo đảm cho bên mua sử dụng nhà ở một cách bình thường Khi bán nhà ở, chủ sở hữu có nghĩa vụ cùng với bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định tại Điều

451 BLDS năm 2005, bên bán nhà ở có nghĩa vụ thông báo về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có) để bên mua quyết định mua hay không mua Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, trả đủ tiền như thoả thuận và yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở trong một thời gian nhất định Bên bán có quyền không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền của bên mua nhà theo thỏa thuận mà không bị coi là vi phạm hợp đồng

2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Bên mua có quyền được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng Bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà ở đúng thời hạn như thoả thuận và hồ sơ về nhà ở, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thoả thuận Bên mua nhà ở có quyền sở hữu về

5

nhà ở kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên mua có nghĩa vụ trả tiền đầy đủ, đúng thời hạn như đã thoả thuận Nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận Trường hợp mua nhà đang cho thuê thì bên mua phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà của người bán nếu hợp đồng đó còn hiệu lực

3 Mua nhà để sử dung vào mục đích khác

Theo quy định tại Điều 455 BLDS, trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì hợp đồng mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng áp dụng những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở Quy định này được hiểu là, mọi vấn đề về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên trong hợp đồng, hình thức của hợp đồng, trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng, năng lực của chủ thể giao kêt và thực hiện hợp đồng cũng phải tuân theo những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì các quy định tại các điều từ Điều 450 đến Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

I KHÁI NIỆM VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1 Khái niệm

Nền kinh tế thị trường phát triển, dịch vụ cho thuê tài sản nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng phổ biến Thông qua hợp đồng thuê nhà sẽ đáp ứng nhu cầu cho bên thuê có thể sử dụng một diện tích nhà để ở trong khi chưa có điều kiện tạo lập nhà ở cho mình và gia đình hoặc mua nhà, tạo lập nhà là chưa cần

thiết Ví dụ: người Việt nam định cư ở nước ngoài về thăm gia đình hay bạn bè, người Nước ngoài đang

công tác, học tập, đầu tư ở Việt nam trong một thời gian nhất định Bên cho thuê nhà cũng thu được một khoản lợi khi cho thuê, đồng thời giao dịch dân sự được phát triển, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ

Mỗi bên trong hợp đồng thuê nhà đều bị coi là bên có nghĩa vụ đối với bên kia, đồng thời lại cũng là bên có quyền yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Tương ứng với quyền của bên cho thuê nhà là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở giao

6

nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thoả thuận Phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng, đúng mục đích đã thoả thuận và phải bảo quản tài sản thuê

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận Trong hợp đồng thuê nhà kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng như: nhà thuê, diện tích, phương thức, giá cả, thời hạn… thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập và có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên Đây là thời điểm phát sinh quyền của mỗi bên đối với nhau trong việc yêu cầu thực hiện hợp đồng Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không phụ thuộc vào thời điểm bàn giao nhà cho thuê Việc bàn giao nhà thuê ở đây được coi là nghĩa vụ của bên cho thuê nhằm thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký kết và đã có hiệu lực thi hành Còn nếu là hợp đồng thực tế thì quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng chỉ phát sinh khi đã có sự chuyển giao nhà là đối tượng của hợp đồng

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù

Bên cho thuê nhà khi thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì sẽ được nhận từ bên thuê một lợi ích dưới dạng một khoản tiền, đây chính là khoản đền bù cho bên cho thuê Khoản tiền thuê nhà nhiều hay ít do sự thoả thuận của các bên và thường dựa trên căn cứ thời hạn thuê, diện tích, tiện nghi, giá trị và chất lượng sử dụng Đây là sự khác biệt quan trọng giữa hợp đồng thuê nhà với hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà Khoản tiền thuê nhà theo thoả thuận của các bên hoặc thực hiện trong khung giá do Nhà nước quy định nếu thuê nhà của Nhà nước

- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sử dụng tài sản Bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

II QUY ĐỊNH CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Bên thuê nhà là cá nhân có nhu cầu thuê nhà để ở, bên cho thuê nhà ở là chủ sở hữu có thể là cá nhân hoặc tổ chức chuyên kinh doanh nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật (Điều

13 Luật Nhà ở) Các bên chủ thể trong hợp đồng này đều phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu chưa đáp ứng được yêu cầu này thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện hợp đồng

Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của mình Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 100 Luật Nhà ở)

7

Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải đúng đối tượng Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại (Điều 101 Luật Nhà ở) Đây là điểm khác biệt về quyền cho thuê lại giữa chủ sở hữu là cá nhân và chủ sở hữu là Nhà nước

