Tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá
Theo Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13, doanh nghiệp được định nghĩa là tổ chức kinh tế có tên riêng, tài sản, trụ sở giao dịch ổn định và được đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005, doanh nghiệp còn được mô tả là tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế.
Doanh nghiệp là một pháp nhân độc lập, đã được đăng ký hoạt động sản xuất và kinh doanh theo quy định của pháp luật Doanh nghiệp có khả năng sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội, thực hiện các hoạt động nhằm đạt được một hoặc nhiều mục tiêu nhất định.
Theo Luật giá số 11/2012/QH13, doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp, đồng thời phải có Giấy chứng nhận điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp Điều kiện để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bao gồm việc tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Tổ chức , c á nhân c ó đủ điều kiện S au đây được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá:
- Có đủ c ác điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp.
Theo quy định, mỗi doanh nghiệp cần có ít nhất ba thẩm định viên về giá Đối với công ty hợp danh, tất cả các thành viên hợp danh phải là thẩm định viên Đối với các loại hình doanh nghiệp khác, người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp cần phải là thẩm định viên về giá Trong trường hợp doanh nghiệp tư nhân, chủ doanh nghiệp phải đảm nhiệm vai trò thẩm định viên Đối với công ty cổ phần, người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc phải là thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp.
Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc, thực hiện công việc thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá Chi nhánh phải hoạt động theo quy định pháp luật, có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp Doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh do mình thành lập.
Quyền c a doanh nghiệp thẩ định giá:
Cơ quan, tổ chức và cá nhân đã ký hợp đồng thẩm định giá cần cung cấp hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá, bao gồm cả số liệu cần thiết, trừ các tài liệu mật theo quy định của pháp luật.
Khi thực hiện dịch vụ thẩm định giá, chúng tôi từ chối cung cấp dịch vụ cho các tổ chức và cá nhân nếu tài sản yêu cầu thẩm định không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý.
- Thu tiền dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Điều 7 Nghị định này.
- Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Trách nhiệm c a doanh nghiệp thẩ định giá:
Để đảm bảo chất lượng và tính chính xác trong thẩm định giá, cần tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Trong trường hợp chưa có quy định cụ thể, có thể áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc khu vực, nếu được Bộ Tài chính chấp nhận.
Người thực hiện thẩm định giá có trách nhiệm pháp lý đối với kết quả của mình và phải chịu trách nhiệm trước khách hàng Nếu kết quả thẩm định giá không chính xác và gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức hoặc cá nhân, họ sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp là bắt buộc Chi phí liên quan đến bảo hiểm hoặc quỹ dự phòng này sẽ được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của Bộ Tài chính.
Chịu trách nhiệm quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá, cần đăng ký số lượng và tên các thẩm định viên với Bộ Tài chính Trong trường hợp có sự thay đổi về thẩm định viên, phải báo cáo kịp thời Đồng thời, có trách nhiệm thông báo cho Bộ Tài chính về những thẩm định viên vi phạm quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá.
- Cung cấp hồ S ơ, tài liệu thẩm định giá theo yêu cầu bằng văn b ản của c ơ quan quả ý hà ư c có thẩm quyền.
- Lưu trữ hồ S ơ, tài liệu về thẩm định giá do doanh nghiệp thực hiện.
Thực hiện c ác nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Thẩm định giá bất động sản
Những vấn đề cơ bản về bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm và đặc điểm b ất động S ản
> Khái niệm bất động sản:
Bất động sản (BĐS) là khái niệm phổ biến nhưng vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau về nó Tuy nhiên, một điểm thống nhất là BĐS được định nghĩa là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.
- Điều 107 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 đã xác định khái niệm BĐS như S au:
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
• Tài sản khác gắn liền v ới đất đai, nhà, C ông trình xây dựng.
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
> Đặc điểm của bất động sản:
Hàng hóa bất động sản (BĐS) là một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm riêng biệt bên cạnh các đặc điểm chung của hàng hóa thông thường Việc nghiên cứu các đặc điểm này đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá BĐS.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí do luôn gắn liền với đất đai, điều này khiến cho BĐS không thể di chuyển Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và bị giới hạn về không gian Giá trị của BĐS phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể, vì vậy khi đánh giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của nó.
Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố môi trường, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và môi trường xung quanh Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét những yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng để đánh giá tác động đến giá trị BĐS một cách chính xác.
Tính bền vững của tài nguyên đất đai và công trình kiến trúc là rất quan trọng, khi chúng được xem như những nguồn tài nguyên không thể bị huỷ hoại Các công trình kiến trúc không chỉ có thể tồn tại hàng chục năm mà còn có thể kéo dài hàng trăm năm sau khi được cải tạo và nâng cấp Điều này được đánh giá từ cả góc độ kinh tế và kỹ thuật, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc duy trì và phát triển bền vững trong xây dựng.
• Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Trong đó, tuổi thọ ngắn hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và giá trị của bất động sản.
