Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát c a công ty. Nh ng nguyên nhân ch yếu phải kể đến là :
Thứ nhất, hiện nay ở Việt Nam chưa C ó chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng , phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá BĐS chưa đồng nhất để có thề làm C ơ S ở cho việc xem xét kết quả c a công tác thẩ định giá.
Đ ây là một vấn đề C ơ b ản và hết sức quan trọng để xây dựng hoạt dộng thẩm định giá chuyên nghiệp, có chất lượng C ao trong nưỚC CŨng như đạt tới trình độ quốc tế. Hiện nay, hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá vẫn Chưa C ó C ơ quan chứC năng trực tiếp quản lý để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên thuê định giá. Kết quả thẩ định giá nhiều lúc, ở nhiều doanh nghiệp còn mang tính ch quan, phụ thuộc vào kinh nghiệm của C áC TĐV .
Thứ hai, hệ thống C áC văn b ản liên quan đến công tác thẩm định giá vẫn còn nhiều bất cập.
Phải công nhận rằng, hệ thống các văn b ản liên quan đến công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ . Đ ây là một trong những khó khăn C ơ b ản đối v ới Công táC định giá à để khắc ph được không phải à điề đ iản.
Hoạt động thẩ định giá muố ó ở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy, sự không đồng bộ của hệ thống C áC văn bản pháp luật sẽ g ây khó khăn Cho C áC TĐV trong quá trình thẩm định giá. Nội dung của C áC văn b ản quy phạm pháp luật có nh điều khoản chồng chéo nhau khiế ho TĐV t ở nên lúng
túng , đôi khi không biết áp dụng theo văn b ản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác , C ác văn b ản này C òn liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên S âu như : kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đa i,.trong khi đó các Nghị định, thông tư hư ớng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
Thêm vào đó, việ c b an hành c ác văn bản quy phạm pháp luật của các c ơ quan có thẩm quyền thư ờng có một độ trễ nhất định. Với tố c độ đô thị hoá chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường nhà đất, và quá trình phát triển kinh tế thì dường như nhiều Nghị định ngay từ khi ra đời đã không c òn phù hợp với thực tế nữa, cũng c ó một số Nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới c ó thông tư hướng dẫn,.Đ ây quả là một vấn đề nan giải đối với những ngư ời làm công tác thẩm định giá, nhất là thẩm định g i á BĐS .
Thứ ba, bản thân BĐS là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS ti hư thô ti ó i
quan khác trên thị t ư ng.
Đối v i BĐS ti , để thu thậ được các thông tin về đặ điểm vật chất, đặc
điểm kỹ thuật,. cũng như c ác yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc ,.m ới có thể nắm bắt được các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, t đó đ h i được nh ng yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình thẩm định g iá; đồng thời TĐV cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật,. để phân tí ch, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội có ả h hưở đế BĐS c tiêu.
Đ ây là vấn đề hết sức khó khăn đặt ra với c ác TĐV, b ởi hầu hết c ác TĐV ở nước ta chỉ được đào tạo ở c ác trư ờng kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu như ít được trang bị một cách bài bản. Hầu như trong quá trình thẩm định giá, c ác TĐV phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến c a nh ư i ó h ô t o ĩ h
Đối với C ác BĐS chứng cứ, để thu thập được C ác thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất của các giao dịch đó là rất khó. Các giao dịch này thư ờng là không phổ biến bởi đặc tính của BĐS là tính khác biệt, vì thế để tìm đủ các chứng cứ thị trường để S o S ánh cũng đã không đơn giản chút nào . Trong khi đó, đối với từng thương vụ, c ác TĐV c òn phải điều tra về nguồn gốc, tính chất giao dị h để đảm bảo tính thị t ư ng c thư hay tính có thể S o S ánh được với tài sản mục tiêu . Đ ây là một công việc phức tạp , khó khăn và thường mất nhiều thời gian, vì thế trong quá trình thực hiện không thể tránh khỏi nh ng thiếu sót nhất định.
Thứ tư, thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho c ác TĐV t o t ì h th thập thông tin.
Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức , c ác BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng ký nên rất khó kiểm S o át, cũng như khó nắm bắt được các mức giá giao dịch thành công trên thị trường , chưa kể tình trạng đầu c ơ c òn g ây ra c ác c ơn S ốt giá ảo. Hiện chưa c ó c ơ quan Nhà nư ớc nào có thể cung cấp các thống kê đáng tin cậy về giá và khối lượng BĐS . Tình hình thiếu minh bạch thông tin còn nghiêm trọng hơn rất nhiều tại thị t ư ng thứ cấ khi Nhà ư c tiế hà h i o đất, ho th đất đối v i các ch dư và doanh nghiệp . Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi hải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác thay thế.
