Sau nhân tố nguồn nhân lực thì thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là trong th ời đại công nghệ thông tin như hiện nay. Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn b ao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Vì vậy, để c ó được kết quả thẩm định giá c ó độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao. Chất lượng thông tin được thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiể t được. Việc áp d hư h thẩ đị h i BĐS tại
SIVC HN còn hạn chế à do ô t th thậ à h tí h thô ti hư tốt . Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp như S au:
Thứ nhất, trước khi tiến hành thu thập thông tin, c ác TĐV c ần xác định được nh ng thông tin cần thu thậ , đồng th i nên phân biệt được các nguồn thông tin ch yếu và thứ yếu.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu.
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để S o S ánh, phân tích, đánh g i á, điều chỉnh,..
- Thông tin về C ác văn b ản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền địa phương C ó ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích củ a BĐS .
- Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội...
Việ C xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng b ỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin quan trọng.
Trong từng loại thông tin, C ác TĐV cũng cần phải liệt kê ra các thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để c ó cơ S ở đánh g i á g i á trị BĐS .
Để đạt được hiệu quả cao, trong quá trình thu thập thông tin, c ác TĐV nên lập một biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả c ác BĐS . Chẳng hạn, khi điều tra thông tin về các thương vụ so sánh thì có thể sử dụng biểu mẫu bao gồm các chỉ tiêu cơ b ản như:
Mục đích Sử dụng Loại đường phố Mặt tiền Chiều sâu Kết cấu hạ tầng Môi trường Tài sản trên đất Tình trạng mua bán
tra được độ tin cậy của các thông tin.
C ác thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể thu được từ nhiều nguồn kh á C nh au như:
- Khách hàng cung cấp.
- Qua khảo sát thực tế.
- Q ở d liệu.
- Qua các tổ chức C ó liên quan như: C ác C ơ quan chuyên môn, C ác ng ân hàng ,
Chính phủ,...
định nguồn thu thậ thô ti à ở để TĐV ó thể kiể t độ tin cậy c thô ti , đị h được tính thị t ư ng c thư so sánh. T đó, TĐV C ó C ăn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từmg hoàn cảnh cụ thể. Chẳng hạn, khi đánh giá C ác BĐS S o S ánh, TĐV không thể sử dụng g iá đất mà chính quyền đị hư đó hà h à hải ứ vào giá giao dị h được
điều tra trong th i gian gần nhất.
Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin cũng như tính chất của từng thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin t các nguồ khô đ tin cậ , TĐV khô ó khả kiể t để làm
C ăn cứ để thẩm định giá. Việc lựa chọn các nguồn thông tin này C ó chăng , chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ mà thôi .
Thứ ba, việc thu thập thông tin không được chỉ dựa vào một chiều mà phải có sự thẩm tra nhất đị h, khô được công nhận mọi thông tin một cách máy móc.
Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin C ậy. Sau khi thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại C ác thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy.
Thứ tư, để hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt được hiệu quả cao, cần phải trang bị C ơ S ở vật chất, phưong tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản.
Thứ năm, xây dựng hệ thống C ơ S ở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV trong những lần định giá sau.
Yếu tố thông tin là c ơ S ở quan trọng để áp dụng c ác phư ong pháp thẩm định giá BĐS, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định. Do vậy, TĐV trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.
3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sớt trong công tác thẩm định giá
Trong quá trình thẩm định giá không tránh khỏi những sai sót. Những hạn chế trong công tác thẩ định giá một phần là do công tác kiể t , i t hư tốt. Vì
thế công ty cầ t ư ng công tác kiể t , i t để kịp th i phát hiện các sai sót trong khi tiến hành thẩ định giá. Kiểm soát nội bộ là biện pháp hiệu quả, không nh đảm bảo cập nhật thô ti đầ đ và chính xác, mà còn phát hiện kịp th i các rắc rối để ó ở hoạ h đị h à đề ra biện pháp giải quyết, hặn sai phạm đó . Hoạt động kiểm soát có thể sẽ làm hạn chế một phần trong công tác thẩm định giá nhưng không vì thế mà công ty coi nhẹ hoạt động này. Công ty cần có nh ng biệ h để đảm bảo hài hòa mối quan hệ gi a công tác kiểm tra kiểm soát để hoạt động này không ả h hưởng t i công tác thẩ định giá.