Hoạt động của bất động sản (BĐS) thường mang lại lợi ích kinh tế, nhưng xu hướng này có thể giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng lên và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Vì vậy, cần phải so sánh giá trị kinh tế mà BĐS mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS để đưa ra quyết định về sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều mang những đặc điểm riêng biệt như vị trí, cấu trúc, kiến trúc và quyền sở hữu Sự khác biệt này không chỉ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và kiến trúc sư mà còn có thể tạo ra sức hấp dẫn cho khách hàng Nếu được khai thác đúng cách, những đặc điểm này có thể trở thành yếu tố thuận lợi; ngược lại, nếu không biết phát huy, chúng có thể trở thành bất lợi.
Trong đầu tư phát triển, việc khai thác tính khác biệt là rất quan trọng để gia tăng giá trị của các bất động sản Đồng thời, điều này cũng giúp đáp ứng nhu cầu về sự khác biệt của người tiêu dùng, tạo ra những sản phẩm độc đáo và thu hút hơn trên thị trường.
• Khi thẩm định giá trị BĐS phải Chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa C áC BĐS với nhau.
Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và tính chất khác biệt, cố định về vị trí của bất động sản Điều này dẫn đến những thách thức trong việc phát triển và quản lý tài nguyên đất đai.
Quan hệ cung - cầu bất động sản thường mất cân đối, với cung thấp hơn cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ trong thị trường nhà ở Để quản lý vĩ mô nền kinh tế hiệu quả, cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản và ngăn chặn tình trạng giá ảo Việc này rất quan trọng để phòng ngừa những nguy cơ có thể dẫn đến khủng hoảng kinh tế.
Giá trị bất động sản thường cao do giá trị đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất rất lớn.
• Hoạt động đầu tư kinh do anh BĐS đòi hỏi phải C ó lượng vốn lớn và dài hạn.
• Vốn đầu tư cho BĐS C ó thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
• Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán
• Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS
S Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS xung quanh Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó.
Từ đó đặt ra vấn đề:
• Nhà nư ớc phải thống nhất quản lý về BĐS
• Khi đầu tư xây dựng C áC C ông trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
• Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các
C ông trình BĐS kháC ra đ ời.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn từ các đặc điểm của nó Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá các đặc điểm này là rất quan trọng trong quá trình thẩm định giá trị BĐS.
1.2.1.2 Phân loại b ất động S ản
Bất động sản (BĐS) có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, dẫn đến sự đa dạng trong các loại hình BĐS Một số phương pháp phân loại phổ biến bao gồm phân loại theo mục đích sử dụng, vị trí địa lý và hình thức sở hữu.
S Theo đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
• Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
• Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
S Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và c ông trình kiến trúc Trong đó:
• Công trình kiến trúc: 5 loại:
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
- Khách sạn và văn P hòng cho thuê
- Công trình kiến trúc khác.
Theo Luật đất đai 2013, c ăn cứ vào mục đí ch sử dụng , đất đai được chia thành
3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗ i vùng lại chia thành 3 nhóm
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất c hưa s ử dụng , chư a xác định được mụ c đí ch sử dụng.
Trong m i nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong m i loại lại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3, hoặc vị trí số 1,2,3,
Thị trường bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động s ản
> Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Tuy nhi ên, một cách tổng quát nhất, thị trường BĐS C ó thể được hiểu như S au:
Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ
> Đặc điểm thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) có những đặc trưng riêng biệt, khiến nó khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác Những đặc điểm này ảnh hưởng đến cách thức giao dịch, giá cả và nhu cầu của người tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS.
S Có sự cách biệt giữa hàng ho á và địa điểm giao dịch.
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di dời, khiến cho việc giao dịch thường không thể hoàn tất tại chỗ mà phải trải qua ba bước chính: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý Điều này dẫn đến việc quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài và dễ bị ảnh hưởng bởi các biến động lớn của thị trường, từ đó ảnh hưởng đến quy trình định giá tài sản.
C ó nguy cơ S ai Số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao.
Trong hoạt động thẩm định giá, người thẩm định viên cần có kiến thức chuyên môn vững vàng và kinh nghiệm thực tiễn để dự đoán các biến động của thị trường Đồng thời, công tác thẩm định giá nên được thực hiện bởi các trung tâm và công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo tính chính xác và uy tín.
S Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường bất động sản (BĐS) được hình thành từ nhiều thị trường nhỏ địa phương với quy mô và mức độ giao dịch khác nhau Quan hệ cung - cầu và giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi một vùng nhất định và ít có tác động đến các khu vực khác Do đó, khi phân tích quan hệ cung - cầu và biến động giá cả BĐS, cần xem xét các điều kiện kinh tế, văn hóa và xã hội của từng vùng hoặc khu vực cụ thể.
S Thị trư ờng BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Bởi vậy:
Giá cả bất động sản không hoàn toàn phản ánh tính cạnh tranh và sự so sánh công bằng trên thị trường, mà thực chất là giá của sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên nắm giữ lợi thế độc quyền.
Việc thâm nhập vào thị trường này không hề đơn giản cho cả người mua lẫn người bán Để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi, cần có sự hỗ trợ từ những người môi giới chuyên nghiệp Họ phải đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết để tạo dựng niềm tin giữa người mua và người bán, từ đó mới có thể đạt được thành công trong giao dịch.
Khi thực hiện công việc thẩm định giá, việc phân tích kỹ lưỡng các chứng cứ giao dịch là rất quan trọng Cần xác định xem các chứng cứ này có đáp ứng yêu cầu về tính hợp lý của giá trị thị trường hay không, từ đó có thể sử dụng để so sánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu.
V Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trường bất động sản, sự thay đổi của cầu thường dẫn đến biến động giá cả Tuy nhiên, mối quan hệ cung cầu trong lĩnh vực này thường không cân đối, với cung bất động sản thường nhỏ hơn cầu Việc cung ứng không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu dẫn đến tình trạng tăng hoặc giảm cung bất động sản có độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác Do đó, khi phân tích thị trường bất động sản, cần chú ý đến những yếu tố này.
Các yếu tố làm tăng cầu đột ngột có thể dẫn đến hiện tượng sốt giá bất động sản Việc kiểm soát tình trạng sốt giá bất động sản thông qua việc tăng cường cung là giải pháp hạn chế và không hiệu quả.
Để đảm bảo sự ổn định cho thị trường bất động sản, quản lý Nhà nước cần thiết lập các chính sách dài hạn và ổn định Việc công khai các chính sách này sẽ góp phần tạo niềm tin và sự minh bạch trong lĩnh vực bất động sản.
• Đối với hoạt động thẩm định giá, cần có sự cân nhắc thận trọng để ước tính giá trị BĐS một cách hợp lý.
S Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, là tài nguyên quý giá thuộc sở hữu toàn dân Thị trường bất động sản thường thiếu tính hiệu quả, do đó, sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết để giảm thiểu những tác động tiêu cực đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
Nhà nước thực hiện kiểm soát trực tiếp và rõ ràng đối với thị trường bất động sản (BĐS), điều này đòi hỏi các thẩm định viên (TĐV) cần nắm vững các cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước Để đánh giá giá trị BĐS một cách hợp lý, TĐV cần thường xuyên cập nhật thông tin về các chế độ quản lý BĐS trong từng thời kỳ.
Thị trường bất động sản (BĐS) có những đặc trưng riêng biệt, khác với các loại thị trường khác Do đó, trong quá trình thẩm định giá, các nhà đầu tư (TĐV) cần phân tích và đánh giá cụ thể từng yếu tố của thị trường để đưa ra những kết luận chính xác nhất.
1.2.2.3 Phân loại thị trư ờng Bất động S ản Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trường BĐS, c ần phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗ i tiêu thức là một cách tiếp cận đối với thị trư ờng BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biến trong điều kiện hiện nay:
S C ăn cứ vào tính chất các giao dịch.
C ăn cứ vào tính chất các giao dịch thị trường BĐS c ó thể được chia thành 5 loại như S au:
• Thị trư ờng mua b án BĐS
• Thị trư ờng giao dịch các BĐS cho thuê
• Thị trư ờng giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
• Thị trư ờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
• Thị trư ờng các giao dịch khác về BĐS (giao dịch c ác BĐS để tiến hành cổ phần ho á, tư nhân ho á, c ác do anh nghiệp Nhà nư ớc).
S Căn cứ vào các loại hàng ho á BĐS trên thị trưòng.
Thị trưòng BĐS được chia thành 5 loại:
• Thị trư òng đất đai
• Thị trưòng BĐS c ông nghiệp.
• Thị trưòng BĐS dùng cho văn phòng , c ông sở.
• Thị trưòng BĐS dùng trong dịch vụ.
Thẩm định giá bất động sản trong các doanh nghiệp thẩmđịnh giá
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
C ăn cứ theo Điều 4, Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội khái niệm:
Thẩm định giá là hoạt động của cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tài sản bằng tiền theo quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này phải phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho những mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
+ về tài sản, b ất động s ản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định
+ Ở đị a điểm, thòi điểm, thòi g i an cụ thể
+ Trên c ơ s ở sử dụng c ác dữ liệu, c ác yếu tố của thị trường
❖ Quá trình hình thành Thẩm định giá:
Trong giai đoạn từ 1975 đến trước năm 1986, phần lớn tài sản trong nền kinh tế không được coi là hàng hóa, với khái niệm giá cả chỉ mang tính chất danh nghĩa Đất đai, tư liệu sản xuất chủ yếu, thuộc sở hữu toàn dân và không được phép mua bán, trong khi các tư liệu sản xuất khác như nhà xưởng, máy móc cũng không được trao đổi trên thị trường Kết cấu kinh tế hạ tầng và các doanh nghiệp, trang trại cũng không phải là đối tượng mua bán Các nguyên tắc hình thành giá tài sản không tính đến yếu tố thị trường và thường chưa phản ánh đầy đủ chi phí sản xuất Việc thẩm định giá, nếu có, chỉ là kiểm kê và đánh giá về số lượng, chất lượng tài sản mà không có khái niệm về thẩm định giá theo giá thị trường trong giai đoạn này.
Sự phát triển của thị trường định giá độc lập tại Việt Nam đã có tác động lớn, làm thay đổi bản chất trong việc quản lý các tài sản trên thị trường Điều này giúp đảm bảo đáp ứng các nhu cầu đa dạng về định giá, giảm thiểu sự phụ thuộc vào Nhà nước, vốn thường áp đặt thông qua các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá từ Hội đồng định giá Tuy nhiên, quá trình này vẫn còn nặng về thủ tục hành chính, tốn thời gian và đôi khi chưa đảm bảo tính khoa học trong việc định giá tài sản.
Sự ra đời của Tổ chức Định giá độc lập đã tách biệt nghiệp vụ thẩm định giá khỏi các hoạt động quản lý Nhà nước về giá, giúp giảm áp lực tài chính và nhân sự cho bộ máy quản lý Điều này đảm bảo rằng các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế được đáp ứng hiệu quả hơn.
Nhà nước hiện chỉ còn quản lý giá một số mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng dầu và phân bón Chức năng quản lý giá của Nhà nước chủ yếu thông qua các hình thức gián tiếp, xây dựng hành lang pháp lý về giá, thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm về giá Điều này nhằm đảm bảo các hoạt động giá cả trong xã hội diễn ra theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và quốc tế.
❖ Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thẩm định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận
Thẩm định giá bất động sản, theo định nghĩa năm 2008, là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ cho một mục đích rõ ràng, trong những điều kiện nhất định của thị trường và bằng các phương pháp phù hợp Nguyễn Thế Phượng (2010) nhấn mạnh rằng thẩm định giá không chỉ đơn thuần là ước tính giá trị tài sản, mà giá trị này có thể là giá trị thị trường hoặc không, tùy thuộc vào mục đích của việc thẩm định và điều kiện cụ thể của thị trường.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản theo thị trường tại một thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho mục đích đã được xác định trước.
Vai trò và mục đích của thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế
> Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản
Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích S au:
- Mục đí ch thị trư ờng: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)
Mục đích của các hoạt động kinh tế, tài chính và tín dụng bao gồm thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sát nhập, đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm và đấu giá Những hoạt động này không chỉ giúp hiện thực hóa giá trị trong bảng cân đối kế toán mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc chứng minh tài sản.
Mục đích quản lý nhà nước bao gồm thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng và cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
> Vai trò của thẩm định giá trị bất động sản
Thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản Đây là công cụ quản lý vĩ mô giúp ngăn chặn việc định giá tài sản quá cao hoặc quá thấp so với thị trường Các tổ chức thẩm định giá bất động sản thực hiện thống kê giá cả, nghiên cứu khoa học để dự báo và công bố giá, từ đó cung cấp cơ sở cho các giao dịch trên thị trường theo quy định của Nhà nước.
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động như chuyển quyền sử dụng bất động sản, chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất động sản, định giá cho thuê, định giá bảo hiểm, và lập báo cáo tài chính, đồng thời hỗ trợ cho các lĩnh vực tái phát triển.
Thẩm định giá bất động sản không chỉ tăng cường số lượng giao dịch mà còn biến bất động sản thành hàng hóa trên thị trường Qua hoạt động này, việc tư vấn giá đất trở nên minh bạch hơn, khuyến khích sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế và tạo ra môi trường cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên tham gia thị trường.
Thẩ định giá bất động sản giú Nhà ư c thực hiện các ch t ư hí h
S áCh như Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nướC được thuận lợi và trung thự h
Thẩm định giá và tư vấn giá đất không chỉ giúp công khai, minh bạch thông tin giá đất mà còn đảm bảo tính chính xác và khách quan cho người có nhu cầu Đồng thời, điều này cũng hỗ trợ Nhà nước trong việc hoàn thiện quản lý Nhà nước và quản lý thị trường bất động sản.
Ôt định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, hỗ trợ các chủ thể đưa ra quyết định chính xác trong quản lý và giao dịch bất động sản.
Cơ sở giá trị và Các nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản
1.3.3.1 C ơ S ở g i á trị khi tiến hành thẩm định g i á b ất động S ản
Cơ sở thẩm định giá bất động sản bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Để nắm rõ hai khái niệm này, trước tiên, cần hiểu rõ về thị trường.
Theo định nghĩa của kinh tế học, thị trường được hiểu là một không gian nơi người mua và người bán tương tác để thực hiện các giao dịch hàng hóa và dịch vụ thông qua sự thỏa thuận.
Theo tiêu chuẩn IVSC, thị trường được định nghĩa là môi trường trong đó hàng hóa và dịch vụ được trao đổi và kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Thị trường có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, trong đó bao gồm bốn loại chính: thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thị trường cạnh tranh, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường độc quyền nhóm.
Phân loại thị trường là một yếu tố quan trọng trong hoạt động thẩm định giá, giúp xác định loại hình thị trường mà các giao dịch chứng cứ thuộc về Điều này cho phép các chuyên gia đánh giá tính khả thi và tính hợp lệ của chứng cứ thu thập được, từ đó đưa ra kết luận chính xác về giá trị tài sản.
* C ơ S ở giá trị thị trư ờng:
Giá trị thị trường là loại giá trị phổ biến nhất được các tổ chức và cá nhân sử dụng, nhưng thuật ngữ này có nhiều cách diễn giải khác nhau Trong lĩnh vực thẩm định giá, giá trị thị trường đã trở thành một thuật ngữ pháp lý được công nhận tại nhiều quốc gia và đã được IVSC chuẩn hóa Có nhiều cách dịch thuật và giải thích định nghĩa này, dưới đây là một trong những cách tiếp cận.
Giá trị thị trường được định nghĩa là số tiền ước tính của tài sản tại thời điểm thẩm định, giữa người bán và người mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, trong đó các bên tham gia đều hành động khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường là mức giá mà thị trường công nhận, đóng vai trò là tiêu chuẩn quan trọng trong việc định giá tài sản, bao gồm bất động sản Trong quá trình thẩm định giá, các thẩm định viên cần dựa vào thị trường để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu Tuy nhiên, đây chỉ là một tiêu chuẩn định tính, do đó, để áp dụng chính xác, cần có phân tích chi tiết và cẩn trọng cho từng giao dịch nhằm xác minh xem mức giá giao dịch có phản ánh đúng giá trị thị trường hay không.
* C ơ S ở giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường là cơ sở chính trong hoạt động thẩm định giá đối với nhiều loại tài sản Tuy nhiên, một số tài sản như nhà thờ, bệnh viện thường không có thị trường giao dịch, do đó cần phải áp dụng các yếu tố phi thị trường để xác định giá trị của chúng Giá trị được ước tính dựa trên những yếu tố này được gọi là giá trị phi thị trường.
Giá trị phi thị trường là ước tính tài sản dựa trên các yếu tố chủ quan, không chỉ dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
Theo đó, việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản, hơn là dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
Khái niệm giá trị phi thị trường rất đa dạng và phong phú, phụ thuộc vào bối cảnh giao dịch, khả năng thu thập dữ liệu và quyền lợi của các bên liên quan đối với lợi ích tài sản mang lại Từ đó, việc xác định giá trị này cần được thực hiện một cách rõ ràng và chính xác.
Dựa trên dữ liệu và nguyên nhân, việc áp dụng các khái niệm giá trị là cần thiết để đảm bảo rằng công việc thẩm định có thể ước tính giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.
1.3.3 2 C ác nguyên tắc của thẩm định giá b ất động S ản:
Nguyên tắc thẩm định giá tài sản là những quan điểm được công nhận rộng rãi trong kinh tế - xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản một cách khoa học Những nguyên tắc này giúp thẩm định viên tiếp cận và đánh giá giá trị tài sản một cách hợp lý.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06, có 11 nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Trong số đó, 5 nguyên tắc dưới đây được chấp nhận phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong lý luận hình thành giá trị tài sản.
S Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản và bất động sản (BĐS), nhưng một phương pháp hiệu quả cần phải có cơ sở lý luận chặt chẽ và khoa học Phương pháp này phải xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng, đồng thời tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc thẩm định giá Mỗi phương pháp thẩm định BĐS đều có ưu điểm và hạn chế riêng, do đó, việc lựa chọn phương pháp phù hợp để xác định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản.
Thuộc tính c BĐS Độ tin cậy và khả d ng các tài liệu thị t ư ng.
Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá.
Một số phư ong pháp thẩm định g i á BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là hư h o h t ực tiế , hư h hi hí, hư h đầ tư, hư pháp thặng dư
1.3.4 1 Phương pháp SO S ánh trực tiếp
Phương pháp S o S ánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc thay thế, cho rằng người mua sẽ không chi tiền cho tài sản nếu có thể có tài sản tương đương với chi phí thấp hơn Theo đó, giá trị của tài sản mục tiêu được xem là tương đương với giá trị của các tài sản có thể S o S ánh được Do đó, phương pháp này không yêu cầu xây dựng công thức hay mô hình toán học phức tạp, mà chỉ cần tìm kiếm các bằng chứng về giá trị của bất động sản tương đương trên thị trường.
Trên thị trường bất động sản, không có hai tài sản nào hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúng thường thay đổi theo thời gian Để thực hiện việc so sánh, nhà đầu tư cần thu thập các giao dịch hiện tại của những bất động sản tương tự hoặc có đặc điểm tương đồng.
Bất động sản mục tiêu cần được phân tích kỹ lưỡng về giá mua bán và các giá trị giao dịch trước đó Quy trình này bao gồm 5 bước cụ thể để điều chỉnh và xác định giá trị hợp lý cho bất động sản.
Bước đầu tiên trong việc định giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về các giao dịch gần đây của những bất động sản tương tự với mục tiêu Cần chú ý đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị như kiểu dáng, điều kiện môi trường và vị trí Để thực hiện so sánh hiệu quả, người định giá cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản.
- Tình trạng vật chất củ a BĐS
- Đặ điểm về mặt bằng,
- ĐặC điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- ĐặC điểm về vị trí hay địa điểm.
- C áC điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ là cần thiết để xác định tính khả thi của BĐS mục tiêu Để thực hiện hiệu quả, cần làm rõ các giao dịch trên thị trường TĐV.
Nguồn gốc các giao dịch thị trư ờng. Đ ánh g i á đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trư ờng.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS c ó thể so sánh thích hợp nhất Thông thư ờng người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ, từ đó điều chỉnh giá trị của các bất động sản Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu dựa trên giá của các bất động sản đã được điều chỉnh, đồng thời xem xét ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.
Phương pháp S o S ánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm c ơ bản:
- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trư ờng, vì vậy nó c ó c ơ S ở vững chắc để khách hàng và c ơ quan pháp lý c ông nhận.
- Là phương pháp đầu vào của c ác phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,
- Phương pháp cho kết quả đáng tin c ậy khi có sự trợ giúp của c ác phương tiện kỹ thuật.
- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong cùng khu vực thị t ư ng.
- Các thông tin chứng cứ thư ờng mang tính chất lịch sử.
- Phương pháp này đò i hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trư ờng.
- Chất lượng thông tin phải phù hợp , đầy đủ, đáng tin C ậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS C ó tính đồng nhất như C ác
Để đánh giá giá trị của căn hộ, chung cư và các mảnh đất trống một cách chính xác, các thẩm định viên (TĐV) nên áp dụng các phương pháp thống kê và phân tích xác suất Việc sử dụng công nghệ máy tính sẽ giúp TĐV giảm thiểu sự tác động của định kiến và tính chủ quan, từ đó rút ra kết luận dựa trên tập hợp dữ liệu một cách khách quan và hiệu quả.
Phương pháp đầu tư bất động sản dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai, trong đó giá trị thị trường hiện tại của một bất động sản được xác định bởi giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai từ bất động sản đó Nếu dự đoán chính xác thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra, nhà đầu tư có thể xác định giá trị thực của bất động sản, tương ứng với số vốn cần đầu tư để thu được các khoản thu nhập này.
Việc thẩm định giá bất động sản dựa vào thu nhập là quá trình chuyển hóa các dòng thu nhập hiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, hay còn gọi là quá trình vốn hóa.
Về trình tự, phư ong pháp này C ó thể được chi a thành 4 bư ớc cụ thể:
Bướcl: Ước tính thu nhập trung b ình hàng năm mà BĐS mang lại, C ó tính đến tất cả các yếu tố i t độ đến thu nhập.
Bư 2: Ư c tính tất cả các khoả hi hí để loại tr khỏi thu nhậ hà , như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữ a,.
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bư ớc 4: Dùng công thức vốn ho á để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu. ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
Phương pháp C là một trong những phương pháp lý thuyết có cơ sở lý luận vững chắc nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp các lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
- Là phương pháp khá đon giản.
Các thương vụ có thể so sánh được mang lại độ chính xác cao khi có chứng cứ rõ ràng, đặc biệt khi các khoản thu nhập được dự đoán với độ tin cậy cao.
- Khi phân tích C ác thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê ,
- Trong nhiề t ư ng hợp, thiế ở dự báo các khoản thu nhậ tư i
- Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
- Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá c ác BĐS c ó khả năng mang lại các khoản thu nhập ổ định và có thể dự o t ư c một cách hợp lý.
- Thư ờng sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, cho rằng giá trị của bất động sản (BĐS) mục tiêu tương đương với chi phí tạo ra một BĐS tương tự, hoặc giá trị của một vật thay thế.
Nếu thông tin hợp lý, chúng ta sẽ không bao giờ trả giá cho bất động sản cao hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình tương tự.
Thực hiện định giá bất động sản cần áp dụng phương pháp so sánh để ước tính chi phí tạo ra Quy trình này bao gồm 5 bước cụ thể như sau:
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá là một hệ thống có tổ chức, giúp các Tổ chức Định giá (TĐV) thực hiện công việc thẩm định một cách rõ ràng và hiệu quả.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và chặt chẽ, tuân thủ các nguyên tắc thẩm định giá, nhằm hỗ trợ TĐV đưa ra những kết luận chính xác và đáng tin cậy.
C ó C ơ s ở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định g i á BĐS b ao g ồm 6 bư ớc:
Bước 1: Xác định vấn đề là giai đoạn đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, nhằm giúp TĐV thỏa thuận và xây dựng các điều khoản hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời, bước này cũng cung cấp căn cứ để TĐV lập kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết.
Trong bướC này, TĐV Cần xáC định rõ các vấn đề C ơ b ản sau:
• Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.
• Nhận biết đặC điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.
• XáC định rõ mụC đí Ch thẩm định giá của khách hàng.
• XáC định loại giá trị sẽ đượC ư ớc tính.
• XáC định phư ơng pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc thẩ định giá.
• định ngày thẩ định giá có hiệu lực.
• định mỨc phí thoả thuận v i th i gian hoàn thành.
Bư ớc 2: Lên kế hoạch.
Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việ C C ơ bản:
Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất của tài sản là rất quan trọng trong quá trình thẩm định giá Điều này bao gồm việc hiểu rõ các quyền sở hữu tài sản, cũng như trạng thái cung và cầu trên thị trường Những yếu tố này đều có ảnh hưởng lớn đến giá trị của tài sản cần được thẩm định.
Trong quá trình đánh giá, cần nhận biết các loại tài liệu quan trọng như tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành liên quan, tài liệu chứng cứ và các động thái thị trường.
• Nhận biết C áC C ơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệ đ ti ậy nhất và có thể kiểm chứ được.
• L ên Chư ơng trình, th ời biểu công tác.
• Xây dựng đề Cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.
Bư c 3: Thu thập tài liệu.
Các công việc cần phải tiế hà h t o ư c này:
• Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập Các tài liệu cần thu thập bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.
- Các tài liệu làm C ăn Cứ để S o S ánh, phân tÍCh, đánh giá và điều chỉnh.
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khai thác lợi ích từ bất động sản.
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn ho á, xã hội,.
Các thông tin này hỗ trợ TĐV trong việc phân tích và đánh giá các động thái của thị trường, đồng thời chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
• Kiể t độ tin cậy và gi bí mật các thông tin.
Bư ớc 4: Phân tích tài liệu và ư ớc tính giá trị.
• Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:
- Phân tích thị trư ờng.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Dựa trên các phân tích đã thực hiện, TĐV cần xác định phương pháp thẩm định giá chính và các phương pháp bổ sung hoặc tham chiếu Việc lựa chọn phương pháp phải xem xét tính hợp lý, sự thuận lợi và những hạn chế của từng phương pháp TĐV có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình đánh giá.
Bư ớc 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá.
Mục đích của bước này là truyền đạt kết quả và kết luận một cách hiệu quả đến người sử dụng thông tin Để đạt được điều này, bản báo cáo thẩm định giá cần được trình bày rõ ràng, đầy đủ và có hệ thống, bao gồm các giả thiết, số liệu, phân tích, kết quả và kết luận.
Bư ớc 6: Báo cáo thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá là tài liệu do TĐV lập, thể hiện ý kiến chính thức về quá trình thẩm định giá và mức giá thẩm định của tài sản theo yêu cầu của khách hàng, được thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác.
Báo cáo kết quả cần trình bày rõ ràng các lập luận và phương pháp đã áp dụng trong quá trình thẩm định, đồng thời giải thích một cách chi tiết tất cả những vấn đề liên quan đến giá trị tài sản.
Nội dung báo cáo ph thuộc vào m đí h a công việc thẩ định giá Tuy nhiên, các nội dung ch yế được trình bày trong báo cáo là:
• Trình b ày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá
• Mô tả tài S ản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý
• Mô tả c ác chỉ dẫn, c ác tài liệu khác h hàng cung c ấp và c ó thể Sử dụng được.
• Công b ố rõ về nguồn g ố C của C ác tài liệu được sử dụng
• Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và C ác điều kiện thị trường làm c ơ s ở để thẩm định gi á
Các phương pháp thẩm định giá được chấp nhận cần được trình bày một cách hợp lý và rõ ràng, bao gồm các kỹ thuật phân tích cụ thể sử dụng cho từng phương pháp Việc hiểu rõ các kỹ thuật này giúp nâng cao độ chính xác và tính minh bạch trong quá trình thẩm định giá.
• Tuyên b ố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu
• Khẳng định ng ày thẩm đinh g i á c ó hiệu lự c
• Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ư ớc tính
• Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những ngư ời sử dụng thông tin thẩm định giá
Trong quá trình thẩm định giá, để đảm bảo chất lượng , c ác TĐV c ần thiết phải tuân thủ quy trình thẩm định g i á như trên
Các chỉ tiêu phản ánh mức độ hoàn thiện của công tác thẩm định giá Bất động sản
, c Quy trình thẩm định giá bất động sản:
Quy trình thẩm định giá bất động sản cần tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá đã được ban hành và phù hợp với hoạt động của doanh nghiệp Một quy trình thẩm định giá khách quan, khoa học và đầy đủ sẽ là cơ sở để thực hiện tốt công tác thẩm định giá bất động sản.
S Sự tuân thủ theo các chuẩn mực, quy định của pháp luật trong trong quá trình thẩm định giá
Mỗi tổ chức hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản đều phải tuân thủ các quy định pháp luật liên quan Đặc biệt, các doanh nghiệp thẩm định giá cần đảm bảo các quy định này được thực hiện chặt chẽ để giảm thiểu rủi ro và rút ngắn thời gian xử lý, từ đó mang lại kết quả chính xác về giá trị bất động sản Do đó, yêu cầu đối với các thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá là phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của định chế tài chính và kết hợp với các yếu tố thị trường để đạt được hiệu quả định giá tốt nhất.
Sự phù hợp của phương pháp thẩm định giá BĐS là rất quan trọng, vì mỗi phương pháp sẽ mang lại kết quả khác nhau tùy thuộc vào đặc thù và tính chất của từng loại BĐS Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích và yêu cầu của khách hàng, cũng như thông tin thị trường hiện có Người thẩm định giá cần tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu và tiêu chuẩn để ước tính giá trị một cách chính xác Kết quả thẩm định phải có luận cứ khoa học hợp lý, nhằm giải thích việc áp dụng phương pháp và chứng minh giá trị hợp lý của BĐS cho khách hàng.