Thứ năm, ở Việt Nam đến nay vẫn chưa c ó thư viện điện tử lưu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trường , do đó thiếu dữ liệu cho công tác thẩm định giá.
Thư iệ điện t à ở d liệu quan trọ ho TĐV t o t ì h thẩ định giá, nhất là v i nh thư đ i hỏi phải s d ng d liệu trong quá
khứ. Nếu không có các dữ liệu này, TĐV S ẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều th i gian, thậ hí khô th được kết quả cần thiết.
2.3.2 Nguyên nhân chủ quan
Ngoài những nguyên nhân khách quan trên, một số hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phưong pháp thẩm định giá tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Tham định giá Miền Nam tại Hà Nội còn do một số nguyên nhân chủ quan C o bản :
Thứ nhất, đội ngũ nhân viên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá còn ít, thiếu kinh nghiệm nghề nghiệp.
Là một công ty hoạt động chuyên nghiệ t o ĩ h ực thẩ đị h i , o đội ngũ TĐV lại chưa nhiều, một mặt do công tác tuyển dụng chưa hoàn tất. Do vậy, các TĐV phải cùng một lúc thực hiện rất nhiều công việ C khác nhau như : kí hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra g iá,.. .Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng thẩm định giá là có hạn, do đó kết quả thẩm định cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi.
Đ ây cũng là tình trạng chung của nhiều công ty thẩm định giá ở Việt Nam chứ không riêng gì SIVC, bởi: nhu cầu thẩm định giá ngày càng nhiều, số lượng công ty thẩ đị h à à t , o ố t ư đào tạo nhân sự về ĩ h ực này một cách bài bản thì không nhiều, thậm chí là rất ít.
Mặt khác , đội ngũ nhân viên thẩm định của công ty còn rất trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm chuyên môn. Điều này rất quan trọng bởi hoạt động thẩm định BĐS là một hoạt động phức tạp, liên quan t i nhiề ĩ h ực khác nhau cả về kinh tế, xã hội, văn ho á, phong thuỷ,. nên yếu tố kinh nghiệm là rất cần thiết . Thêm vào đó, để thẩm đị h i BĐS đ i hỏi TĐV hảicó sự am hiểu về kiến trúc, xây dựng, quy
hoạch,., đây cũng là một hạn chế đối với các chuyên viên thẩm định ; do đó, c ó ảnh hưở đến quá trình thực hiệ hư d hư h thẩ định giá.
Thứ hai, quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin vẫn chưa hiệu quả. Do đó, thô ti th thậ hư thật đầ đ , chi tiết, à ho hư h
khô h t h được hết tính tối ư a nó, nhất à đối v i hư h o h trực tiếp.
Hệ thống C ơ sở dữ liệu được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị tru ờng hoặc được ghi chép lại sau các cuộc thẩm định giá. Do mới đi vào hoạt động nên số lượng C ác thương vụ mà công ty thực hiện là chưa nhiều, từ đó ảnh hưởng đến việ C xác định nguồn gốc của các chứng cứ thị trường, ảnh hưởng đến chất lượng thẩ định.
Thứ tư, c ơ s ở vật chất còn hạn chế.
Hoạt động thẩm định giá BĐS muốn hiệu quả cần xác định đúng hiện trạng tài sản . Để thực hiện tốt công việc này cần phải được trang bị đầy đủ c ác phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như: m áy quay phim, m áy ảnh, c ác phư ong tiện đi lại,...Sự thiếu hụt về số lượng và kém về chất lượng ít nhiều có ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá. Việc chỉ ra những nguyên nhân mang tính chủ quan như trên sẽ giúp công ty có những điều chỉnh kịp thời, cần thiết trong công tác thẩm đị h i BĐS t o th i gian t i.
Tóm lại, chương hai cho ta một cái nhìn tổng quát về Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩ định giá Miền Nam tại Hà Nội v i các chứ hoạt động chính và kết quả hoạt động của nó . Ng oài ra c òn đi s âu nghiên cứu về thực trạng quy trình và c ác phương pháp thẩm định giá BĐS đã được áp dụng tại công ty trong thời gian qua, từ đó, đánh giá thành c ông , hạn chế trong quá trình áp dụng và tìm ra nguyên nhân của những hạn chế đó . Đó là c ơ s ở quan trọng để có thể đư a ra đị h hư ng phát triể hư iải pháp cho công ty trong th i gian t i.
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN
NAM TẠI HÀ NỘI
“Trên C ơ sở phân tích thực trạng C ác phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS áp dụng tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội, kết hợp với lý luận C ơ b ản, chư ơng b a của luận văn s ẽ đề cập đến một số giải pháp C ơ bản nhằm hoàn thiện C ác phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS ở C ông ty. Tuy nhiên, để tìm ra được giải pháp phù hợp , trư ớc hết cần làm rõ định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới . ”
3.1 Phương hướng hoạt động của công ty trong giai đoạn năm 2017-20203.1.1 Định hướng phát triển chung 3.1.1 Định hướng phát triển chung
Thẩm định giá đã và đang là một lĩnh vựC thu hút được sự quan tâm của rất nhiều các tổ chức, cá nhân bởi những ứng dụng quan trọng CŨng như lợi nhuận mà nó mang lại cho các doanh nghiệp . Đặc biệt, trong gi ai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong quá trình hội nhập và phát triển thì thẩm định giá trở thành một nhu cầu bức thiết trong nền kinh tế. Trong xu thế đó, Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam xáC định xây dựng chi nhánh trở thành một công ty thẩm định giá chuyên nghiệ hà đầu tại Việt Nam, t ư c hội nhập khu vực và thế gi i.
Là một trong nh ng công ty thẩ đị h i đầu tiên ở Việt Nam, lại đ i trong bối cảnh nền kinh tế t t ưởng mạnh và hội nhậ , ô t đ đứ t ư c nhiề hội l n mà không phải ô t ào ó được. V i lợi thế đó, ô t
sẽ phấ đấu hết ì h để xứ đ i tiề a mình.
Trước mắt, trong giai đoạn năm 2017-2020, Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quy mô, nâng cao chất ượng, phạm vi hoạt độ t địa bàn cả ư c, nhất là ở các thành phố l n, các trung tâm kinh tế, hư ng t i nhiề đối tượng khách hàng là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế. Hoạt động c ô t ẽ được
triển khai ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm đáp ứng nhiều hon nhu C ầu của khách hàng . Đồng th ời, trong năm t ới, công ty sẽ cố gắng tăng do anh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng như của toàn công ty.
Mục tiêu cụ thể giai đoạn năm 2017-2020:
Do anh thu: T ăng từ 2%/năm trở lên.
Lợi nhuận trước thuế hàng năm: Từ 20 ÷ 25%/vốn chủ sở hữu. Cổ tứ c: không dư ới 8%.
Lưong bình quân: T ăng từ 5%/năm trở lên.
Theo kế hoạch hoạt động của Công ty giai đoạn năm 2017-2020, doanh thu của ri êng Chi nhánh đạt trên 10 tỷ đồng . Để đạt được mục tiêu đó, ng ay từ bây giờ, Chi nhánh đã xác định những hành động cụ thể:
Trang bị c o sở vật chất làm việ c như nâng cấp lại hệ thống máy tính, c ác đồ dùng văn phòng khác , đảm bảo cho các hoạt động được tiến hành một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất.
Th ào đó, Chi h h ẽ xây dựng một hệ thố ở d liệ đ dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất ượ à ất trong quá trình tác nghiệp, nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Từ đó đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, m ới cạnh tranh được với các doanh nghiệp khác.
Song song v i các hoạt độ à , hi h h ẽ tiến hành tuyển d ng
thêm nguồn nhân lực , đặc biệt là nguồn nhân lực có chất lượng c ao . Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng các cán bộ, nhân viên trong công ty trở thành những nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho công ty. V i nh ng n lực này, chắc chắ t o tư i khô Chi h h ẽ phát triển giúp Công ty trở
thành một công ty có uy tín l t o ĩ h ực Thẩ đị h i t o ư hư ở nư ớc ngoài.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS trong giai đoạnnăm 2017-2020 năm 2017-2020
BĐS nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trọng của công ty. Cùng v ới định hư ớng phát triển chung của toàn công ty, trong thời gian t ới, SIVC HN xác định phát triển dịch vụ thẩm định giá trở thành hoạt động chính của chi nhánh. Theo kế hoạch hoạt động của c ông ty năm 2017, doanh thu dịch vụ thẩm định giá của chi nhánh đạt khoảng 10 tỷ đồng , trong đó dịch vụ thẩm định g i á BĐS sẽ đóng vai trò chủ đạo.
Cùng với những hoạt động chung trên, trong thời gian tới, chi nhánh sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá. Trang bị thêm cho c ác TĐV c ác kiến thứ c c ó li ên quan như kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ,...
Hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thành phố để ph c v tốt h ho công tác thẩ định giá.
Đồng thời, từng bư ớc hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá tại c ông ty để nâng cao khả năng c ạnh tranh, khẳng định vị thế của mình trên thương trư ờng.
Trong tương lai xa hơn, với tiềm năng s ẵn có, SIVC phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu và từng bư ớc hội nhập với độ ngũ TĐV của Việt Nam và quốc tế.
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
3.2.1 Hoàn thiện quy trình trong công tác thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩ đị h i đó i t hết sức quan trọng trong hoạt động Thẩm