2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà chiếm một vị trí được quan tâm hàng đầu, bởi đó là một điều khoản

cơ bản không thể thiếu và là căn cứ để thỏa thuận về các nội dung liên quan đến các điều khoản xác định quyền và nghĩa vụ của các bên thuê nhà Nhà cho thuê có thể là nhà thuộc sở hữu của cá nhân riêng lẻ, nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất, theo phần, nhà thuộc sở hữu chung nhà chung cư Nếu các bên trong hợp đồng thỏa thuận được chính xác đầy đủ về nhà và diện tích nhà cho thuê thì có thể hạn chế được các tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê

Nhà cho thuê phải được xác định cụ thể, bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và

chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng thuê nhà

Nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà; không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán; không bị cấm lưu thông trong dân sự Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và phụ Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, lối đi, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng Ngoài

ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê được hưởng như cầu thang máy, sân chơi, bể bơi, gửi xe mô tô…

3 Giá cho thuê nhà ở.

Giá cho thuê nhà ở do các bên thoả thuận Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật Quy định này trong nhiều trường hợp đẩy người thuê nhà rơi vào thế khó khăn lại càng khó khăn hơn.( Điều 99 Luật Nhà ở năm 2005)

4 Hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký (Điều 492 BLDS)

8

Hợp đồng thuê nhà ở nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, có hiệu lực kể từ khi cơ quan nhà nước có

thẩm quyền chứng thực Có nghĩa là kể từ thời điểm này hợp đồng thuê nhà được coi là đã xác lập Vì thế,

các bên có quyền yêu cầu lẫn nhau thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã phát sinh từ hợp đồng Đối với hợp đồng thuê nhà hình thức không chỉ thể hiện về nội dung mà còn là thủ tục bắt buộc mà pháp luật quy định khi giao kết hợp đồng Qui định về hình thức của hợp đồng thuê nhà như hiện nay là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực nhằm nâng cao tính xác thực, xác nhận thỏa thuận của hai bên, bảo đảm độ an toàn pháp lý cho các bên chủ thể

III QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1 Bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê có những quyền và nghĩa vụ sau đây:

* Bên cho thuê có quyền:

Yêu cầu bên thuê trả tiền đúng thời hạn, đúng số tiền thuê nhà Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;

- Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;

- Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;

- Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định về việc thông báo, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (Điều 103 Luật Nhà ở, Khoản 1 Điều 499 BLDS năm 2005 ) Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê được lấy lại nhà Nếu hợp đồng không quy định về thời hạn thuê, bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước 6 tháng Với thời gian như vậy đủ để bên thuê thu xếp nơi ở mới, không ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của bên thuê nhà (khoản 4 Điều 494 BLDS năm 2005)

* Bên cho thuê có nghĩa vụ:

Bên cho thuê nhà ở phải giao nhà cho bên thuê đúng tình trạng, diện tích như đã thoả thuận Phải bảo đảm cho bên thuê sử dụng bình thường trong thời gian cho thuê Phải bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì hoặc theo thoả thuận Nếu những hư hỏng lớn mà bên thuê đã sửa chữa thì bên cho thuê phải bồi hoàn chi phí sửa chữa đó

9

2 Bên thuê nhà ở

* Quyền của bên thuê nhà ở

Trong thời hạn của hợp đồng thuê nhà, nếu nhà ở có hư hỏng nặng không phải do lỗi của mình thì có quyền yêu cầu bên cho thuê phải sửa chữa Bên thuê có thể cho người khác thuê lại nếu được sự đồng ý của bên cho thuê Khi hết hạn của hợp đồng thuê nhà, bên thuê được quyền ưu tiên ký tiếp hợp đồng thuê nếu nhà đó tiếp tục cho thuê

Điều 104 Luật Nhà ở năm 2005 dự liệu các trường hợp về quyền được tiếp tục thuê nhà khi có các sự kiện sau:

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác Trường hợp không có người thừa kế theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

- Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

- Trong trường hợp bên thuê nhà chết mà thời hạn hợp đồng chưa chấm dứt thì những người cùng chung sống với người thuê vẫn tiếp tục được thuê đến hết thời hạn thuê, nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê

Bên thuê nhà có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê nhà trong những trường hợp sau: bên cho thuê có những hành vi như không sửa chữa nhà khi nhà bị hư hỏng nghiêm trọng, tăng giá nhà bất hợp lý hoặc nhà bị hạn chế quyền sử dụng vì lợi ích của người thứ ba

* Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Bên thuê nhà có nghĩa vụ phải sử dụng nhà đúng mục đích để ở, trả tiền thuê nhà, những hư hỏng nhỏ phải tự mình sửa chữa, không được cho người khác thuê lại hoặc cho người khác vào ở cùng nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê Hết hạn của hợp đồng phải trả nhà cho bên cho thuê đúng thoả thuận (Điều 495 BLDS)

* Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;

- Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;

10