S Đánh giá của khách hàng về Chứng thư thẩm định giá BĐS
Kết quả thẩm định giá ảnh hưởng lớn đến lợi ích của khách hàng, bất kể mục đích thẩm định BĐS là gì Mức độ hài lòng của khách hàng khi nhận kết quả thẩm định là yếu tố định tính khó xác định, thường được đánh giá qua sự thỏa mãn của họ Sự thỏa mãn có thể là tuyệt đối, không có thắc mắc, hoặc chỉ một phần với một số câu hỏi nhỏ về giá trị tài sản Độ thỏa mãn càng cao thì hiệu quả thẩm định càng lớn Trong lĩnh vực thẩm định giá, kết quả thẩm định quyết định đến mục đích của khách hàng, vì vậy, việc khách hàng yêu cầu tái thẩm định hay không chính là thước đo hiệu quả của quá trình này.
Thẩm định giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá luôn hướng tới sự hài hòa giữa việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng và đảm bảo an toàn trong hoạt động thẩm định Khách hàng mong muốn tài sản của mình được định giá đúng với giá trị thị trường, trong khi doanh nghiệp phải tuân thủ các quy định hạn chế rủi ro để tránh định giá quá cao Điều này giúp đảm bảo giá trị thẩm định sát với thực tế thị trường, mang lại sự hài lòng cho khách hàng và phản ánh hiệu quả trong hoạt động thẩm định giá bất động sản của doanh nghiệp.
Chất lượng cán bộ thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của hoạt động này trong doanh nghiệp Số lượng thẩm định viên và trình độ chuyên môn của đội ngũ hỗ trợ sẽ quyết định sự chính xác và tin cậy của các kết quả thẩm định Khi đội ngũ thẩm định viên có chất lượng chuyên môn cao và đủ số lượng, công tác thẩm định giá bất động sản sẽ được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả, đảm bảo chất lượng dịch vụ.
Các nhân tố tác động đến công tác thẩm định giá bất động sản
Trình độ cán bộ thẩm định giá bất động sản là yếu tố quyết định đến chất lượng kết quả thẩm định Năng lực của họ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của các nghiên cứu và phân tích về kỹ thuật và thị trường Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, cán bộ thẩm định cần liên tục cải thiện chất lượng chuyên môn, nắm vững các văn bản pháp luật và chính sách của Nhà nước Bên cạnh đó, phẩm chất đạo đức và tư cách của cán bộ cũng là điều kiện thiết yếu không thể thiếu trong quá trình thẩm định giá bất động sản.
Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác và khách quan của kết quả thẩm định Một quy trình khoa học, hợp lý và đầy đủ sẽ giúp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá, trong khi quy trình không hợp lý có thể dẫn đến kết quả không chính xác và không đáng tin cậy Do đó, việc xây dựng một quy trình thẩm định rõ ràng và hiệu quả là điều cần thiết để đạt được kết quả tốt trong lĩnh vực bất động sản.
Tổ chức điều hành trong thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của quá trình này Các hoạt động thẩm định liên quan chặt chẽ với nhau và cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cán bộ Mặc dù tác động của tổ chức điều hành là gián tiếp, nhưng việc thực hiện công tác này một cách khoa học và chặt chẽ sẽ giúp khai thác tối đa nguồn lực, nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá bất động sản.
1.3.7.2 Nh ân tố kh á c h qu an
Hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản bao gồm các chính sách và quy định của pháp luật liên quan đến thẩm định giá Những yếu tố này có tác động lớn đến hoạt động thẩm định giá bất động sản, vì mọi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân theo các quy định pháp luật.
Thông tin thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và đánh giá giá trị bất động sản, cung cấp dữ liệu đầu vào cho cán bộ thẩm định Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin được xây dựng từ các cuộc khảo sát thị trường hoặc ghi chép sau các cuộc thẩm định giá Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản tại từng thời điểm và khu vực sẽ ảnh hưởng đến số lượng và chất lượng thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá có cả tác động tích cực và tiêu cực Quy định pháp lý không chỉ đảm bảo hoạt động thẩm định giá diễn ra hợp pháp mà còn hỗ trợ sự phát triển bền vững, mang lại lợi ích cho cộng đồng Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về thẩm định giá là rất cần thiết và cấp bách đối với Việt Nam Các tiêu chuẩn này không chỉ mang tính hướng dẫn mà còn là bắt buộc, tạo ra khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá và thiết lập hệ thống quản lý hiệu quả cho ngành nghề này cùng với các nhà thẩm định giá.
Chương một đã tổng hợp đầy đủ các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản, và quy trình cũng như các phương pháp thẩm định giá bất động sản Đây là nền tảng thiết yếu cho mọi hoạt động thẩm định giá trị bất động sản mà bất kỳ thẩm định viên nào cũng cần nắm vững Tuy nhiên, việc áp dụng các lý luận này vào thực tiễn có thể khác nhau tùy thuộc vào từng đơn vị thẩm định giá.