Những sai phạm trong công tác thẩm định gi á khi đã được phát hiện thì cần phải kịp thời sửa chữa và nên kiểm tra lại lần nữa, S au đó rút kinh nghiệm để không bị lặp lại l ỗi sau này. Việc sửa chữa, chấn chỉnh cũng C ần được giám sát chặt chẽ. Hiện nay công tác này vẫn đang được Ban lãnh đọ a C ông ty quan tâm nhưng vẫn cần phải tiếp tục tăng cư ờng và phát huy.
3.2.4 Hoàn thiện công tác phân tích, xử lý thông tin
Công tác thu thập thông tin là vô cùng quan trọng , nhưng việc xử lý, đánh giá thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định. Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của TĐV, quyết định đến thành công của C ác phương pháp thẩm định. Công việc phân tích thông tin phải được tiến hành một cách khoa học và chi tiết, c thể:
Thứ nhất, khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, c ác TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố c ơ b ản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
Thứ hai, khi phân tích S o S ánh, c ác TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trường hay không, có dựa trên S ơ S ở “người bán tình nguyện và người mua tình nguyện” hay không . Muốn vậy, với mỗ i thương vụ, khi xem xét, TĐV c ần phải trả l ời rõ ràng 17 câu hỏi:
1. Thương vụ có thật không?
2. Th ời điểm thực hiện thư ong vụ?
3. Gi ới thiệu và quảng cáo về tài sản có chính xác không? 4. Phương thứ c b án là đấu giá hay thoả thuận?
5. Đấu g i á c ó đông ngư ời đến dự và có tính cạnh tranh không? 6. Tại S ao ngư ời bán quyết định b án, ngư ời mua quyết định mua?
7. Người mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trước khi quyết định mua BĐS này không?
8. Ngư ời mua có quen thuộ c địa bàn này không?
9. Điều gì ảnh hưởng đến hành vi mua BĐS này của ngư ời mua? 10. Người mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả như thế nào?
11. Giá mua có phải à i định trả không?
12. Ngư ời mua có hài lòng với việ c mua BĐS này không?
13. Ngư ời mua c ó xem xét đến lợi nhuận từ việ c mua BĐS này hay BĐS khác không?
14. Người mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì? 15. Ngư ời mua có lợi gì từ việc nhận tư vấn chuyên nghiệp?
16. Người mua có nhận thức được những ảnh hưởng của quy hoạch đến BĐS à khô ?
17. Những hạn chế nào về việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của người khác đối v ới BĐS này là gì?
Thứ ba, khi ước tính chất lượng còn lại của các công trình xây dựng cần phải c ó c ăn cứ rõ ràng. Trong một số trường hợp , để c ó được kết quả chính xác, có thể thuê c ác chuyê n g i a trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc ,.. .trong và ngoài nư ớc.
Thứ tư, khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng , TĐV c ần phải xem xét các yếu tố thị t ư ng có liên quan ả h hưở đến giá trị BĐS để có nh ng kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liên tục.
Ng oài ra, c ông ty cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việ c phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hon .
Để hoàn thiện c ông tác phân tích, đánh giá thông tin, ng oài c ác biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi vẫn là phải nâng c ao trình độ chuyên môn của c ác TĐV . Đ ây là nền tảng co b ản và bền vững của mọi hoạt động.
3.2.5 Kết hợp các phương pháp thẩm định giá phù hợp
Việc áp dụng phương pháp S o S ánh trong thẩm định giá bất động sản chỉ áp dụng và phù hợp đối các bất động sản có nhiều thông tin so sánh trên thị trường. Do đó nếu thị trường bất động sản có nhiều biến động liên tục và thiếu đi những tài sản S o S ánh tương tự thì công tác thẩm định giá sẽ gặp nhiều khó khăn . Vì thế, cần kết hợp C ác phương pháp khác với phương pháp S o S ánh để đảm bảo tính chính xác cho kết quả thẩ định giá.
Trong quá trình thẩm định giá bằng phương pháp S o S ánh, C ông ty cũng đã kết hợp được phương pháp khác như phương pháp chi phí khi tính giá trị công trình xây dựng trên đất,...Tuy nhi ên, c ông ty vẫn cần nghiên cứu, hoàn thiện c ác phương h kh để áp d ng song song v i hư h o h hằ đư kết quả
thẩm định giá chính xác nhất, thỏa mãn yêu cầu của khách hàng mà vẫn phù hợp v i giá thị t ư ng.
3.2.6 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên
Tổ chức các l ớp đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức đội ngũ cán b ộ thẩm định giá một c ách đồng bộ, có bài bản.
Đội ngũ cán bộ nhân viên của SIVC HN rất năng động và có năng lực chuyên môn khá cao. Tuy nhiên do thị t ư ng bất động sản luôn biế động phức tạp, cùng v ới những thay đổi trong quy định của pháp luật, do đó việc tổ chức đào tạo o t ì h độ chuyên môn nghiệp v à đạo đứ đội ộ thẩm định giá là cần thiết.
Một số giải pháp nhằm nâng cao chất ượ đội ộ thẩ định giá c a công ty:
Thứ nhất, yêu cầu thẩm định viên thường xuyên cập nhật c ác văn b ản quy phạm pháp luật liên quan đến định giá BĐS và c ác lĩnh vực c ó liên quan khác như đất đai, nhà ở, thuế, quy hoạch, luật.. .Trên c ơ S ở hiểu rõ các văn b ản pháp lý, thẩm định viên mới có thể áp dụng c ác văn b ản đó một cách hiệu quả vào thực tiễn, tạo c ơ S ở pháp lý cho các hoạt động định giá. Khi thẩm định viên áp dụng những văn
bản pháp lý có thời điểm ban hành gần với th ời điểm thẩm định giá thì kết quả thẩm định giá mới có tính thực tiễn cao và không bị lỗi thời.
Thứ hai, công ty cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho thẩm định viên nói chung, các thẩm định viên sử dụng phưong S o S ánh trong thẩm định giá BĐS nói riêng . Công ty mở các lớp đào tạo ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào từng thẩm định viên. Ngoài ra, công ty có thể cử những cán bộ giỏi đi học các khóa tập huấn ở nước ngoài để nâng cao kiến thức , S au đó về truyền đạt lại trong công ty hoặc m i h i t o à oài ư c t i ô t để có
những buổi diễn thuyết, giải đáp nghi vấn của thẩm định viên . Khi trình độ được nâng cao, thẩ định viên có thể ch động kiểm tra tính khả thi c a các dự đầ tư của khách hàng , đưa ra những đóng g óp , tư vấn để hoàn thiện phưong án Sử dụng cao nhất và tốt nhất, thậm chí có thể đưa ra và thay thế những phưong án tốt hon cho khách hàng.
Thứ ba, khuyến khích thẩm định viên chủ động tìm hiểu, tiếp xúc, thu thập thông tin, kỹ năng và kinh nghiệm liên quan . Công ty nên định kỳ tổ chức c ập nhật c ác kiến thức về tài chính, thẩm định g i á, .. cho nhân vi ên .
Thứ tư, công ty phải có những quy định cụ thể về trách nhiệm nghề nghiệp các thẩ đị h i để giảm thiểu r i o đạo đức nghề nghiệp. Một thẩ định viên không chỉ yêu cầu về trình độ chuyên môn nghiệp vụ mà đạo đức nghề nghiệp cũng rất quan trọng.
Cuối cùng, công ty phải tạo được môi trường và điều kiện làm việc thật tốt, chế độ đãi ng ộ hợp lý để thẩm định viên có thể phát huy được hết khả năng làm việc nghiêm túc, hiệu quả.
3.2.7 Tăng cường liên kết, hợp tác với các tổ chức, công ty khác
Trong th i buổi kinh tế thị t ư ng hiện nay, việc mở rộng, liên kết hợp tác v i các công ty, tổ chức khác là một việc không thể thiế Điều này không chỉ giúp công ty thuận lợi trong công tác thu thập thông tin mà còn giúp cho công việ được suôn sẻ, thuận lợi . Do đó, để thực hiện được mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm
định giá hàng đầu ở Việt Nam, SIVC cần tăng cư ờng mở rộng các mối quan hệ, liên kết với các công ty, tổ chức có liên quan.
Thứ nhất, chủ động hơn nữa trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, ng ành liên quan và c ác c ơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá . Đ ây c òn là những đầu mối quan trọng có thể giới thiệu khách hàng trong công ty.
Thứ hai, tăng cường mối quan hệ với c ác c ông ty đầu tư, tư vấn nước ng oài để xin ý kiến tư vấn cũng như m ời chuyên gia về hư ớng dẫn nghiệp vụ cho đội ngũ c án bộ trong công ty.
Thứ ba, thiết lập mối quan hệ mật thiết với các công ty, tổ chức thẩm định giá khác để hỗ trợ nhau hoặc cùng hợp tác khi có hợp đồng lớn cần thẩm định.
3.3 Một số kiến nghị với Bộ Tài chính nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạtđộng thẩm định giá BĐS ở nước ta hiện nay động thẩm định giá BĐS ở nước ta hiện nay
3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá trong thị trường bất động sản
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh do anh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị thị trư ờng và phi thị trư ờng của các tài sản. Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến