Hiện nay có rất nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Tuy nhiên, một hư h thẩ đị h i được th a nhậ à hư
pháp c ơ bản, c ó c ơ S ở lý luận chặt chẽ, c ó c ơ Sở khoa họ c là phương pháp được xây
dựng trên c ơ Sở xem xét, phân tí ch, đánh giá Sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một c ách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm định giá. M i hư h thẩ đị h i BĐS đều có nh ư thế và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một hư h thích hợp nhất để thẩ định giá trị một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố c ơ b ản:
Thuộc tính c BĐS
Độ tin cậy và khả d ng các tài liệu thị t ư ng. Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá.
Một số phư ong pháp thẩm định g i á BĐS được sử dụng phổ biến hiện nay là hư h o h t ực tiế , hư h hi hí, hư h đầ tư, hư
pháp thặng dư .
1.3.4 .1 Phương pháp SO S ánh trực tiếp .
Phương pháp S o S ánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một ngư ời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn C ó được tài sản tư ơng đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tư ơng đương C ó thể S o S ánh được . Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này ngư ời ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm C ác b ằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương C ó thể S o S ánh được trên thị trư ờng.
Các bước tiến hành
Trên thực tế không C ó hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúng thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành S o S ánh, TĐV phải thu thập các
giao dịch trên thị t ư ng hiện hành c BĐS giống hoặ tư đối giống so v i
BĐS mụC tiêu; S au đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao
dịch và làm nh điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý c BĐS c tiêu. có thể Chi a thành 5 bư ớc cụ thể:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể S o S ánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu C áCh, điều kiện môi trường, vị trí,.. Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố C ơ b ản S au để so sánh:
- Tình trạng vật chất củ a BĐS . - Đặ điểm về mặt bằng,
- ĐặC điểm của các công trình xây dựng có liên quan. - ĐặC điểm về vị trí hay địa điểm.
- Tình trạng pháp lý. - Thời gian giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể S o S ánh được với BĐS mục tiêu . Để thực hiện tốt bước này, khi
kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trư ờng TĐV c ần phải làm rõ: Nguồn gốc các giao dịch thị trư ờng.
Đ ánh g i á đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trư ờng.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS c ó thể so sánh thích hợp nhất . Thông thư ờng người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ.
Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của c ác BĐS . Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên c ơ S ở giá của c ác BĐS đã điều chỉnh.
ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
• Ưu điểm:
Phương pháp S o S ánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm c ơ bản:
- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trư ờng, vì vậy nó c ó c ơ S ở vững
chắc để khách hàng và c ơ quan pháp lý c ông nhận.
- Là phương pháp đầu vào của c ác phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,...
- Phương pháp cho kết quả đáng tin c ậy khi có sự trợ giúp của c ác phương tiện
kỹ thuật.
• Hạn chế:
- Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong cùng khu vực thị t ư ng.
- Các thông tin chứng cứ thư ờng mang tính chất lịch sử.
- Phương pháp này đò i hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trư ờng.
• Điều kiện áp dụng:
- Chất lượng thông tin phải phù hợp , đầy đủ, đáng tin C ậy và kiểm tra được. - Thị trường phải ổn định.
Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS C ó tính đồng nhất như C ác
C ăn hộ, C ác chung cư,.. .và thẩm định giá trị các mảnh đất trống.
Để giảm b ớt sự tác động của C ác định kiến và tính chủ quan trong việ C đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng C ác phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính . Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên C ơ s ỏ phân tích luật số l n và nhậ được kết quả đ ti ậy.
1.3.4.2 Phương pháp đầu tư:
Cơ sở lý luận
Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai . Theo nguyên tắc này, giá trị thị trư ờng hiện hành của
một BĐS ng ang b ằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai C ó
thể nhận được từ BĐS . Như vậy, nếu biết trư ớc thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó .
Các bước tiến hành
Bản chất của việc thẩm định gi á BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hoá các dòng thu nhậ tư i ề hiện tại để tìm ra giá trị c a vố đầ tư à
là giá trị của BĐS, quá trình này C òn được gọi là quá trình vốn hoá.
Về trình tự, phư ong pháp này C ó thể được chi a thành 4 bư ớc cụ thể:
Bướcl: Ước tính thu nhập trung b ình hàng năm mà BĐS mang lại, C ó tính đến
tất cả các yếu tố i t độ đến thu nhập.
Bư 2: Ư c tính tất cả các khoả hi hí để loại tr khỏi thu nhậ hà , như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữ a,.
Bư ớc 4: Dùng công thức vốn ho á để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
• Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phưong pháp C ó C ơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư . - Là phương pháp khá đon giản.
- Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về C ác thương vụ có thể so s ánh được,
khi các khoản thu nhập có thể dự o t ư c v i độ tin cậy cao.
• Nhược điểm:
- Khi phân tích C ác thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê ,..
- Trong nhiề t ư ng hợp, thiế ở dự báo các khoản thu nhậ tư i - Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
• Điều kiện áp dụng:
- Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá c ác BĐS c ó khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổ định và có thể dự o t ư c một cách hợp lý.
- Thư ờng sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư . ”
1.3.4.3 Phương pháp c hi phí:
Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đư i chi phí làm ra một BĐS iố hư ậ à oi đ hư ột vật thay thế.
Do vậy, nế ó đầ đ thông tin hợp lý thì n ư i ta sẽ không bao gi trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Các bước tiến hành
Thự đ à hư h thẩ định giá mang tính h n hợ T o đó,
phương pháp này gồm C ó 5 bước như S au:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộ C BĐS b ằng C ách C oi nó
là đất
trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ư ớc tính những chi phí xây dựng m ới hiện hành đối với những công trình hiệ ó t đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ư ớc tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ư ớc tính của
mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở him và thiếu cơ S ở dự báo lợi ích tương lai . Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việ C ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
Hạn chế:
Việ đị h i theo hư h hi hí hải dựa vào các d liệu thị trường , do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp S o sánh trực tiếp , như: C ần thiết phải có thông tin thị trường, các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,..
Chi phí nói chung là không bằng v i giá trị và không tạo ra giá trị Phư pháp chi phí phải s d ng cách tiếp cận cộng t i, song tổng c a nhiều bộ phậ hư
chắc đã b ằng với giá trị của toàn bộ.
Việ c ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. Để áp dụng phưong pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp d ng:
- Thích hợp khi thẩm định giá trị c ác BĐS c ó mục đích sử dụng riêng biệt. - Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thư ờng khác.
-Là phưong pháp thông dụng của người tham gi a đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Được vận dụng trong trư ờng hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS .
- Phưong pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối v ới c ác phưong pháp khác .
1.3.4.4 Phư ong p h áp thặng dư .
Cơ sở lý luận
Phưong pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phưong pháp đầu tư . Nó đò i hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyên tắc đóng g óp gi vai trò ch đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị c a một BĐS đượ định trên c ơ s ở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.
V ới quan điểm như vậy, giá trị của một BĐS c ần và có thể được xác định bằng
cách tr lùi. Nó là số còn lại khi đã đị h được giá trị thị t ư ng và chi phí c o hội thị trư ờng cho dự án đầu tư vào tài s ản.
C ác bước tiến hành
Có thể chia thành 5 bước như s au:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến nh định về xây dựng và nh ng hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hư ớng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phưong pháp đầu tư . phưong pháp S o sánh
trực tiếp hay
Bước 3: Ư ớc tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xá c định giá trị thặng dư b ằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.
ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
• Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá c ác BĐS c ó tiềm năng phát triển.
- Là phưong pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối
thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS . ”
• Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo c ác điều kiện của thị trư ờng. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phưcmg pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền . ”
• Điều kiện áp dụng:
Phù hợ khi định giá trị BĐS ó ầu về sự phát triển không phức tạp; các yếu tố ư ớc tính li ên quan đến g i á b án, g i á cho thuê và c hi phí đạt được độ
tin cậy cao.
Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để đị h đ hội s d ng tốt nhất và hiệu quả nhất c BĐS
Trên đây là 4 phương pháp thẩm định giá được sử dụng phổ biến, C ó C ơ sở lý luận chặt chẽ, C ơ s ở thực tiễn C ơ b ản và rõ ràng. Trong số C ác phương pháp này,
không C ó
phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà Chỉ C ó phương pháp thíCh hợp
nhất, CÒn C áC phương pháp kháC được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm
tra kết quả của phương pháp thÍCh hợp nhất. Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phương pháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá.