Thẩm định giá đã và đang là một lĩnh vựC thu hút được sự quan tâm của rất nhiều các tổ chức, cá nhân bởi những ứng dụng quan trọng CŨng như lợi nhuận mà nó mang lại cho các doanh nghiệp . Đặc biệt, trong gi ai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong quá trình hội nhập và phát triển thì thẩm định giá trở thành một nhu cầu bức thiết trong nền kinh tế. Trong xu thế đó, Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam xáC định xây dựng chi nhánh trở thành một công ty thẩm định giá chuyên nghiệ hà đầu tại Việt Nam, t ư c hội nhập khu vực và thế gi i.
Là một trong nh ng công ty thẩ đị h i đầu tiên ở Việt Nam, lại đ i trong bối cảnh nền kinh tế t t ưởng mạnh và hội nhậ , ô t đ đứ t ư c nhiề hội l n mà không phải ô t ào ó được. V i lợi thế đó, ô t
sẽ phấ đấu hết ì h để xứ đ i tiề a mình.
Trước mắt, trong giai đoạn năm 2017-2020, Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quy mô, nâng cao chất ượng, phạm vi hoạt độ t địa bàn cả ư c, nhất là ở các thành phố l n, các trung tâm kinh tế, hư ng t i nhiề đối tượng khách hàng là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế. Hoạt động c ô t ẽ được
triển khai ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm đáp ứng nhiều hon nhu C ầu của khách hàng . Đồng th ời, trong năm t ới, công ty sẽ cố gắng tăng do anh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng như của toàn công ty.
Mục tiêu cụ thể giai đoạn năm 2017-2020:
Do anh thu: T ăng từ 2%/năm trở lên.
Lợi nhuận trước thuế hàng năm: Từ 20 ÷ 25%/vốn chủ sở hữu. Cổ tứ c: không dư ới 8%.
Lưong bình quân: T ăng từ 5%/năm trở lên.
Theo kế hoạch hoạt động của Công ty giai đoạn năm 2017-2020, doanh thu của ri êng Chi nhánh đạt trên 10 tỷ đồng . Để đạt được mục tiêu đó, ng ay từ bây giờ, Chi nhánh đã xác định những hành động cụ thể:
Trang bị c o sở vật chất làm việ c như nâng cấp lại hệ thống máy tính, c ác đồ dùng văn phòng khác , đảm bảo cho các hoạt động được tiến hành một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất.
Th ào đó, Chi h h ẽ xây dựng một hệ thố ở d liệ đ dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất ượ à ất trong quá trình tác nghiệp, nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Từ đó đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, m ới cạnh tranh được với các doanh nghiệp khác.
Song song v i các hoạt độ à , hi h h ẽ tiến hành tuyển d ng
thêm nguồn nhân lực , đặc biệt là nguồn nhân lực có chất lượng c ao . Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng các cán bộ, nhân viên trong công ty trở thành những nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho công ty. V i nh ng n lực này, chắc chắ t o tư i khô Chi h h ẽ phát triển giúp Công ty trở
thành một công ty có uy tín l t o ĩ h ực Thẩ đị h i t o ư hư ở nư ớc ngoài.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS trong giai đoạnnăm 2017-2020 năm 2017-2020
BĐS nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trọng của công ty. Cùng v ới định hư ớng phát triển chung của toàn công ty, trong thời gian t ới, SIVC HN xác định phát triển dịch vụ thẩm định giá trở thành hoạt động chính của chi nhánh. Theo kế hoạch hoạt động của c ông ty năm 2017, doanh thu dịch vụ thẩm định giá của chi nhánh đạt khoảng 10 tỷ đồng , trong đó dịch vụ thẩm định g i á BĐS sẽ đóng vai trò chủ đạo.
Cùng với những hoạt động chung trên, trong thời gian tới, chi nhánh sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá. Trang bị thêm cho c ác TĐV c ác kiến thứ c c ó li ên quan như kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ,...
Hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thành phố để ph c v tốt h ho công tác thẩ định giá.
Đồng thời, từng bư ớc hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá tại c ông ty để nâng cao khả năng c ạnh tranh, khẳng định vị thế của mình trên thương trư ờng.
Trong tương lai xa hơn, với tiềm năng s ẵn có, SIVC phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu và từng bư ớc hội nhập với độ ngũ TĐV của Việt Nam và quốc tế.
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội
3.2.1 Hoàn thiện quy trình trong công tác thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩ đị h i đó i t hết sức quan trọng trong hoạt động Thẩm
định giá, có tính chất quyết định đến thành công của một tổ chức thẩm định giá. Một công ty Thẩ định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có một quy trình thẩm định giá khoa học, hiệu quả . Do đó, để hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS tại SIVC HN, trong thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình thẩm định giá.
Quy trình thẩm định gi á được áp dụng tại SIVC HN về C ơ b ản là đầy đủ, song còn mang tính chất chung, không cụ thể . Để có hiệu quả, C ác bư ớc trong quy trình cần phải cụ thể hoá một cách rõ ràng các công việ C , cũng như phải xây dựng được một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc này.
Thứ nhất, trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, sau khi nghiên cứu hồ S ơ, thống nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, thẩm định viên cần phải thực hiện các công việc:
Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, b ao gồm: các tài liệu về tài sản m ti , ứ o h, ản pháp lý, các tài liệu về chứng c à động thái thị t ư ng.
Nhận biết , tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệ đ ti ậy và có thể kiểm chứ được.
L ên chư ơng trình, th ời biểu công tác, gồm:
Lập danh m c và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu. Xác định thời hạn cho phép của từng công việc.
Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm.
Xây dự đề ư à hì h thức trình bày báo cáo thẩ định giá.
Thứ hai, cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong quy trình nghiệp v .
Phân tích tài liệu là một trong nhữmg công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiế đến kết quả cuối cùng c a công tác thẩ định giá. Tuy nhiên, trong quy trình nêu trên thì bước này không được cụ thể hoá một c ách rõ ràng , g ây khó khăn cho TĐV trong quá trình thực hiện . Do đó, để hoàn thiện quy trình thẩm định giá, sau khi lập kế hoạ h định hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thông tin.
Dựa trên những tài liệu đã c ó, TĐV c ần tiến hành các loại phân tích chủ yếu: Phân tích thị trư ờng: nhằm nhận diện và đánh g i á c ác yếu tố thị trư ờng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS c ần thẩm định.
Các tiêu chí SS Giốngnhau
Khác nhau BĐS mục
tiêu SS1 SS2 SS3
Phân tích tài sản: nhận biết những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Phân tích so sánh: lựa chọn và đưa ra c ác tiêu chuẩn để thực hiện c ác phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịc chứng c ớ.
Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Các giải pháp trên được đưa ra dựa trên thực trạng, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc áp dụng c ác phương pháp và quy trình thẩm định giá tại SIVC HN . Để thu được hiệu quả, các giải pháp này cần phải được thực hiện một c ách đồng bộ, toàn diện và thư ờng xuyên, liên tục . Đồng thời trong quá trình thực hiện cũng c ần có sự hỗ trợ của Nhà nước cũng như các c ấp các ngành liên quan.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin
Sau nhân tố nguồn nhân lực thì thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là trong th ời đại công nghệ thông tin như hiện nay. Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn b ao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Vì vậy, để c ó được kết quả thẩm định giá c ó độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao. Chất lượng thông tin được thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiể t được. Việc áp d hư h thẩ đị h i BĐS tại
SIVC HN còn hạn chế à do ô t th thậ à h tí h thô ti hư tốt . Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp như S au:
Thứ nhất, trước khi tiến hành thu thập thông tin, c ác TĐV c ần xác định được nh ng thông tin cần thu thậ , đồng th i nên phân biệt được các nguồn thông tin ch yếu và thứ yếu.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu.
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để S o S ánh, phân tích, đánh g i á, điều chỉnh,..
- Thông tin về C ác văn b ản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền địa phương C ó ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích củ a BĐS .
- Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội...
Việ C xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng b ỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin quan trọng.
Trong từng loại thông tin, C ác TĐV cũng cần phải liệt kê ra các thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để c ó cơ S ở đánh g i á g i á trị BĐS .
Để đạt được hiệu quả cao, trong quá trình thu thập thông tin, c ác TĐV nên lập một biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả c ác BĐS . Chẳng hạn, khi điều tra thông tin về các thương vụ so sánh thì có thể sử dụng biểu mẫu bao gồm các chỉ tiêu cơ b ản như:
Mục đích Sử dụng Loại đường phố Mặt tiền Chiều sâu Kết cấu hạ tầng Môi trường Tài sản trên đất Tình trạng mua bán
tra được độ tin cậy của các thông tin.
C ác thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể thu được từ nhiều nguồn kh á C nh au như:
- Khách hàng cung cấp.
- Qua khảo sát thực tế.
- Q ở d liệu.
- Qua các tổ chức C ó liên quan như: C ác C ơ quan chuyên môn, C ác ng ân hàng ,
Chính phủ,...
định nguồn thu thậ thô ti à ở để TĐV ó thể kiể t độ tin cậy c thô ti , đị h được tính thị t ư ng c thư so sánh. T đó, TĐV C ó C ăn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từmg hoàn cảnh cụ thể. Chẳng hạn, khi đánh giá C ác BĐS S o S ánh, TĐV không thể sử dụng g iá đất mà chính quyền đị hư đó hà h à hải ứ vào giá giao dị h được
điều tra trong th i gian gần nhất.
Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin cũng như tính chất của từng thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin t các nguồ khô đ tin cậ , TĐV khô ó khả kiể t để làm
C ăn cứ để thẩm định giá. Việc lựa chọn các nguồn thông tin này C ó chăng , chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ mà thôi .
Thứ ba, việc thu thập thông tin không được chỉ dựa vào một chiều mà phải có sự thẩm tra nhất đị h, khô được công nhận mọi thông tin một cách máy móc.
Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin C ậy. Sau khi thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại C ác thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy.
Thứ tư, để hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt được hiệu quả cao, cần phải trang bị C ơ S ở vật chất, phưong tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản.
Thứ năm, xây dựng hệ thống C ơ S ở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV trong những lần định giá sau.
Yếu tố thông tin là c ơ S ở quan trọng để áp dụng c ác phư ong pháp thẩm định giá BĐS, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định. Do vậy, TĐV trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.
3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sớt trong công tác thẩm định giá
Trong quá trình thẩm định giá không tránh khỏi những sai sót. Những hạn chế trong công tác thẩ định giá một phần là do công tác kiể t , i t hư tốt. Vì
thế công ty cầ t ư ng công tác kiể t , i t để kịp th i phát hiện các sai sót trong khi tiến hành thẩ định giá. Kiểm soát nội bộ là biện pháp hiệu quả, không nh đảm bảo cập nhật thô ti đầ đ và chính xác, mà còn phát hiện kịp th i các rắc rối để ó ở hoạ h đị h à đề ra biện pháp giải quyết, hặn sai phạm đó . Hoạt động kiểm soát có thể sẽ làm hạn chế một phần trong công tác thẩm định giá nhưng không vì thế mà công ty coi nhẹ hoạt động này. Công ty cần có nh ng biệ h để đảm bảo hài hòa mối quan hệ gi a công tác kiểm tra kiểm soát để hoạt động này không ả h hưởng t i công tác thẩ định giá.
Những sai phạm trong công tác thẩm định gi á khi đã được phát hiện thì cần phải kịp thời sửa chữa và nên kiểm tra lại lần nữa, S au đó rút kinh nghiệm để không bị lặp lại l ỗi sau này. Việc sửa chữa, chấn chỉnh cũng C ần được giám sát chặt chẽ. Hiện nay công tác này vẫn đang được Ban lãnh đọ a C ông ty quan tâm nhưng vẫn cần phải tiếp tục tăng cư ờng và phát huy.
3.2.4 Hoàn thiện công tác phân tích, xử lý thông tin
Công tác thu thập thông tin là vô cùng quan trọng , nhưng việc xử lý, đánh giá thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định. Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của TĐV, quyết định đến thành công của C ác phương pháp thẩm định. Công việc phân tích thông tin phải được tiến hành một cách khoa học và chi tiết, c thể:
Thứ nhất, khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, c ác TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố c ơ b ản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
Thứ hai, khi phân tích S o S ánh, c ác TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trường hay không, có dựa trên S ơ S ở “người bán tình nguyện và người mua tình nguyện” hay không . Muốn vậy, với mỗ i thương vụ, khi xem xét, TĐV c ần phải trả l ời rõ ràng 17 câu hỏi: